2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）

判断题

1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、

建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度

和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑

物的必要支出和应得利润。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这

个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。

参见教材P305。

2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技

术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。

3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的

功能落后。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能

落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑

设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。

4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年

龄。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建

筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能

等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。

5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建

筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，包括

改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。参

见教材P314。

6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年

龄，寿命应采用预期经济寿命。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利

用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应

采用预期经济寿命。参见教材P313。

7.成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。成

新折旧法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物

进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见

教材P317。

8.某房产年折旧率为1.6%，有效年龄为12年，按直线法评估该

房产应为完好房。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。成新

率=1-1.6%×12=80.8%。大于八成新。是完好房。参见教材P329。

9.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据

《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，

自动续期。”参见教材P326。

判断题

1.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成

本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值

的方法。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法简要地说，是

根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的

方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成

本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价