留仙洞总部基地

深圳微谷—留仙洞总部基地城市设计UrbanDesignForLiuxiandongHeadquartersBase2012.11深圳市规划和国土资源委员会深圳市城市规划设计研究院2011年初，《深圳市十二五纲要》，成立专项工作小组;2012年3月-7月，科创委启动《深圳市留仙洞新兴产业基地实施方案》，编制《深圳高新区留仙洞园区新一代信息技术产业规划》《留仙洞总部基地城市设计》同步启动编制，高度融合产业规划。《城市设计》成果将纳入地区发展单元规划中）工作背景城市设计进程3月启动编制工作5月15日设计处初步方案汇报6月21日设计处深化方案汇报8月16日委业务会方案汇报9月12/28日设计处两次方案修改汇报10月9日向陈市长汇报10月18日委主任业务会方案汇报科技创新委发改委规划国土委产业规划产业规划建设模式城市设计南山区政府土地整备特区建发建设模式交委道路及智能交通《深圳市留仙洞新兴产业基地实施方案》:工作机制留仙洞新兴产业总部基地专项工作小组协办单位一、区位及现状：亟待完善提升的地区中心二、定位及目标：产业积聚下的城市愿景三、需求及案例：产业需求及案例分析总结四、设计策略：四大策略引导的高品质园区五、规划方案：四个系统构筑现代新型园区汇报框架1、区位2、范围3、现状条件区位及现状：亟待完善提升的地区中心LocationandCurrentconditionsLINE5LINE2LINE7LINE15LINE1LINE11龙珠大道广深高速北环大道茶光路留仙大道同乐路南海大道沙河西路沿江高速滨河大道深南大道南坪快速1、区位高新区后海前海深圳湾大学城宝安老工业区高新南区高新中区高新北区曙光孵化基地大学城西丽中心区西丽中心区西丽中心区，大沙河创新走廊重要节点高新区北拓重要基地与城市主要功能区便捷交通联系深圳职业技术学院核心区范围135.5ha同乐路同发路基地范围：285公顷

核心区范围：135.5公顷西丽中心区中兴通讯曙光仓储第二高级中学基地范围285haTCL中兴宿舍资源优势：不可多得的整片国有用地2、范围留仙大道1300M茶光路960M石鼓路1350M创科路第二高级中学暂时用作公交停车场中兴山体仓储留仙洞站西丽站深职院中兴中兴宿舍TCL第二高级中学茶光工业区西丽工业区曙光仓储区南湾工业区3、现状条件现状用地：空地较多（核心区73.6公顷），建设量较少（核心区14万平方米）现状空地面积:基地范围内90.7公顷；核心区内73.6公顷核心区建设量：西丽二中、石鼓花园、南湾工业区共14万平方米现状权属：核心区仅有三宗合法用地，深秦实业已报更新单元，天地混凝土申报中3、现状条件周边功能：以工业功能为主，西丽中心规模小，档次低，需大幅改造提升龙珠片区IndustrialArea++深职院Education++++深圳大学城UniversityTown高新区北区High-TechZone茶光工业区IndustrialArea直升机场Heliport曙光片区StorageAreaTCLIndustrialArea中兴通讯IndustrialArea+西丽中心区ServiceArea++新围、石岭和官龙工业区IndustrialArea+++宝安老工业区IndustrialArea深职院中兴曙光西丽中心3、现状条件留仙大道LIUXIANRD.茶光路CHAGUANGRD.沙河西路SHAHERD.南光高速High-speed.南坪快速Expressway广深高速High-speed同发路TONGFARD.科苑路KEYUANRD.同乐路TONGLERD.打石一路石鼓路SHIGURD.创科路周边交通：外围道路骨架已形成，南北向交通联系亟待完善同乐路茶光路留仙大道3、现状条件打石二路3、现状条件现状轨道5号线轨道交通规划（2000-2030）7号线、15号线轨道交通规划（2012-2040）惠深城际线、前海线周边交通：调整轨道15号线，均衡网络，双枢纽支撑总部基地，同时总部基地也需要均衡的轨道网络作为支撑枢纽站一般站枢纽站枢纽站一般站一般站一般站1、产业平台2、城市动力3、发展定位4、规划目标定位及目标ObjectivesandOrientation产业转型创新平台和城市品质提升动力双重定位下，新一代信息中小微企业高度集聚的“深圳微谷”。：产业积聚下的城市愿景松山湖

SONGSHANLAKE光明

GUANGMING深圳大学城

SHENZHENUNIVERSITYTOWN留仙洞总部基地

UNIVERSITYTOWN深圳高新区

SHENZHENHIGH-TECHZONE大亚湾

DAYAWAN深圳大工业区

SHENZHENGRANDINDUSTRIALZONE东莞DONGGUAN深圳SHENZHEN香港HongKong+珠三角东部高新技术产业集聚区+珠三角东部临港基础产业集聚区基地是珠江东岸高新技术产业带上最重要的节点，也是深圳建设自主创新型城市的重要地区。1、产业平台光明中心总部区GUANGMINGHEADQUARTERSDISTRICT平湖金融后台服务基地FinancialBackgroundServicesBase龙岗中心总部区LONGGANGCENTERHEADQUARTERSDISTRICT坪山中心总部区PINGSHANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT龙华核心区总部基地LONGHUACENTERHEADQUARTERSDISTRICT盐田中心总部区YANTIANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT机场空港总部区AIRPORTCENTERHEADQUARTERSDISTRICT前海中心总部核心区QIANHAICENTERHEADQUARTERSDISTRICT罗湖中心总部核心区LUOHUCENTERHEADQUARTERSDISTRICT留仙洞片区总部基地LIUXIANDONGDISTRICT福田中心区总部基地FUTIANCENTERHEADQUARTERSDISTRICT后海中心区总部基地HOUHAICENTERHEADQUARTERSDISTRICT深圳湾高新区总部基地HIGH-TECHZONE《中共深圳市委、深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》——5大总部基地之一《深圳市“十二五”规划纲要实施方案》——9个战略新兴产业集聚区之一福田中心区总部基地打造深圳总部经济航母后海中心区总部基地名企结对、企业家云集之地留仙洞片区总部基地最重知识、最具创新的总部基地深圳湾高新区总部基地建设中国最大科技总部基地龙华核心区总部基地综合型的城市副中心产业转型创新平台：依托区域的产业互动，基地将成为深圳市产业高端引领和自主创新重要抓手《深圳市留仙洞新兴产业基地实施方案》：功能定位：重点发展新一代信息技术、下一代互联网等战略性新兴产业。建设国家下一代互联网创新基地（待授牌）、省战略性新兴产业（互联网•深圳）基地（已授牌）、深圳集成电路设计产业园（国家集成电路设计深圳产业化基地）、战略新兴产业总部及中小微企业培育基地、重点研究机构聚集区、三资融合（产业资本、土地资本及金融资本）开发建设试点园区。1、产业平台大学城++高新区城市发展轴龙珠片区++宝安旧城工业区+蛇口地区后海中心区+前海中心区+宝安中心区++前海商务中心区前海物流中心区城市品质提升动力：提升地区发展定位，促进城市高端融合；借力大学城和高新区，带动产学研一体化发展；2、城市动力+西丽中心区SITE产业转型创新平台以新一代信息技术为核心的产业转型抓手汇聚战略性新兴产业总部、中小微企业和科研机构的创新平台城市品质提升动力提升地区发展定位，促进城市高端融合，带动产学研一体发展体现人性、高效、集约、优质、低碳等城市价值的示范片区3、发展定位新一代信息中小微企业高度集聚的“深圳微谷”效率便捷可持续弹性适应信息交汇高度集聚功能缝合慢行优先开放生长绿色低碳灵活适应公平4、规划目标自然绿色廊道活动嵌入1、空间需求2、案例分析需求分析DemandAnalysis以产业的空间需求作为方案设计的空间基础：产业需求及案例分析总结需求调研：产业团队调研42家企业，掌握对城市服务、工作环境及物业类型需求1、产业的空间需求景观环境丰富的商业类型国际化的大众消费的37382328公司安排周边房价合适距离基地较近生态低密度的居住环境居住配套教育文体医疗休闲商业Living文化氛围浓厚一定比例的教育设施就医便利丰富的体育活动设施4240303230263815城市服务需求要求近距离的居住配套对周边教育文化体育设施要求较高，尤其是文化设施要求有多类型的休闲商业设施工作空间要素工作地点选择Working只要公司合适不考虑所在地靠近商业休闲中心良好的工作环境与居住区距离交通便利靠近机场火车站休息室咖啡室功能混合多元的空间灵活可变的空间安静适于思考的环境激发创造力的空间有助于交流的空间办公区的环境景观12254023371039303435282833工作环境需求自由灵活的第三交往空间便利的交通条件和良好的工作环境办公面积建筑体量Building大2500中1500小1000大于10000平米在2000-10000平米在200-1000平米6102681024物业类型的需求大型企业：需求面积大于10000平米，以购地自建及购买办公物业为主，少数租赁;大中型企业：需求面积2000-10000平米，约40%有购买需求，其余租赁为主，少数自建;中小企业：需求面积200-1000平米，以租赁为主，少数购买;战略新兴产业总部：临近高校与科研机构中小微企业：链条群聚，模块式建筑布局；科研机构：与学校（研）、企业（产）相融合；功能类型：《深圳高新区留仙洞园区新一代信息技术产业规划》明确了基本的功能类别、比例和总体规模1、产业的空间需求69.6%22.5%7.9%2、案例分析汲取先进园区经验融合总部基地发展要求深圳湾生态科技城新加坡纬一科技城中关村丰台总部基地上海张江科技园复合/集约生态绿廊多元/活力组团布局复合/高效多元配套香港科技园模块/生长集约/高强度高端配套高端配套科技城副中心副中心科技园科技城国企管理管理机构道丰管理厂房租赁国企开发1）多功能融合的高强度开发：功能方面，新型园区突破单一研发生产功能，提出“城区”概念；空间上，通过多种措施来提高土地利用强度，如深圳湾生态科技城容积率6.6。2）品质、绿色、慢行的第三交往空间：环境方面，新型园区以高端人才需求出发，营造第三交往空间。如纬一科技园通过“休闲绿带”串接整个园区。3）生产和生活的高品质配套服务:基于园区企业需求，提供高水平的科技型服务；基于园区就业者需求，提供教育、文体、医疗、商业等全方位的生活型服务。4）单元化、集约式的开发建设模式：园区的集约化利用模式势在必行，如香港科技园占地22ha，平均每家用房700m2；深圳湾生态科技城占地20ha，分三期用四年可建成。空间2、案例分析环境配套开发1、立体街坊2、开放绿廊3、高质配套4、产业社区规划策略SpaceStrategy：四大策略引导的高品质园区1、空间：多功能融合的高强度开发—立体街坊功能混合：构筑多功能的混合街区，强化街区活力空间立体：构筑地下、地面、平台、塔楼一体化的立体街区垂直交通流线交流平台地面步行系统地下交通流线蒸发降温通风遮阳院落院落院落院落院落绿轴绿轴绿色低碳：采用低冲击理念和绿色建筑技术高端办公（大）人才公寓研发办公+模块孵化(中+小)服务平台商业服务大南山森林公园DANANSHANFORESTPARK小南山森林公园XIAONANSHANFORESTPARK塘朗山-梅林TANGLANGSHANMOUNTAIN铁仔山森林公园TIEZAISHANFORESTPARK凤凰岗森林公园PHOENIXFORESTPARK铁岗水库TIEGANGRESERVOIR西沥水库XILIRESERVOIR长岭皮水库CHANGLINGPIRESERVOIR新安-南山城市绿廊XIN’AN-NANSHANLARGEURBANGREENCORRIDOR大沙河城市绿廊SHAHELARGEURBANGREENCORRIDOR新乡大型城市绿廊XXINXIANGLARGEURBANGREENCORRIDOR塘朗山MOUNTAIN大沙河公园直升机场西沥水库RESERVOIR铁岗水库RESERVOIR山体MOUNTAIN山体公园体育中心山体公园山体公园山体公园体育中心深职院山体石鼓公园塘朗山生态廊道：自然空间有机渗透，内部形成三条绿色廊道，形成连续步行网络2、环境：品质、绿色、慢行的开放空间—开放绿廊居住服务：2KM范围内可容纳就业者3.4万人珠光村光前村西丽工业区珠光村新围村教育设施：扩大教育设施规模，可以服务基地3.5万人留仙小学西丽二中第二高级中学西丽第二小学深圳实验学校九年一贯制学校106共享周边城市配套，同时要为周边提供高质量城市服务（文化和商业）；综合体育中心ComprehensiveSportsCenter美术中心ArtCenter创意文化展示中心TheInnovativeCultureExhibitionCenter青少年宫YoungPalace音乐表演中心MusicPerformanceCenter博物馆Museum社区体育活动场地

ConmunitySportsVenues社区体育活动场地

ConmunitySportsVenues扩建Expansion综合体育中心ComprehensiveSportsCenter西丽医院XiliHospital文文体医疗：建立片区级文化，完善文化设施布局商商商业设施：建立片区级商业，使商业服务均衡化内部提供多元的科技型服务和生活型服务配套，建立高质量公共平台；公共服务平台酒店公寓学院图书会议商业学校医院展示检测文化休闲实验中试3、配套：生产和生活的高品质配套服务—高质配套社区开发产业社区以研发为主导，融合商业、居住、休闲等综合配套功能的新型城市化形态。产业社区规模在20ha左右，宜采用政府主导+企业开发的开发模式，避免单个企业主导。捆绑开发由产业社区捆绑开发的建设方式。捆绑原则：就近捆绑；开发量越大应捆绑越多。整体开发

VS

产业社区开发整体开发产业社区产业社区产业社区产业社区产业社区产业社区√政府主导+企业开发完全政府开发135ha6*20ha香港科技园、深圳湾生态科技城、杭州海创园启动区：20公顷捆绑开发企业承担公共平台的建设任务，减少政府财政压力独立开发企业自建容易造成开发建设时序的失控企业建设企业建设政府建设企业建设企业建设XX√4、开发：单元化、集约式的开发建设模式—产业社区规划蓝图SpaceDesign高密集开发、高品质绿色廊道、高品质配套和高效率实施的，“四高”人本设计构想。6个高强度密集街坊3条高品质绿色廊道3类高质量综合配套3类高效率建设实施：四个系统构筑现代新型园区总平面基地容量上限为540万平方米。经过多类型方案比选，考虑整体经济效益、空间品质和交通承载能力等因素，适当降低容量。目前450万的总量仍需要双枢纽的均衡支撑。5号线深惠城际线茶光路留仙大道石鼓路创科路地铁站商务办公研发办公模块孵化特色学院会议中心西丽医院西丽二中展示中心企业服务园街坊广场文化中心图书馆商务办公人才公寓人才公寓人才公寓培训中心模块孵化商务酒店餐饮娱乐健身休闲商业休闲中心健身中心街坊广场商务办公商务办公模块孵化模块孵化模块孵化人才公寓人才公寓研发办公研发办公研发办公打石二路打石一路地铁站15号线研发办公研发办公人才公寓人才公寓人才公寓人才公寓人才公寓用地面积：135.5公顷建筑面积：450万m2毛容积率：3.32净容积率：5.42建筑高度：≤330米就业岗位：14万人，其中本地居住：2.8万人，

（职居比5：1）周边居住：3.4万人，通勤人口：7.8万人，研发孵化53.3%商务办公15.8%配套商业7.3%人才公寓15.8%学校医院1.1%服务平台6.7%研发孵化：240万m2商务办公：71万m2配套商业：33万m2人才公寓：71万m2服务平台：30万m2学校医院：5万m229.7%用地规划以工业用地（M）为主：新型产业用地（M0）47.78公顷和服务绿廊用地（M+G）22.29公顷。结合站点设置商业商务混合用地（C1+C2）8.04公顷。可开发用地（M、C）78.1公顷序号用地性质用地代号面积

（公顷）比例（%）1商业服务业设施用地C8.045.9其中商业用地+商业性办公用地C1+C28.045.92政府社团用地GIC4.903.6其中医疗卫生用地GIC42.351.7教育科研用地GIC52.551.93工业用地M70.0751.7其中新型产业用地M047.7835.3新型产业用地+公共绿地M+G22.2916.54道路广场用地S49.0336.2其中道路用地S149.0336.25绿地G3.482.6其中公共绿地G13.482.66总计135.52100.0M0GIC5M0M0M0M0M0M0M0M0M0GIC4M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0C1+C2C1+C2C1+C2C1+C2M+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+GM+G石鼓路创科路打石二路打石一路留仙大道茶光路立体街坊开放绿廊品质园区城市标志空间形态240220260200200180180140120330280220160140140120140140160140160180180160120120100100808080808080808080801601405050505050空间形态起伏：三大综合体起伏跌落绿廊：体现”微谷“空间紧凑集约，开放高效活力积聚、24小时园区空间形态四个系统构筑现代新型园区策略立体街坊开放绿廊高质配套产业社区方案6个高强度密集街坊3条高品质绿色廊道3类高质量综合配套3类高效率建设实施复合功能：商务、研发等办公功能；公寓、商业等配套功能立体街区：地下车库层、街巷广场层、平台花园层高强度：平均4.99复合立体高强度1、立体街坊——6个高强度密集街坊街坊用地面积（公顷）建筑量（万平方米）强度117.571.24.07218.6127.86.87310.045.54.5546.730.14.49516.780.14.80612.755.34.35合计82.24104.991街坊4.072街坊6.874街坊4.493街坊4.555街坊4.806街坊4.35深圳湾：20.3ha，134万，6.6总体：127.8万m2（深圳湾134万）商务办公：46.7万m2中型企业研发孵化：49.7万m2配套商业：13.2万m2人才公寓：18.2万m2商务办公中型企业研发孵化中型企业研发孵化人才公寓人才公寓商务办公商务办公人才公寓研发孵化配套商业2街坊：轨道综合体2街坊：轨道综合体标志性建筑：330米标志性建筑：280米商业广场绿色街道绿色街道二层步行系统：无缝衔接2街坊：轨道综合体3街坊：典型街坊人才公寓模块生态中型企业研发孵化小微企业研发孵化总体45.5万m2(容积率4.55)中型企业研发孵化：13.7万m2小微企业研发孵化：21.5万m2人才公寓：8.8万m2配套商业：1.5万m2街坊内部采用“院落+绿轴+平台”的平面布局，组织网络形的绿化空间绿轴广场庭院庭院3街坊：典型街坊3街坊：典型街坊街坊广场平台花园绿色街道街坊广场+平台花园+绿色街道3街坊：典型街坊3街坊：交往空间建筑形态凹凸变化，平台层上架空空间，绿色生态建筑交往空间南部轨道综合体配套商业配套商业展示中心商务办公260米商务办公240米中型企业研发孵化220米中型企业研发孵化中型企业研发孵化中型企业研发孵化中型企业研发孵化二层步行系统：无缝衔接二层步行系统：无缝衔接总体75.3万m2配套商业：12万m2展示中心：1.1万m2商务办公：25.2万m2中型企业研发孵化：37万m2南部轨道综合体“服务谷”+“休闲谷”+“活力谷”5分钟（200米）可达绿色服务型生态廊道，享受就近服务10分钟（500米）可达山体公园和体育中心，与自然融合特色学院展示中心企业服务园图书馆餐饮娱乐健身餐饮商业休闲中心健身中心山体公园山体公园山体公园体育中心山体公园山体公园山体公园体育中心休闲谷长910米宽80米服务谷长920米宽160米活力谷长1260米2、开放绿廊——3条高品质绿色廊道一、服务谷：绿色、立体、慢行、界面丰富的坡地，打造服务走廊管理石鼓山公园山体公园商业特色学院图书馆首末站塘朗山一、服务谷：绿色、立体、慢行、界面丰富的地景建筑，打造一体化服务综合体一、服务谷：丰富参与的街道与景观界面，强化活力渗透林荫休闲空间林荫休闲空间休憩小场地舒适的步行体验舒适的步行体验研发街坊研发街坊与自然融为一体的地景建筑二、休闲谷：绿色的、地面的、安静的廊道，打造休闲走廊休闲健身娱乐餐饮餐饮二、休闲谷：绿色的、地面的、安静的廊道，打造休闲走廊三、活力谷：双轨道综合体+服务综合体，形成活力走廊三、活力谷：双轨道综合体+服务综合体，形成活力走廊展示中心餐饮娱乐健身休闲街坊平台：技术+商业+公寓服务绿廊：综合公共服务服务综合体：大型公共服务一、服务平台商业首末站特色学院图书馆管理休闲中心健身中心技术商业公寓技术商业公寓技术商业公寓技术商业公寓技术商业公寓技术商业公寓3、高质配套——3类高质量综合配套服务综合体一、服务平台：商业特色学院首末站图书馆管理图例公共停车配建停车绿色服务廊建筑面积10万m2；地下公共停车场，与相邻街坊连通，形成连续无障碍的交通体系。建筑面积为20万m2，包括会议中心、文化中心、酒店和培训中心等功能商务酒店经济酒店培训中心企业服务会议中心展示中心文化中心地面层水景一、服务平台：服务综合体二层步行系统：无缝衔接二层步行系统：无缝衔接一、服务平台：服务综合体留仙大道LIUXIANRD.南光高速High-speed.南坪快速Expressway广深高速High-speed同发路TONGFARD.科苑路KEYUANRD.同乐路TONGLERD.茶光路CHAGUANGRD.沙河西路路SHAHERD.石鼓路SHIGURD.创科路打石二路打石一路图例高快速路城市主干道城市次干道广深高速东西向主要道路：留仙大道、茶光路、打石一路、打石二路南北向主要道路：同发路、科苑路、石鼓路、茶光新路二、道路系统：对外快速衔接1.网状支路网状支路活化内部交通2.交通管制支路接主干路采用右进右出方式3.交通设施三处公交首末站（配建）、两处人行天桥（落实）二、道路系统：内部方格网道路等级方案道路网密度深标道路网密度主干路2.51.2-1.8次干路3.42.1-3.2支路7.56.5-10合计13.49.8-15留仙大道.同发路茶光路石鼓路创科路打石二路仙鼓路仙茶路仙文路仙洞路打石一路图例城市主干道城市次干道支路禁左路口公交首末站人行天桥地下通道串接街坊地下空间，组织地下交通，同时疏解地上交通。二、道路系统：地下口字环路同发路打石二路打石一路留仙大道.茶光路石鼓路创科路单项机动车道机动车道入口机动车道出口车行环路地下车行通道EeEEee地下一层开发地下两