以市场为导向的物流园区规划

以市场为导向的物流园区规划罗润华物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体，提供综合物流及其他配套服务的场所，物流园区集约了多种物流设施，是物流线路的交汇地，具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能，紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽，地价较低，适当设置远离市中心区，并要足够的发展空间，为工业企业的发展留有余地。可见，物流园区是物流企业、企业物流部门通过规模化，实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合。当前，供应链管理正成为企业的核心的竞争力，决定企业经营的成败，物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地，是供应链上核心环节与战略节点。从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看，有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势。这将推动中国物流园区的发展，并加速融入全球供应链与价值链当中，成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地，发挥物流增值的作用，物流园区的战略地位将更加彰显。国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明，物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用。今后较长一段时间，中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点。但既然是热点，由于利益的驱动，就会产生诸多非理性的行为。而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发，降低投资风险至关重要。以市场为导向的物流园区规划，是物流园区产生良好社会及经济效益，走上持续发展之路的保证。需求分析与项目评估物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析。最重要的是对物流需求方的调研，主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务范围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等。通过上述调研，在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法，进行研究分析。定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等。定量方面主要是分析市场的容量、增长的速度、细分市场规模、成本与价格等等。需求预测一般是根据当地的经济总量、外贸进出口额、港口吞吐量及增长情况，再依据经验值估计有多少比例的货物可能需经过物流园区进行处理，计算出物流园区的可能的业务量及未来发展情况。做好市场分析与市场定位是物流园区开发最重要的工作，是关系到物流园区可持续发展的关键问题。当然，整个项目的评估还需要做多方面的工作，评估框架见下图。地区发展策略分析是评估地区的产业导向、土地及财税政策等是否有利于本项目的开展；技术支援能力分析是评估开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势，支持项目的持续发展；风险管理及项目进度控制也是评估的重要内容。项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面，而财务营运的可行性分析最主要的三个指标是净现值、投资回报率和投资回收期。物流园区定位与功能设置物流园区总体发展思路应该是结合本地区经济及产业发展情况，以市场需求为导向，依托港口、机场等交通枢纽，为本地进出口贸易或地区批零一体化、生产加工销售一体化，提供高度组织化、规模化、集约化的物流及供应链服务支持，发挥着引导生产、促进流通，甚至创造消费需求的功能，为提升本地区的物流效率，降低物流成本，促进产业发展服务，从而融入全球供应链与价值链及当地产业及经济发展当中，在此过程中寻求利益的共享与自身价值的实现，谋求与外界的良性互动与可持续发展。市场定位决定物流园区提供服务的内容及范围，直接关系到园区的经济及社会效益。应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、外贸发展、货物流向及货载结构等来确定园区的市场定位。物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发（分销）企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储（保税仓、监管仓、普通仓）、运输、集装箱堆存、CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等。物流园区应根据市场需求来选择目标客户，提供相应的服务。物流园区市场定位确定之后再确定所提供的服务功能，根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域。按照便于交通组织及政府相关部门监管、节省用地等原则进行功能区域规划，以达到最优化布局。例如一个带有保税功能的物流园区会有国际采购区、国际配送区、国际中转区、国际转口贸易区、集装箱处理区、口岸功能区、商务配套区等区域。物流园区商业模式设计参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。土地使用权有偿出让模式由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其它条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。缝自行投资员模式键由政府派驻支的物流园区定开发机构外单独投资整枝个项目，并迈自行组建管遗理公司，对伴建成后幻物流园区屠进行独立营喘运，并获得色所有项目的蔑收获，同时贱承担全部项拍目风险炼。或者短由快政府派驻的皇物流园区开红发机构箩投资土地、身基础建设，称进行项目经深营权的招标伴，由中标公沿司投资主要红物流贪设备及相关岛设施的投资朽，并由其组饶建管理公司古，对建成后若的第流园区层进行营运，鸭同时承担项贴目风险。斧政府派驻的犁物流园区开功发机构萍通过出租的及方式获得收众益。麦“鬼投资－经营烘－移交德”银（BOT）龄模式缩通过给予开路发商适当的拍土地政策、努税收政策和剖优惠的市政浑配套等相关矩政策，由开订发商主导进舍行项目内的速道路、仓库若和其它物流向基础设施及布基础性装备刊的建设和投桃资，然后以及租赁、转让击或合资、合屠作经营的方谷式进行项目竹相关设施的喂经营和管理筛,给予疗开发商踪在项目建成捆后一定时期屈内的特许权蚕。开发商在卸此特许期内央通过经营收殿回投资并取证得利润，特鬼许期结束后刑把该项目完练好地、无条室件地移交给拴政府。层合资认/合营投资峡模式历政府派驻的美物流园区开悬发机构肌以土地及项霉目的经营权畅为股本，选界择具有资金墓及技术管理异优势的珍第三方物流腾企业为合资梯方，共同负柔责土地开发古及项目甘建设，项目淡建成后双方柱根据姜股权成立管撇理公司，对捐物流园区驳进行经营运齐作。收益按乒股份分红厘。匹各商业模式魔比较分析席第一种模式返：土地使用棋权有偿出让看优势：吸引岛有投资固定港资产意向、缝希望有更多良自主经营权遵和支配权的处物流公司入规驻，不必承雹担投资风险单。扬不足：失去雹对土地的大惧部份管理权富及控制权，豪对园区的整霜体规划及管纺理可能带窝来不确定因睛素，且不能离分享经营利仰润。芝第二种模式殃：自行营运飞及招标运营螺优势：在足桥够的投资能岭力及技术管总理能力下，紧选择自行营象运将获得最柿大的收益及宿项目控制权奸。但奔政府派驻的禽物流园区开体发机构机缺足够的技客术管理能力纸，引及第三岁方物流企业逢进行招标经弹营不失为一朽个好的解决兰方案。炒不足：贪政府派驻的狮物流园区开底发机构屯要承担全部宅（自行营运巧）或部分（仍招标营运）扰风险。在有楼第三方参与层的情况下，玩收益将下降寻。壤第三种模式宇：BOT止优点：可趣减低僵政府派驻的捷物流园区开系发机构洋的投资风险寒。眨不足：失村去项目控制加权和管理权贷，可能会偏月离项目功能金定位续第四种模式刺：中外合资肉/辽合营投资询优势：充酱分利用第三童方物流公司确的技术与管腐理优势，各蚁自发挥所长驼。掩不岗足：由于各双参与方的企像业文化、经厚营方针、管艳理模式等各晶方面各有差靠异纺可能出现禁一定程度摩犯擦，导致经具营不良旷。让任物流园区仆开发倦风险管理代物流园区扭的个开发谁具有规投资浓规模章大、疯建设周期长精、可变因素破多、风险高做的特点哲，摇但部物流园区开夕发对本地的麦经济发展有我重大影响，赚在物流园区横开发过程中惜要订识别风险产嗓生的来源，业判别风险程逐度，提出剩防范鸟风险的对策知，呜意义非常重豪大。钞风险管理夹就谅是对物流园摩区开发过程殖中搏可能存在的桐不确定因素师进行森分析普，饺进而怖确定与把物流园区革盈利密切相慎关的因素对写主要投资决府策指标的影话响程度跪，秃识别纳主要睛风险亿因素绞。锄根据抢物流园区开冻发酒项目的特点诉，风险主要拐有市场风险类、恐投资摇风险、搁政策毒风险、税技术风险、目组织丘风险等。塞市场风险嫂是指市场需洪求的变化及办市场竞争的涨加剧冷，物流园区鄙开发的周期没比较长，开腾始时可能预嚼测巩有确切的市嚷场需求，但该后期市场需侍求的规模叠及瘦方向有侮大的劳变化梯，或者市场岛进入这过多幼，都有可能食导致风险尊。投资椅风险枪是指张项目的盈利事情况袭的不确定性盆，而物流园区开惰发投资大，阔且为固定资蒙产投资，张退出成本高赵，风险大福。政策就风险贫是龄指酱国家的产业寒政策、投资驾政策届、去财税政策和舌货币政策津对梳物流园区幻投资环境挺可能产生不诵利影响。穗技术风险缠是指新融的物流技术萄、信息技术恳出现及妻设备宿的更新换代典给指原采用的技逆术与设备旨带来的贬值铲及成本负担敏。青组织风险打来自况组织缺陷济、矛管理能力不绍足及齿人才流失咱等方面。惭物流园区开家发的模不同阶段舒具备不同的造风险克特征封。潜在钞物流湿园区瑞建设病阶段名，已主