西安某实业有限公司项目可行性研究报告-

PAGEPAGE24****项目可行性研究报告西安**实业有限公司2008年1月目录第一章项目可行性研究概述 4第二章项目可行性研究 5第一节：环境分析 5一、宏观经济环境分析 5二、政策环境分析 8三、市场环境分析 10四、地理环境分析 13第二节：竞争性分析 13一、区域典型楼盘介绍 13第三章：项目定位分析 144第一节项目总体定位 14第二节项目产品定位 144第三节目标客户定位 145第四章：项目规划方案 145第一节项目总平规划方案 145一、土地开发面积规划 145二、建筑规划 145三、其他规划指标 155第二节主体物业建筑设计方案 155第三节主体外立面与公共装修规划 17第四节主体物业的景观规划 17一、小区景观的深厚艺术性 17二、小区景观强调人与自然的关系 17三、小区景观强调使用功能的合理化 17四、小区配套设施完善 18第五章项目运营规划 18第一节：工程规划 18第二节：营销规划 19第六章：财务评估 19第一节：财务评估范围 19一、财务评估的项目范围 19二、财务评估期间范围 19三、项目资金评估范围 19四、财务评估的参数 20第二节：项目财务测算 20一、项目投入测算范围 20二、项目投资估算 20三、经济效益及财务分析 23第七章：结论 25

前言本可行性报告是依据**市****村安置房地皮《公开招标文件土地使用条件》、《规划选址意见书》、**市计委立项批复及规划设计方案等编制。项目名称：****1-3期项目地点：**市****项目性质：安置楼、商住楼本项目位于**市秦都区陈阳寨十字以西，西部大道以南的****村，总占地面积为63093M2，周边配套基本完善，交通便利，东临陈阳寨十字，西边紧临陈阳寨综合市场，交通便利，地理位置优越。处于**市未来城南中心规划区域。第一章项目可行性研究概述本项目评估报告通过环境分析、竞争性分析、项目定位分析、项目规划方案设计、项目运营及财务评估六个部分由外及里的对项目的技术可行性与经济可行性展开分析，并进一步验证了项目良好的经济性与抗风险能力。具体情况如下：第一部分选择宏观经济、政策、行业特征、地块地理分布等环境因素，就**市房地产开发投资的经济支撑、与地区经济发展的互动机制、与房地产开发投资密切相关的国土、金融、税收等政策的变化趋势与影响、**市未来房地产开发投资方向、项目地块的区域价值等展开了全面、细致分析。由于**市经济运行健康，发展势头良好，为本市房地产开发投资奠定了良好的宏观经济基础；因此，本项目具有良好的宏观经济、政策、市场环境。第二部分以多层和小高层相结合公寓群产品为载体，针对本市同质楼盘的描述、比较、分析，形成了城南房地产市场判断，为下一阶段项目定位分析奠定了基础。第三部分在前两章分析基础上，结合项目地块自身属性，从项目总体定位、产品定位、推广定位、目标客户定位等方面对一期项目的产品开发方向进行定义，为下一阶段的项目规划设计提供了参考支持。第四部分从项目总平规划、产品规划、户型规划、综合配套与基础设施等方面形成了整个项目规划方案，提升了本期项目开发的实操性。第五部分从施工组织与销售管理角度，对项目运营进度安排与概况进行了说明第六部分从项目现金流入手，运用财务效益指标、现金流量指标对项目的效益性、经济性进行了评估。评估结果显示：项目具有极佳的效益性与经济性，且抗时间性风险与市场风险的能力强。第二章项目可行性研究第一节：环境分析一、宏观经济环境分析经济总量（GDP）持续、高速增长、城市经济综合实力与竞争力不断增强1、现阶段，我国GDP与房地产开发投资的关系现阶段我国GDP与房地产开发投资有着如下的关系：1）GDP发展速度与房地产开发投资的增长速度有着较大的相关关系和依存关系。2）房地产开发投资的运行质量好坏对国民经济的稳定、可持续发展具有重要的反作用3）房地产开发投资对国民经济增长的影响具有时滞性，国民经济尚未形成出新的经济支撑点以前，房地产开发投资必须保持适度增长4）理想的房地产开发投资增长速度一般应保持在GDP增长速度的1.8—2.5倍之间2、**市经济发展状况2007年，**市第一产业增加值121亿元，增长6.7％；第二产业增加值267亿元，增长14.5％，第三产业增加值198亿元，增长15.3％。第一产业对全市经济增长的贡献率为10％，拉动全市经济增长1.5个百分点；第二产业对全市经济增长的贡献率为50％，拉动全市经济增长6.5个百分点；第三产业对全市经济增长的贡献率为40％，拉动全市经济增长5.2个百分点。我市人均gdp也实现了新的跨越。2007年全市人均gdp已突破万元大关，达到11733元，比上年净增2010元。按当年汇率折算，2007年**市人均gdp为1607美元。2007年全市经济运行的主要特点

一、宏观经济加速运行，经济实力显著增强。2007年全市实现生产总值585亿元，比上年净增101亿元，超出全年目标考核任务30亿元，按不变价格计算，增长13.5%，接近10年来最高增速，比上年和全年计划分别提高了0.9和1.0个百分点。表明我市综合经济实力显著增强。

二、农业经济形势良好，粮食总产再创新高。全市实现农林牧渔业总产值203.5亿元，列全省第一，比上年增长7.3%。全市夏粮虽然减产5.2%，但秋粮生产在降水充沛，气候有利的基础上增加了面积和科技投入，增长13.6%，达到了以秋补夏，全年粮食总产达到217.3万吨，比上年增长4%，再创历史新高。全市水果产量313.1万吨、蔬菜273.8万吨，分别增长0.2%和5.5%，肉18.9万吨、奶47.4万吨、蛋9.5万吨，增速均在10%左右，农产品价格全面提高，有力地促进了农业增效和农民增收。

三、工业经济稳步回升，食品、装备工业表现突出。全年新增30户规模工业企业，全市规模工业完成总产值580亿元，同比增长25.2%，为全市目标任务的完成奠定了坚实的基础。一是七大支柱“三高两快一稳一减”。食品、装备、建材三大支柱发展迅猛，实现产值89.2亿元、74.5亿元、23.3亿元，分别增长53.1%、43.3%和46.8%；医药和能化工业增长较快，完成产值25亿元和243.6亿元，增长28.2%和25.4%，其中煤炭工业增速高达80.3%；纺织服装工业增长13.4%，电子工业下降2.4%；二是工业经济效益明显改善。全市规模工业企业亏损73户，比上年减少16户，实现利税总额22.7亿元，增长43.4%，工业经济效益综合指数达146%，同比提高17个百分点；三是社会用电量增加，为经济发展注入了活力和动力。全社会用电量56.7亿度，增长10.7%，其中，工业用电量37亿度，增长15.8%。

四、固定资产投资高位运行，重大项目进展顺利。我市固定资产投资在工业化、城市化和新农村建设的推动下，继续保持高增长态势，全社会固定资产投资完成394.2亿元，居全省前列，同比增长43.7%，超全年目标任务44.2亿元。五、消费市场繁荣活跃，外贸态势良好。全市实现社会消费品零售总额181.3亿元，同比增长18.1%，高出上年增速4.4个百分点，为我市10年来最高水平。全市实现进出口总额38257万美元，同比增长28.4%，其中出口30746万美元，增长28.4%，进口7511万美元，增长28.1%。实际利用外资4298万美元，增长16%。

六、财政收入快速增长，金融运行稳定。全市财政总收入完成48亿元，增长36.5%，高出上年21个百分点。地方财政收入完成20.8亿元，同比增长52.3%，为近年来最高增幅，列全省第一。

七、城乡居民收入快速提高，消费水平进一步上升。我市城镇居民人均可支配收入突破万元，达到10970元，比上年增长18.3%，为10年来最高增速。其中工资性收入9757元，增长19%。随着城乡居民收入的大幅提高，加之消费环境的逐步改善，居民消费信心和消费欲望明显增强。城镇居民人均消费支出8917元，增长20.1%，居民的衣食住行用等消费支出快速增长，数码相机、MP3、电脑、新型家电、装饰建材、服装、化妆品等商品俏销。

八、消费价格结构性上涨，食品类涨幅居首。去年以来我市居民消费价格总指数呈逐月上升之势，3、6、9、12月累计消费价格指数分别为102.4%、103.1%、104.1%和105%，全年居民消费价格上涨5%。3、2008年我市经济运行走势展望

当前，我们处于工业化和城市化的启动阶段。面临的最大问题是城乡居民收入偏低，增收难度大，基本市情是欠发达。同时我市正处在发展方式转变、经济结构转型、积蓄发展后劲的重要阶段，今后五年左右时间将是我们的黄金期。随着西咸一体化、彬长煤田开发步伐的加快，必将促进城市经济、县域经济取得良好发展，招商引资、重点项目建设、园区建设必将带来经济结构的优化调整和增量资产的大幅增加，发展机遇十分难得。

一是重点项目建设取得整体性重大突破。通过近年来的不懈努力，一大批重大项目相继落户我市。今年全市共安排重点项目89个，总投资942亿元，年度计划投资208亿元，其中新开工项目39个，产业项目58个。预计近年内我市将形成长庆石化、多晶硅、大唐彬长电厂、兴化集团、彬长开发和子午轮胎等大型企业集团，将支撑起我市经济的半壁江山，全市经济发展后劲明显增强。

二是西咸经济一体化进程明显加快。西咸经济一体化，**是最大的受益者，必将推动我市工业、贸易、餐饮、旅游、房地产的快速发展。今年省上提出要“引导西安城市中心北移、**城区沿渭河东进，着力打造渭河两岸新型工业长廊”，将有力地推动西咸经济一体化核心板块加速建设。渭北产业聚集区规划和西咸经济一体化重点建设板块规划编制工作已正式启动，西安阎良航空产业基地和空港产业园合作共建步伐加快，两市交通路网顺利对接。我市与西安零距离相连，自身拥有的区位优势、交通条件省内其他城市不可比拟，加之丰富的煤炭、石灰石、地热、旅游等资源优势，能够更好地吸引和承接东、中部地区的产业和生产要素。目前，已有64户西安企业落户我市，完成投资16亿元。

三是县域经济蓬勃发展。全市县域经济呈现出快速健康发展的喜人态势。在我市县域经济发展中，突出特色、提升层次、错位发展、均衡推进日渐成为发展亮点，秦都、渭城、泾阳、兴平等县市区以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为重点，初步实现了率先发展；乾县、礼泉、三原、武功以食品加工和现代农业为重点，逐步走上了实现跨越发展的路子；彬县、长武、旬邑、永寿、淳化以煤炭资源开发和果业、畜牧业为重点，县域经济快速崛起。去年，我市礼泉、旬邑、乾县、淳化四县荣获“中国苹果20强县”称号，为我市经济科学发展、跨越发展奠定了良好的基础。

综上所述，预计2008年我市国民经济仍将在较快增长区间运行，并进入新一轮较快增长的上升周期，GDP增速将保持12.5%以上。受中央“两防一稳一紧”等宏观调控政策的影响，增速比2007年将小幅回落。二、政策环境分析土地政策与市场分析1、土地资源有限，土地管理从严据国家统计局公布数据显示，我国人均拥有平地面积为900平方米，只比日本高100平方米。但我国人口众多，粮食供应方面不能采取较高国际依赖度（日本水平为70%）。因此，扣除必要的农业种植用地后，我国未来实际的人均房地产用地供应面积较小。因此，我国面临着比日本更严峻的土地供应形势。土地的稀缺性和不可再生性决定了1）我国土地交易价格将在未来30年持续走高2）土地开发规划指标必定逐步呈现高密趋势3）严峻的土地供应形势容易引起投机性投资需求，危害国民经济健康发展因此，能够对土地执行严格的计划管理和效率优化管理将成为我国国民经济和房地产开发投资能否可持续发展的制约因素。2、近年政府调控意见，促生土地管理政策的连续严格化2005年4月，国务院针对局部房地产市场存在的问题，下发《关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的通知》，业界称之为“新八条”。2005年5月，国务院相关部委根据国务院的通知精神，出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》。文件对土地供应、规划指标和开发等环节的管理提出了具体措施，旨在确保房地产市场健康运行。具体要求如下：1）土地开发规划指标与普通住宅供应挂钩，并作为土地出让的前置条件2）严格土地供应计划管理，依托土地供应计划调控房地产市场3）严格管理土地开发行为，对囤积土地行为实施经济制裁2006年5月，国务院又出台六条关于房地产市场调控的要求，旨在进一步巩固05年房地产市场调控的成果。当月，建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，国土资源部也提出加强房地产土地管理的五项措施。对土地供应管理、土地开发规划指标管理、土地囤积等问题作出更为具体的规定。随着上述意见政策的相继出台，我们可以对下一阶段房地产土地供应情况做如下的预测：1）在房地产市场运行健康、有序的前提下，各地房地产土地供应总规模将根据房地产开发投资规模保持适度平衡2）专供普通住宅开发的土地供应规模将在一定范围内大幅度增加，大户型房产产品供应将受到一定程度压制3、**市土地供应现状与趋势分析土地供应规模基本稳定，土地价格大幅上涨城市规划分析1、**城南建设提速，参与城南开发正当时通过土地开发规划调整商品房供应结构，中端住宅产品将成为市场需求极大产品2005年5月，建设部等出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》、2006年5月，建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》和国土资源部提出的加强房地产土地管理的五项措施都明确要求通过土地规划指标调控商品房供应结构，鼓励普通住宅的开发投资。金融政策——利率、信贷规模、信贷条件1、未来贷款利率政策预测中国人民银行于2004年10月29日对2002年2月2日公布的人民币商业贷款利率和个人住房贷款利率进行全面调整后，2005年3月17日，央行再度对个人住房贷款利率实施调整，调高五年期个人住房贷款年利率0.81个百分点。这一举措与2004年末国际权威机构——雷曼兄弟的预测方向一致，但从调整对象来看，调整只涉及个人住房贷款。这说明上一轮利率调控措施主要针对市场投机炒房者，旨在从需求上遏制部分地区房价增长过快的问题。考虑到房地产开发投资30%以上的高毛利率以及至少35%的自有资金投入限制，我们认为：未来加息对房地产开发投资的的影响并不显著，特别是自有资金充足和大量依赖销售转投入的房地产开发项目，加息对项目经济性的影响更是微弱。2、房地产开发贷款政策预测1）无迹象显示房地产开发贷款需要提高35%的自有资金比例2）由于2005年房地产类贷款余额已占到我国贷款总规模的25%，并成为各家银行金融机构的主要利润来源，因此，我们相信：控制房地产开发贷款规模的行政措施不会立即出现，强度也不会太大，特别是房地产市场相对健康的成都地区，而公司自身的后备资源储备也可为抵御上述风险提供必要的物质保障。3）关于年度内周期性的信贷规模波动问题。一般表现为年初规模宽松，信贷资金投放力度大，年末信贷规模紧张，信贷资金投放规模有限。根据本项目的运营进度安排来看，三期项目开发于2007年上旬启动，金融系统周期性的年末信贷规模紧张问题对本项目开发不会产生实质性影响。税收政策1、房地产开发税收政策预测1）2006年年底，**市地税局将根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发（2006）31号）》的精神，对房地产开发企业预征所得税的毛利率认定标准做调整，由原来的10%增加到20%，从而对房产开发企业销售收入资金产生3.3%的额外占用2）与房地产开发有关的流转税、财产税及行为税的征收政策不变因此，未来房地产开发税收政策将保持相当的稳定性，对房地产开发投资的影响也在承受范围之内2、个人住房消费税收政策预测1）由于个人出让所购商品房的免税周期已调整至5年，而最新普通标准住宅的标准也已发布，因此，未来的个人住房消费税收政策将不会发生明显变化，从而无法对个人商品房消费决策产生影响2）另外，三期项目开发的高层电梯公寓产品的目标客户主要以自住型和长线投资型为主，他们的购买决策受个人住房消费税收政策的影响相对有限政策分析综述通过对关系房地产开发投资的土地、城市规划、金融、税务等政策因素的现状分析与未来趋势预测，我们认为从2007年开始，*****项目开发不会遭遇严峻的政策变动性风险，相反，**市土地与城市规划政策上的调整却给予项目本身带来许多优势。三、市场环境分析（一）2006年**市房地产发展分析：2006年**房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，**房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。西咸一体化，世纪大道的开通也使**市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而世纪大道的房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。世纪大道，南郊的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2006年的筑城楼市将会出现新的发展势头。（二）2006年**市房地产发展趋势1.房价将适度上扬；2.土地交易活跃，“换手”量增大；3.郊区置业者增多；4.多层住宅精品楼盘将会增多；5.高层公寓将更多采用新技术、新设备；6.空置积压房会特价优惠抛售；7.房屋置换量大大增加；8.世纪大道住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。(三)陕西省2006年居民住房消费状况1.2006年陕西省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不一定要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。2.陕西省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。陕西省经济适用房去年完成投资20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年陕西省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。(四)**房地产郊区化发展成为趋势市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，**这样一个不大的城市，现已注册100多家房地产企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，**近年来的房地产发展势头使西安,深圳,广州等地的诸多房地产商“抢摊**”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，毛条路一带，偏转一带，世纪大道沿线,这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家地产公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以金泰丝路花城、平湖秋月等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费者的需求，故销售都比较红火。（五）从市场板块角度分析**市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：人民路板块、西,南郊板块、东郊板块。1.人民路板块(均价2750元/M2左右)作为**的商业中心,也是**市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动**房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为**市民众望所归的置业地带。2.西,南郊板块(均价2080元/M2左右)此区域有强烈的市区概念,据我的了解,**市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多**市民首选的位置,世纪大道的开通也带来了西安的置业者.因此置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态,但它的房地产市场还存在极大的发展空间。3.东郊板块(均价1750元/M2左右)东郊外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。四、地理环境分析项目位置：该项目位于**市秦都区陈阳寨十字以西，世纪大道以南的****村。项目用地规模：规划净用地面积63093平方米项目周边生活、市政配套现状：购物、餐饮、娱乐休闲：在离项目地块距离约500M的陈阳寨十字囊括了数百个满足社区经济的购物、餐饮和娱乐休闲场所，并逐渐成为该区域的购物、餐饮和娱乐休闲聚集中心。农贸市场：项目以西500米有大型的农贸市场。第二节：竞争性分析一、区域典型楼盘介绍1）2007年城南新盘介绍序号楼盘名称住宅类型户型面积（m2）销售均格（元/m2）1和润天地小高层90—13027002安谷园多层100—13024003先河国际社区小高层90—13028004湖滨花园高层100—13027005蓝郡.沸城小高层90—14028006平湖秋月高层90—1302700二、区域住宅开发市场评价通过对本区域住宅市场的全面调研，可以得出以下基本结论：1）随着西咸一体化持续进行，公众对大型社区的产品认知和认可将逐渐增强。2）区域内小高层电梯公寓的总开发体量有一定增幅，以中、小户型居多。3）央行新近出台金融政策中关于个人房地产信贷限制等条款，将在一段时期后发生效应，二次置业行为中的部分高端需求，将有可能发生对城区高层住宅、乃至高尚高层住宅社区的回流。4）基于本项目既定的土地价格、地块位置、规控指标等，营造最适宜居家的高贵生活空间，将成为本项目定位的重要方向之一，并体现在诸如室内流量布局、生态居家、电梯设置、园林布局等方面。5）六、七十年代出生的、年龄在30～40岁左右的第二代城市消费群体，将持续成熟并逐渐成为小高层住宅产品的主力目标市场。6）100～130平米构成当前主力开发的面积区间。二次置业者需购120平米以上面积的比例最大，三房户型结构仍然是当前开发主力且有上升趋势。7）当前小高层电梯公寓的销售均价分布在2800～3500元/平米的范围内。2800-3000元/平米是区域内同类产品均价比较集中的范围。第三章：项目定位分析第一节项目总体定位利用本项目所具有的资源优势及配套优势，打造“成熟大社区”，形成市场差异化，同时以优秀的规划设计以及景观优势，通过高品质的细节呈现，成为“新城南，品质生活中心，中端物业项目”，树立区域市场品质标杆。第二节项目产品定位通过提供人性化的先进设计理念，赢得品牌项目的品质支撑。结合本身优势坡地自然，营造多主题的社区景观，给业主一种公园住家的感觉，营造全新的成都人向往的休闲生活方式——采用大围合花园式布局采用大围合式的总体布局，北面采用点式小高层进行通透性围合，南面采用多层作为依托；东西两端用多层转折，中心两栋小高层点缀并形成中心花园区，每栋楼南北朝向，小区东入口为1600平米的幼儿园，小区四周临街设计为商铺，实现高层住宅与多层住宅社区景观最大化的设计理念。第三节目标客户定位本项目客户定位为**市市场中端客户，年龄30—40岁左右，家庭年收入6至8万左右，家庭构成稳定，懂得享受生活，重视产品性价比，多为一次置业及改善型二次置业客户。第四章：项目规划方案第一节项目总平规划方案一、土地开发面积规划****1-3期项目净用地面积为63093平方米。二、建筑规划项目规划总建筑面积约170000平方米。三、住宅与公寓物业规划户数项目根据规划住宅1230户，面积结构为：90平方米以下的650户，占总户数的52.85%，90平方米以上的580户，占总户数的47.15%。三、其他规划指标项目规划建筑容积率为2.73，建筑密度为38.67%，绿地率为38%；项目规划地上车位202个；第二节主体物业建筑设计方案1）户型设计采用丰富的户型设计，满足不同阶层居住者的需求，人性化的设计体现在户型设计的每一个角落。大阳台、落地窗、飘窗使人们在欣赏外围景观的同时，也能尽情享受家的舒适。项目户型以清晰的、富于逻辑性的功能布局来凸显“动静分区”的平面设计理念。在尽量减少交通空间的同时使客厅，厨房，餐厅和客用卫生间与卧室等位置更加合理，有效的体现以人为本的设计思想。2）建筑里面造型为确保所有物业的舒适性、令业主尽情享受科技进步带来的便利，贴心与安全，主体物业的功能品质规划如下：1）主体通风系统为净化楼内空气，保持楼内空气的湿度与质量始终保持在最佳状态，项目将选择国内著名新风系统。楼梯间、公共部分设自然排风系统，其他房间、通道等的通风均按常规设计。2）主体消防系统本工程消防设计按照“建筑设计防火规范”（GBJ16-87）及其它有关规定执行。总平面上各幢住宅之间的间距均按规范要求布置，且有消防车道环绕。室外设消防栓系统按规范要求，根据建筑布局的特点，一般在主干道和次干道交通直线段上每120米设置一处室外地面式消火栓，服务半径不大于620米，室外消防用水量为15升/秒，室外消防给水系统与生活给水系统共用。3）住宅防噪系统为确保业主能够得安静的享受居家的天伦之乐，防止住户日常活动的相互干扰，项目采取以下措施，防止噪音污染主体方面：采取120mm楼板，楼面轻集料混凝土垫层具有隔声、隔音功能墙体方面：采取内墙系统优化处理窗户方面：采用中空玻璃塑钢窗。4）物业保温系统外墙体保温：EPS保温系统内墙体保温：地暖系统、墙壁冷暖系统5）物业采光系统住宅采取宽幅窗体设计，设计比控制在30%—35%6）小高层物业电梯系统电梯选型采用宽体桥箱配置，突显豪华、大气风范电梯内部设置空调系统，以增强乘坐电梯的舒适性第三节主体外立面与公共装修规划由于项目的地理可视性极强，且项目定位为蓉城地标式建筑，因此，外立面的视觉效果至关重要。由于项目外立面方案仍在规划设计中，这里仅定义基础建材。小高层主体外立面采用进口镀膜玻璃和铝塑板做外饰材料，多层住宅外墙采用面砖作外装饰面电梯间及楼道等公共区域装修用天花石膏板造型吊顶，面油乳胶漆。墙面高档墙漆饰面，地面：优质花岗石拼花地面第四节主体物业的景观规划主体物业的景观将从以下几个方面营造温馨、雅致、宁静的环境氛围一、小区景观的深厚艺术性通过对小区内包括植物、水体、山石、道路、场所以及各类实施配套和人工构筑物等各个细部在空间组合，布局形态、造型设计、比例尺度、空间序列上的透视关系、视觉效果处理，使小区景观蕴含了高品质豪宅小区的精神意蕴和人文特征。通过艺术构思与先进科技紧密结合，使居住者能在一个良好生态效益环境中游戏、休闲和进行交往活动。二、小区景观强调人与自然的关系通过植被、水体、噪声与污染源的控制，以及环境生物链的形成（如水体生物自净能力、植物群落的共生互补、彼此促进生长，有机垃圾的生化处理产生的有机肥料又进入土地植物循环系统等），优化人居环境，增加环境的含氧量和负离子，增加对有害气体的吸收与净化，减少尘降，调节环境小气候等使人与自然形成一个良性循环的交互作用。三、小区景观强调使用功能的合理化项目在全力追求小区景观可观赏性的同时，挖掘每一处景观对小区住户的可使用价值，与周边公共景观融为一体，充分展现社区景观对人的参与性。四、小区配套设施完善小区周围供水、供气、供电、电讯、道路设施已经形成，可以满足建设项目的需要。小区中心有小区幼儿园，健身中心，小区外围商铺等，使小区业主生活更加便利。第五章项目运营规划第一节：工程规划一、工程进度控制1、开发进度规划2008年1月——2009年10月2、项目开发计划2.1一期项目开发进度计划1）施工前期进度2008年1月15日2008年5月15日前，完成项目方案审批2008年4月9日2008年6月18日前，完成项目初步设计2008年4月29日2008年7月20日前，完成项目施工图设计2008年5月30日2008年8月10日前，完成项目施工许可证申请2）施工阶段进度安排2008年9月1日——2009年2月1日，主体封顶2009年2月15日——2008年5月1日，完成主体外立面、门窗工程2.2二期项目开发进度计划施工阶段进度安排2009年3月——2009年12月，主体封顶2009年12月——2010年5月，完成主体外立面、门窗工程2.3三期项目开发进度计划施工阶段进度安排2009年9月——2010年4月，主体封顶2010年4月——2010年10月，完成主体外立面、门窗工程2010年9月——2010年12月，完成室外总平工程，等级证办理第二节：营销规划项目营销规划重点为针对区域版块的竞争，避开区域尚未成熟等不利因素，将本区域自然环境，未来发展趋势作为项目优势，联合周边项目进行“区域发展宣言”，提升区域认可度。针对国家政策，全面调研市场在售与未售项目，户型面积配比上在满足政府要求以及地块技术指标情况下，做到对市场的满足，并且在景观、立面、户型、配套功能上形成有竞争优势的差异化。制定独特的营销策略，抓住项目核心竞争优势，赋予项目独特概念定位，实现项目高调面市、蓄客、销售，时刻成为市场敏感点。销售时间规划1）1期项目销售周期：2009年5月——2009年10月2）2期项目销售周期：2009年6月——2010年5月3）3期项目销售周期：2009年12月2010年12月第六章财务评估第一节：财务评估范围一、财务评估的项目范围本报告中的财务评估一章针对1-3期项目的开发进行。二、财务评估期间范围财务评估期间为：2008年1月—2010年12月三、项目资金评估范围本评估所采集的资金数据仅分布于2008年1月——2010年12月之间。四、财务评估的参数财务评估的贷款取6.57%的年利率第二节：项目财务测算一、项目投入测算范围1、土地开发成本：包括项目用地土地出让金、市政配套费用以及股权转让费。2、前期开发费：包括规划、施工图设计费，外立面、等设计费，地勘等费用，方案审查费，环境评估费，三通一平费等3、建筑安装成本：包括基础工程、地下土建工程、地上主体土建工程、配套设施土建工程、主体水电安装工程，通风、电梯、消防、弱电系统、保温、防噪、采光等设施安装，主体、地下室装饰工程、外立面装饰、室外景观、综合配套设施装修等4、销售费用：包括售搂部建设装饰费用、销售策划推广费用、销售印刷费用、销售代理费用、销售办公费用等5、管理费用：包括办公费、人员工资与福利、业务费用、交通费、差旅费等6、财务费用：包括项目贷款利息等7、不可预见费用：根据建筑面积20元/m2计算。二、项目投入估算一、投资估算参照工程的建设方案和**市同类建筑结构建设项目技术标准进行测算，估算项目1-3期总投资包括土地费及市政配套、前期工程费、建安工程费、管理费用、财务费用、销售费用。本项目静态投资为31521.4万元，其主要构成为：1）土地及大配套费5876.73万元；2）前期费2197.25万元；3）建安工程费：17397.11万元；4）市政基础设施费：3910.33万元；5）公用配套设施：240万元；6）不可预见费；341万元；7）间接费用：1558.98万元；投资估算费用明细多层住宅(7F)小高层（11F）安置多层(7F)安置临街商铺（2F）计划合计5.0006（万m2）5.883（万m2）4.00（万m2）2.16（万m2）17.0436（万m2）平米造价投资额平米造价投资额平米造价投资额平米造价投资额平米造价投资额(元/M2)（万元）(元/M2)（万元）(元/M2)（万元）(元/M2)（万元）(元/M2)（万元）一、土地及大配套费344.841724.4344.842028.69344.841379.36344.84744.85344.845876.73二、前期费98.731493.681184.7111062.54798.731394.92498.731213.257128.7512197.253三、建安工程费808.334041.651298.737640.828808.333233.321148.732481.2571020.79417397.108四、市政基础设施费229.531147.665229.531350.333229.53918.12229.53495.78229.533910.33五、公用配套设施14.08270.4114.08282.8414.08256.3314.08230.2414.082240六、不可预见费2010020117.6620802043.220341七、贷款利息0000000000直接成本合计（一至七）1515.5137577.8062091.89312282.8981515.5136062.0541855.9134008.5841757.99729962.421八、间接费用（销售）104.31521.6136.84804.5535.31141.2442.1290.9791.471558.98成本费用合计（一至八）1619.8238099.4062228.73313087.4481550.8236203.2941898.0334099.5541849.46731521.401二、资金筹集（1）自有资金：6000万元，占投资总额19.35%；（2）借款：申请项目贷款40000万元，占总投资总额47.03%；（3）销售转投入：销售投入1558.98万元，占总投资总额4.95%；三、现金流量分析序号项目计算期2008200920101季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度合计1现金流入3750600635201530004344521378198688868843444344534391.1自有资金3750600635101560001.2销售收入4344521378198688868843444344434391.3银行贷款1000300040002现金流出3750600635196529613655459666037292264923652023390932.1土地费用及大配套费37501126100058762.2前期工程及费用50050055065022002.3工程费用98072017923380418046704504501020176422.4市政配套30028036065060072025025050039102.5管理费用及销售费用10010010015015015015015018018015015602.6不可预见费353535353535353535353502.7各项税金31838157263563531831831772.8贷款利息66829