中原星河惠阳项目之定位報告

星河惠陽專案·分析定位報告深圳市中原地產顧問深圳市中原地產顧問惠州分公司营销A组11MAY,2007本報告的技術成果專屬深圳市本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發所有；深圳市中原物業顧問惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版權，未經許可，不得轉讓或翻載。報告評審監製：深圳市中原地產品控中心骨專案全權負熊責：鐘志斌销张证行銷仪總監财專案報告主臣撰：徐智勇抵折策劃經理倘報告技術負惕責：徐智勇蠢爸策劃經理吧李储林燊意装策劃經理辆策劃參與成眨員：何卷華轨高級策劃期師壮吳磊确策劃師韵邱貞標策铸劃師醒彭光平井策劃師篇劉正文唤策劃師略報告文字處念理：黃露源丢張英華劉逼顯新特彭光平港前键言协PREFA趋CE池“赴定位偷”柴一词很早就扰已经使用，援最初指商场快中商品摆放类在眼睛视平到线的位置。异1982年破，阿尔轨·胸里斯（Al饶Ries套）倒和杰克灾·幸特劳特（J棵ackT思rout）遍撰写了《定编位：羸得你软的头脑的战杰争》一书，救“翼定位失”结一词因此进蓝入了营销领纲域。主每项新产品葡、每家企业现都会吸引偏邻好其主要特英色的客户群靠。美国一家端制药公司将壮其新药定位营为财“那缓解病痛速紫度最快这”蒸，而后新的树竞争对手将馋其新产品定咳位为骑“巩最安全屑”盈的药品，市让场效果非同灯凡想；新的雪竞争对手并师未定位为秩“阔速度最快、畜最安全咬”霞的药品--茧--。河市场定位是贫企业对目标睬消费者或者弃说目标消费雷市场的选择累。产品定位劲是在完成市究场定位的基阴础上，企业镰对用什么样烛的产品来满项足目标消费鹿者或目标消惯费市场的需撒求。许多人锄至今还把市替场定位和产芽品定位混淆阁在一起，其中实这两者完屯全是两回事拾。从理论上等讲，应该先巷进行市场定丈位，然后才砍进行产品定捷位。在实际尾商业实践中秒，也有先完鱼成了产品定容位，然后才嫌来补做市场倾定位的。手如牛仔裤的姐发明：市场挨定位在先，盘发明者首先毙发现的是淘融金者需要一翻种耐穿耐磨好的衣物，即论发现目标市谈场在那里，兵然后才想到刘把帆布裁下购来做成牛仔厅裤这种真实和的产品。随砖身听的发明顽也是如此。痒那就是索尼波老板首先意此识到人们需容要边行走边短听音乐，也金就是说发现刺有随身听的饮市场，然后底才冒出了创董造随身听这叛一产品的念臂头，产品定佳位才产生。要这些都是市替场定位先行漫的经典例子上。山水山水仁者爱山智者乐水仁者爱山无山不欢智者乐水无水不畅述山水是不可餐再生的自然该资源，也是筝人居向往的饲最佳生活空堪间，主打山隐水强调了稀乐缺资源的占木有。目录TOC\o"1-5"\h\z\u词第一章后胳星河惠阳项周目策划背景乘分析鸡伪5唐一、策划背彼景一：惠阳弓地产，无往泳不利犁匠5蜓二、策划背铺景二：指导浇思路暂交9座三、策划背揪景三：项目震资料绿险11鞋第二章料负星河惠阳项糊目基地分析消介12喉第三章巴蕉星河惠阳项尸目解析厅文21要一、项目优娘势就赶21悟二、项目劣怖势会乞25器三、项目地吧块的机会点析贫27恒四、项目地合块的威胁及傻困难点艺址28吉五、项目镰SWOT倒战略组合建悟议客造29打第四章星绸河惠阳项目宣定位策略全羞31勇－、定位推混导方式选择秩招32眯二、品类定投位过程分析迫凑33举三、项目市致场占位细分冠析画臣46予四、项目产倦品定位墨镰50法五、客户定炕位钩稠61啦六、项目开壶发主题定位羊闹77炎七、生活方鸦式诉求灾车78础八、价格定揪位苹轰80铺九、项目命愤名建议助营85撞第一章扑星河惠阳项收目毛策划背景分羊析泽一、策划背粒景一：惠阳剑地产，无往母不利师【关键词一恶】鹏城房名价高企，土县地紧缺（深圳：2006年房价收入比高达12：1）定基指数：1997年=100深圳楼市走势图溉自2004绢年以来，深间圳房价持续柏高涨松，2006宋年房价平均强涨幅超过2遣5%,归根傅究底，是深托圳自200惭3年中以来距，深圳市政纠府考虑到深咽圳土地储备葵有限，从土设地的粗放型农开发向节约占型转移，关分内土地出让包几乎终止，籍全深圳可开竞发用地亦不访过200平茂（深圳：2006年房价收入比高达12：1）定基指数：1997年=100深圳楼市走势图营而与此同时呜，深圳又是蠢全国著名的热移民城市、醋收入最高的固城市之一，堂即有着丰富妻的市场需求迈，也有着极叠强的消费力菊，而对关内浴迅速缩减的蚁楼市供应市慌场，加之开向发商囤地，碎迟迟不开发滑或仅小批量触开发，造成骗供不应求的膀局面，房价军受供需影响鼻，迅速攀升奉，使得前批睁投资者受益销，进而深圳奖地产进入全公民投资时代菠，房地产市大场由买房市温场进入卖方柴市场，至2共006年，拉尽管国家调柿控连连，但承深圳楼市依济然在风雨中补加速前进，伸仅3年间，鸽深圳楼市透赚支了前10谜年的经济增糠长，房价收岂入比达到1漂2:1，列灯全国第二位华，高企的房旁价将深圳的截主流人群置宪业推向了关吹外、推向了粉周边城市，躲而土地的紧卖缺使得深圳你地产商必须签走出去，惠式州、东莞、惑中山成为了证首战场。缎【关键词呀二税】牢惠阳楼市复贡苏熄，陕强势增长坏惠阳－大亚词湾区域上个些世纪90年融代，受南海表石化等利好俯招商引资的天影响，区域晃经济、地产桨市场曾一度镰出现替“李万里江山一幻片红悬”严的发展势头统，以深圳为职首的异地开燥发商纷纷介烫入惠阳－大械亚湾，大面职积购地，区绍域内土地几恳乎被圈完，糖然后，受中索央紧缩银根季及南海石化姓引资受阻等孟不利因素的焰打击，与海龙南楼市一样猴，发展商因跌奖金及市场壳原因，不得徐不停工，烂咽尾楼丛生，昌区域经济陷芒入进退两难概的境地。杨进入21世索纪以来，区宁域形势渐明梨，随着中海献壳牌项目的爬正式启动，离李嘉诚成功丹签约惠州港吉，中海石化煮一期工程投渔产成功，大虽量深圳工业事迁入区域内阶，深惠交通绕规划利好以解及深圳发展傅受限于地等秒众多利势的馋引导，惠州维－大亚湾自惭2005年微以来，楼市屡与区域经济父一道，呈现饺较快的较长魄势头，众多假深圳及异地珍发展商卷土爷重来，纷纷硬圈地进行规喊模化开发，查历史烂尾楼屯的后继盘活谨已全面展开嚼，良好的发摄展前景，仅脖深圳三分之押一弱的价格亚，使得深圳问人纷纷将匠置业眼光投占向于此挡，半岛1号炕的强势入市奴，让惠阳－讯大亚湾区域惹房地产市场浅明晰起来，抖开发展大胆版入主惠州，脂置业者涌入称惠州，楼市为呈现快速增锋长的势头，单至2006杠年底，惠阳垮楼市已达均港价3700少元/平米，辫同比增长3络0%，并且期，从目前各亚项目的推广耕情况来看，色豪宅市场放鹊量增长，区栗域住宅市场幼利好再次提恩升，预计半棋岛1号、熊役猫国际2期垫小高层将达写到历史新高罩（约400赶0元/平米则），从此，寺惠阳楼市进灿入快速的发跟展阶段，一诵座现代化的榜新城正在崛间起。傅【关键词三致】联区域融合，顺前景斐然耕深圳无地可跑用究，但深圳还渴是要发展，俊而且是以高浆速在发展，国深圳未来将使走向何方，披也许这本不娃是平民百姓垒考虑的问题功，但对于经轿济发展而言登，其已超越堆了政策层面棚的思考，有欢需要，就有窜发展。惹深圳需要土共地来实现城堆市的可持续谷发展，惠阳数－大亚湾拥锤有大量的廉益价可开发用谁地，而两地摘之间，不仅屋是邻邦，更仪有着丰富的唱经济交流基名础，深惠两棚地，1小时贿的路程，放喂眼北京、上愁海、广州，态一小时经济骑生活圈，其拔实是一个城投市的概念。篇国务院也曾冤在2003配年在为深圳割寻找新的城抽市定位，是总区域直辖，底还是继续包“税特日”袖下去，但无丙论是如何发判展，深圳不度足2000早平方公里的逆面积，都不嘱足以支撑深共圳未来的可肺持续发展战东略，国务院满也曾在20尾03年成立芝专项调研组晴奔赴深圳、植东莞、惠州画，就重组深赢圳辖区进行史了多方调研负，尽管到目辈前为止，尚辞没有政府的声公开声明，瘦但我们也发贯现，深、惠补两地在接下肠来的三年里坛，事实上让花两地连在了无一起：沿海谷高速、南坪衔快速、深汕顽高速、地铁批3号线、大绣量工业迁入签，据了解，适仅2006饼年，深惠两揉地政府之间勒的交流超过赠了前五年之能和，这是行劳政融合的前霞奏，还是偶吼然？但无论浮如何，两地兵的经济融合慢，优势互蛛补已经让两正地政府感觉卖到未来的走晶向：区域合动作、融合、祥经济一体化木、行政一体圈化眉……毁惠阳－大亚趁湾区域内，丢目前最大的抱经济发展难磁题，不是招象商引资、也群不是土也受便限或是政策买限制，而是标城市基础设甘施、配套差州，当地经济突尚不能承受辟大面积建设捎所带来的费屈用，但，随粉着深惠一小悼时经济圈的细形成，大量漠的实力企业哪驻入惠阳，哲一方面让政岸府看到了区记域的希望，减能更有信心恒进行城市资领源投资，另龙一方面，实辜力企业出于徒自身利益的蛋需要，自建继部分城市资枪源，两方面柳综合发展，约区域内城市嫩经济快速形丰成，发展，咸进而加速促接动深惠经济石的融合，惠磨阳经济受益缓于深圳经济垒的直接带动楚，前景斐然岂。兵【关键词微四糟】捡众势优聚，白无往不利哥2007年府－2023怠年，是惠阳狭－大亚湾区避域声速腾飞叹的契机，实猾力企业－比协亚迪、富士抛康、石化城暴、惠州港等太大型招商项毕目全面落到霉实处，这些鞋实力企业的欣进驻，不仅纯是直接拉动肥了当地经济蒙的发展，更赵为重要的是抵，大批深圳饰、香港企业职的介入，将轿惠州与发达瞎地区的交流油提升到全新倾的高度，让籍更多的人有兆机会了解惠灶州，认同惠详州。与此同张时，为了便氧于两地的发肉展，深惠两模地政府及民灵间力量为了委两地交流的柴便利，将大筒量投入基础歉设施建设，凉进而吸引更叶多的人关注贩惠州，惠州避已不再是惠俘州人自己的化惠州，他已介忧为深圳的逗经济惠州，踏中国深圳的访下一城孕……高放眼区域地连产经济，在遇未来的一年泼内，批星河地产（否103万方炊）、岔碧桂园（2只00万方）嫁、珠江集团鼠（近100扔0万方）、伍振业地产（赚173万方勿）、新城市察地产(10俊0万方)等避大型项目都燥将面市，豪肾宅市场将惠界州地产从经陡济型地产模卵式向成熟的幻高尚地产发滥展，由地产抓发展初级阶主段快带发展阴到同步深圳郊的成熟阶段煤，成熟的发浆展商、成熟嘉的操作模式厕，大面积的先区域诉求，妈深圳无地可轰用及房价高框企的现状，夕及两地1小箱时经济生圈软的交通实现镰，都在策动没着深圳城市降生活的逃离东，而他们的奸逃离，就是屠我们的城市颠经济加速实补现的基础，殿2006年另，佛山得益脊于广佛一体劈化的带动，嘱经济强势上艺升27%，尊那么下一个愤是谁，惠阳根－大亚湾，彼已成为大家届共同的期待争。冻接下来的一译年，更多的凉人会了解惠胞州、认同惠膨州、投资惠固州，惠州众离势优聚，投剩资者无往不暗利，由此，喘将引发惠州达经济的爆炸塘式增长，而祸作为目前全那国经济最敏距感的地产经职济，将带领盖着区域经济杯前进的步伐乏，将惠州演域变为深圳的预后花园。以稀缺的山水大盘切题，以大盘的气势动人；以同步市场的开发理念，引领深圳市场身东；成为区域的地产的引领者我们需要信心源于市场大规模、新市场应有新的突破策划作业前对环境的感知专二、策划背饮景二：指导瓣以稀缺的山水大盘切题，以大盘的气势动人；以同步市场的开发理念，引领深圳市场身东；成为区域的地产的引领者我们需要信心源于市场大规模、新市场应有新的突破策划作业前对环境的感知朽【关键词一策】同步深脖圳厚最惠阳－大亚革湾的楼市，员就是外销楼杰市，就是深置圳人的未来裕领地，特别涉是随着区域废内大盘的规驾模启动后，菊市场放量将慌由目前40长万平米/年磁增至200返万平米/年动，甚至更多贺，而区域内他不足40万记的人口，更桃不可能成为堤我们的主力避置业人群，比那么主力人冤群来自于哪峰里，我司结倍合在区域内删二年多的操末盘经验，他原们未来来自误于中高端产踢业人口、港肥口物流人口渐吸深圳工作苦人口，他们宗有一个最大遵的特征，即个：他们大多镇有深圳背景趁，对深圳的龄城市发展有物极强的认同惊感，特别是苗深圳具有誓“绕全国样板房稳”铃之美誉，地元产发展水平浅较高，虽然域深圳房价较典高，但他们谱也希望在异乔地能拥有和慎深圳楼市同更级的素质产置品，作为开绸发商，我们柿就应最大化戒地满足他们它的需求，以惕同步深圳的坛开发理念、炊产品质素来猎满足他们对刺品质生活的帐诉求，同时绿，以良好的烘区域发展潜翠力及较低的剧价格来吸引喝置业者的眼暮球，最终为日项目的顺销彻打下产品基钩础，也为物大业的价格留想有较大的发最展空间。藏【关键词趋二伏】谨引领市场均俗话说，大国盘做势，中闲盘做市，小饲盘做事，但抖在惠阳－大漏亚湾房地产吗市场，目前迷尚处于初级检阶段，且本嫌项目地块处完于城市中心段的近郊虚，愈城市配套资炒源较为丰富娘，并且项目骑占地宏大，椅区域内山水澡天成斩，错极具腹区域市场的拖领跑者之蹈潜质惧，成为区域卧地产付的发展方向稀、领导者。询在惠阳－大畅亚湾区域，母在售及潜在阔大盘较多，旅目前开的高剧端项目主要德有，半岛一睁号、东方新昌城、棕榈岛式、熊猫国际帆，目前的销容售情况来看柳，均较为乐丙观，未来碧吧桂园项目、称东部集团项糊目、珠江投瓜资项目、金绕海岸项目、粥振业项目均宰将入市，但幼在惠阳－大队亚湾主要区谊域（三和片欠区除外），垦本项目山水喝天成，资源亭区内唯一，勾而振业项目企、碧桂园项舞目占地较大车，区内亦有混山水，但距写惠阳－大亚枣湾区域较远降，且均为远楼效盘，本项疫目综合质素丽趋优。多因而，本项吩目即具有都除市大盘的便光利、完善配悦套，又有郊勉区乡村大盘倡的资源优势饮，是一个综华合质素极高邻的项目地块冬，通过星河膨品牌的带动新，以及先进昏的开发理念否，一定能成招为区域地产联的代表作，幕引领区域房悟地产的动向栽。号三、策划背烤景三：项目肝资料锁1、项目地错址除地块地址：顷惠阳大坑村筐（阿公顶）坑东面现状：福森林公园及权水库票西面现状：堂惠阳区淡水除镇城区兴南面现状：令大亚湾西区唐北面现状：规山体（阿公盛顶）献2、经济技佩术指标罩宗地面积：统约品103万庄平米申容积率:踢＜＝2.5广第二章星南河惠阳项目兄基地分析云我司在接到峡本项目策划共立项后，组妻织了相关的偏人员对本项租目负进行了八次诵考察，并对姿周边的城市教配套现状进慧行了调研。沫李嘉诚台先生对于楼犯市最经典的住一句话：馆“编决定房地产于价值的因素庭,第一是地会段,第二是斥地段,第三奉还是地段盟”摧，虽然现在蛮看来，有失嘱偏颇，者特别是对于叛大盘而言，壶由于自身的栏可塑性较强符，内部优势遣及外部引导石很大的程序款上能变黜为愤利，但自然腥的区位优势蚀，给大盘更慰大的利好支磨撑，特别是捡对于大的交弊通、城市配帆套而言，妄对于单个楼碗盘而言，是言难于完善的俗。盖但对于城市颂环境尚不成森熟的惠阳－扛大亚湾市场雕而言，对于认一个项目潜宿力是否巨大认，除了立足碌现有的城市警资源以外，败更主要的是陵着眼于未来火区域的融合百发展、区域绒内的规划及盾城市的发展俩方向，这才伙是掠大盘开发沾最为看重的泼。凑因而在本项书目分析中，德我司特将基匙地进行要素芬分析，以此贤来感性地认溉识到城市未渣来的发展格绩局，及本项描目的生活配沉套，进而发胁掘项目的投棉资价值所在品，即从小地辰段、大地段蛇两个方面，些现在、未来尤两个时间段滴来考虑本项比目的物业价遮值（使用价调值和价值提烦升）。2—2—01星河惠阳项目基地分析：深、惠地缘圈层关系分析深圳地王本案深圳地王本案深圳龙网深圳龙网深圳向东，大势所趋深圳向东，大势所趋深圳已受窘于土地，未来可开发用地不足200平方公里，只能向外发展。深汕高速深汕高速256省道256省道沿海高速沿海高速沿海高速沿海高速已开通已开通未开通未开通22—02星河惠阳项目基地分析：深、惠交通体系分析主要城市干道主要交通情景一图例人民路人民路白云路主要城市干道主要交通情景一图例人民路人民路白云路惠阳开城大道惠阳开城大道本项目本项目开城大道开城大道城际交通线架该目前城市主选干道：人民消路、白云路萝、开城大道莫及崇雅路等城际交通线22—03星河惠阳项目基地分析：城市交通要道分布惠阳惠阳凯悦酒店本项目新城市本项目新城市中心惠阳南方核电厂惠阳南方核电厂酒店酒店银行银行22—04星河惠阳项目基地分析：项目所处位置分析惠阳市政广场惠阳商贸广场新城市中心市政广场惠阳市政广场惠阳商贸广场新城市中心市政广场城市中城市中心区域本项目新城市本项目新城市中心市政广场市政广场核心商圈核心商圈22—05星河惠阳项目基地分析：城市环境分析惠阳惠阳三和医院本项目本项目惠阳惠阳好宜多超市银行本项目银行本项目医院医院22—06星河惠阳项目基地分析：城市生活配套设施未来道路未来道路未来道路未来道路未来道路未来道路本项目本项目桥桥金惠大道金惠大道白云路白云路22—07星河惠阳项目基地分析：区域未来交通分析本案项目南向：本案项目南向：近周为小山坡，远体为大亚湾西部综合产业开发区，目前菩堤园、熊猫国际等项目已进入开发，为大亚湾高尚生活居住片区，未来一段时间内，将有大量的中、小楼盘入市，进一步巩固其CLD区域属性。项目东向：为较高山体，山体另面为大亚湾重要的淡水水库――凤田水库及森林公园所在地，区内山水资源优越，将来将作为自然资源的原始地貌保存，成为城市的自然复合地带，为城市稀缺之自然休息、娱乐区域。项目东向：近周为淡水河支流之一，但水较少，主要功能为排洪渠，未来沿河将修双向城市景观路线，同时河对岸为惠阳区城市中心淡水镇城区，城市干道直接与本项目对接，交通、城市配套较为完善。项目北向：近周为惠阳区著名的公共登山山体――阿公顶，惠阳人，特别是年青喜爱在此从登山，为传统的健身、休闲场所，近年来，与凤田水库等一并纳入森林公园的规划，未来其健身、旅游、健身功能将进一步完善。22—08星河惠阳项目基地分析：项目四置环境分析望第绵三灶章摊星河惠阳厕项目芽解添析西一、项目优寄势弦1、人文、麦成熟的区域映环境和配套怠设施树项目晌西接惠阳区范中心区-淡姑水镇，对周边生活配布套较为完备另，已具备成露为市区成熟恼生活区的呀基本恨条件。段叶挺纪寄念馆、多所喷省级重点中悬学分布四周甲，为区域人夫文及歌子女就学提丈供了良好的洒条件。地块挠周边的文化针氛围浓，教重育环境优越网，成为重视裹文化教育的浑高收入、高沙层次群体置事业的热点区肾域。正在歉建设中的连样接本项目地期块的赚城市主干道姻，和塔区内现有主贞干道志共同组成新蹦惠阳-大亚佩湾板块耽纵横交汇的罢城市交通体莫系农，交通条件傅非常便捷。遮【优势提升雁策略】暂人文社区、刻城市化喘社区是本案冲重要特质之脉一。石生活轨内涵滴进化论者——狂生活人文化系，文化生活漆化（新生活龟新人文）尖空间进化论劈——查新人居配套都空间豆左手繁华姓，喉右手自然劈——帮离尘不离城建繁华之上，拒自然之间我——肾城市之上的底、被仰望的画生活掌2、酱自然山惩水待住区惧山、水自然符资源主题，且一直以来都冒是高端物业骨的支撑元素吓，山水所认姓拥、高尚之茧所，援山为魂、水哀为灵一直是巴中国人对居染所不懈的追凶求。本项目浅中，具有四滋周环抱的自删然山体资源很，以及中心瞧大面积水资缸源，这是惠向阳-大亚湾宅板块中，除相三和区域外悟唯一的一块侮山水双拥宝广地。而且，蒸盘地、内峡晃谷地貌特征锹是惠州的绝谷版，自然山投水、以及内筋盘地、内峡美谷地貌特征慕成为成就本域项目高尚生投活住区的有断力竿支党撑因素涉。亲【优势提升歪策略】脱仁者爱山，脏智者乐水。凶社区绵山水天成，银是成功者的呈当然居所选；做足喷山宗水文章，让遵山进水可观、可瞧戏、可游、挣可玩。侧人标·便山傲·挥水君·牵宅高度和谐爬是塑造高尚桨住区答的外在条件福。是本案具抖有超越性、丛权威性扇的陈重要元素。畜空间进化论脱——晚世外桃源的蜜和谐人居，该人与自然天恒人合一妙依山傍水、识荣耀一生露——仅让心舒展良上层建筑，姨名流居所，缺坡地风情、该水岸生活窑3、休闲概奋念榴休闲成为高喊尚、成功人袜士的生活中伶不可或缺的只一部分。改滨造后丧阿公顶森林艇公园穷将成为区域晨自然母旅游资源引画领者，其本磁身将此片区肉向自然休闲颈板块引导，职结合森林公辨园的建设，贞以及本项目蛮地块的特征旗，本项目将稀成为深圳东塘部最具潜质所的休闲概念艇板块，与深窜圳大梅沙一盛并，成为休艇闲度假的高欲尚板块。臣地块耕四周均为山休体，近距离院拥有，透不会有高层喷建筑遮挡，蹲应充分利用衔可扁近观阿公顶吉等另的特点，开叶发高层视觉驰及精神休闲炭住宅。滔【优势提升搜策略】珍私享阿公顶含森林公园1信000倾绿朱肺，迈进大洲门的一刻，纸你就开始有玉氧度假生活侵。酸空间进化论肺——豪新人居的勾度假翅空间寨雅致文化、桂艺术生活、迁崇尚自然的莫休闲笋文化墓阿公顶下，订顶级休闲深圣地猪——招让心舒坦艳江湖欲得意，自在圾生活乓—牛让心在家里劣度假猜5、规模优祖势挖本项目占地先103万平化米，山体、帽水资源面积躬近1/4，哲规模、资源郊优势十分明冈显，宏大的次规模使得在轧淡水目前尚板处城市初级积阶段的城市去高尚配套不便足的现状弱旁化，易形成熄完整、高尚缴的内部私享绵配套，以及伶强大的市场具引导，使得收项目品质、晋形象进一步亏拔高，更易匪高端拔高运菌作。杀【提升策略红】睡空间进化论窃——的新人居的壤私享促空间集深圳东部，坚区域世俗的抵休闲之城、斤人文之城蜓与世俗远离斧的飞地生活冈——歌让心舒适敞一座慰藉南卖中国成功人庄士的精英舒顶缓之城剃6雅、绒发展商品牌汇优势挣星河地产在帐深圳成功动柴作多个项目消，特别是正早在开发的星乓河丹堤项目庭，使得星河供地产名声大渔噪，品牌形茫象也由平民揪市场提升至饱高端领地，钱位居深圳系越开发商之前维列，而对于江惠阳-大亚警湾而言，深而圳品牌开发絮商本身的动送作就是地产傻市场的风向它标，星河地薯产凭借良好舟的市场形象萌，为本项目骡的开发提供号品牌后盾支雪撑。串【提升策略树】景启动深惠两脊地星河品牌怖战略，进一傻步将星河品风牌深入民心折活动联动，左以公司品牌眼切入项目操填作，以项目织操作，提升摔公司品牌称通过本项目肥的运作，将滔星河地产品古牌提升至全宏国地产一级虏梯队行列泥二、项目劣结势刻1、盗环境劣势吨项目周边虽景然山体环抱状，但这些山姐体植被宽较弱，多为悠草本植物，载且部分山体牛山势陡俏，遗乔木不易生锹长，因而山妄体现状四季伍变化较大，从没有较大的讨吸性力范。退【转化策略获】勇建议部分山尚体移植药用匠松，一方面筋药用松树在皱南方生长力辫旺盛，易于笑生长，另一思方面，药用知松具有保健棒、养生之功做效，与本项缎目高端休闲盒、度假化主贝题不谋而合萍。懒另一些坡度佛十分大，如县阿公顶南坡失，几乎为9芹0度坡度，叉可结合阿公逆顶森林公园所的开发，将巧其打造成中举国最大的攀各岩俱乐部基填地，将娱乐德休闲引入。之2、配套劣锹势轨项目地块处度于新市区边彩缘，返整个惠阳-幕大亚湾络无上档次、勇有规模的生较活配套，击并锅不适合商尚浴住宅的消费狂配套溉【转化策略题】姐大型高尚住匙区，完全可舰通过木自身规划索，完善日常搁生活之高尚怒配套设施；楼利用斩西面古临街商业来扯满足社区的面基本生活配叶套需求。厅利用引进高疑尚俱乐部，悉来完善顶级宣私享需求。订通过泛会所草VIP卡，糟联合深惠两仰地高尚娱乐虹、购物、餐犯饮机构，使榨得配套城市相资源化，并配使得在项目筝之外，亦能找体验到作为用本项目业主燕的荣耀。宴3、画项目山体过缓多爽本项目地块柜山体过多，页使得建筑摆丰放困难，特萍别是项目南足侧极适宜的瓣坡地，均为烈北坡，给高宅端建筑摆布论增加了难度核，而南坡地坑块坡度较大膏，依目前条拨件可摆面建说筑亦较困难仇，因而造成业总体空积率肉较低。爪【转化策略祝】尼本项目地块协从地貌上来酸看，其实是社两块地块，忌一块为项目昌地块西北角孕约40万方携的占地，地师势平坦，而棉继续往南，瑞经水塘獈口颗后，进入项榆目盘地地带刻。四周山体徒环抱，中间爹以水系贯通愚，地块多为毛坡地现状。戚因而一方面采，本项目需掉降低实际建砌筑容积率，圈另一方面，探盘地地带打猪造高端产品凯，而西北角泡地势平坦区脂域，可建造封中高档产品宣，如高层、团小高层以、僚洋房等，来谊拔高容积率现，最终达到摩开发商利益王、项目档次剪的双丰收。跟三、项目地领块的机会点绞1、规划建吊设中的堵森林惠公园与项目闹唇齿相依严【利用策略朝】桐对盲项目呢的原生态、北健康、休康渗概念进行茶挖掘，蚕结合本项目剂内山水资源发及高端项目创地位，将住胞区生活方式于休闲化、度醋假化、有氧茧化，成为原盈生态的最高糕人居的境界绒的契合者役。驼2、劝星河文道路贯通后饶，交通便利晋【利用策略趋】格本项目位置赔惠阳中心区宏边缘，目前浪与项目地块桨的桥正在修倘建，界时，予本项目地块蚂将有两条城设市主干道侧别经而过，本译项目交通十须分便利，踢左手繁华，肾右手自然。掌3、国深惠同城生仰活成为事实炊上的趋势铸【利用策略扬】堡目前深人置撞业惠阳-大析亚湾已成为衰一种潮流，邀越来越多的秀深圳人因深堂圳无人可用挖、楼价飞涨复、别墅稀缺红等向外围转育移视界，而悲深汕高速、焰南平快速、全沿海高速、脱地铁三号线勿等交通利好耕，将深惠进辛一步拉近，弦一小时经济势圈形成，同机城生活成为卵可能，住在客惠州将成为痒一种潮流。摧在现在形势就下，星河地餐产凭借自有货之强大品牌排号召力，联短合区内的发隙展商，共推僵深圳东岸的纯概念，共炒谷片区，将更梳多的深圳人肯带入区域，衣本项目作为筑区域高尚大怠盘，将成为棉最大的受益他者。腹四、项目地丸块的威胁及模困难点炎1、俗区域内大盘脾竞争轻。受惠阳区域内背，振业17碎3万平米、恼碧桂园20见0万平米占柄地，地块内致资源亦十分郊优越，且与众政府有相关吃的协议（不浓受90/7海0限制），笨未来将与本叠项目直面竞命争。屯【避免策略票】叔在发挥山水户内资源的同抱时，针对独偿有资源进行打引导，如森始森公园、紧猜临中心区。术同时在产品等上与其形成店错位竞争，除以高附加值童、高创新产阁品动人源。犹2、细未来政朱策灶威胁妥。仍【避免策略高】右尽管，惠阳巷-大亚湾曾号受楼市泡沫必打击，政府锹现在对开发畜政策相对宽用松，但随着瞧区域地产的魂升温，以及剧全国地产涨尿声一片的背盏景下，一方幕面，当地政奉府对国家已浊成文之宏观括调控严格执稻行，另一方绍面，国家继丧续出台相关却调控措施，扰使得房地产荐未来的发展掌能否维护现任有速度充满猫变速。战因而，凭借评星河的品牌馆以及拿地的根规模，可在问现时仍有余兰地的情况下日，与当地政罗府达成相关企协议繁，如部分不书受90/7民0限制或作见为阿公顶旅银游配套进行告度假物业开提发等，尽可讨能突破限制恨。凡五、项目S江WOT战略臭组合建议SWOT战略分析SWOT战略分析优势（S）成熟的区域环境和配套设施；山水融合，自然环境优越；周边环境优势易于打造休闲第一居所；庞大的社区规模成就完善的内部配套设施；发展商强大品牌优势深入人心。劣势（W）山体陡峭，不易于种植乔木、植被等；城市边缘地带，高尚生活配套缺失；山体过多，建筑物摆放规划较难。机会（O）森林公园的建设让项目更为自然、生态；道路建成后交通更为便利；深惠同城生活逐步实现。SO战略利用森林公园作为本项目优越环境配套；优越的环境与便利的交通势必成就高尚居所；借助深惠同城生活逐渐实现，利用强大品牌引导深圳客户置业惠阳。WO战略因地制宜，利用山体打造休闲场所；未来交通便利，生活配套逐渐完善；利用山体坡度布置不同建筑形态，成就高档次、高收益双赢局面；凸显深惠同城概念，扩展目标客户范围。威胁（T）区域大盘竞争愈演愈烈；未来政策宏观调控市场。ST战略利用环境、规模等优势打造差异产品占领市场；凭借发展商强大品牌形成圈子营销；趁早入市，占地先机，有效规避后期无法预期政策。WT战略针对市场打造差异化产品，将劣势转化成优势；完善内部配套弥补周边生活配套缺乏；利用包装、先进营销手段规避劣势及威胁。遵第四章星森河惠阳项目阵定位策略指凡战者，以张正合，以奇积胜。赔“情凡战者，以脊正合，以奇熔胜净”鉴出自《孙子呜兵法》，肃“河守正足”交与起“动出奇屑”的是一对辨证码统一关系，帅不仅于军事健而言适用，丝于地产营销翼而言同样具庄有普适性。资从产品的角娃度而言，赠“牙守正贪”拦，就是指能颈符合市场的款产品的属性坝（表现为项坊目定位的准孕确性）；伤“鸦出奇狭”彩，就是指能萌在守正的基灶础上（或者误守正稍有偏输差，但总体可运行良好）腐进行突破或破创新，从而波取得市场主站动权，由此蜓可见，项目拘定位是产品矿走向市场，双能否被消费伴者认可的基栏础，定位的效准备与否直胸接关系到产誓品最终的营胜销的成败。揭根据目前对演惠阳－大亚女湾张区域保住宅稀市场呆现状及未来衬规划的研究饺，我司发现惨目前什项目区域市良场都市物业无概念引领及趟产品特性尚涉不具有强有瑞力的支撑：干在我司对区次域地产市场钢进行研究时答发现，本地渡客户对大户津型居住物业喜需求较大，晶而楼市的绝其对量客户来武自于深圳，叶他们具有共倾同的特征，激即都看好区钩域市场的未归来趋势谅。横－、勤定位推导方袖式选择于对于本项目塘的定位，我纸司策划人员么在商讨时，恶呈现多种意侦见倾向，耗不同的人、嘴不同的思维坡模式可能会脆给项目以不轰同的判断，剃为此我司对尤各种模式进征行分析后，测对本项目的抱定位推导过莫程进行了新状的尝试，我闸们认为，首肢先星河地产恐是品牌实力兔开发商、而展目前项目所决在区域尚为沸不成熟市场牺，因而仅限袍于地块现状泰、市场现状金都不足以支蹦撑如此巨大皂的项目。谣对一个项目比的定位，不熔能过于前瞻鸣性，也不能刮没有前瞻性奴，要由近及敌远，既要立柜足现在，更霜要从发展趋汪势中寻找突倡破，以快半汤步的定位理扭念指导项目概定位，给未邀来发展留有睛余地。错误的定位观理想化的定位观常规的定位模式帝因而在本项速目的定位过伶程中，我们递认为，对于杨一个前景趋氧好、现时不草成熟的规模倾大盘，应将快期归拢于深鸣圳的楼盘进烂行定位，以浇项目地块的午本身优势资摩源入手，结伸合市场产品求分类进行递酿归，索果求萍因，饰因而我们在邮本项目的定睁位中，采用饰一种新的定火位方法洋――沿品类悬定位，即：鱼我们把客户筒认为是相关雹联净的或可以相尤互代替的一究类项目归为干一个品类；沾将房地产扇项目划分为衰若干个品类恩进行细分，坡通过对地块脊属性和价值狐的判断，法及可类比项菠错误的定位观理想化的定位观常规的定位模式灿二、品类定找位过程分析劈目前国际及姨国内一流开吴发商正在研找究和探索的忍地块定位方菠法，鸡依据品类划息分不同的土杠地属性，魔再将其所代伏表的客户置赢业及需求特其征，定位客会户，乖从而进行科沿学的产品定缩位。维中原作为地战产代理行业秆的领主，操戚作众多项目佩，帜本次从一个吼新的领域欠必解析物业定调位方法。削1、品类定辜位模型建立缠第一步链：爆我们将所有眼的土地分为鞭三类：悬不同属性的肢土地催生不爽同属性的住箭宅打造出不怎同的产品、督吸引着不耍同类型的客饭户蛋。土地属性分类土地属性分类城乡结合区城市完善区城市发展区城乡结合区城市完善区城市发展区军【城市完善翼区】宁即病位居城市中疑心，周边交傲通、商务、谢商业、教育腊、医疗、金扰融等现代化触生活配套十呈分完备，生忧活十分便利造，享有一个穷城市的现代脆文明。为一黎个城市的城讽区概念板块抖。吊【城市发展昨区】觉即位于城市绕的新兴发展耕区域，片区堂城市形象已剥基本成形，的但尚不具备堂城市所有功柔能，并作为即一个城市发孙展新区域，修正在迅速掘柱起，它属于虚都市的范畴切，但只能是酬规划利好，绩现状有待提字升。饶【城乡结合三区】鸭一般位于一梁个城市的效超区，片区农曲村形象鲜明兼，没有一个乏城市的基本帐配套，多以采中低端物业奖现状为主决，居住人口众多以城市中术低务工者为射主。鬼第二步：怎根据前面确宅定的土地属仅性，我们将父住宅总体分销为两大类：高端住区高端住区住宅总体分类住宅总体分类主流住区主流住区这即仙将总体住宅仇的档次分为恨高端住区、械主流住区，残高端社区即棚以传统的别饱墅、类别墅狸、高尚住宅竞为主，往往格以某一方面质的资源稀缺愈为切入口，牧打造成当地管实人人群的崭人居上品空碰间，而主流邀住区，则作甚为社会主流蒜居住人群的蹄第一居所而牲存在，无论瓶是其为了投擦资目的，还肯是居住目的亭，其使用价迹值的体现途塑径均以社会传主流居家为依主。当然，闪随着土地资剩源的稀缺及洁政策层面的风影响，近年缘来，部分房波地产发达城某市，面积较烟大的大宅也软归档于高端恭住宅区域，丰传统的高端寺住区与主流乖住区的概念踪相对弱化，仰界线并不是鱼十分明朗，秃但对于资源应稀缺型物业寺，已作为顶宫级物业开发弯，如圣莫丽恰斯、星河丹馆堤、观纹澜高尔夫大句宅协等。珍第三步住裳宅总体分类辜的分类细今分高端住区高端住区城市完善区GORDEN系列城市发展区CITY系列城乡结合区TOWM系列TOP2型城郊豪宅（城市/景观/自然生态资源）TOP！型中心豪宅（景观/城市配套资源）TOP2型城郊豪宅（景观/自然生态资源）主流住区城市完善区主流住区城市完善区GORDEN系列城市发展区CITY系列城乡结合区TOWM系列G1型小户商务G2型城市改善型G3型价值敏感型C型城市边缘/新城区、政府规划、低密度舒适型T1型城乡结合、远郊、经济务实T2型享受型、远郊、联排图表解析：板我们继着前射面二步的分邮类，将高端谋型住区细化若为TOP1沾型述――岂中心贿豪宅匙，即位于城拌市中心，具够备良觉好逆的生活、商占业、高务配魄套，是现代坛城市文明的姻享有者，并嫩且在项目周程边或项目内禽具有良好的勾自然景观资辽源，绿而还有一类混为柿城郊豪宅报型，她不具朱备良好的现件代城市文明哈配套，但除炭了拥有良好族的景观以外植，周边或项供目内具有丰过富的原生态仰自然资源，曲实现的是更路高层次的人纺居理论，即亦融休闲、度升假、享受于率一体的人与续自然的和谐志，追求异域贫或乡村风情轨。燥而在主流住机区，我们将焦其细化至城筒市完善区系个列，城市发跳展区系列以辜及城乡结合泼区，三大系火列，城市完道善系列住区晕，共同的属叫性是成熟的抓城市配套属袖性，而根据随其特点的不束同，可以分芬为G1型（模小户商务住累宅区）G2出型（城市改倦善型，即中变高档生活住篮区）以及G梳3型（价值爱敏感型，即签中档及较低景档次的物业圆，受众群体陈对价格非常弹敏感）拆。焰城市发展型革区型，因是仍政府发展的性动向区域，聪但目前尚不疾成熟，属为城市边缘/俘新城区、政笨府规划、低缸密度舒适型奖住宅。遣城乡结合型等，又分为T跨1型（裳城乡结合、猾远郊、经济触务实匙型，主要以怎经济适用房康、安居房、浑低价房为主友流），以及禾T2型（捉享受型、远朵郊、联排尼，以乡村风求情或异域风慈情为主导，原引领第二住眯区，以及休林闲、度假的耕概念）宁2、本项目炊属性分析及絮模型套用惠阳中心城本案惠阳中心城本案项目属性关键词紧邻市中心区交通较为便利大规划社区环山群抱、拥水为灵本项目土地分类：本项目土地分类：城市发展区因而，仅从项目本身的质数来看，本项目适合因而，仅从项目本身的质数来看，本项目适合高端豪宅的TOP2型城郊豪宅物业，亦适合TOP1型中心豪宅物业定位以及G2城市改善型。还需要要进一步细化。自然资源项目本体资源分析模型之自然资源项目本体资源分析模型之自然资源分析土地优劣土地稀缺性远期规划自然资源配套资源区位地质条件项目本体资源分析模型之七大因素分析自然山水资源自然山水资源城市景观资源推导内容推导内容产品档次：高档社区、揉合部分中档偏上的产品档次：高档社区、揉合部分中档偏上的主流物业客户构成：社会中高收入者产品建议：低密度建筑，及高层建筑相结合产品建议售价较高的产品形态：别墅、类别墅业及高档住宅；产品建议售价较高的产品形态：别墅、类别墅业及高档住宅；产品概念：休闲、度假、原生建筑设计及规划：最大程度利用自然及城市景资源，并进行优化。项目本体资源分析模型之项目本体资源分析模型之配套分析项目本体资源分析模型之区位分析产品建议售价中等偏上。产品概念：城市第一居所高尚领地建筑规划及设计：提升高业价值、高尚生活配套设施，康体配套推导内容产品档次：可以采用第一居所的主流户型客户构成：深惠两地的主流生活人群产品建议：高层、小高层、多层及部分类别墅产品建议售价中等偏上。产品概念：城市第一居所高尚领地建筑规划及设计：提升高业价值、高尚生活配套设施，康体配套推导内容产品档次：可以采用第一居所的主流户型客户构成：深惠两地的主流生活人群产品建议：高层、小高层、多层及部分类别墅配套分析省级中学、人人乐、惠阳人民医院、各银行、国美、苏宁、世纪华圆宾馆等。产品建议商业配套城市功能商务提升区域价值及项目形象（五星级酒店）售价涵盖中高档、高档价格推导内容覆盖客户：深圳客户、本地客户、珠三角其它客户客户构成：深圳社中、高收入者，本地高收入者产品档次：中偏高档或高档项目区位紧邻主城区深圳东岸区位交通通达性好与森林公园为邻离尘不离城项目本体资源分析模型之项目本体资源分析模型之地质条件分析项目本体资源分析模型之远期规划分析推导内容产品档次：高档国际住区、休闲、休验、康体社区客户构成：社会中高收入者产品建议：低密度建筑。远期规划未来大亚湾国际化工业区域的后花园阿公顶森林公园驻地产品建议售价较高的产品形态：别墅、类别墅业；产品概念：休闲、度假、康体、原生推导内容产品档次：高档国际住区、休闲、休验、康体社区客户构成：社会中高收入者产品建议：低密度建筑。远期规划未来大亚湾国际化工业区域的后花园阿公顶森林公园驻地产品建议售价较高的产品形态：别墅、类别墅业；产品概念：休闲、度假、康体、原生建筑设计及规划：最大程度利用自然及城市景资源，并进行优化。地质条件丘邻地带，三面山体环抱，南面坡度较缓，北面山较徒，项目地块内北面具有较平整的地块，另一块山水资源丰富，原生地可建筑用地不足产品建议售价较高的产品形态：别墅、类别墅业及高档住宅；产品概念：休闲、度假、原生、第一居所建筑设计及规划：依据项目地质条件，最大程度利用自然资源，并进行优化。推导内容产品档次：中高档高尚物业高端度假、休闲享受型物业客户构成：涵盖中高档及高客户产品建议：结合地质条件，进行大密度区及低密度区相结合的方案项目本体资源分析模型之项目本体资源分析模型之土地稀缺分析项目本体资源分析模型之土地优劣分析产品档次：契合主流居住人群的需求客户构成：社会中高收入者产品建议：尽可能做足容积率，多做高层、小高层。土地稀缺深圳已无地可用、惠阳－大亚湾已无大规模地块可售。土地为不可再生资源产品建议售价较高的产品形态：多层、高层、小高层产品档次：契合主流居住人群的需求客户构成：社会中高收入者产品建议：尽可能做足容积率，多做高层、小高层。土地稀缺深圳已无地可用、惠阳－大亚湾已无大规模地块可售。土地为不可再生资源产品建议售价较高的产品形态：多层、高层、小高层；产品概念：第一居所高尚社区建筑设计及规划：最大程序利用土地资源及景观资源。推导内容土地优劣城市近郊、森林公园为邻，103万平米占地，容积率<=2.5产品建议产品形态：售价较高的别墅、类别墅业及售价中乖的高尚住宅；产品概念：复合型地产建筑设计及规划：因地制宜，分配各类物业。推导内容产品档次：涵盖第一居所、第二居所产品客户构成：社会中高收入者产品建议：低密度建筑，及高层建筑相结合宝3、市场警现状支撑分臭析箭项目缸竣工面积揉销售面积资面积（万㎡攀）杜定基增长并面积（万㎡永）帐定基增长炎2001年宇2.7广-53%波26料——苏2002年裁4.5而67%僚36.7档——竭2003年珍11恼144%寿19.4境——葱2004年材13即18%满39.7践104%两2005年宫14.8足1船4%鲁46.7物17.6%斯表一：雕2001－宇2005年晚惠阳房地产偿运行情况坐揭席名表二：岗2001－锐2006年柴惠阳房地产负价格情况绪由上图可看授到，近年来缘惠阳房地产禽得到了长足泄的发展，主广要原因为深谈圳土地稀缺倾、房价高企信，必须在近宏邻寻找突破杠，同时受大议亚湾壳牌、饥港口招商的嫩利好消息，席区域工业招州商得到长足戴的发展，内扭需剧增，因艘而近年来表溪现出强劲的摆发展势头，渡随着深惠交琴通网络的进哲一步完善以熄及众多利好储消息的引导誉，深惠同城慰生活成为一眠种趋势，特裹别是近段时笼间以来，半霉岛一号、丽座江花园、熊全猫国际都面选临扩无房可卖的液局面，使得肯更多的人关个注惠阳糖。未来惠阳飘－大亚湾区钞域内主流物滨业将会呈现贺几何级需求粉增长发展势晨头。眉表三：筝中原地产监蠢测之07年山别墅推盘量优区位摩别墅项目止销售时间合独栋/套绘双拼/套热联排/套康叠加/套责惠阳区含半岛1号午07-8覆——席——粥115竞50感东方新城裹

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致1024倒先前根据半霞岛1号项目绍客户调查，俭预测的07件年5月刺——早10月期间碗，市场需求衬量约700旧-800套阵。结合目前屑市场摸底，屿基本预计0滚7年惠隙—平湾市场的总目体供应量仍斜不能满足市皮场需求，且治项目入市时腥机较熊猫国尾际项目能优燃先截流客户线，项目销售屈前景较乐观得。逆我们认为，正在07年－退08年，随钢着深圳别墅骄项目的进一钓步稀缺及房棕价进一步的己提升，惠阳乌－大亚湾别狼墅市场将更扑加火爆，在紫相当长的时可间内，惠阳越－大亚湾区踢域内别墅市灭场都将呈现抢供不应求的礼局面厦。屿因而我们看棍到，惠阳－覆大亚湾市场圈别墅市场受顷到置业者的浩需求，并且窃呈现供不应关求的局面，遭我们注意到耳，现时在惠明阳只有关系亚户方能买到乎别墅产品，省同时中高端赛住宅也呈现技快速增长势阵头，供不应快求，而少数柄形象较差的俯产品，销售嚼进度较慢。众因而我们用召排除法来选碑择TOP2型TOP2型城郊豪宅（城市/景观/自然生态资源）完全可行不完全可行不完全可行TOP1型中心豪宅（景观/城市配套资源）符合推导，不确切符合推导，不确切G2型城市改善型（多层、小高、类别墅）江三嗽、项目市场掩占位节细响分析机结合品位分善析模型分析摔结论，爆我们认为本惨项目是有别快于普通中小两项目单一型再建筑的、档咏次定位的项欢目，他即是洪都市的（享判有都市的配习套），也是烂城郊的（享芒有郊区的丰锈富自然资源沃），宏大的盆观模及地貌再特征使得其点适合多种物戏业的开发，赵因而我们认厨为，本项目等是一个大型掘复合型社区晌，即包括享推受型的别墅俭物业，也包橡括舒适型的慨主流产品语，订因而在本项练目中，应包障含，别墅、想类别墅、多锯层、高层的驼建筑综合体烫。紫应而在整体痰档次定位上掩，应具备高瓣端物壤业及中高端锹物业的综合骆体。棋惠但当我们副放眼深圳市浇场时，我们盈发现，深圳冻房价在高位踏运行时，绝漫大多数项目抽都打出中高惧档定位或高势档定位的旗纽号，他们的蝴支撑是土地漠稀缺、价格萄较高，但反缓观深圳市场饱时，我们认伴为，其实他循们只是主流虾型的居所，枣不豪、也非差经济房，而团本项目作为傻主打深圳的直大盘，一方敢面，我们要途契合深圳人季的心理需求灶特征绵――拒住到高尚社赏区去；另一姥方面我们也列要主导本项惭目与深圳项保目的竞争价拍值所在，本嚷项目是山水赶资源丰富的剃大盘，拥有苦真正稀缺的栽自然资源。稍我们才具有悠豪宅的资源遣潜质。尝针对品类推罢导过程，本努项目享有城唱市的繁华，肆但又具有丰花富的原生态汽自然资源，捏位居城效，糠我们在品类晶里属于城郊右豪宅的产品沃区位，在此般我们又将城殃郊豪宅细分首，进行归类元，为本项目枪的市场占位锅提供更明细打的指引。拥有不可复制、优势明显的山、水或其它自然资源，它占有一个城市、或一个省份、一个国度的稀缺资源，如观澜高尔夫项目、天琴湾、东部华侨城等EXP：城郊豪宅拥有不可复制、优势明显的山、水或其它自然资源，它占有一个城市、或一个省份、一个国度的稀缺资源，如观澜高尔夫项目、天琴湾、东部华侨城等EXP：城郊豪宅终极豪宅主流豪宅经济豪宅拥有较好的山、水或其它自然资源，或城市资源，它对于城市而言是崇尚自然的高层次产品，但尚不足以在区域内形成明显的排他性，如圣莫丽斯等EXP：拥有较好的山、水或其它自然资源，或城市资源，它对于城市而言是崇尚自然的高层次产品，但尚不足以在区域内形成明显的排他性，如圣莫丽斯等EXP：拥有一定的山、水或其它自然资源，或城市资源，从地形地貌上看，没有明显的利好及排它性，但产品稀缺，如合生国际新城、珠江东岸等拥有一定的山、水或其它自然资源，或城市资源，从地形地貌上看，没有明显的利好及排它性，但产品稀缺，如合生国际新城、珠江东岸等EXP：EXP：临我们来分析坚区域内几大齐项目地块的骗特点及定位销：城郊主流豪宅中心主流豪宅城郊主流豪宅中心主流豪宅中心主流豪宅已在操作项目棕榈岛区位：新城市中心已在操作项目棕榈岛区位：新城市中心占地：100万平米；优势自然资源：1、人工湖面较大；2、百万平米高尔夫球场资源；优势城市资源：未来新城市中心地带。半岛1号区位：新城市中心占地：100万平米；优势自然资源：1、较大的水系资源；2、体育公园侧；3、森林公园近邻。优势城市资源：未来新城市中心地带。熊猫国际区位：大亚湾西区占地：83万平米；优势自然资源：1、10万平米碧湖资源；优势城市资源：未来大亚湾高尚居住区。本项目本项目区位：紧邻惠阳市中心；占地：103万平米；优势自然资源：1、山体环抱；2、谷地水系天成，可塑性强；3、森林公园近邻。优势城市资源：享有一个城市的配套。城郊经济豪宅城郊主流城郊经济豪宅城郊主流豪宅城郊经济豪宅东部项目区位：大亚湾西区东部项目区位：大亚湾西区占地：61万平米；优势自然资源：1、拥有良好绿化的山体资源；优势城市资源：未来大亚湾高尚居住区。振业项目区位：惠阳三和开发区占地：173万平米；优势自然资源：1、400亩水库资源；2、山体资源丰富；优势城市资源：未来三和开发区居住板块。珠江·东岸区位：大亚湾西区占地：61万平米；优势自然资源：1、无；优势城市资源：未来西部产业综合区。尚未入世尚未入世项目鞋从上图示中植可以看出，纱目前惠阳－桨大亚泻板闷块以别墅、夸类别墅为主盒导的产品中良，多以主流励豪宅及经济率豪宅为主，禾项目资源多盖无较大的排扑他性，本项却目产虽然仅自然槽资源的质数语，比振业三技和项目、碧蛙桂园项目地爆块稍显欠缺愚，但本项目熔对城市资源坏的享有度较寺高，因而综兄合来看，本给项目综合质碌数应高于目素前所有市面舅项目，与振裹业三和项目辨、碧桂园项劫目僚优势相当，吩应而本项目盏亦应属于城汉市近郊主流崇豪宅类型，瓦属第一居所刘与第二居所茅交替的豪宅哀类，本项目筹一部分产品秤成为顶级产扑品，依山傍采水，隔绝尘酬世之喧嚣，连另一部分产咳品，受限于展资源及容积系率指标，同兽时也为了开鸣发商利润的字最大化，必蜓须考虑城市如中心的主流到豪宅产品，怕因而整个项欧目在整体档挺次上有所下研降。胁即本项目属剩于所城郊型主流僻豪宅愚。笑我们的豪就穴豪在：绪我们拥有6钥0余万平米毅山体天然围活合的盘地资亲源，一獈敝丸之，与世隔娱绝，进则世携外桃园，出你则享有一座朝城市之繁华继；逐我们与10菠00顷阿公旱顶森林公园死、储水量达汤200万立闯方米的风田刺水库相邻，赚城市唯一；蜘项目地块内竹，水系天成粱，可塑造性贴大，为项目娱中心水状景减资源提供自窗然基础；肥区域内山体特坡度缓、峭轧不一，复杂络的地貌虽给痕设计带来了尊难度，但也游增添了项目托的特色。城因而本项目念是城郊型主暖流豪宅中的颗顶级产品，规他已经超越晌了半岛1号欢、熊猫国际弃等市面城市统主流豪宅，辞他是主流之馋上，仅次于墨终极豪宅。划项目市场占馋位：城郊综掠合型主流豪搭宅伴四喷、项目产品纠定位宿目前惠阳－黎大亚湾地产西市场上产品疼同质化现象纸较为严重，臣多为现代风畅格建筑，无纸论是中高档芳住宅，还是最高端别墅产馆品，特色并缎不鲜明，产防品创新较少谋，因而，本灰项目在产品票风格、产品盲特色上，都失应突破区域疫楼市现状，飘以深圳、甚联至超越深圳穴的产品水平郑来定位本项锯目产品。度1、产品定租位方向济根据品类定娱位推导模型会，本项目定衣位为粱综合型城郊赔主流豪宅的访市场占位方斤向敲，即要体现欠与项目自然搏条件相匹配蹈的休闲、度脚假物业，也稀要体现项目堪作为城市物借业的居住功萝能，因而在个产品组合上珍，本项目为乓复合型物业梨：即：虏五星级酒店挎：用于提升惯片区形象，徐同时作为高炭端物业的配瞧套补充，建森议面积为3饺万平米左右相，房间数3薯00间左右累。承佣别墅、类别凭墅锋：丈作为休闲度午假物业的重终点，一方面列满足市场对垫别墅业的大职量需求，另箭一方面通过鲜别墅提升整链个物业的形绍象伪。辛花园洋房：胳通过别墅、缝类别墅、花复园洋房，空磨中别墅形成污一个产品梯与度，一方面激充分利用了漆景观资源，校另一方面，辜通过容积率芳的充分利用湾为开发商带母来更丰厚的叹利润。车小高层、高廊层住宅：址通过高容积窗率住宅，提伴升整个物业励的容积率，修一方面更契简合政策的要皇求，别一方误面，为开发器商带来更丰汤厚的利润。访高层公寓：壁在项目开发渠后期，项目蛛地块将成为茧城市高尚生芽活区，区域塔房价较高，悦城市化程度阀较高，存殖在制较大的公寓滥市场空间，易通过高层公财寓，可以在号多样化的产仿品线上化解睁项目风险、促提高利润率呈。之商业配套翻：鼓沿星河景观登大道布置沿管街风情商业佩街，同时设暖置一面积2伶万平米左右匹的集中商业编，满足社区刚及周边市民盆对高尚商业浑的需求。茶学校、医院废等市政配套蔽：根据国家猎相关规划，昼对于本项目呈而言，已形煎成社区级规无模，按规定迟须配有从幼咳儿园至高中检的学校，及怒社区医院、凶邮局等。仙因而本项目阀产品组合为阳：丰五星级酒店鹊、别墅、类疮别墅、花园型洋房、高层今、公寓、商害业、及学校廊、医院等配催套。瞧以五星级酒橡店强大的高叨端占位形象停提升项目的侮形象，迅速遵在市场树立洁高端形象标坛杆，迅速将积其它市面胖“喷城市经济豪贸宅乌“练、遣“戒城市主流豪滨宅娱”烦远抛出去。途涵盖目前所滑有物业形态峰，但并非各互物业形态并缎驾并驱，对警于大盘而言页，即要考虑枝到资源的利沸用，又要考错虑到长开发笼周期所带来划的产品升级版、风险规避挨，更要考虑茧到开发商的医利益最大化惹。凯2、掘各物业寺组合建议水平地山谷坡地湿地注：除以上色块区外，目前条件下，均不适宜建住宅舞刘根据品类定琴位推导模型饼，本项目山宵水资源丰富庄，特别项目唐依自然条件屋可分为西北份面平坦区域世（橙色区域炸）句，此区区域阳平坦，山水搏资源最为平淘淡，因而我抚司建议区域甘为高层、多援层洋房、类景别墅区域。漫围合的盘地旧丘陵地带机，可根据地阀形，主要建迎成以别墅为熊主的区域，蚊包括独栋、卷水平地山谷坡地湿地注：除以上色块区外，目前条件下，均不适宜建住宅碎但是我们在哥各容积率的净分配及产品晃比例时必须鄙要考虑到两百大因素：桨（1）、产缓品并非大而滑全就一定利处润最大化；浓（2）容盼积率的分配幅应结合地势根、景观全盘笋考虑，区域外分明。离那么首先，合我们来看一深下，产品在哲何种容积率茫下，利润最练大化。通常研情况下，开顷发商认为，刃在同等面积兼下，低容积厕率利骂润侦率最高，因阳而往往采用打平均主义，缩高层、多层红、低层共同奔分配，其实独在中原的多姐个项目研究赛时发现，低声层＋高层是手容积率2.振0以下是效羽益最大化的倒模型，而共础同分配仅为炮风险最低化脊模型。为了惯说明此问题汽，结合我司病策略中心曾锻分析之案例帖加以说明：肤EXP：葱某项目容积亿率2.0下矿的经济利润段最大化分析旨模型腿（本项目规场模过大，难辱于直面分析君）方案一：只做低密度及高密度产品方案一：只做低密度及高密度产品此方案效益最大化、将其中中等容积率住宅归为零，而只建造低密度及高容积率之物业。方案方案二：在方案一基础上减少高密度，增加中密度此方案效益在五个示例中，列居第二位，仅次于方案一，将部分高层转换为多层建筑，售价下降约1%,而总建面并未减少。方案方案三：在方案二基础减少低密度，增加中密度此方案效益在五个示例中，列居第三位，位于方案二之后，售价较方案一下降约1.5%,而总建面并未减少。方案方案四，追求大而全，每的业平均分布此方案效益在五个示例中，位居倒数第二位，利益较方案一少约5%的利益。方案方案五，在方案二的基础上，去掉低密度，增加高密度。此方案效益在五个示例中，列居第五位，位于方案三之后，售价较方案一下降约10%,而总建面并未减少。忙由以上分析衔推导模型我挪们可以看出车，一个项目茶的利益最大贫化，理想的惰情况下，应竞最低密度及株密度的物业雹组成，方为释最佳组合，爹增加中间过似度产品，未任必能在理想功状态下达到忧利润之最大痒化，但一味疼地增加高层启建筑也不是括利益最大化辫的原则，因或而我们认为河，在理想的鹊状态下（即受什么产品都狂热销的成熟索市场条件下寿），应以绝缝对的低密度牺住宅＋高层允住宅为最佳诊组合。肾但是我们面街对的是并不观成熟的市场物，就必须在役理想的状态支下对产品形讲态加以修正映，在修正，蛋我们就必须秩考虑到客户登对各产品的饭置业偏好，巡如对高层的垮认可度、对财多层的认可曾度、以及叠团加、联排、纲双拼、独栋尾的认可度，绳并以此为依躲据，对各物许业比例进行决调配，使得裙我们的产品利组合在即定持的市场条件泊下达到利益根的最大化，凶同时也是风印险的最小化顾。转根据市场报京告中产品分则析，市场对推产品提示如泳下：范提示一：别闷墅、类别墅礼产品供不应瘦求，独栋、春联排、叠拼戴成为目前市抹场上最热销税的产品，双缘拼目前市场拦尚不明朗（勾市场类似产男品不多）；庙提示二：多捎层建筑供应构量减少，环糖境好、景观枕佳的花园洋挖房价高且销呈售善喜人，唇特别带电梯防的洋房，市院场反映良好菌；愧提示三：小呢高层物业成资为区域的主鼠流物业形态旨之一，产销命两旺。昆提示四：高边层物业区域她尚不多，主桐要以都市中跌心小户型为蔑主，由于价吸格等原因，帅目前市场尚蚁不明朗。浪作为深圳房难地产市场的久补缺区域，性一方面，两筐地价差使得丽深圳人对惠杀阳趋之若鹜维，另一方面俯，惠阳大量烧的低密度产预品，是深圳遮人所稀缺的兽产品，两大史因素使得，宣花更少的钱拆，住更高档脂的物业是区洒域置业的一厚大特征。拳但与此同时颤，我们必须双考虑到未来与随着惠阳房岗地产市场的辛高速发展，沙区域地价高躬涨，本项目捧已成为都市椒形象盘，房将地产价格接钱近深圳20火04－20另05年的悉水平梯度，小高层住宅必携将成为区域恢主导物业形验象之一，因伞此，对于大语盘而言，必嫁须以远见来确定格产品，鬼高层将成为柜本项目主导窗物业形象之纵一，而目前东受欢迎的户粗型，则由于鞭市场形象及扶价格因素、连开发商利益疲因素，在都驴市形象盘的车市场上渐渐弓消失。由此些，我们认为锈，本项目是缴以低密度、毁及高层为主畏，根据目前嚷的市场形象懂，充分考虑解市场需求现房状，增加中夸间产品形态友。但随着市药场的变化，桌小高层可打躬造为空墅，难因而挺进于锻高端市场，绢因而可以加凳大比重。蛙即：本项目汤以低层、高早层、小高层亲物业形态为锦主导，以中授间过度之花犁园洋房、叠毒拼辅，在后阻期可不加以码考虑。指我司对项目进地块进行充妖分的对照分茫析，我司对双各项目地块汉容积率分配暮如下：73万平米30万平米爷如右图：絿倚色区域为山球体围合而成晃的盘地地带锅，总占地约碍73万平米蜜，主要地形纤为坡地，主圾要地貌为山创水自然体，脾适宜建造中坚低、低密度碍及空墅结合妈体。成为一佣个纯高端产赏聚集地。通垮低密度产品茂与高密度产栗品相结合，友一方面达到裂景观利用的母、经济利益纹的最大化，降另一方面，斜也将山体植互被较差的形体象隐去，成骡为一个完全忧独立于城市奋喧嚣的豪宅73万平米30万平米垮另4号地西吼侧约30万蛛平米，地形纷平坦，与市星区临近，适点宜开发城市党中心豪宅类孕弄，即以T馆OWNHO斑USE以使高层为主，沟结合商业、银商务功能，狂适应一个城兄市的发展，虚而不失整个眯项目的档次符（高层建筑文通过创新来锅达到高端的石产品品质）糖。结我司认为，丘在容积率的船制定上，一床方面我们要棒结合地形地影貌的物点，短另一方面我撞们要结合深营惠两地的大婆盘特点，特巩别是同一区报域的大盘，饰因而在容积土率问题上，另我们必须先坊审视区域大棒盘的特点。倦从中找到区毅域的认同洋目前惠阳－前大亚湾高尚殊大盘容积率台一览表：荡项目名秃占地附（单位：平豪米）钢规划建筑面帜积郊（单位：平抱米）慧规划容积率跳项目名汉占地婶（单位：平储米）贩规划建筑面翁积即（单位：平轮米）河规划容积率捏半岛1号氏100多万劫平米盐二期24．盏8万平米尊二期1．2队4找振业三和项询目如61258悉0平米（一耗期）藏87687奇1.47妹1.5筐棕榈岛崇140万平荣米（包括2瞎7洞高尔夫思球场）促65万平米政二期0．8邀3守碧桂园项目霸200万平冶米辆首期占地1尽14万平方茄米变东方新城镰33万平米肾31万平米洪共计：0.锹82绘东部集团项陈目签61000误0睬90000教0冒1.5熊熊猫国际绩89万平方迎米渔10700弱00洪1.20忽珠江东岸项式目吗61322撑8意10586泻79索1.7肠本项目因采汗用星河地产它星河丹堤项宣目之空中别酷墅开发模式堡，因而可以牧适当提高容扬积率，加之杰项目地块内坐虽然坡地较装大，采用空盼中别墅后，固可以最大应践用坡地。牌因而我们建优议，盘地区蜡域7牌3验万平米，容觉积率为翅：0.凶9萄即，建面爽积：倒65.7复万平米地色4号地秧西部区域楚3避0叼万平米，容垮积率为2强.匠7坚即，建筑护面积：惯75讲万平米。跪彼总计：籍140.7鼠万平米顿骗其谷中住宅：1尤18万平米蓄可览售住宅苍容积率：1山.14熔含公建建、误酒店容积率弦：1.38逢本项目建议泛容积率为项主目实际用地袜，并非如珠梢江东岸、振椅业地产，为热规划设计方虫案，部分高版层将不实际吊建造，如本巷项目报建受课容积率限制既较大，也可宫以采用此方动式，即，报瓣建而不建。纯因而在目前浮的条件下，厦本项目容积喘率在高端物伤业中属偏中破等偏高（相伐对于半岛1顽号、棕榈岛阁、熊猫国际与）寇其差中各物业比闯例分配如下坑：叠项目名轿建筑面积蓬（单位：平棉米）李容积分配原则：根据市场喜好，及未来深圳市场的产品补缺，集中优势资源进行高端开发；开发利润最大化的原则，主攻高端的低秘度产品及中高档的高层产品；分配原则：根据市场喜好，及未来深圳市场的产品补缺，集中优势资源进行高端开发；开发利润最大化的原则，主攻高端的低秘度产品及中高档的高层产品；符合现阶段区域地产热点原则：建适量的带电梯多层洋房；发挥星河产品优势资源：打造山水景观空中别墅；符合地形地貌特点：以山水为主题，因地制宜，选择适宜的密度产品；具有前瞻性的眼光：以未来的产品动向，向高层市场进军；符合项目形象的原则：多层、高层都应以创新的产品拔高产品档次；符合社区的需求，广建车位、商业配套、高档会所、配套医疗、学校。拔高项目形象：兴建惠阳――大亚湾首个城市五星级商务洒店。垦（单位：平昂米）该独栋盐10000储0供0.3策33333迎3掩双拼碑30000彻0.6肚50000殊获联排娇14000辰0雀0.8哀17500描0速叠拼朗50000框1勾50000腰园多层档55000相1.2躬45833松累空中别墅探12000欺0涝1.8蚀66667纱阀小高层/高舞层守68000标0尾2.7敏25185竖2毒酒店姜30000掩1邪30000娇环商业非50000肾其它公建腿50000头1.5拳33333矿崇车位悟12000欺0都14250物00慕103穗6019呀（层以上以我司杨根舱据贵司提供盖之项目用地陪红线图、经胜济指标、及示我司多次考拖察项目地块榆后，对本项仗目的规划建追议，具体以君后期开发过崖程中实际数所据为准）关3、各物业捉所占面积仿对于一个1府30万平米厉体量，居住孙户数约80饱00－10缓000户，德居住人口约芦3万人，达固到规划中社新区的规模，谋因而在公建拢中，必须考渴虑学校、社态区医疗等公股共设施，因摊而我司根据松公建配额及耐惠阳市场现毙状，对各物您业比例分配重如下图：刷物业面积分及配（漂总占地面积薄103安万平方米仙总建筑面积正约稿14嫩2.挨5万平方米互其中：住宅纹面积攻约牲118吨万平方米母商业面积吓约趟5万平方米购星级宾馆季约3万平米拴学校建筑面勒积蹈约2.劣5万平方米堡会所建筑面肚积厕约剧1万平方米虑其它建筑面万积锣约舌1.坐5望万平方米妈车位面积浊12万平方肤米迷总户数亦约82积00-汁100经00耐户男容积率拳约拐1.手48弓4察、主力户型纹面积建议宫户型定位前侵提箩一：目前区颜域内主要竞诞争项目户型触大小分布图租项目名芒二房二厅逆三房二厅款四房二厅脏叠拼究联排嚷双拼稠独栋冠面积区间搜比例横面积区间愿比例竹面积区间衫比例杨面积区间熄比例岭面积区间拨比例爪面积区间跟比例败面积区间快比例尊半岛1号格74~91诞24%疑91~14堵7希42%彻178~1占81意13%蔬192~2聪18朵14.6%折209~2队58贵5.4%港无训无赠东方新城涨83~89嚼（116套乒）秩16%纲122~1钱36（20恶8套）子28.6%能156.1雾61筒（80套）磁11%警无顶2序55~27挺2社（6套）翠0.8%呢228~3蔬26态（58套）锅7.9猛%士322~4跳67床（93套）避12.8慰%典棕榈岛洪104~1柿30卫（14套）投9%饿140~1垂80您（117套甘）赤75.5%下无蔽285~3季05（24筐套）郊15.5%郑无草无赠无暴熊猫国际食84~92腰20%裳126~1商30派50%休148~1骨55秩30%降无字无欣无族无泛户型定位前鼻二：本项目砖定位为中高领端豪宅产品扫，尺度适当电放大识对于高档物咳业而言，置王业者多为第冲二居所、或负享受型物业汁，因而在面窜积区间上，期应对于市场期主流产品有指所放大，充吗分体现本项企目的高端市蚕场占位，但祖是，本项目乱亦非顶级豪乒宅，因而本撇项目在户型塌定位上，只仅能稍放大；德户型定位前者提三：充分阁考虑未来市判场因素群未来，惠阳物――盲大亚湾房地另产市场快速军发展，房价旅会大幅提升按，由于价格碍的上升，造援成产品总价渔大幅度上升遣，对于大盘逮而言意味着小客户群大幅