公寓管理手册

公寓管理操作手册（问答式）1、请问公寓采取什么方式进行管理？我们将对公寓采取酒店式代租管，简单讲就是以协议的方式将业主的房子委托给专业会所（酒店）公司，按照星级酒店标准出租管理，会所（酒店）公司只收取10%拥金和相应客房服务费，代缴税金。2、请问加入酒店式代租管需要什么条件？首先业主要自愿加入，然后业主房屋装修达到会所（酒店）公司要求的装修标准，请参看“酒店式代租管装修标准”，另外业主要于会所（酒店）管理公司签订委托协议。3、为什么要采取酒店式代租管方式，有没有更好的方式？根据东海岸公寓实际情况，我们做了大量的分析、调研、论证工作，酒店式代租管是很适合东海岸公寓的实际情况，操作简单，利润汇报也很丰厚，当然您如果有更好的建议，只要对全体业主有利，我们都表示欢迎。4、听说雅兰酒店是采用系数分配管理模式，你们有没有考虑效仿？雅兰酒店的实际情况和东海岸公寓有很大不同，比如规模，建筑布局、销售方式、位置、销售房价等因素，除此之外我们更多考虑的是业主房屋的投资回报，酒店式代租管提取佣金的方式在市场客源一定的情况下，投资回报稳健、丰厚，而且我们也想做到有别其他酒店的独特的经营管理模式。5、请问加入酒店式代租管是否还要交管理费？是的，加入酒店式代租管还需向物业管理处交纳管理费、本体维修基金。6、为什么酒店式代租管还要向物业管理处交管理费和本体维修基金？因为会所（酒店）管理公司只收取10%的代租佣金、客房服务费、税金，而管理处要提供公共区域的卫生、安全、维修等物业日常维护工作。7、为什么某酒店（雅兰）不用收取物业管理费？因为经营分配模式不同，他们所收取的总费用已包含了物业管理费，邻海收取20%的佣金仍要收取管理费和本体维修基金。8、请问管理处和会所（酒店）管理公司都隶属于万科物业公司吗？是的，二者是万科物业公司平行且独立的两个部门，万科会所（酒店）管理公司有专业的酒店管理人员对万科物业所属会所、公寓、酒店进行专业化管理，会所（酒店）管理公司和管理处分别独立核算，二者通过市场机制签定管理协议来明确划分双方的权利和义务。缓9、请问管许理处和会所模（酒店）管冤理公司具体常是怎么分工宴划分的？溜管理处的日忌常服务管理港工作没有实名质的变化，膜包括社区公求共区域的清等洁、绿化、尤车辆管理、色安全消防、朗设施日常维怀修保养，会校所（酒店）岂管理公司服溉务工作的核垄心就是为业欲主提供酒店切式代租管，欲包括酒店公洞寓市场营销较，客源拓展稍，前台登记钻入住、礼宾玉服务、总机弦话务转接、羊商务中心、寇客房室内清干洁、委托代绒办服务、收局银结帐服务妙等星级酒店词式服务。违10、请问给东海岸公寓缸做为酒店来援进行代租管呆有什么市场排优势？款东海岸酒店焰公寓的社区昌资源非常丰旗富，充满海达滨浪漫风情掏的社区文化衫活动是酒店变公寓经营的共源泉，标准祸足球场、市摔内篮球馆、诚商业街等配闲套设施也是监周边酒店、冰公寓无法比慢拟的。犹11、东海过岸公寓进行饿酒店式经营绕有什么不利贼的因素？叔公寓位置距朴大梅沙海滨野偏远，社区绪周围暂时无破其它配套设川施，前期规腊划未按专业塔酒店功能设淡计。奖12、你们尝如何看待这两些优势和不绩利因素？熔充分发挥东组海岸公寓的搬优势，通过扰组织各种各疾样的大型社榨区活动从而古带动酒店公撒寓的经营，塑对于不利因手素，通过分里析调研之后傅，找到解决视问题的方法滨如：出租自该行车、完善惕社区配套功睛能，对公寓际在功能上按险酒店要求进宽行部分改造河。然13、东海卵岸酒店公寓揉有没有对外泥宣传的名称设？蔬暂定话“扇东海岸假日某酒店或东海涌岸度假酒店仅”籍您看有没有氏更好的名称网。掘14、东海陆岸酒店公寓扰经营定位如朵何？恭东海岸酒店蕉公寓定位为拨带自助特色和的高尚社区累运动休闲型锯酒店公寓。技15、东海准岸酒店公寓筋有没有什么梢服务特色来燕吸引客源？诵家庭亲海度圈假员服务对象：找情侣、夫妻恭、三口之家仁、三代举家所度假杰特色服务：灿针对服站务对象推广岛服务套票，驼情侣套票推蜻出情侣蜜月商房（如摆放寒、瑰花、巧舱克力）、情去侣烛光晚餐记、情侣亲海茂活动（海边惑骑车浪漫游治、情侣派对枪）再,陆家庭套票推导出家庭套房要（如增加儿酬童床、残疾顽人轮椅、家假庭VOD点颠播）、家庭养套餐、自助杯餐、儿童欢眼乐园、家庭煤厨艺竞技、瓣家庭亲子海界边活动，利使用东海岸大最社区资源，优展开各种以侨家庭为主题塞的人文活动佳，使人与自监然融合一体今，享受真正历的海岸生活董。醋休闲运动度牵假街服务对象：折城市白领、紧大学生、体棵育运动爱好雅者锦特色服务：允利用社区资龟源举办各种赠体育休闲活估动，如足球症赛、篮球赛婆、网球赛、脚乒乓球比赛勿，邀请体育反界知名人士母为社区名誉嘱顾问、教练作，开坛讲评蔑，举行各种欲体育交流、桂讲座、培训雁活动，吸引转体育团体、么个人爱好者拔加入到海滨油社区的体育云文化活动中的，从而带动逃酒店公寓的率经营。乳自助服务度探假眯服务对象；波外籍人士、谅大学生、喜誓好自助服务主者劲特色服务：家在技术和操叫作可能的情瞒况下，提供冷自助售货，陷自助洗衣,亮自助交费等摘自助服务。胁一条龙会议就培训服务扎服务对象：领有会议培训垦需求的企业瑞、社团、政存府机构现特色服务：更提供会议培绿训一条龙包络价服务，包莲括住房、餐瑞饮、会议培尺训场地、设剪施设备、休缝闲娱乐、车斩辆、形象推彼广。奏16、东海嘉岸酒店公寓瘦都可以招揽售什么样的客贞人？巧万科系统内僻含万科业主代客源估计占愤总客源的3灶5%，商务添公司培训客工源占35%丰，旅行社及朵旅游散客占刑30%。询17、你们窝在酒店公寓零营业前期采鹅取哪些营销挎策略？理分两个阶段尸，第一阶段霉：以网络、榴会刊、信函版为主，向万慢客会员、万凳科业主传达病新项目信息介，凡万客会墙员、万科业影主可享有特茎别折扣。第塌二阶段：适尚当运用媒介鼻进行扩大宣大传，加大商寄务、培训、大客源的推广容和宣传，接乔待高档的旅狱行团。用18、东海弃岸酒店公寓盒对外销售的逆房价如何？时门市价鲁按天租赁基躁准价雀长住基准价单门市折扣务淡季习旺季复淡季稳旺季较淡季讨伟旺季归豪华单房鸽蝴480来代定禁代定莫代定布代定分五折起犹八折起片豪华套房白580冷代定止代定解代定拣代定鲁五折起窄八折起翼19、深圳葬市同类物业焦出租市场价独位如何？引福田北区：藏40平方米黑1100元筋，50平方嗽米1200菊元，60平博方米160沸0元逼福田南区：调40平方米舟1500元集，50平方军米1800练元，60平伏方米200膀0元暮南山区：4痰0平方米1扑200元，耳50平方米丰1300元茶，60平方紫米1500侧元污沙头角：4呈0平方米1碧100元，所50平方米细1200元避，60平方粗米1600装元位20、会所耗（酒店）管挺理公司与业帖主如何进行回利润分配？跨会所（酒店厕）管理公司赖根据酒店客屠源市场灵活图掌握公寓房悠价，对业主您委托酒店式重代租管的房订子进行出租呢管理，并按禁房子实际出腊租房价收取闻10%佣金蛋，客房服务挺费30/天锤/间，空置蝶期清洁服务温费30元/劳月，代缴税穗金。御21、请解灭释什么是空甩置期清洁服葬务费？汉房间暂时没斜有出租，对南房间进行的什日常维护清园洁，无论具榴体空置天数丰是多少，均桑按月收取3姥0元费用。夺22、我想息知道如果加呆入酒店式代幻租管投资回倾报如何，收绝益率多少？肢投资回收期差要多久？臭案例说明：蛾涟涛306寸房按日租模饰式掘公寓面积为冬52.76顺M2，总饲价为27万惩元，购置后阀长期用于出守租，投资回简报分析如下货：门1、投资总竹成本：解336，0贱20元窝(1)、资居本金：27级3,020炕元；症a、一次性沾房款：27森,000元亩；茅b、房产证燕税费：3,槽020元；庆(2)、装阶修、家私费孙用：57,仔000元（念按劳取酬9粘0%实用面您积计算装修俯费用，12械00元/平梁方米*47伟M2）；饲(3)、电曾器：6,0辈00元。踪2、年物业益费用:23承27元评(1)、物她业管理费:长2.98元悔/M2罢×油50.76种M2手×定12月=1舰815元聋(2)、本厉体维修金:知0.25元携/M2慕×孟50.76擦M2尝×坟12月=1孕52元蝴(3)、房喝内清洁费:市30元/月撤×往12月=3路60元性3、年租金劫收入：61筋828元膏(1)、全派年入住天数广：365天革×夺50%（入填住率）=1挥64天（较础保守估算）鉴(2)、年岔租金收入：垫348元/疮天（六折价获）贝×尖180天=情62640富元虎4、客房服支务费：18镜0天跳×寄30元/天批=540鸽0元甚5、菊支付佣金:熄6264背0呀×叶10%=6播264元你6、税金:疏62640氧元途×织12%=裂7516元薄7、投资净夫收益兄:倾(1)、按之天租赁年净激收益：37腥460元焰=(追年租金收入幕-物业费用社-客房费用朗-支付佣金膊-税金)信=6肃2640-透2327-浑5400-显6264-蚊7516=极40893膊元爆如水电费按巧每月450塔元计，年水刮电费540兴0元贤年净收益约层35733因元党(2)、按碧天租赁年收题益率:1哭0.6%献=3盯5733/堂33602逼0=10.巾6%泊(3)、投箱资回收期:廉9.4年墨23、会所汤（酒店）管坝理公司如何绵保证房间出宁租的公平性膛？会不会出肿现舞弊情况棵造成不同房间间出租率偏隶差过大？腰这点请广大饥业主放心，彼为了保证房格间出租率的福公平性，我帅们将采取排门号出租的方消式，部作轮流出租敌标致记录，鸣有不可避免剃跳房情况发尖生（业主自鲁己寻找客源塞或租客要求蕉换房)时,刺可在电脑上予作有别于轮挽流标致的特担殊标致记录碑,另在大堂霞联网电脑设鲁业主权限,纪可随时查看消（单房豪华数房、标准房续与套房豪华孟房、标准房颤分开做记录付）。似以单房为例央：（一个月贫为一个表）榴标准房饲102房科103房今104房拘305房意406房4度407房秋……甜4月1日挖■腿■说■把4月2日户续覆■先■叙■南▲猪……梯■省■威总计物13次素13次奸13次金12次妈12次群12次冠14次调豪华房脉503房葵504房那505房渣506房个602房铜603房饥……司4月1日郑■羊■挎■渔4月2日吸♥在……妄■促■乏■月■冈总计共14次逆14次挂14次栗13次芝13次军15次南13次旨注:慕■感为正常顺旁序轮房记录印嫁▲午为跳房现内象中租客不风满意所轮到腰的房间,要呀求换房玻♥挡为业主抖寻找的客源粥,指定要求付入住房间臂续掉■泼为租客连枣续租用本房挣,连续几天顷则在相应日蛮期作相应教"候续这■"劝符号猴为业主自住功符号昨24、听说衬万科地产公泥司自留了1求6套房，是骂否也加入酒乐店式代租管斜？杜您说的没错赚，这16套勇房是我们进鹿行酒店式代都租管的基础抱，希望广大品公寓业主积岗极加入，规耻模越大投资猛回报率就越冈高。替25、你们特如何保证地升产16套房翠与其他业主尘房间出租的堆公平性？棍地产委托会唯所（酒店）搁管理公司代追租管16套纤房与业主委垂托代租管物雀业公平对待若,同样采取券排号出租的颜方式，会黑所（酒店）春管理公司同鼓样和地产签称订《委托管稀理协议》向纽地产公司收扶取佣金等相懒关费用,地源产公司应得绞利润同样归续地产公司;捉具体财务操诞作同业主一社样。广大业杰主可进行查放询监督。教26、业主键可以通过哪锻些途径对公鸡寓的出租情带况进行查询钟？顺业主可设有肾权限，通过弓管理公司大懂堂联网电脑砖登录查询房户间出租率，考也可通过电左话查询或预湾约亲临现场笛查询相关原贴始资料。蜘27、业主佣应得利润如边何结算？渡采用月结方迅式：剂每月10日嫁前略，管理公司室将业主应得争利润汇入业嗓主指定银行晶帐户并发放节详细结算单翠。卵28、客房硬清洁服务费蛇30元包括阀哪些内容？排客房清洁服帜务费包括：习房间布草洗煤涤费、一次拦性用品费（翁洗漱品、客披房文具、拖尺鞋、火柴）破、清洁用品辽费等。控29、如果呢客人将房间演的物品损坏撇怎么处理？坦在公寓出租耻期间，由租赞客原因造成事的房间物品惭损坏，酒店姓公寓管理方浮将根据事先诚同业主约定窗的赔偿价目惑清单责令租狱客赔偿，房肥间物品的自晚然损耗不计尸算在内。陪30、出租顷房间时，客党人使用的水丽电费如何计离收？皱客人使用的惑水电费已包垮含在房价里绪，不再额外慎向客人收取梅水电费。终31、那么匀租客使用的父水电费最终紧由谁支付？仿客人使用的相水电费每月搞由业主支付趟，支付的方嗽式有两种，及一种是按业挖主房间实际钥发生的水电斧费支付，另抗一种是按全轰体业主当月哨发生实际水佛电费总额分孙摊。征32、会所耽（酒店）管婆理公司在出涝租房间时如霞何灵活掌握鸡房价？明会所（酒店脂）管理公司率根据淡旺季峡节及市场供杜求关系，在坊房间基准价制、折扣价优晶惠价、门市忙价三者之间蜂平衡灵活掌晕握，各种优余惠折扣价的钉实施，均有椒当值经理在袜原始流水单佛上签字确认绞，业主也可史以监督查询共。孟33、酒店索公寓是否允殖许业主或客肉人在房间烹熄饪？妨为了保证酒屑店公寓良好残的生活和安瑞全环境，原燃则上是不允蛛许业主或客压人在房间烹虑饪的，除非挣经酒店管理愉方和管理处脱书面同意。域34、请问枪业主自住有辆没有时间限加制？禽淡季每月7馒天免费自住束，超过7天拜要收取10岁%的房价佣痕金，旺季每在月三天免费强自住，超过坑三天要收取朽10%的房毒价佣金。剖35、请问昏业主自住需夫不需要交费男？成业主自主需便交纳30元枪/天的客房芽清洁费。枪36请问业装主自住有哪浑些限制？松业主自住需塑提前三日预喂订，如无预页订不保证房浸间的供应。椅37、业主式租住其他业蔑主委托经营械房子如何收苦费？胡业主租住其凳他业主委托疑经营房子除锐正常收取房磁费外，可给撤予一定的优郑惠折扣。扶38、业主软在酒店公寓壶会所消费有萝没有优惠？威业主可以凭墨业主卡在会险所消费并享纱受一定优惠袍政策。潮39、会所挣都有些什么腔服务项目？抽会所的服务喷项目有：会惩议中心、篮剂球馆羽毛球豆馆、棋牌室爪、兵乓球室叹、室内泳池是、等服务项包目。足球场鼓、网球场、蜓室外泳池由耕管理处负责债经营管理。龙40、酒店粥设有大堂吗仁？在什么位税置？界有，租售中墨心旁，会所拼大堂同一位化置。办理酒变店公寓入住初结帐手续以湿及会所消费竖都在那里。然41、酒店糠公寓什么时芒候开业？跨预计开业时漂间6月28串号。侵42、什么撑时候可以签吵定委托代租叙管协议？街您房间装修乎合格验收就晃可以签定委抛托协议了。孝43、委托源代租管协议谣签约时限多板久？随统一时限一证年期。啦44、如果邻业主提前终鼓止协议需履腰行哪些手续院？逝业主提前终逝止协议需提岁前30日以臂书面形式通臂知会所管理愁公司。量45、协议伯终止后，如哗果业主想重醒新签定委托的代租管协议窝有哪些要求矛？版经会所管理诱公司审核通环过可继续签音定委托协议译。俩46、如果涛装修没有通糖过验收，是围不是就不能御加入酒店式纲代租管？盈如装修没有夺通过验收是丽不能加入酒赚店式代租管戏的，经装修年整改验收合禽格方可加入科酒店式代租茧管。饼47、业主愁有没有参与六酒店公寓经宪营的权利？疏会所管理公第司享有独立婚的酒店公寓兰经营权，业僚主享有有监供督建议的权外利。弊48、业主头朋友自住业档主的房间是携否要收费？票业主授权其科朋友入住自画有酒店公寓塞需以书面形咸式进行授权挪如：预定传冠真，流水单亭签名确认，上关于费用的挺收取同业主援一样。财49、如果晨会所（酒店欧）公司经营章不利，房间荒长期租不出效去或出租率僻抵，是否会惯承担相应经甲营责任？申酒店式代租必管是一种服础务性经营模偶式，会所管酷理公司本身隐就存在入不所抵出的风险滨，相对而言昏业主几乎是雷无任何风险凉的，会所管赔理公司不能身承诺业主获贴利的多少，做但从我们的爸调研分析以亏及市场前景甚，业主投资遗回报应该还准是令人满意园的。争50、请问宋酒店公寓的育租客和自住王的业主相互冠干扰的问题吗怎么解决？洗这个问题必错然会存在，桐会所管理公编司会加强管萝理杜绝问题羡的发生，首摸先明文规定洋租客和业主离不允许在房蹄间进行法律猛所禁止的一份切活动，限将制酒店公寓盈访客来访时旁间，进行来夺访登记制度能，对租客干瑞扰其他房客嗓和业主的行胖为进行劝阻永