工程项目代建人优势探讨

工程项目代建人优势探讨提要：在全国范围内推行政府投资项目代建制的过程中同其他代建单位相比房地产企业作为项目工程的代建单位在组织结构、技术管理、资金管理、项目管理、风险管理等方面有着明显的比较优势。房地产企业代建资金管理风险管理比较优势建设工程的代建制度是国际上通常接受的一种工程项目管理模式。在我国“代建制”是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目依据建设运用单位提出的运用与功能要求接受招投标方式选定专业工程项目管理单位代建人托付其进行项目建设建成竣工验收后移交给建设运用单位的项目管理制度。在各省市大力推行代建制度的同时由于国家还没有统一的关于代建制的管理方法或法规依据各省、市的政府投资省属非经营性项目代建管理方法一般规定代建机构一般必需具备以下条件1具有独立的事业或企业法人资格2具有与从事项目建设管理相匹配的组织机构、管理实力、专业技术人员和管理人员3具有与代建项目规模相应的设计、监理、工程询问、施工总承包、房地产开发一项或多项资质4具有与开展项目代建工作相适应的资产。由于在项目建设中代建人具有法人地位拥有法人的权利同时担当相应的责任。选择什么类型或选择具有什么资质类别的法人机构来作代建机构现在还没有统一的相识和相关的政策规定。依据国家目前可从事类似代建工作的法人机构来看基本上分为三大类一是管理询问类公司。包括项目管理公司、工程监理询问、造价管理、招标公司、具有询问资质的设计院等二是工程施工总包类公司。例如施工总包单位三是房地产开发公司、投融资公司等。那么在详细的项目代建单位发包过程中选择什么样的代建单位是发包人干脆面临的问题。如何选择代建机构要结合政府投资项目的特点考虑首先以满意运用人的合理需求为目的兼顾资金来源、偿还及管理综合各项因素使投资和建设的风险降到最小。同时应充分考虑目前代建单位依据代建合同需担当的工作内容和主要职责。现阶段代建单位的工作内容和主要职责主要分为项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及项目竣工验收阶段1项目建设前期阶段依据批准的项目建议书组织开展项目可行性探讨报告编制及报批工作组织开展工程勘察、设计等招标工作并将招标、投标状况和中标通知书报省代建项目管理部门备案组织开展项目初步设计及概算的编制及报批工作办理安排、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、水电、园林、绿化和市政等有关报批手续2项目的实施阶段组织施工图设计文件的编制及报审工作组织工程施工、监理和设备、材料选购 招标并将招标、投标状况和中标通知书报省代建项目管理部门备案负责工程合同的洽谈与签订编制项目年度投资安排和年度基建支出预算报送省代建项目管理部门和运用单位向省建设行政主管等有关主管部门报告工程质量平安状况3竣工验收交付阶段组织工程中间验收和竣工验收并将验收结果报告省代建项目管理部门编制项目竣工财务决算报告经省代建项目管理部门审查后报省财政部门审批。负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交并按批准的资产价值向运用单位办理资产交付手续。随着国家投资体制改革的进行现阶段以房地产企业公司作为代建机构比其他企业具有优势更为可行。房地产企业作为代建人的组织优势。房地产企业作为独立运营的企业有自己完整的企业组织机构最重要的是其组织机构的职能同同代建人的工作内容和主要职责基本相吻合。房地产企业除了领导者外会设立前期策划、规划设计、预算合同、物资选购 、工程管理、法规财务、营销等职能部门这些职能部门恰好同代建人在项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及竣工验收交付阶段各专项工作相匹配各部门人员各自对自己担当的项目建设角色相对应在担当代建项目时不存在角色转换更加便捷地开展各项工作。并且在现阶段成熟的房地产企业均实行项目管理制度在实行代建项目的管理过程中不须要调整自己的原有组织机构而仅仅利用现有组织模式依据担当代建项目的详细状况成立一个新的项目管理部即可。房地产企业作为代建人的技术优势。房地产行业本身是一个资金密集型和技术密集型行业。首先在其自身发展的过程中聚集了从事策划、项目管理、工程技术、预决算、合同管理、财务、法律等各方面的专业人才。这些专业人员在项目代建实施的不同阶段发挥各自的作用。工程前期对规划方案从实施可行性方面提出看法参加勘测、设计、监理、施工单位的招标工作并从技术和施工角度把关帮助工程安质监的报批工作工程实施阶段主持各类施工技术专题方案会议各类施工阶段性验收协作各专业分包的招标主持日常生产例会协调各参建商及后期配套单位关系严格执行公司的各项指令后期服务阶段支持各类专业验收、竣工验收、资料的交验、房屋交验及交房后修理服务等。其次房地产企业在自身发展过程中会进行不断的技术创新工作。为适应市场竞争需求在推动其产品不断更新换代的同时对新技术、新材料、新工艺等会广泛的关注和接受有的已经形成了自己的专利技术。这些已经在房地产企业自己产品中应用的成熟技术会在其担当的代建项目中胜利的复制而不再须要论证和检验。另外基于市场竞争的须要大型的房地产企业会有自己的设计院和监理公司加大了房地产企业作为代建人的技术优势。房地产企业作为代建人的资金优势。虽然作为代建人不须要雄厚的资金作为必要的条件但从履约实力和抗风险实力考虑房地产企业作为代建人的资金优势是其他企业作为代建人所不具有的。目前大多数代建项目为降低自身的风险要求代建人供应履约保证金而相关政策制定的履约保证金数额偏高。如依据《北京市政府投资建设项目代建制管理方法》规定代建单位需在《项目代建合同》生效前供应工程概算1030的银行履约保函。即使按10的低限一个1亿元的项目代建人就要供应1000万元履约保函。而假如这个项目出现一些问题这对监理单位、项目管理公司、设计单位作为代建人的影响更将是致命的。另外一旦代建项目出现资金困难房地产公司可以和出资单位协商把代建项目干脆转换为BT项目这样政府仅需在支付既定代建额后另外支付代建单位的投资利息保证了代建项目的正常交付运用降低了代建项目的风险。房地产企业作为代建人的管理优势。房地产企业作为代建人的管理优势主要体现在项目管理、资金管理、风险管理等方面。房地产代建项目管理是工程项目管理的一个分类是代建项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法对代建项目的建设和运用进行全过程和全方位的综合管理。在代建项目中由于项目本身的困难性和浩大性它往往涉及到很多专业部门不仅仅是项目代建单位及项目投资单位更多的会涉及到政府各职能部门、设计单位、监理单位、施工单位等。在项目的建设过程中各参加者及其工作任务共同构成了代建项目管理的完整体系。房地产公司在代建项目管理过程中可以依据原有开发过程中的项目管理模式对自己代建项目进行管理由于代建项目管理是全过程、全方位的包括项目实施阶段的各个环节主要有组织协调合同管理信息管理投资、质量、进度三大目标限制人们把它通俗地概括为“一协调、二管理、三限制”或“三限制、二管理、一协调”。房地产公司在自己开发项目建设过程中积累了一套胜利的包括前期开发工作、招投标确定设计、监理、施工单位、合同管理、进度造价质量限制、竣工验交等完整的阅历可以干脆应用于代建项目。房地产开发项目本身是一种资金密集的管理项目在房地产企业的财务活动中资金始终是一项值得高度重视的、高流淌性的资产资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在对资金的管理运用上有着其他代建企业不具备的优势。房地产企业大都有自己的资金预算管理制度、资金风险管理措施、资金的监督管理方法等因此政府投资的决策者把项目交给房地产企业代建应当是最为放心的。在现代市场经济的进程中每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说其常常会遇到的风险主要有政策风险指因政府法律、法规、政策、规划的变动税率、利率改变或行业专项整治带来的风险由于市场因素改变导致的风险资金链风险人事风险。因此房地产企业在项目起先前期就要为每个已经识别的风险做好“打算”。这些风险的打算包括制度、人力、资金上的打算。在制度上要建立风险管理体系制定风险管理流程落实到岗位并做好风险预算。在完善风险管理措施、提高企业抗风险实力方面大多数房地产企业都能够做到提高风险意识将风险管理纳入企业的经营管理之中为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动建立相应的风险管理机构建立科学的风险管理机制。这些管理体制和机制以及房地产企业在开发建设活动中取得的阅历均可以提高其代建项目的抗风险实力。综上所述在现阶段房地产企业作为代建单位具有明显的比较优势。由于专业的项目公司正在处于培育成长阶段其资金管理、项目管理、技术管理等各方面还需完善和发展监理单位、工程询问企业等作为代建企业虽然具有肯定的技术优势和施工阶段的现场管理阅历但其对于资金管理、项目的前期管理、竣工验交等缺乏阅历设计单位作为代建者更具有项目管理的局限性其对项目的资金管理、施工现场的技术管理、项目的前期管理、项目的竣工验收交付等都没有胜利阅历并且从资金的保障等方面无论设计单位、还是监理单位、询问企业等均没有牢靠的资金担保来源施工总承包方作为代建单位简单给人造成既是代建人又是承包方的误会并且在实际实施过程中如何进行其角色的转换是至为重要也是最为困难的并且施工方作为代建人对代建项目的前期管理、组织托付设计、监理、施工等方面的实力有待检验投资公司作为代建单位的不足之处更为明显其除了有资金优势外并不具备作为代建人的技术管理实力、项目管理实力以及前期工作实力。现阶段房地产企业作为代建人虽然具有比较优势但影响和制约房地产企业担当代建工作的因素仍旧不少主要集中在以下方面1代建费用低缺乏有效的激励机制代建企业收益难以同风险匹配是最突出的问题2代建单位的法律地位不明确由于国家层面没有相应的代建制度或法律法规在各省市制定的代建管理方法中有的地方管理方法中根本没有允许房地产企业作为代建人3服务观念有待改善对于房地产企业的自有开发项目房地产企业有自由的开发自主空间但对于代建项目应加强服务意识4运用人及代建项目管理机构对房地产企业存在偏见认为房地产企业仅仅是一个投资企业缺乏管理项目的实力5房地产企业作为代建人的自身缺陷。由于房地产企业所涉及的范围基本上为民用及商业的房屋建筑工程对政府资金所投资的水利、电力、马路、铁路、隧道等