南宁某商住一体化项目策划建议书

项目策划建议书********2002.1月年5月1BIRTHIDEA博思堂敬呈南宁市**房地产有限责任公司承蒙贵公司厚爱，给我们一次参与****（暂名）销售推广工作的机会。以下为我公司所拟的关于该项目的策划营销推广方案，希望聆听到你们宝贵的意见，共同努力将****的销售推广工作做好，做成功！谢谢！总经理：2002.1月年5月2BIRTHIDEA博思堂目录一、目标市场在哪里？二、竞争对手在哪里？三、我们的价格在哪里？四、什么是跳出来的第一块基石？五、为什么一定要跳出来？六、我们的优势在哪里？七、我们的劣势在哪里？八、跳出来有何硬件支持？九、跳出来的市场突破点在哪？十、位置优势如何跳出来？十一、现场感染力如何跳出来？十二、现场感染力如何营造？十三、整合攻击如何跳出来？十四、推广方式如何跳出来？十五、核心概念如何跳出来？十六、营销团队如何跳出来？十七、开盘热点如何建立？十八、第一攻击波如何打击？十九、第二攻击波如何打击？二十、第三攻击波如何打击？二十一、开盘攻击执行计划二十二、开盘攻击报纸广告创意计划二十三、正式开盘的前提二十四、Openday开盘嘉年华二十五、****VIP计划附录一、营销代理费用预算附录二、营销代理服务内容2002.1月年5月3BIRTHIDEA博思堂********整合市场攻击策略StrategyAd.Planning[跳出来更精彩]2002.1月年5月4BIRTHIDEA博思堂一、目标市场在哪里？1、本项目消费驱动特征。本项目为单体高层商住共用建筑，住宅户型有A\B\C三类，从二房二厅到四房二厅，共有12层；商业和办公区共有4层；所处区位为琅西的金浦路与桂春路交叉路口，交通便利，周边社区已经有居民入住，商业、农贸、教育齐全，属于半成熟区域，地理价值呈上升势。与未来的竹溪公园一路相隔，面对快速环道旁的区政府、中级法院、会展中心和青秀山风景区。2、市场细分。潜在目标消费群为30至50岁左右，白领职员或自由职业者，期望在东区发展事业的有一定实力的商人、小业主、公司经营者、管理者。3、市场需求。为了更好的生活需求或是事业投资需要，潜在消费者要在新区即将成熟的地段寻找具有升值潜质的商、住单元。但相对而言他们没有太充裕的资金，还不能在旺口金地置业，在这里找到迅速升值的产业将给他们带来满足。4、相关数据及来源如下：2002.1月年5月5BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月6BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月7BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月8BIRTHIDEA博思堂二、竞争对手在哪里？在本项目的区域，目前商业气氛相对不足，配套正在成型中。在南宁地产界一直没有掀起大风浪，升值空间相对巨大，是一块未经雕琢的璞玉。本区无大型项目，金城苑、沁景苑和佳运公寓等中小楼盘也已进入销售尾声，竞争压力相对缓和。但是，楼盘背面200米处的“城市之光”是一个中型商住组团，会在商场、住宅、办公楼方面全方位地与“****”展开竞争，属于深度同质化楼盘，必须高度重视。竞争性楼盘的共同点地理位置技术经济指标交通条件周边配套2002.1月年5月9BIRTHIDEA博思堂三、我们的价格在哪里？1、价格区间概念：本区域存在几个价格区间，以住宅为例：高端区以南湖周边的东方明珠、铭湖经典为代表，多为高层建筑，以湖景为主要卖点，价格区间在3500元-4500元；中端区2800元-3500元，以沁景苑等靠近琅西中心区的楼盘为代表；低端区主要是一些尾盘包括一些早期开发的户型落后的楼盘，但数量很少，可以不予考虑。本区高价盘在市场定位和产品品质上与****不具可比性，主要竞争将在中端区展开。2、对手定价。主要对手城市之光的定价，占据了中端区的下端。由于它的地理位置处于十字路口，比较符合投资置业的预期状态，因而可以使消费者的心理预期提高。周边楼盘价格调查：沁景苑3050元/m295折后均价为：2897.5元/m2城市之光2800元/m293折后均价为：2600元/m2嘉运公寓2900元/m294折后均价为：2726元/m2金城苑3000元/m295折后均价为：2850元/m2周边项目住宅平均实现均价为：2768元/m22002.1月年5月10BIRTHIDEA博思堂3、客户心理价。****在心理排序上较之城市之光靠后，因此期望的价格会较低，但是通过楼盘形象的精心包装和风水位置、环境的优势强化，可以弥补一定的客户心理落差。4、我们的定价。通过精心包装弥补楼盘的形象，提高客户的心理预期，在价格定位占据中端区的低端（2800元/m2），一上一下(预期向上，价格向下)的落差，必定会促使城市之光以及类似楼盘的潜在消费者向****流动。2002.1月年5月11BIRTHIDEA博思堂四、什么是跳出来的第一块基石？名字。一个响亮的名字等于成功了一半。名字是个体特质的凝练和印象传递的工具，直接对受众的判断产生重要影响，即“名如其人”。在产品营销目标群确定之后，按照产品定位以及目标群的审美和消费心理，构造恰如其分的语境，达到丰富想象力、激发参与欲望、刺激消费渴求的目的。“****”的名字重建管道为：1、目标消费群：高级职员、成功白领、小业主、中小商业机构经营者、事业网络成型的自由职业者2、消费预期：高尚住宅、置业升值3、社区品质定位：优美而高尚的社区，自如而先进的设施，独特而自豪的建筑，成熟且迅速发展的环境。4、名字的构思方向：时尚前沿、成功榜样、品位超群、耳熟能详5、名字的字数：通常楼盘名字的字数为3至4字，建议采用4字，契合目标群体的文化意趣，更容易编排韵律而朗读上口。2002.1月年5月12BIRTHIDEA博思堂6、以下候选方案从几个不同角度整合了客户群对未来发展的心理预期：****—--该名称高贵雅致，易于辨识和理解，铭钻形象突出了楼盘的尊贵精品定位，暗示财富、品位，潜在迎合了青年白领、事业处于上升阶段的成功人士的自我评价。紫华星座-----该名称时尚典雅，给人以现代繁华经营、汇聚财富的感受，紫华突出了幸运和成功，银座示意财富、地位和品质，符合成功人士、白领职员的品位追求。风临高第-----该名称气度非凡、大气雅典，给人耳目一新、居高临下的感受，强调了住宅的品质和周边的生态环境。水榭芳都-----侧重表达近山临水的生态环境，令人产生身临其境的美好感受。2002.1月年5月13BIRTHIDEA博思堂五、为什么一定要跳出来？1、我们的项目并没有明显的优势。项目位于南宁的东区，周边缺少大的配套及成熟社区的氛围，同时项目也没有大的景观环境点；社区规模不大，没有超大的规模及配套做支持；因此我们必须要跳出来，从概念炒作、产品包装、整合推广上突围而出。2、市场弱点的突破。从南宁各大区域楼盘看，领导品牌的优势并不是非常明显，可以这么说，这是南宁地产市场的战国时期，大小项目各踞一方。项目所在片区，已经有金城苑、沁景苑、佳运公寓分割市场，金城苑为多层综合社区、沁境苑为小高层园林社区、佳运公寓为单栋纯住宅，****是唯一一个同时拥有住宅、写字楼、商场的楼盘，可以在推广上特质化，跳出的胜算很大。

3、我们的竞争优势。从周边的市政配套看，项目与竞争对手资源共享，找准一个点做大做透跳出来才是制胜的关键。总的看来，项目虽小但集商业、写字楼、住宅于一体，从某一角度看，这种国际流行的集约型业态，未尝不是一个跳出来的契机与卖点。[判断]：*无论从项目市场关注点、市场弱点的突破、我们的竞争优势来看，我们都必须跳出来，赢得市场的竞争优势；2002.1月年5月14BIRTHIDEA博思堂六、我们的优势在哪里？1、文脉概念优势：没有卖点就要制造卖点，然后才能确立竞争优势。从名字到文脉的挖掘，成了项目制胜的一个关键。2、前景及交通优势：东区区作为南宁未来的城市中心，它的规模及前景已经被大众所认知。同时，项目处在桂春路与金浦路交叉路口，有着便捷的交通优势，具备经商、居住、办公的基本要求。3、生态住宅优势：本项目“前望青山之俊美，后瞻南湖之雅颜”，面对竹溪公园、临近青秀山、南湖、金湖广场和金茶花公园，具有独特优美的环境优势，与该区域外楼盘相比有着比较突出的核心竞争力。其中，竹溪公园是由日本协力基金支持改造的相当于朝阳溪工程的为民办实事工程，将成为东区区的环境美化样板工程，极大地提升该区域的景观吸引力。4、产品集约优势：东区（琅西片区）唯一项目集商业、写字楼、住宅于一体，这是一种国际流行的集约型业态，商业可以作为居住的配套，住宅为写字楼提供方便，将成为金领和自由职业者理想栖身地，亦成为本地唯一的时尚SOHO社区。此外，本项目将与改造竹排冲的项目业主联手，增购公园场地作为楼盘停车之用，极大地提升了该楼盘商业卖场的价值。5、政府策动力优势：面对未来区人民政府、中级法院、区会展中心、民歌节主舞台所在地，临近区重点中学三中的后门，就未来前景及市政设施的配套方面而言，优势是比较突出的。2002.1月年5月15BIRTHIDEA博思堂6、购买信心优势：到目前为止，已有一部分知名公司的高级职员集体购买，这在销售推广中可以适当运用这一要素，具有高文化素质业主，对项目形象的拔高有一定的作用。7、可利用的外部推动力：可争取利用日本协力资金改造竹排冲工程开工仪式推盘，扩大影响力和聚敛人流。[判断]：人有我有，人无我有，在形象的建立上如果能更胜一筹，体量不大的项目消化应该问题不大，做好了，小项目确立大品牌，可以将发展商的品牌提升一个台阶。2002.1月年5月16BIRTHIDEA博思堂七、我们的劣势在哪里？1、东区（琅西片区）由农民社区发展而来，其目前配套设施尚不能与该地区的发展目标相吻合。该地区的主要居民的生活理念和生活形态有待改善和提高[对策]：*重点突出东区概念，帮助消费者以发展的眼光看待问题，总揽全局，展望未来，强化泛CBD大社区概念。*强调周边自然景观的价值内核，以生态社区的形象打造诱人前景。2、周边项目启动较早，消化了相当一部分购买力，剩下楼盘对本项目形成围剿之势。项目周边分布竞争对手金城苑、沁景苑、佳运公寓等多个楼盘，他们已经得到市场的初步认可，而且，它们无论从规模、户型或是园林设计（本项目没有园林设计）而言，表面看来我们都不具备与之抗衡的能力。[对策]：发掘独特卖点，绕开竞争焦点，强化形象包装，寻求概念突破。3、项目体量过小，且形态过多。本项目的体量仅是单栋建筑，很小的空间内包容了住宅、商业、写字楼三种业态，消费者可能会有它们会互相干预的顾虑，引起购买排斥情绪。[对策]：公说公有理，婆说婆有理，能寻找到有根据的说法就是真理。西方流行的都市生活模式，是一种集住宅、商业、写字楼于一体的都市生活主义，可考虑从这一点上寻找突破口。2002.1月年5月17BIRTHIDEA博思堂4、户型设计不甚理想，一梯七户本项目的一梯七户设计缺少对业主的私密保障，并存在安全隐患，将严重影响到消费者对未来生活的信心。[对策]：*尽可能地弱化一梯七户的致命伤，在样板房的设计上，可考虑通过改结构来达到克服目的。同时，样板房楼层、朝向要充分考虑景观的重要性，将客户的注意力转移。*将办公区分割改造，增加卫生间、开水间或配餐间，构建办公或公寓皆宜的单元，形成灵活的销售模式。*提供一种促销的住宅和商铺捆绑式销售模式，引发受众投资热情。*引入标准化装修的理念，提升房屋的外在品质，弱化户型设计的不足。

2002.1月年5月18BIRTHIDEA博思堂八、跳出来有何硬件支持？****硬件支持 1、住宅是难点 *住宅一定需要商业氛围造成人气和热点的支持，建议商业住 宅同时启动，以形成热销氛围； 2、商业是核心 *商业的启动必须有足够的形象点，如果能争取到一些品牌店或人气点的进驻，不仅对目前促销具有良好的促动力，而且对后期的商业热卖同样具有非常好的带动力； 3、写字楼是刺激点 *写字楼由于体量的关系，并不构成主力点，但是确是非常好的补充刺激点，在商业与住宅的销售过程中出台，以新的概念刺激市场；2002.1月年5月19BIRTHIDEA博思堂九、跳出来的市场突破点在哪？市场突破点的核心建立区域市场第一品牌地位市场突破点的关键提前引导市场质变点，全面建立竞争优势市场突破点的建立第1突破点 第2突破点第3突破点位置优势的建立现场优势的建立整合攻击优势建立2002.1月年5月20BIRTHIDEA博思堂十、位置避优势如何拢跳出来？[位置墙优势建立意的目标朱]：*材相对而言器目前东区虎的居住价音值还没被朴充分挖掘租，项目应壁充分利用紧邻未来墨区政府、色会展中心微、民歌节曲中心会场成、竹排溪康景观公园肯、中级法拿院、青山貌、南湖的隶优势，展驳示即将成来为东区景贴观中心区侍域的未来茅蓝图，目其的在于让惧一块不太芝被认可的耀生地尽快糊成为熟地隶，不仅弱再化位置的援不利，而告且要充分劈燕利用东区翼的特点，姑形成关注步的热点；[位储置优势呜建立的积方式敏]：*送启动捞比如“桐东区新纽奉貌摄影贸大赛”裳的方式蔑；利用时比赛，扭扩大影邮响；展盆开热点偷讨论，武炒作新模闻眼。[位置哥优势建立次的概念]鱼：*全课民进行评限选；*“东区蹈新貌摄影酱大赛”的柏相关热点储及连续报孔道；*“看潮助阳溪今昔妄，望竹排粒溪未来”土之系列讨嫂论及宣传踩报道[摄影凯大赛及卡宣传报平道]：谁*可考滋虑与政丈府、报嗽社共同爪联手举茶办；[乱举芝行拍务卖会写]：碍*可考炕虑将朝向聪相对较差遣的户型进讨行竞价拍祥卖。[民悄歌节脑期鞠间活坑动产]：*课在房交模会加大虏宣传炒陡作。*在紧邻第的民歌节遵主会场区桥域内策划和活动。2002含.1月年障5月21BIR夸THI示DEA冷博思堂十一、现岸场感染力未如何跳出付来？***图*现场感梯染力第一阶曾段：现裹场展示竖感染力障的建立行，依靠橡：1、在地悔面区域现除场绿化造驾势。2、买在入口概设置霓稀虹灯路摸牌3、施哪工围墙均广告造各势2、展示帐中心装饰锈，别具一蹲格，具有瘦灵魂吸引害力3、创意取构造示范犬单位，包皮括商、住毕、Off华ice4、项挪目入口避装修，蛋营造现榴代立体念质感第二阶焰段：现示场实景宁感染力落的建立少，依靠汁：1、裙楼坟商业街商平业氛围的呀营造2、住码宅外立欢面的呈盒现3、会所锯等配套展羞示2002朝.1月年斩5月22BIR联THI遵DEA顶博思堂整合攻册击能力倍：[整合定媒体能朗力]-近---唤运用媒披体优势灯，发动起全方位备攻势，袄强力打乌造品牌[整合址各类社卸会资源木能力]若---录-事件正营销，疑公关策腾划[整合执类行能力]掠----凑营造氛围斤，聚敛人揭气，达成习企划目标[整合姜内在能齐力]-帖---嫌演绎品日牌文化手，综合键运用情葛感营销馅手段，河创建具拨有亲和昂力的营勒销团队新。十二、整灰合攻击如盗何跳出来糕？200等2.1肝月年5学月23BIR只THI评DEA援博思堂时间：2已003年睁7月核心攻着击点：张*模型岸完成（啦规划/去环境/尾户型）*宣传稀海报完千成*外卖场捆配合*户外误路牌进安行配合第一阶牌段：地罗面攻击握启动：通过V亡I等视往觉提示休物的运惭用，使栏卖场成位型，帮挖助客户喉对楼盘怠进行地睛理位置辟和心理从位置的悦确认。达成目标羽：*打造怖绝对精品掘的震撼性遭卖场效果显；*取得东逃区视觉优授势地位；*卖场5笼00米半诸径内的爆枣破似的视外觉影响力轿。200烤2.1勺月年5孝月24BIRT雄HIDE每A博思堂第二阶段笛：事件攻喝击阶段（渴备用）利用公众哗关注热点饥，提高公油众对楼盘鼠的关心度金，借势推贫出品牌时间：挖200壮3年8眨月核心攻衬击点：*东区新殊貌摄影芝大赛*宣传推广敞会达成目选标：*座公众对辈***患*工艺兼形象的者高度认摸同*东区茎（琅西吐片区）眨新亮点翅地位的皆确立200宝2.1派月年5纺月25BIRT慨HIDE武A博思堂第三阶课段：开柔盘攻击将阶段利用全泰方位的猾传播整兽合手段届，提升等潜在客展户的购高买力，鸭实现购鼻买需求车的兑现时间：2歇003年居9月核心攻根击点：宴*竹排挽冲工程征开工仪损式*开盘媒压介攻击*开盘半嘉年华*展示埋中心开些放日*开盘热辞销新闻达成目蚀标：*域短期内嫩爆发性偷的眼球鸟聚焦效肉果*社区这品质高膛度提高握的背景印利好2002敲.1月年坚5月26BIRT粒HIDE托A博思堂第四阶段兼：持续攻处击阶段以整合传记播手段，些保持销售影热度时间：2肉003年铁10月核心攻击里点：*持出续创意，鞭在较漫长授的阶段，睁保持人气*点状氧促销维铸持公众斜持续的无关注率*社区公羡众活动，乱树立楼盘喝亲善形象*为业主据创造更多头的交流机兆会达成目标邀：*持续概不断的销映售力*人气聚嗽集200垦2.1教月年5蛋月27BIRT神HIDE驳A博思堂第五阶屠段：实稍景攻击抵阶段利用封顶缴及外立面阀露出的机闷会，帮助蜓举棋不定凝的买家做酿购买决定时间：2拣003年求11月核心攻击哄点：*楼墙实蛾体*外立面脾实景*群楼浆商业*房交果会*民歌节摩活动达成目患标：*霜实景视侧觉冲击*销售最煮后冲刺*高于辽买家心吩理预期杀的楼盘疮品质兑尊现200茧2.1宋月年5泰月28BIR陵THI熔DEA文博思堂十三、擦现场感鼓染力如证何营造掉？1、大气门球+条幅2、展刘示中心轧+绿地耳环境3、入口婚实景广场4、概念忆围墙6还2 5饱、住宅样吓板间偏5厉4享3秧1挪6、楼体版大条幅现场感染示力：1、坏项目所在矛位置正处运于核心交典通干线，些现场采用病大气球方闻式高点控渗制交通干途线，形成空间的咳封杀点；2、由券于我们钱的位置献在金城嗽苑、沁拐景苑、祝佳运公废寓附近附，考虑及借力打讽力，因齿此建议填在最靠近辉路口前庸段设立鬼展示中遭心和路恳牌，以狂截杀竞璃争对手惯的目标煤群；3、充嫌分利用降沿街面梅的长度晓展示，原采用实警景围墙辰的方式阻展现项崖目卖点照；4、楼体南一旦有形对象进度，抵尽快布置贱大招示布懒条幅，充土分利用临坡路优势全欢力封杀市场；200兵2.1颈月年5什月29BIRT露HIDE仅A博思堂十四、推贴广方式如苍何跳出来嘱？***酷*推广攻甜击方式。1、核心施概念鲜明目标：卵一定要变个性化乌，无论景从主题海、Lo弹go形裂象、生斤活方式乔诉求都红需要个界性鲜明小，从竞院争对手垫中跳出射来，以饰***颈*富有阔差异化乌的品牌外附加值刊内涵，巩建立亲代和促销姻感染力2、现俩场打动砍感染力目标：岗可以的贼话，一蜜定要眼碰见为实兵、一定申要有心库跳加速录的新，狭现场感旬染力是访吸引政腹府客户构、集团锐客户的拘最好途停径，让台买家看各到未来姨，让买飘家想象毯一种完旅全不同萌的生活箭方式；3、整合辨市场攻击目标：通故过地面攻贯击+空中嚷打击的配魄合，不断顺地制造市冶场的关申注热点，管从而形成烫持续的销育售促动力材；200姓2.1盖月年5肠月30BIR悬THI歪DEA告博思堂十五、宰核心概沃念如何纸跳出来繁？****核心概维念个性1、名大字：*置***·与金城墨苑、沁景匀苑、佳运洋公寓相比父，很显然虏“***荣*”的文固化内涵及火档次品位震足可以将拉他们的牙形象打于下去。·铭钻是丹一种品位显和地位，霞也是成功飞与财富的趋象征。·星座，日充满想象元和个性的醉地方，代喉表着成功扫、光辉的厘方向。2、主题叹：发现一辅种完全不沈同的生活剂。·人为禁的用“架完全不疲同”建钳立项目楚的优势飞及差异芦点。3、L兽ogo种形象：竹我们将楚使用时限尚、品美位、灿留烂、鲜荷明的个闲性建立轰。200迁2.1喂月年5躁月31BIRT厨HIDE剩A博思堂十六、胶营销团鉴队如何度跳出来嗓？****团队攻击箩力技巧攻引击力视觉攻击永力心理攻派击力目标：*养辨成移景鸣借物、旦暗渡成岗仓、避谅重就轻腹的销售述技巧*牵引豪客户购剑买需求透。目标：*达成销售塘人员与环灰境的和谐配，提升客妄户审美意嘱趣*职业耀顾问的盟内涵、茎外表和拖举止的婶整合视卸觉攻击蛙力*提示需目标客蜓户的品标位与项夜目的品较质相一宵致，相先应期望独获得提柿升，与学代价正玻相关目标：*培训妖团队的乎心理分巡寿析能力*成功秘启发客造户对本怜项目优旨势的认盼同，并普产生偏迈好2002陪.1月年束5月32BIRT硬HIDE旗A博思堂十七、熔开盘热轻点如何俯建立？第一攻击铁波：开盘易前蓄水膀（持续茅广告露出拨，精品卖绪场震撼）2003扔年8月东区新芦动向！目标：杠*利伟用“东广区新貌聪摄影大暴赛”和匆朝阳溪亡与竹排顾溪比较须的焦点泡新闻性孔，迅速戚形成*宣***乞的关注伴力；*为梳销售蓄败积排队驼的目标恨群体；第二攻击载波：开盘滴与热销氛脆围例（强势广蹄告推盘，牺心动优惠躬促销）200午3年9夫月6日***赌*热销目标：*锦项目开彼盘前排队芹热卖传递*开刑盘热销要氛围营忍造第三攻欲击波：糠持续热南销新闻清（孕促销花巴样翻新立，热点时深度发偿掘）2003弃年10月目标：*论一定要功告诉市场剩****爬是热销的*不间剧断持续热饶点促销*作报纸冶推介****渣开盘市场趋攻击2002腔.1月年仇5月33BIRT命HIDE办A博思堂十八、歌第一攻谈击波如傻何打击轿？第一攻盟击波市价场打击洗点主题：东躬区新动向骨！***疗*即将面此市！（简欲约地图、抽垂讯电话狭）核心控博制点1、报纸皇媒介抵*报纸罩彩色半版*报块纸半版包新闻广盼告*开盘味VIP通究告2、电视镇台 *捎10秒狸概念式电找视广告（远不需制作正）3、户外帐核心路牌群*东哥区*琅西颈片区4、户晚外控制读条幅爪*扑网天盖地库，各区石域中心抱尽可能饰多的位置挂条撒幅（1膏0天+丸7天）5、南渔宁电台旨*整点梅时段，绣密集播联报一个案月200纹2.1休月年5眉月34BIRT累HIDE脂A博思堂十九、背第二攻怠击波如睬何打击勾？第二攻奥击波市判场打击俭点主题：东理区热点，裳****废热点。核心控制摩点颜1、现中场排队的珍控制与维饿护2、报纸傍现场排队铃新闻广告汇（后备替锯代方案）3、现广场选房波活动氛公围200绘2.1捞月年5沟月35BIR照THI烫DEA址博思堂二十、第旬三攻击波供如何打击分？第三攻悠击波市染场打击歼点主题：持潜续热销；****银住宅热销行、商铺热坝销、写字诱楼热销；屿****催开盘热销揭密；加实景热穷点。方式：热屡销人气照最片+现场肥实景图片猴+产品说泳明+概念叙引导核心控制晌点：报纸鄙媒介版面：彩蓬色半版2002东.1月年哀5月36BIR质THI循DEA友博思堂二十一庄、开盘柔攻击执蛮行计划在平面康媒体的宗选择上柴将以《尖南国早划报》为楼主，《鞋南宁晚份报》和耕《广西候广播电泪视报》柄为辅。待开盘前嘉一个月门正式启多动媒体号攻势，蹦频率一先周一报街。开盘傻前四次睁——形改象建立粒+开盘购信息；量开盘后麦两周两油次——认热销新紫闻炒作拳，后面就视销售振进度进石行——监产品卖香点的宣恳传诱导菜。NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1报纸11111111111111111111112电视

3电台4户外广告5户外条幅2002质.1月年斤5月37BIRT晒HIDE倦A博思堂二十二染、开盘洞攻击报晓纸广告深创意计劣划报纸广告*早报赞、晚报、精电视报方案1：资半版彩色翠；主题：片东区新巨动向！梨***遮*即将锅面市！白（地蛙图、垂疫讯电话喜）方案2：王半版彩色洪；主题：腹发现一前个完全雾不同的族地方！际（建鸟立主题胞及文脉于印象）方案3毫：半版字彩色；主题：政护府的方向锅就是我的沫方向（未您来前景诱床导）方案4驶：半版凶彩色；主题：我僻的未来生杠活坐标（遵项目高点抛的建立）方案5易：半版怒彩色主题：尾今日，异东区沸广腾！（丽开盘消恶息）200健2.1最月年5京月38BIR疏THI偏DEA书博思堂二十三、会正式开盘硬的前提攻击前提误：1、样疏板间的出汪现2、售翅楼中心拴的出现3、售楼开中心环境府（门廊和访室内空间饶）市场攻击负策略：1池、销售中疼心、样板迁间的出现点是***垒*正式攻咳击市场的听时刻，第各一仗一定畜要狠，乘一定要眼校见为实，舌通过展示嘉中心、样绍板间，一槐定建立对杀买家的打盈击力度；2、强化榨现场实景纤的购买信窄心，一定拦需要附加腰值的支持眨，让别人乓感受它是维与众不同泡的，饮建立现场朝的指标性痒概念；现项场无时无飞刻不在体犹现其不凡役、优越的产氛围；3、建咬议销售耳中心展莫示的功司能减弱河，让人旦觉得是庸非常有哈品味、秧有休闲猎感觉的绝地方，事可以用走咖啡茶洽座的形丑式；4、样罩板间要丑营造家貌的感觉诵，利用续艺术化赏的手法洒，让其春非常有早品味及锻人情味则；200智2.1哭月年5罗月39BIRT府HIDE唤A博思堂二十四韵、Open汁day贝开盘嘉年鸟华核心攻击乞点：1、婚周末是地槐产市场最肤大的销售界点和兴奋拒点，选择磨周六开盘广嘉年华会直，目的为同项目销售长积累尽可崭能多的人呢气，活动很更可以营振造喜庆气蚀氛，吸引蜻人群。2、嘉年煌华会加入卫人性化的渴创意概念垒，设计业喘主参与性喊活动，满萄足业主参算与建设家怠园的愿望产。３、联合田竹溪公园去举办绿化执美化活动液，使业主链亲身感受剂生态居住河环境的独班特魅力以视及楼盘的运超值内涵钓。４、活动党方式可采伤用抽奖及侍赠送礼品畏的形式以奴调动客户淹的参与热剖情，引导雄客户前来扔，从而实冈现客户促视销目的；５、隆重察推出自主愉式物业管奥理，由业塔主自行选渠择物管项华目和物管牌公司。200点2.1妙月年5伞月40BIR麦THI叠DEA惑博思堂二十五、草****鸦VIP计齿划VIP计增划目的：吧1、地产隙的一般作掏法在发号覆，为了让奴号具有更腿强的促销茶力，因此趣建议发卡日，其不仅电能够享受方优先选房耽的权利，覆而且还可焦以获得正投式认购一字周内2个坝点的优惠服政策，以VIP樱卡具有响更强的屈市场攻璃击性；2、由于逃带有利益莲的因素，回住宅与商船业同样可素以获得优附惠，希望楚能够引发午人们更多萌的兴趣，做希望能够圆吸引更多尾的人到现里场排队，常从而形成李开盘排队形的现场热愁潮氛围，应并给宣传沸更多的强桥势打击点铺；VIP适用范需围：1灵、住宅毕、商铺外、写字怒楼都可谁适用。VIP优售惠方式：口1、优选呀选房权；崭根据**孤**VIP排号次序赶，在正式尾发售时具数有优先选吼住宅房号运；2、折丽扣优惠光；正式闭开盘一初周内，温可以享潜受在原拐价格基柔础上9奸8折优搁惠；2002搬.1月年系5月41BIR问THI漠DEA锦博思堂附录一辆、营销寺代理费界用预算200发2.1愉月年5工月42BIR帜THI夸DEA兴博思堂一、预删期代理捷费用可销售面狱积：◆崖1.79疯56万平润方米预期销哄售总额翼：◆2276缎.66m2x75豪00元/m2+22女64.9秤5m2x296强0元/m2+1理341刚3.6望6m2x27酒80元/m2=6白142左.78心万预期代理群费用：◆（房地产规垃律）费用边按销售总啄额的5%壤计算6142胜.78万达x5%症=30口7.14醒万实现毛呆利润为苗：13漆75.赔64万乐元销售期预些计1年，后推广费用陶根据销售尼过程进行烂相应调整盈。*由于本掏项目先天集不足，必露须采用味“软包装倒”的推盘蹄策略，以丝式推广概念愁为主。为项此需要充些分的投入械才能跨过潮推广效果威的“门槛微”，以保粗证执行力赶的贯彻始坊终。200任2.1只月年5幻玉月43BIRT栗HIDE龄A博思堂二、代廊理费用画预算营销项目总额（万元）内容金额（万元）人员费用14工资奖金服装补贴100.51.52管理费用36.14培训旅差费用交通开支通信费用财务费用（税8%）551.140.524.5办公费用13文件资料复印打字办公用品等电脑、打印机办公桌椅21532200示2.1安月年5甩月44BIRT勇HIDE醉A博思堂营销项目总额（万元）内容金额（万元）销售场地包装费用24楼盘模型户型模型卖场外围环境工地围墙造型售楼部大型喷绘施工现场巨幅323583形象包装费用36套装楼书制作费折页制作费海报制作费手袋制作费其他销售资料卖场POP卖场及周边挂旗卖场指示牌促销礼品卖场外挂旗帜5221.92.53.52.31.81532002匙.1月年累5月45BIRT哨HIDE届A博思堂户外广告49路牌条幅全市主要路段加油站路灯挂旗183253媒体费用92南国早报广西广播电视报南宁广播电视报南宁晚报、八桂都市报南宁电台南宁电视台活动费用28开盘活动拍卖会活动房交会活动临时促销活动8668机动费用15总计307.14200冲2.1县月年5湿月46BIRT肃HIDE鸟A博思堂三、媒扰体推介1、《冈南国早膜报》：穷全区发卧行26住-29闯万，南芬宁市发世行量为柏9-1侦0万份棚，阅读栽率较高日。是传饮统的房所地产推馋盘媒体平，故选夕为本次奏推盘的称主要媒锄体。但饼是，对厉于房地劫产客户拳来说，骡60%从为无效臂或低效剃发行。童“**迈**”制的目标缺客户群过绝大多汉数为南别宁市或群外地来勾邕发展蝇人士，生为了提滚高推广麦费用的士使用效封率，我陕们在预猴算计划狂中增加裕了一些梅低价优惜质的辅锣助媒体纲。2、《暖广西广旁播电视瘦报极致寨生活周弹刊》：描新兴的炉文化快弱餐读物芽。内容赔较时尚样、前卫康。呈快号速上升朗的发展品趋势。废南宁市从发行5敲万份，毕读者为组受教育赏程度较橡高的中劲、青年炮。3、《南泄宁广播电址视报》：铸南宁市发殊行5万份量，影响力防相对较弱浪。读者固百定并与《个广西广播珠电视报极狭致生活周充刊》读者哀基本不重采复。与《者广西广播天电视报极挪致生活周胶刊》组合研使用，作纸为对《南渠国早报》括的补充。4、《造南宁晚破报》、箭《八桂拣都市报鸭》买楼辆通套装膊组合：监两报南驰宁发行瞎量约1尿0万份守，《南沸宁晚报俱》分布像在机关援及事业短单位。榜《八桂非都市报爱》分布拨在民居招和部分表企业。制可应用胸于开盘遵及重要路的促销效时段，议作为《消南国早常报》的快补充。5、南宁醋电台《邕娇城房地产暂》节目：祝南宁比较窗有影响的配本地房地孩产节目，尘形式新颖哪，内容丰陈富，费用鱼低廉。分诸段密集投吗放，配合坟强销期推捧盘。2002巾.1月年达5月47BIRT某HIDE症A博思堂四、媒和介执行采计划NoMediaAugsepOct日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一1报纸11111111111111111111112电视

3电台4户外广告5户外条幅说明：低以上媒蚊体投放鹿由销售弄公司进因行媒体该效果的稍跟踪并州反馈给据广告代肆理，整真合出适舟合该楼际盘高效殊投放模处式200胜2.1饺月年5摊月48BIR风THI跌DEA袄博思堂附录二侮、整合软推广服舌务内容地产整合弓推广五要扑素现场包装引导进入坛+工地的集感染力卖场包装售楼处的仿亲和力样板间包奥装样板间屈的熟悉汪力媒介推异广信息和拳概念的流传递外卖场把销售毫信息再津次向外绢传递2002贿.1月年猴5月49BIR映T