上海浦江智谷策划初案

上海鹏晨联合实业：承蒙信任，贵司所属1111111项目总体营销、推广策略之需要进行业务外包，邀请我司参加营销策划竞稿工作，要求我司能对1111111项目提出可行性建议。经过我司本项目组成员共同努力，现谨向贵司敬呈《1111111策划初步案》，敬请贵司详阅，以供项目推广决策之参考。本报告将运用啊啊阿机构的专业技能、市场经验和战略创新等科学方法，对项目整体进行研究分析，从而初步拟定1111111项目营销推广策划方案。顺颂商祺！上海啊啊阿机构二零零五年五月二六日斯11111朱11视策划初步案真报告背景堂城市的发展超依托经济的扫兴旺，在市杨场经济与资滴本经济互动愚、竞争日趋尼激烈的房地蒜产领域，我邻们已经步入完了一个品牌剩时代，一个知“铸主动出击绪”汁的战国时代睡。房地产已雁经走过了概止念策划阶段竞，产品竞争哥摆上了台面喜，多元化的萍营销体系已置成为致胜的缓利器。映11111醒11殃位于城市近雀郊，一个工灶业项目，不办能按普通的味房产项目运铲作思路入手月，我们如何趋从房产运作蚁中脱颖而出册呢？孙子兵叹法曰：俘“随上攻伐谋，君其次伐交，映其下攻城润”添，谋者谋略海也，唯有秃“蚊知己知彼猛”帆，方能策划自出好的谋略健。泼就本案而言汗，我们将从肌四大方面统京筹分析，即亡从宏观要素揪、市场要素堤、地块要素洞和开发商要狠素四个方面触深度挖掘，屿从中把握女“革己笋”江和际“香彼刷”因，导出本案燥的定位重点出。谋略以谋鸽心为上，只觉有正确把握走客户的心态袄，才能创建尝多元化的营谊销体系。句啊啊阿献机构面谨希望霜以多年的房陶产策划经验滴和客户心理狭的充分把握拳，捐结合市场分瘦析，得出既挠科学严谨又收符合客户需闭求的可执行校性方案芒，弹为堆11111歪11枪带来品牌和部利润的双重治受益。币报告群正文目录TOC\o"1-3"\u挎第一部分题背景篇鹅匠5岂一、项目背柏景源野6爽1.纽区域概况果斤6毯2.稼区域范围剩顷7街3.坐项目主要经巨济指标：办袄7鼠二、宏观背漫景嘱略8啦1.泊中国经济运丧行背景焰何8酒2.羽上海经济现鸭状及未来展食望青势9培3.建区域背景抹象10恭第二部分剂市场篇分盒11崇一．上海市朽工业园市场仰概述撑伯12护1病．上海市工巧业物业总体喂市场分析酿壮12挖2院．区域工业已园分析魂限13嚷二巨.松上海办公市清场概况丝扒15芳三申.纲闵行区办公铁市场概况深论20纷四搁.穿竞争分析奔疼21晨1.乐闵行区办公慢楼个案点评绢爬21雷2串．闵行部分施租售工业物厦业情况：杜颂22琴五铜.蜓客群分析期质23陈第三部分贼定位篇倒餐24卷一疤.宝项目祸SWOT位分析诵办25革二用.偏项目定位深仰化黄用27肯1.积走特色产业述发展道路是对27既2.狮市场定位：矩帜28刮3.抵功能定位：情胜28读4面．客群定位乖：胖湖29呜第四部分战策略篇熔彩31却一．本项目并营销需要解描决的主要问灯题怜道32首二．营销策咐略纲要册列32抬三．品牌营悦销策略魄搂33第一部分背景篇背景篇糖上海作为亚休洲乃至全球爆最大的新兴修市场中经济却发展水平最彩高，综合经解济实力最强探的地区之一今，作为中国细的金融中心蚀，其发展活什力和前景吸狮引着越来越赏多跨国公司孕和国内大公我司将主要业躬务部门和总岂部落户于此侄。省在此契机下仇，本项目可玩以借势发展瓣成为上海诸衣多工业园区旨的可持续发挠展的典型性屋代表；发挥坑为浦江经济吸腾飞服务的荒企业平台和侄经济发展的佛引擎；甚至次可以作为浦谊江镇的形象姐代表，把新锹浦江的形象唐展现给世人赖！娘一、项目背番景雅1.区域概粗况标浦江镇位于摧上海中心城猛区的南翼、铲黄浦江东岸蚀的沿江地段峰，是距市中锣心最近的“灾一腾城引九诞镇”项目骗，它是由原灭闵行区的陈醉行、杜行和盘鲁汇三镇行甚政区划调整掘合并而产生暑的新镇。全播镇面积10笑0.6平方洒公里，全镇禁常住人口1睛1.86万沸人，其中户范籍人口9.便02万人，桨目前是上海窑郊区最大的滤一个镇。睛从卢浦大桥钱驱车到人民漠广场只需1排5分钟；作乱为上海市府薪“三城七镇庙”建设蓝图付中一个重要唇规划———神浦江中心镇选，以先天的征位置和有利秋条件，被列瘦为十个重点著建设城镇和汽世博会首批荷居民动迁定篇向安置基地豪，房价具备推了较大的支贝持陪。目前该区扎域已经有漕编河泾高科技扫工业园区的妖进驻，市场柜前景被看好美。澡2.区域范友围关本项目地处抗闵行区浦江夸镇东南区域民，西及三鲁撞公路，南抵啊航联路，东峰至召楼路，界总体用地2栋0万㎡。地遭块规则,呈忽近似长方形榨状,周边水月系较多，目弦前地块还是愧生地状态。谊建成后的园站区可以辐射冷上海东南区巾域，甚至到泄卢潮港，区靠域位置的重堵要性将突显倡。机3.项目主制要经济指标拖：干项目畜计量单位燥数值克总占地面积茧㎡符20228曲1庸总建筑面积笼㎡挖30493缴6歉地上建筑面最积欢㎡旦24272勇8帅其中兵厂房建筑面包积斑㎡靠20072仰8妻培训、研发却、管理建筑芒面积膀㎡间42000询地下车库建辩筑面积退㎡球62208钩容积率额1.2弱建筑密度达%暂33.5%慈绿地率葡%计49.8%需道路广场稍%碑16.7%歪机动车位数惊辆傲2038跌本项目的培方训、研发、大管理办公区朵建筑面积为宪42000考㎡，为项目海总建筑面积略的13.8摄%,作为园涂区的捷“罩大脑俯”忘，发挥企业纺的智力中心辆的重要作用小，不能把它幅仅看作是园衬区的配套，横而是关系到赴企业能级提风升的商务办岭公区。限项目的开发何顺应政府的良要求，力求颗打造一个多鸽种功能一体塘化的生态园各区，贼提倡的是一勒种撇“呀正生态口”催概念的产业苍园区，集生础产、办公、模生活、休闲蛾、交流混合升区域，园区疼景观为生态段景观，对生放态环境进行疏“遭生态反哺赚”土，拥有高度良创新的生产约形式。书啊啊阿顽观点：惑浦江中心镇摘的规划和世携博会契机为禾本案的开发蜂带来诸多利学好，切入政涨府的轨道将医是吧扩大纵本案品牌扫知名度尽的最佳途径葡；伯项社目紧邻浦江发中心镇，搭生活的概念虽离我们很近伯，族宣传上应以赔区域的便利窝性提升项目澡的品牌；悦项目规模大脏，分期开发甲多，运作周捕期紧凑，势转必结合开发徐商的强大实按力进行强势武开发。焰二、宏观背诞景谣1.蓬中国经济运驻行背景撞中国经济的喝快速增长和撑贸易的持续籍增长对全球怒经济和地区幼经济都非常矮有利暗。股从长远看，菊中国滑必释定会成为垂带动破世界经济的苏一个火车头翼，这是一个画发展的圆必然窑过程丽2004年谎我国经济继虽续保持快速挂增长，全年貌国内生产总阀值1365染15亿元，卸同比增长9需.5%，比厌上年同期加风快0.2个嚼百分点，其考中，第一产贤业增加值2叮0744亿奏元，增长6驾.3%；第困二产业增加林值7238失7亿元，增躲长11.1拿%；第三产想业增加值4毯3384亿辣元，增长8响.3%。放但我国经济饲仍存在许多刑隐忧，突出每表现在固定尘资产投资在兰建规模偏大银，投资扩张清的动力依然凳较强；能源碧和运输紧张迫的问题不会贱明显缓解，巨经济发展面眨临的资源约宵束矛盾越来平越突出；成篇本推动型价掏格上涨的压哄力加大。宝因此，20鱼05年我国训将实行稳健取的财政政策便和货币政策姥，继续控制弦固定资产投彻资规模的过柏快增长。在旧这一政策背刷景下，20扔05年我国毁经济增长速宿度将回落到中适度增长的乘区间。负2.上海经侍济现状及未炒来展望韵从国际经验跑看偷，都市圈的羽的兴起都会光引发核心城甲市及周边城反市和地区功智能定位的调役整，饰上海毫无疑肢问扮演了这弄样一昏个角色。上讨海是长江三生角洲经济实渠力最强的龙碰头城市，经丹济扩散的中篇心，产业布超局的重心。胃上海，肩负唤着面向世界梅、服务全国兴、联动长三德角的重任，员在全国经济茧建设和社会渐发展中具有伍十分重要的睬地位和作用丙。在这个人督口仅占全国止稼1%、土地跑面积占全国亿0.06%全的城市里，骄完成的财政珍收入占全国般的八分之一撒，口岸进出签口商品总额盖占全国的四探分之一，港拥口货物吞吐桨量占全国的称十分之一，性并在改革开腊放、产业升劝级、科技创替新等方面发尸挥着示范、桂辐射和带动浙作用。遮2004上三海市实现生崖产总值（G中DP）74桂00亿元，旅比上年增长话13.5%榆；完成地方所财政收入1浩119.7爽亿元，增长辞24.5%谜；口岸进出适口总额为2陷800亿美需元，增长3销9％；外资弟实到金额6撞5亿美元，灯增长11％施；迎2005年钩，由于国际挎油价的前景届还不明朗,沿国际贸易摩夺擦加剧和美鞭元汇率疲软页以及人民币谈升值压力等败一系列不确稼定因素的影且响。上海经滩济增速预计腿会有所趋缓翠，但是仍将圈保持两位数值的增长。禾3.呢区域背景惭闵行区位于叫上海市全市亚地域的腹部铜，北纬窗31.05粱度，东经1饲21.25丈度,黄浦眨江纵贯南北福，分区界为客浦东、浦西唤两部分。擦全区先371.6金8平方公里峰，占上海市切总面积的5锡.9%葛，南北最长抛约例30公里，霞东西最宽约况31.5公临里。地巾2004年糖，增加值增沈长26.0婶%，总额超膜过365.阶0亿元；财扬政收入增长弱25.0%赶，总额超过欲100.0丧亿元；合同砌吸引外资1暗5.0亿美射元以上，外陵资实际到位驱8.0亿美迁元以上；吸磨引国内资本挎、社会资本薄80.0亿亭元以上啄。够外向型经济岸为龙头的闵品行区,目前石有两个国家荐级工业园区火(闵行开发城区和漕河泾链开发区浦江雀高科技园)扇，一个市级医工业园区(农紫竹科技园枣区)。从闵治行经济连续吨十年保持快柱速健康增长锣，可以看出哪工业园区在毅闵行经济发迹展中所起到概的重要作用浇。珠啊啊阿叶观点：牧上海作为中椅国的经济金旅融中心，葬为企业的发停展提供了无经限的创业平深台；降作为恳国际经济的夕重要口岸嗽，上海已成礼为世界50鞠0强企业和盛国内外知名提品牌企业的喇伸展舞台；谨作为长三角钩的龙头城市同，上海已成考为众多中小砖型企业梦想货腾飞的圣地址。掩对于本案定任位和推广，欠应切入长三投角醋经济棍发展赌的羞脉搏，俘成就上海市坝“纲头脑经济示照范区弹”押的典型性代慰表。第二部分分析篇分析篇庙导读：该部嘴分将就以下脂问题进行回哭答票工业园发展敏前景对项目膝开发的影响背？藏”返集智型料“葡定位与办公仇物业市场的庭关系？体通过目标客视群的细分梳嘱理项目推广返思路。毁一．查上海市工业惕园炮市场概述晋1．上海市丑工业物业总叠体市场分析还上海市工业倦在科教兴市帐主战略思想漏的引导下，丰产业结构不惊断优化，电吊子信息产业渣、汽车、石搂化及精细化洞工、精品钢役材、成套设倦备和生物医悲药懂等上海市六抵个重点发展妄工业行业始忆终保持快速妥发展。立目前普工业厂房物贯业顺已进入投资阅成熟期，全夜球最大工业日房地产发展么商已在沪实前质性操作平，兼工业园区关游紧售地大修门、厂房空翅置率探至低励谷、海外开祥发商在沪运程作工业房地终产新项目扰，如麻上海高科技所开发区在各乒开发区当中吩依旧保持其退紧俏的市场凭态势，浦西济地区的漕河墙泾经济技术妇开发区空置筒率连续两个模季度保持为偏零，其租售笛量占平均总扭租售量的1泻2%疫……稼种迹象表明活，继住宅及然商业物业市浓场投资回报害高企之际，杨上海的工业栽房地产市场洁也已进入投渣资成熟期。尸据上海工业头房地产研究挖咨询中心对信全市12个忙主要开发区侄的跟踪调查桂表明，上海勒工业厂房空足置率已从2敏003年底友的7.5%御一直下降到歉今年初的4杠.5％，而出租金指数却心在同期上涨纱了11.5搞％。竹在上弦轮宏观调控养严控工业用订地审批，加该快推进了工皮业房地产市跟场向成熟期腹的迈进。目饺前，上海原似有的176喉个开发区已服被核减至7益9个，共减甘少了378股.9平方公摧里的规划面膀积，比清理船前减少37碑.9％。刮世邦魏理仕馋年初的研究饺报告更指出浮，今年上半而年上海工业裕房地产项目面将出现供应繁紧缺局面，裳供应紧缩的缩趋势短期之朵内难有缓解写。栽目前，在上哈海的嘉定、举松江和外高撤桥等主要工测业园区，土腔地惜售心态朱已相当明显牲。与此同时蝶，一些持有配小规模工业辜用地的投资骄商，最新的诚土地使用权馅出让报价已莲高于以往3拍0%。仰啊啊阿捡观点：贯上海的工业森房地产市场牢投资回报率北已至比较理请想的节点拔；协上海的工业秆房地产市场妨也已进入投夸资成熟期；肯本案作为一蚕个新生办公逢园区，在市衡场利好的情束况下，快速迁提升自身形尼象已经刻不践容缓。辞2奉．袄区域工业园京分析舟2．1追闵行开发区莫简介电上海闵行经急济技术开发奴区（简称闵妻行开发区）烈创建于19墙83年，是争1986年堡国务院批准育的全国首批蛮14个国家象级开发区之挨一，位于上冲海市闵行区拘的西南部，窃总面积为3恢.5平方公副里。198算5年，成立扬中外合资的捐上海闵行联史合发展有限绍公司（简称缓闵联公司）匹，采用企业蹄化经营运作星的方式，负撤责闵行经济天技术开发区伟的开发建设钳和经营管理纱。跟巩筑至2002喉年底，闵行蛛开发区在基终础设施方面公大约投入了弹12亿元，浪整个开发区栋累计产生利任润154.湾53亿元，择劳动生产率爸人均60万投元/年，每题平方公里年从销售收入超维过50亿元柴，居全国各商开发区前列搞。枕18年间，弄闵行开发区咱累计引进外吗资企业15扁8家，累计准吸引外资2虾2.25亿私美元，新增廉近3万个就非业机会。全道球500强洁企业中有2矮9家进驻开占发区。开发郑区良好的投思资环境，吸虏引了投资者围不断追加投思资，区内6犯0%以上的粘企业都进行挎过一次以上过的增资扩建诱，全区每年怀增资额均在彼一亿美元以塔上。救开发区在发劫展中已形成赌三大主导产外业：以轨道匪交通、电站往设备为代表游的机电产业访；以血制品规、常用药物虏为代表的医析药、医疗产榨业；以食品颂、饮料为代锤表的轻工产手业隔。转2．2漕河佩泾开发区浦范江高科技园毕漕河泾开发滑区浦江高科过技园规恩划范围为：秃北起中心河抢，南到沈庄耀塘；东至万维芳路，西到彼浦星路。总宏规划面积为粘８.３平方蠢公里。躁重点发展以羞微电子设计玩，计算机及检其软件，光典电子为主的江信息产业，惜同时注重发目展新材料，爽生物医药工狸程，航空航动天，新能源悄，电子仪器娇仪表等其他晒高新技术产进业，并引进而高层次的服搁务业和服务拒贸易企业。演园区的规划岗，建设，经荣营和服务将晶借鉴美国硅植谷，英国A茶rling梦ton等国黄际科学园区颈的成功经验月，致力于引劣进国际人才奏，资本，技值术，管理，桌使其成为新队兴产业汇聚解，创新能力主强大的高科蜡技工业园区击。蠢高新技术企苹业达186捆家，占全市即高新技术企刊业总数的1章6％。漕泾霜开发区内微界电子、光电郑子、计算机构及软件、新鬼材料、航天犁航空等高新馒技术产业巍知然成群，研臭究开发、金讲融数据、科叔技创新等四幅大功能中心隶；拥有中外址高科技企业驳800多家教，其中外商晕投资企业3辩00多家；蔬经市政府认级定的高新技寨术企业达1移86家，占包全市高新技行术企业总数墙的16％。顺（以上数慨据另摘自戴德梁穿行2005跑年一季度工列业物业研究夹报告)躬从上海目前占几个园区厂杂房租金比较掠中，可以看肝出漕河泾高沾科技园区和涛张江高科技此园区和的租纤金正如预期猜的依然居于臭上海所有工款业区的租金捉首位,而复闵行的几个鲜工业区的厂爸房租金是比择较高的，和章浦东新区的壤高桥、金桥盲和张江园区冻处于同一水冻平。本项目诚如果进入该智高端市场，餐市场利好是霉显而易见的倘但同时面临估的竞争也将膊是相当激烈湖的。佛啊啊阿但观点：姑本案以服务乳型上游产业锯为主体的产柄业定位和区亏域工业园共活同打造高科扫技的产业园齿区；拖竞争园区和劈本案存在着陈客群共性，弄如果不能脱谜颖而出，势剥必趋于弱势较，因此在本热案的定位上滔必须挖掘深惑层次的价值柿，从客群的捞心理出发寻调找共鸣。脆二超.上海办公赤市场概况销200芬0屯年以来，上划海写字楼市盛场开始展逐渐好转缓，其中甲级批写字楼的市群场吸纳量保昌持了每年3页5-40万凳平方米的较沉高水平，坦2004雹年甚至出现宜供不应求之弓势；娘目前浦东和普浦西写字楼悼空置率已分果别降至17渐%和10%伤的近年新低震，4枪年来，上海宇写字敌楼平均租金显水平上涨了金近六成，其晴中甲级写字敌楼的租金已阅恢复至每天而每平方米0也.7美元的海水平，最高画的超过1美座元，而销售沟平均价位则推稳定在每平坏方米2万元钳人民币左右硬。脚1995忽1996旦1997押1998嫁1999将2000幻2001缩2002悬2003亭办公楼投资仆金额(亿元赴)斑81.74帝150.8矮3章140.0楚4舟121.9责1附81.26蝴57.47猴26.22身33.52正66.67妄占全市比重越（%）即17.5爪22.9松22.8震21.2识15.8修10.2佩4.2注4.5倡7.4上海办公楼市场历年投资情况上海办公楼市场历年投资情况资料来源：上海房地产市场资料来源：上海房地产市场上海写字楼市场历年投资额走势上海写字楼市场历年投资额走势惭通过上海办鉴公楼市场在稻投资金额及盆其占全市投拿资比重中都达可以看出，仇随着中国加轨入世界贸易菜组织后保护煤期到期，外避资金融服务校机构将大举漫进入，业务遮范围迅速扩嗽展，对甲级阶写字楼需求钩开始增大寨；中国政府徐鼓励跨国公会司地区总部躲、投资性公乱司和研发中狭心进入的政安策，将让上象海成规模开茅发出专门针省对跨国公司坟地区总部需角求的写字楼川商品；命而摊上海201驻0年世界博辞览会为建筑钳设计、商贸位会展、旅游壁、物流等第棋三产业提供萄的麻大发展的机侧遇跳等因素使整壁个上海写字豪楼市场总体塔发展前景看堤好。上海办公楼市场历年供应情况供应情况上海办公楼市场历年供应情况纤1995恒家1996狠1997瓦1998债1999冠2000皂2001苏2002印2003意新增供应量有(万平方米删)洗16.19引39.01平15.16陡31.78补7.02勤227.4挤0溜14.30芝11.29亡40.40上海办公楼市场历年供应情况走势上海办公楼市场历年供应情况走势陪从历年供应事情况看，在棚经过200灾0年的供应惯高峰后，上议海办公楼市寿场的供应曲螺线已经开始脱回归理性，录整个市场正挽按照供需平片衡的规律以尝周期性曲线弹的趋势进行程发展。按发碎展曲线判断菌，200怀5年办公楼覆市场将处于朝供应的低谷井。需求状况上海办公楼市场历年空置率上海办公楼市场历年空置率险1995欲1996攻1997刃1998钳1999惯2000虫2001穿2002此2003缴空置率（伴%果）悄5.0东4.3帽15.2百26.0掘19.6怕13.7绘18.8瓦16.6燕13.4上海写字楼市场历年空置率走势上海写字楼市场历年空置率走势扁虽然近几年轻整个上海办色公楼供应量民猛增，但整茂个办公楼市遇场的空置率涛仍旧处于稳逢步下降的趋朋势。200碰4年整个上剑海办公楼市疼场的空置率劳已接近了1坑0%的国际距标准，租金茎也开始逐步亦上扬，随着存整个市场的规供需情况趋哪向平衡，使暖得上海写字隙楼市场逐渐撒趋向理性。街在过去的几琴年中写字楼刷市场现作为留上海经济发麻展状况的代侧表，在20铺04里，由幼于受到中国膏加入WTO东,CEPA灭的签定及烂2023世争博会的扯即将歇召开犬等众多利好渡因素的影响刚，上海写字僻楼市场得到昨了进一步的泪发展。搂先进制造业眉和现代服务子业，是上海屯未来发展外兽向型经济的菊两个优先领允域，特别是悉大力发展“堂总部经济”惯，将使上海虹成为跨国公虑司生产制造隶基地、地区屡总部、研发蚀中心、营运南中心和采购辈中心的集聚练地。仅20讯04年，上斗海就新批了巾30家跨国湖公司地区总妖部，使落户卖上海的跨国激公司地区总肾部累计达8乞6家。殃第一太平戴忌维斯的租户虾调查结果显促示，以国籍克来划分，来故自美国和加段拿大、日本市以及欧盟的趴外资企业是储甲级写字楼扛的中坚力量抖，中国企业椅的比例占到垄22％桌2004年挽上海主要甲层级写字楼成停交案例袋训租户军泳悠眉项目膜欢渔蜂地理位置库狮炎氏租用面积种摩福特戒唐季带册上海信息矩大厦堆云小陆家嘴盆炒辨舍900失0

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狸西尔斯葛压香港除新世界大厦叼狠淮海中熔路监牌惑650开租用面积单遇位：平方米涝（建筑面积脏）惯10年前，塘抢滩上海的石外资制造行利业都在市中箱心找办公楼凯，上海原来择的纺织业等辈低端的制造陷行业也都在宏市中心，现等在地价上涨裹了，上海的母区位优势就忧在地价上得惊以体现。涉部分跨国企堂业开始从考槽虑从中心商刃务区向郊区堤工业园转移誓业务，如搜飞利浦照明恋已将总部兴迁往上海西疏南漕河泾开闹发区的上海月科技绿洲，想租用的面积腔有两万平方寻米，阿尔卡鼓特智已经茄将它的大部沉分业务从淮孔海路上的时密代广场迁往拌浦东张江集槽电港造。现此外，从上法海市中心迁恐走的还有3期M和Int淡el公司。恨而本项目地页处外环，可熄以抓住这个赖契机引进部蝴分知名企业阁提升园区品睬牌和吸引力岭；但是作为躺浦江镇东南蛙区的未来规沸划工业园区骂和同区位的围漕河泾开发六区相比有一舒定差距；所普以在项目运诱作上应以市概场为导向走阅自己的特色度产业发展道翅路。弱上海办公市弄场动态特征鸟:诸写字楼大市场奶需求“非核耕心化”勺凸现看随着大型跨奶国公司对写捞字楼的需求义在量上的不先断增长，上稍海写字楼在服质上亦有了漠明显改变。肚相对于市场声开放初期跨分国公司往往糟仅为在上海盏谋求‘一席借之地’而随揪意选择写字使楼，如今的云跨国公司对低写字楼的要点求更趋理智阅，同时亦开宣始产生了需自求的‘非核陷心化’（D吵ecent宽ralis诊ation准）。咱所谓“De提centr绳alisa境tion”哭，是指一些卸公司从原本嗓市中心的甲苹级写字楼搬奸迁至相对偏忧离市中心的眉写字楼或园惊区中。而这并一现象的产铅生，主要是服由堡于企业对敏成本因素避和摆扩展空间薪两方面考量纵造成的。还“Dece受ntral千isati爸on”的产娇生，是市中努心优质写字况楼短期供应秘紧张及租金弱上升较快所克造成的结果陷，但这并不给代表其会对堵这些市中心拳的写字楼市劣场造成负面然影响。在市饮场强劲需求穴的支撑下，遍中心区域写丧字楼租户的僵流失将很快掉被新的租户疲所掩盖。辣中小型写字复楼销售趋热饿从宏观因素衔来看，小户乳型可售写字绑楼具备广阔袜的市场前景扮，主要表现盟为：上海经语济发展继续套走好，第三待产业比重不搭断加大，预浓计到200揪5年，上海沫市从事第三皆产业的劳动拴力比重将超秃过50%；冒内环线以内肢将以第三产弄业为重点，贼适当保留都垃市型工业；歇内外环线之寿间，将以高主科技、高增姜值、无污染象的工业为重鉴点，调整、宁整治、完善什现有工业区椅；外环线以奴外，将以第圈一、二产业照为重点，提畜高经济规模腾和集约化水沉平，集中建恳设市级工业千区，发展现码代化农业和销郊区旅游业市。这些因素费的存在，客顶观上都为中脉小企业提供匪了良好的发术展机会。歼由于市中心刷区域的租金属上涨，许多学企业公司都洗开始在各种踪市郊办公园晒区寻找办公复场所或与其却协商订制为挖自己量身定际做的办公物殃业，以利于袄公司的运营巡、节约成本息和安置预期存的人员扩张卖。这样的趋把势无疑为本肝项目的办公裤物业提供了组市场契机。名啊啊阿汉观点：凯“多非核心化萝”则趋势和总部禽经济为宫本案至国际幕知名度带来狮可能，如何躁创造与国际绕大企业接轨挥的园区形象疗成为重中之垄重；谁成长型企业幸的蓬勃兴起京，即将为恢本案的当客群多元化压和利润创造伯无限机会，饭如能成功塑欠造制“认国际港口厚”本的形象，并报贴近成长型防企业向上的谣心理特征，驳将为本案的摘的顺利去化员打下坚实基台础。韵三撕.闵行区办蝇公市场概况刃至2003阿年，闵行区讽的外商投资检企业达21嫂78家，投识资总额93摄.26亿美判元，其中现废有投资额在脸1000万吩美元以上2假12家。狮闵行叮区还是上海护市重要键的头对外交通枢置纽，上海西什南地区重要恭的工业基地派、科技创业鬼区、现代居灶住区和区域窜性商业、物更流中心，闵拐行经济技术洽开发区、虹初桥经济技术蚂开发区、漕锻河泾高新技培术开发区和梅虹桥国际机途场在区境沿捐。逮上海未来城罪市功能定位粪上,掩环线葵以员内基本就以威高端的服务漠业为主，而蝴制造业等一画些低附加值浑的行业慢慢呢会迁移到郊景区，整个上咬海的产业布糖局会做新的烘调整。恰企业布局内是环线以内将否以第三产业挺为重点，适尽当保留都市前型工业；内嘱外环线之间垫，将以高科谨技、高增值玉、无污染的策工业为重点盘，调整、整片治、完善现耗有工业区；挖外环线以外旺，将以第一您、二产业为大重点，提高站经济规模和隙集约化水平诞，集中建设什市级工业区猜，发展现代焰化农业和郊续区旅游业。避这些因素的虫存在，客观恰上都为中小俊企业提供了抓良好的发展竟机会。揪而闵行区目且前还没有成透型的商务区志，主要是由弃于该区域位耗置离市区比佣较偏远，而贞且商务氛围圆由于缺少交写通、商业以牌及服务业的典支撑，现在巡该区域办公伍市场处于发碎展初期，主搜要的办公形皇态还是以小每区配套，园烈区的配套的拣形式出现。硬分而且布较倾为零散，目荷前市场行情引主要：在6纽500－2陷0000元约/平方米左获右,分割面肉积在100压-300平郑方米为主,嫩经营方式还厌是以出售为冷主。纵啊啊阿暮观点：差依托园区的润生态尖办公形式，尼浦江区创业或基地颈为本案的向思心力月，应在扩区域办公氛床围还没形成刻前段，泪打造成为浦本江区的核心初地位。布本项目办公虑物业的入市广无疑将会极孔大填补这一衣市场空缺。场四搅.竞争分析坦1凡.闵行区办送公楼个案点启评挡闵行在售及代出租办公物狗业数据汇总资:锡由于闵行区联位于外环线爷，它的办公洲物业和上海窝传统的商务负区在价格和巧品质上存在怒较大的差距仍，客源定位随和功能定位缝上也存在根式本的不同。巨从上表可以彻看出闵行目妻前在售办公枪物业价格段驳在6500号-2000罪0元/㎡之轻间，价格跨饭度较大，反丛映了该区域江办公物业分词布零散,没千有形成一定鄙规模，城市隙商务功能未皇能显现。循楼盘名称有地点女均本价草元/㎡够面积厕㎡摇发展商功交屋时间瓶备注宾浩润大厦(掌钱江商务广尝场)照现场接待：违伊犁南路1流11号（古浪羊路口）厉20德000棕615-1碍019古上海浩润房距地产开发有孟限公司崖2004.册06墨该区域由于四接近古北区获域,1-1尼0为商业综贫合场所,自11-19怠层为办公,晶可自由分割地巴比伦生活径(南方休闲傍广场)材接待中心：阻古方路沪闵滤路口（地铁扎莲花路站对喝面）纽16000馒80-33茅5帖上海梅昊实银业渡2005.太12逝13层,简催单装修,产中油银都购雨物中心(碧匪恒广场中油法购物中心)需销售中心地干址：莲花南孟路1388庙弄粗7500惠140-3豪21兄上海碧恒实饭业愤投资商：雀上海碧绿房晚地产开发经腥营洽/上海恒泰掉房地产开发菌给20旬05.慢0平1侄1-2层商奶业,总高1娃6层夹万泰综合楼转七莘路30乳88号提6500假1356眯上海万泰房毯地产发展有言限公司广现房葡目前在售3渐-4层.凑2．症闵行部分租甲售工业物业罚情况：体(1).地水址：漕河泾嘱开发区励项目层高：秒6层，叨出租面积：枪第4层昂2000匠㎡硬租金：1.砌6鞭做元/天祖·棵㎡，减(2).项好目地址：莘辨沥路197作号撞分项目层高：恋共5层比出租面积：陶第3层奏200鼠㎡裂租金：拒1.3泥元/天芝·削㎡局(3).项齿目地址：漕叔河泾开发区呈（浦江高科肿园区）裁项目层高：失4-5层，踏出售面积：该每层170昼0避敞㎡右租金：1.编2-1.3枯元/天疤·煮㎡，须售价:42俯00-45童00元/㎡斧圣临近本案的仙漕河泾高科扯园区,目前闭的办公物业赤销售价格在池4200-钢4500元蓬/㎡之间,骨租金在1.奶2-1.6资元/天昨·优㎡左右，显攀现出这类物愚业的价格优箩势。对于那克些想节约成请本、安置预巡期的人员扩奥张以利于运腊营的企业，屿工业园区的摧办公物业无犯疑为它们提福供了一个很罪好的选择。折啊啊阿暮观点：判办公楼氛围破薄弱，价格框跨度大，本渔案先天具备净价格和规模妄优势；盘迎合宰“拣非核心化有”遵趋势的粮办公楼的市稻场供应明显戒不足，在价糖格上也没有咏特别大的吸葬引力，工业由园区的办公种物业正好可抽以填补这一抽空缺，吸引样当地的中小震型企业公司佛，甚至把正肉准备转移出垮中心商务区帐的大型企业板纳入自己的食版图。艇五辞.客群分析鸭该区域办公活物业主要为较大型商业项林目的配套，屑烂尾楼改建肥（包括酒店轨式公寓），涉商住两用（患住宅小区用辛房），和工奔业园区的办峡公用房，所彻针对的客源云则有所不同蚊，叠目前客源现止状：丽普通写字楼姥，烂尾楼改杰建（包括酒巾店式公寓）您，商住两用楚（住宅小区塑用房）：柱70称%编企业型客融群扒（喂1屿）本地中小滑企业为以绝租赁齿为主的方式昌取得丝，但是随着倒企业的发展乖会使部分企秩业取得物业谢的方式转为熟购买做（晒2例）绘经济实力相沟对雄厚的惩大中型窗企业投资固蛇定资产购（尚3梅）外地或境筛外企业驻沪伙办事处蓄以租赁为主搭的方式取得淹20%政府释及事业单位猫（取得方式衰主要为政府就自建或集体匀用房）手10问%还稳健型投资攻客：稳定租火金收入叉+美物业保值增短值太工业园区办裕公用房：吵企业自用幕（旱为了减少企沈业运营成本帆,或解决人年员扩编等问享题,主要是屡满足企业自肠身办公需要驰）盐；居外地或境外黑企业驻沪办纪事处(企业窑的办事处代业表处等)话企业总部(如非沪籍或跨花国企业的主狡要事业部门霜或总部转移土地)杨研发及培训蜓机构(科研抹及员工培训滥基地,主要拘是大型企业雕)而啊啊阿奇观点：竿在利润最大篇化的主导下卸，办公客群垄中的购买者绣是本案的主煌要诉求对象劈；客群方向胞应是经济实承力相对雄厚铁的大中型企套业和经过几湖年快速发展蝇步入成长期理的企业定；笑工业物业的迷需求客群中孙，如研发机豆构、企业总赏部等实力雄员厚的对象也筛将是我们的搜主要诉求点馅；让追求利润的骡最大化，首蔑先应创立品虎牌向心力，旧就需要引进撕高知名度大撑型企业，这花也是我们客肉群诉求的重痛点；垦由于受企业积规模和实力己所限它们取科得物业的方籍式以租赁为异主；租但是这部分需客群可以作丢为本项目的栽潜在客群括。第三部分定位篇定位篇痛导读：该部己分将就以下膀问题进行回填答擦通过SWO瞧T分析深化袄项目定位的兆理解。鸡在现有定位年的基础上来抛深刻理解客满群定位的内陡容。统一界.金项目城SWOT分与析坛对于项目的抖SWOT的器把握，目的扑是为了优化摔项目策略，决发挥项目的断优势，弱化量项目的劣势方，扬长而避戏短，规避市缘场风险同时恐抓住机遇入管市。从而使疯项目运作能斧“单知己知彼，绳百战不殆神”触。S(优势)疏项目的体量宗－项目的体扭量较大,能进带来规模效饰应，迎合一馒些大企业热购衷于规模浇联聚集效应的刑心理；说项目规划巷－由于本案逼规划理念较扑为先进,能巩够避免建成馒后产生不必疤要问题或答朵者弥补先天蔑的不足；馒用地条件棉－项目地块梦规则,且毗础邻主干道,溪利于企业的便物流运营。W(劣势)匹项目地理位坚置偏远来－项目地理气位置偏远，乒辐射范围较逮小；端现有猛工业园狡市场初渐趋负成熟个－现有市场尊正决成熟呼化逼，会给本项典目进入该市爷场带来困难孝；养缺少有力的冷支撑疏－缺少第三尺产业服务业剩的支撑，周饭边缺少各项否配套，区域匹认同不足；圆交通不便捷冲－灯项目离轨道乌交通Ｍ８线座站点较远，露并且缺少公荷交线路，会愤给企业员工灯上班工作带扮来不便，增移加企业的运陪营成本。O(机会)闻金融机构需蚊求庞大－毕中国入世使南上海作为金冠融中心的形叙象凸显。2黎004年以饰后，金融业糕的逐步开放垄，为上海写品字楼市场带萍来了前所未祸有的机遇。婶预计未来几蒙年，外资金昏融业会加速好扩展其在中侧国内地的业挠务，包括摩影根斯丹利在简内的大财团绵、大银行等当会陆续进驻价上海，从而羞将产生大量醉的高级写字签楼需求；逐跨国公司总北部入沪－欠上海推出的地跨国公司设林立地区总部尼的优惠政策托，吸引了源例源不断的外道资企业进入晃；羞民营企业的椒规模登陆－红由于上海被眯视为长江三伟角洲地区的忍经贸枢纽，猴其物流优势旧、金融优势势必然吸引大童型民营企业蚀集团成立营尿销中心、研史发中心，希势望在上海建黎立窗口企业评，直面全国袖市场及国际召市场；纺世博带来长寨期利好效应呆－录上海承办2准010年世细博会，直接接影响到建筑堵业、旅游业知、会展业和务贸易业的写验字楼需求。患同时，基础鹿设施建设的忆完善和城市仗环境的不断别优化，将大扔大提升上海地的国际关注弟度和城市认连同感，从而宪吸引更多的井国际优秀人字才和国际资沿本进入上海径；弓政策利好－防2004通年3月1日斗起，上海正扩式取消非居他住商品房租炊售对象限制谁，境内外企谅业或个人在虽沪购房完全陡享受同等待嫌遇。这必将诚促使更多境攻外人士来沪养创业，并带斯动相关商业指等用房的市亩场需求。承T(竞争威仓胁)晃现有市场狭－本案比邻最国家级开发皂区（漕河泾蛇开发区浦江员高科技园）伪，同区域的蝶还有闵行经乞济技术开发虎区也是国家亮级的科技园扎区，它们的殖存在，必将弄截留很大一吊部分企业，牧影响本项目逗的招商引资搁；什产品理念利－本项目的待市场运作及问定位能否为渴市场所接受魂；沾其他区域市型场竞争逮－上海现有狸的或潜在的架同类型园区迎对本案也会梯有一定影响勺。将啊啊阿孙观点:狮本项目用地列条件规则，坡规划超前，直规模效应明含显，尤其是呈宏观背景下批各项政策利伪好和世博紧效应似带来了难得伸机遇，让我幕们对项目前乳景看好。但先同时也应认待识到项目自崇身所存在的尝成熟市场的防进入可能遇周到的壁垒和饰地处远郊交妹通不便及缺抹少各项配套颂等不足，还业有同业的竞著争等一系列恼项目难点。侍市场化运作梯需要腥我们对市场突有清楚的认剑识，目前该择区域市场已棵经渐趋附成熟，同区敞域的项目不政能简单理解弦为竞争对手间，而是锤在敏同业竞争的逝同企时互为共存麻共荣的关系糊，需要双方陡的联动把浦起江高科这块毙“简蛋糕背”蚀作大；卵二壁.项目吴定位慨深唇化悼1.昌走特色产业肚发展道路蠢本项目地处退外环，可以躺抓住这个契某机引进部分煮知名企业提盖升园区品牌青和吸引力；间但是作为浦宪江镇东南区判的未来规划址工业园区和详同区位的漕洲河泾开发区任相比有一定溪差距；所以恩在项目运作盾上应以市场锹为导向走自境己的特色产锄业发展道路怎。搜所谓特色产息业发展道路糊，可以这样胶理解：馆产业导向（万引进何种产蚀业）漠技术变化中柿的高科技产戴业、新兴产驱业怀成长性的比亭较注重产业狡细分，使投趴资者能从产狐业分化中获糊得商业利益孝；羡国家政策支泽持的战略性预产业、基础托性产业，以额及国家退出杀的产业和国键家放松管制虚的产业。俊企业定位（养引进何种企劲业）蓬集智型：高惊科技、高增锈值、无污染努的猾企业坛为重点年成长型：中怀小型企业发愉展平台摸规模型：引众进部分大型监企业，产生糟集聚效应趟建成后的园强区将是一个宴生产、办公尊、生活、休袖闲、交流的低混合社区，伐园区景观为我生态景观，苍对生态环境愧进行生态反腿哺，生产形哲式高度创新打的责生态产业园稿区孩。教2.市场定固位：坊基础设施配症套完备，环洪境优美，攻商住功能齐波全，集产、原学、研为一恋体的高科技搁产业集聚的铸上海市现代弄高科技新兴副综合城镇。青能借助高校银，形成头上海市高层层次人才培育凯基地。介使袜“踢11111迎11培”学成为告上海市新兴妻高科技产业咏和战略性产任业孵化基地诚。愿3.功能定此位：产业功能幕以腥微电子技术口、光电子技好术、数字技鸣术昂、涂软件技术、船纳米科技、招生命科学葡等六大类产公业作为园区箭的主导产业滤，重点吸引附高科技企业掌总部、研发矿中心、风险镰投资公司入阴驻园区。服务功能格为进入园区掏的科研人员县和国内外高弯科技人才提醋供科技创新乓的服务。症人力资源服湿务疾、坐风险投资服惕务级、颤中介咨询服赶务蜂、阅通讯信息服范务识、肝交通运输服诱务潜、傅会务展示服炮务亲、闲娱乐休闲服艰务么……孵化功能暴主要利用大炉学和园区内宇科研机构的鼠科研成果，销建立完善的打孵化体系和妥硬件设施罚，斗支撑科研成煎果产业化的萍转化。引资功能赖运用政府所拐赋予的优惠朽政策，依托架园区内形成犬的人才和科双研优势，坚贪持科学的产壮业功能定位典，形成产业箱链，最大限迹度地降低企政业运行成本借。歇实现人才与棒产业集聚的随放大效应鸡。辐射功能贝形成具备向苍传统产业的洗辐射功能，押为提升吴泾播、闵行老工魂业基地的产罢业附加值和困技术能级作戏出贡献醉。宽支撑区域内仰城市化建设惊、发展的功佣能纯随着园区建歪设的推进，星形成辐射效预应，与新浦惭江镇建设，纳形成互动，索改善吴泾、扛老闵行地区雁的社会综合吉水平，使之板成为上海西质南、黄浦江腾沿线又一亮叮点。膜4厅．客群定位渴：秀由知名大型法企业领衔带服动成长型中事小企业，集研聚成高科技鹅集智型企业柄基地，形成非以企业研发伟、营销展示瞧、企业培训瘦以及会议商察务为主的园渔区商务中心毕。行业类群：促主要类群:触微电子技术购、光电子技渐术、数字技洒术、软件技巾术、纳米科抛技、生命科递学；电子、爷仪表、轻工际、精细化工将、纺织、轻导型机械加工坛等；爽次要类群:凡电子商务，罚咨询服务型货企业，物流魄配送等；企业类群：上成长型中小扣企业、跨国讨企业、国有戏大型企业；动机：彩投资：风险坊投资企业罩民营企业（犬有充裕资金庸急需投资渠令道）葡少