资产评估教案

闽北职业技术学院教案2021~2021学年第二学期课程名称：资产评估授课教师：梁淑倩课程所属系〔部〕：管理系课程名称:资产评估授课班级：09财务管理1班09财务管理2班课程类型：□理论课总学时：30学时学分：2分使用教材：王炳华、吕献荣主编?资产评估?中国人民大学出版社2021年第1版教学方法、手段：讲授法、多媒体教学法、案例法考核方式：课堂作业主要参考书目：1.俞明轩主编?资产评估?中国人民大学出版社2021年第1版2.乔志敏宋斌主编?资产评估学教程?中国人民大学出版社2021年第3版授课日期：09财务管理1班2月21日09财务管理2班2月21日标题:第一章总论教学目的与要求：1.了解资产的概念、分类和特点；资产评估的根本概念、根本要素、分类和特点；资产评估的作用。2.理解资产评估中价值和价格的区别；市场价值以外的价值〔非市场价值〕存在的主要价值形式；资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系；理解资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。3.掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质；其使用范围及约束条件；资产评估程序的根本概念；资产评估程序的根本要求；资产评估具体程序的主要内容。授课时数：2课时教学重点：资产评估假设、资产评估具体程序教学难点：资产评估的价值类型、资产评估目的、资产评估假设教学内容及过程:第一节资产评估及其特点资产评估案例引入2004年，一宗资产为1.5亿元的企业要进行产权改制，需办理完成如下工作：对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；土地办理新的土地使用证；房产办理新企业的房产证；采矿权作为投入资产的价格确认；机动车在改制中作价入账；实物资产作价后参加保险。办理上述工作，都要进行资产评估，均须在各自的行业主管部门办理备案或核准手续后才能完成，最终的改制由财政部颁发具有注册资产评估师资格的机构出具总报告。虽然按照1991年国务院91号令?国有资产评估管理方法?规定出具总报告机构可对固定、流动、无形和其它资产进行评估，但由于最后的手续办理须在各自主管的行业部门，就导致不同资格的评估机构重复评估的状况出现。这样，本来该企业按整体资产评估缴付9.5万元费用即可，但实际上企业付费情况如下：土地评估12万，房产评估6万，矿业权评估6万，机动车评估1万，保险资产收费8万，整体资产评估收费9.5万，总计付费42.5万元。谈起资产评估，人们也许比拟陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。资产评估号称是朝阳产业，经过10余年的开展，应该说，目前这一行业正处于良好的开展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向开展，为资产评估行业的开展提供了广阔的空间。一、资产评估的概念〔一〕资产经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。〔二〕价格和价值这里所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方〔或〕卖方对商品或效劳的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或效劳实际支付或收到的货币数额。这里说的价值是是一个交换价值的范畴，它反映了可供交易的商品、效劳与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、效劳价值的估计。〔三〕资产评估资产评估作为一种评价过程，有以下根本的评估要素：1．评估主体2．评估客体3．评估依据4．评估目的5．评估原那么6．评估程序7．评估价值类型8．评估方法9．评估假设10．资产评估基准日二、资产评估的种类和特点〔一〕资产评估的种类〔二〕资产评估的特点三、资产评估的功能和作用〔一〕资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最根本的成效和能力。〔二〕资产评估的作用第二节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。例：同一张桌子，如果从收入的角度把这个桌子卖了变现，由于考虑到市场的售价、变卖中的费用等等，最后定价为500元；如果从消费的角度来讲，要买这张桌子，需付多少钱就要考虑市场公允的价格，以及购置中的必要费用支出，这样把这个桌子买回到某企业，使它处于可使用状态，这时有可能评估出600元。〔一〕以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置本钱、收益现值、现行市价和清算价格四种。〔二〕从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。〔三〕从资产业务的性质分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。〔四〕以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。二、资产评估目的〔一〕资产评估一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。〔二〕资产评估的特定目的通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。〔三〕资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为〔资产业务〕所决定的。第三节资产评估的假设与原那么一、资产评估假设依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出符合逻辑的假定说明就叫假设。〔一〕交易假设〔二〕公开市场假设〔三〕持续使用假设〔四〕清算假设二、资产评估的原那么〔一〕资产评估工作原那么〔二〕资产评估经济技术原那么第四节资产评估程序一、资产评估程序概述资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。我国评估实务界从不同角度对评估程序有着不同的理解，可以从狭义和广义的角度来认识资产评估程序。狭义的资产评估程序，一般从接受委托开始，然后提交报告为止，这个过程的程序。从接受客户的委托，到把报告交给客户。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务的明确资产评估根本领项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。〔一〕资产评估程序的主要环节〔二〕执行资产评估程序的根本要求执行资产评估程序环节中，应注意以下要求：1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估工程的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估工程经办人员及助理人员实施资产评估程序。4.如果由于资产评估工程的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个根本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。二、资产评估具体程序〔一〕明确资产评估业务根本领项〔二〕签订资产评估业务约定书1.资产评估机构和委托方名称；2.资产评估目的；3.资产评估对象；4.资产评估基准日；5.出具资产评估报告的时间要求；6.资产评估报告使用范围；7.资产评估收费；8.双方的权利、义务及违约责任；10.双方认为就应当约定的其他重要事项。〔三〕编制资产评估方案编制资产评估工作方案应当重点考虑以下因素：1.资产评估目的、资产评估对象状况；2.资产评估业务风险、资产评估工程的规模和复杂程度；3.评估对象的性质、行业特点、开展趋势；4、资产评估工程所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；5、相关资料收集状况；6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。〔四〕资产勘查与现场调查〔五〕收集资产评估资料〔六〕评定估算利用资料，利用现的勘查的情况，财产的核实情况，进行估算〔七〕编制和提交资产报告书〔八〕资产评估工作档案归档课后教学效果自评:通过概念的剖析讲解，学生根本能掌握本章节内容，对资产评估有一个整体的了解，为今后的学习总起了一个头。授课日期：09财务管理1班2月28日09财务管理2班2月28日标题:第二章资产评估的根本方法教学目的与要求：1.了解市场法、收益法、本钱法的根本含义与根本前提。2.理解市场法中可比因素及其内在要求；收益法的实施步骤。3.掌握比拟法、本钱法、收益法等三种资产评估方法的估算方法；市场法、收益法和本钱法之间的逻辑关系和应用关系；每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；选择和运用各种评估方法根本要求和需要考虑的各种条件及参数。授课时数：4课时教学重点：市场法中的直接比拟法、市场法中的类比调整法、收益法中收益额、收益法中的折现率、收益法中的主要技术方法、本钱法中的根本要素、评估方法之间的关系教学难点：直接比拟法和类比调整法中的具体方法、收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求教学内容及过程:2课时第一节市场法一、市场法的根本含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比拟或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。二、市场法的根本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最根本的前提条件：其一是要有一个活泼的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。三、市场法的根本程序四、市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的假设干具体评估方法的集合。〔一〕直接比拟法市场法中的直接比拟法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一根本特征直接与评估对象的同一根本特征进行比拟而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法〔具体方法的名称可能并不完全统一〕。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价风格整法、市价折扣法等。1．现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。2．市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为根底，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕3．功能价值类比法〔类比估价法〕。功能价值类比法是以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：(1)资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力(2)资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×〔拦蓝韵笊芰?参照物生产能力〕4．价格指数调整法〔物价指数法〕。价格指数调整法是以参照物成交价格为根底，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。5．成新率价风格整法。成新率价风格整法是以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率直接比拟法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要到达相同或根本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要表达在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。〔二〕类比调整法类比调整法是市场法中最根本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者根本一样。只要参照物与评估对象在大的方面根本相同或相似，该法通过比照分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的根底上调整估算评估对象的价值。类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的假设干可比因素进行比照分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。在具体操作过程中，类比凋整法中使用频率较高的有本钱市价法、市场售价类比法和价值比率〔倍数〕法等具体评估方法。1．本钱市价法。本钱市价法是以评估对象的现行合理本钱为根底，利用参照物的本钱市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值=评估对象现行合理本钱×参照物成交价格/参照物现行合理本钱2．市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过比照分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其数学表达式为：资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数3．价值比率〔倍数〕法。价值比率法那么主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购案例企业的价值比率，如市盈率作为乘数〔倍数〕，以此乘数与评估对象〔企业〕的相关参数相乘估算评估对象〔企业〕价值的方法。以市盈率作为价值比率为例，用数学式表达为：被评估企业评估价值=评估对象〔企业〕收益额×参照物〔企业〕市盈率第二节收益法一、收益法的根本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。例：本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反过来，某一项资产一年赚1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于10000元。二、收益法的根本前提收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个根本要素：1．被评估资产的预期收益；2．折现率或资本化率；3．被评估资产取得预期收益的持续时间。三、收益法的根本程序和根本参数〔一〕收益法的根本程序采用收益法进行评估，其根本程序如下：1．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；2．分析测算被评估对象未来预期收益；3．确定折现率或资本化率；4．用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5．分析确定评估结果。〔二〕收益法的根本参数四、收益法中的主要技术方法在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：P--评估值；i--年序号；Pt--未来第t年的评估值；Rt--未来第t年的预期收益；r--折现率或资本化率；rt--第t年的折现率或资本化率；n--收益年限；t--收益年限；A--年金。〔一〕纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P＝A/r其成立条件是：〔1〕纯收益每年不变；〔2〕资本化率固定且大于零；〔3〕收益年期无限。2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=A×n〔二〕纯收益在假设干年后保持不变1、无限年期收益：2、有限年期收益：〔三〕纯收益按等差级数变化1、在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下：P＝A/r+B/r22、在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下：P＝A/r-B/r24、在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下：〔四〕纯收益按等比级数变化1、在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下：P＝A/(r-s)2、在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下：3、在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下：P＝A/(r+s)4、在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下：〔五〕已经未来假设干年后资产价格的条件下：授课日期：09财务管理1班3月7日09财务管理2班3月7日2课时第三节本钱法一、本钱法的根本含义本钱法也是资产评估的根本方法之一。本钱法是指首先估测被评估资产的重置本钱，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置本钱中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。资产评估价值＝资产的重置本钱－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经经济性贬值二、本钱法的根本前提采用本钱法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。3.形成资产价值的消耗是必须的。三、本钱法的根本要素〔一〕资产的重置本钱资产的重置本钱就是资产的现行再取得本钱。资产的重置本钱分为两类：复原重置本钱和更新重置本钱。〔二〕资产的实体性贬值实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置本钱〔三〕资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造本钱的超支额，以及原有资产超过表达技术进步的同类资产的运营本钱的超支额。〔四〕资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。四、本钱法中的具体评估方法〔一〕重置本钱的估算方法1.重置核算法。它是利用本钱核算的原理，根据重新取得资产所需的费用工程，逐项计算然后累加得到资产的重置本钱。重置本钱＝资产的账面原×价格指数或，重置本钱＝资产的账面原值×〔1+价格变动指数〕注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。〔1〕生产能力比例法。被评估资产重置本钱＝〔被评估资产年产量)/〔参照物年产量〕×参照物重置本钱〔2〕规模经济效益指数法被评估资产重置本钱＝〔二〕实体贬值的测算方法1.观察法〔又称成新率法〕即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。资产的实体性贬值＝重置本钱×实体性贬值率资产实体性贬值＝重置本钱×〔1－实体性成新率〕式中，实体性成新率＝1-实体性贬值率这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。〔三〕资产的功能性贬值资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。功能贬值1又叫超额投资本钱：是指复原重置本钱和更新重置本钱两者的差额。第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系资产评估的市场法、收益法和本钱法，以及由以上三条根本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。二、评估目的的选择就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。其一，评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估技术的路线的适用性；其二，是在各种评估思路已经确定的根底上，选择实线评估技术的具体技术方法；其三，是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。课后教学效果自评:本章内容是以后各章的根底，本章的学习掌握为以后各章的学习起到了一个铺垫的作用，本钱法的掌握在学生中还显欠缺些。授课日期：09财务管理1班3月14日09财务管理2班3月14日标题:第三章机器设备评估教学目的与要求：1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类。2.理解重置本钱的根本概念；实体性贬值的根本概念、类型、产生原因。3.掌握本钱法在机器设备评估中的技术思路；重置本钱计算中常用的直接法、物价指数法、本钱核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；设备运杂费、安装费、根底费的计算方法；进口设备附属费用的计算方法；估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法。授课时数：3课时教学重点：本钱法在机器设备评估中的技术思路；重置本钱计算中常用的直接法、物价指数法、本钱核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法教学难点：本钱法在机器设备评估中的技术思路；重置本钱计算中常用的直接法、物价指数法、本钱核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法教学内容及过程:2课时第一节机器设备评估概述一、机器设备含义与特点自然科学领域所指的机器设备，是指将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。机械为机器和机构的泛称，各种机械的共同特征是：〔1〕由零件和部件组成；〔2〕零件、部件之间有确定的相对运动和力的传递；〔3〕有机械能的转换或机械能的利用。二、机器设备分类〔一〕固定资产管理中使用的国家分类标准目前，我国固定资产管理使用的是国家技术监督局1994年1月24日批准发布的?固定资产分类与代码?国家标准。〔二〕会计核算中使用的分类1.生产用机器设备，指直接为生产经营效劳的机器设备。2.非生产机器设备，指企业所属的福利部门、教育部门等非生产部门使用的装备。3.租出机器设备，指企业出租给其他单位使用的机器设备。4.未使用机器设备，指企业尚未投入使用的新设备、库存的正常周转设备、正在修理改造尚未投入使用的机器设备等。5.不需用机器设备，指已不适合本单位使用，待处理的机器设备。6.融资租入机器设备，指企业以融资租赁方式租入使用的机器设备。第二节机器设备评估的本钱法一、重置本钱的计算机器设备的重置本钱包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接本钱费用、间接本钱费用和因资金占用所发生的资金本钱。〔一〕设备净价设备净价指设备本身的价格，不包括运输、安装等费用。对于通用设备一般按现行市场销售价格确定；自制设备的净价是指按当前的价格标准计算的建造本钱，包括直接材料费、燃料动力费、直接人工费、制造费用、期间费用分摊、利润、税金，以及非标准设备的设计费等。1.直接法〔1〕市场询价有公开市场价格的机器设备，大多数可以通过市场询价来确定设备的现行价格，即评估师直接从市场了解相同产品的现行市场销售价格。〔2〕使用价格资料价格资料是获得机器设备市场价格的重要渠道，它们包括生产厂家提供的产品目录或价格表、经销商提供的价格目录、报纸杂志上的广告等。2.物价指数法是以设备的原始购置价格为根底，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备的净价。〔1〕定基物价指数重置本钱=历史本钱×(当前年份指数/基年指数)〔2〕环比物价指数3.重置核算法机器设备的重置本钱是由生产本钱、销售费用、利润、税金组成。根据设备的性质特点，有依据设备材料费来确定重置本钱的方法，也有依据设备人工费用确定设备重置本钱的估价方法。4.综合估价法综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备本钱费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造本钱，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置本钱。二、实体性贬值〔一〕观察法观察法就是评估师通过现场观察，查阅机器设备的历史资料，向操作人员询问设备的使用情况、使用精度、故障率、磨损情况、维修保养情况、工作负荷等，对所获得的信息进行分析、归纳、综合，依据经验判断设备的的磨损程度及贬值等。〔二〕年限法公式中：L1―已使用寿命；L―总使用寿命。复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更称，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：〔三〕修复费用法一类是可修复，一类是不可修复的。使用修复费用法，评估人员要注意区分或补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗那么为不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，评估人员应分别计算它们的贬值。三、功能性贬值功能性贬值〔Df〕是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要表达在超额投资本钱和超额运营本钱两方面。四、经济性贬值机器设备的经济贬值，由于企业外部的因素导致企业资产价值本身的损失，跟机器设备本身无关，跟企业无关，由于企业外部所带来的，在评估点这一天，这个损失是确实存在的，所以就要测算。导致经济贬值的因素很多，包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工缺乏，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成本钱提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等法律、法规使产品生产本钱提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等。第三节机器设备评估的市场法一、比拟因素一般来讲，设备的比拟因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素、时间因素四大类。二、运用市场法评估机器设备的具体方法〔一〕直接匹配法公式中：V——评估值；V′——参照物的市场价值；△ⅰ——差异调整。授课日期：09财务管理1班3月21日09财务管理2班3月21日2课时〔二〕因素调整法【例题】使用市场比拟法对某车床进行评估。1.评估人员首先对被评估对象进行鉴定，根本情况如下：设备名称：普通车床规格型号：CA6140×1500制造三家：A机床厂出厂日期：1996年2月投入使用时间：1996年2月安装方式：未安装附件：齐全〔包括：仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构〕实体状态：评估人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为6.1分。〔三〕本钱比率调整法该方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。比方评估师在评估A公生产的6米直径的双柱立式车床，但是市场上没有相同的或相似的参照物，只有其他厂家生产的8米和12米直径的立式车床。统计数所说明，与评估对象使用年限相同的设备的售价都是重置本钱的55%-60%，那么可以认为，评估对象的售价也应该是其重置本钱的55%-60%。第四节机器设备评估的收益法对于租赁的设备，其租金收入就是收益，如果租金收和折现率不变的，那么设备的评估值为：公式中：P——评估值；A——收益年金；n——收益年限；r——本金化率。【例题】用收益法评估某租赁机器设备。〔1〕评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为19200元。〔2〕评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为9年。〔3〕评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如下表。市场数据 市场参照物 设备的使用寿命〔年〕 市场售价〔元〕 年收入〔元〕 投资回报系数 折现率 1 10 44000 10500 23.86% 20.01% 2 10 63700 16700 26.22% 22.85% 3 8 67500 20000 29.63% 24.48%根据公式分别计算上述三个市场参照物的投资回收系数，分别为：23.86%、26.22%、29.63%。查复利系数表得到上述设备的折现率分别为：20.01%、22.85%、24.48%。以上三个参照物的分析，显示资本化率在20.01%到24.48%之间变动，平均值是22.45%。上述设备折现率的平均值为22.45%，用该数值作为被评估设备的折现率。被评估机器设备的收益年限为9年，查复利系数表得到相应的投资回收系数为26.80%，那么该设备的评估值为：P=A/rA=19200/0.2680≈71642〔元〕第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产及其特性房地产是指土地、永久性建筑物及其他地上定着物，是房产和地产构成的综合体。其含义有广义和狭义之分：广义的房地产指的是土地、永久性建筑物及其附属物，以及与土地所有权有关的一切权利；狭义的房地产那么是指土地和永久性建筑物及附属物。本章所讨论的房地产评估的对象是狭义的房地产。二、房地产评估的原那么三、房地产价格的影响因素授课日期：09财务管理1班3月28日09财务管理2班3月28日2课时第二节建筑物的评估一、建筑物评估概述〔一〕概念建筑物包括房屋和构筑物，其中房屋是提供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑。构筑物是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、桥梁等。〔二〕房屋建筑物的种类房屋建筑物按其使用功能一般分为：工业建筑、民用建筑和农业建筑。可分为墙承重结构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架－剪力墙结构、筒体结构和大跨度空间结构。木结构、砖石结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索膜结构等。二、建筑物评估的方法〔一〕建筑物评估的本钱法1、公式：建筑物评估值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧2、建筑物重新购建价格的求取方法〔二〕建筑物评估的市场法建筑物评估的市场法是以在较近时期内已发生或即将发生的同一类型区域类似建筑物交易价格为根底，经必要的修正来确定待估建筑物最可能实现的合理价格。〔三〕建筑物评估的剩余法建筑物评估中的剩余法，是指首先计算建筑物预期占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的其他方法估算出土地收益，再从建筑物与其占用土地的共同收益中扣除土地的收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，通过建筑物资本化率来求取建筑物价值的评估方法。第三节土地使用权的评估一、土地使用权评估概述〔一〕概念土地使用权是指依法对土地占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。〔二〕分类二、土地使用权评估的方法—市场法〔一〕根本思路市场法的根本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比拟，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。市场法又称买卖实例比拟法、交易实例比拟法、市场比拟法、市场资料比拟法、现行市价法等。〔二〕适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在以下情况下，市场法往往难以适用：1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。〔三〕根本公式市场法的根本计算公式是：P＝P‘×A×B×C×D〔5－9〕式是：P——被估房地产评估价值；P′——可比交易实例价值；A——交易情况修正系数；B——交易日期修正系数；C——区域因素修正系数；D——个别因素修正系数。〔四〕评估程序三、土地使用权评估的方法—收益法〔一〕根本思路〔二〕适用对象和条件收益法适用于有收益的房地产价值评估。如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。〔三〕计算公式P——土地使用权评估值；a——土地净收益；r——土地复原利率；n——土地收益年期。〔四〕评估程序授课日期：09财务管理1班4月2日09财务管理2班4月2日2课时四、土地使用权评估的方法—本钱法〔一〕根本思路房地产开发的各种本钱加起来，从本钱的角度，把它的本钱加和，那么得到房地产的评估值。假设，房地产的开发，需要一定的本钱，如重新开发，本钱需要多少，从本钱的角度，对房地产做出评估。该种方法认为生产本钱与价格之间有密切联系。〔二〕适用对象和条件一般特别适用于房地产市场不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进衅拦赖那榭觥?如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。那么可选择本钱法。〔三〕根本公式本钱法的根本公式为：土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益〔四〕评估程序五、土地使用权评估的方法—假设开发法〔一〕根本思路剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。售楼价格外表是售楼的价格其实也包含了楼价和地价。假设求地价那么用：售楼价－属于楼的所有的费用，剩下的那么是地的价格。〔二〕适用对象和条件1.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。3.待拆迁改造的再开发地产的估价。〔三〕计算公式P=A-(B+C+D+E)式中：P表示土地价值；A表示开发完成后的房地产；B表示整个开发工程的开发本钱；C表示投资利息；D表示开发商合理利润；E表示正常税费。实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值＝房屋的预期售价－开发建设本钱－利息－利润－税费〔四〕操作步骤六、土地使用权评估的方法—其他方法〔一〕基准地价修正系数法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。思路：公式表示形式与市场法比拟相似，但与市场法是两个思路，这个方法的出发点，前面讲过，基准地价，标定地价，土地使用权出让底价，从一级市场到二级市场的交易价评估，讲过房地产的价格体系。1、基准地价修正系数法的根本思路基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原那么，将被估宗地的区域条件和个别因素等与其所处区域的平均条件相比拟，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。2、准地价修正系数法适用对象和条件〔1〕适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。〔2〕基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。〔3〕基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。3、基准地价修正系数法估价的程序〔1〕收集、整理土地定级估价成果资料〔2〕调查宗地地价影响因素的指标条件〔3〕制定被估宗地因素修正系数〔4〕确定被估宗地使用年期修正系数〔5〕确定期日修正系数〔6〕确定容积率修正系数〔7〕评估宗地地价〔二〕路线价估法1、路线价估法的根本思路路线价估价法是根据土地价值上下随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。适合大面积的评估大量的土地。比拟快速、简捷。所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的假设干宗地的平均单价。2、路线价估价法的适用范围路线价法适宜于同时对大量土地进行评估。特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。3、路线价估法的计算公式路线价法的计算公式有不同的表现形式，常用的表述是：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规那么形关地、袋地等，那么需按以下公式计算：4、路线价估价法的程序第四节在建工程评估一、在建工程的含义与特点〔一〕含义在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设工程，以及为建设工程备用的材料、设备等资产。在建工程的评估具有自身的特点，与单独的土地、已建成的房地产以及为工程准备的机器设备评估有一定的区别。〔二〕特点二、在建工程评估的资料收集与分析1.收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。2.评估人员到工程现场勘查工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、到达交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度方案相符。3.了解开发商有关情况，检查工程质量。4.收集有关法定参数。三、在建工程评估的主要方法〔一〕形象进度法〔二〕本钱法〔三〕假设开发法四、在建工程评估方法的选择1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。2.对于实际完成工作量较少的在建工程，可采用本钱法或假设开发法进行评估。3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。课后教学效果自评:本章主要学习了房地产评估的几种常用根本方法，大局部学生对本章节的大局部内容能够较好的理解运用，但市场法中的因素调整法还需加强。授课日期：09财务管理1班4月11日09财务管理2班4月11日标题:第五章流动资产评估教学目的与要求：1.了解流动资产的内容和特点；货币性资产的评估方法；评估应收账款的限性。2.理解流动资产评估的特点、局限性及评估程序。3.掌握运用市场法、本钱法评估不同类型材料、低值易耗品的枝术思路、约束条件和具体方法；本钱法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具体方法；应收账款评估的根本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法。授课时数：2课时教学重点：本钱法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具体方法；应收账款评估的根本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法教学难点：应收账款评估的根本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法教学内容及过程:2课时第一节流动资产评估概述一、流动资产的概念与特点流动资产是指企业在1年内或者超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货以及其他流动资产等。特点：二、流动资产的分类〔一〕按流动资产所处领域：〔二〕按新企业会计制度：三、流动资产的评估程序第二节实物类流动资产的评估一、材料的评估材料属于劳动对象，是对继续加工的客体。原材料的评估原那么上讲应该适用持续使用假设，特殊情况下也适用公开市场假设。〔一〕材料价值评估的内容与步骤〔二〕库存材料的评估1、近期购进库存材料的评估。本钱法、市场法2、购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估对这类材料的评估。可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。3、缺乏准确现行市价库存材料的评估。可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格。4、呆滞材料价值的评估首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。二、低值易耗品的评估低值易耗品是指不构成固定资产的劳开工具。低值易耗品可以分为在库低值易耗品和在用低值易耗品两种类别。在用低值易耗品的评估，可能根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法。在用低值易耗品的评估，可以采用本钱法进行评估。计算公式为：在用低值易耗品评估值=全新低值易耗品的本钱价值×成新率成新率＝1－低值易耗品实际已使用月数/低值易耗品可使用总月数三、在产品的评估在产品包括生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加工完毕但是不能单独对外销售的半成品〔可直接对外销售的半成品视同产品评估〕。在产品的评估可以采用本钱法，也可以采用市场法。〔一〕本钱法在产品的评估中的应用1、根据价格变动系数调整原本钱。计算公式为：某项或某类在产品的评估价值=原合理材料本钱×〔1+价格变动系数〕+原合理工资、费用×〔1+合理工资、费用变动系数〕2、按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值。计算公式：某在产品评估值=在产品实有数量×〔该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资费用〕3、按在产品的完工程度计算评估值。计算公式：在产品评估值=产成品重置本钱×在产品约当量在产品约当量=在产品数量×在产品完工率4、缺乏准确现行市价库存材料的评估。可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格。5、呆滞材料价值的评估首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。某在产品评估值=该种在产品实有数量×市场可接受的不含税的单价－预计销售过程中发生的费用。某报废在产品评估值=可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格四、产成品及库存商品的评估〔一〕本钱法在产成品及库存商品的评估中的应用1、评估基准日与产成品完工时间接近。计算公式：产成品评估值=产成品数量×产成品单位本钱2、评估基准日与产成品完工时间间隔较长。方法一：产成品评估值=产成品实有数量×〔合理材料工艺定额×材料单位现行价格＋合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用〕方法二：产成品评值=产成品实际本钱×〔材料本钱比例×材料综合调整系数＋工资、费用本钱比例×工资、费用综合调整系数〕〔二〕市场法在产成品及库存商品的评估中的应用第三节其他流动资产的评估一、货币性流动资产评估对现金和各项银行存款的评估，实际上是对现金的盘点，并与现金日记账和现金总账核对，实现账实相符；对各项银行存款的清查确认，核实各项银行存款的实有数额；以核实后的实有额作为评估值，如有外币存款，应按评估基准日的汇率折算成等值人民币。二、应收及预付账款的评估含义：企业的应收账款和预付款主要指企业在经营过程中由于赊销等原因形成的尚未收回的款项以及企业根据合同规定预付给供货单位的货款等。计算公式：应收账款评估价值=应收账款账面余额－已确定的坏账损失－预计可能发生的坏账损失三、应收票据的评估〔一〕按票据的本利和计算应收票据是票据化的债权，以商业票据为载体债权，作为载体的票据可以转让背书。计算公式：应收票据评估值＝本金×〔1+利息率×时间〕〔二〕按应收票据的贴现值计算计算公式：应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期四、预付费用和交易性金融资产的评估〔一〕预付费用的评估预付费用的评估主要依据其未来可产生效益的时间。如果预付费用的效益已在评估日前全部提现，只因发生的数额过大而采用分期摊销的方法，这种预付费用不应在评估日作价。〔二〕交易性金融资产的评估交易性金融资产投资的目的，是企业利用正常运营中暂时多余的资金，购入一些不是企业本身业务需要但能随时变现的有价证券。课后教学效果自评:本章主要介绍了流动资产的相关评估方法，与根底会计知识联系比拟紧密，同学们根本掌握较好。授课日期：09财务管理1班4月18日09财务管理2班4月18日标题:第六章无形资产评估教学目的与要求：1.了解无形资产的定义、功能特性及分类。2.理解影响无形资产评估价值的因素；无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象；收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素奉献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程。3.掌握收益法在无形资产评估中的根本公式；折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。授课时数：4课时教学重点：收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素奉献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；折现率及无形资产收益期限的各种确定方法教学难点：收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素奉献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程教学