办公楼概念方案

北京创辉办公楼概念方案设计发展策略与建议基于本体价值与市场竞争环境下形成北京创辉办公楼发展战略，即确定项目的核心竞争力，指导业态投入分配北京创辉办公楼发展战略市场分析本体分析市场成熟办公商业体分析北京创辉办公楼综合体基本特质具备的竞争力北京创辉办公楼的核心竞争力在哪？决定业态投入分配我们的自身条件本体分析“五重价值”决定了北京创辉办公楼综合体能成为一流的写字楼区位价值3环苏州桥地段，城市核心地带，商务区、商业圈、休闲带、大学区景观价值紧邻城市绿地，俯瞰大学区建筑形态新颖，大气，具有地标气质标准平面2000-3500平米，符合综合性多功能物业平层发展趋势功能组合高端写字楼，精品商业、社区生活中心等提供完善垂直都市生活对比国内地成熟写字楼北京创辉办公楼综合体具备打造多功能一流的写字楼基地位置用地条件分析用地规划要求

规划建设用地为C2商业金融用地。总用地规模：29026平方米总建设用地规模：约18026平方米（按角点坐标输入17564.68）其中，商业金融用地：18026平方米。须腾退城市公共用地规模：11000平方米。其中，腾退道路用地规模：11000平方米。容积率：≤5.0建设规划要求地上建筑规模：≤98403平方米（准确地上建设规模以建设用地面积与1654.57平方米代征道路之和与容积率的乘积为准）建筑控制高度：≤77.9米航空限高85米建筑控制层数：建筑层高应满足建筑不同使用性质的要求。建筑退让距离：应满足北京市人民政府《关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》和《北京地区建设工程规划设计通则》。绿化环境规划要求绿地率：≥30%

办公楼案例分析北京银泰中心本案相似和借鉴位于东三环CBD核心地带，地理位置优越，集中发展高端办公业态。北京华贸中心本案相似和借鉴轻轨、地铁和多条公交构筑的立体交通系统极为便利。中央公园渲染良好环境。多种业态发展。上海东银中心本案相似和借鉴双塔设计，细部设计精致，节能设计突出，立体交通系统极为便利。集中发展高端办公业态。上海企业天地本案相似和借鉴其独特的ArtDeco风格外型在办公楼群里独树一帜上海金茂大厦本案相似和借鉴位于城市核心地带，融入了中国文化风格与西方建筑技术。

▇位于东三环国贸桥西南角，CBD核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，与地铁1号线和10号线的国贸站直接相连，毗邻使馆区，距离北京火车站4公里，距离首都机场20公里，地理位置十分优越。

银泰中心项目简介

▇总建筑面积35万平米，由三栋塔楼组成。中央主楼为酒店公寓楼，63层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居组成。

▇东西两栋写字楼44层，高186米，每栋地上建筑面积7.2万平米，标准层建筑面积1849平米，为国际甲级写字楼PICC写字楼及银泰中心写字楼。

▇裙房4层，高24米，为奢华品牌、会议、宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa等高级商业配套，裙房将三座塔楼连接成为四通八达的整体，形成现代都市高品质生活目的地。

银泰中心项目简介项目简介

▇北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。华贸中心▇华贸中心写字楼呈45度角面对长安街，整体设计由美国KPF建筑设计事务所担纲，风格纯净、简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大化自然采光，极富纪念性和时代感。由西向东依次走高的格局，使之成为入京第一国门。

▇华贸中心写字楼为跨国公司量身定做，以国际领袖型金融公司为支撑，配以国际标准设计的公寓、CBD最大的商业中心新光天地、丽思卡尔顿和JW万豪酒店及中央公园，构成了北京最具影响和竞争力的项目，已成为国际水准的商务平台。

▇2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到50%。业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空、伊藤忠商社等世界500强企业。华贸中心项目简介

■立体交通枢纽便捷方便高效

位于市区繁华地段的虹桥古北核心，地理位置优越，交通便利。轨道交通10号线古北路站步行近百米，邻近二号、三号、四号轨道交通；高速磁悬浮线贯穿虹桥机场、浦东国际机场及沪杭两城。东银中心项目简介

■合理而实用豪华而典雅

携手世界知名GENSLER设计事务所与上海现代建筑设计集团，以商务建筑经典形态双子星座构筑。简约现代、典雅大气，融汇中西设计元素，贯穿环保节能意识，体现出“高品质国际商务平台”的开放姿态，展现当代企业形象。东银中心项目简介

■合理而实用豪华而典雅

企业天地毗邻著名的上海新天地，其独特的ArtDeco风格外型与新天地石库门建筑相映成辉，成为该板块内的地标性办公楼宇。写字楼采用中间无支柱的楼层设计，空间灵活多变，实用高效，目前成为新天地区域中最具人气的写字楼上海企业天地上海企业天地

■合理而实用豪华而典雅

金茂大厦是上海

目前第2高的摩天大楼、中国大陆第3高楼、世界第8高楼。融入了中国塔型风格与西方建筑技术。上海金茂大厦上海金茂大厦

地标建筑

■未来具有设计创新与文化概念的建筑外形以及新的建筑高度将有机会打造新城市地标，同时增强入驻企业的心理尊崇感。产品复合

硬件配置

■客户对产品硬件配置提出更高要求，未来市场供应增量也加剧竞争，硬件配置须跨越本地至少比肩国内尖端物业，树立新市场标杆。生态人文

■根据国际商务发展趋势，未来产品更加注重生态环保节能以及体现人文关怀，而上述概念通常成为未来项目入市的独特卖点，能有效区隔其他项目，极大提升物业价值。

功能复合

■满足高管层商务之遐的会客接待和文化休闲等需求，丰富和提升产品功能和项目活力，缓解市场销售压力。名企入驻

■产品阶段便充分考虑国内外知名企业的商务需求，为未来招商及运营创造条件，名企的前期进驻则为后期营销及物业运营提升产品形象和市场溢价。

高端物管

■引入国际知名物管公司或输入管理咨询，解决和维持高端客户关注需求，确保物业品质。

单一产权

■只租不售或部分持有，已被市场证明是确保物业形象、稳定高端客户及提升产品价值的不二法门。案例总结我们该怎么定位依托商业、大学区等文化基因，整合现代文化和全球符号建立文化都市、写字楼文化地标依托停车场、高端酒店、完善配套强化国际化的精细物业和商务服务按照国内甲级写字楼标准做足，大堂等局部形象部位做优形象（文化）功能（复合业态）产品（高标硬件）环境（宜人空间）树立标准自然天成强化服务放大文化整合周边城市广场，生活设施，打造的高端生态区域北京创辉办公楼发展战略

——打造复合生态办公商业综合体我们该怎汗样做集聚高称端办公达、酒店筐、商场及、娱乐拣、等多贪种城市性功能，售基本上豆可以满援足入驻员人群从句生活到姜工作的闸所有要叶求特殊的裂日子，尖入驻企泄业可以到勇楼下商孟业街为神客户或勇太太买滤一份称术心的礼挎物；晚上，还获可以约朋荡友来聚餐袜、泡吧，锻分享快乐；下雨天，面置身欧美拐中心不用趣打伞，就可以底在150米半径内治完成全部例的商务活勾动……打个电玩话走过声连廊，否就可以安排其淹客户住辞进全球眠顶级的派酒店公锣寓杭州驴奥克伍净德；坐电梯到潮底层咖啡妥吧与客户垫在轻松挤高尚氛级围中洽态谈生意；会议室婆、商务蛋中心可辅以向4楼全球最评大商务办寺公会议室窄提供商雷袜格斯租用镇；员工用挤餐有世部界500强公司为惑其服务；一站式负体验外立面：采用削高档石乞材和幕慕墙玻璃您相间、先低窗台露大玻璃唯组合形乓成。优势：即满足安袍全和谐又勺满足节能村要求，颜嫂色采用浅选灰色，且配每层窗的把顶部均配淘置可开启露窗，采用各电动开窗盆器，提供匙中央空调僻、新风之叫外的自然堂新鲜空气担的选项。外立面陆设计稳兴重、简墨洁、明粉快，总蒜体风格寻含蓄、亚简约、炮强化建凡筑整体淹现代感楼体外立闻面外立面1、超豪华双枕大堂：约2000毙㎡、中央挑镰空约13M的超豪闲华精装绢大堂。需非凡气惹度、恢啊宏气势城，展现爱匹配国腾际顶级计企业的贷空间尊捕贵感，还有第珍二豪华大恳堂，置于胖地下。2、网络妻地板：写字楼皇内铺设爪新型网叫络地板撤的写字春楼，所家有线缆蹲在网络论地板下抖面可以误灵活敷只设，达秀到办公绝室空间东调整的分简单、客灵活、奏多样性吼。3、国际5A智能化夺系统：办公智能悬化、消防管理著智能化、镜楼宇智能冈化。4、城市景拌观广场盐：城市景协观广场机，独具壁特色的及水景喷臂泉影映虏着充满慈艺术感充的雕塑誓，由此经踏上杭沃州顶级河国际商获务朝圣事之旅。5、VIP梯：设有VIP总裁电梯眼，VIP专属车栽位，尽笔显尊贵盒。欧美中心眠写字楼全槐方位配置撑顶级硬件凑品质基准鹿，全面采拢用服务式冤办公化硬件配套空中花园元的设计：全楼中心械部位设置6个2—3层通高空享中花园，锤每个约60㎡～180奴㎡，独特的次中央空调在过滤系统刃。特点：以人为凶本,满足工作计、休闲、踢观赏等需翁求,秉承整扯体建筑撑设计理隶念,与楼前丧大型景惊观绿化耍广场上鞋下呼应良。硬件配套捡之空中花氏园空中花园工可设于中浓心部位，裳成为独特狐的中央空辰调过滤系茅统，与项名目整体理辩念相呼应项目拥有画高效率的捉内外交通北系统，壮保证全天洋候无滞留睛商务空间星，私人直够升机新干著线打造一斯小时商务悦走廊全天侯眉无滞留仗商务空泳间电梯保证鱼全天候人资流疏散，慈超大电梯狐轿箱，且堤客梯轿箱羽内均配置阻彩色液晶疲电视显示内屏，内设滩有智能门躁禁系统，灭通过识别背系统收到渡所需楼层前指示，减沙少等梯时缎间、资源首合理配置砌。私人直犁升机空糊中新干除线具备直誉升机停题机坪的役顶级商幼务平台灶，专为汤国际型战企业、挖跨国精颂英们预博留在未前来能够舒自由降颤临的空岩中巴士夸站，感贤受无限幕在顶峰跑。硬件配套虫之交通系怠统中央空煌调配置:末端采用惹技术成熟透的风机盘功管＋新风静系统，每止个房间独龙立控制，吨避免回风敏交叉现象般。冷却塔葬有效降低沸业主使用镜加班空调狼的费用。中央空调浩计费系统佩：中央空调投系统还设搞置中央空回调计费系当统，系统只采用能量高＋时间型商的方式，啦超声波能俘量表选用蕉德国进口窄西门子品敢牌。此外，为刘个别客户祖考虑加装VRV空调的可石能性，满备足不同客乳户的需求奏。新风量：新风量为即国家规范供中较高标缘瑞准。重要艺公共区域毕设置了空史调除菌装叮置，使办阳公区域真迎正成为绿虑色办公场费所。空调系统腰及新风加坦湿系统品拢牌均采用瓜国外进口丸品牌，并档为个别客借户考虑增台加VRV空调机位硬件配飘套之空质调系统杭州首个个宾利姐车队员工化妆吨间/更衣室VIP电梯国际商棍会中心欧美中心闸写字楼配预套设施完彩善，能满晓足各种客典户的不同赠需求硬件设施超级停车斤场参照欧美梦标准的电俊源系统国际先进羽布线系统“提包入主住办公坛”颠覆揭传统商漠务模式老，充架分实现屯了“灵促活、高懒效和优恶质服务激”的特巷色服务特考色：由RESU湿S这些专业倡公司打造写的办公室刊，租户不饭需要花费悦人力物力势作前期的锋装修，也垄不用花力彩气铺设网食络接入设录备——租户提症着一台源手提电逝脑就可此以进入休办公室忆开展公宁司业务子，REG沙US会为租宅户包办奶一切。创新节省般租赁成本宵：据统计漠，在一家劳企业的常骨规开支中进，与办公尿设备、服核务相关的登费用约占料到15%～20%，在国际厌上，越来德越多的企画业在寻求耍把这方面北的工作外悄包，在美厅国把办公膜服务外包枝的企业已混占到所有疲企业的2.3劲%，而亚洲适市场，目栗前还只有钢约0.1%。尽管这寒个相对的疏比例并不夺是特别高桌，但由此话产生的市职场空间是课十分巨大辫的。拥有雷格止斯就能率先在杭渗州引入风迷行欧美的简服务式办朽公文化，稀彻底颠覆缩慧浙江传统贪商务模式喘。即可瞬磁息掌握全侮球经济脉守动，与全坡球商务同悲步。运营模式雷格斯的问模式目前位婶于北京醉、上海房诚的服务棕式写字李楼运营铸商的租魔客大约50%是美国企华业，30%至40%是欧洲企稿业，其余想的基本为释本地及亚锄太地区的隔企业。服气务式写字偏楼的出租佛率很高，鲜特别是在隶一些知名设的经营商权经营的服舰务式写字视楼，出租枣率稳定在90%晃-95协%。雷格斯主筐要客户瞄思准投行、伤金融咨询低公司、贷秃款担保行摘等国际客捆户，出废租率达90%雷格斯粮的客户日：大部刑分都是嘴投行、脊金融咨堪询公司萍、贷款画担保行暖，以及仅与金融奖公司关痕联的证降券、审患计、会昼计师、予律师行贼等其他俩管理咨魂询公司请在中国伞的办事晃处和代击表处等原因：1、这些霞公司规惜模通常愈都不大谎，一般末都在1～10个人之间铁，这些公胖司往往刚辅刚在中国录起步，不界希望承受赤太大的风必险。2、有一照些进入烦中国的饺外资公释司，他句们不知误道未来制的前景趋，所以朗不愿意确在写字州楼办公伶设施等勤方面进凭行很大浪的投资印，而REGU灿S这些专喜业的品封牌服务跳式写字跌楼运营凑商可以完弥补租换户在资菠源的不跪足，方喉便租户肠专心于恳自己企皂业业务更的拓展标。运营模式雷格斯的童模式商业大品誉牌的入驻数更为本项挨目商业带邀来无限附纹加价值招商品牌建筑面猫积3万平方锯米，地下2层，配套服罩务：商叨业部分剖规划有菌活色生逐香中西餐饮脏、异国情峡调咖啡甜凑趣、时尚勾格调精品之购物、香店格里拉美亏体健身、骄商务生活诞配套等。国际化的窗购物、饮称食及娱乐疮体验杭州人住的异国约情调灯外国人成的杭州割生活最优越短的商业捷配套环俩境，聚窃集国际岩化消费廊氛围商业规划方案一传统符号单的提炼佛手佛眼基本形式绿地退让城市作飘用建筑定呼型功能性次序活跃连续平面分析传统社柔区现代社区协调结果空间分然析满铺分解优化形体分析基座塔楼绿化表皮形体策去略国家大仅剧院鸟巢本案银河soh颈o中央电呈视台国贸50M100过M200M300祝M体量对这比总平面技术指标主要技术经济指标项目数值单位备注总用地面积17564.00㎡

总建筑面积135400.00㎡

地上总计容建筑面积（计容）96100.00㎡

其中办公72100.00㎡

商业22200.00㎡

多功能场馆1800.00㎡

地下总建筑面积39300.00㎡

其中商业21000.00㎡

后勤3000.00㎡

地下车库15000.00㎡

地下非机动车库300.00㎡

容积率5.0—

建筑密度51%%

绿地率35.00%%

建筑控制高度80米

机动车位数495辆

其中地上55辆

地下440辆

非机动车位数350辆

立面表列皮意向杭州坤和抹中心立面表艺皮意向加拿大鞭驻韩国大大使馆办公入口商业入椅口及流仪线地下停臣车库B5-B即3平面图B2-米B1平面图1F平面图2F-3暗F平面图标准层平积面方案二270度的绿化景观资源项目基地主要技术经济指标项目数值单位总用地面积17564.00㎡

总建筑面积125250.00㎡

地上总计容建筑面积（计容）96100.00㎡

其中办公72000.00㎡

商业22000.00㎡

多功能场馆2100.00㎡

地下总建筑面积29150.00㎡

其中商业10850.00㎡

后勤4000.00㎡

地下车库14000.00㎡

地下非机动车库300.00㎡

容积率5.0—

建筑密度51.2%%

绿地率35.00%%

建筑控制高度79.9米

机动车位数635辆

其中地上25辆

地下610辆

非机动车位数350辆

主要技术裕经济指标鸟瞰图透视图室内透视罩图透视图透视图入口透视间图标准层翠平面办公楼B叠标准层平败面办公楼叫A标准订层平面方案三项目定骂位…城市中窃心功能逃划分……设计理都念打造多平台城市综合畅体商务平悲台商业平陵台生活平台富有趣拐味的台地式布局设计理蚊念设计过贵程基地现驶状横向划食分—以城市绿虽地为视野油方向竖向划晶分—以城市绿床地为视野按方向设计过程横向划盆分—按功能答主次依迫次划分裕商务世，商业鞋，生活啦广场竖向划分—按访问倒层次穿防插划分罩商务柏，商业剩，生活孕广场静静动静动设计过程商务楼商务楼商务楼横向划年分—建筑将鸭广场围岗合，进传一步加糕强流线束向心力竖向划分—塔楼裙盆房高低炉走势强潮化视野陶导向设计过衬程总平面肃图地铁入口场地剖面技术指标主要技术经济指标项目数值单位备注总用地面积17564.00㎡

总建筑面积135200.00㎡

地上总计容建筑面积（计容）96050.00㎡

其中办公85200.00㎡

商业9200.00㎡

多功能场馆1650.00㎡

地下总建筑面积39150.00㎡

其中商业20850.00㎡

后勤4000.00㎡

地下车库14000.00㎡

地下非机动车库300.00㎡

容积率5.0—

建筑密度37.96%%

绿地率40.00%%

建筑控制高度72米

机动车位数435辆

其中地上52辆

地下383辆

非机动车位数350辆

一层功能惕平面地铁入口下沉运动候场主入口形体及芳意向形体及酿意向形体及意匆向形体及定意向形体及意过向形体及意翅向形体及意泄向形体及诵意向形体及随意向形体及意划向形体及深意向形体及括意向形体及意预向形体及意抛向休闲广屿场功能分析生活广睬场功能分析商业功能分析商务广对场功能分析综合楼功能分纺析办公功能分析方案四造型设计装构思来源题于灯笼的银的造型总平面技术指标主要技术经济指标项目数值单位备注总用地面积17564.00㎡

总建筑面积126340.00㎡

地上总计容建筑面积（计容）96040.00㎡

其中办公85040.00㎡

商业9200.00㎡

多功能场馆1800.00㎡

地下总建筑面积30300.00㎡

其中商业14000.00㎡

后勤3000.00㎡

地下车库13000.00㎡

地下非机动车库300.00㎡

容积率5.0—

建筑密度38%%

绿地率40.00%%

建筑控制高度80米

机动车位数485辆

其中地上55辆

地下430辆

非机动车位数350辆

方案五建筑布智局以突离出高层闸塔楼为窄核心，桐同时在鲁高容积输率下寻导求体量陈消减。全以及创锦造丰富蚂的多重滋空间关芦系，如赢庭院空辞间等的窃创造。负裙房围须绕主塔授楼展开渣布置，存烘托出狱塔楼挺以拔向上喜的形象碧。规划理念玲珑宝枯塔扣区湖域标杆主塔楼串四个角李采用通嘉透及多贯面切消奶的手法阳向上收付分的形洪态，成袖就玲珑恒宝塔意欢向。设计理念建筑形垂态演化步骤0：渠原始体量步骤1矿：分解步骤3：胡优化步骤3德：最佳遣形态（容积姐率和建假筑密度轨极限状扶态下的齿体量。朝）（根据使握用功能的内不同进行郑分解。）（根据衣各个体粥块之间沉关系进数行优化钻。）（通过涉自身的接优化和竟对城市铅空间关驴系的理剧解，获灾得最佳羽的建筑稳形态组密合。）功能分析铸图公寓式写现字楼服务公饺共用房商业中心销售类写自字楼总平面图主要技况术经济匪指标主要技术经济指标项目数值单位总用地面积17564.00㎡

总建筑面积125200.00㎡

地上总计容建筑面积（计容）96050.00㎡

其中办公66050.00㎡

商业28000.00㎡

多功能场馆2000.00㎡

地下总建筑面积29150.00㎡

其中商业10850.00㎡

后勤4000.00㎡

地下车库14000.00㎡

地下非机动车库300.00㎡

容积率5.3

—

建筑密度56.90%%

绿地率30.00%%

建筑控制高度79.9米

机动车位数635辆

其中地上25辆

地下610辆

非机动车位数350辆

效果篇