上海某知名楼盘复合营销工作总结

复合营销合力创赢**新里程一标段营销工作总结

合作背景大事记销售情况集成工作总结营销解码附件——活动照片观映——平面广告赏析——媒体报道汇总目录背景市场背景合作背景2005年宏观调控，整体市场价量齐跌，沸点到冰点；区域市场，供应巨大，竞争激烈，价格成为主要竞争手段；**-中国地产第一品牌，行业领跑者，综合实力领先我们；**、南都、浦房联盟，工作方式、文化背景磨合初期；<<<大事记[05年12月3日]开盘,推量１２８套[05年12月25日]一兆韦德免费体能测试，和谐社区健康之旅启动[05年12月31日]第二批房源上市，推量54套[06年1月7日]外服白领置业讲座，和谐社区生活之旅启动[06年1月15日]第三批房源上市，推量138套[06年1月21日]上海城市交响乐团首演专场，和谐社区艺术之旅启动[06年3月19日]小小钢琴家活动，奏响了和谐社区成长之旅的乐章[06年3月26日]第四批房源上市，推量79套[06年4月16日]第五批房源上市，推量80套[06年4月23日]第六批房源上市，推量80套；一标段可售房源全部上市[06年4月28日]央行贷款基准利率上调0.27%，新一轮调控信号隐现。当天房源库存量仅余38套，占6.8%[06年5月19日]一标段最后1套房源售出（第556套）截止5月19日，大定556套，销售率100%，总销面积61128m2，总销金额5.04亿元，均价攀升至8600元之上，连续4个月上海市商品住宅销售面积排行榜前10强，量价排名始终占据板块市场第一，标杆地位牢固<<<实录——我们用行动创享和谐168天一标段销售数据汇总及各销售期均价走势>>>各销售周期销售套数占当期推量的比例面积总价均价05.12.3-05.12.30(含11月份内定11套)7861%8212.736631.238074.3405.12.31-06.1.1462115%6939.15664.808163.6006.1.15-06.3.25174126%18815.7214920.617929.8706.3.26-06.4.157696%8601.957162.768326.9006.4.16-06.4.2281101%9042.677855.068686.6606.4.23-06.5.1985106%9516.668176.578591.85合计：556100.00%61128.8504118246.78074816483278687793005010015020074007600780080008200840086008800销售套数均价销售套数7862174768185均价8074.348163.67929.878326.98686.668591.8505.12.3-05.12.3005.12.31-06.1.1406.1.15-06.3.2506.3.26-06.4.1506.4.16-06.4.2206.4.23-06.5.198592未来域7821环球翡翠湾7967**新里程8592环球中央花园8337樱桃苑8144衡辰三林苑7398排名名称均价毛坯实际均价1**新里程859285922环球中央花园833783373樱桃苑934481444环球翡翠湾796779675未来域932178216衡辰三林苑73957395板块内销售均价排行榜工作总结<<<技术超前服务拼劲沟通通过自身知识体系，整合公司资源，相互尊重、学习，优势互补。凭借对市场的敏锐判断，科学分析，做到决策在前。合作过程中不断自我检讨，主动提供全面、细致的专业服务。充分发挥“敢打硬仗”的优良传统，永不满意；价格逆市而上，争创更大的价值。良好的互动式沟通，共同围绕项目目标达成双赢。营销解码<<<复合营销合力创赢F模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢AF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢开发理念决定营销定位整合地产的开发理念以客户需求为导向，针对客户对生活品质和环境的需求，充分调动各方资源，积极推进资源整合。通过前期的努力，“**新里程”在规划阶段，就已确定了社区的优质配套资源——家乐福、一兆韦德健身会所、公立品牌小学、曹鹏艺术中心四大城市级别优质品牌配套。通过对土地资源的充分把握，进行业态和产业链的资源整合，完成了供给与需求的充分整合，实现了复合地产的开发。

一兆韦德会所公立品牌小学曹鹏艺术中心家乐福新里程二期新里程一期BF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢和谐社区无限生活把握“和谐社区”的内涵是传播的核心点资源“有机整合、良性互动、集成管理、虚实结合、软硬并序”的和谐社区完备的优质资源及和谐的6大特征为客户营造生活的无限空间，构成项目核心竞争力和谐社区六大特征硬件舒适的居住空间环境、配套都不少软件丰富的娱乐休闲活动

服务制度，管理体系交流平台的建设不断完善的后期服务CF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢及时咨讯的把握是动态决策的依据动态市场的跟踪是有效决策的基石每日竞争楼盘交易数据的跟踪，构成市场研判的基础工作每周板块市场的分析和政策的解读另项目知己知彼，始终处在清晰的市场格局中每月市场报告精确掌握市场供应与需求状况，价格与成交趋势，为项目销售安排和计划制定，给出客观依据. 决策案例：年初北京等地房地产市场飙升，专业敏感度令我们做出“新一轮的宏观调控可能展开”的预判，结合项目大盘营销、销售周期长、公寓类产品可能受到影响会较大。在充分考量客户积累的情况下做出了加快上市量的决策——操作上在3、4月份加快推盘速度连续开盘，4月23日最后一批可售房源上市，迅速消化了原有积累的客户，把握住上半年短暂的市场机会。为下半年二标段的上市赢的了充足的准备时间。与地区政府部门的良好沟通和紧密联系竞争楼盘的专项报告案例：未来域开盘情况的汇总信息及采取的促销手段；未来的竞争项目尚东国际动态跟踪。DF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢整合传播资源制造新闻热点制造新闻热点06年05年1212345首批房源上市(8.9.10.11.27.28.29号单元)12/3销售事件12/31第二批房源上市（12.13.14号单元）第三批房源上市（2.3.4.24.25.26号单元）1/15第四批房源上市（5.6.7.15.16号单元）3/264/16最后批房源上市（17.18.31.32.33号单元）第五批房源上市（19.20.21.22.23号单元）4/23活动事件12/25一兆韦德健康体验之旅1/7外服白领置业讲座1/14一兆韦德健康体验之旅1/20振华港机项目推介1/21城市交响乐团首演2/11多个社会团体参观2/16家乐福商场项目推广3/16—193/19春季房展会小小钢琴家活动4/30—5/2浦东房展会5/3—5/6假日楼市房展会2/161/19家乐福商场项目推广5/28“走进六一”儿童音乐会动态调整传播途径结论:初步建立了项目的知名度销售套数：150套前期及开盘期（2005年10-12月底）营销费用：250万元10-12月：晨报150万，晚报100万广告营销阶段企划主题都会生活开盘后销售期（2005年12月底-2006年5月）体验+口碑营销阶段以客户需求为中心导向主题广义：和谐生活理念方法/手段围绕客户需求的系列体验活动维护客户，营造口碑，体验和谐，促进销售目的营销费用：165万元06年1月—5月：报纸广告110万推广活动55万销售套数：406套时间活动内容2005-12-25一兆韦德健康体验之旅（派发圣诞礼物）2006-1-7外服白领置业讲座2006-1-14一兆韦德健康体验之旅（派发新春贺礼）2006-1-19家乐福商场项目推广2006-1-20振华港机项目推广2006-1-21城市交响乐团首演2006-2-11多个团体参观活动2006-2-16家乐福商场项目推广2006-3-16春季房展会2006-3-19小小钢琴家活动2006-4-30浦东房展会2006-5-3假日楼市房展会2006-5-28“走进六一”儿童音乐会结论：小投入、大产出造口碑、促销售确立了项目的品牌及区域标杆地位企划主题和谐社区无限生活知名接受喜好探索选择户外大牌平面硬广新闻报导口碑传颂低高高传播资源的叠加与交叉购买路径传播资源新客户老客户首次提出打造和谐社区，构筑无限生活强势媒体推广引发政府和社会关注形成社会热点，引致媒体主动性传播新闻效应显现，营销费降低EC市场前瞻力F模式创新力E销售执行力D推广整合力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢销售是技巧与服务的艺术合成价格制定说技巧——推全盘定价沉按需姨调整采用全房诚盘定价药原则，植充分考正虑相邻洽位置关椅系制定乐出各楼药栋的初举步均价瓶。按每相次上市肉前的供裙需关系事决定推哗量和价三格调整瓶，以达叙到最佳先去化速吩度和效派果。推量方两案技巧反——需辈求导向糟集睛中认购房源混搭锄，供应均煌衡；集中适认购，独钉享优惠；认快速去化奏。现场说辞驰技巧——帐扬长避短慨气氛怨营造扬长避短康，采取只娇报总价，彻模糊单价侍。推迟价亚格公布，管避免客户宵犹豫，促早进成交。前台的执荒行力——错服务为先努精诚雅合作提升售染后服务拒，促进菠口碑效粉益；积极的工陪作态度，良好的团糊队合作精神神，坚持到使底的信立心；排队，反做好等约候客户闯的服务每次排瓣队，等旦候客户休容易流兆失实时信努息，销泡控公示热情接待蒜，专人解纵说嘘寒问企暖，服饥务为先做好登记勉，了解需灿求FF模式剪创新力E销售喂执行力D推广祸整合力C市场前丑瞻力B理念新炕闻力A资源便解读力复合营销合力创赢以客户为絮中心的营柿销价值创恰新销售模躺式的突瞎破，助显推项目节均衡稳蝇定去化让客户加盟我们的销售基本销售团队（案场）虚拟销售团队（项目及合作单位人员）虚拟销售团队（社会受众）责任型自觉型自发型需通过满茶足客户来牙开发让客户担“加盟宾”我们否的销售客户口锤碑作用沸越来越王大采取措汽施，促貌进突破挖掘目的客户群体硬如“滚雪鹿球”般增碌长措施：系列体验之旅客户关怀计划口碑客户阀的成交比蛮例大幅提钩升，已经娇超越广告军客户的成果交比例发现：复合营篮销体验营销口碑营销事件营销项目品质绵的感受现场实库景示范单元服务体验维护和关骗注客户节日关挠怀进度告知活动组打织制造热架点体验和谐和谐社欠区委员笔会(筹)整合营腔运围绕客鸟户的复师合营销计模式附件——活动从照片观映——平成面广告盟赏析——媒害体报道从汇总活动照片展观映2005阀年12月卷3日**球新里程开回盘!06年扁1月1缓5日第三批涛房源上宣市05年1糕2月31迅日第二批房同源上市06年3菠月26日第四批房系源上市06年否4月1兆6日第五批蒙房源上床市06年4剩月23日最后批吨房源上排市房展会06年3告月16—送19日春细季房展会06年5斤月3—5削月6日假丢日楼市房裁展会06年换4月3蜻0—5参月2日杆浦东房某展会一兆韦塘德健康阀体验之职旅（05战年12四月25尾日）派育发圣诞禁礼物参加人员武：约30扁位业主踢/期后续报果道：**新收里程与孩其健身缸会所经捆营者一遭兆韦德闪合作，鄙为**冬新里程列业主提条供免费交体能测锤试。作压为社区默资源整爬合的前荒奏，*隶*提出申了“和妄谐社区倚从健康薪起步”用的理念亦。外服白领半置业讲座（06师年1月痒7日）参加人员歇：约80位畅外服白领勾（人员由易吹居会提供）通过置业絮讲座和参西观活动，狭及**新岔里程所营捉造的都会咽生活氛围烂，在年轻勺白领中产恐生了一定州的影响力代。一兆韦协德健康修体验之毒旅（06否年1月股14日赖）派发过新春贺躬礼参加人员：约3漠0位业博主/期后续报道亦：一兆韦察德承诺困在由其泼经营管费理的*妈*新里始程运动国健身会垫所建成颈后，将范每年为曾**新痰里程业潮主免费福提供专克业体能摄测试，交并为其改建立个垂人健康狮档案。饥在此基把础上，博上海*渐*与一棚兆韦德润启动了活全面战椒略合作岗关系。上海城市毯交响乐团笛首演专场考音乐会（06滑年1月谜21日赵）后续报且道：200亏6年1贪月21烘日上午犁10点轮，由上井海文广梯新闻传鼓媒集团刮经典音壤乐频率砌FM9勉4.7康、上海毒曹鹏音掉乐中心胃主办，扁上海*领*房地感产集团翅有限公券司**喂新里程麦项目协难办的“提上海城牙市交响率乐团首蜜演专场梢音乐会扣”在上阅海音乐工厅成功扬举行。面作为对谋成熟高丑雅艺术册的支持凡和关注傍，中共铁上海市蚊委宣传拍部张止势静副部钻长等领热导以及窝文化艺做术届友料人莅临夜欣赏了带这台精逢彩纷呈底的演出批。团体现宅场参观（06年惹2月11芒日）参加人员赖：约60位搜市民**新先里程项拴目受到首社会各调届的关慌注家乐福着项目巡侍展（06隶年2月叠16日敞）通过在浦鹅东两家