三亚高品质别墅市场调查报告案例

高品性别墅调研2012年8月17日产品定位设计起源：总规图公共景观图公共景观图建筑单位:浙江展诚建设集团有限公司景观设计：翰祥景观室内设计：建言建筑产权年限：70年容积率：0.22绿化率：53.58%建筑密度：20.9%建筑层数：地上两层车位数：220（地下180地上40）物业费：12.00元/月/平米物业公司：海南香水湾君澜酒店有限公司总平面图一期技术经济指标总用地面积（㎡）107,881建筑面积地上总建筑面积（㎡）19,419地下总建筑面积（㎡）14,261容积率0.18建筑基底面积24,872建筑密度23%绿化面积（㎡）64,729绿地率60%建筑层数2机动车位总量(辆)148地面(辆)40地下(辆)108一期规划为XXXX酒店，由66栋80

(㎡)至496.6

(㎡)别墅组成。开发商自持经营。二期技术经济指标总用地面积（㎡）137,770建筑面积地上总建筑面积(㎡)29,620地下总建筑面积(㎡)20,675容积率0.21建筑基底面积27,637建筑密度20.10%绿化面积(㎡)67,783绿地率49.20%建筑层数总量(辆)地上2层机动车位地面(辆)6地下(辆)0

6别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.0312021584.416130.420523.6山景别墅217129.86316.031736892207.625372.51海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

14326903.720674.9628887.35技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积29620.45㎡别墅面积28887.35㎡别墅28887.351F,2F服务及设备用房面积733.1㎡设备间2301F服务用房1601F其他343.11F地下建筑面积20674.96㎡别墅地下室面积20674.96㎡标准别墅16130.4B1山景别墅2207.62B1海景别墅2336.94B1二期为可售别墅，均价7万5。剩余20%房源别墅区指标计算别墅名称占地面积(㎡)地下室面积(㎡)建筑面积(㎡)栋数(栋)本别墅占地面积(㎡)本别墅地下室面积(㎡)本别墅建筑面积(㎡)标准别墅179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景别墅217129.86316.031941232467.346004.57海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计

651294810181.0815837.01技术经济指标详表

功能分区面积(㎡)楼层地上建筑面积16377.01㎡别墅面积15837.01㎡别墅15837.011F,2F服务及设备用房面积540㎡设备间1801F服务用房1601F其他2001F地下建筑面积12765.88㎡别墅地下室面积10181.08m标准别墅5376.8B1山景别墅2467.34B1海景别墅2336.94B1地下车库面积2584.8㎡地下车库2584.8B1三期技术经济指标总用地面积(㎡)68,913建筑面积地上总建筑面积(㎡)16,377地下总建筑面积(㎡)12,766容积率0.24建筑基底面积(㎡)13,488建筑密度19.50%绿化面积(㎡)36,041绿地率52.30%建筑层数地上2层机动车位总量(辆)66地面(辆)0地下(辆)66三期别墅全部封顶，开盘时间和价格待定交通分析图景观分析图Type1户型和效果图客厅效果图走廊效果图泳池效果图Type2户型和效果图泳池效果图卧室效果图SPA效果图特性劣势优势市区(机场)距离近60公里距离较其他项目远创造出世、归隐氛围外围环境山、田、高球外围机能较少遗世孤立之美海资源亲水性低海水浪大坡陡，不适宜戏水海水深颜色深，海象更丰富配套资源温泉酒店客源层级不同可提供别墅部分业主更多休闲选择规划全别墅规划房数少尊贵、神秘、独步市场的稀缺产品建筑外观中式＋东方院落中国品牌、相辅相成房型全院墅全SPA私密、归隐、闲逸、静谥企业经营约30间酒店经验旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中国企业资源中城联盟成员意见领袖，具高端企业形象说服力品牌零品牌状态影响消费心理无负担，可以全心打造品牌游离因素SPA经验与SPA特质如何提升SPA体验，创造不同于竞争对手的SPA服务酒店服务服务的尊荣度、精致度、细腻度、创新度与惊喜度营销定位酒店定位的准确性、广告推广的策略经济形势世界经济形势瞬息万变，牵一发而动全身XXXX优劣势分析无敌景观独一无二的景观诱惑，再远都要去景观文化炫耀奢华、尊贵历史轨迹主题设计心理层面的感官满足名师设计朝圣、充电、赶时髦娱乐主题炫耀、享受、经验，享受娱乐设施多元设计新鲜体验、时尚追逐文化服务噱头、尊荣、独一无二民俗度假低调奢华、文化体验、生活沉淀功能、动机、消费心理XXXX的条件？诱因XXXX可以创造的诱因抓小众风格定位战略树品牌大师品牌战略建差异特色服务战略中粮·亚龙湾龙溪291总规图园林实景②③④①

原生态红树林景观区②

建筑实景③游艇会效果④

瑞吉酒店实景1－整体规划■资源型滨海度假开发模式：亚龙湾龙首，中粮携手国际设计团队打造，规

划有超五星级瑞吉酒店、1500亩红树林、15户私家游艇、29栋别墅。

①户型A效果户型B效果

层数：地上2层+地下1层层数：地上2层+地下1层庭院2－建筑户型■东南亚建筑风格、全大独栋户型（14户红树林景观别墅）：每户总建筑面

积约879－1935㎡，庭院及阳台赠送面积较大，户内面积约600－700㎡。瑞吉酒店外景展示景观大道实景展示

社区园林实景展示游艇会实景展示3－体验区展示■“顶级生活定制”概念：景观大道、社区园林、瑞吉酒店体验、沙滩休闲、

样板房体验均做到精致、至尊。样板间实景展示

国际设计团队：

建筑：BBG

景观：EDSA

室内：DLLEONARDO

灯光：BPI沙滩休闲实景展示海岸线实景展示户内庭院实景展示原生态景观4－价值体系■价值点：以“龙首”概念出发，从区域、建筑规划与配套设施三个方面皆

突出“顶级”塑造、结合客户需求，从产品细节突显“礼遇与至尊”。亚龙湾·糠石溪墅2泰式、巴坝厘岛式等符东南亚田蔬园山庄﹒﹒﹒建筑效果牲图1－整斩体规划公寓别墅会所■原生态却山林纯住芦宅开发模棚式：亚龙湾子龙脊之纵上，坐嫌拥40栗0万平棵米原生活态热带雨林红霞岭休，打造瓦10万铜平米东虹南亚田穿园山庄全，别墅部依山、酿高层瞰睛海。会所实告景双庭院是·双会强所·私慎家泳池晕·共用乌停车场1F大平层独蛙栋：129㎡1室1厅1卫63.0喷5㎡双庭院冈·双会伙所·私斜家泳池映·共用滚停车场2－户型设棚计2F独栋户福型－4居室：372㎡2室1厅1卫1厨132.乳06㎡2－户倒型设计■独栋娃、公寓缎：2F四居室独写栋：282茶/29摸2㎡、261/线372㎡、456㎡两居室狂平层独顷栋：127骄/12舟9㎡、136㎡、147㎡、160㎡公寓：63.滋05㎡、132㎡4－园妻林景观■原生泻态+异胳域风情滤：以山为赞依托，功打造6鲜万㎡泰辣式、巴找厘岛式头等东南番亚田园风情。样板房实汽景庭院、泳皇池实景园林、道绘路实景建筑外阵观庭院、醉泳池实孔景庭院、泳驾池实景3－建贪筑户型■山海墅钉、原生筑：东南欧亚建筑学风格。5－配射套设施■共享翠外围配兰套：周边配套搅较为成熟藏，拥有亚绩龙湾高尔播夫球会、撒红霞岭公扬园、亚龙湾种湖滨商薪业街豪倍华配套界生活等取。坐落于有畜“中国第一湾榴”美誉女的亚龙湾国家悟4A级旅馅游度假区冶内南临中薄国十佳茧球会之一的阀亚龙湾高尔夫球条会北靠虹霞泳岭相邻多路家国内渣知名度假酒桑店距离海边趋1公里距市区沃20公炉里，万科·湖即畔度假公晚园31－整体贩规划■万科箱V-C偷LUB相度假体浙系产品挖：拥有国内糊独特的唯梁一私人酒剩店群、海南宝唯一多元化驾主题休闲商罗业街：边商业-启Riv萝erwal蹲k、多眯样的运非动主题委休闲配翠套。一期二期一期目前买正在地基资建设中V-CL印UB，即明“万科蓝医”——基暖于国内外约盛行的分林时度假提练出的一种猛度假管理袍体系。下一个30年的度止假新趋躺势。建筑效果腾图2－度疗假规划■精神库度假归专属地、管健康度垦假领跑译者：城中心鹿、小西涉湖、商业跳-Ri僵verwalk、惠斯勒纷小镇、戚运动集受散地（猫专业足望球基地道等），尚最大程脉度满足戏家庭度侧假需求摇。筑梦·眨小西湖栏：10免平米自林然水域筑梦·驼惠斯勒善小镇：涉意像图筑梦·Rive具rwalk：北美筑梦·监私人酒丢店群筑梦·运动集岂散地：自行政车赛道物等钓鱼台洁，泛舟搂，登山育、滑板炼、攀岩称、自行童车赛道串，专业钩足球基句地……3－户型照设计■设计灵感俱：来源于北殖美，主推垂63平米让半山和湖栏畔公寓两愁种；■户型特够点：超大赠送挪面积、超案高得房率屠，宽景阳含台，双卧夸室全明设净计。4－体验说区包装■内包装遭：传统中式办、古色古应香；■外包装患：原生态搏自然。内包装外广场湖畔草堂入口长廊5－地彼块现状■小西禾湖：原生态植延物、原生奔态湖泊，陵自然健康弓。万科·棵森林度俊假公园4■万科聪V-C妙LUB星度假体策系产品沈：七大公角社、三策大主题植公园、睬两条水好系、一皆座生态示奔范城。1－整匙体规划总规图入口实挨景1－整体吸规划■人生浸若只如胸初见—资—三亚参生态公铸园度假盈首选：七大公社批、三大公补园、动物基地、全开心农膝场、水征要酒吧资、湿地锁博物馆鲁、森林秋运动会骡、森林秒音乐节烟等1－整脊体规划■人生凶若只如酒初见—裁—生态昨示范城假：万科集2斯6年住宅威研究经验被，汇聚绿绞色、环保主装题，试彻图创造插一个以廊原始森值林为蓝匹图，房辫子点缀趋错落其港中，以余无烟、无污染挠的原生泪环保社唇区。太阳（能讨源利用）生态示范水（循机环系统后）绿色（森越林再造，梳特种多样障化）“热谊带植物园暴”湿地（候骗鸟保护区政）转换交通走工具（电摆瓶车/自趋行车/滑耳板/旱冰涂）垃圾分类节能减惠排（零务碳运动狱馆）沙盘效衫果图实景1－3青#为7合0平米哄两居（限总价约辈120泼万），匀470翻套；4－5#签为35平混米一居（徐总价约6予0万），喉390套岔；6－1择1栋为箩6栋4树层临湖籍别墅，垦含11落5平米峡、13绕1平米循、13模7平米峡三种，共磁60套2－户件型规划■一期公加寓为主，怠临湖别墅毒为辅。建筑实景2－户型偿规划■精装鹊公寓：建筑效时果与户型惊设计2－户滤型规划■精装公大寓：超大鞭景观阳幅台，并勿设有花额池，使熊用率高日。实景2－户型子规划■临湖间别墅：东南仗亚建筑疑效果与场户型设蜘计实景实景2－户嘉型规划■叠加丈别墅：下叠独甲立入户，裙挑高约6衬米客厅，裁全景超大帆露台，空不间感强。2－户型山规划■叠加别络墅：上叠弊专属电事梯，全职套房卧刃室设计能，主卧宅超大露猪台。2－户型符规划■联排别已墅：独门独星院，可享争受花园庭殖院、居室杰面宽达1组3米，是约普通联排伸的2倍。简约的营销中心3－生乒态园林■生态示瓣范城：景观默先行，钱产品细乞节展示突。①长达一年园的蓄客期缸+多样性议活动吸引显客户③最牛团脸购②人为制造踪蝶供不应求非、三地选活房④万客会牵的资源只优势4－营味销策略■借鉴絮之处：充分挖搅掘本体器资源，怜以丰富姻配套吸柿引人，宇突出绿疤色、养符老概念；充两分发挥笋客户会女的资源落优势。鲁能·岭三亚湾5国际文训化会所双会所高1区GOL苍F公寓游艇2区GOLF学院及练习场高2区高3区美丽1区········美丽MALL美丽3区总规图1、迈阿衡密游艇社腥区2、业飞主私属根沙滩3、商杨业娱乐行生活城4、国经际标准菊18洞5、北量纬18去度热带缴原生温怎泉1－整体颠规划■海滨惜配套式直开发模内式：高尔夫菠+游艇灭港+商表业娱乐筒三大休折闲配套高3区纠公寓美丽一馒区游艇2区高3区酒皇店企业会所高1区销售中愉心美丽五区美丽M吉ALL美丽三区2－建挎筑园林■北美宏建筑、或东南亚储园林3－户写型设计18F两秀梯四户：韵110－南130平卫米■主要体圾现居住休这闲功能：独栋别象墅、叠分墅洋房铺、精装验公寓一层平面精装公寓录：60－柜95平米大独栋：追272－缓550平每米小独栋塘：17哄0－2够10平截米4－6章F叠墅掩洋房：祝110享平㎡两意房、1午35㎡纲三房1、度假现：20家产五星级酒剖店、三座痕游艇码头居、2个国悲际高尔夫捉球场、免俘税店、美沟丽MAL怜L、温泉饲会所等2、海景轮：22公锈里椰梦长针廊、3个杜临海广场走、1个滨钉海公园、忌西岛景区毁、天涯海角、南壳山寺景区3、便恒捷：一槽座机场妙口岸、斤3个旅买游码头4－配再套设施■配套充蕉足，满足腐多项生活填需求：度假穴、观景国、娱乐组休闲半山半岛62期3期4期5期1－整体奖规划■滨海幕资源+果配套地廊产开发岩模式：占据双捞湾资源当，更以即配套升殊级资源萍，增建豪华商业冬街、国际矛潜水基地翼、游艇会泊等度假设缴施。1期2－建秘筑园林■海湾型叹仿生学建虫筑群落、嚼东南亚热秘带风景园俊林。六期未来会水世界公寓户型俘：豪华型遵大三房172㎡，舒适游型大两房107㎡3－户短型规划前三期饭产品■主要体徐现度假休榜闲功能：高层住宅朋、精装公叠寓、洋房该别墅。洋房户角型：136平米（跃满层）201平米（韵跃层）三梯八户高层户率型：266平米二梯二切户四期中猪央海景挤大道五期蓝色陈果岭8栋25-2坡7层公寓、9栋别墅。公寓主袍力户型兄：120-册156平米，别墅户习型：171平米3－户型绘规划■精装由公寓：六期产品炎（正售中邮）水上乐园国际帆船百港4－配套葛设施■豪华配亿套：五星级哈酒店群狗、海上叮音乐厅花、海上都艺术馆边、国际妈帆船港择及游艇会、高择尔夫俱哑乐部、驼国际疗议养中心济、国际泻学校、宅一卡通现等洲际酒忆店华润·石屠梅湾九里73家超五户星级酒店握、西岭山婆与艺坡岭修、西岭公读园、国际羞体育公园吧、国际商食业购物中今心、18跟洞国际标慰准高尔夫饲球场、行盲云流水海埋鲜舫、国附际直升机疑机场、国哀际游艇会侄……1－整醋体规划■滨海钢度假式轻开发模硬式:华润九里猴系力作，液打造低密拆度、国际越化、高品宝质的国际旅游全段度假圣地桶，拥有6驴公里海岸庙线与双岭摸原生态森晌林及青皮倦林。1－整日体规划■滨海猴度假王本国：约21旅0亿投拖资（前稻期12傲0亿，姑后期再披加90邪亿）艾美酒店沙滩2－建筑甚园林■首创东岁南亚建筑稻风格的缓紫升山地别靠墅，匹配鸭热带雨林聪风景超大尺点度：4倘.5米冠面宽餐中厅，6店.1米价面带客天厅，3鲁.3米概室内层泽高超高使用骂率165第%；赠送皆率达65妙%建筑效甩果图3－户济型设计地下一歪层：155平米■揽山验观海独碌栋别墅州：建筑面柴积23剩0平米找，使用闯面积3盯85平馆米，共受3层。二层：108－114平米一层：117平米一层：75平米建筑效果剩图3－户型鱼设计地下一密层：90平米■平地独撤院别墅：125田\15栗5平米选，3层一层：80平米采用坡董地平衡革设计，劣开放式累宽敞格愁局；超大尺惭度空间混，超大仿景观露悟台，卧过室均配肝大面积科落地窗既；一房两厅宗：89平米两房两督厅：109平米三房两厅诞：168平米3－户弄型设计■6－9层蒙精装公寓神：超大户师外阳台县\入户钓花园\烛南北双狮阳台4－体验岭区■园林景观坚做到极致邮。雅居乐·帅清水湾81－整体匹规划■超20事0亿投涉资：1逼2公里逗海岸线虹、6个磨国际超控五星酒罪店、3蒜个国际工标准1虑8洞高尔夫球场不、1个国衬际品牌城勾与中心商岂业街，2退个游艇码真头。豪瑞格酒少店300间（50套别墅切）），201生2年10月投入火运营六星级莱兼佛士酒店1－整辛体规划■六家国沾际超五跪星级酒攀店。希而顿尸酒店JW万豪酒碍店W酒店六星级呼莱佛士蔽酒店七星级朱抖美拉酒店海南唯三一海滨赏球场，帽也是中寨国唯一废一个将沿果岭建钱在沙滩己上的高说尔夫球厘场；配备3吃个豪华膛会所、映温泉S鄙PA、鸟宴会厅税、咖啡持厅等；配置1珍8洞灯镜光夜场奇及9个镰打位灯灭光练习慨场、提宪供全天标侯尊贵散礼遇；1－整胡体规划■三个国恩际标准恨高尔夫法球场。18公里姻海滨景观率大道12公咐里海岸柏线，3惨60度纽奉海景包耻围1－整体晓规划■12公里筹纯美海岸秘线，36哭0度海景储包围；1止8公里海皱滨大道，妥景观做到帝景致。建筑风格物业类型户型区间附加值户型配比泰式欧式酒店式公寓（全配精装）78－175㎡赠送90－200平米地下室，其中赠送比例泰式约为1－1.5，欧式约为1/3-1/2.1000多套花园洋房（清水/标准精装）66－180㎡2012年开发600－700套泰式别墅104－168㎡600－700套欧式别墅225－569㎡800套四孖屋300㎡60套2－物这业类型■度假为踪蝶主的综合父性物业：酒店较式公寓害、花园路洋房、键别墅、继四孖屋木。2－物业体类型■蔚蓝海亿岸组团2－物业谎类型■星海皆传说组枪团2－物熔业类型■客户需蛇求信息（较准匙确统计挨）3－户型舞设计■精装谢酒店式衫公寓3－户型止设计■泰式否独栋1、建极筑面积材：约1筹50.崭71平靠米；超单大花园僵面积约阅228黑.87蛛－41搜8.5项5㎡，难另赠送踩负一层王面积：季约169瓜.59㎡（三牵套房，粮带一个们多功能室外：娱乐装区/健身房/开放式车亲库）；2、设计岗特点：泰均式风情别遵墅，营销朋异域度假瘦氛围；阔饮绰主卧、松推窗入景榜、花园萦蔬绕。序号楼盘占地容积率主体产品配套产品开发模式1亚龙湾·龙溪29186亩——29套独栋别墅：879㎡－1934.4㎡超五星级瑞吉酒店、游艇会、生态红树林滨海度假2亚龙湾·石溪墅10万㎡0.42F四居室独栋：281－292㎡、372－456㎡两居室平层独栋：127/129㎡、136－160㎡公寓：63.05㎡、132㎡外围共享：亚龙湾高尔夫球会、红霞岭森林公园、亚龙湾湖滨商业街等山海墅、原生筑3万科湖畔度假公园43.6万㎡1.4酒店式公寓：63㎡产权式酒店：规划中小高层住宅：规划中湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等万科首创V-CLUB度假服务体系定制家庭及群体需求4万科森林度假别墅2000亩一期1.2精装公寓（860套）：36.9㎡、70㎡、80㎡联排别墅（1F）：115㎡叠拼别墅（2F）：132㎡、137㎡七大公社、三大公园、动物基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等整体0.6————5鲁能·三亚湾10000亩0.4精装公寓：60－95㎡、110－130㎡独栋别墅：170－210㎡、272－550㎡叠墅洋房：110㎡、135㎡高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套海滨配套式6半山半岛2066亩1.73高层住宅：266㎡精装公寓：120－156㎡、107－172㎡洋房别墅：136㎡、171㎡、201㎡五星级酒店群、海上音乐厅、海上艺术馆、国际帆船港及游艇会、高尔夫俱乐部、国际疗养中心、国际学校、一卡通等滨海资源+配套7华润石梅湾九里一期30万㎡0