2022年4季度房地产行业分析报告

2022年4季度房地产行业分析报告目录一、四季度销量或平淡，房价结构性差异 31、市场降温且基数较高，销量增幅回落，预计全年增幅在10%-15% 3（1）成交趋于平稳，销量增幅逐渐回落 3（2）北京、上海等一线城市三季度成交有所回升 3（3）二三线城市成交相对平稳 4（4）四季度整体市场或较平淡，一二线中心城市相对较好 42、房价上涨呈结构性差异 53、投资和新开工回升，一二线重点城市土地市场趋于火热 7二、开发资金来源：自筹资金和其他资金占比增加 9三、投资策略：静待政策明朗后的投资机会 9一、四季度销量或平淡，房价结构性差异1、市场降温且基数较高，销量增幅回落，预计全年增幅在10%-15%（1）成交趋于平稳，销量增幅逐渐回落13年前8月，全国商品房销售面积7.1亿平米，同比增长23%。上半年火热的市场逐渐降温，销售面积累计增幅渐次回落，但仍然维持在20%以上的相对高位。（2）北京、上海等一线城市三季度成交有所回升一线城市楼市经历二季度的相对低迷后，8月份开始销量环比回升，北京由于去年基数较高，三季度单月销量同比下降。相对而言，上海楼市回升更加明显，9月份单月销量增幅达59%。（3）二三线城市成交相对平稳相对一线城市楼市较大的波动幅度，二三线城市成交量波动较小，呈现较为稳定的状态。（4）四季度整体市场或较平淡，一二线中心城市相对较好一线城市“金九银十”以来，虽销量回升明显，但由于去年基数较高，而大多数二三线城市销量保持在相对平稳的状态，因此，预计四季度整体市场或较平淡，全年整体销量增幅预计在10%-15%之间。2、房价上涨呈结构性差异房价继续上涨，但环比涨幅略有收窄，一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。从统计局公布的2022年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况看，新建商品住宅价格环比涨幅从3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。一线城市住宅存销比较低，存货不足，全国整体存货仍处高位。截至2022年8月底，全国商品住宅待售面积达2.9亿平米，同比增长43%，处于历史高位。从存销比看，一线城市存销比较低，在7.6附近，即按照目前的销售速度，不足8个月存货就可消化完毕，存货不足，这也是一线城市房价快速上涨的主要原因之一。3、投资和新开工回升，一二线重点城市土地市场趋于火热投资和新开工回升。13年前8月，全国房地产开发累计投资增速保持在20%左右的较高增长；新开工面积随着销售的回暖，开发商现金流转好，补货力度加强，加大开复工，增速逐渐回升，摆脱去年以来的负增长，转为正增长。土地市场趋于活跃，一二线重点城市升温明显。主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动，此轮购地区域的主要特点是回归一线，重点的一二线城市土地成交活跃，成交楼面地价和溢价率均大幅上升，显示出主流开发商对一线市场的看好。二、开发资金来源：自筹资金和其他资金占比增加开发商自筹资金和其他资金占比增加。包括开发贷在内的国内贷款占房地产开发资金来源比重近年来一直维持在20%以下，自筹资金和包括预收款在内的其他资金等成为开发商的主要融资渠道。由于房地产开发的高利润率，地产信托和地产私募基金等的高收益率特性，成为逐利的民间资本重要投向。三、投资策略：静待政策明朗后的投资机会投资策略：维持看好评级，静待政策明朗后的投资机会。地产股在三季度表现低迷，主流地产股基本都处于低位横盘震荡中，原因一方面或是基本面的相对平淡，最主要原因仍然在于对政策调控加码的担忧，北京等代表性一线城市快速上涨的房价，如剑高悬。主要担心政策包括房产税的大幅扩容和加税率，收紧房贷等。我们认为，新政府地产调控思路或已变，不会再一刀切和过于行政化，出台类似限购等与市场经济违背太多的政策，同时，管理层也认识到地产市场区域性分化明显，房价上涨主要是一二线中心城市。因此，政策出台范围或仅限于这些地区。房产税政策，我们认为将是一个长期渐进的走向，这么重大和基石的政策，必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程。收紧房贷不是政策鼓励的方向，或仅仅是与个体银行额度有关。基本面方面，成交量应该会如预期，较为平稳，不会有太大的波动。若部分一二线中心城市遭遇调控，由于其市场占比相对较小，对整体成交量影响不大，预计全年整体销量增幅在10-15%之间。推荐泰禾集团、阳光城、华夏幸福、首开股份。

2023年健康服务行业分析报告目录一、综述 PAGEREFToc370156108\h41、政策 PAGEREFToc370156109\h42、主要发展方向 PAGEREFToc370156110\h4（1）发展目标十分明确，涵盖领域广泛 PAGEREFToc370156111\h5（2）加大医疗服务领域开放力度，全面发展中医药医疗保健服务 PAGEREFToc370156112\h5（3）重点扶持领域涵盖广泛 PAGEREFToc370156113\h6（4）着力加大服务业的开放力度 PAGEREFToc370156114\h6（5）全面发展中医药医疗保健服务 PAGEREFToc370156115\h7二、医疗服务 PAGEREFToc370156116\h71、放宽准入条件，明确法无禁止则准入 PAGEREFToc370156117\h72、公立医院改制试点 PAGEREFToc370156118\h83、体制内外平等政策 PAGEREFToc370156119\h84、非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价 PAGEREFToc370156120\h95、大力发展第三方服务 PAGEREFToc370156121\h96、其他服务业 PAGEREFToc370156122\h10三、医疗器械 PAGEREFToc370156123\h11四、商业保险 PAGEREFToc370156124\h13五、医疗信息化 PAGEREFToc370156125\h15六、中医药 PAGEREFToc370156126\h15七、医疗旅游 PAGEREFToc370156127\h16一、综述1、政策国务院印发《关于促进健康服务业发展的若干意见》，力争到2023年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。提出了促进健康服务业发展的政策措施。一是放宽市场准入，简化紧缺型医疗机构和连锁经营服务企业的审批、登记手续，放宽对营利性医院市场准入和配置大型设备的限制。二是加强规划布局和用地保障，扩大健康服务业用地供给，优先保障非营利性机构用地。三是优化投融资引导政策，鼓励金融机构创新适合健康服务业特点的金融产品和服务方式。2、主要发展方向文件指出了主要发展方向：一是大力发展医疗服务。加快形成多元办医格局，落实鼓励社会办医的各项优惠政策，优化医疗服务资源配置，促进优质资源向贫困地区和农村延伸。推动发展专业规范的护理服务。二是加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等加强合作，提高社区为老年人提供日常护理、慢性病管理、中医保健等医疗服务的能力。三是积极发展健康保险。四是全面发展中医药医疗保健服务。以及发展健康体检咨询、培育健康服务业相关支撑产业、大力发展第三方检验检查、评价、研发等服务。（1）发展目标十分明确，涵盖领域广泛1、本次意见提出到2023年健康服务业总规模达到8万亿以上，按照目前占GDP5%左右的规模计算，未来行业增速将在15%左右。2、到2023年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批具国际竞争力的健康服务产业集群。明显提高医疗服务能力，健康管理和服务水平，完善健康保险，提高商业保险在卫生总费用中的比重，扩大健康服务相关产业规模，优化健康服务业发展环境。（2）加大医疗服务领域开放力度，全面发展中医药医疗保健服务本次意见涵盖广泛，主要对医院、诊断检验、养老产业、商业保险、中医药保健、体检咨询、服务外包、健康信息化、医疗器械等领域的市场准入，规划布局和用地保障、投融资引导政策、财税价格政策等方面以大力支持。积极支持社会资本进入医疗服务行业，并首次在细节上给予充分支持，明确法律法规没有明令禁入的领域，都须向社会资本开放，对待非公立和公立机构一视同仁，有利于民营资本真正进入医疗服务领域，加快设立各类医疗机构的步伐。发展中医药医疗保健服务包括推动中医服务，包括推动医疗机构开设中医服务和鼓励药店中医坐诊，开发药食同用的中药材和保健品等，有利于保健品和中药材行业的长期发展。（3）重点扶持领域涵盖广泛此次促进健康服务业发展的若干意见主要涉及医院、诊断检验、健康信息化、养老产业、商业保险、中医药保健、体检咨询、医疗器械、服务外包等几个方面。（4）着力加大服务业的开放力度支持社会资本进入医疗服务行业，最初在2023年《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》中系统提出，但始终未能涉及细节，由于缺乏具体的政策和措施，非公立医院尤其是营利性医院的发展在过去一直受到制约，此次意见明确要各地取消不合理的规定，加快落实非公立和公立医疗机构在市场准入、社保定点、重点专科建设、职称评定、学术地位、等级评审、技术准入等方面同等对待的政策。加大服务业的开放力度有利于社会资本更快进入医疗服务领域。此外，该意见还鼓励发展医院管理集团，引导非公立医疗机构规模化发展，有利于连锁专科和综合性医院集团的发展。我们认为加大服务业开放力度将利好连锁医疗机构：通策医疗、爱尔眼科，迪安诊断，达安基因，复星医药，金陵药业，开元投资。（5）全面发展中医药医疗保健服务发展中医药医疗保健服务主要包括两个方面：1、提升中医药服务能力，包括推动医疗机构中医服务，鼓励零售药店提供中医坐堂诊疗；2、开发中医保健产品，包括种植中药材及其产品研发和应用，推动中医养生保健等。我们认为通过中医养生防未病治已病，是国家节省医疗资源的方式，有利于中医药产业和保健品行业的长期发展，利好康美药业，汤臣倍健，东阿阿胶，同仁堂。二、医疗服务1、放宽准入条件，明确法无禁止则准入医疗服务业的准入标准得以明确，有望进入野蛮生长阶段。2、公立医院改制试点鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。重点在于《意见》明确提出将在部分地区建立公立医院改制试点。鼓励各界投资医疗服务是之前一贯的政策，，但投资形式的叙述更为具体。3、体制内外平等政策非公立医疗机构与公立医疗机构在市场准入、社会保险定点、重点专科建设、职称评定、学术地位、等级评审、技术准入、水电热同价等方面实行平等对待的政策。市场准入、社会保险定点、重点专科建设、水电热同价等方面的平等政策显然有利于非公立医疗机构的建设。但制约非公立医疗机构发展的根本因素并不是以上因素，而是公立医疗机构的人才优势，因此职称评定、学术地位等方面的平等政策才是非公立医疗机构能够发展的根本保障。同时，《意见》的内容还包括促进人才流动的政策，例如，加快推进规范的医师多点执业，以及在人才培养、培训和进修等给予非公立医疗机构支持，并探索公立医疗机构与非公立医疗机构在技术和人才等方面的合作机制。此外，公立医院改制也是人才向非公立流动的一个重要来源。在以上人才流动政策的支持下，未来公立医疗机构的高端人才有望向非公立医疗机构流动，这是未来非公立医疗机构能够最终发展壮大的根本保障，如果相关意见能够得以贯彻实施，那么对于现行医疗服务体系的改变将是巨大的，非公立医疗机构的发展也将进入黄金时代。主营医院业务的上市公司有通策医疗、爱尔眼科。从事医院建设、洁净手术室建设的上市公司尚荣医疗也将受益。兼营医院业务的上市公司有复星医药、马应龙、开元投资、金陵药业、益佰制药、诚志股份、双鹭药业、康美药业、三精制药、华润三九等。4、非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价是非公立相对于公立的一个最大的“不公平”，由于国家定位公立医疗机构主要保障基本医疗需求，因此对于医疗服务价格必然有所限制，因此公立医疗机构大多盈利很少。非公立医疗机构不受此限制，其盈利能力将大幅提高，也有利于吸引更多的投资进入医疗领域。在资金充裕的前提下，非公立医疗机构更容易发展高端医疗，并为高端人才支付更高的薪酬，从而在吸引人才方面具有更大的优势。如果说平等政策使得非公立与公立可以平等竞争，那么该项政策毫无疑问使得非公立医疗机构具有了巨大的优势，甚至是决定性的优势。5、大力发展第三方服务引导发展专业的医学检验中心和影像中心。支持发展第三方的医疗服务评价、健康管理服务评价，以及健康市场调查和咨询服务。公平对待社会力量提供食品药品检测服务。鼓励药学研究、临床试验等生物医药研发服务外包。完善科技中介体系，大力发展专业化、市场化的医药科技成果转化服务。（1）引导发展专业的医学检验中心和影像中心。利好检测试剂（科华生物，达安基因，迪安诊断、博晖创新、阳普医疗等）和影像设备生产企业（华润万东、东软集团、理邦仪器、新华医疗、乐普医疗）。（2）公平对待社会力量提供食品药品检测服务。相关个股达安基因：公司与三元科技合资创立的广东达元食品药品安全技术公司，从事食品安检产品的开发研究，公司持股40%。（3）鼓励药学研究、临床试验等生物医药研发服务外包（泰格医药）6、其他服务业发展健康体检、咨询等健康服务业。相关个股：慈铭体检。三、医疗器械医疗服务的发展，其硬件基础是医疗器械，如果说医疗服务的发展迎来了黄金发展期，那医疗器械毫无疑问将率先受益，并且即使医疗服务仍然处在发展过程中的投入期，医疗服务尚未真正盈利的时期，医疗器械仍然可以大幅盈利。因此，尽管《意见》主要针对服务业，但对于医疗器械的利好是不言而喻的。对于公立医疗机构来说，往往更倾向于购买进口医疗器械，主要原因：一是公立医疗机构资金较为充裕；二是对于国产医疗器械存有偏见，实际上，许多国产医疗器械已经达到国际同等水平甚至在个别指标上有所超越，且价格更低，但却仍然“不受待见”；三是行贿问题不断，由于进口医疗器械价格很高，因此其回扣力度也更高，并且根据新闻披露来看，大型外企往往建立有系统而完善的“行贿网络”，包括所谓的“学术会议”等行贿渠道。而国产医疗器械价格本已较低，利润空间有限，自然回扣力度和营销水平无法与进口医疗器械相提并论。《意见》主要利好的是民营医疗机构的发展，对于民营医疗机构来说，特别是在发展初期，对于成本支出是较为敏感的，也更容易排除行贿因素，因此价格较低且质量较好的国产医疗器械将有望受到公平对待，这对于国产医疗器械的发展将是一个大的推动。此外，《意见》明确将放宽对营利性医院的数量、规模、布局以及大型医用设备配置的限制。对于医疗器械行业尤其是大型医用设备生产企业构成直接利好。此类上市公司包括：尚荣医疗（主营业务是医院的建筑设计施工，洁净手术室建设等）、新华医疗、华润万东、东软集团、和佳股份、理邦仪器、乐普医疗等。四、商业保险1、商业健康保险产品更加丰富，主要包括疾病险，养老险和医疗执业保险等。推进商业保险公司承办城乡居民大病保险，扩大人群覆盖面；积极开发长期护理商业险以及与健康管理、养老等服务相关的商业健康保险产品；推行医疗责任保险、医疗意外保险等多种形式医疗执业保险。2、参保人数大幅增加，商业健康保险支出占卫生总费用的比重大幅提高2023年，商业健康险保费收入900亿元，占卫生总费用支出的