有关房地产行业的会计实务及纳税申报讲义

有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。萄从上可以看铅出：构成房陈地产开发企小业产品的开术发成本，相推当于工业产衫品的制造成剪本和建筑安夏装工程的施慧工成本。如吓要计算房地期产开发企业府产品的完全兔成本，还要评计算开发企冶业（公司本肯部）行政管炕理部门为组扛织和管理开晕发经营活动确而发生的管莫理费用、财柏务费用，以饼及为销售、哪出租、转让火开发产品而烧发生的销售口费用。管理缘费用、财务即费用和销售棕费用，也叫揉期间费用。严它们绝大部绞分都是经营末期间的费用浪开支，与开介发工程量的逗关系并不十颈分密切，如抄果将期间费荣用计入开发粱产品成本，适在开发产品邮开发和销售端、出租、转亡让不同步的宿情况下，就准会增加开发朗产品的成本钞，特别是在撞开发房地产足滞销时期，非将滞销期间樱发生的管理麻费用、财务敢费用和销售身费用计入当软期开发产品轿成本，就会道使企业造成漠大量的潜亏睛，不能及时旁反映企业的电经营状况。讲同时，将期旦间费用计入雁开发产品成吸本，不但要支增加核算的嘱工作量，也堤不利于正确词考核企业开涛发单位的成览本水平和成眉本管理责任疤。因此，现杯行会计制度假中规定将期概间费用计入业当期损益，愁不再计入开祝发产品成本蜂，也就是说香，房地产开金发企业开发赞产品只计算塌开发成本，子不计算完全崇成本。研自营开发工热程成本的核衔算(一）爷摘房地产开发雄企业的基础询设施和建筑剃安装等工程聋的施工，可辫以采用自营涌方式，也可脊采用发包方烦式进行。笼采用自营方速式进行的基素础设施和建爱筑安装（包继括装饰）等舌工程，如果脚工程规模不园大，在施工票过程中发生炊的各项工程病费用，可直拳接计人有关匙开发成本的翠核算对象，语记入罩“倾开发成本微——缘房屋开发成坛本界”戴等账户的借摩方和翅“讯银行存款累”遍、脂“胡库存材料舟”娱、呢“琴应付工资辰”国等账户的贷甩方，作如下填分录入账：边才借：开发成也本邮——宣房屋开发成揭本XXX增贷：银行存谷款XXX寨库存材料X倦XX扔应付工资X总XX妥如果工程规欣模较大，由元企业所属施响工单位进行巨内部核算的探，可根据需誉要设置运“览工程施工龟”盒账户，用来丝核算和归集染自营工程费怪用，并按工孩程施工成本嘴核算对象和贷成本项目设云置工程施工赛成本明细分远类账进行工文程成本明细符分类核算。夫睛一、自营工恩程成本核算恳的对象和项累目麦由于开发企申业基础设施杠、建筑安装吵等工程具有皇多样性和固蛾定性的特点凝，每一工程登几乎都有它洽的独特形式商和结构，需送要一套单独丙的设计图纸搬，在建设它朋时，要采用孩不同的施工姥方法和施工申组织。即使扫采用相同的归标准设计，困也由于必须星在指定的地潮点建造，以枣致它们的地组形、地质、虏水文等自然迫条件和交通眨、材料资源肢等社会条件女不同，在建钥造时，往往腹也需要对设先计图纸以及于施工方法、裁施工组织等瓜作适当改变踢。工程的这岸些特点，使锯工程施工具朱有个体性。构因此，基础恼设施、建筑奇安装等工程挥的施工属于羞单件生产，反在对工程组从织成本核算璃时，必须采端用定单成本介核算法，即丑按照各项工派程进行分别深核算成本的养方法。凡是居可以直接记杨入各项工程迟的生产费用水，应直接计逐入各项工程臣成本；凡是浮不能直接计走入各项工程亮而应由有关论工程共同负壁担的生产费金用，要先按赶照发生地点母先行归集，琴然后按照一拍定的标准，桌定期分配计租入有关工程笔成本。么按定单成本续核算法核算伯工程成本，妇必须确定工头程成本计算路的对象。工顿程成本核算泊的对象，通爷常是具有工瞒程预算的单丢位工程。因脂为单位工程鲜是编制工程酷预算、工程啄进度计划的炉对象。根据短单位工程来喉组织工程成尤本核算，便何于反映工程宋预算的执行督结果，分析品工程成本超陆降的原因，称及时反映施械工活动的经洞济效益。为砖了简化工程宽成本核算手片续，对于：凶（l）在同摊一施工地点季、同一结构录类型、开竣砖工时间按相接近的各盼个单位工程倘；（2）在掘同一工地上磨施工的几个斗预算造价很绍小的工程，境也可把它们征的成本合并拆核算，然后稳按照各该单解位工程预算急造价的比例中，算得各该含单位工程的唱实际成本。就币为了便于核怜算各项工程辱成本和分清涨工程成本超碌降的原因，吼必须对生产睛费用按照经瓜济用途加以堂分类。施工兽单位的生产香费用按照它袄的经济用途泉，一般应分绣为下列成本刷项目：毙1．材料费植指在施工过贸程中所耗用初的构成工程趁实体的材料续、结构件的费实际成本以耐及周转材料鹊的摊销和租售赁费用。潜2．人工费茅指直接从事皆工程施工工伸人（包括施株工现场制作葬构件工人，涌施工现场水沫平、垂直运邀输等辅助工停人，但不包论括机械施工源人员）的工偏资、奖金、做津贴和职工眉福利费。别3．机械使腾用费指在施浇工过程中使理用自有施工迅机械所发生懒的费用，包扎括机上操作翠人员工资，槽职工福利费您，燃料动力似费，机械折朽旧、修理费域，替换工具圈及部件费，去润滑及擦拭志材料费，安吉装、拆卸及杯辅助设施费忽，养路费，保牌照税，使裂用外单位施被工机械的租引赁费，以及凉按照规定支部付的施工机嫩械进出场费盏。耗4．其他直取接费指现场均施工用水、绸电、蒸汽费鲜，冬雨季施鸽工增加费，睬夜间施工增涂加费，土方馋运输费，材寻料二次搬运档费，生产工再具用具使用鱼费，工程定要位复测费，栏工程点交费病，场地清理腐费等。次5．施工间丰接费措施工壤单位为组织启和管理工程昨施工所发生搞的全部支出迹，包括施工贴单位管理人斥员工资、职凑工福利费、跨办公费、差遮旅交通费、献行政管理用摊固定资产折学旧修理费、全低值易耗品讯摊销、财产德保险费、劳婆动保护费、校民工管理费凳等。如搭建饰有为工程施迹工所必需的觉生产、生活衫用的临时建烧筑物、构筑衡物及其他临营时设施，还静应包括临时顺设施摊销费可。圣上述材料费辣、人工费、死机械使用费拒和其他直接修费，由于直扁接耗用于工扩程的施工过负程，叫做直考接费，可以争直接记入居“沫工程施工卧”勒账户和各项废工程成本。固施工间接费嫌由于属于组弯织和管理工怠程施工所发绸生的各项费萝用，要按照归一定标准分缺配计入各项唐工程戍本，着叫做间接费鄙，在核算上裳应先将它记仆入糠“踩施工间接费绒用缴”日账户，然后铃按照一定标狼准分配计入消各项工程成锁本。平二、材料费昆的核算絮各项工程耗打用的主要材谦料和结构件带，通常通过答“求领料单码”善、峡“莲退料单蹄”认。巧“眨已领来用材徐料清单指”生、旨“理大堆材料耗萝用单慢”覆等材料凭证它汇总计算。逐“胁已领未用材奋料清单返”恐是对下月需丹要继续使用哗的月末施工康现场存料，盆在月末由各钟施工队组按上各项工程用害料分别盘点版后填制，应职从当月领用枝材料总额中僻减去借以计能算该月材料俊耗用额的材类料凭证。大侨堆材料是指货砖、瓦、砂酷、石等材料傲。这些材料湾常有几个单乳位工程共同绘耗用，领用胶次数又多，谷很难在领用凳时逐一加以告点数，往往按采用条“逃算两头、轧持中间浇”惠的办法，来葬定期计算其墙实际用量。疏即对进场的具大准材料进蓬行点数后，影日常领用时腾不必逐笔办睬理领料手续溜，月末先计塘算定额耗用关量。母本月定额耗擦用量＝荷∑厦（本月完成戒工程量情×稿材料消耗定谷额）乳再通过盘点肝求得实际耗拉用量，差异妹数量和差异看分配率：县本月实际耗男用量＝月初暂结存数量+耀本月收入数策量-月末盘索点数量洗差异数练量＝本月实察际耗用量一池本月定额耗悼用量惭差异分漏配率＝差异洪数量比÷李本月定额耗护用量嚼×迁100%熟然后求得各豪项工程实际猛耗用大堆材屑料数量和计吐划价格成本仁：盯某项工市程实际耗用纳大堆材料数烧量＝该工程胶定额耗用量热×果（1唐±碍差异分配率局）剃某项工披程实际耗用宵大堆材料的抹计划价格成晌本＝该工程欢实际耗用大扎堆材料数量否×洁计划单价食施工队组在暑施工过程中晨领用的周转澡材料，如模塑板、跳板、隔脚手架木等简，一般可在喝领用时填制凯“渣领料单记”往，先将其成撞本记入各项猴工程成本。击于工程完工田时，再填制榴“还退料单劳”恐将实际盘存钩数冲减工程靠成本。对租另赁的周转材惊料，其租赁易费可根据租暂赁费用账单方记入各项工走程成本。因三、人工费章的核算旬工程成本中挪的人工费，幸对计件工人榆的工资，可旦直接根据左“师工程任务单倚”含中工资总额腥汇总计入各胜项工程的成狱本，职工福境利费可按工敏资的比例（妇目前为14奔％）计入各罚项工程的成盒本。政“亮工程任务单可”赤是施工员根佛据施工作业赢计划于施工些前下达给工艇人班组的具泛体工作通知鲁，也是用以班记录实际完逮成工程数量议、计算奖金损或计件工资畜的凭证。通昏常于施工前自由施工员会衡同定额员根谣据施工作业协计划和劳动倚定额，参照眼施工图纸，朋分别工人班省组签发。任舍务单中工程涌完工后，施哀工员应根据管工程任务单虽中规定的各努项条件进行健检查，并会利同质量检查流员进行验收瓦，评定质量趁等级。实际筛验收数量与悦签发的工程梁数量有出入耗时，应查明抛原因并经领睛导批准后才帮能结算。每聚月签发的工软程任务单，矮应于月末全捏部进行结算谎。如某些工食程尚未全部始完工，即将窑其完工部分荡按估计数进究行结算，未分完工部分可迫结合下月施韵工作业计划麦中的工程任苦务，再签发猛给原来的班艘组，使当月阔完成的工程麦和当月应发护的工资奖金秀于当月结算妇。习对计时工人跌的工资和职萝工福利费，滔可根据按工稳程别汇总的访工时汇总表众中各项工程岔耗用的作业档工时总数和哥各该施工单依位的平均工粒资率计算。奥所谓施工单戒位平均工资僵率，就是以怖月份内各该讲施工单位建册筑安装工人翼作业工时总追和，除建筑删安装工人工同资和职工福剧利费总额所紫得的商数，盘它的计算公献式如下：龄某施工单位刻平均工资率自（元/时）饱＝月份内施炼工单位建筑逝安装工人工害资和此职工福利费台总额（元）女÷妖月份内该施凤工单位建筑泡安装工人作弹业工时总和身（时）租用施工单位秤平均工资率工乘务项工程归耗用的工时想，就可算得年各该工程在泰某月份内应夕分配的人工株费：脾项工程分配熔的人工资＝困该项工程耗顷用工时帽×浆施工单位平绣均工资率芝四、机械使盟用费的核算市聚施工单位因牺采用机械化区施工使用施年工机械而发珠生的各项费弃用，应另行垃组织核算。英因为使用施双工机械而发趣生的机械使仔用费，是单门独记入工程厅成本的眼“研机械使用费膜”秘项目的。熄机械使用费恒的内容，一柜般包括：笛1．人工费榨指机上操作德人员的工资涌和职工福利蜜费。艇2．燃料、已动力费指施阁工机械耗用虑的燃料、动剃力费。批3．材料费俊指施工机械腹耗用的润滑终材料和擦拭橡材料等费用样。冷4．折旧、察修理费指对存施工机械计插提的折旧费划、应计的修恒理费和租人鸡机械的租赁考费。熟5．替换工蝴具、部件费汤指施工机械滴使用的传动耗皮带、轮胎钢、胶皮管、元钢丝绳、变疾压器、开关坦、电线、电递缆等替换工世具和部件的府摊销费和维沟修费。净6．运输装跌卸费指将施贿工机械运到卸施工现场、傲运离施工现浙场和在工地通范围内转移骗的运输、安侦装、拆卸及深试车等费用呈，若运往其鲜他施工现场载，运出费用房由其他施工贷现场的工程燥成本负担。神帆7.辅助设律施费指为使蠢用施工机械享建造、铺设误的基础、底暮座、工作台活、行走轨道聋等费用。施约工机械的辅她助设施费，船如数额较大片，可先记入拣“热待摊费用串”祖账户，然后晨按照现场施竿工期限分次朋从处“景待摊费用征”纤账户转入增“威工程施工抽——胸机械使用费授”敏账户，摊入锈各月工程成行本。弃8.养路费坚、牌照税指舍为施工机械援如铲车、压后路机等缴纳萌的养路费和衫牌照税。烘9．间接费指指机械施工眉队组织机械图施工、管理览机械发生的内费用和停机剥棚的折旧、歌修理费。貌至于施工机鼠械所加工的告材料，如搅浴拌混凝土时游所用的水泥针、砂、石等与，应记入工烧程成本的宽“遵材料费附”拥项目；为施盒工机械担任坊运料、配料泡和搬运成品彼工人的工资芳，应记入工雪程成本的鞋“正人工费搅”笼项目；土建岁施工队因组飞织机械施工哭而发生的有颜关管理费，能一般应记入随“沟施工间接费摘用盏”宁的有关项目融，不列作施果工机械使用螺费。仰机械使用费兼的总分类核守算，应先在苗“众工程施工麻——贝机械使用费惯”柏账户进行。滋施工单位发号生的各项机冠械使用费，酷都要自凑“趴库存材料听”鞭、绿“火低值易耗品阅”晋、硬“皂材料成本差斑异鞋”再、隶“寄应付工资离”帐、鸭“喝应付福利费烟”狼、堪“来银行存款击”拥、袖“音累计折旧劈”煌、羽“西待摊费用壳”葱等账户的贷锄方转入怎“瘦工程施工臣——励机械使用费漂”意账户的借方届，作如下分农录入账：怎借：工程施霜工构——丛机械使用费握用90络00难贷：库存材甘料1决100雷低值易耗品柿曾150拌材料成本差规异宝25苗应付工资誉4000皆犁应付福利费少琴560牌替银行存款偿2165穴第累计折旧微8000晶倚待摊费用箱3000黄露机械使用费希的明细分类彻核算，对大崖型机械可按奏各机械分别币进行；对中懂型机械一般徒可按机械类梨别进行。至时于那些没有案专人使用的补小型施工机婶械，如打夯小机、卷扬机陕、砂浆机、黎钢筋木工机鉴械等的使用马费，可合并舱计算它们的倚折旧、修理捡费。拦机械使用费界的分配，一胜般都以施工枯机械的工作诊台时（或工悲作台班或完呜成工作量）筹为标准。各扯施工机械对笨各项工程施彼工的工作台耍时，可以根恩据各种机械字的使用记录损，在依“冤机械使用月嫂报机”愁中加以汇总侄。饰是自营开发工侍程成本的核点算（二）心观根据机械使危用费明细分段类账记录的痕机械使用费戏合计数和机倾械使用月报梢中各项工程弦的工作台时小，就可通过故下列算式将窑机械使用费遇进行分配。用成某项别工程应分配袋的机械使用粘费＝该项工俘程使用机械总的工作台时间×道机械使用传费合计集÷填机械工作台桥时合计骡对于各种中群型机械的机被械使用费的寄核算，也可现不分机械种泉类进行。在且这种情况下国，对于各项痰工程应分配慧的机械使用禾费，可在月疼终充根据机滚械使用月报脉中各种机械航的工作台时锻合计分别乘针该种机械台扫时费计划数初，求得当月迹按各种机械堆台时费计划桌数计算的机丰械使用费合踢计，然后与柱当月实际发吗生的机械使毒用费合计数董比较，求得辛机械使用费系实际数对按依台时费计划隆数的百分比宗，再将各项表工程控台时娘费计划数计暂算的机械使隐用费进行调我整。似某项工血程应分配的湾机械使用费亏＝亡∑踪（该工程使妇用机械的工认作台时谨×胜机械台时费拨计划数）供×山实际发生的所机械使用费灭÷∑际（机械工作僚台时合计喊×望该机械台是拣费计划数）舅织现举例说明谊它的分配计葛算方法如下宗：温（一）先确熄定各种施工聋机械每个台箩时费计划数乳粒施工机械台湖时费计划数惨的计算，可忌参照以往核扁算资料确定罪，也可根据层施工机械原燥值、折旧率玻，随机驾驶续人员工资、余估计年工作新台时等资料机加以计算。陡设例中：0健.5立方米坡履带挖土机择的台时费计柔划数为20如元，0.4景立方米混凝涂土搅拌机的对台时费计划怀数为8元距。窃（二）求出败各种施工机扔械技台时费室计划数计算省的机械使用葡费合计设例中:挑0.5立方依米履带挖土迫机伸290台时吹×狗台时费计划毛数20元袜580名0元培0.4立方刻米混凝土搅三拌机独300台时施×水台时费计划秘数8元找2400娘元享其他施工机壤械11墙800元查按台时费计踪划数计算的洒机械使用费忽合计20御000元拿名（三）根据园机械使用费棚明细分类账艘汇总计算实看际发生的机悦械使用费，招设例中计跳1900依0元长（四）计算盖机械使用费介实际数对按衔台时费计划哨数计算的百偷分比，设例掠中为兽耳19000倡元/200卡00元倚×虫100％＝置95％勇（五）将各惨项工程按台吸时费计划数刮计算的机械优使用费按实巨际数加以调蕉整额如101腥商品房建筑得工程按各机撇械工作台时雨和按台时费瘦计划数计算侨的机械使用己费合计数为真9000唱元，则应分畜配的机械使六用费为：璃9000元赔×虎95％＝8挎550元至对于分配于廉各项工程成东本的机械使逢用费，应自倾“科工程施工准——顿机械使用费茂”脆账户的贷方征转入而“吩工程施工慨”锡账户的借方慕，并记入各呀项工程成本谱的索“浸机械使用费橡”忙项目：写借：工程施凯工19友000探贷：工程施涝工江——煎机械使用费两190浓00旱对于小型施越工机械的折淹旧、修理费普，可于月末猫按各项工程锐的工料费或债工作量的比自例，分配计种入各项工程视成本的薄“考机械使用费虫”昏项目。莲五、其他直犁接资的核算怒取工程成本中劣的冲“咐其他直接贸食”村，是指在施渔工现场直接耕发生但不能忙记入械“刃材料费勺”炉、品“牢人工费嗽”乏和已“脱机械使用费停”禽项目的其他昨直接发生的告费用，主要芒包括：末1．施工过垄程中耗用的猴水、电、风士、汽费；感2.冬、雨色季施工费包腐括为保证工揭程质量，采涌取保温、防腔雨措施所需除增加的材料执、人工和各身项设施费用废；修3．因场地锻狭小等原因它而发生的材视料H次搬运谊费；掏4．土方运妈输费。麦此外，还包拥括生产工具贷用具使用费买、检验试验架费、工程定夸位复测资、圈工程点交费践、场地清理坏费等。捧施工单位在帮现场耗用的闹水、电、风答、汽和运输灭等劳务，可爽按实际结算丸数记入绳“吩工程施工贤”恶账户的借方膊和有关工程企成本的悄“递其他直接费醋”命项目。如用塑银行存款为循某项工程支虫付土方运输民费200樱0元，应作抛：雅借：工程施拳工20翠00鲜贷：银行存高款20不00舌对于不能直午接记入各项揉工程成本的反水、电、风车、汽等劳务番费用，可在街月终根据各挂项工程的实债际耗用量，芦将各项劳务爹费用分配于允各有关工程裙成本。龟根据水、电棉、风、汽、锋运输费用分胖配表，就可录将各项工程须分配的水、冠电、风、汽侧和材料二次研搬运费等计指入各项工程狸成本的弹“互其他直接费窜”迎项目。伐对于施工现遥场发生的各撇项冬、雨季富施工资以及伤工程定位复吨测费、工程葛点交费、场改地清理兼、浴检验试验费壁等其他直接察费，凡能直组接计入各项模工程成本的熟，应直接计袭入；不能直穿接计入各项虑工程成本的锐，应先行汇天总登记，然深后按照一定雹标准将它分匹配计入有关皇工程成本。众怒六、施工间负接费用的核档算睛工程成本中租除了上文所伸说的各项直驶接贸外，还息包括施工单给位组织施工减、管理所发寺生的各项费肆用。这些费骆用，虽为组绍织施工、管巨理所必需，烂但是不能确袍定其为某项心工程成本所看应负担，因助而无法将它皆直接计入各压项工程成本宏。为了简化辟核算手续，之都将它先记烂入消“诵施工间接费浮用毯”假账户，然后纪将它分配计贺入各项工程即成本。胖施工间接费背用的内容，捆一般包括：汽沈1．管理人稠员工资措施佣工单位管理传人员的工资磨、工资性津构贴、补贴等片。湖2．职工福该利费指按照桌施工单位管梦理人员工资发总额的一定贴比例（目前底为14％）离提取的职工茫福利费。燥3．折旧费兄措施工单位野施工管理使旋用属于固定考资产的房屋劣、设备、仪六器等的折旧秋费。读4．修理费偶指施工单位俱施工管理使当用属于固定酷资产的房屋饰、设备、仪台器等的经常牙修理费和大吵修理费。呀5.工具用鸽具使用费措坏施工单位施记工管理部门虫使用不属于吊固定资产的妥工具、器具狭和检验、试旦验、消防用网具等的购置羽，摊销和修靠理费。帐6.办公费析措施工单位援管理部门办垄公用的文具艰、纸张、账极表、印刷、质邮电、书报葵、会议、水窜电、烧水和游集体取暖用鲜煤等的费用拼。立7．差旅交帽通费指施工渠单位职工因咏公出差、调科动工作的差翁旅费、住勤篮补助费、市壤内交通和误惠餐补助费、鞠上下班交通窑补贴、职工谷探亲路费、店职工离退休鹿退职一次性草路费、工伤超人员就医路董费，以及施段工单位管理染部门使用的塑交通工具的超油料、燃料苏、养路费、静牌照费等。糠思8.劳动保撞护费指用于第施工单位职逝工的劳动保听护用品和技所术安全设施牛的购置、摊蚊销和修理费仙，供职工保滔健用的解毒碰剂、营养品汤、防暑饮料拣、洗涤肥皂怀等物品的购肢置费和补助趁费以及工地死上职工洗澡院、饮水的燃辛料费等。犬9.其他费捉用指上列各城项费用以外那的其他间接壤费用。辅施工单位发凡生的间接费钓用，在总分纤类核算上，境应在烤“楼施工间接费干用架”繁账户进行。庄发生的各项嫌施工间接费韵用，都要自璃“段库存材料粥”山、云“爪低值易耗品聪”搞、演“侄材料成本差永异燃”窗、缝“锈应付工资佛”怪、葡“方应付福利费脸”债、渗“采银行存款宰”乖、炸“说现金在”虾、狗“猎累计折；日废”厕、骨“机待摊费用讨”围等账户的贷解方转入裤“光施工间接费委用绍”挪账户的借方变。末借：施工间仙接费用2阅0538储尿贷：库存材澡料190虾0拳低值易耗品抖600没材料成本差帜异50息应付工资故8500昌须应付福利费待1190灯像银行存款集2900咏衔现金29割8悲累计折旧路4600艇身待摊费用蓬1500继如施工单位征搭建有为进立行施工所必狸需的生产和腰生活用的临客时宿舍、仓员库、办公室掘等临时设施导，应将其搭酬建支出先记剃入黎“题递延资产阻”午账户，然后励分月摊销记帖入渐“葬施工间接费鲜用伯”缩账户。符施工间接费箭用的明细分昌类核算，应做按施工单位倡设置卵“走施工间接费腔用明细分类句账楚”圾，将发生的既施工间接费谦用按明细项泪目分栏登记光。脚每月终了，寒应对施工间吃接费用进行摧分配。为了接便于将施工粘间接费的实骂际水平与定蜜额比较，以依考核施工间还接费用的节尽约或超支情辣况，施工间阀接费用在各矛项建筑安装役工程之间的舅分配，可按蛋照各项工程延的施工间接螺费用定额（亩即为直接费哄或人工费的则百分比，建菊筑工程一般震按直接费的焰百分比，水袄电安装工程费、设备安装锤工程按人工样费的百分比贡）所计算的蹲施工间接费语的比例进行索分配。窜某项工程本敢期应分配的到施工间接费涂用＝本期实访际发生的施屡工间接费用们×港该项工程本槐期实际发生边的直接费（苍或人工费）神×徐该项工程规崖定的施工间驶接费用定额桌÷∑么［各项工程想本期实际发顾生的直接费践（或人工费赏）鼠×症各项工程规欧定的施工间蝶接费用定额洗］锈在实际核算晒工作中，对颗于施工间接宴费用的分配差，往往先计战算本期实际瓜发生的施工睛间接费用对阀接施工间接站费用定额计拍算的施工间赛接费用的百降分比，再将搏各项工程按销定额计算的裳施工间接费蓄用进行调整稀，即将上列闸算式改为：拳躬某项工率程本期应分覆配的施工间原接费用＝［索该项工程本报期实际发生教的直接费（判或人工费）莫×紫该项工程本他期该项工程土规定的施工椒间接费用定郊额］吃×凶本期实际实锦际发生的施耀工间接费用阿÷∑或［各项工程锦本期实际发惭生的直接费表（或人工费月）埋×狠各项工程规精定的施工间抹接费用定额被］扁如某施工单头位在19拜98年7鄙月份计发生沟施工间接费层用20耍538元，择各项工程在负7月份内发蔬生的直接费惨和它们的施痒工间接费用洗定额如下：者撑101商品猴房建筑工程剖直接瓶费141女000元晃羡施工间接费悄用定额为直断接费的6%术稳102商品崖房建筑工程饿直接爸费126芬000元锋耳施工间接费耻用定额为直尺接费的6％燃腐151出租围房建筑工程盐直接锈费59绘000元咳施工间接费腐用定额为直御接费的6％暖粗则各项工程昨在7月份应忌分配的施工抗间接费用如笛下：翠101商品形房建筑工程央：藏14凝1000元誓×筝6%鸡×侨20538逮元梳÷紫14100衔0元慧×群6%+12跪6000元晋×除6%+59赏000元舟×樱6%共＝8醉460元患×育20538按元/195暑60元宿＝8460须元铃×熊105％＝每8883元轨俊102退商品房建筑旁工程：河1泊26000议元庄×扫6%叮×抚20538张元被÷敲19560糕元＝756逝0元惑×腾105%＝车7938元戴逮151顺出租房建筑狐工程：帐5同9000吗×燕6%项×诉20538辣元拘÷性19560袍元＝354抄0元旱×穿105%＝续3717元宋挠对于分配于添各项工程成估本的施工间像接费用，应乱自边“羽施工间接费染用吗”箭账户的贷方工转入鉴“侮工程施工犯”棋账户的借方榆，并记入各丈项工程成本炎的耳“锻施工间接费亩”备项目：烫借：工程施价动预2053雄8旱贷：施工间榆接费用2和0538嚷稳七、自营工雕程成本核算瘦程序小结扎为了核算各滴项自营工程兵的实际成本更，会计部门泽在接到施工碍部门的开工斩报告后，即吴要根据前述小有关成本核吵算对象的说卸明，为各该飘单位工程或独同类工程开愈设有如图表佣5七所示的笨“拉工程施工成令本明细分类放账多”荒，用以记录诸各项工程的奇成本。同时淋不论工程施指工期限的长辩短，都须等姓到工程完工惨记入各项应瓜计成本以后近，工程成本响明细分类账再的记录方为做完整。捞工程施工成统本明细分类炊账中各成本魂项目的实际体成本，根据杨上述耗用材竞料分配表、越人工费分配怪表、机械使丘用费分配表弱、水电风汽前运输费用分恢配表、施工饭间接费用分眠配表等记入响。对于月份患内各项工程柄发生的实际苗成本，应在凶月终将它自耀“琴工程施工尊”列账户的贷方份转入骗“停开发成本炉”驶账户的借方见:贱借：开发成运本XXX效贷：工程施泪工XXX畏根据上文所凭述，现将自颤营工程成本渠核算程序归宗纳如下：歌1．根据开赵工报告，确踢定工程成本渗核算对象，巴开设工程施扫工成本明细院分类账；凑2．按工程副成本核算对达象和成本项余目汇总分配碰材料、人工活、折旧等费陡用；绸3．分配机袖械使用费、躬其他直接贸熄和施工间接役费；康4．计算各纸月施工工程础实际成本；钞罢5．根据完盖工报告，结启算工程施工集成本明细分稳类账中的实骆际总成本，厨并与预算成导本对比分析希。车诵发包开发工器程及其价款书结算的核算滚组房地产开发诉企业的基础浓设施和建筑拢安装等工程蛇的施工，如拢不采用自营妇方式，可以税采用发包方祥式。数对发包的基确础设施和建番筑安装工程讽，一般采用困招标、议标士方式，通过偷工程公开招恳标或邀请施志工企业议标愧，将工程发跌包给施工企刷业的，按工嚼程标价进行嗓结算。开发尽企业要根据衰工程承包合泻同条例的规帅定，同承包默工程的施工拦企业签订工抽程承包合同部。承包合同发是发包开发还企业和承包乓施工企业为麻了完成承发庆包工程，根广据批准的设使计文件和中宾标标函内容泉所签订，明召确双方相互棍权利、义务锐关系的协议卵。它一般应款具备以下主薪要内容：（收l）工程名攀称和地点；辞（2）工程企范围和内容绞；（3）开搬、竣工日期踏；（4）工障程质量、保偿修期及保修蛋条件；（5衰）工程造价豆；（6）工宰程价款的支亚付、结算及来交工验收办廊法；（7）镰设计文件和锣技术资料提兆供日期；（险8）材料、敞设备的供应兔和进场期限呈；（9）双签方相互协作微事项和违约村责任等。开旧发企业应将掌承包合同副晨本送开户银此行作为结算谎工程价款的急依据。俯一、工程价戒款结算的办右法稀开发企业与府施工企业在赶工程承包合析同中规定的殖工程价款的榜结算，应根碧据国家有关属工程价款结吴算办法，结拒合当地的有窗关规定具体谁确定。从目给前各个地区艺所采用的工相程价款结算志办法来看，完归纳起来，殃主要有如下着三种。迈1．按月结仍算就是按照敢每月实际完蔑成的分部分近项工程进行风结算。因为邻建筑安装工鞠程等虽具有困个体性的特记点，但不同膏的工程，都绘是由一定的网分部分项工田程构成的。话每一个分部卵分项工程，姑都有一定的课施工内容、汗质量标准和促统一的计量割单位，并在默短期内可以监完成。国家蹦为了管理工粥程造价而制热订的工程预姻算定额和地脱区预算造价壤，都是以分牵部分项工程蚀为基础的。呜因此，根据柴经验收合格宣的各月份的辛已完分部分鲜项工程的工配程数量和预区算单价等计灭算的工程造阻价，就是各缎该月份应结住算和支付的俗工程款。如抢果招标出包贱工程，工程沫标价与工程英造价不同时乎，应按工程跳标价占工程姐预算造价的凡百分比进行躁调整计算。臣在具体做法槐上，各个地融区也不尽相肃同，目前一醒般都实行月奇中预付、月骡终结算，即或在月中按照果当月施工计矛划所列的工足作量一半预梁付，月末（披实际为下月诚初）按照各熟工程当月实峡际完成工作壮量（即预算证造价或调整雀计算后的工封程标价）扣朗除月中预付表款后进行结咏算。柱2．分段结丸算就是将一扮个单位工程炉按形象进度坦划分为几个内阶段（部位服），如基础防、结构、装狡饰、竣工等青；按照完成晕阶段，分段泊验收结算工丝程价款。分叔段结算也可弦按月预付工姜程款，即在倦月中按照当科月施工计划绕工作量预付屠，于工程阶举段完成验收吸后按分段工驶程预算造价祖或调整计算咳后的工程标错价扣除预付余款后进行结细算。挠3．竣工一环次结算开发勤项目或单项膏工程施工工愿期在12个绘月以内，或斜者工程承包缸合同价值较封小的，可以于实行工程价剂款每月月中窃预支、竣工肠后一次结算裤。即在工程锯开工后，每并月按当月施妨工计划所列材工作量预付油工程款，于渡工程竣工验娇收后按工程丽承包合同价裹值扣除预付纸工程款后进律行结算。榴不论采用何锤种结算办法冈，施工期间覆结算的工程浸价款一般都坚不得超过承哄包工程合同偷价值的95声％。结算双筑方可以在5幼％的幅度内子协商确认尾萌款比例，并正在工程承包每合同中订明胳。尾款应专指户存入银行内，候工程竣萝工验收后清该算。但如承拨包施工企业旦已向开发企给业出具履约杆保函或有其仅他保证的，嫩可以不留工洞程尾款。居又由承包施决工企业储备供工程施工所醉需主要建筑胆材料、结构晋件时，发包居开发企业可姻根据承包施汉工企业的要液求，在签订干工程承包合败同后按年度新发包工程总夫值的一定比喇例向承包施值工企业预付南备料款，干捉后期以抵充恨工程价款的茶形式陆续扣复回。家在实际工作丹中，预付备向料款的额度动和扣回办法扒，在各个地纠区并不完全浩相同，当材喊料储备天数爪为4个月、研材料费比重么占工程造价骤75％的情砍况下，预付岂备料款的额懂度应为当年渴工程价值的伪25％。在堵累计已完工异程价值达到凤当年发包工汪程价值的5究0％时，就懂可将超过发顿包工程价值饿50％部分刑的工程价款喘的50％，语抵作预付备止料款扣胡回。这样，假到工程完工蜜，扣回相当打于发包工程锁价值25％驴（50％X铃50％）的馅全部预付备童料款。不过开随着生产资番料的开放，荡施工所需的着建筑材料、缠结构件，一歪般均可从当种地市场随时辅采购，今后朗也就没有必长要再预付备吗料款了。您二、应付工咐程款和预付箭备料软、工仅程款的核算艰钱开发企业与器施工企业有叔关发包工程掉款和预付备耐料款、工程色款的核算，勿应在塑“歉应付账款沙——右应付工程款拒”红和用“墙预付账款榜——毛预付承包单仁位款袋”坝两个账户进悉行。开发企放业按照规定禁预付给承包乘施工企业的昂备料款和工反程款，应记因入勇“灌预付账款芳——端预付承包单比位款单”拍账户的借方蹈；按照工程林价款结算账丹单应付给承例包施工企业除的工程款，月应记入击“叼开发成本刮——敞房屋开发成互本女”变等账户的借软方和肝“另应付账款删——尾应付工程款尝”处账户的贷方撇。如有扣除套应付工程款纯的预付备料闹款和预付工斗程款时，应已将扣回的预声付备料款和边预付工程款澡记入阻“帅预付账款穴——克预付承包单虑位款拾”齐账户的贷方亏，纹“画应付账款宇——玩应付工程款浆”骤账户的贷方企仅记减去扣及回预付备料治款和预付工允程款后的应使付账款。支剧付工程款时糖，记入测“么应付账款列——留应付工程款酿”线账户的借方饶和勾“教银行存款触”辰等账户的贷往方。苗如上述某开缘发企业某项呢发包工程年薯度合同总值豪为600隶000元家，按照合同软规定开工前她应付预付备梨料款15四0000反元，则在用钓银行存款支垮付时，应作桶如下分录入配账：字借：预付账母款腿——孤预付承包单匠位款15茅0000狠灾贷；银行存烧款150靠000疯9月份根据夸施工企业当赏月施工计划傻所列工作量伶的二分之一难即350荷00元，用餐银行存款预胆付工程款时半，应作：韵借：预付账异款羡——蹲预付承包单娱位款35床000酒贷：银行存院款35搬000苹10月初根却据施工企业庆提出9月份爪工程价款结伤算账单中的藏已完工程价喜值为75芳000元寿，减去应扣藏回预付备料寇款18悠000元。咽月中预付工盆程款35尝000元笼，尚应支付既工程款2坝2000轮元（75瞒000元一屡1800妇0无一35济000元摩），应作：味画借：开发成愉本75六000驱贷：预付账症款伴——嚼预付承包单芦位款53努000朴应付账款劲——栽应付工程款拨220良00述用银行存款从支付应付工披程款时，应爱作：吴借：应付账踩款跑——丸应付工程款读220旧00袍贷：银行存燥款22屡000矩开发间接费捕用的核算叫纲一、开发间雁接费用的组纸成和核算体开发间接费举用是指房地避产开发企业傍内部独立核去算单位在开亦发现场组织苗管理开发产步品而发生的砖各项费用。册这些费用虽键也属于直接乱为房地产开坦发而发生的络费用，但它包不能确定其啦为某项开发圣产品所应负涌担，因而无尘法将它直接务记入各项开滥发产品成本房。为了简化弦核算手续，承将它先记入旬“龄开发间接费进用悠”抽贴户，然后璃按照适当分乞配标准，将孕它分配记入紫各项开发产输品成本。姓为了组织开街发间接费用浊的明细分类航核算，分析尘各项费用增栋减变动的原呼因，进一步习节约费用开达支，开发间坦接费用应分狠设如下明细枪项目进行核封算：浑l．工资陡指开发企惭业内部独立职核算单位现贼场管理机构凭行政、技术境、经济、服骡务等人员的蚕工资、奖金代和津贴。昆2.福利费喉指按上匹项人员工资胀总额的一定目比例（目前挖为14％）誓提取的职工李福利费。断3．折旧费据指开发辩企业内部独杰立核算单位狸使用属干固绸定资产的房歪屋、设备、伍仪器等提取筹的折旧费。赵乒4．修理费束指开发搭企业内部独岁立核算单位日使用属于固库定资产的房叔屋、设备、脏仪器等发生冲的修理费。宁肚5．办公费事指开发限企业内部独嘴立核算单位慢各管理部门萝办公用的文泊具、纸张、床印刷、邮电喘、书报、会躲议、差旅交狮通、烧水和填集体取暖用质煤等费用。括都6．水电费驴指开发铸企业内部独胸立核算单位肝各管理部门旗耗用的水电代费。篇7．劳动保损护费指烧用于开发企互业内部独立未核算单位职摘工的劳动保瓶护用品的购喷置、摊销和臭修理费，供疑职工保健用怖营养品、防皱暑饮料、洗愁涤肥皂等物叠品的购置费侧或补助费，畜以及工地上增职工洗澡、酸饮水的燃料庙等。作8.周转房咐摊销指滋不能确定为理某项开发项超目安置拆迁情居民周转使沉用的房屋计裹提的摊销费肾。木9．利息支典出指开桶发企业为开逢发房地产借虎入资金所发个生而不能直况接计入某项欺开发成本的店利息支出及韵相关的手续饺费，但应冲碰减使用前暂群存银行而发柿生的利息收乏入。开发产株品完工以后赚的借款利息篇，应作为财音务费用，计堪人当期损益奇。写10．其他旅费用指黎上列各项费裤用以外的其计他开发间接臭费用支出。滩胶从上述开发钟间接费用的煮明细项目中妻，可以看出赞它与土地征粱用及拆迁补鸽偿费、建筑沉安装工程费蜜等变动费用察不同，它属德于相对固定动的费用，其牵费用总额并劣不随着开发挡产品量的增更减而成比例干的增减。但划就单位开发乏产品分摊的宗费用来说，着则随着开发及产品量的变迁动而成反比嘱例的变动，功即完成开发队产品数量增森加，单位开朽发产品分摊贿的费用随之感减少；反之予，完成开发鄙产品数量减家少，单位开泡发产品分摊烦的费用随之沈增加。因此徐，超额完成诵开发任务，恰就可降低开熟发成本中的产开发间接费伞。勤开发间接费粥用的总分类茫核算，在箭“态开发间接费临用阿”调账户进行。傲企业所属各胞内部独立核很算单位发生沟的各项开发盒间接费用，死都要自命“冤应付工资江”假、只“锡应付福利费炉”拢、舞“扣累计折旧碧”宣、骡“须递延资产隔”周、误“刻银行存款酿”搭、织“甩周转房钩——士周转房摊销期”耀等账户的贷窜方转入斯“该开发间接费秋用高”绩账户的借方萍，作如下分晕录入账：喝借：开发间恐接费用4擦1600靠扬贷：应付工凉资80爸00摄应付福利费则1120悄兰累计折旧载1000饺0摔递延资产黎3500委御银行存款傅8480方数周转房脑——化周转房摊销评105移00品必须指出，秀如果开发企犬业不设置现链场管理机构嗽而由企业（胜即公司本部煤）定期或不垫定期地派人要到开发现场且组织开发活谅动，其所发增生的费用，尽除周转房摊冒销外，其他戏开发间接费刘可记入企业哲的管理费用毛。排开发间接费尚用的明细分酷类核算，一统般要按所属西内部独立核皱算单位设置曲“牢开发间接费勇用明细分类厕账译”银，将发生的慢开发间接费翼用按明细项玻目分栏登记埋。厘二、开发间智接费用的分维配满每月终了，增应对开发间水接费用进行喉分配，按实谨际发生数计酷人有关开发蓝产品的成本锤。开发间接想费用的分配务方法，企业殿可根据开发那经营的特点省自行确定。筋不论上地开柏发、房屋开敞发、配套设凡施和代建工在程，均应分法配开发间接玉费用。为了箩简化核算手旁续并防止重矩复分配，对粥应计入房屋谨等开发成本踪的自用土地并和不能有偿锻转让的余配套设施的巧开发成本，框均不分配开播发间接费用宰。这部分开葬发产品应负伐担的开发间挥接费用，可惜直接分配计陪人有关房屋窗开发成本。匠也就是说，伐企业内部独则立核算单位序发生的开发使间接费用，节可仅对有关甚开发房屋、吐商品性土地测、能有偿转笑让配套设施识及代建工程直进行分配。班开发间接费躁用的分配标伐准，可按月装份内各项开客发产品实际逆扬发生的直接花成本（包括之土地征用及蹄拆迁补偿费莫或批租地价疤、前期工程净费、基础设淘施费、建筑窃安装工程费鹅、配套设施兰费）进行，六即：勿某项开发产念品成本分配叶的开发间接帆费＝月份内岛该项开发产异品实际发生祥的直接成本混×越本月实际发挨生的开发间脉接费用敞÷涝应分配开发续间接费各开窄发产品实际摇发生的直接疮成本总额吉如某房地产污开发企业某捉内部独立核骑算单位在1赠998年5拉月份共发生嫌了开发间接柜费用41练600元绝，应分配开友发间接费各余开发产品实擦际发生的直风接成本如下顺：逐开发产品编劳号名称垦直接成秘本舌101商品及房子50保000珍102商品纳房皇12缸0000右毙151出租邻房75称000胃181周转洁房夺7000拔0杠201大配灾套设施拜——蓬商店县8000膝0堡301商品染性土地鸦1淘25000孟神合垒计520寻000贴根据上列公切式，即可为鼠各开发产品钥算得5月份裳应分配的开脚发间接费：框烫101商猛品房：症500盘00元颤×财41600炸元葡÷摧52000煎0元佳＝500传00元崖×化8%＝4航000元职102商品余房：套120余000元层×粒8%＝9黄600元屯151出租腹房：75惯000元忍×陵8％＝6恰000元甘181周转鞭房：保70听000元道×能8％＝5窃600元训201大配常套设施：医8000仁0元稼×叮8％＝6直400元水301商品技性土地；昏1250缎00元肉×许8％＝10嗓000元旋使根据上面计进算，就可编抛制有如图表挠5－10所俯示的开发间宇接费用分配衣表：头侵开护发间接费用穴分配表语货20就00年5月斗令单位：菜元伸开发项目编辜号名称铅直接成本手分生配开发间接偷费竹101商哗品房宵50橡000伏腰4000友脏102商剖品房竿120盆000循泉960誉0恰151出着租房篮75箱000禁援6000心铅181周牌转房凤70堆000门夕5600有夏201大鲜配套设施闸80始000负张6400机眠301商品扒性土地舱125铜000每允10000孩钢合计深灯5200骄00逗4睛1600啊剧根据开发间虎接费用分配员表，即可将唉各开发产品崇成本分配的逃开发间接费升记入各开发银产品成本核用算对象的帅“兼开发间接费如”揉成本项目，诱并将它记入袖“缺开发成本妥”吓各二级账户嗓的借方和煤“假开发间接费化用留”业账户的贷方花，作如下分增录入账：碌借：开发成执本降——此房屋开发成烂本25寨200句开发成本灭——充配套设施开吉发成本6古400榜开发成本陷——械商品性土地进开发成本固1000喊0然亲贷：开发稻间接费用汁4160糠0狭土地开发成块本的核算炉懒一、土地开距发支出划分眨和归集的原耍则源房地产开发医企业开发的谣土地，按其岗用途可将它雨分为如下两愈种：一种是燃为了转让、厘出租而开发狗的商品性土钻地（也叫商格品性建设场智地）；另一协种是为开发尸商品房、出国租房等房屋京而开发的自对用土地。前叼者是企业的婚最终开发产堤品，其费用脂支出单独构样成土地的开拾发成本；而盾后者则是企骤业的中间开亏发产品，其姑费用支出应鲜计入商品房基、出租房等县有关房屋开隙发成本。现键行会计制度计中设置的尤“棚开发成本援——晒土地开发成煤本叉”且科目，它的惜核算的内容塔，与企业发忘生的土地开陶发支出并不烦完全对口，沃原则上仅限杏于企业开发轰各种商品性钥土地所发生赌的支出。企艇业为开发商盯品房、出租谁房等房屋而坟开发的土地躲，其费用可堆分清负担对乞象的，应直赴接计入有关吗房屋开发成岸本，在潜“猪开发成本苍——陪房屋开发成应本村”用科目进行核岭算。如果企岸业开发的自谦用土地，分阵不清负担对熔象，应由两招个或两个以降上成本核算赢对象负担的哀，其费用可妥先通过荒“撒开发成本划——帜土地开发成店本悄”榨科目进行归遭集，待土地场开发完成投边入使用时，回再按一定的饱标准（如房曲屋占地面积笔或房屋建筑晶面积等）将湿其分配计入欧有关房屋开须发成本。如商果企业开发弃商品房、出陡租房使用的扫土地属于企烈业开发商品降性土地的一致部分，则应清将整块土地虫作为一个成偷本核算对象旋，在垂“森开发成本委——这土地开发成善本徒”医弄账户中归集宵其发生的全率部开发支出宽，计算其总恰成本和单位蕉成本，并于却土地开发完填成时，将成来本结转到词“困开发产品漠”插账户。待使定用土地时，约再将使用土棋地所应负担端的开发成本拖，从糕“列开发产品救”严账户转入吓“识开发成本杠——弊房屋开发成绒本发”壶涨户，计入夜商品房、出惑租房等房屋自的开发成本蓬。萝二、土地开餐发成本核算罢对象的确定插和成本项目职的设置甩（一）土地践开发成本核应算对象的确恼定箱为了既有利机于土地开发番支出的归集疼，又有利于是土地开发成沿本的结转，捕对需要单独于核算土地开拦发成本的开梅发项目，可征按下列原则挎确定土地开贸发成本的核溪算对象：绑1．对开发埋面积不大、命开发工期较牺短的土地，遥可以每一块彩独立的开发乔项目为成本卸核算对象；歌俱2．对开发算面积较大、时开发工期较呆长、分区域转开发的土地依，可以一定牧区域作为土亿地开发成本夫核算对象。罚鞋成本核算对溪象应在开工乓之前确定，楚一经确定就蓝不能随意改竟变，更不能魔相互混淆。娘余（二）土地吼开发成本项薯目的设置谎企业开发的控土地，因其腾设计要求不希同，开发的构层次、程度泊和内容都不联相同，有的凉只是进行场忙地的清理平昆整，如原有吗建筑物、障茧碍物的拆除共和土地的平必整；有的除姥了场地平整敌外，还要进怖行地下各种再管线的铺设医、地面道路恋的建设等。备因此，就各股个具体的土客地开发项目豆来说，它的惑开发支出内泼容是不完全寺相同的。企容业要根据所悔开发土地的辟具体情况和有会计制度规羊定的成本项览目，设置土亿地开发项目闭的成本项目甜。对于会计态制度规定的荡、企业没有舌发生支出内告容的成本项村目，如建筑容安装工程费杰，配套设施凶费，可不必匆设置。根据雄土地开发支象出的一般情盲况，企业对灾土地开发成科本的核算，煮可设置如下刘几个成本项喂目：（1）南土地征用及昂拆迁补偿费熔或土地批租放费；（2）豆前期工程费售；（3）基适础设施费；宰（4）开发千间接费。其际中土地征用类及拆迁补偿卷费是指按照围城市建设总步体规划进行摆土地开发所盆发生的土地隔征用费、耕宁地占用税、并劳动力安置纱费，及有关午地上、地下生物拆迁补偿惧费等。但对拘拆迁旧建筑熊物回收的残是值应估价入剑账并冲减有誉关成本。开椅发土地如通剥过批租方式稼取得的，应细列入批租地染价。前期工驾程费是指土唯地开发项目楼前期工程发著生的费用，结包括规划、巷设计费，项座目可行性研厚究费，水文牢、地质勘察拐、测绘费，泼场地平整费窄等。基础设糠施费是指土栽地开发过程评中发生的各脑种基础设施决费，包括道躺路、供水、南供电、供气观、排污、排甜洪、通讯等芦设施费用。伪开发间接费坑指应由商品般性土地开发墨成本负担的接开发间接费昌用。土地开影发项目如要题负担不能有择偿转让的配犁套设施费，汤还应设置狐“筒配套设施费洽”峡成本项目，掘用以核算应毯计入土地开结发成本的配肢套设施费。开倚三、土地开霜发成本的核轮算妥企业在土地烛开发过程中凯发生的各项责支出，除可坡将直接计入讽房屋开发成咬本的自用土助地开发支出日在朵“调开发成本卖——溉房屋开发成庙本饰”帮账户核算外快，其他土地收开发支出均痕应通过货“翻开发成本劫——光土地开发成弊本寿”裁账户进行核僻算。为了分匪清转让、出佛租用土地开刘发成本和不蝴能确定负担放对象自用土傍地开发成本见，对土地开堆发成本应按耽土地开发项题目的类别，茂分别设置守“究商品性土地绪开发成本拥”崖和兼“咽自用土地开箩发成本婆”捎两个二级账石户，并按成园本核算对象医和成本项目靠设置明细分秋类账。对发漏生的土地征净用及拆迁补橡偿费、前期芹工程费、基拢础设施费等料土地开发支哀出，可直接罚记入各土地吴开发成本明素细分类账，渔并记入奥“因开发成本谷——档商品性土地毅开发成本牵”描、前“传开发成本花——环自用土地开兔发成本冲”委账户的借方辰和填“沟银行存款挪”稍、尊“蜘应付账款联——诱应付工程款叫”候等账户的贷烛方。发生的仅开发间接费恋用，应先在鹊“态开发间接费疮用布”甜账户进行核鼠算，于月份也终了再按一袋定标准，分葡配计入有关日开发成本核刃算对象。应辞由商品性土龙地开发成本伐负担的开发庸间接费，应什记入专“女开发成本晓——肚商品性土地橡开发成本盾”禁账户的借方寸和规“床开发间接费狸用滋”碑账户的贷方父。亏现举例说明用土地开发成吉本的核算如呢下；给如某房地产偷开发企业在镜某月份内，铃共发生了下逃列有关土地糕开发支出：丑若301炭盾351覆商品性土地结自贫用土地妈支付征地拆沃迁费78污000元庭720什00元兄支付承包设井计单位前期当工程款2惑0000凑元18畏000元嘱应付承包施竿工单位基础盈设施款2腿5000指元18揪000元孙分配开发间疼接费10我000元狼禁合计雁133鼠000元枯1080杜00元陡则在用银行冤存款支付征礼地拆迁费时徒，应作：厚借；开发成疏本饭——析商品性土地桨开发成本处7800聚0蔑开发成本贡——凯自用土地开拳发成本7件2000懒愧贷；银行存录款150靠000前用银行存款乞支付设计单丈位前期工程善款时，应作洁：尿借：开发成幻本毯——晶商品性土地颗开发成本过2000聋0顾开发成本纠——舰自用土地开搏发成本1画8000俭达贷：银行存蹈款38议000邀将应付施工比企业基础设崭施工程款入借账时，应作讯：耍借：开发成顺本拢——燃商品性土地迎开发成本牺2500是0专开发成本宵——兰自用土地开晶发成本1茂8000樱棵贷；应付账殃款室——甜应付工程款额430址00冬分配应记入粒商品性土地赏开发成本的循开发间接费咬用时，应作仿：评借：开发成坏本录——虚商品性土地春开发成本瑞1000者0疤贷：开发间芹接费用1陡0000邀帝同时应将各尺项土地开发亿支出分别记退入商品性土游地开发成本素、自用土地适开发成本明筝细分类账。益粮四、已完土赶地开发成本查的结转焦已完土涉地开发成本科的结转，应输根据已完成魄开发土地的岁用途，采用捕不同的成本屈结转方法。也挽为转让认、出租而开礼发的商品性垂土地，在开双发完成并经鼓验收后，应亩将其实际成衫本自踏“寇开发成本剖——孝商品性土地盗开发成本稀”端账户的贷方择转入抓“默开发产品脚——扑土地革”穗账户的借方哑。假如上述授开发企业商智品性土地经株开发完成并墙验收，加上听以前月份开友发支出共1兼0020耀00元，应键作如下分录染入账：锄借：开发产愿品便——辣土地10出0200匙0缠贷：开发成乐本揉——甜商品性土地冒开发成本包1002即000棍为本企业房席屋开发用的父土地，应于匀开发完成把维土地投入使旅用时，将土辱地开发的实例际成本结转稍计入有关房舒屋的开发成臣本，结转计舞入房屋开发习成本的土地波开发支出，救可采用分项欠平行结转法券或归类集中禽结转法。分俩项平行结转堵法是指将土收地开发支出狂的各项费用震按成本项目斤分别平行转坡入有关房屋那开发成本的苍对应成本项吧目。归类集械中结转法是喇指将土地开倦发支出归类鹿合并为修“顽土地征用及悄拆迁补偿费鼠或批租地价凡”嗽和缘“仓基础设施费浪”零两个费用项逃目，然后转佣入有关房屋崇开发成本的高“闻土地征用及灵拆迁补偿费思或批租地价赏”踏和婆“泼基础设施费房”热成本项目。赴凡与土地征施用及拆迁补户偿费或批租醒地价有关的秤费用，均转菜入有关房屋园开发成本的步“表土地征用及号拆迁补偿费窗或批租地价绕”宫项目；对其唯他土地开发色支出，包括裙前期工程费畅、基础设施捕费等，瞧则合并转入蜓有关房屋开圆发成本的捐“诵基础设施费足”宅项目。经结箱转的自用土疤地开发支出犬，应将它自除“篮开发成本恳——求自用土地开纳发成本课”纯账户的贷方拨转入本“苍开发成本鸟——件房屋开发成耳本绢”需账户的借方个。蝶假如上述开蒜发企业自用嫁土地在开发停完成后，加久上以前月份库开发车出英5400麻00元共贡6480哈00元。这深块土地用于镰建造15谅1出租房和互181周转数房，其中贴151出租蚕房用地15敬00平方米名，181幸周转房用、丙地1200妻平方米，则砖单方自用土浓地开发成本拼为240央元（648浇000元／康1500+仪1200）称，应结转1堂51出租房挽开发成本的狠土地开发支厚出为360借000元菜（240元卧×临1500）橡，结转1盯81周转房桶开发成本的御土地开发支绪出为28忙8000钩元（240抹元灌×系1200）驻，在总分类校核算上应作容如下分录入者账：科借：开发成仓本倡——泳房屋开发成沈本648尘000怜贷：开发成脚本醋——睛自用土地开暮发成本6渔4800聋0随如果自用土量地开发完成考后，还不能谜确定房屋和沟配套设施等阵项目的用地蹦，则应先将庭其成本结转伐“款开发产品手——疑自用土地昏”贿账户的借方脑，于自用土脚地投入使用布时，再从帐“炒开发产品忠——净自用土地抛”尊账户的贷方疤将其开发成最本转入桥“喇开发成本摇——誉房屋开发成危本扑”季等账户的借情方。坏配套设施开篇发成本的核藏算(一）幅允一、配套设乌施的种类及焦其支出归集慨的原则行房地产开发董企业开发的脊配套设施，冒可以分为如膨下两类：一蔑类是开发小遇区内开发不溜能有偿转让勤的公共配套零设施，如水绩塔、锅炉房米、居委会、岔派出所、消真防、幼托、卫自行车棚等袄；另一类是莲能有偿转让碧的城市规划豆中规定的大仆配套设施项挠目，包括：凭（1）开发柴小区内营业厚性公共配套冈设施，如商净店、银行、升邮局等；（识2）开发小晓区内非营业楼性配套设施肤，如中小学亡、文化站、忌医院等；（范3）开发项奥目外为居民云服务的给排寺水、供电、拍供气的增容吐增压、交通窝道路等。这适类配套设施识，如果没有匠投资来源，涛不能有偿转育让，也将它获归入第一类揭中，计入房斩屋开发成本版。角按照现行财察务制度规定史，城市建设狐规划中的大胃型配套设施波项目，不得压计入商品房税成本。因为戒这些大配套街设施，国家就有这方面的骆投资，或是肃政府投资，地或国家拨款信给有关部门袭再由有关部小门出资。但度在实际执行钉过程中，由幼于城市基础玉设施的投资医体制，无法山保证与城市换建设综合开添发协调一致两，作为城市峰基础设施的草投资者，往塘往在客观上续拿不出资金火来，有些能漂拿的也只是祖其中很少的佳一部分。因纱此，开发企北业也只得将研一些不能有宇偿转让的大终配套设施发然生的支出也墙计入开发产脏品成本。紫为了正确核顽算和反映企鲜业开发建设揪中各种配套予设施所发生减的支出，并剪准确地计算驳房屋开发成态本和各种大介配套设施的句开发成本，答对配套设施脾支出的归集效，可分为如源下三种：膝1．对能分功清并直接计秒入某个成本虎核算对象的绩第一类配套寻设施支出，押可直接计入反有关房屋等除开发成本，束并在尼“鞠开发成本槽——关房屋开发成恐本绿”问账户中归集模其发生的支捏出；岭2．对不能拖直接计入有进关房屋开发络成本的第一窜类配套设施卧支出，应先旷在应“月开发成本搭——尊配套设施开域发成本傲”竹账户进行归浮集，于开发撇完成后再按晨一定标准分组配计入有关蚂房屋等开发向成本；常3．对能有载偿转让的第所二类大配套激设施支出，台应在支“三开发成本袄——恭配套设施开银发成本浪”蕉账户进行归丘集。角由上可知，江在配套设施态开发成本中丢核算的配套肝设施支出，刮只包括不能录直接计入有议关房屋等成删本核算对象扰的第一类配毕套设施支出驴和第二类大卷配套设施支熟出。朵二、配套设光施开发成本防核算对象的旺确定和成本辨项目的设置蜓药一般说来，静对能有偿转四让的大配套录设施项目，卸应以各配套州设施项目作仗为成本核算魔对象，借以废正确计算各医该设施的开椒发成本。对绸这些配套设公施的开发成她本应设置如犹下六个成本备项目：（1垂）土地征用泉及拆迁补偿捧费或批租地售价；（2）熊前期工程费扰；（3）基歉础设施费；到（4）建筑盛安装工程费犬；（5）配谣套设施费；武（6）开发妻间接费。其孙中配套设施荐费项目用以袭核算分配的聋其他配套设朴施费。因为浴要使这些设贩施投入运转地，有的也需偶要其他配套鲁设施为其提攻供服务，所跪以理应分配眯为其服务盐的有关设施剥的开发成本灾。个对不能有偿完转让、不能辽直接计入各呢成本核算对米象的各项公戴共配套设施善，如果工程鞠规模较大，远可以各该配葱套设施作为充成本核算对百象。如果工迷程规模不大驾、与其他项它目建设地点加较近、开竣欢工时间相差决不多、并由速同一施工单依位施工的，泼也可考虑将即它们合并作廊为一个成本香核算对象，肯于工程完工适算出开发总浮成本后，按廊照各该项目扰的预算成本士或计划成本傅的比例，算果出各配套设节施的开发成后本，再按一烦定标准，将端各配套设施丽开发成本分挂配记入有关历房屋等开发辣成本。至于议这些配套设匆施的开发成呆本，在核算环时一般可仅除设置如下四抢个成本项目喊：（1）土议地征用及拆风迁补偿费或烟批租地价；蛋（2）前期太工程费；（你3）基础设床施费；（4举）建筑安装悄工程费。由把于这些配套斩设施的支出蛙需由房屋等找开发成本负歌担，为简化漆核算手续，申对这些配套荣设施，可不斥再分配其他痒配套设施支些出。它本身抵应负担的开津发间接费用乔，也可直接绵分配计入有黎关房屋开发进成本。因此骗，对这些配浮套设施，在橡核算时也就蝶可不必设置镇配套设施费窝和开发间接屿费两个成本眼项目。缠三、配套设进施开发成本侦的核算病企业发生的印各项配套设灵施支出，应身在阶“托开发成本返——坊配套设施开赠发成本雄”难账户进行核挥算，并按成额本核算对象堵和成本项目合进行明细分牛类核算。对怀发生的土地括征用及拆迁舍补偿费或批燥租地价、前鸡期工程费、展基础设施费障、建筑安装苍工程费等支掌出，可直接见记入各配套旨设施开发成漆本明细分类唐账的相应成抛本项目，并羡记入巩“束开发成本缎——垄配套设施开麻发成本接”趟账户的借方晋和孔“雷银行存款妙”药、规“型应付账款敢——扰应付工掀程款晌”现等账户的贷袄方。对能有居偿转让大配室套设施分配述的其他配套相设施支出，薄应记入各大浇配套设施开浙发成本明细铃分类账的允“拴配套设施费肥”扭项目，并记安入爬“殃开发成本罚——暑配套设施开趟发成本煤——陈XX俭”激账户的借方饰和概“薄开发成本止——程配套设施开鲜发成本炮——寒XX乌”展账户的贷方视。对能有偿围转让大配套长设施分配的挪开发间接费雁用，应记入罩各配套设施被开发成本明泰细分类账的烦“涨开发间接费死”理项目，并记置入籍“棉开发成本沸——运配套设施开躺发成本争”庸账户的借方免和康“雅开发间接费研用糟”耳账户的贷方板。殿对配套设施乒与房屋等开版发产品不同阳步开发，或垮房屋等开发敬完成等待出污售或出租，乌而配套设施查尚未全部完住成的，经批诉准后可接配赢套设施的预瞎算成本或计结划成本，预摸提配套设施叛费，将它记饼入房屋等开书发成本明细库分类账的疗“蜻配套设施费敬”铃项目，并记间入迅“订开发成本宴——懒房屋开发成陆本另”假等账户的借谁方和奇“乒预提费用伟”沃账户的贷方尸。因为一个厅开发小区的惨开发，时间晌较长，有的这需要几年，驼开发企业在板开发进度辩安排上，有碌时先建房屋耍，后建配套践设施。这样穷，往往是房矩屋已经建成光而有的配套筑设施可能尚宝未完成，或嘴者是商品房省已经销售，歇而幼托。消茧防设施等尚摧未完工的情籍况。这种房债屋开发与配矮套设施建设喇的时间差，吼使得那些已脂具备使用条柱件并已出售侍的房屋应负畅担的配套设观施费，无法监接配套设施奏的实际开发看成本进行结贸转和分配，基只能以未完顶成配套设施干的预算成本贸或计划成本垒为基数，计轧算出已出售拢房屋应负担吉的数额，用拜预提方式记维入出售房屋结等的开发成冈本。开发产佳品预提的配吹套设施费的赖计算，一般妨可按以下公茧式进行：鸡某项开衔发产品预提辞的配套设施掠费＝该项开寇发产品预算栋成本（或计灯划成本）举×滔配套设施费池预提率犬配套设化施费预提率掏＝该配套设舱施的预算成泪本（或计划巩成本）歇÷罩应负担该配斑套设施费各棍开发产品的添预算成本（辉或计划成本种）合计横×串100%饰式中应负担拜配套设施费旋的开发产品喝一般应包括尖开发房屋、露能有偿转让刮在开发小区路内开发的大叠配套设施。降乘配套设施开铲发成本的核猎算（二）免饥如某开发小要区内幼托设狠施开发成本胜应由101莲、102商辞品房，15规1出租房，跪181周转昼房和201乒大配套设施保商店负担。坝由于幼托设统施在商品房捉等完工出售渐、出租时尚原未完工，为酿了及时结转炮完工的商品啄房等成本，券应先将幼托丰设施配套设蝇施费预提计专入商品房等抖的开发成本蚕。假定各项猫开发产品和犬幼托设施的纽预算成本如感下：年101商品可房100亡0000姿元彼102商品稀房900亿000元荣大151出租循房800丝000元粮良181周转潜房800搞000元霜累201大配循套设施液——曲商店50锯0000称元跟251幼托故设施32走0000饺元则软幼托设施配丰套设施费预珠提率＝32年0000验÷匆（1000调000+9设00000辣+8000档00+80耍0000+的50000高0）服×皇100%＝释32000耗0崖÷巴40000回00吐×躁100%＝糠8%笼各项开发产钓品预提幼托途设施的配套摩设施费为：辱筋101商品乡房：100壶0000袭元勤×俭8％＝80筐000元序伙102商品挠房：900永000元办×渔8％＝72求000元耕152出租衬房：800辰000元悦×莫8％＝64味000元局182周转浓房；800衬000元片×爱8％＝64筑000元勒201大配室套设施编——奇商店：50驻0000灯元架×烘8％＝40额000元纹插按预提率计袍算各项开发卷产品的配套铲设施费时，栽其与实际支午出数的差额锹，应在配套靠设施完工时刑，按预提数统的比例，调躲整增加或减绣少有关开发敬产品的成本遥。赌现举例说明戒配套设施开猜发成本的核豪算如下：把如某房地产栋开发企业根舰据建设规划蜂要求，在开陆发小区内负撇责建设一间配商店和一座额水塔、一所所幼托。上述母设施均发包冤给施工企业营施工，其中于商店建成后烂，有偿转让骄给商业部门锡。水塔和幼萝托的开发支袍出按规定计躬入有关开发套产品的成本搭。水塔与商爱品房等同步骄开发，幼托捧与商品房等舟不同步开发乌，其支出经彻批准采用预净提办法。上拖述各配套设电施共发生了煮下列有关支浴出（单位：誉元）：酿201傻251播25突2疗商店柳水塔锐幼托霉（元）狱（元）躬（元）朝支付征地拆寺迁费50赌000泥5000岭500冷00运支付承包设幅计单位前期理工程款3合0000匀200目0030露000怀应付承包施惜工企业基础国设施工程款剩500虎0030雀000浴5000瞧0辞应付承包施惜工企业建筑盗安装工程款粉200扭0002炒4500汇0190忆000看分配水塔设叠施配套设施序费35居000谎分配开发间服接费55断000臣预提幼托设点施配套设施行费40薯000沈则用银行存捐款支付征地跑拆迁费时，阿应作：讨借；开发成它本皂——粱配套设施开商发成本1粒0500神0绿贷：银行存希款105竖000莫用银行存款千支付设计单作位前期工程把款时，应作朗：搁借：开发成像本脂——阳配套设施开别发成本8反0000昨监贷：银行存览款80驴000垫将应付施工却企业基础设刺施工程款和州建筑安装工减程款入账时滔，应作：滑借：开发成璃本哪——蒜配套设施开傲发成本7响6500选0脸贷：应付账资款税—表一应付工程葛款765炭000攀分配应记入哥商店配套设僵施开发成本重的水塔设施伪支出时，应占作；阻借：开发成坐本姐——揉配套设施开郑发成本撕——晕商店凤3500另0淋贷：开发成危本拣——化配套设施开机发成本嗽——侧水塔35败000提分配应记入抚商店配套设蚕施开发成本乐的开发间接刚费用时，应指作：泄借：开发成绍本饱——样配套设施开压发成本北——纽商店55该000划贷：开发间转接费用5晒5000喜计预提应由商由店配套设施怪开发成本负恒担的幼托设腹施支出时，变应作：注