物业管理费测算与物业增收途径

物业管理费测算与物业增收途径第一页，共42页。物业管理费测算及物业增收途径第二页，共42页。物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理企业增收途径与办法第三页，共42页。合同的约定物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润（8%）法律的规定中华人民共和国价格法建设部关于《物业服务收费管理办法》第四页，共42页。政府指导价在合同中约定普通住宅基础价上下浮动20%市场调节价在合同中约定高档物业与业主协商确定适合市场发育成熟适合适合第五页，共42页。项目方式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等第六页，共42页。固定资产折旧费行政/办公费公共秩序维护费业主同意的其他费用绿化费保洁费公共设备运行及维保费人员工资、福利物业服务费成本（服务费支出）第七页，共42页。严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。第八页，共42页。区别对待的原则

区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。第九页，共42页。

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）

注：V：公共性服务收费标准（元／月·

m2）Vi：各分项费用收费标准（元／月·

m2）；i：分项项数;

∑:表示对各分项费用算数求和第十页，共42页。管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1

V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）

注：Fl：基本工资（元／月）F2：按规定提取的福利费（元/月）F3：加班费（元／月）F4：服装费（元/月）S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算（居住性物业）

第十一页，共42页。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·

m2）成本法：注：Fl：公共照明系统运行费F2：电梯运行费F3：给排水系统运行费F4：通风系统运行费F5：智能化系统运行费F7：土建维修费

F6：配供电系统设备维修费

六、物业服务费的测算（居住性物业）

第十二页，共42页。

F1--公共照明系统运行费：①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电

Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等；Tn：每日开启时间（小时）；30：每月测算的天数；P电：电费单价（元／度）；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。第十三页，共42页。F2--电梯运行费：①电费=N×W×24×a×30×P电（元／月），N:电梯台数；W:电梯功率；a:为电梯运行系数，②维保费（元/月）③零配件费（元/月）年检费（元／年）。六、物业服务费的测算（居住性物业）

第十四页，共42页。F3给排水系统运行费：生活给水泵电费=W×24×a×30×P电（元／月）维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。消防泵电费（略），维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）电费=W×24×a×30×P电（元／月）维保费（元／月）：年维修及备件费六、物业服务费的测算（居住性物业）

第十五页，共42页。F4—通风系统运行费电费同上维修费：年维修及备件费F5—智能化系统运行费电费=W×24×30×P电（元／月）维保费：估算值六、物业服务费的测算（居住性物业）

第十六页，共42页。F6—配供电系统设备维修费包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F7—土建维修费（元／月）第十七页，共42页。简单测算法：

V2=---------------------×40%÷总建筑面积建筑成本m2×15%25年×12月/年第十八页，共42页。物业管理区域清洁卫生费用V3

V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6）（元／月·

m2）

注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年）F2：服装费，劳保用品费（元/年）F3：卫生防疫消杀费（元/年）F4：化粪池清理费（元／年）F5：垃圾清运费（元／年）F6：清洁环卫所需其它费用（元/年）F7：清洁用水费（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）第十九页，共42页。物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：绿化工具费（元／年）F2：劳保用品费（元／年）F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年）F4：绿化用水费（元／年）F5：杂草清运费（元/年）F6：园林景观再造费（元／年）F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十页，共42页。物业管理公共区域秩序维护费用V5

V5=∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年），F2：公共秩序维护设备维修费（元／年）F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年）F4：公共秩序维护联建费（元/年）F5：110报警联网、对讲机占频费等F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十一页，共42页。办公费用V6

V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）其中：F1：交通、通讯费用（元／月）F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）F3：车辆使用费、差旅费（元/月）F4：节日装饰费（元/月）F5：公共关系费及社区文化费（元／月）F6：办公水电暖费（元／月）F7：书报费（元／月）六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十二页，共42页。物业管理企业固定资产折旧费V7V7=∑Fi／S/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）注：F1——交通工具（汽车、摩托车、自行车等）F2——通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等）F3——办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等）F4——工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等）※这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十三页，共42页。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8

V8=（投保金额×

保险费率）／保险受惠物业的总面积建议：投保财产一切险及公众责任险经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的5％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十四页，共42页。利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定

管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法

管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十五页，共42页。（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定

利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即

管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率

※

物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十六页，共42页。法定税费V12

按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。

※依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。六、物业服务费的测算（居住性物业）第二十七页，共42页。物业租金×酬金比率按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。六、物业服务费的测算（收益性物业）第二十八页，共42页。:包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住房公积金、大病基金等国家规定的缴费比例:按工资总额的2%计算:按工资总额的2.5%计算社会保险工会经费教育经费单位个人基本养老19%8%基本医疗8%+482%+48工伤0.5%0%失业2%1%生育0.6%0%第二十九页，共42页。

公共卫生间的清洁费用：

1、水费

2、洗手液

3、护手霜

4、大盘纸（毛巾）

5、卫生纸

6、清洁剂

7、除味剂等第三十页，共42页。增收的办法:自行经营借助社会力量开展增收项目的依据：业主/使用人不断增长的个性化需求物业已具备的硬件条件第三十一页，共42页。增收的途径

入住及二装阶段的需求装修需求装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等装饰及功能需求：家电、家俱、花卉装修协助：介绍装修公司、装修监理、空气监测入住需求：保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁/递送第三十二页，共42页。居住需求生活需求：衣、食、住、行商务需求：复印、打字/表格、传真、售卡、文具代售、快速打印金融投资：资产管理、代理租售、旧物交换安全需求：代办保险（家财、车辆保险、车位险）第三十三页，共42页。个性化需求：老年：健康养生/书画/演唱讲座、陪聊、定期物品采购、代交费、中年：学生课堂、活动营、代请看护/家教青年：婴幼儿教育、定期家居打理、DIY女士：形象设计、美容/美发讲座第三十四页，共42页。精神需求：休闲、健身、娱乐、代递送礼品代收代缴：有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费公共区域广告发布：电梯轿厢、宣传栏、户外广告第三十五页，共42页。其他收入车场/库：车位费、充气服务、电瓶充电公建租赁费：餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮