一期可行性贷款

中房集团（成都）尺度地产营销“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告2005年5月第-PAGE46-页共46页“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告忆中房集团（雷成都）尺度学地产营销有促限公司利2005年霜5月目录胀一、项目总梁说明鼠询蓝昂菠-粪启糟-3三二、项目概父况宝硬暑豆辨吐榨岸--5脂三、投资环祸境研究疯麦置笋警--锦蹄授11厉四、市场研凑究尚架闯病材略正贿1球5杀五、项目地构理环境和附椅近地区竞争脱性发展项目双眠政17泽六、规划方弓案及建设条盐件藏勺荡爹晨疫--21谜七、投资估距算及资金筹式措压滥涝蚁业溉--22奉八、项目评劝估基础数据杜的预测和选乘定监婆帮瑞--28露九、项目经升济效益评价室湖役惩侨助鼻28品十、风险分纳析杂叶暗蚁垄劫--折死甲31致却工匀狗十一、可行店性研究的结他论嗽该滚豪薄旺--32尺十二、附件梯部分起破离披熔一、项目总呆说明杨“期文殊院桨”热一期建设毯项目规划用元地面积约合滤112.9温8亩。规划钱总建筑面积蝴为业86352倘.34疲平方米，其滔中地上商业良部分总建筑残面积为51新352.3瘦4平方米，逮公共配套设杏施建筑面积污2000平宿方米，地下近建筑面积3供.3万平方剃米。其余C君3、C5、喜C7、三宗优地约合34咱.84亩，矛用于拍卖。申一期详细规滔划用地指标秤如下表：厦项目用地德用地面积江容积率捐地上面积姓地下面积遍B3础8970虹0.95抬8521.墓5轻33000趣B4-1为7460域0.8涌5968静B4-2乖6255蜡0.95点5942.尼25筹B6虏15822变.3革1.12侧17720字.976扩B9破6500戚1.06恼6890款C6挡7089.壮45灭0.89咳6309.记6105绝C3款9474荣6馆C5志8084阳3吊C7溪5667.莫6侵7.3选一期总用地系面积合计沙112.9杏85亩胃拍卖土地面慢积合计弓34.83慨9亩变地上建筑部涂分面积合计商51352敌.3365为一期平均容乳积率霸0.961做7龟（一）背投资可行性漆研究依据冻中房集团（场成都）尺度渔地产营销有变限公司对改“砌文殊院驰”剖项目一期进就行项目可行昼性研究评估愈工作，并提恩交投资可行份性研究报告等用于项目银睡行贷款，其岭主要研究依芳据如下：禽1、《中华翻人民共和国译房地产管理厕法》；但2、《中华烘人民共和国勉土地管理法老》；族3、《中华霉人民共和国卸城市规划法深》；吵4、《成都庭市城市总体缸规划》；品5、《房地殊产开发项目剃经济评价方眼法》、《房炭地产估价规斑范》；协6、成都市前有关房地产猜开发、销售水的法规政策望；星7、二效○○○腰年《四川省保建筑工程计胞价定额》、曾《全国统一宝安装工程预假算额四川省帮估价表》及颂相应的取费艘标准；学8、国家及娃地方关于营块业税、土地塌增值税、所它得税和税收挥管理条例；等9、委托方精提供的相关边资料：走1职0、成都市牌2001爽年至踩200巩4年《统计构年鉴》；峰1喇1、其他相洒关资料。扁（二）鞭投资可行性社研究假设前身提和限制条低件翁1、本项目臂土地使用权严能合法取得老；且以本报石告设定的价艺格取得为本腊报告的假设乡前提；管2、本报告和设定的使用预用途（商业眠）能够最终水通过规划部怀门的认可批铃准；窝3、政府对敞周边商业服犁务设施、基赏础配套设施颗有整体规划抵；坛4、本项目欣建筑设计功灿能完善、布虚局合理，配篮套设施完善债、适度，能脖引导足够客谨流量并能满竟足消费者需恳求；猫5、本项目纤地质状况较纱好，工程建边设能按计划肉顺利进行；雾6、本项目份单位工程竣恒工验收符合付国家相关验辜收标准，项泻目综合验收轮能顺利通过重政府规划部轰门和其他相株关职能部门策的验收，项仆目能及时交昏付使用;叨7、政府的轮相关政策、匙房地产市场防、经济环境恶保持良好的省发展趋势，或没有较大波冶动；吼8、委托方叙提供的资料垄合法、真实寺可靠。帅（三）克项目投资可码行性研究结沈论罚1.市场分稠析结论丑根据对英“鸡文殊院梢”岔建设项目的旅综合分析得携知：该项目峰的开发建设暮具有文化内起涵、区位、粗规模、品牌毛等优势。旅才游产业作为湖四川的支柱答产业之一，帅近年来得到症了快速、健扩康、持续的坡发展，为本拆项目奠定了妻较好的市场挣基础。从市臣场的角度来凝开，该项目错开发的产品遮符合市场需阵求，项目开似发建设可行垂。险通过对该区纵域内房地产维市场状况以载及房地产市奉场发展变化枪的趋势，结论合本项目的画具体情况（枯包括实物形珍态、档次等妹）。在充分略考虑影响项耀目价格的若隐干因素和未厅来变动趋势畅的前提下，寄利用房地产草价格评估中怎的市场比较柿法、收益法轮、长期趋势弱法等评估方壤法原理，对伞开发完成后啊的该项目各煎类房屋的平苹均销售单价丝进行了预测刚。践商业用房：展17000汗元/㎡（平请均价格）止汽车停车位芬：爆2800红元/㎡（按尽市场价格出股售或经营）储2.财务评叠价结论饶通过对该项沾目的主要财寻务指标的分禾析预测，本积项目在整个培运作期内，识销售收入将倚达到11.疯44亿元（娘包括商业用堤房均价销售绸100%，释车库市场价价格销售30贩%，土地拍消卖）；产生街净利润(税条后利润)掏0.933扛5掠亿元；上交泊销售税金及日附加桂0.544警1算亿元、所得稍税蚊0.532意9亿错元，共计上霞交税金1.删077亿元愁。童成本利润率吵：10.1仰6%，投资刑利润率11员.90%，耽销售利润率涂8.16%延。奸综上所述，鱼项目在市场课和财务上是响可行的。粱二、项目概雅况马“能文殊院扩”续项目位于扁人民中路旁葬的成都市文莲殊院历史保惧护片区，作历为成都现代龙旅游休闲中评心RBD的茶重要组成部买分，与传统廉城市商务中爹心CBD相服融合。依托群省级重点文奉物保护单位地——妙文殊院核心亩保护区5.咏73公顷，纸形成东至北律大街、草市考街，南至白万家塘街、通叹顺桥街，西喊至人民中路殃，北至大安参西路规模的妙协调区，成潮为宗教和民长俗文化的保百护区，总规俭划用地面积霸为26.5阅3公顷，将工打造成为城亩市旅游休闲贪的顶级消费棕商圈。衰“径文殊院鸣”树一期建设纱项目规划用扮地面积约合笛112.9闹8亩。规划杠总建筑面积陷为哥86352鲜.34峰平方米，其供中地上商业秃部分总建筑句面积为51僻352.3但4平方米，虽公共配套设舱施建筑面积参2000平傻方米，地下简建筑面积3神.3万平方胃米。其余C妹3、C5、氧C7、三宗脸地约合34悔.84亩，劲用于拍卖。敏一期详细规秀划用地指标炭如下表：葱项目用地押用地面积耕容积率完地上面积俊地下面积磨B3捎8970负0.95唤8521.垄5临33000往B4-1围7460掘0.8吨5968裁B4-2诵6255探0.95逢5942.处25固B6眠15822治.3没1.12妹17720松.976建B9笼6500睛1.06猴6890金C6义7089.刻45块0.89子6309.痛6诚105牺C3蠢9474诊6愿C5孔8084漏3析C7树5667.山6揭7.3吊一期总用地熟面积合计宇112.9慨85亩瞎拍卖土地面梳积合计唐34.83叫9亩您地上建筑部制分面积合计震51352饭.3365柔一期平均容卡积率改0.961摇7赏项目所处区事域因素分析也1.宵青羊区区域足位置、经济上特征、经济油发展趋势分氏析编青羊区为成蝴都市中心区肆，全区面积组67平方公曾里，辖14禾个街道办事帐处、乡人民剑政府，常住州人口约46子万人。区内幼高等院校、狗科研院所云夕集，职业教兵育、基础教卡育水平较高仅，会计师事冤务所、律师姨事务所、人怪才交流中心阿等中介机构碌齐全。中国诸第一个华侨获经济技术开度发区--成鸟都华侨经济扬技术开发区晒落户我区。汗2000年沿，全区实现殿国内生产总领值114.轻86亿元。辫青羊区还是膊成都市重要凯的商品集散径地，专业一还条街众多，箩尤以电讯一苹条街最为著狠名。以金融检机构集中、置大商厦、大雅宾馆云集为丝特征的骡马夏市金融、商喘贸圈为投资父者提供巨大彻的商业机会掩。全区20红00年社会夹商品零售总具额达到77较亿元。袖区内有四川课省人民医院良、成都中医狮院大学附属遮医院、成都粱市第三人民您医院及杜甫唱草堂、青羊轮宫、文殊院般等名胜古迹烛。枯青羊区地处牙成都中心城葛区，是规划蹈中的成都中叔央商务区的系核心区，人鞋流、物流量角大、交通发答达、信息通射畅。招2.条青羊区区域该交通状况地青羊区区东巷西向的新华诊大道、羊市宋街西沿线、辽蜀都大道、帖西大街、江稿汉路和南北秋向的人民北殖路、人民中猜路、顺城街撕、解放路、蒙太升路、同尤仁路、长顺钟街、东城根乌街、青羊大套道及一环路价、二环路、裳三环路将区警域内连接成缸方便的城市列道路网络。些区间道路与严干线道路纵洞横交错、四满通八达、公样共汽车线路饰网络覆盖，像站点交汇地递段将聚集消斧费人流，是歼开发商业物锡业的理想地私段。杆3.捉城市基础建开设改善笛成都市旧城披改造已经进臣入实施阶段滔。城东近年悔来通过对东睁大街、顺江独路、龙舟路恰、成龙路、谎老成渝路等铃道路的改造罩与建设，区羽域内的基础禽实施明显改执善，成都市血以一、二环酿路间的房地宝产开发逐渐支接近尾声，塘二环路以内钞的地块已经投成为成都市坡房地产开发瞒的绝版地块烈。这些区域齐内的土地以债及开发后形雪成的物业将轮具有极高商丸业和保值、静增值价值。裳4.趁项目所在区迫域政策环境爹旧城古迹和灵历史建筑最训能体现出一芳个城市的地撞域文化，成嫂都市政府以牺“墨政府主导，岂市场化经营猪”究方针，拟定弱相关政策及顷系列优惠措的施，积极鼓裤励和支持投掩资商参与成赤都市旧城改秃造和房地产辫开发建设。类针对文殊院护片区旧城改储造项目政府箱将给予更加初优惠政策，旗为保障项目偶顺利实施，裤特成立项目乘专家组指导拿和监督历史厘文化保护片况区的商业运蝶作。重视文壤化保护与可慌持续发展，哄“舌保护臭”菊有双重意义街，对于建筑炼的保护，并它不简单是对物建筑的保护凝，而应该是肌对保护片区制内建筑文化比和精神的浓伙缩和保护，份只有这样才摧有可能实现管政府打造都案市名片的战趣略目标。对温于人文的保柴护，其主要谱目的是实现包对民风、民荡俗的全面挖猫掘和再现。纸中房集团成赛都开发总公昨司在成功开统发了蜀风花举园之后秉承莲政府的意图曲和战略目标任，以二十年违的开发经验术和超前的开乐发理念，担拾当起完成大坦型的片区从尾拆迁、市政尾配套设施建妇设、城市文课化价值的发跳掘与保护等鸭一系列任务汉。糠目前，该项疫目所处区域坑无论从现实挽的宏观政策滩、发展状况尺、经济特征突、发展趋势舍、交通状况卫还是从城市速规划、城市奴建设、人文算环境等方面幼都处于一个许生活、消费宰和服务活动忙将日益成熟晚的时期。居搜住、商业物蹲业面临一个于大好的发展祥机会。该区纺域是开发高垦档居住物业袜较为理想的拘地段，投资看商业物业前乐景较好。贪5.驱项目所在区巨域的文化环筑境舟（1）、宗宿教文化锡佛教传入中迫国后，经过棚初传、开拓王、传播等阶融段，逐渐与述我国的传统池文化相溶合苏，逐步形成毫了中国佛教吴文化。成都渗佛教文化经机历了东晋南点北朝、隋唐滨时期、宋元烧明清时期、盾中华民国及宵以后四个时娘演变和发展王，现在成都霉地区开放的朋寺庙有58培座。禅宗是慰中国佛教史鼓上的大宗派拆，也是中国历佛教独有的拾宗派。成都深唯禅宗独霸根,成都的文毛殊院在宗教堤界有较高的结地位，古有柳“赠上有文殊、妹宝光，下有浩金山、高明区”潮禅宗四大丛祝林之说，文键殊院通过周“弱五化垃”层改造后，将留发展成为催“刑文化型、园抚林式、多元冻化功能的国称际寺院洁”螺。启1400年泡古寺文殊院均文殊院坐北锐朝南，建筑栗面积116霉00平方米脂。天王殿、锐三大士殿、泼大雄殿、说技法堂、藏经积楼庄严肃穆遍，古朴宏敞堪，为典型的芝清代建筑。胁寺院始建于愁隋唐（公元公605年）划，以康熙年学间最为兴盛挪，康熙帝御联笔忍“渣空林商”唱二字，钦赐伴“中敕赐空林家”慰御印一方，剥康熙帝墨迹江至今仍存院菊内。院内3量00余尊佛艘像，观音大粱士像为青铜昆铸造，可称版雕塑精品。伯护法神韦驮铜像，为清道立光九年（1趴829年）惨第七代方丈慧本圆用青铜令翻砂而成，摘工艺精细，懂童颜神态，耕体现了征“夺童子相貌，刑将军威仪趴”兆的风度。还柄有一尊列为怕“悦空林八观之膨一铺”套的缅甸玉佛世，是院僧性改鳞和尚于民订国11年（它1922年结）历尽艰辛昌，步行募化妖到缅甸请回送的。珍贵文稀物、佛经、取文献上万册剑，如：院僧姜先宗等3人下于每日清晨养刺舌取血书驱写的鉴“禁舌血经书春”弟；明神宗的疾田妃绣的千取佛袈裟；清葡杨遇春长女泰以自己头发仙绣制的水月搭观音。院内烂所藏唐僧玄不奘顶骨尤为适珍贵，因成孝都是唐僧的钳受戒地。东中国第一都甚市禅林区文殊院片区器所在的城北症地区是成都伶古寺遗址最壮集中的区域伸，这里是成尾都宗教文化厕的精神中心星，不但有屿文殊院传统销的“中国四激大丛林”之绿一、全国十倾大佛教禅院梦之一。已文殊院的佛坐教文化在全晃国乃至国际渣上都有重要搅的影响。蔬曾经出了四玻位世界著名框高僧。耐有椒“聚中国第一比庸丘尼盯”乒隆莲法师修涝行处爱道堂普，隆蓬法师叮蜚声中外，杠曾有泰国、乳斯里兰卡、度日本、美国溜以及不丹国陪王等佛教人甲士纷纷来访屯。另外，文价殊片区内还何有金沙庵、器娘娘庙、椤目伽庵、会庵醉堂、五岳宫防等近十个寺斯院，形成名摩副其实的宗钩教文化大观找园，是全国捆唯一的都市接禅林。猫（2）、城较市文化扎成都以历史部悠久、文化委浓郁、风光痕秀美、景点翼众多而闻名文于世，窑“薪窗含西岭千宗秋雪，门泊冈东吴万里船阴”痰，是蓉城当河年商贾如云路、车水马龙悟的生动写照典；途“位九天开出一拴成都，千户螺万户入画图误”巾，描绘出了推名冠中外的扇“竿锦绣天府迟”哈。多彩之都篮浓缩了花会息、灯会、烧晓头香、赏花村灯等川西民单风民俗的成漏都是一座知“石多彩之都葡”扭。拥有独具愉魅力的巴蜀姿文化，竖“婆蜀戏冠天下械”岁，有川剧、糊扬琴、清音血、评书、金校钱板等10疑余种地方戏溪；精湛的传厨统工艺蜚声妨海外，蜀锦悄、蜀绣风靡筑天下，金银线丝制品、瓷择胎竹编名传峡遐迩。美食之都获成都区“胁美食之都母”樱的独特魅力概吸引了多方吊游客韵，竖名扬世界的框川菜首当其上冲，500状0多种川菜役菜品、23扒种品型、3少0多种烹饪鸡方法，菜品畏丰富、用料默拷就、文化督丰富，现在勾“品味佳肴糊美食游”成荐为黄金假日亡的一大亮点悦，双在风和日丽激中体验蓉城片——启美食之都骑吃的浪漫情纳怀艰。休闲之都乖在成都狸座茶馆、品腹美食，体味册农家小院的叠恬淡闲适，肌穿梭于龄川西民俗术文化栋之中禾，游览山水狼风光、进行会高山滑雪、箩激流冲浪、输享受森林氧腔吧、温泉疗倍养省，剩感受现代都掉市的潮流和丑时尚。茅（3）、旅向游文化戏省会成都是是中国历史文傍化名城，位据于长江上游达美丽的富饶惧的川西平原盘，作为中国踪重要的旅游棒城市，名胜射古迹中外驰慨名，人文景松观172处斜，以文殊院宝、武侯祠、悦杜甫草堂、弹王建墓、都芽江堰、二王塌庙、青城山踏最具特色；默有全国重点专文物保护单刻位和省级保扬护单位19榨处，有世界羞唯一的大熊外猫繁育研究至基地和全国伙旅游胜地九咳寨沟、峨嵋携山、长江三须峡，也是内以地前往西藏秆的主要通道碧，由此形成雾“鞠蜀文化肝”骡、牙“冲熊猫故乡同”碎、慨“絮天府风光燕”欧三大特色。做全省旅游外冰汇收入突破投2亿美元，肌国内旅游接裤待人数跨越垮7千万大关衔，入境旅游火增加良好，雪有占46.两2%的国游云外客并以每纪年13%增因长。而文殊水院每年接待原的全国各地隙游客突喘破了300稼万人次。荣（二）拦项目自身因怨素分析锦1.抗项目所处地互理位置、商州业区位患本项目位于途成都市青羊博区府河内侧欺，紧临草市渗街、文武路团、人民中路妙、大安西路慰等成都市的靠交通要道。剃距成都市传孩统商圈春熙发路约1.5枣公里，距骡滥马市商圈约棕0.5公里席，距火车北钟站约1.5狐公里，属于故成都市20缺02年8月字7日公布的低成都市基准讯地价住宅三各级、商业二书级地段。收据调查显示浩，文殊院周冬边商业业种踩共有42种稿之多，近2鱼70家,总挎经营面积达类11000石多平方米。饭2.恋项目所处区替域交通便捷健度僵：傻1、公共交泼通状况：项馅目所在区域澡内有16、奏99、64府、75、3副02、1、书55、33鉴、73等多慎路公交车通逆过，该区域慕距离成都市尼火车北站约躁1.5公里朝、距北门汽呈车站约1.古2公里，对题内对外交通淹十分方便。姻2、道路通茅达度：项目包所在区域内尊有交通型主道干道人民路触、文武路、扰草市街、北弹大街通过，著其他道路有蹈大安西路、芽珠宝街、西孩珠市街、五响岳宫街、通炉顺桥街、灶汽君庙街等多革条路、街、食巷分布，道赏路等级和路蹈网密度较高干，道路通达蓬状况较好。路该项目周边扶公共汽车线材路网络覆盖脱面广，站点军交汇地段将版聚集大量消旧费人流，便掠捷的交通为迎该区域内居卷民的生活、赴工作、出行介带来了便利诞。卵3.自身文搅化底蕴杜成都的文殊忽院在宗教界袄有较高的地踢位，古有城“直上有文殊、业宝光，下有脑金山、高明刚”啊禅宗四大丛待林之说，文贱殊院通过附“闭五化榴”局改造后，将罗发展成为翁“套文化型、园种林式、多元紫化功能的国绞际寺院伤”敢。漫文殊院位于避成都市城北税文殊院街，惹是现存市区蹲保存最完整脾的一座佛教宏寺院。四川屯省和成都市戒的佛教协会绿所在地。恰文殊院始建松于唐代，宋绘代改名为信灿相寺，为川区西“四大丛茂林”之一。博传说清朝康坛熙年间，道拢行高深、智茄慧超凡的慈客笃海月禅师有在此修行时晌，有灵光自挽其头顶射出根，光照城北零，僧众视之原为文殊菩萨舍化身。康熙斥三十六年遂罚改寺名为文毕殊院。公元掩1703年辈，康熙皇帝箭亲笔题写了富“空林”匾鸡额一块赐给谷文殊院，因谈此又名“空夺林堂”。烟文殊院占地妥82亩，坐畜北朝南，殿饲宇五重，布男局严谨。进睁山门往里走华依次是天王债殿、三大士采殿、大雄宝轨殿、说法堂殿、藏经楼。沫东西两厢是岛钟鼓楼相对烛，斋堂与客委堂对称排列丽，各殿堂以抵长廊密柱相矮连结。全院辣共有房舍1牧90余间，诱建筑面积2者万余方米。和房舍为木石邪结构，雕饰忍精美。郑文殊院是佛怒教文物荟萃疗之地，其中熄珍藏有唐玄滔奘的头盖骨锹残片俯。衔（三）文殊欧院片区客观湿条件决定了尘其发展的基胡本方向止文殊院片区括地理位置处管于城中心北展侧，且拆迁立成本高，如复果将其作为摘常规项目宏进行开逢发（土地整盲理后由开发谁商自行开发瓶），则将受论城北房地产槐经济萎缩的锁影响，无论仅是开发何种掀类型的物业旨都将面临成数本难于收回亩或回收期过菊长、利润额消低于市场平皇均利润率，介甚至无法持孔续经营。俯中国的城市瑞旧城改造中愿，还有三个瑞经典的案例舒，即南京夫土子庙及上海催新天恋地、上海城渐隍庙。关于午这三大片区丝中启动方式恐及经营模式熟的探讨已经用很多，总结梁起来主要表圣现在三方面姻：规模化开凤发、综合性宴经营、特色捏化营销。而势其启动的基定础也是相似结的：即改造捎的片区具备厌可以深挖历尽史文化、地懂缘文化，在描区域内有相斤当的代表性撑。量如果将文殊蛇院片区的文浙化特征及地序理位置与上版海城隍庙及摩南京夫子庙赏进行横向泻比较，可以羽看出，这三壤者同样具备垃浓厚的宗教到文化特征及悬地方民俗文口化特征，地深理位置都紧景临城市中心竟区域，正式荷启动前都有商相当的知名句度及固定消拍费群体。而欺上海城隍庙陆及南京夫子更庙的成功也撇证明了文殊钩院的巨大潜纤力，改造之抄后的文殊院杨片区理所当淘然也应成为倘具备同样性尺质的地方旅母游代表区域朋。贫同时，值得辩一提的是，轿目前成都已桐经开发有成胳规模的、类圣似的历史文辰化及川西风录情的旅游片腔区还有武侯窃祠和杜甫草躬堂。这两个毫片区的开发超充分依靠其捷核心影响因秩素：武侯祠汇和杜甫草堂托，从建筑风边格、经营业盯种等方面都彻力求与片区辈旅游区特征驴的特征相符潮，营造出让痕旅游者能够矮“袍留下来贵”腥的气氛，从浊而结合景点锣形成了整体短的旅游片区织，营造出旅唤游商圈，实故现了片区价歉值的提升。繁目前，成都划市区范围内层可以代表川见西民俗风情呢的旅游景点浩主要有宽窄尼巷子及文殊心院片区。两近者相比较，毯民居古建筑龄资源是相似掠的，宽窄巷告子优于文殊充院。但文殊峰院本身即是炼清代古建筑舟群，是中国西十大禅林之雪一，享有较工高的声誉。匆同时，文殊极院片区规模你较宽窄巷子政更大，并可堆以将川西民苍俗文化与文对殊院宗教文走化相结合，模从而形成卖鼻点更多，规吃模更大，更百具特色的旅剖游片区。压（四）项目吗最高最佳使鼻用用途定位洲1诞、本项目所脸属地块规划驳用途为文化鸣综合用地、宋规划容积率叼见附表、规荣划建筑密度修规划、规划微建筑限高，驰规划绿地率污等规划指标乎。容2杰、通过对项住目所在区域踏内物业业态臣的调查了解跑得知：该区赢域主要物业斗业态为文殊厘院配套的商缴业用房。取3暴、项目所处甚历史文化地莫位、内涵，鸭景观较好；蜓道路通达度推较好，对内笼对外交通便拥捷；生活配糖套设施较为手齐全。由此捕，我们通过搏研究分析认企为：项目的旷在达到法律执上允许、技贞术上可能、料经济上可行碑、价值最大砖化的前提下汇的最高最佳墓用途规划。质（五）项目台开发价值及菌销售预测国据市场调查其显示：文殊孕院临近周边删的租金在1馆40响—趣200元/糊平方米左右素，而外层租柔金在45-未110元/励平方米左右屿，相对比例封下降了50索%左右；而冈就口岸效应棚，文殊院临妻近周边的街差道口比街道谜中段高出5雾0农—景100元/宅平方米，而岁在外围无明旷显的差异性捐。仪通过对该区组域内房地产吗市场状况以地及房地产市搜场发展变化遥的趋势，结技合本项目的线具体情况（份包括实物形批态、档次等烘）。在充分疑考虑影响项镜目价格的若柄干因素和未冶来变动趋势聋的前提下，宵利用房地产侍价格评估中计的市场比较融法、收益法煎、长期趋势右法等评估方卸法原理，对欧开发完成后治的该项目各炸类房屋的平啄均销售单价躲进行了预测掉。滋商业用房：背17000龙元/㎡跪（平均价格急）外汽车停车位基：例2800集元/平方米傅（按市场价碑出售或经营江）帐三、投资环图境研究妥（一）福成都市经济江、房地产市亿场发展的宏佛观环境卖1.谜成都将在中五国经济发展请中的作用离（1）宗在中国经济贸版图上，出鲁现了三大城滩市圈：大北燃京、大上海乐、大广州。采这三个城市燃圈，是中国尺城市化进程阳中起步最早泛、发展最成随熟、最具规牌模化的地区绢，在相当长别时期内，仍寻将担负中国圣城市化领头轻羊的角色。洗（2）蛋三大城市经打济圈已经为趁中国的经济罩形成了坚固投的基础，犹桃如一支长弓错，而长江流趟域经济带则庄犹如一支利晶箭，张弓搭圣箭，将确定墨中国经济整怠体均衡发展伍的新格局。大北京城市圈大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西部的致动点、发力点“1”在哪里？？合（3）雹要实现中国贪整体均衡增什长与可持续选发展，关键叼在中西部的办崛起。西部霸的整体发展守，关键还在辣城市，特别剖是大规模城肾市经济圈的钱拉动。舱（4）蔑在这个引弦快蓄势的格局规上，幅员广功袤、发展滞旬后的西部亟精需中心城市馅作为发力点平！废“3+1”三的中国区域胆城市经济发棚展的新格局桌呼之欲出，肤“困3+1”谜格局的叶“1”闷，只可能出犬现在西部！迟（5）填这是历史给葛予的一个巨鸡大的天时！泼以重庆和成轧都为两极的鸦长江上游（眨成渝）城市处经济圈最有唐可能成为：芽启动西部大挨发展的龙头问，取得进入昼“3+1”侧格局的入场绝券。惧（6）多成都市新一也届市委市政鼠府的战略目玉标也确定为柏：建设国家幕级区域中心里城市,担当虏成渝经济圈鸟的领导角色情,推进伤“捧3+1疯”地格局的真正划形成！麻2.浩成都经济发贼展地位和主园要城市的比背较睛城市居民购由买力总体状醉态：从社会越消费品销售霜总额角度判锻断，成都市什居民的购买纺总体实力位促居第四位，混其相对发展井速度与西安庄并列排第六煤位；提城市居民潜悠在购买力状漫态：从居民收储蓄余额角饭度判断，成筛都市居民潜砌在购买力排豆名第四位，揪其相对发展论速度排列第魄六位；修城市对外开播发程度状态呈：从实际利匪用外资角度妇，成都市的杂对外开放程幻度还相当落熊后，保持倒垃数第三位，穷但其相对发药展速度位居坛前列，居第恐七位；凝城市居民收懒入状况：就付人均城镇居己民可支配收辩入角度，成很都市城市居斥民人均可支估配收入水平姑处于中下游巴，城市居民帮的收入状况窄还有待于进端一步提高；帐固定资产投柱资状况：成墨都市固定资济产投资位居质第五位，其紫相对发展速辜度排第八位村；梁3.塘成都市房地泛产市场发展会的宏观环境互成都市是我番国西部地区径的科技中心弃、商贸中心崖、金融中心态和交通、通纲信枢纽，四钓川省政治、导经济、文化桌中心，国家身级重要的旅般游中心城市堵和国家级历揭史文化名城赤，由于成都质得天独厚的喘地理位置与尾迅猛发展的角经济，成都呆已成为西南培五省市的中陈心，大型外键资企业多把葵西南区总部睁设在成都，仍借以辐射西晓南地区。测在国家西部区大开发的大逮背景下，成炕都市正努力免改善各种硬允件配套设施郑，力图创造隶一个更加良苗好的投资环钉境。挂2002矩年成都市规仔划部门制定起和推出赢“渣中心城向东库向南发展规堪划伤”怜、磨“敲沙河综合整啦治规划旋”炒等有关旧城崭改造的城市册总体规划。斜上述城市规服划的实施以抄来，使成都痛的城市面貌纷焕然一新，恭极大地改善侧成都市的对趁外交通，增园强了吸引外钩来投资的竞忘争能力。笑由国家统计眉局城市社会盲经济调查总验队、中国经澡济景气监测霸中心、中国项信息报社共见同举办的中拥国综合实力熟百强城市评矮估结果日前捐发布，成都鄙位居200禾3年百强城忘市综合实力阵排名第11利位，超过乌流鲁木齐、西寸安、重庆和返昆明，位居宵西部第一。膛2003年际市辖区地区葡生产总值超疲过200亿捎元的百强城僵市达到68哪个，其中，俭上海、北京恨、深圳、广医州、天津、耐南京、大连谱、杭州、沈群阳、哈尔滨践位居百强前妹十位。筛（二）成都腊市城市总体乱规划队成都作为四宅川省的政治挡、经济和文浅化中心，工到业惊齐全，是径中国重要的稿粮油和农副配产品基地僻，金融、反商业砖、折交通、通信肠对中恶西物部切地区唱有较强的辐早射能力析。成都市坚援持以城市规主划为“龙头育”，与进行刻旧城改造、奏新区开发和刑城市道路等院基础设施建透设，以碑较快首的速度发展钻，市容、市可貌发生了甚较大毙的变化。娘1.场城市发展战锄略沾中心城布局书形态逐步由辟现在的密集锡“晒圈层式绍”座发展为疏密鼠结合的隔“苦扇叶式嘱”小布局绘。临优化城镇体抚系结构与布膝局，淡化“化中心城”的抚概念绝，形成攀“一主七卫另”牧（市中心及旬７个外围片海区：新都片冻区、青白江统片区、龙泉绞片区、华阳铃片区、东升杜片区、温江垃片区、郫县材片区）药的都市区格壳局辟。猴优化城市产取业结构和用屈地布局，采吧取有效措施注，引导城市厅向东部、南吗部发展服城南新区的睛规划控制范部围为205喂平方公里，思建设用地规乓模约96.附6平方公里猜。城南副中嚼心规划占地辽面积3.5亭9平方公里哲，规划建筑廊面积达46踩0万平方米螺。南部新区问以城南副中括心为核心，奔主要发展商拢务、行政办忆公、商贸金略融、生态居贩住及高新技特术产业。问东部新区规逆划面积76慧平方公里，丛定位为以生汉活居住、旅诊游休闲、教刚育科研等功易能为主的生营态型城市新鱼区。其总体忍包括一个副财中心、一个哲片区中心、稀六个片区、剖十五个居住专区、五纵五携横的干道系党统。城东副栽中心是成都阴向东向南发醉展规划的延森续，它将滨“溪生活居住糕”从排在了首要异位置。东部弹新区凭其独熔有的环境优魂势，将成为赛一个绿色的割新区。浊“匠井诊”道字形道路：伐东城根街、药红星路、新张华路、滨江啦路（中心区任快速交通路跌网）优；痕环状道路弱：内环路、渣一环路、二镜环路、三环蜜路、外环路霞；培放射状道沾路：成绵、残成渝、成南皮、成雅、成雷邛、川陕、赞成仁、老成旋渝等。贼2.近期成莲都房地产市休场的基本状费况齿成都市房地乖产发展形势缸，无论从投悲资形势、消废费现状方面灰目前正处于虏理性时期；防同时，就最镇新的房地产敏发展状况的哑态势来看，冻房地产开发留继续保持良猾性走势，开踢发投资正从债依托型（主胁要依赖银行炭贷款）转向盛主要依靠企抖业自身力量走和市场力量鸭的自主型发侦展投资形式踢，而在销售鼠方面也保持察原有规模稳漠步扩大。阴以房地产开渣发、房屋买巴卖、租赁、勤房地产抵押朗、典当、互小换，以及房欢地产交易代愧理、中介服摘务、信息咨坊询和物业管要理等为主要热内容的房地骡产市场体系存已形成，各君级市场交易路日趋活跃，付特别是自2于002年银生行接受二手叶房按揭以来就，驱有力地推动统了房地产业柜及其他相关窝产业的发展挠。穿目前成都市维房地产市场财整体的特点所为：我外地实力开然发商纷纷进话驻成都，与柴本土开发企忙业形成对垒狼的竞争格局商，竞争的加跳剧促使开发殖商在产品定甲位上更加注裳重市场调研凯环节，更加舍注重研究购搅房者的消费串心理和行为万习惯，以及轻竞争对手的甩情况。挖大盘开发逐永渐成为趋势猫，由于市区状土地资源的壁相对匮乏，散使大盘开发奋的热点区域似主要集中在涛郊区，尤以蜂华阳、龙泉冲、温江为大能盘较密集的欺区域。泳个性化项目警越来越多，相新的房地产拉营销概念不装断出现。尿投资需求促句使城市区城异性商业、产伞权酒店、小愁户型等项目灾日益增多。场大规模旧城使改造使小户怜型项目持续研走俏，同时谊促进了二手互房市场、租含赁市场日益招升温。旧城勿改造成果显港著。勿郊外交通、雨配套的逐渐燕完善以及人军们居住意识四的不断提升郊，使近郊的躁房产开发热誉度随之提高割，符合环境傲需求、满足攻二次置业的制产品的市场叨前景逐渐被贵看好。污3.成都房寻地产发展形多势的趋势预泽测跌政府的三大旨工程改造及糕相关规划方荣案，将进一殊步促进近期葬房地产产品们的消费力度还；同时，就软远期相关地拍产经济预测商及远期政府现规划显示，答未来20年纽内郊区化舒渐适型住宅将卡成为主流消愧费意识，成晕都将形成大凶成都三圈六跳轴的发展格莲局；打造规莫模化都市地央产，房地产赛开发投资任场重道远。4、结论走此可以推论爷，未来本案看将在成都市食房地产市场慈的持续、稳仆定、快速增细长的整体拉没动下得以攀饮升，尤其当畏作为四川、摊成都的支柱搞产业之一的亩旅游业的进晚一步发展，蒸将带动该项讯目的整体价亿值的提升。就四、市场研干究暗（一）成都狂旧城改造工央程各大板块岗概述套1.与文殊宜院片区旧城只改造工程同负期进行的其袭他旧城改造王板块概况综极述恼与文殊院片愤区旧城改造鼠工程同时进投行的，较大绘规模的旧城新改造工程主州要有青石桥趁片区改造工赶程、大慈寺棒片区改造工嘉程、东大街靠片区改造工屑程。笋相比较而言堆，青石桥片队区的改造更搁注重于环境排的改善，新壶片区主题是培改造前片区爱主题的强化李与扩展。该商片区地理位梨置优越，其需本身所形成朱的青石桥商荒圈无论从长爬期以来所形钳成的片区主鸭题、商业业馆态还是固定茶消费群体量冷等方面都有妖明显的优势犬。湖改造前大慈扒寺片区中的燥“锁大慈寺抛”找原为中等规智模的成都历咳史文物博物赴馆，具备一男定的历史文粒化保护价值鼻。原长年经隙营名家书画毫，茶铺，人邮气旺盛。同购时由于与传钻统春熙商圈挎接壤，而春拐熙商圈的人擦气、商气依盘然是成都各歉大商圈的王对者，其扩张臣是必然的趋尝势。吩由于春熙路怀商圈本身的坚影响力及扩苦张性，加之慧大慈寺本身袭的历史文化肿价值，改造丈后的大慈寺殃片区在自然娇纳入春熙商祖圈扩张范围么后，会打造巴为集历史文射化、餐饮、跟旅游、休闲最、购物、高析尚住宅为一帆体的多功能渴中心商业文波化区，有可搞能成为春熙葬商圈东区。皮改造后的大浓慈寺片区将壁出现历史文戒化保护与商怠业结合、并测重的局面。同东大街片区童原为灯具一鸭条街，曾有贯过伯“麦金融一条街丢”江的定位。由贿于改造后的料东大街片区摧的主题已经夏完全脱离原瓜该片区的单春一性商业属跪性，而同属临城中区的顺吧城街片区客本观上又已经栋形成了成都辽的金融中心限，因此，东宅大街的改造汁目标的实现月不仅仅是拆迈除与重建，读更要面对市府场的培育与览选择。浩2.文殊院伴片区自身特蒜点陈文殊院片区星旧城改造是娇成都市20撑02年旧城导改造工程中据规模最大、菌体量较大的沟板块。该片勺区具备鲜明企的历史文化尸特征，改造肢地块的总量首较大，但个腔体地块的体诉量又较小。贿（1）属目横前旧城改造朽中市场脉气嚼最弱的板块必文殊院处于厉城北区域，斑而城北板块疾是目前成都晴房地产开发搁中市场脉气排最弱的板块炮。在成都城症区范围内，订城南、城西路板块是目前辆成都住宅开惨发的主战场处，无论从开途发量还是销羞售量等指数定来看，都呈割现出持续攀附升的趋势。款其中，城南猴板块（主要本是桐梓林区砍域及棕树区此域）主要以堂高质高价为更特征，延续碧城南高尚住呜宅区开发。孙而城西则集盛聚了一大批恩中档价位、协品质的楼盘棕，城西的品酒牌效应也开麦始突显，与臂城南形成两酷雄并峙的局暴面。城东板徒块虽然有城获东城市副中赚心等政策利建好，但居住看环境等条件蜜的改善非一限日之功，目搅前城区的开赔发主流仍然嫂是以低价房振、安居房等币为主体。而饭城北板块，挥商业地产仍眼以城市物流炎为主体，住守宅业开发量责及消费量都刊呈现萎缩趋堆势，住宅的殊开发以小规衫模、低价为旺主体。跑与其他同期窝的旧城改造颤中大规模历猛史文化保护团区相比，大没慈寺片区接箭壤春熙商圈忽，市场人气的商气指数相末对较高。其城后期改造倾灰向于在保护捞的同时与市被中心商业圈书的对接。宽诱窄巷子片区针川西民居规只模较文殊院滥片区的民居议建筑更大，败更完整，并条呈现出自然恰街区分布状棵态，其片区系的保护区倾优向于民居和顿街区的展示诞。同时，该界片区属城西汪“术贵地捕”滴，靠近市中拣心，相临人粥民公园，周逝边区域无论谦商务办公或损居家住宅都倒较文殊院更浓佳。础（2）片区脏宗教文化特问征与传统的伐商业、住宅鸡业相冲突悼就文殊院片交区的商业现怨状来看，整诉体处于形态拐落后、经营洽业种单一的座原始状态。霸如果采取常跃规性的操作怎模式开发商鸟业，又存在久商品生产和贷交易规模较阁小、没有传瘦统城市商圈抢可以依靠的挨问题。冒作为住宅开救发，文殊院雁片区自身不扁具备开发高么档住宅的优忍势，同时还栋存在宗教特另征与住宅开缠发冲突的问小题（文殊锦朴苑仅入住5幅人）。择同时，由于副文殊院片区泥旧城改造成敌本地价较高浙，如果正常僵拍卖，有流推标的可能性签。如果拍卖艘成功，也可艰能出现高地疲价带来高房介价销售困难毫等问题。而谢文殊院周边额地块的开发容限高，更加荡重了开发的做成本问题。鞋实际操作难认度较大。3、结论单基于上述文无殊院片区特化点，我们可票以得出方向伙性的结论：眼常规性的开挤发不适用于冤文殊院片区坡的改造工作涌。文殊院的叮开发不可能酸回避其宗教风特征，而如涝何借宗教文子化之势，变券其弱点为特坑点，结合旅橡游产业开发狡，对片区内爹宗教文化、续民居文化等选资源进行整排合，进行特徒色化开发，为将是整体盘畅活文殊院片柔区的最佳途倡径。而地理环境和闹附近地区竞浪争性发展项秋目保（一）成都摆城区内旅游刮景点及相关仪经济圈分析摘本章从成都比旅游市场经雾济的角度，绞对文殊院片远区及成都市探内数个典型测旅游景区及它其关的旅游田经济圈进行虹分析，并以辨此为文殊院善片区改造方请向的提供支原持。烂1.武侯祠凑经济圈尼武侯祠是中燕国历史上唯坐一一座按帝仗王规格建造悦的丞相祠堂框，现存有部国分春秋战国访时期的珍贵填文物，其价旨值主要体现害在历史文化委遗迹的保护寄方面。石相对于城区音内其他旅游灭景点，武侯况祠及周边形趴成旅游经济标圈是目前成蜂都市内经营距最好，旅游剃经济体现最且明显的景区雹。除了景区居本身所具备页旅游吸附力答外，其硬件服配套全面是拖该景区经营吨成功的决定鸡性因素之一盲。武侯祠周瓶边打造为三掩国文化一条唱街，其业态您涵盖了服务金于大型旅游督群体的酒楼蜘（占总经营荷商业总量的季11.4%先）、特色小虾吃店（8.卸6%）、火畏锅店（4.朵8%）、宾卧馆（1.9样%）、茶坊缎（3.8%绣）、银行（别2.9%）乱、娱乐场所查（1.9%年）、古玩市价场（1%）切、各种生活臣配套等。详堡见下表。敏武侯祠周边域商业业态分湖布表亲序号抖业种类型古业种数目开百分比贩(%)肚1视服装敢16漂15.2职2喂酒楼圈12层11.4眨3位小吃店这9路8.6烫4南火锅店捞5切4.8准5拴办公用品掏(文具)貌4桐3.8丹6礼茶坊粒4涨3.8蜡7率美容美发末4弹3.8视8边市政配套漂4甩3.8渗9检中餐馆象4由3.8呜10千茶叶店丢3版2.9卧11廉副食干杂相3颤2.9北12视汽车专卖店半3泛2.9邻13稠体育用品浑3航2.9帮14挂银行抛3纷2.9弓15序宾馆款2书1.9烤16宪冲印彩扩店为2吸1.9卖17棒商场静2婚1.9寒18蕉水果店肤2绢1.9忧19娇五金吴2传1.9递20淘烟草专卖荷2待1.9席21散药品钥2活1.9壶22纺娱乐场所悔2驳1.9趴23房浴足保健功2慰1.9时24仔布艺欲1践1.0割25纯超市酒1评1.0脉26厕车辆维修按1坦1.0侮27墓房屋中介柜1错1.0尽28幻古玩市场宵1岔1.0雪29佣旅行社陕1龄1.0为30疤烧烤盐1巨1.0老31晒书店忘1居1.0锦32宝网吧贯1收1.0普33挑诊所抹1刺1.0弟合丛计颤105牢100.0撤很明显，旅泳游区周边的贿商业配套，情要实现其最驰大价值，必搜须将景区与要周边商圈将明紧密结合。万而武侯祠周撞边商业圈，巴基本形成了胆满足旅游者虽“抵吃、住、行泳、玩、购物春”连的需求，实乏现了景区周探边商圈与景偿区旅游资源叙相互支撑，汇相互促进的碎良性循环。闯尽管武侯祠四景区的经济芝效益在市内谅各大景区中答最优，但其尘收入的很大城部分都来自掩于门门票收僻益，武侯祠登较高的门票准成本又在客阴观上提高旅努行社带团的套成本，这无挖疑与旅行社地追求利润最牲大化的目标挣存在矛盾。冤2.杜甫草驼堂经济圈班据传，杜甫式草堂是当年旅诗圣杜甫的辈在成都故居宪，但目前尚想无真正有说盆服力的证据的能够证明，窃但杜甫草堂脑毕竟因此而控闻名于世。技杜甫草堂除权了流传已久兼的诸多优美晓传说外，游绝草堂，更多芹的是感受园队林美，体会乔诗人栋“尼位卑未敢忘膏忧国拿”改的胸怀。目允前，杜甫草做堂是成都城犹区内除武侯总祠外旅游最剂红火的景区佳，是成都旅芬游的亮点之麦一。井经过数年的乡改造，杜甫就草堂周边也致已经形成了姿较完善的配相套，客观上陈形成了草堂染旅游经济圈钟。杜甫草堂珠周边共有商赴铺68家，祸其中酒楼占瞧所有经营商缴业总数的1起1.8%，屯茶铺占8.抖8%，中餐林馆占7.4死%，火锅店逗占5.9%拐，古玩市场酿、书画市场脱、娱乐场所寺各占1.5抢%，其余主粒要为各种生粒活活配套。危详见下表。岔草堂寺周边色商业业态分注布表其序号兆业种类型中业种数目袋百分比镜1董酒楼发8性11.8敢2践茶铺岔6糕8.8袜3鼓中餐馆渠5押7.4族4倦冲印彩扩店杂4墙5.9予5艺服装玻4只5.9弦6夹火锅店丹4惕5.9淘7坦旅行社争4学5.9余8而宾馆宫3签4.4罚9摸美容美发斗3奔4.4哪10雾小吃店袖3央4.4曲11浇办公用品故(文具)默2盛2.9嚷12啊超市盼2召2.9央13杆副食干杂陈2馆2.9槽14证烟草专卖惰2脸2.9凯15课银行玻2射2.9摆16犁浴足保健洒2纺2.9鹊17温保险公司愁1顽1.5痛18陕布艺论1典1.5肾19漆茶叶店慰1贼1.5灭20风车维修梁1笨1.5常21局打印闭1滩1.5励22先典当行活1绑1.5赤23借古玩市场扛1妈1.5严24威市政配套宏1盖1.5三25案书店窗1伙1.5偶26群书画字画汪1悄1.5气27撕音像用品往1门1.5拘28杜娱乐场所涉1玩1.5假合磁计酸68浊100.0院宣完备的旅游坡硬件配套同域样是杜甫草渴堂堂赢得旅让游者、旅行窝社认同的最学大原因。但笼与武侯祠一漫样，杜甫草制堂同样存在胜门票价格较悟高的问题。捏尽管武侯祠谷、杜甫草堂逢都有很高的诸历史文化保梨护价值，也预是目前公认碗的成都市旅治游景区中的嘉两大亮点，慈但这两处景距区卖点都相穷对单一，仍健未实现历史坟文化与地方闷文化的完美雷结合，达到车“脑游什么即是帅游成都软”逼的效果。成跳都，尚无一阁张能够真正销将成都的历狱史文化与地注方文化全面虎代表的名片龙。枝3.宽窄巷摔子片区巡宽窄巷子街朽区是目前成定都现存规模椒较大的街区芒式川西民居筛建筑群。但抛对旧存民居那的合理保护驶不够，形成古目前周边区板域相对复杂跪的格局。该莲区域有计划需结合长顺街服形成清末民洞初川西民居修建筑和街区扯集中展示区现域，形成其池周边3公里合范围内的受“绸古少城进”销特色旅游文猛化街区。啊虽然该片区亲的改造规划械已经出台，迫但由于种种游原因而迟迟绝未能启动。拨目前该片区愤内古建筑的匆维护等都还播处于自然状云态，尚未结欣合区域内古刻建筑的保护秋形成实质性篮的商业圈。贯同时，由于凤宽窄巷子区滥域的街道拓穴宽，客观上舒形成了商业猴口岸，古建顷筑的居民已义纷纷破墙开愚店，宽窄巷阻子的古建筑乱正在日益消负失。宽窄巷隔子的保护已梅经迫在眉睫通。紫4.大慈寺夫片区棉大慈寺位于尘成都市东风洒路一段，古德称“震旦第饺一丛林”，乌成都著名古杜诗。据记载辟，唐代名僧弯玄奘曾在这芳里受戒。当吴年玄奘在此什讲经，听众战数百人，甚选至武昌、汉秒口、南京等庄地都有佛教浆信徒前往。传该寺创建于荣唐代，唐玄胜宗赐匾“敕翠建大圣慈寺绒”。唐代鼎盘盛时期，寺竖内有96院匹，楼、阁、帽殿、堂等8淹524间，秒壁画159齐1幅。相传管唐代大师吴话道子、前蜀造画家李升、疮后蜀画家黄勤荃父子都曾耻在此创作大何量的壁画，头所有画像“手皆一时绝艺贪”。是一座留极其珍贵的溉艺术宝库。怕大慈寺历经析兴废，多次改毁于兵火。腊现存建筑有驾天王殿、观蕉音殿、大雄饿殿、说法堂蔽、藏经楼等酷，系清代中剃叶重建，殿密宇宏丽。现症为成都市博燕物馆，馆藏掀有新中国成碧立后成都地更区出土和征阻集得来的历监史文物、资策料，品种齐惠全，数量众赖多，是研究片古代蜀文化胞的重要佐证屿。困5.文殊院钥片区云文殊院为作垒为成都的著纳名文化遗产阅，其历史渊铸缘、地缘文漏化底蕴深厚饮；在本地区向内享有相当搁的知名度。短文殊院片区岔之所以一直萄未能形成成发都旅游热点广景区，片区眼内硬件配套左的缺乏是重甜要原因之一扮。文殊院周顿边商业业态躲的类型以生芹活配套为主交，未能与景抬区结合形成窗相关的旅游档商业圈，不锐能满足现代科旅游景区发峡展的需求。6.小结由成都笨——罢四川的省会扑城市，也是氧四川的政治蛇、经济、文宜化中心。随呆着被称为络“她无烟工业盛”端的旅游业近酬年来的迅猛泥发展，旅游辈经济在国民味经济中占有功越来越重要涝的地位。对段于中国大多汇数相对偏远择的西部城市津，旅游业的的兴起甚至具爹备盘活一个杂城市、一个絮地区的巨大直能量。丈作为中国西泳部门户的成谎都，80年燃代即被列入荡中国历史文羽化保护名城什的行列，而倒多年以来，缠成都这一城的市在旅游经派济的洪流中板却更多只是夏的作为交通届枢纽的存在片。目前，成廉都城区内还迁没有一个真喜正能够代表浊成都，能够漫留住旅游者下，促使其进姨行消费的景违区。高借旧城改造桃的契机，将染文殊院片区铲打造成突现选文殊院特征既、川西民俗刑特征的旅游胡商圈，从而宾吸引外地旅夫游者，分享穴旅游经济的否成果，已不徐仅是文殊院钳片区改造的玩目标，也是梁西部旅游市拴场的迫切需汉求。狱六、规划方腔案及建设条奖件楼三大目标：讯三老满意政府满意：胜开发出代表碗城市形象的不名片赖打造出体现捕城市文化的代舞台跑整合和提升拨城市商业业痒态水平和功则能源提升土地经既营价值老板满意棉降低投资风科险，肝良好的投资诵价值和利润枯空间拢老百姓满意幅：目满足观光、娘休闲和体验捕的需求芒项目多元参固与的互动理每念三老模式袍政府经营环披境态企业经营市碌场校百姓经营文还化莫项目经营者瓣：多元经营香理念鼻经营土地；督通过做高土坚地价值，而冤不是提高容活积率获得更鸟多面积来提挤高土地收益售；抢经营期望套：使开发商三具有充分的抽投资信心和共期望，宇经营文化举：发掘提升寻特有的文化开和氛围，充呀分引导消费生，为商家营机造良好的经惕营环境；特两个开发方播向股充分挖掘文间殊院和爱道阶堂的文化资旱源，提升片僵区的形象和吗文化价值；誉寻求传统文认化与现代都批市文化的对仗接；某一个重要经个营角色末——蔽城市运营商活中房集团成固都总公司作漆为项目的操震作者，其角婆色不仅仅是票政府职能部占门，而是一百个城市运营盗商；搁所谓城市经狐营商，就是南从事城市空即间尺度上的耗投资与开发蹦的单位或企估业，也可以着说是城市经模营战略的执讯行者蔬城市运营商滋出现的背景陈政府面对城职市大片区旧凳城改造和新写区开发时，见其战略目标恨为改善城市索功能、提升仍产业水平和姐树立城市形起象；裂政府职能机弱构是从政策攀、法规、行政业、规划等遍角度参与旧纠城改造和新傻区开发，在狭经营手段和疾市场化行为刑方面的职能接有限悬房地产开发向商等经营机保构不能完全旨秉承政府的宋意图和战略阀目标，而且甚没有能力完随成大型的片烛区从拆迁、匆市政配套设过施建设、城客市文化价值冶的发掘与保厌护等一系列驾任务；积面对城市大妄片区旧城改能造和新区开响发项目，需俱要一级半土倡地开发商，芦在政府与市铸场之间起承强上启下的作宝用尊——榴城市运营商麦浮出水面。民少敬城市运营商蕉职能贞政府与市场任之间的承上伪启下者店承上：秉承葵政府的开发来意图，从城污市经济发展相战略出发，慢以可持续发泻展的理念总仅揽新区开发绩的各项工作社。桐启下：引导侧市场，以经窗营手段启动旧各种投资、李经营机构，猛广泛整合资由源，并对新闭区开发中的奇企业行为进迈行有效的控趣制。捡立足于城市醒空间和功能称的角度，为狭城市文化与蜘区域经济的文发展创造条坡件；成整合资源，思引导和吸引陷投资与开发温企业（如房专地产开发商贼、城市基础芦设施开发商侄、零售商等镜）共同参与景城市功能区功内的项目开删发，创造市泻场，扩大市专场，并从创构造市场、扩亿大市场的过狠程中求得城捆区的发展；游冬城市经营商种特性拆扮演者：政辆府职能部门笼下属经营机锤构或企业刑工作空间：跃旧城改造或潜新区开发大柔型重点项目惠或片区炊战略定位牺——咳土地经营战拌略的制定和源实施者案战略目标毯——裁实现政府的拖战略目标，喘并通过土地熄增值和税收锯实现经济效形益；蚂经营的范围畏——巨以土地位依吩托和载体，孝经营片区的陆商业机会、邀土地历史文吓化价值、市皆政设施、城市市环境形象帮等；递主要职能煌——增项目或片区珠的发展战略挠制订、委托牵策划与规划孩、选择开发控经营机构、剩支持并监控蒜开发与经营瞒行为、整体胃推广；欢七、投资估倒算及资金筹遥措竟（一）、总横投资估算内傲容堡一期项目用绢地平衡表翁项目用地平用地面积眯容积率尿地上面积拦地下面积叔B3抚8970妖0.95过8521.燥5腹33000粉B4-1苏7460贼0.8波5968进B4-2桥6255爆0.95己5942.喊25阁B6究15822楼.3斯1.12束17720姿.976擦B9德6500锁1.06辛6890盆C6望7089.宪45麦0.89栗6309.供6105列C3榆9474饲6娇C5灭8084肾3月C7钟5667.筝6知7.3航一期总用地瓜面积合计穴112.9坚85亩彩拍卖土地面杯积合计浓34.83考9亩琴地上建筑部川分面积合计膀51352植.3365仙一期平均容敬积率吨0.961购7吩房地产开发吩项目总投资厉包括土地费叔用、前期工甚程费、房屋存开发费、管下理费、财务编费、销售费雷用、开发期零税费、其他卸费用及不可读预见费用等获。唐本项目设总鼓投资为X亿晓元。通过计应算得出X为孝91916沉.09万元停。苹（二）、投携资估算说明移1、土地费里用筹本项目的土嘉地费用为划湖拨土地的土抚地征用拆迁壶费，包括：鹿地上建筑物汤、构筑物、隐附着物补偿悔费，搬家费贤、临时搬迁急安置费，周谷转房摊销以钟及对于原用揉地单位停产迷、停业补偿挨费，拆迁管草理费和拆迁津服务费等。述根据委托方诚提供的相关禁资料，裁“甜文殊院趣”旷项目一期的军土地成本由弯该宗地的拆昆迁成本构成坑。根据委托庆方提供的资销料以及成都皮市旧城拆迁系改造工作的吗实际情况，剪预计该宗地待的拆迁成本介为人民币5周.5亿元。箱加之两年多妹空置的资金骨利息（按每蛾年10%累耍计计算），窑共计6.5炭亿元，宗地简面积为11蛛2.985友亩，折合拆旦迁成本为5卡75.30联万元/亩。衰土地费用为会：娇6.5慰亿元涛2、前期工胞程费劝前期工程费渡主要包括：杜前期规划、尖设计、可行刮性研究、水梯文地质勘测稳及厅“昏三通一平夫”王等土地开发仇工程费支出萄。菊前期的规划仁、设计费用恒可按建安工唐程费的2%缺左右计算，蚀为：船94携85.88党×且2%=18喊9.72万贺元；杏可行性研究雷费用取总投路资的0.1渴%，为：X覆×丘0.1%=世0.001已X万元；蛛水文地质勘熔测费用一般咱为设计概算赌的0.5%跨左右，一般科取10元/配平方米计算抬，为曾10迁×棉51352丙.34=5株1.352修万元；侄按满足施工其要求的场地糕平整、道路盾、供水、供乌电及排污（化“蹲三通一平摧”驴）考虑，综踏合按总建筑腥面积每平方宣米50元计蒙列，即哨场地准备费罗=50彻×派51352睁.34=2愤56.76踩万元颠前期工程费耕为：廊189.7斑2+0.0发01X+锹51.35享2+256元.76=挺589.7证5欲万元谜3、房屋开柔发费踏房屋开发费耗包括：建筑遣安装工程费市、公共配套诱设施建设费戒和基础设施坝建设费。柄建筑安装工还程费：刺依据《20雄00》定额惯及近年来类供似项目统计柏资料确定该馋项目各类建赔筑物的建安捞工程：详见浊表1。表1蛇建筑安装工侮程费射序号元项叠软目杨投资额可规划建筑面释积停单位价格赛备时哨注创（万元）筝（㎡）趴（元）沟一朱地上建筑固51352师.337船——雪——趣1葵商业用房她1193.该6阴5968钻2000锁全木结构麦2央商业用房字4992.际28搏45384阔.34丧1100设框架结构成二柿地下建筑忽3300.古00衬33000秘10日00圾——置三增合惰柴计剖9485.妖88撤84352航.337小——闻——式公共配套设恒施建设费：情本项目的公休共配套设施捐建设包括居届委会、派出堤所、托儿所汽、幼儿园、管公共厕所等古等配套设施亭，建筑面积怀按2000饶平方米计，桌公共配套设筋施的建筑安像装成本按5丽00元/平林方米计，即河2000辅×涨500=1恩00.00怀万元礼基础设施建岭设费：项基础设施建迎设是指建筑凯物2米以外律和项目用地凑规划红线以抽内的各种管磨线和道路工建程，其费用持包括供电工孙程、供水工届程、供气工垃程、排污工旬程、小区道天路工程、路珠灯工程、小债区绿化工程拜、环卫设施乓等项目考虑垮，即尿自来水、雨岗水、污水设舍施费：50跑*5135呀2.34=炸256.7企6万元劈天然气、供圈电、电信设愤施费：65授*5135江2.34=砖333.7躬9万元塑道路、绿化科、室外照明斜费用：25塑0*329让91（实际悟面积估计）某=824.权78万元始干线、干道齐、干管接口网费用：30缴*5135捉2.34=榆154.0哨5万元颜房屋开发费陕总计为：穷1115冬5.26勇万元4.管理费固管理费用是率指房地产开成发企业的管患理部门为组刻织和管理房彻地产项目的岭开发经营活讯动而发生的典各项费用，寻本项目估算挨按总投资的迅2%计取。费管理费用为轻：X郊×龙2%=0.龄02X缓=1838巷.32脖万元狂5.财务费慧用狗财务费用指失企业为筹集福资金而发生那的各项费用吉，主要为利包息和利息外底的各种费用劫（本项目按斧利息的1%管记取）。地业主拟于项砍目开发初期江向银行贷款用7亿元，计柳划于2年后洞归还借款，嚷年息估算为即银行一年期我贷款利率上眉浮20%,欺每年年末还混息，则应支沸付利息为:稀70000涛0000蜻×夫（1+5.暗58%猴×辆1.2）哈2怠其-7000虚00000私=9660批.00万元约融资费用为早：9660身×圈10%=9厌6万元娱财务费用为澡：9660撤+96=妻9756.欠6铺万元斯6.营销费笋用（及拍卖译费用）挺销售费用包滔括房地产开填发企业在销盘售房地产产洋品过程中发素生的各项费肿用以及专设隶销售机构的准各项费用，辈可按房地产净销售收入的迈4%计取。广拍卖费用本每项目按拍卖厘成交价的1叫%计取。销编售收入及拍他卖收入的确辣定见后附件刻1。怜营销推广费命用：销售收遥入玩×邻2%=18汪01.42舟万元跃销售代理费察用：销售收屯入不×饭2%=18彻01.42葛万元感C3\C5捏\C7拍卖动费用：34姥.84忙×愤700杂×植1%=24腹3.87万改元剂总费用为：艇1801.体42+18泼01.42辜+243.案87=采3846.捞71肾亿元铁7.开发期旬税费娱按成都市相叼关部门的收梨费标准，从梅事房地产开颈发应缴纳的佳前期税费主赖要包括报建婆税费，本次蚂测算按成都月市建设项目匙行政事业收靠费标准（一董站式收费项读目）考虑：皮详见表2维前期报建费践用貌表窝2晚序号鲁收费项目途收费标准子一准建设项目报楼建费抹1奶、特大城市文市政基础设即施配套费械120帆元间/畏平方米袍2妙、中小学改糊善办学条件厉附加费宣3涌、文物勘探苗发掘费悔4鸣、工程定额唉测定费柳5珠、建筑工程信质量监督费果二妖异地绿化建并设费热3元/平方订米些三园城区人防工寇程异地建设远费券10元/平替方米伞四腔新建房屋白衡蚁防治费炭1元/平方装米亲五夫新型建筑材盼料专项基金裹5元/平方适米跨六折散装水泥专气项资金练1元/平方压米兰小计（元股/并平方米）糊1砍40君总建筑面积弯（平方米）缩51352亦.34锁合计（万元零）漠718.9低3甜按以上计费乏标准可计算微出开发前期铲税费总额已718.9费3窑万元黎8、其他费炊用啄其他费用主供要包括临时龙用地费和临邪时建设费、百工程造价咨坏询费、总承大包管理费、劫合同公证费忙、施工执照务费、工程质超量监督费、恋工程监理费驰、竣工图编子制费、工程搏保险费等，躁本项目估算惊按总投资的蠢0.1%计者取。距其他费用为悄：X讨×挨0.1%=调0.001鄙X=91.逐92科万元授9、不可预链见费捐不可预见费锦是指在概算述及投资估算惭中难以预料挪的工程费用塑，如秘“管三材耳”似价格变动，嫂设计变更，痰一般自然灾哈害的影响及诊质量修复等眯不可预见因疾素，一般以堡上述各项费低用之和的2育%骄—闷7%估算。牧不可预见费静用=小364.8通2万答元旬则苦总投资挪为：纱X=919尽16.09腥万元恼（三）、项炭目总投资估蕉算一览表（育表3）寨表3：投资裹估算表就一、土地取谱得费用观慎便旺扛44957梨2902.渣3污二、前期工割程费用虾右迷蚁蝇58974丘76.47吐8杀1.规划设曲计费烛建安费艇*2%辜喊毁罪18971遗75.40睛3绣2.可行性蝶研究费捆X*0.1何%们孩赢奉91916滋0.884仓7北3.水文、高地质勘探叔陶舰5135懒2.34葵10却51352见3.365耍4.“三通浙一平”费斜做宿51352杰.34绸50分25676究16.82式5也三、房屋开沫发费徐姨震敢秧11155荷2609.赴5姿1.股建安工程费津线纯斯集94858世770.1沟5被1.1地下吃车库乔子缓33000拳1000怜33000吸000弊1.1稻地上全木商李业惩坡终5968梯2000组11936亏000帝1.1及地上框架商识业底榨反45384觉.34杀1100召49922眯770.1烧5学2.公共设冈施配套费嫩风推2000撒500般10000薯00肥3.基础设腹施建设费杀膨泄恼骂15693闻839.3以3.1自来敞水、雨水、悦污水设施费生窜路51352驾.34蚁50误25676言17耳3.2天然苏气、供电、详电信设施费民登察51352妇.34中65傍33379爬02.1灰3.3道路督、绿化、室飞外照明费命歪实际面积可32991司250朴82477仍50蒜3.4干线对、干道、干瓦管接口费京队凭51352贫.34栗30角15405值70.2圆四、管理费津X*2%砌搂灰俭18383粗217.6姜9落五、财务费恨糊午侍晨97566件000雁1.借款利厚息继70000涨0000航0.138博担非96600温000组2.融资费县用游利息统*1%扑领显势96600乘0搂六、营销费绳用这姥匆露捏38467停101.2塘1俊1.营销推若广费用爆销售收入任*2%渠救萌袋18014致194.4毙1俊1.1翼销售代理费璃用匙销售收入沃*2%召烂眼织18014谨194.4稼1巧2.土地拍方卖费用银拍卖收入昌*1%氧肿届涨24387菜12.38碧7福七、开发期番税费收繁宅51352茂.34男140感71893探27.11省八、其它费虫用谜X*0.1过%辅范体城91热9160.骨8847评九、不可预顽见费用傅上述各项韵*2%邪冻玻页36481忘77.85黑6纵十、总投资希接塞劝妙91916叨0884.失7冶（四）、资赚金筹措的方例式君：蜘部分自有资箱金、银行融隐资、预收售印房款三种方女式。纤目前中房集忙团成都房地醉产开发总公吨司对该宗地秧的一期项目械用地拆迁费却用投入已经棍超过5.5蜂亿元人民币娇，预计一期除土地总拆迁膝成本将达到贫6.5亿元痰，一期总投崭资巴91916禾亿元，拟于僚一期项目开岸发过程中向地银行融资7战亿元人民币粥，其余的开滥发建设投资肯从项目的预所售收入、销流售回款中解驳决。灶（五）还款奖计划规根据初步预恰测表明，本蚁项目有较好根的经济效益足，计划贷款嚷周期为2年件，第一年年聋末还息，第葱二年末还本抓付息。通过详中房集团成泥都房地产开棵发总公司在滚成都实施的吗几个项目的芒销售款中对贤银行贷款进庄行偿还。（引详细见下表跑：冻）炕2005.周12度2006.躲5梢2006.锤12献2007.样12忧东湖项目刺800.0扑0万元份800万元咳1200.皮00万元标30000送.00万元名蓝水湾项目青500.0踪0万元清700.0蔬0万元渐800.0驱0万元合10000呈.00万元啊文殊院项目盖700.0叔0万元局1000.誉00万元伏3000.休00万元犯35000乞.00万元适合计知5000.即00万元怕75000造.00万元庄八、项目评罪估基础数据觉的预测和选耍定蹲本项目中销挤售收入的确顽定：采用市柏场收益法、早成本法、长提期趋势法等刊评估方法对豆本项目的价越值做了分析昂测算，同时锣考虑到本项巨目未来价值朴的提升（道兄路拓宽、环寒境改造、交醋通路线的调剖整等政策因圈素），对本郊项目的价格而测算作出了仇客观的结论笋，详见附件副一。票本项目的拍肢卖收入的确趋定：采用成让本逼近法和狮市场比较法流对项目做了露分析测算，庆再考虑到本估区域未来商稀业价值的提遵升回影响土邀地价值，故悉对本项目的晃土地拍卖价啦格作出了客吵观的上浮调茫整。严本项目中各贩种计算基数颜的选定是根比据成都市房透地产项目可演行性研究的近相关规定指董标而选定。陆九、项目经圈济效益评价桶（一）经济财评价指标睡本章从投资赠资本金方面榜对反映项目出经济效益的菌财务内部收签益率配、倦财务净现值吼进行分析测特算，以研究录项目的可行府性。亡本项目的投供资资本金的事目标收益率弃假设为20详%计算，开彼发周期为2盆年，其中第张1年销售部理分为B4-挤1、B4-斧2,C3、社C5、C7机、用于拍卖秃（拍卖收入常见附件1）锣；第2年销填售部分为B输3、B6删、C6。边1.现金流犁量表：（如陷下）么现金流量表集（计算幕NPV和I探RR）挎手何会蒜强勇年份俭0遗1弹年销售广1截年拍卖悔1叮年车库软2益年况奇销售面积隔繁11910踪.25闯34.83静8748朱9900鞭39442子.0865芽禾销售率统窃100%颂100%仙30%锹100%初纤销售单价（陈均价）碧帮17000秒700痰2800垄17000喂闸销售收入忠兄20247句4250唐24387泥1239低27720您000么67051雨5470.夺5蓄携成本费用（洁按总投资比专例）穴碍15519刚9821点20042俱7098批99000歉00失51396艇1063.朵8棕具挺项窗肆醉造池销售税金胞裹1心11360腊84核48774获24.8改15246牧00旧36878弟350.8油8末狂税前利润搂黑36138软345拿38566灿716跟16295岛400忙11967江6055.赖8饭躁全部投资舱汪状番证矩队资本金投资滋-7000员00000夫屯仓抛灿主资本金止NPV1浆销1.33淋1.768简9专晋1.768急9盈14633衰58.73丛9继资本金把NPV2痒顶1.34高1.795顶6棋影1.795竭6思-6424们699.7尿8暑资本金净现召金流量筋-7000刃00000惊45652奏7380