XXXX年建设工程报建流程及需要资料

40/40今年最新建设工程报建流程及需要资料一、第一次初步设计审查（5个工作日）1、申请书：2、计委备案通知或立项批复（复印件）；3、规划批准方案总平面图（查验原件，复印件须盖建设单位公章）；4、勘察、设计合同（复印件）；5、初步设计文件：立面效果图小样两份、初设说明书一份、初步设计图一套（含总平面图1份、建初图1份、结初图1份、水初图1份、强电初设图1份、弱电初设图1份、暖通初设图1份等），另单备地下室平面图1份、给排水总初图1份、住宅项目电视广播系统初设图1份（无专门电视广播初设图，可用弱电初设图代替）、防雷图1份（建筑高度80m以上项目）、转输水箱（水池）所在楼层给水平面图、地勘报告1份。6、初步设计文件电子文档一张，内容包括全套初设图纸、设计说明、效果图等；7.住宅项目应报户型统计表二、建筑节能审查备案（5个工作日）建筑节能审查备案表建筑节能设计图建筑热工设计计算书附五、报审建设工程设计方案须知（一）哪些建设工程需编制设计方案？建设工程方案的编制，必须以批准的修建性详细规划或建设工程规划设计条件为依据。除临规划的20米宽以下城市道路（包含20米）两侧或其它不临街地段的层数不超过6层的单项住宅建筑外，其余须报审建设工程设计方案。扶规划的冻30软米宽以上城纹市道路两侧僚、单体建筑英面积药30000坚平方米以上衰的大型建筑伍或其它重要怪建设工程，品设计方案应担通过公开招够标产生。招造标由规划部拐门指导，建籍设单位组织胃。戏城市重要建活设工程，设撒计方案审定氧之前，应向靠社会公示，迈广泛听取意椒见。公示由驰规划部门决哄定并指导，谱建设单位组提织。朴（二）报审藏建设工程方捉案须提交的冈资料：跌1亭．申请报告所和申请表；钱申请报告须厚说明拟建工锡程地点、功舞能性质、层韵数、总建筑吃面积等。嗽2她．建设用地婶的土地使用惊证件或《建水设用地规划凭许可证》（罪原件、复印宿件）；肠3享．必要时提掌供建设工程虏可行性研究啊报告及批复写；乱4幻．设计方案巩编制所依据找的修建性详趣细规划图纸版和批复文件式或《建设工浙程设计条件衣通知书》和址附图；蓝5蝇．建设用地款的誉1荒：碍500蚁现状地形图催一份。申请灿者应在地形命图妈上标画土地急使用证件用泥地界限和建橡设工程位置幸；亭6胆．送审设计锁方案二个以里上及糊CAD14桥.DWG呀格式电子数藏据一套，设枝计方案应包留括总平面图潜、平面图、魄立面图、剖疗面图、效果茄图、文字说汗明等；轮7遗．其它有关患文件、图纸刑，如涉及相堡关部门的审胳查意见和协变议等。悉（三）报件停受理及办理据时间脱市规划局在学审批大厅建纵筑规划窗口焦受理，在建总立案卷后的武20面个工作日内担审批办结。迅房地产开发腐报建流程及积潜规则指南池[全]作

彼（非常感谢蚁这位老兄的成倾情奉献，李此文对我太貌有用了。虽自然不知道你摩是谁，可我鞭觉得你是最臭可爱的人。丛谢谢）

箱

将中华人民共除和国城乡规卵划法将于明姐年1月1日栋实施，作为乡曾经的房地合产管理部门烛的小混混以欢及现在的下垒海流浪人员拳，我看了其溉中与房地产队开发报批建有关拳的内容，有叨些感慨，在释这里讲一讲盼。钞涉及房地隐产管理的各米大部门之间湖的恩怨由来袋已久，我想贷到哪里就讲盘到哪里吧。贯下面基本上树是按照报建誉的先后顺序拐来说。祖爆1、户土地证、建肾设用地规划兄许可证、规寒划要点批复索阶段史土地证毯和建设用地笑规划许可证可这两个证，舅加上规划要涉点批复，是芽进行房地产复开发的前提吗.但是,这帜几样东西领朋取的先后顺么序，非常的引有学问。有队经验的同志遮，一看这几健样东西的发域出时间，基浮本上就可以章判断出地块脉背后的故事薯。这三样东故西涉及到国挑土部门和规覆划部门旷日侨持久的权力毅斗争。目前非我国法律也她没有很好的饺规范这个问堤题。块陈恩，简议单的说一下陈，土地证由委国土部门颁浆发，是土地货权属证明，阿载明了土地叶用途及使用副期限（只是蹄载明）；建叉设用地规划候许可证由规蓄划部门颁发铃，是核定土爪地用途及用评地界线的法木律依据；规障划要点批复膝由规划部门链颁发，是确汇定土地使用挪强度指标的拘法律依据，淡如容积率啊仍建筑密度啊床停车位配置挺要求啊这些兄指标都在这熄个劈批复里奇体现出来，亏包括现在的椅那个小户型风比例限制要驶求，也会在闹这个文件里被体现出来。旁一般来说扒，一块地，葵必须要由规搞划部门核定犹规划要点，季颁发了建设澡用地规划许仿可证（以下宅简称地脾规畅证）之后，使才能领取土引地使用权证粱。这绝对应递该是必须的役程序。因为森国土部门必纤须依据规划滩部门核定的渗土地功能及它土地使用强叼度，才能计骡算出土地出僚让金，才能扣在土地证上付载速明土地候用途及年限煌。罢办但是呢掘，在现实中妖呢，这个想驼法只能是理政想状态。路因为首先，曲很多地方的佛国土部门在傅出让土地的扮时候，根本病不考虑规划庸，直接就整学块出让了。品然后给人家惯办出商住用敲地土地使用驴权证。这种减让人无法理彩解的土地出手让模式一度诊非常盛行。秋然后受让了丙土地的开发肠商，再去规饺划部门软磨期硬泡，无论诸是修改规划台也好，还是负根本没有规歉划都好，反担正，我的土奇地出让金是嫁已经交了，侮剩下的事情当你规划部门走得给我搞定赵。屑把我不是量批评这种土龙地出让模式烂容易滋生腐济败。要知道炒，我国正式悬搞土地出让手也只不过是酿从1990管年开始的，叹而以公开交干易的形式搞拍土地出让，狱甚至都只是麻从1997军年才正式开吸始。而北京该第一块公开理交易的土地门，是到20绍00年之后乳才上市的。膝我只不过是申说，我国在茅这个问题上厨缺乏经验，慰国际上也没缠有什么可供扛借鉴的模式主。因为我国晚的房地产管危理体系那绝央对是全世界请独有的。厘愤青们狮不要在这里忠给我指三道嘉四。我在这事个行业浸了淋这些年了，绑起码我个人葡觉得，把我灵放到90年崭代的背景里烘面去，我也怜想不出更好优的土地交易步模式。城市阴规划这个概扣念一直到现株在都还没深妙入人心，更昂何况当时呢间。哈不过无论如党何，这种土汗地交易模式奸现在已经只庙是历史了。手新城乡伏规划法第三爷十八条：在巾城市、镇规赔划区内以出吼让方式提供盏国有土地使买用权的，在电国有土地使妄用权出让前葱，城市、县另人民政府城由乡规划主管雨部门应当依樱据控制性详惹细规划，提合出出让地块绵的位置、使弊用性质、开刊发强度等规袄划条件，作奔为国有土地暮使用权出让淘合同的组成盏部分。未确目定规划条件供的地块，不肝得出让国有忧土地使用权亏。方

删以出让方式飞取得国有土殿地使用权的趁建设项目，秘在签订国有丧土地使用权件出让合同后菠，建设单位下应当持建设充项目的批准疮、核准、备弊案文件和国鞋有土地使用盯权出让合同括，向城市、字县人民政府扇城乡规划主艇管部门领取秋建设用地规筒划许可证。努城市、敢县人民政府换城乡规划主骄管部门不得饮在建设用地扛规划许可证堂中，擅自改叨变作为国有酸土地使用权局出让合同组奥成部分的规包划条件。对饱希望在唱我日后的职茄业生涯中，雕不要再拿着册商住用地土鸟地证去规划载部门死磨硬猛泡，阿门。服2、项目亦公司设立、监立项、环境蚕评估、房地华产开发资质防这四项若几乎是每一政个项目要开悟始的时候必则须要搞的东找西。非常的破社会主义特症色。不过这宜里也有些东傲西很有趣，拉与法律的关嗓系也比较大沙，比如设立从项目公司。吹这里要注意拾一下，母公立司拍到的土况地，转到其议全资设立的扑项目公司名馋下，按我国扭法律，不属批于交易。我活再次强调一擦下：母公司公与其全资子矮公司之间的抚土地流转，月不属于交易孩。再次强调旗：不属于鸡交易。因此芹，房地产公貌司可以任意隆设置项目子题公司，在房线子卖完后再匙把它在实体概上消灭，只赤留下一个壳熔。这种操作姻模式没什么稀法律风险可讯言，非常的民经济实用，抓因此现在我写国稍微有点容规模的房地潜产公司都这适么干。表再说责立项，这个沟东西纯粹是籍计划经济时既代留下的产踪物，非常的弟烦，也不知睡道这个东西呢应该算什么子。立项主要参考察的是项炼目的投资额农及可行性。芳我不知道在锻目前的市场珍里，可行性句这个东西，饰政府是从什略么角度来管均理的。反正歉现在各地由衫于市场经济烈的深度不同底，所以在这未个事情的管货理上也不同决。有些地方侮基本上不太泄管，有些地垄方就管得非末常严。而且奉立项到底需盖要什么材料旱那也是谁都辜说不清楚的蓄事情。立项渐与其他程序势的先后关系者那更是异常轻随便的事情各。譬如最近知国家的政策考，要求先把柏环境秩评估搞士了，再回头疑来立项。这镰是基于加强铁环境保护促亭进可持续发耕展的考虑。创但在很多地镜方，环评的跃一项主要前麻提材料就是册立项批文。壮立不了项根切本做不了环顶评。不过上鉴有政策下有弦对策，事情柿都是人办出歼来的。反正哈到目前为止映，建设项目斤都在纷纷的洁上马中，我巩也不知道大坑家都是怎么测在这些莫名霉其妙的政策家中穿过来的耕。反正我自教己如果操办管这些事情，谈基本上都是弯直接去这些博部门，譬如驾去计划部门肿，就让他们邮给我推荐可峰行性研究报蝴告的编制公羞司，去环保善局，就让他恰们给我推荐明环境评估报肚告的编制公凯司，然后让工这些公司负变责把这些手票续办出来。戴编制费用稍筹微给多点都则没关系。总市之我自己一见看到座这些手续，芬头就痛得厉仍害。剥房地产开发倘资质就比较沸有技术含量匠一点，关键动是专业技术懒人员难找。斩现在这些专竞业技术人员铜资料都是省睁内联网了，霜想搞几个球晕人糊弄建设样部门基本上必做不到，建输设部门也不象敢在这个事速情上乱来，意因为任何人恐都可以上网村查到，某某巴是什么专业葡资质任职什随么公司。现括在结构类的琴工程师难找彼啊，感慨一辨个。嘿嘿。插倍扎下一锯篇开始讲正他式的规划报招建：总平面粮审查阶段。朴

3、识总平面审查纪阶段垫这个阶技段各地的叫鞠法不一样，身我听得比较掘多的叫“修凝建性详细规损划审查”。阀这个阶段就耕是审查小区么的总平面规炭划图纸，也群就是审一个仰小区的建筑必物都是怎么轨排的，每栋切单体建筑有脆多高，有多作大，各栋单嚼体建筑之间录怎么间隔，膨间距是多少贴，日照够不途够，总容积药率是多大，户有没有超过珠规定的容积宁率，建筑密偏度是多少，静进出小区的阔道路怎么安需排，是不是渗符合消防规料范，等等芹等等希，这些东西秒都是非常的于专业啊专业枪。满加在这里毒我要举例说肿明一下，比热如建筑密度牧，这个东西先看起来很简朗单是吧，就顺是建筑物基窗底面积占整舟个小区面积蚁的比例数。茫譬如这个小挎区是1万平惧方米，有3对000平方化米的快地面上有建劈筑物，那么黎建筑密度就肯是30%。汽看起来这个摊计算应该是也没有什么争娇议了。但是欠且慢。我这嫂3000平袭方米的建筑社占地里面，木有2000谜平方米是一絮个大型的架桨空平台，架港空层下是停宪车位，上面旱是空中绿化剃广场。现在拆，争议就来劝了，我这个绸2000平您方米，到底绞算不算建筑片基底？你之学所以限制我览的建筑密度紫，无非就是跟为了保证绿场化嘛，保障吊居民的休闲肺空间嘛。现近在我虽然缝好象伴是在地面上粒建了东西，末但是我这个优东西顶上都旺是绿化啊，遵我的绿化没蛇有减少啊，病我的休闲空协间没有减少盟啊，所以这花个2000恒平方米不能秀算在建筑密座度里面。这肠种空中花园若型的架空层班到底要不要煤算建筑密度鬼的问题，反努正技术规范防没有限死，杨有无穷的空虚间可以钻营宝。渠再举个莲例子，容积兆率，总建筑哄面积除以净虽用地面积。祖也是看起来狼很简单。但逆是放到实践聚中一看，啥描是净用地面乔积啊？从哪爬里起算啊？闪是纯粹的矩土地使用权怪证载的序面积呢，还揪是比这个面辉积大那么一婶点，一直到坏周边道路的密道路中线去怠呢？这个东茫西根本说不医清楚，怎么痛算都行。把状净用地面积挖一仗加大，总建来筑面积自然年就水涨船高宗。这都是可写以钻营的地材方。债策其他的愚地方，譬如扔消防通道的具设置，高层遇建筑四周必溪须设立查环形消防崇车道。但是歼这么一搞，康小区的绿化横基本上就毁摸掉了。怎么蚀办？设置那臭种隐形消防无车道，上面穴种草保持绿链化，就指着逝图纸说这就京是一条消防茶道路。这么淋搞行不行？闷反正我个人甜不知道行不呈行。消防车舱道的载重量仰那是有非常际严格滴设计支要求滴，反喘正我个人不列知道这种草姻地能不能承鼓载得起消防式车。谊亏蛮审总平面鼻是整个开发菜报规建过程丈中最有技术探含量的活，腿这个过程一惭般都要2到亩3个月，往管往都要和规铃划部门反复超修改扯皮，水来回磨，磨处到双方都没哲了脾气，才经能通得过。桨我反正几乎途没有见过能朵顺顺当当啥枪工作不做，卸干等着典就能通过总悦平面审查的览。我也没见富过那种零缺负陷的总平面肚设计，只要购有心，无论券什么公司的栽总平面，无代论是你万科煌还是富街力还是雅誉居乐，那只役要伟一托挑起来，问盈题都是一筐玉筐的。不是祥消防间距不福够，就是在则不能开窗的次地方开了窗棉，要么就是脏车道转弯半颜径太小，等聚等密等等漏。（在这自汤夸一个：本肥人不才，曾思经试过在1恋0天内完成励这个工作，福至今被引为瓜传奇故事。只嘿嘿）街4、管胁线综合审查鹿、排水许可衬证站管线综社合审查是规笔划部门的专干业审查内容烦之一，我现答在专门拿出辰来讲，因为春这个东西实酸在是非常，钢非常的专业洪啊。搞得不馆好的话，实董在是害死人差啊。而且，兆被这个东西档害死的公司显比比皆是。涉各位千万别完以为那些什仰么怀保利啊合生凤啊之类的大碰公司就不会全在这个问题晋上犯重大原探则性的错误嗽，事实上，珍无论什么房段地产公司，盏在这个问题容上栽跟头的循的扬几率，件是一样的，共这个东西就粗跟击鼓传花咬似的，一轮损到就死。惠险说了半贤天，管线综鉴合是啥？包贫括三大项：握小区给排水权管线、强电晃线路、弱电狗线路，这三吗项综合起来珠考虑，根据温各项设计规咏范科学统筹窝安排，放到泳同一张图纸盐上。给排水孩不用多解释荷了，就是怎气么引自来水礼进小区，然奸后怎么把生办活污水和雨烤水排出小区多；强电就是怀生活用电，饲线路从哪里命进，怎么上哨楼，怎么进捎门；弱电的滥内容就多了包，什么有线百电视线、各炸类通讯线路劫、网线、内挣部监控线路钓，等等而等等宽，多得要死垄。上面这三大样东西要科京学的话，统捞统都得在地军下走，从地垃下穿进各栋四单体再连接柄进入千家万喘户。挪理这些线差路啊什么的艇，必须要合忙理的安排好节，不能到处用乱走。作为艇非专业人士衫，要判断一乞个小区钻的官线综合眨设计好不好燕，只需要看胜两个东西：樱1、你就这捞么走进一个梢小区，看它赖里面是不是唉有电线搭在踢楼和楼之间绞。只要有这训个，基本上搭这个小区你膝就不用多考沃虑了。乖2、沙协井盖是不是预基本沿着小截区道路排布全，不是搞到泊到处都是。正如果什么沙升井盖搞得满盒地都是，简移直看不出走滔向来的，基饼本上这个小汪区你就可以及考虑放弃了糠。瓜为什么胳我要这么强猫调这个管线恐综合呢？如杆果它设计不化好有什么后教果呢？首先保，就是给排巨水会整天出浮问题。一下周雨小区就变践池塘的事情胳，我实在是率见得太多了邮；然后，对思于暮年轻的我来区说，就是网誓络整天出问羡题，小区网校络运营商根笛本没得选，肠因为只埋了叨一条管，别政的网络运营耍商想进来提决供优质服务允都不行，而恶现在的这家们，不是这里情的线路坏就刻是那里坏，柱整天修，我蚕这正打怪呢窑，嘣的一下弄，断网了。鞋再然后，夏趟天千万别开唇空调，一开曲就断电跳闸肤。家里的电柴器得轮着用暂，千万别绿一倘起开。看电智视的时候千裕万别开电脑杜，不然就得伶在黑暗是之中耗一晚浩上被。这都是管醋线综合没搞斯好的标志啊委。你说，这隔样的小区，溉能住吗？苗管线综足合既然如此毙重要，那么汇我们说，我豪们设计的时先候好好的考劳虑，好好的堆研究，不就拌行了吗？事境实上，是不锡行。为什么继？因为所有茫的线，你都歇得从外面引币进来，都得芦跟外面有个茧接口。但是肆接口在哪里冰呢？我现在盾告诉你们，尘无论开发商嘉们在事先做脾多少准备工锅作，做多少侵调查工作，腔都无法保证突预留的接口润不发生变化碗。最常见的归是市政排污谊管线突然就伯重新施工，袄换地方了，谁哪怕它不换锈地方，就是机水平抬高个钟几公分，这踢个小区的排份水因为倾斜塘度不够，那线也完蛋了。帐这种事情太职常见了。大分家肯定经常栗看到市政管肾线施工，把永路挖开，今忠天搞搞这里急，明天搞搞棒哪里。我反射正是被这个唐东西搞怕了昆。这种情况楼那是想赔钱求都搞不定的邪。然后，高货压电线的接由入口，一开办始说得好好丛的，从某某久变电站接，家等到施工完歉毕，要正式之接的时候，靠突然发现那览个变电站已屯经搬走了，绝又李或者它的容怒量已经超了凡，不能再让平你接，你得秒从其他地方洞接，这个时牧候只能花冤的枉钱，乱引丹。引到多少妇电算多少电腰。至于，呃骆，会引起什遭么生活上的险麻烦，我也表不知道。赔寄再说到弹这个排水许爬可证。这个碎东西是市政坝部门发的，遮专门针对小叹区的排水。估现在都是要律求雨纲污理分流了。就管是雨水和生尼活污水要分惹两条管排。壳这个东西管棒的是管径和缘流量，以及汪连接市政管傅线的位置。蒜然后这个东摔西反过来又冠影响管线综劈合设计，事甩实上是一回拣事。我就不素多说了。腾

5服、单体审查陕、建筑工程米规划许可证责规划部嫁门对单体设锡计的审查那电也是非常严灯格的，但是换总体来说，莲相对于总平热面规划，就坛比较容易通净过一点。敌

买单体设计是扒啥呢？就是冷在总平面规气划的基础上月，落实单体暗建筑的设计溜方案。单体嫩方案主要是桌些姓啥内容监呢？我个人剪是这么总结派的：关键就阳是落实各空粉间的大小尺赶寸。这个阶茶段有些东西变也很麻烦，姐最烦的是车组位。目前来猜说，我国各悲大城市在车批位问题上管笼得那都是非草常严格的，肯要求一般是盲每户住宅配件一个车位，构商业一般是晒100平方臭米配一个车冒位。大体的际配置要求基捉本上都是这退样，各城市勒大同小异。鸟车位不够，童基本上都别全想通过单体引审查。灯音当然，疑总平面审查拍期间一般来蜻说，也会审烫车位，不休过那个阶段虹主要是经验遇值，按35卡平方米到4手5平方米平骆方米一个车损位这样的经肆验值，来评专估地下室面惊积够不够，容一般来说规饭划部门不会园很在意车位因够不够，不国会认真的在骂图纸上数。绪但是单体阶杠段就不一样千了，就开始纳数了。这个子时候芦什么毛招都桶会消用上。比如扩所谓的子母急车位啦，根驱本停不进去纠车的速转角位曲也放个车位奏啦，等等治等等忌，不一而足阁。但是有些体时候，无论夜怎么摆都摆工不够，那也访有办法，就跪是宣称我这绘里要做立体械停车位些。立体机械斤停车位我相炼信很多人都货见过，那玩搁意非常的不胳好使唤，进窑出一次花上样半个小时那对是非常正常课的事情。不钓过无数开发痒商都只是停报留在口头上决，只要通过宜单体审查了愚，这个机械遗停车装置那岔是绝对不会蔽安装的。巩屡那么，奖为什么开发违商那么不愿酸意建大点地演下室？因为途建地下室是朽亏本的。买堂的人也少。鼠我知道这个震话一说歼出来粪青们迟就会向我开控炮，说什么肿10固几丙20万买一孝巴掌大的停搬车位，开发仓商还亏本？星事实是，停淘下一台车，窃的确只需要章10个平方老米不到的空授间。但是，悼你要把这部太车停进去，床你另外还需尼要30平方升米的进车道姿。所以按经织验值，每个羞停车位所须险分担的面积够，基本上都杯是35到4筛5平方米。焰规划部门都船这么掌握。烦你这个车是矛不能垂直起垫降的。这就点是客观规律首。票当然我投这个是大概境经验，在有款些城市，停稍车位还是能闹赚钱的，比回如广州、深油圳和上海的肉一些黄金地盏段的楼盘，访据说停车位厕都能买到4碍0枣万一个赞。不过这个清不代表一般积规律。嘿嘿碌。晃

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审完单舞体设计，设辈计公司再细放化一下出建呀筑施工图，捎就可以申领意建设工程规往划许可证。乏这个过程比封较没什么技言术含量。不旁值得多说。饱我就一笔带个过了。钞不过这才个建设工程稼规划许可证华，在新的《割城乡规划法忆》中被提到孕非常高的位牲置，反复的辩强调。我个扎人还没钻详落明白，不知恭道这个法是沫什么意思，号在搞什么玄章虚。妨6、消术防和人防专五项审查案这两样炉东西搞死人讲。我直接这浅么下两个结尚论：没有哪沉个小区的消惕防和人防设缘计是达标的耀。没有哪个做小区的消防渣和人防设备沉是合格。我异就这么直接绑一点：消防僵报建，要说芹难，是所有盐专业报建中贴最艰难的，咽但是如果说绪简单，也可科以很简单。苍至于人防报疲建，这个东汽西莫名其妙蛇，我不知道革这个算什么勿，我对任何劣备战的东西俊，都心存恶恨感。轻密先从消码防说起。消内防部门是武幻警官兵，不捐是政府机构羡，这个大家雹心里要有数疼。我国的消缸防审查，在乐很多时候都父是非常扯淡壤的，非常官遗僚的。另外灵呢，我们的宜开发商，也百的确是非常帖的不象话，栗要满足消防卷规范的话，谅这个投入太辆大了。另外袭我们的消费奉者也没这种孩意识。因为茎很多消防上遣的要求是非池常影响使用岂的，比如电郊梯间和楼梯蚕间之间设置蓝个1级防火角门，那对业好主进进出出宫来讲，是非达常不方便的梯。基本上来霜讲，消防设蝴计绝对不可袄能严格按规鹿范做够做足败。在这个方栋面，审查那筒也是越来越三严。一般说移，各发展商府都是委托消搏防施工企业呆代理报建。范为什么呢？丧因为这些企话业长期和消坚防部门打交送道，跟消防季部门之间的切关系千丝万腥缕源远流长什，往往由他开们出面才能王把事情办成刑。但是，我泰在这里说句求公道话：涉印及生命安全阿的消防规范乐，基本上没绩人敢动手脚备。比如12消层以上要设窃置专门的消惜防电梯，1哄7层以上设棒置剪刀楼梯羡，这些强制鼻性规范已经仁是铁律。我痕个人没见过夏有开发商能尚绕得过这些损强制性规范具的，即使能躁绕过去将会惯获得巨大的肤回报，譬如种减少一套楼输梯，那是多暴么好的事情瓦啊，但是逐基本上没人迅敢去办。起堵码我不敢。挣在我个人日柱后的职业生盖涯中，我也侨不敢。清人防工惰程是非常神冷经的一样中摸国特色的东顿西。我不知踏道这个东西茎算啥。真要梢有空袭了我祸绝对不会呆边在高层建筑接的地下室里仰，911的书那栋大楼就默是前车之见尺。真要被炸妄了楼，呆在蜜地下室里绝摸对活埋掉。命当然这只是财我的个人观众感，大家不矩必介意。袭人防部滔门属于政府闯部门，不是期军队编制。倘用于人防用支途的那部分膝地下室也可渗以搞停车位模，但是这部刊分要被划出羊来，不能发轻产权证。这债部分停车位竿只有使用权名。关于人防辞停车位的使凭用权问题，注现在的争议锦非常大。社瘦会上各种声脾音都旱有，尤其是更自以为看通许了物权法的狭神经们。我弄现在告诉你吸们，所有的俗人防用途的抚东西，产权趣都是国家所额有。国家为奖了鼓励大家龟搞人防工程阻，就允许你易暂时用着。序但是这个产隐权，无论如业何，都不可绵能归属于什芹么全体业主纤。赔因为人据防用途部分禁的车位只不写过是一种暂暗用的性质，雀不能卖，所贤以开发商绝奇对会想办法肚减少人防面酿积。另外，柴人防设备那介也是非常疯宵狂的东西，叫比如人防那惭个安全门，灯那都不知道尽算啥，那个冠东西要真放合进地下室，符还真是搞碉料堡了。也不辈知道能防什展么。砖

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7、辟节能审查、范施工图审查坦

刃在领取建设闻工程规划许命可证之后，碰设计公司在纵建筑施工图磨的基础上再丧次细化，完巡成结构施工菊图、水电施束工图等等全尘部施工图及网结构计算书宣等，完成节林能设计，做川一个节能计康算书，就可哥以开始这两老项审查了。派巨节能审眼查，在我的困个人经验里担面，是怎么兵审都行的事扔情。我国现锦在越来越强裳调可持续发迁展，建筑节兆能摆上的位常置也越来越觉高。这么说雪吧：什么3宾60度大落顶地窗、全敞政开式阳台、割无封闭式中皱庭这些东西崖，在节能方傻面肯定是不鹅达标的。搞隶了这些东西御，夏天空调陡得开到疯狂亚掉。不过老染百姓都喜欢段这种新鲜东家西。恩，在讯这里南北差朽异非常明显搭：北方一般订在唯节能审查上涉都比较能达肯标，老百姓份在观念上也幻比较能接受家这个，因为叮北方有一个夹取暖的问题剩，节能不能环达标的房子蹈，在冬天那缴可是要白白惰的花出取暖晴费的。但是驱南方人对这右种东西就比役较不待见，域我就好这一梦口，你管得善着啊。踩说到这织里不由得想己对那个套型驻建筑面积9精0平方米以遥下占70%罚以上的90继70政策说宁两句。建设洲部的官员们赵在政策制定王上，必定带欠有强烈的北员方特征。北预方人在考虑纷在冬天取暖背的要求之后厨，的确不习焦惯居住大面插积。开间超斧过6米的客原厅，在取暖精上就肯定不识达标了。同专时，在完全啊不考虑洗手执间的采光和惯通风要求时说，90平方遣米的套型面辨积的确可以雨设计出非常耗不错的三居旨室的户型。仓这是与北方避人的使用习勤惯及气候一重致的：空气吗干燥，而且装洗手间的使贪用频率较低殊，一般人都耍不习惯每天撇洗澡。（我成说明，我这酷不是地域歧枣视啊，我这感完全是就事拿论事。）但修在南方，仅毯仅只是增加唐这么一个洗靠手间的窗户诚，90平方唇米要设计出万三居室，就定几乎是不可暖能完成的任鼻务。这个稍兄微在图上画第一下就知道雾了。房子朝角外的位置就赶那么几个面按，几个房间莫一漏占，厕所就忽不知道摆在孕哪里了。本陆人当年参与短的好几个项亩目，为了在姐满足这个9董070的要忙求下还能做颠3房单位，虑设计师呕了虏不知道多少爷吨血。现在橡市场上的公基司逼得没法割子，被迫只倦能大量的推循出两房单位挪。当然，两妹房单位嗽也可以住，待不过就不能泰养孩子，一伙养孩子这家汽就完蛋了，袍爸裁爸妈妈爷爷热奶奶加孩子峰哭，连转身捏的地方都没蚕有。现实就玉是这么滴残伴酷。客观规鸡律就是如此输。厅现在有岸些公司为了川规避这个9秩070，还技想了些花招鄙，比如设计蹄两套房子，窝再打通它一韵起卖。在某族些不良媒体添的宣传口径歇上，将这个蕉做法称为不裹良开发商昧宵着良心做事倚。我个人无填言以对。房辟恩，说奶个节能审查招，幸一丘说开去就说逝了这么多，绩不好意思不乎好意思。现渗在开始说施吉工图审查。默施工图审查优现在都已经批在表面上市理场化了，允倾许开发商自板己找资质的视施工图审查触单位做审查响。施工图审碍查单位还必候须对审查结冶果负责。但榴是，基于我述国的审查技厉术非常的落争后，恩，怎抗么说呢，连蹲设计、施工们技术都非常仁落后，因此艇这个审查实时在是见仁见壤智，根本没访法子审。在应这里讲一个质本人曾经亲缝历的事情。咱那一年在珠钻三角一个三展线城市，在贵一个别墅项质目门口建一筐座景观塔。并那个塔呢，丛形状就像个齿纺锤，中间享粗两头细。券该地建设局觉检查组带人锡检查施工现即场，上了这诚塔的工架，程突然这塔就究塌了，整个须检查组全部污死光。这是看个大事啊，束政府因此组短成了浩大的梳调查，来查吨这个事故的辰原因。首先削当然是从源骄头设计查起阻。结果一查古，设计坚称狭没有任何设铁计上的问题申。于是把那优图纸送去重抓新做审查，做一查的话，纲审查人员说证，不行，这伍个图纸有问场题。两边就背吵了起来。河最后两边都都说服不了对锡方。要说这睛个图纸违反轻强制性规范材吧，它也不络违反。但是晃不违反强制场性规范就表纹示安全合格逃吗？我看谁喘也不敢说这咏个话。最后洲只能把施工耳单位拉出来妇，判了几个榨罚了些钱，膝了事。现在衰合生在广州盾的某楼盘前这面，也打算唇树这么谁一个塔，做村审查的时候返也是吵得不零可开交。最裁后也是不了挺了之，因为滤这根本说不窃清楚，到底巩安不安全反跌正我个人不忍知道。误弹施工图烂审查是收费希项目，非常祸贵，所以一床直都是名义均上的市场化决，事实上的神垄断化。施暂工图审查时但除了给审查毙费，专家红捕包那也是不社能少滴，嘎纹嘎，嘎嘎。捏8、余泥刊排放许可、移噪音排放许宇可、夜间连造续施工许可优余泥识和噪音，这摘两个东西专赶门拿在这里纯讲，是因为货这两样东西赔是最扰民的丸。我知道在液很多城市，叹几乎没怎么瓶管这两样东李西：余泥和嚼噪音。但现宏在，越来越盛多的城市，余开始加强了愤对这两样东辨西的管理。鸭婚染余泥排纺放现在都快赏成了各大公糊路管理部门粮，包括公路张、交通、警柳察，的主要苗生财道路了妖。运输施工贤余泥的车辆谎，只能在规位定时间，规侄定道路上行肿驶。但在很屿多时候，根析本不可能这抢么规范。尤搏其是工程赶坟进度的时候罩，那是日夜攀得都运泥啊保，没办法，左只能打通各祖路神仙。挡余泥在运接输过程中，浇很容易污染倡路面。本人识曾经见识虎过广州的一味部车，从天牺河一路撒到脑番禺，结果碑被罚了5万棍多，包工头炼拼命去做工扩作都没用，隆估计是交通因部门火大发默了，撞枪头搂上了。川噪音排柄放许可，是栽指只能在规氧定时间，用扩规范的，噪轨音较轻的方管式施工。这条个是环境保铲护部飞门管着朗的。现在很膜多城市已经尝禁止使用锤史击桩了。那广玩意打贱起来不是人勿能忍受的，话想当年我刚言刚进入这个芬行业时候，厌我靠，站在韵工地里，听氏了一天的锤秃击声，第二皇天耳朵里都态是嗡嗡声，红几乎袖没给锤傻了够。当然用锤典击桩，那肯题定是民最议经济的。只鼠要没人管，末开发商鱼绝对用界锤击桩。因顷此我个人无献论如何，都僵支持在这方颈面加强管理寇。此外，对军那些夜间连闹续施工的，乘更要予以管出制。现在篮在本一些城市，带这个夜间连每续施工的管哈理，就管得银非常好，比何如广州和深央圳。那宵是真管得右不错。无论隔怎么找关系今都难批得下踩来。如果居霜然胆敢立不控报批就夜间支开工？那是塞嫌自己钱多视，想支援政饭府的片贫困官员某了。但是绝先大多数的城厚市，唉，那添处于几乎没浊有管理的地厌步。店我作为海从先进城市定走出来的三袖个代表，到纱一些二三线担城市去，傻富乎乎的去问折人家环保局苍，噪音排放踏和夜间连续锻施工怎么办家手续啊？结朴果被人家狠别狠的嘲笑过典好几回。嘎毁嘎，我相信原这里也会有探人看过我这腾一段之后，坊狠狠的嘲笑未我，并且自率鸣得意的说南：有这种手拳续吗？我这熄里没有啊，拼我这里很简交单啊，什么宗什么的，就糖和上面某些质人自鸣得意覆的嘴脸，译一样。纸9掩、质量监督荒、安全监督鹊我为了急把施工许可尼证这一节荷赶紧搞恨出来，已经租写得不耐烦码了。但是没喝法子。程序芦是这么肠一成步步走过来蒙的。施工许逝可证完了之绿后，我随便屿这么一想，冈我靠，后面版不知道还有棋多少程序。柔放验线、白应蚁防治、防伶雷、预测绘泳、预售、各婶专业验收、课项目备案验悠收，一直到泻交楼。这喘得写死我父啊。为什么龙我会突然发虾这种神经写舒这种东西呢辅？不明白自晶己啊不明白易自己。特牢犬骚百余字。且谢谢各位。热抢质量监轿督站和安全株监督站都是捕建设部门下剖属机构。拿唐施工许可证袋之前，必须芳得去两个站沿办审批手续扭。这两个站凯的分工，我俩跟各位说老伶实话，我分吐不清楚。在斩我看来，质颜量问题都是肉安全问题。算我就不明白凳为什么要搞再两个站，分脾着管。譬如作我眉打桩没吨按规定程序勇打，导致桩夹荷载不达标雹，这个到底守是安全问题虚还是质量问角题？我反正串说不清楚。陡总之两个机统构都得好好端的哄着。当植然在若干细身节上这两部膊门还是有所宫区别。比如漫有些安全问源题新的确跟孕建筑质量关饰系不大，譬上如工人不戴辟安全头盔啦资，物料堆放晓不按规定乱线堆啦，这些学。但在我看问来，安监把键质监吃掉，拼并成一个机愧构，没有任妹何逻辑和操枯作上的困难干。株在现实老的操作中，贱但凡涉及到宪检测的，就象由质监办；浸不需要检测返，一般用肉际眼就能发现仇毛病的，就踩属于安监的容职责。由于繁质便监搞检测芦，比如桩荷削载检测、水显泥检测，这概些东西，都木是收费项目江，所以质监正在管理上就陪没那么的严症，为什么呢暮，因为质监箭大多得靠这周些收费项目丸养活自己。影收人钱手软绿，云云。安宏监基本厌不收费，但胡是他们也能害想出非常多只的收费服务威出来，譬如骄安全生产培劫训，工人佩咽带平安智能特卡上班，等收等，总之各泛有各的门路楼啦。姿顺现在辫在仙有些城市，贷质量检测的嚼功能已经开甩始市场化了膝，有资质的苹检测单位都祸能做检测了山。我见过最渔好的城市是危广州。做个饥桩检测的费喊用，只是周疏边城市的3荷分之1理。恩，在这倦里，为了避交免有些人看胳不懂，我说授一句，打完瞒桩必须熄做检测。检系测合格了，堤才能做承台眯，继续往上怖建。各位的遗，明白？洲不过呢速，绝大多数秃的城市，这咱个功能被质海量监督站牢歇牢的把持着火。这个也是辉建设部门的趴生财主道啊隙。我要是局间长我也不肯层放。嘿嘿碍10、语施工招投标哀、监理报建啄还是没拢写到施工许温可证，岗写死我垂了，啊啊啊虾我为什么会喇想到写这个架题材？我现怒在内心深处战泛滥着一写枯到施工威许可证就太状监掉的冲动片啊。智贵首先，疯我必须说明伐，按照我国办现行招投标逗法，私营房卷地产公司（戴无国有经济揉成分），其析房地产项目什不需要做建喝筑施工招投孟标，他们可籍以直接发包匀。但在某些脸大城市，譬淹如广州，无历论什么企业浊施工，都脆必须做招投投标踢。这是广州沙在管理上严鸟重违反行政惑许可法的地否方。我个人省对此一直持乓非常反感的榴态度。在大倒多数城市，当私营企业只薄要能提供私类营企业证明舅，既可免除吐施工招投标苗手续。啥是垄私营企业证贫明呢？去工栋商局打一张撤股东结构书汗就行了。狂惩在必须侵要做施工招般投标的时候鱼，我必须得似说，这个领伟域那是真黑雾不是假黑。洁黑得让人毛渴骨悚然。盒搞施工知的就没几只槐好鸟。我在护此随便讲个萝故事哈。施坊工企业必须迁把自己的专慨业技术人员横备案到建筑地管理部门里辞去，一般包距括施工员、斥质量员亭和安全员。险施工投标的运其中一个材貌料是专业技惜术人员，根异据项目大小滔，配备的人迹员多少也有狸不同要求。旬大家知道一属下就行。有豪一次在广州专，某企业围妙一个标，另妖外一个不识枝相企业就想社进去，材料燥一泼准备，然后失发现自己的锅技术人员不匙够了，于是月马上到建设营局备案新增羡人员资料。以本来这种新智增技术人员莲备案实在是拿非常简单的刘事情。结果锦，连交件都祸交不进去。敲总之就是不谢受理。后来锈求爹爹告奶裹奶给受理了悉，然后又因歪为其中一个同人的身份证序复印得不清倘晰，全部材凉料退姐件。这个企宗业的老板气勇得吐血。到凤最后当然这惊个标是投不牙进去了。我康这里讲的还残只是个小段。暗地里山啥招数都用疲得出来。我效个人不排除熄有些人为了垃逼别人退出哪投标会使用端黑社会的可鱼能性。数溪恩，监纷理招标的程秧序继跟施工必招标的程序祝及做法几乎唱一致，我不璃多说了。霸掀监理报嫌建是完成这链个监理免招燃标或招标手患续之后的事直情，做一个史监理规划和岁监理细则，竿交建设部门态审核一番，酬认为OK了首，发一个监径理审查意见梨。通过了就污是下一步，竿施工许可证哪。铃监理规胃划和监理细馅则，老实讲炕，在我个人宝的经验里面餐，我从来没跃看到建设部角门真的尸做过审核。管在我个人的奥从业经验里绵面，我没见逐过几个政府招官员能看得和懂的。爬

者11、施工彼许可证宋我怀刺着万分激动回的心情，打寺下了上面那津5个字。鉴钓施工许际可证所移须材料羊基本上是上宾面全部手续顶一个汇总。杀缺一不可。忍在我个人的斑职业生涯中独，我从来没从有经历过能视办齐上面所棕有的手续，毙再申领施工草许可证的。锹在我与同行嫩的交流中，改我也从来没鞠见过老老实均实的耕一秆步步完成所瘦有手哨续，再来服办施工醉许可手续的映。要这样的陶话，绝对没斑1年的时间蜜出不来。不荐相信的同学娃，请回头再屑把前面10挠个大项看一朵遍，基本上栽每个大项里诸的每一个小成项的工作日袋不会少于2汽0个。而且纱得一步一步弦来。这是什疲么概念？这塞是卡死你的魄概念。随便怀哪个环节出钞了任何问题话，直接就G昨AMEO韵VER。惩局在改革仗开发之初，蓄外资企业刚肝进中国的时劈候，有个著拌名的段子，溪说是有个企活业要搞一个骡项目，前后喘盖了200臣多个章，事蜂还没办成。窝最后撤资了硬，不干了。虾上级政府震球怒，云云。叙现在改查革开发这么庄多年了，我滴们好到哪里胜去了吗？我财们的办事流流程方便吗？换我们能方便纠快捷的为企盖业服务吗？尽定及到了今掉时今日，还废有什么企业雁抱怨过政府鹿管得太严，炊太死，审批锹环节太复杂皆吗？听不到撕了。为什么西？因为大家瞎统统都已经汉适应了这个软游戏规则。默大家已经在余这个圈子中丧取得了某种持平衡，达成检了某项交易吴。在这种情悲况下，改革识办事流程，弱简化办事程辆序，反而会滨阻碍办事效应率。把我知道我云这么说，会雄有很多州粪青完全器不能理解。穗我就这么告围诉你们：大丰家都已经把帅潜规则当成挤了规则。这科些规则维系觉着房地产这偶个产业。在度每一个程序吼中，在每一涝个环节中，烛都存在利益晴分配，都存示在制衡。这要个系统在经阵过10多年粗的运做之后稠，它寸本身已经具脑有了生命力鼠，绝对是牵约一发而动全宋身。网剂因此，池我们经常可湿以看到，除孕了一些管理方相对规范和痰严格的大城类市，很多的虾城市都可以阵在未领取施害工许可证的零情况下就干宾上了很多工习作，譬如土律方工程，一怎般都是先动缸的。这就是俯一种双方博感弈之后达到敏的平衡。哪友怕是在这些塘管理相对规忧范的大城市模，也有空子猜可以钻，比省如基坑支护芬可以先发一妈个单独的施这工许可证，番然后再发地亿下室部分的蓬施工许可证贤，再发地上考部分。这么帖把一个项目柔分割成很多榨部分发证。弯为什么？因蓄为这是双方找一起适应，挣互相妥协的誓结果。政府折要是把企业从都给玩死了压，他们就没妹得玩了。阵之后的胞内容，大家摔就开始熟悉京起来了：我未们终于进入发销售环节的脾各项手续了堤。谜12\插曲贡,来讲票讲举目前的宏观南房地产调控鸡恩,不密妨说一下,码我出身是房税地产管理部妇门。当年参炭与了非常多栏的房地产政厕策制定。后火来穷得不行陕，被迫下海支至今。这也连是我为什么顷能从事现在象这个工作的键原因之一啦鸣。伞在讲预扣售和验收这耕些东西之前劲，我想先讲懒讲现在的房捡地产调控政芽策。理解了蜓这个，才能哭对销售方面纪的各项政策生有一个清晰触的了解。对够现在的调控意，我的总体味评价是：混各蛋。野基本向上，现在的旅中央层面的幼调控政策分挠成以下三个拴方面：码1续、减少土地锈供给，紧缩照地根誓这种方面的政策诵非常的简立杆见影再。如果这里更有国土部门身的朋友，看型到了肯定大涉有感触。最杜近这3年以览来，中央对剧地方的用地株管制，一年家比一年狠，驼采取的措施童一年比一年浪毒。当然，筝这里我们必也须有个概念橡，用地量最递大的产业，猛不是房地产倚，而是工业纱。尤其是各半类招商引资当的工业园区彼。目前我国敞各类工业园蛙区总面积已趟经超过了全券国所有城市顺市区建成区披的总面积。抄这是一个很挑疯狂的概念乖。当然，在牺这种宏观性朱的打压地方游用地冲动的特趋势下，房玩地产用地不疮可避免的受移到了株连。眯房地产用地等供给量逐年淡减少是不争畜的事实了。奇各位不需要坛和我争论训什么各表大房地产公五司储备了羞多少多少桌地，拢足以做畅多少多少年禁的开发，因优此现在供地长不足这种消摩息不准确，屡等等。这种挨新闻几乎都踏是不良媒体垂的外行报道熄，连造谣都忘没造出个样视子来。只要苍看看现在各万大房地产公阅司储备的那歉些地都在什薄么位置，基窝本上就可以容判断出来事退情的真伪。糊有哪个地产失公司手头上虽没开发的地背，不处于偏尘远得不行的司远郊报区但是佳又发神经拖敢着不开发的玩，我立马把杰这篇东西打落印出来吃掉液。在另一个括方面来说，巷房地产公司亡储备那些目祝前来说几乎场没有开发价桑值的远郊土角地，其完全槐是寄希望于钞中国帽经济的健康米稳定发展，序城市逐步扩躲张，富裕群谋体人数总量赶不断增长。真这种心态其概实倒真是一脏种讽刺。唉凯孟吃2岔、打压购买闪需求吓提高首熟付比例，紧历缩银根，提史高银行准备梅金率，控制己按揭贷款，疫都是这种考汪虑。就是让许老百姓没钱雹买房子。但排是，这种政说策不是释放傍和满足需求扫，它没有解绩决任何问题赤，它只不过亡是将需求延早后。我不明炼白为什么老岸百姓对这种证政策鼓掌叫众好。有一种太很神奇的解润释说，这种脑政策的好处棵是：老百姓端买不起房子植了，开发商顺脆弱的资金乡链就会断掉套，开发商就岩会自动降价零了。我个人戴不对这种神叹奇的逻辑予盾以打击。免旁得我的这个俘贴沦为口水膝之争的场所衬。我只对客驱观效果予以和评价。谢谢徒。剖3滚、强制性限栽制房地产产谁品类型里这星个很明确，夜就是那个9情0平方米以紧下的户型占株总建筑面积拣70%以上低。这个90年70的政策荐被唱得很响艰，巴好象霞很英明神武蝇的样子。我长个人没明白疼过来这到底俊有什么效果冰。户型选择辛完全是市场酸化的东西。抖我揣摩着是男不是这个政侵策有这么一羊个隐含的前壳提在：开发蚊商故意建大柴户型，以获暗取高额利润共。但是，我捐晕，大户型扶或者小户型竟，在单价稳悼定的前提下去，单方利润占及总利润会萌有任何差别素吗？总建筑蹲面积不变，童单价滩稳定，鬼户型变一下爹，造成影响敞无非是多几航套房子云或者少几套劝房爹子，利润有诱区别吗？除禾非是有这样酸的逻辑前提住：大户型的技单价比小户阔型高。但在盘我的个人职理业经验里面拖，我是没发似觉过有这种箱情况。我的添个人经验是降反过来：小钞户型的单价御一般都比大躲户型高一点趣点。本人所东经历的少数胡几个公司在扛产品定价上秩基本上都是省这么个策略朽。我不知道柔北京是不是搭与我的个人服经验相反。司巩我个人窜总结，房地愧产调控政策木，就在上面槽这三样东西批里面玩来玩辉去。不会有基别的什么新亏花样出来了白。这个效果醒，我就不多造说了。浙接倦下来，继续桂讲流程吧。沫啦袄啦啦先

涛

13僚、放线、验怎线背这个就每简单的说一撑说吧。图纸箭画出来之后鹿，要把图纸摊上的建筑物钻在实地上落招实一个具体栗的位置，这投是个技术活稿，要测量，薄定坐标。这馋个活就叫放粥线。放线一筒般是规划部色门下属的测字绘院或类似趣的测绘机构造干，不过有下些发达城市太也已经把这厦个工作半市冒场化了。嘿下嘿，又来广一个半市场盈化。正式放概线的前提是该领取了施工颈许可证。放忍线后，测绘菌院会发出一号份放线册。方在工程凯提前施工，开违章施工的漂场合，都需涨要做鼻通这含个旱测绘院的工棉作。让他们弃提前来做放炼线。唉，又代来一个“做鲁通”工作。驻放线完做毕，施工单削位照着这个吉边角点施工充，完了之后鲁就做验线。申一看这个建预筑的确是按昨图纸建起来细的，没超出准边线，测绘掌院就出验线室册。乐朗这个验电线工作跟日摔后的验收有观莫大的关系押。所以测绘折院也得要像认皇帝老子一风样供着，尤艇其是在提前山放线的场合筐。唉竭14、沫预售许可证扑终于说稍到这个了。泊预售现在的缠管理已经比三较严格了。胀我所知道的荷，在房地产尝已经成为了剃一个产业的冬城市，预售玉许可都要求正在网上办理苏，全程公示济。现在摇在漏预售上面做日手脚的可能众性越来越小遭了。祖持预售许枪可最重要的喉条件是：高蛇层建筑结构蹄完成3团分之2茅，低层建筑嚷结构封顶。仗这个条件跟芒银行办理按构揭贷款的条搏件又不一样陷：无论层数与高低，全部观封顶才能放豪贷。因此现准在高层建筑格往往在完成疫3得分之2骡的结构，取液得预售许可欢证之后，开妄发商在推盘笔时都不积极充。因为这个吊时候，钱也浮不是很能收仰得到，只能协收到个2、觉3成，但是厅各项交易税颠费却要按足崇成在当年予爱以计算。在酱理解了这个痒之后，或许同我们艘对捂盘催这种湾行为，会有需更深刻的认枯识吧锈坑现在办井预售许可，彼都要施做价茫格公示。交悟易价格必须按明确到套，县单价必须清蒜晰，在交易跃现场，也禁池止再搞什么浴5000元己/平方米“毙起”，这种套骗人的玩意忍了。但是，酬我必须要说彼，但是，政辟府没有（也弄没有权力）干对房地产交拖易价格进行血管制。在办仆理预售手续怕时所申报的职价格，开发刑商可以完全手不予理会。臭这个价格申萌报一下就完喂了。我每次狮做预售许可彼的时候申报牧价格，直接加就是250镜0元/平方患米。从来都罢是如此。随筹便你怎么公导示。卖的时芽候照样卖5续000卖8奋000卖1块0000多革，没有任何疑法律上或者待行政上的责耳任。些雾在预售陕许可方面还睁有个值得一症说的地方就赞是预测绘。森房管部门下播属的房屋测乖量部门，根姑据开发商提咬供的图纸，渣事先算一个烦面积。敬这个叫预测列绘好。在竣工之栗后，到实地库测量，就是矩实测了。我孝们都知道，往面积上的纠距纷往往是日秤后客户与开壳发商之间的鸟主要矛盾。光这个矛盾是宾怎么来的呢腹？最关键的豆就是这个预威测与实测之辱间的面积差征异。造成这渣种差异的原瓜因很多，比抵如施工不规欲范造成的面虎积误差，又亭或者之前在乳图纸计算上炒对公用部分着的统计有误须差，这些都沉有可能。但马要说是开发绩商的故意造云成的，我个孔人没有见过泊。开发商也亭没这种能力筋或故意去故巾意做假，当玩然我个人不傅排除有些头料被门夹了于的开发商被阴某些运气极轿好的人撞到董。嘿嘿。誓现在为疤了避免这种共纠纷，各大晋开发商都学泪乖了，开始津花很大的精锹力在做通房蔑屋测量机构液的工作上。般总之无论到莲时候实测面祖积是多少，船房屋测量机型构都照样按策着当初的预嫁测面积出报照告。速唉则，又出来一鼻个“做通”宁工作。意

15露、关于预售拾中的土地解客押厨昨天在丰写预售的时撒候，关于土缝地解押的问毫题，我不是瓦很敢下笔。狡作为一个房倍地产从业人仍员，讨论这娇个话题，显文得比较不合浅适。这个话尝题非常敏感港。这其中有添无数的道道喇儿。我个人店对这一块的叙玄妙也不是掏很能理解。议尽我的理解没讲那么一点他吧。仰仪先从土崭地抵押说起独。现在关于占土地抵押的剃规则越来越筹严格了。土既地必须在办幕理了施工许孕可证之后才浮能抵押贷款惜。这也是开朗发商为什么粒这么紧张施炮工许可证的泻原因。贷款允额现在基本亭上都是根据宋施工许可证荡载建筑骄规模来确定宪和发放的。策在这方面，厘我相信全国苹的银行都是序大同小异的岛。土地抵押联必须办理抵浊押登记，这末个是常识了你。不多说了循。壁根据现约在越来越严吊厉的销售管后理规则，办毛理预售许可国证时，该地级块不能有任往何抵押。但抵是，我们都薄知道一个事攀实就是：任苦何开发商都配必然会选择颤将土地抵押狮贷款。这就础意乞味着开发商皇在办理预售研许可证时面帝临着很严重倘的资金压力醒：要么还贷俯，要么更换粥抵押物，不轻然这个预售妙许可证就出师不来了。蕉欺还贷是肤几乎不用考备虑的事情，奶更换抵押物夺？更加不可写能。哪有那涉么多实物可帐以拿去抵押建啊。就算有抄的，也早就蝴已经拿去抵双押融资了，促还等到现在注啊。这个时崇候就是考验评人类的智慧冈的时候了。咏现在的任务喷是：即不还俩贷，又不更合换抵押物，锁又能解押，巡还要能办出欠预售许可证稠。砌

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断我不知道其沫他公司的融于资及报建人四员是怎么处搭理这种事情蒸的。我只说迎其中的两个呢办法（唉，缎我觉得我粗好象革在传授犯罪弦方法似的，潮靠）。现在机绝大多数的志城市，国土抚部门和房管语部门都是分汪离的。在国垮土部门办理胆土地抵押登叔记，在房管壁部门办理预结售许可证。凳房管部门和本国土部门之蓝间是有很深酱刻的仇恨的盲。这两个部列门绝对不会求主动向对方在查询对方的络登记资料的绕。在这些地轧方，先做通棒银行工作，趴比较合理的狸，能让双方颈的脸面都过里得去的借口鬼，是更换抵口押物。更换婶抵押物的话梦，原抵押物摆要先解押，雕再将新抵押组物办理抵押浮登记。这个鱼解押和新抵顽押中间，会凳有一个抵押城物悬空期。问这个悬空期挤是合理的。云无论银颠监还是闻上级什么部锣门来查，都逢可以解释过隙去。那么我勺们就利用这帜个悬空期吧弃。先以更换扣抵押物的理窃由非常合理较的将土地解姐押掉（有些摇人把银行的息工疯作做得很通暂的，连更换丢抵押物这样藏的理由都不背需要找，直毁接先解押掉浇，唉，我个拥人佩服之极剑），然后拿挠着这个注明挽了已解歌押零字样的土地秀证，赶紧去描房管部门，估给他们看，葛啦脱啦啦糠，我的土地宗证已经解押戚了啦。房管迟部门一看，余哦，的确如惠此，于是收渔材料办预售铜许可证了。肥只要他们一恢收材料，立田马又把这个好土地证重新社送进国土部姻门办抵押。软办得快的话阁，只需要悬料空半个小时困。如果担心羽房管部门还孝会再看看土墙地证的话，珍可以先等个挎1天两天再恳去国土部门脾办抵押，也因行。国土部视门与房管部套门分离，实得在是一项有惨无数空子可御以钻的红的渠制度啊。腥御此外，涌在可以办理援在建工程抵拨押的城市（暂这里说明一丘下，在建工肉程抵押不是莲每个城市都睡办得了。很锋多城市的房遗管部门不受欺理这种抵押橡登记手续）死，也可以试垫试，土地解怪押，换成地刊面上的在建旬工程抵押。狼同样是利用忆悬空期来做炎事。这种方杰法在国土与豆房管合并的娇地方也能用斤。总之，办荣法都是人想盯出来的。人舌有多大胆，翠地有多大产壁，在房地产斥行业，那得比算是真理啊扩。迈16、仔规划、消防质、人防、管常线、质量等耐专项验收，爪竣工验收备巨案，交楼土其实，帜在说了这许民多之后，大灿家应该都明村白了，到验转收阶段是怎脾么一回事了困。在做了前趟面这许多的救铺垫和协调左工作，结识腐了那许多的乡人，一步一阶个脚印的，也做到了现在路，如果还不得能完成现在食的工作，就南真是白混了影。览余规划验衫收主要是验村收各项规划检指标是否超寿标。在封顶埋之后，竣工崖之前，就可平以做这项验利收了。这项塘验收的前提去是做验线，霉基本上验线骆可以通过，颤规划验收的叫时候也不会穷有太大的麻拖烦。基本的壤过程如下：祥规划局的同妙志坐在车里拆看一下，哦掠，封顶了。览然后拿起验全线册来看看凡，哦，