XX现代城项目概况及物业管理手册

目录第一章万晟现代城项目概况第二章物业管理的整体设计与构思第三章整体工作计划第四章组织机构及人员的配置、管理培训第五章管理制度的制订及档案资料的建立与管理第六章早期介入及前期物业管理服务内容第七章管理服务内容及指标第八章构建和谐社区与便民服务第九章物业服务费成本测算倍第一章万遵晟现代城项身目概况后一、项目简条介拿精装酒店式僵公寓颤——卖万晟现代城女之现代公馆耕简介唯大马路商圈尤的酒店式服洪务精装小户除型公寓。现膝代公馆是兼滥具投资与居例住双重价值暑的酒店式服蛮务精装公寓础。面积从界39平方米炕至销64平方米众，采用可拓胞展式精装修悠，充分地考股虑了产品的顿实用性，打析造新颖实用解的空间创造剪愉悦生活享爪受。丙拥有独立的誉干湿分离卫厉生间，安装盼了冷热水系声统，具备独理立的淋浴系伏统，配备煤么气的独立采箭光厨房，具浓有天然采光黄，地热采暖抖，完全具备怕居家的优越宾条件。物3米颠层高增加了艇空间的舒适早度。卧室与雾客厅之间采言用了流通式枝设计，既区虑分了两部分驶的功能空间挺，又增加了征空间的通透丝感。采用可讲拓展式精装使修，预留了按充分体现业友主之间不同看审美情趣的献空间。厨卫爬装修、地板捆铺设、墙面嘱粉刷等方面翁全部到位，虽而灯具、窗香帘、家具、通电器等体现梦个性化特征席的软装饰由筒业主根据自胳己的喜好自蜜理。装修所移用材料均采桐用高档知名屠品牌，均达絮到环保要求叔。省却了装定修的劳顿之斯苦，同时又论可彰显自我专的独特个性耍。切地段创造的勉是价值的一免部分，而另纪一部分价值病则是由产品烫自身创造的磨，现代公馆额是一个临界淘点，它意味堂着大马路的伙发展将从此叨进入一个新死的时代。咐二、主体建蚂筑情况镰整个项目占疑地面积辨49000期平方米畜,建筑面积泰10万平方蜓米,由6栋梦18层和2塌栋24层组蛛成；场地的活南端紧临大膀马路为大型太商业建筑，衫地下两层地卫上三层；商惹业建筑分别丈为1#～6兔#楼三层以才下，其中1东#为写子间挡，2#、3悬#为酒店式字公寓，4#收～6#为住送宅；场地的炸中部由4#委～7#楼组嫁成，为封闭韵的住宅园区贸；场地的北扯端由8#楼奏和二层局部去三层的商铺瞒组成。地下朵机动车位建乒筑面积1.优89万平方诊米,有60伸0多个车位胞。园区实行陵人车分流，洪机动车进出装口多个。脏万晟现代城别的整体规划肃分为三个区凶域：面向大亭马路一侧作偿为主要商业切商务空间，献商业商务空拿间的主要入览口沿大马路育展开，结合械商场前广场甜，最大满足伯了商业运营均，与新天地惨购物公园、简永春批发市锄场、光复路让商圈共同构好成的商业中宽心，同时又怪为大马路的粱城市景观增迈添了风采；管中段为大面谋积绿化和高迈层居住建筑采，创造了优究美的城市室督外公共活动须环境；小区桌内部配套:禾2000平吉方米众商务生活休冶闲会所位于胜六层，其中澡包含商务中滨心服务、咖灵啡休闲吧、渠商务会议室早、超市便利替店、健身馆活、网吧、棋桑牌室、乒乓悼球室。贱整个项目突非出生态绿化留的主题，在浓商场屋面及腔中部园区内还作大面积的暂集中绿化，柴大大地提高哈了绿化率，斯在提供休闲办场所的同时买，表达了对贿生态城市的毫尊重。论三、主要配客套设备设施乐1.园区配甩套设备妥园区有41民部奥的斯电深梯（写字间谨有6部），较开关站、变魄电亭、发电棕机、生活水递二次加压供偶水泵（房）罩、排水（污辰）井、换热隶站、中央空叔调系统、消驶防系统（水县、电、防排冈烟、补风机阳）、消防监店控报警中心沿，智能化管墙理系统，保幻安巡更系统随等。削2.园区配息套设施迷大型商场、看活动广场、货老年人健身言场所、娱乐愧会所、儿童榆娱乐广场、鉴空中花园等映。煎3.周边设献施户中小学:长遵春市第一高阶中、长春市林第103中姜学、长春市竭第二实验小持学、挎幼儿园:清卸华双语幼儿霜园到综合商场:沈新天地购物蔬公园、永春垒批发市场、班光复路商圈避银行:交通奥银行慧医院:市中亏心医院、吉物大二院、宽吨城区中医院丹其他:光复洪路商圈、大扎马路鞋城、小东北电器城坛、新天地购抱物公园、火偏车站商圈、守重庆路商圈扇、亚泰大街橡商圈、永春肃路商圈威第二章物为业管理的整膀体设计与构牌思志运用持续发子展的战略，数确保物业的报保值与升值票。人性化的找管理方针为椅业户铺架沟铲通的桥梁，嗓增进了解与僻信任，以诚渐信为本，提悟高管理服务拐的信誉。结还合所辖物业秃的建筑特点码，导入切合忧实际的管理党理念，以高咸效率的管理柜降低成本，玉转变传统思免想观念，浅“翁全心全意为忽业户服务素”瞎。把万晟现泉代城建设成帝为长春市首款屈一指的弓“汗安全、文明眨、优美、舒肢适、尊贵颤”艳的园区，使就万晟现代城陵高品质、高控效率、严谨兔规范、以人冶为本的物业悼管理成为长壮春市物业管颜理行业的一左面旗帜。并否以物业管理宣的品牌效应傍助总公司的圈房地产开发摇，成为房地反产销售的新僚卖点。为实显现以上设想半，拟采用迫“抓一种模式、获两项承诺、衔三个重点、煌四项措施贪”啊的管理方针末。脑一、一种模覆式文针对所辖物赵业的特点制筝定出具有创巧造性的物业屠管理模式。驱在管理工作咳中将根据本采物业的实际禾特点采用有疑效的模式，撞并创造接“殿管理由您评络定，分分秒指秒引证，点絮点滴滴做起镜，永远让您概满意扶”茎的模式效应这，力求更好誓地满足业户沟的需求。零采用的管理兽体制是：企偷业化、专业剩化、一体化鼠。旨管理思想是悬：安全服务丙第一、人性仓规范管理、胁提前服务业麻户、打造管行理精品。佩追求目标是今：社会效益勺、环境效益个、经济效益据。稀二、二项承奋诺支在一年内做蹄到物业公司单收支平衡，即略有盈余。危在两年内达银到省级域“礼城市物业管托理优秀园区选”养标准或京“幕安全文明园疏区傅”箩标准，三到皆五年内达到累“泽全国城市物裙业管理优秀特园区闷”溉标准。透三、三个重蒜点券1.完善服弹务、诚信待呈人级物业管理是叹以服务为主挖的行业，为漏此我们将在览今后的服务进工作中，充首分体现我们轿的服务宗旨治和追求目标矛，奉行劳“索用户至上，臣服务第一励”针的原则和务娇实周到的工骨作理念，为笋业户提供全善方位、高品拨质的服务，遥并将日常服团务工作紧密恶融合于管理描之中，与业拖户建立良好抱的服务管理何。同时以周柳、月、季走辞访沟通的方棵式及时了解聚业户的意见浙与需求，在劣不断完善的大过程中真正假让业户享受舍到安心、舒你心和称心的哑居住（工作侄）环境。匙2.环境管筐理责任到人翠园区的环境重管理极为重极要，如何为爸业主创造一搬个良好、舒丹适的居住（豪工作）环境怀，是我们非侍常重视的问喊题。多年的肃管理经验告盈诉我们，保暗洁工作责任哪到人，督导芒检查、培训跃落实到位，辫才能充分发隆挥每个人的捐才能，使其驾认真地去做肾好每天的工战作，树立环系抱意识，从香而保证园区饰的环境卫生畅状况达到最缓佳状态，为诸园区所在地铅增加一道清剪洁、卫生、哗亮丽的风景戒。俯3.安全、般消防真抓实旧干授为确保业户岩生命、财产饥的安全，我令们主张以切浓合实际的人骑员防范为主吴、以本物业徒先进的消防瞒设施为辅的铸安全管理防饭范理念，建前立一支强有森力、多用途但的管理复合久式人才队伍追。紧密联系跌政府职能部麻门做到齐抓押共管，使所和辖物业在长掠年平安的条硬件下为业户团服务。在日漫常的管理中假，派专人全稿天值班，负粗责所辖物业橡的安全管理铜工作，严格席管理，防止外易燃、易爆呈等危险品进撕入园区/写窗字间，制定旋出与其相适迅应的应急处揉理安全操作周程序，发生唇特殊事件时撞力争将损失淘降至最小程而度。姑四、四项措踏施巴根据历年来蚁的管理经验米及相关条件狂，在对其加原以完善的基蓝础上，将之颂运用到物业佩管理上。从荐本物业业户温的文化内涵思、环境、行毕为、制度、抗道德方面加派以分析，科科学地制定、细引导、宣传尖、倡议等较宗为文明典雅渴的管理方式乏。爸制定出详尽滥的执行手册狂，使员工翻凳开手册即可猎操作。如《汁管理规章制棕度及操作规惰程》、《员爹工手册》等刷，使每一位辩员工了解工累作规程，熟丘悉管理程序堆，达到规范启、自我、服遵务业户的目衫的。捧时刻有着多百方面的准备碌，永不间歇各地实现物业扛管理项目的拦创新，不断页提出建设性妨意见，全力吵做好与前期搭施工管理单莲位的衔接工咐作。猫将不间断地梦充实管理队陆伍。采用较“尼培训弯——船上岗为——痕再培训恨——甲再上岗个”煌的轮回培训驰制度，不断庄提高员工的普工作技能与盾素质。驻第三章整停体工作计划一、筹备期违组建物业公靠司、拟定组国织架构稀拟定物业管甜理策划书和贼物业费用测摘算慰完善《前期渣物业管理服辽务协议》遍制定《物业蔑装饰装修管绞理协议》乞制定、完善巩各项规章制混度、程序和隔相应的表格渣项目接管验满收和入住管铃理准备工作呼物业管理服军务人员招聘辣、培训妖物业办公用烟品采购计划二、运作期呜业户入住管摊理工作湖园区配套设圈备设施的运死行维护狐房屋装饰装逢修的管理贯业主意见调故查、评议偏开展社区文董化活动歌财务收支、启预算分析叨召开业主大香会筹备成立捉业主委员会起参加优秀物串业管理园区满评比谈第四章组键织机构及人划员的配置、肌管理培训浓物业管理服坚务，要求有煮一个高效率真及科学的组默织架构，使后人力、物力虾、财力得到暂合理的配置凳，以求达到内降低管理成深本、提供优浅质服务的目贝的。本物业白管理按粪“专直线制去”泪设定组织架威构，物业二朵公司设管理构中心、维修于中心、保安郑中心、保洁陪中心四个部厘门。其优点悼是集指挥和钻职能于一身骄，命令统一眠，责权分明血，指挥及时俗，既能满足躲本物业初期湖管理的要求叨，又能为将补来业务的发尝展留下充足知的空间。蚕一、物业公绒司管理组织祖机构万晟物业总公司保安管理部万晟物业公司保洁管理部设备管理部管理中心维修中心保安中心保洁中心万晟物业总公司保安管理部万晟物业公司保洁管理部设备管理部管理中心维修中心保安中心保洁中心丹1.管理中红心：面向全竞体业主、客码户接受晌咨询、求助星、投诉，接球待业主来访霸。协调指导杏各部门处理吵日常物业管贷理事务和费性用收取工作车。负责培训脾、质量监督驳、收集资料康、社区文化托和协调对内秩关系等事务精。敞2.维修中砍心：负责项任目内水电、誉照明、消防锦等设施的维期修保养工作政，24小时号为业户提供鹅优质维修服护务（写字间砍大型设备设师施由设备部妹负责）。恨3.保安中茄心：负责对侨园区实行2找4小时治安植、消防和道甩路交通车辆粱的管理，同枯时履行义务盼消防员的职数责，协助管秧理员工作。厌4.保洁中竿心：负责对茄园区的公共晒区域内卫生姐清洁、保洁澡和生活垃圾俘清运工作，钢保证园区舒蚁适、整洁，怠达到质量标梅准。忽二、人员配是置说明弦：毯要求体现一勾职多能，人愧尽其材的团居队，创建精误干高效队伍赴，消除冗员吓现象。做到才职责分明，棍从建制上全朋员配合，物政业公司各部棚门之间工作板紧密协调。独管理方针为屿：人性服务仓、培养人才雹、科学管理消、走向市场纽。岗物业公司合逆计：185稳人迎1.管理中暴心（11人唉）：协写字间、商绝场设1名主昨管，3名接溜待员配住宅、公寓未设1名主管于，2名接待是员，1名档骂案文员，3词名管理员血2.维修中摔心（17人拴）：设1名主管对写字间、商嘉场设1名班欢长，4名强脾弱电工，2劫名水暖工、3名万能工勾（3）住宅螺、公寓设1溉名班长，强顺弱电工3人眯，水暖工2白人目3.保安中悟心（117截人）：设1名主管月A区设1名允队长，下设概3名班长，诱每班14名笑保安员斯B区设1名贝队长，下设串3名班长，揉每班15名模保安员甲设1名消防工干事，6纺名消防监控嫌员（2人一当组三班轮换涂）狭设1名特勤汁队长，10搏名特勤队员衔A区保安岗蹈位人员设置蛮明细陶：岗位位置岗位名称人数岗位位置岗位名称人数1#楼大堂固定岗、巡逻岗2人2#楼出入口固定岗、巡逻岗2人3#楼出入口固定岗1人4#楼出入口巡逻岗1人5#楼出入口巡逻岗1人6#楼出入口巡逻岗1人A区外围巡逻岗2人写字楼、公寓货梯固定岗1人地下停车场固定岗、巡逻岗2人合计14人灰B区保安岗倾位设置明细岗位位置岗位名称人数7#楼出入口固定岗1人8#楼出入口固定岗1人B区出入口2个固定岗、巡逻岗4人10#楼出入口固定岗、巡逻岗5人地下停车场固定岗、巡逻岗4人合计15人葡4.保洁中吩心（41人贸）：设1名主管坟写字间、商狮场设1名班卸长，14名未保洁员妈（写字间、胡商场1名保蒜洁员负责3郑个层楼的清唐洁工作）确（3）住宅膨、公寓设1忽名班长，2嚷0名室内保店洁员，4名炼室外保洁员饰（住宅、公州寓2名保洁醒员负责1栋每楼的清洁工始作）而三、各岗位逮员工素质要竿求券1.管理中蕉心主管：剑大专以上文律化程度，4驼5岁以下，佛持有物业管诱理上岗证书关，有三年以耀上物业管理袖工作经验，浑公正廉洁，稳工作积极热吨情，责任心然强，有较强胸的管理、组钉织及协调能藏力。垦2.保安中枯心主管：芬大专以上文吊化程度，浪45岁以下惩，有3年以骆上的本职工果作经验，具纲有丰富的社间会经验和较蓝强的语言表坡达能力，以伪及随机应变咏处理突发事良件的能力，防有一定的消骗防知识。工冶作认真负责怨，敬业、乐累业，部队复垃转军人优先罩选择。踢3.维修中胸心主管：运大专以上文绳化程度，5舅年以上工作浊经验，有2练年以上本职沫工作经验，匙具有扎实的遥专业知识基步础，丰富的剩实际工作经跪验，极强的撞动手操作能漆力以及较强描的资源运用战能力、组织鲁管理能力和自综合事务管坚理能力，有掌持有特种行夜业操作证，范工作积极幕主动，认真啊负责。梨4.保洁中短心主管：锻大专以上文需化程度，要芳求能够熟练典处理本岗位编的各项工作秘，有大型酒晨店或写字间讽保洁管理工照作经验。梳5.管理员浓：大专以上机文化程度，墨持有物业管户理上岗证，傻服从领导、衣听从分配、缘积极主动、得认真负责。嗽6.服务中兼心接待员：册大专以上学景历，，具有淹1年以上业震户接待工作裹经验，语言者表达能力强袄，对工作认绍真负责、敬板业、乐业。烟7.维修工裤（水、电）古：醉男性，年龄不45岁以下累，高中以上拆学历（水电倡专业），持运有特种行业歪操作证，身仓体健康，品酸行端正，工掉作认真负责姜。兔8.保安员禾：催男性，初中统以上文化，打30岁以下软，身高炊175厘米眨以上，身体斩健康、品行牌端正，工作唱认真负责。挠9.保洁员迫：她初中以上文罩化，45岁搬以下，身体腊健康、品行细端正，工作笋认真负责，煤能吃苦耐劳授，经专业技爸能培训后上烘岗夹四、各部门约员工岗位职浸责：坡（一）物业调经理岗位职嘉责梢1.全面负拉责对所管辖店的物业实施灰一体化综合坊管理、贯彻敲执行ISO栋9000响质量管理体纳系，完成公找司的年度管拉理目标和经卡济指标。迷2.制定各且部门年度、闹季度工作计虹划并组织实妙施，业务上疾接受总公司叨和上级部门惹的指导和监偏督。约3.负责检亩查、监督各啄项制度的执船行情况。娱4.合理调否配人员，协臂调各岗位的夫分工协作，盗责任到人，绞同时关心员扶工生活，确敌保公司员工方有良好的精字神面貌和积违极的工作态册度。写5.负责所抗管辖物业的续装修审批，厘协调违章和茶投诉的处理军工作，落实靠安全、防火功工作。狭6.协调本宴部门与供水溪、供电、工女商等和物业边管理有关的半部门的关系存，便于开展朴各项工作。贫7.认真完汉成公司其他熄工作职责内倘容和公司安尚排或委托的喘其他工作任配务。绸（二）管理米中心主管岗送位职责：合剪男疯1.努力完励成经理布置膝的各项工作缓，监督本部厦门人员执行聋公司的各种靠规章制度。轧2.熟悉园写区物业详细艘情况，了解北各种物业管创理法规、文骨件及规定内躺容，并在实刊际管理服务翁中运用自如违。俯3.对公众座区域内发生坑重大事故及团时向经理报文告,组织安昼排维修事宜圈,拍照记录贝在案。水4.建立健束全各种报表启及住户档案崭,保证各种慧住户信息资哲料、档案准德确、规范、着完整。返5.认真监表督检查交、奏验房和装修众管理的工作奔。在6.合理安忽排本部门员旋工的日常工箱作，使其工尾作安排合理贞饱满,并随案时检查督导方。策7.处理住唯户投诉，落高实跟进住户答每一投诉，在直到问题得袍到及时圆满此解决。重大肃问题上报经犬理并记录在堪案。岛8.每月按劫时呈交月报芳，每日查看岂部门记事簿虹。喜定期走访住酷户，与住户役保持良好工趣作关系。炸9.不断吸缝取更新物业痛管理知识，荐提高业务素象质。炭10.不时州检查所属员宿工之仪表、沿仪容、工作氏纪律，确保壁公司形象及剩高效率工作辈。年11.积极歉向经理提合蹄理化建议，钥改进管理服旷务工作。阔12.完成牛经理交付的向其他工作。嘱明浆券肃价介赔中（三）接待孙员岗位职责服：吉1.执行听滴写文书工作推,处理所有诸收发信件，潮备忘录及其斤存档工作。嘱2.保持管花理中心卫生搭清洁、环境岂幽雅整齐,摊负责办公设肯备的管理工酱作。敞3.按时发丧送各类通知岗，处理有关剪业户资料及嫌文件档案负攀责档案的管颂理工作。捏4.协助接陡待业主、租讽户的投诉，月将投诉转往努相关部门或铃上报，并跟暖进处理情况厘。扰5.打印有宾关文件、报舌告并将有关裁资料存入电途脑。内6.认真做链好住户出入恶证、车辆证哀的登记工作师，并保存好袋全部资料。宇7.做好管茫理中心日常伶办公物品的筝统计工作。艘8.对管理猫中心所需文绢具进行统计多上报，并做涨好分发登记凡手续。氏9.每日认换真填写《管诉理中心记录但簿》。昂10.做好呼员工考勤记肌录工作,按捉时上报公司沫。者11.与住盐户保持良好淘的工作关系衰。教12.完成久管理中心主浇管交付的其姜他工作。赤熔拉虹贴步尸头躁央彩歇（四）管理涛员岗位职责监：锐1.熟悉并租掌握政府及莲地方有关房畏地产和物业制管理服务的铁政策、法规舒及相关规定哀。宋2.掌握园伞区内物业空扭置动态情况伟,并熟悉入薄住业主相关虫情况。毒3.接待业件主、租户的险投诉，并将之投诉转往相头关部门或上脱报,同时跟寨进投诉处理园进程。姜4.及时将忠投诉处理结鸣果告知投诉端人，并做好骨定期回访工里作。惧5.熟悉并严掌握管理中骑心入住、二略装及所有相绿关手续的办钟理流程，提绝高工作效率暖。顶6.自觉学弯习,不断更令新知识,提麦高自身的作香业技能,在衬办理各项手氧续时,认真固做好相关的犁提示工作。获7.熟悉物间业公司所有套有偿服务内冷容及收费标箩准，并认真越做好宣传工立作。挨8.每日巡旦视检查公众犁区域清洁、外设施、保安档情况。四9.具有团投队意识,积孕极协助其他终部门人员的扣工作。霉10.成为办业主/用户虑与物业公司竿协调沟通的乖纽带。在做劫好物业管理段服务工作宣双传的同时,泳认真记录业奖主/租户对变物业公司工峡作的意见及株建议,及时精上报主管。湿11.配合血销售部做好猎交/验房工卖作。园12.完成驼主管交付的较其他工作。嫁（五）维修库中心主管岗序位职责：收1.负责制重定园区水、僚电系统的日逐常保养和维危修，确保园帆区上、下水乏道畅通和供牺电照明运行衣正常。昌2.检查房样屋设备、设膊施的完好情巨况，并作详狱实记录以便犹与相关部门法协调解决。叼3.受理业模主报修，安制排人员维修棕，核定工作概量。亲4.巡视园鸭区内的公共蝶照明、开关缎、供水等设旋备、设施的骑运行情况，毛保证设备运蹈行良好。嫌5.巡视装批修户是否有耻违章行为，妙如有违章行浮为及时汇报谢，并提出整厨改意见。刻6.配合、干监督外来施挡工队伍对公恋共配套设施抵的检修，并摔做好详细记帖录。足7.遇突发丽事件、重大聋总是或疑难港问题及时汇掩报，并提出流解决方案。那8.熟悉园释区的配套设凯施，负责保蔑持园区房屋要及配套设施起完好无损及否正常使用。抱9.完成上怖级领导交办汽的其他任务捏。蹄(六)维修招人员岗位职准责：蹲1.熟悉物描业辖区内楼笼宇的楼幢号荡、单元、户巡数和房屋结倒构、水施、绞电施等管线泼走向。叶2.负责对贪园区内供水索、供电设备只、线路的保显养、维修，痒公共部位照研明设施的维飘修工作。赤3.严格遵忘守服务内容贤与服务标准偏，对住户的帆报修要求承嫌诺及时修理卡4.积极为枝住户提供多叉项便民服务屠，并做到服嫩务周到、热粗情、规范，受无投诉。魔5.工作时俱间按规定着呆装，佩戴工盏作牌，严格帝遵守操作规呀程以确保安航全，预防意幻外事故的发仔生。工作前赢在维修范围犬内摆放适当圣的警告牌，籍完工后立即蠢将警告牌撤信离现场。寿6.工作完忙毕及时清理铁施工现场杂望物，并请住腿户在维修单闭上签字。迅7.发现重菜大疑难问题器要立即向上榴级报告，并多采取相应的食措施。厚8.遇停水茧、停电、等酿情况时采取态紧急措施，梯及时报告上救级并向有关佛单位（个人置）发出通知次。序9.负责对也共用部位设牢施的巡视和眠保养，并做户好相关的维易护和保养记盗录。贫10.爱护党工具，杜绝手浪费，按规逼定领用工具如和维修材料谨。咏11.完成关上级交办的摔其他任务。暑松贞田猾攀督吊治刃丹垒抖（七）保安馋中心主管岗既位职责：按1.熟知项济目的各项安杀全管理规定幸和制度。劫2.巡视现守场、检查重塑点、要害部川位，组织做排好闭店清场活工作。海3.协助公忙安机关处理符发生各类治龟安案件。阶4.对员工判进行安全知球识及防火、址防盗、防破拍坏、防灾害喷事故的培训虑工作。浩5.指导各疲部治安专干柏做好安全防月范工作。彼6.处理、销解决值班期售间一切事务贡。泰7.监督检侧查保安员日果常工作尽职弊情况，组织温讲评考核。民8.做好本缘部门会议精线神的传达、铲落实工作。吼9.做好对炕施工现场的松监督、检查亮管理工作。娃10.完成堤上级安排的域其他工作。授（八）消防暴干事岗位职知责：宪1.贯彻国鉴家消防政策同、法规，接概受消防机关母的检查、指阳导、培训。量2.健全现慈代城消防制崭度、防火计况划并督导检专查、考评。亮3.加强对红员工防火培僵训和消防演拔练工作。雨4.组织消歌防员进行防妨火检查，处国理隐患。趟5.处理火舟情事故，调谱查火灾原因徒。锣6.动火证雨签发、施工副材料的审核运、检查。沙7.负责对另业户装修施黄工手续的签物发、检查施撞工现场。铅8.组织做内好消防演习你工作。握9.组织检燕查消防设施你、器材。经10.处理宣值班期间发渣生一切事务峡。如11.上级规安排消防方瞒面的其他工售作。庸（九）保安妇队长岗位职侨责：扎1.安排岗脊位，监督检砖查当班人员拉工作状况。浴2.协助公杂安机关调查巨处理发生的淋一般性治安苹案件。撇3.协助保占安主管落实宾现代城的各炸项规章制度荐。管4.组织交计接班，做好胖各班工作布稀置、班后会王讲评工作。狭5.做好现终场巡视、闭洞店清场工作肿，处理发生我的各类问题致。镰6.做好对挖更衣室的检盆查管理工作田。掩7.做好对遵施工现场的保监督检查、廉管理工作。芬8.检查消仅防设施、器扰材。证9.完成主豪管安排的其佣他临时性工革作。表（十）特勤代队长岗位职耻责：姜1.执行公砍司各项规定朵，做好对特踏勤队员日常抱管理。当2.处理现智场纠纷、打尖架等突发事袭件。品3.处理值峰班期间发生革一切事务。桥4.协助部豆长做好大型吵活动和有较将高级别领导级人参观时现疑场警卫工作漏。感5.做好现燃场巡视、闭绝店清场工作醉，处理当班骑发生各类问衣题。男6.完成部岩长临时交办晴的其他工作碰。女（十一）监皱控室人员岗地位职责：贵1.负责监戒控室内卫生本及设备表面向清洁工作。骗2.负责监渗控室物品的避看护、保管倡及录像资料述的保存。北3.熟知现庭代城消防设旺施、设备性叼能。引4.做好各推类报警（火深警、红外线园报警）区域译的勘查工作宁，处理现场麻问题。例5.做好发架案现场监视嘉器画面监视攀录像工作。悔6.做好误眠报警区域统军计分析工作变。叉7.做好监给控室各类信棋息转报工作障。责8.做好各索类钥匙的保堡管工作。象（十二）保得安员岗位职雾责：愤1.做好现针代城巡视检胸查、管理工冰作。在2.严格按福照各项规定斤做好防火、党防盗、防洪难、防破坏工茂作。纠3.做好夜便间巡场检查维工作。乱4.严格遵云守巡视时间捡、路线巡视赵，维护营业泉秩序。丰5.看护公吊共设施、设由备，防止有愤人故意破坏弯。姜6.检查重去点、要害部裤位，保证安垃全。衬7.协助检矩查灭火器、雀消防栓及其枝他器材。亮8.做好开恐、闭店开、丽锁门工作。链9.检查施为工现场证件赶、材料。轻10.禁止泛衣衫不整者叔、宠物、醉斯酒者、精神锡病患者进入莫现代城，发乓现清除。队11.做好读电扶梯准时泥的开、关工慈作。统12.做好呈大型活动保耻障工作。简（十三）特尚勤队员岗位以职责：缺1.做好领友导临时性警瓶卫工作。刚2.制止现住场发生的违颤法、违规现膀象。笼3.做好来怪宾观光、视雨察的现场警伴卫任务。膏4.做好营晃业时巡视、愿闭店时清场送工作。难5.完成领碗导临时交办搜的个案任务股。痕6.协助收双费员做好收高费工作。始（十四）保姻洁中心主管蒸岗位职责：要1.督导保蛋洁员工按操耍作规程及工沫作标准做好驶保洁工作。跪2.每日检挣查各区域、觉各清洁任务愚的完成情况菊，发现不足稠之处要及时易组织清洁返魄工。寇3.经常在盟区内巡查，千发现卫生死狱角，应及时猎调配人员、拢予以彻底清仿扫。安4.配合管朽理中心主管示、拟定清洁选管理的实施侍方案。誓5.对一些腔专用清洁设偿备进行使用贫指导,随时桶检查和保养是清洁设备。控6.定期检蓝查人员的考统勤，做好各皇项工作的监斗督、检查、众评比；昂7.监督检钟查项目内公锯共区域清洁食工作。翠8.定期对备部门员工进象行业务知识芬培训和考核部；繁9.在保证领工作质量的眉前提下，积嫌极控制清洁典用物料之消睁耗、降低成粮本。杠10.积极糠协调承包公匪司与本部门松之间的关系卧，确保乙方蜜保质保量完心成园区清洁赌工作。忽11.完成佳经理交付的箭其他工作。雾向餐栏（十五）保晃洁领班岗位侨职责：京1.接收主肿管领导，带场领下属有序丈地完成各项仍清洁任务。厅2.监督下翻属的工作情恐况，检查工吵作人员的到商岗情况，查板看是否全勤皂，合理安排猎人员工作。非3.遵守公迹司制定的管躬理细则，工拴作时仪表整别洁，佩带员问工证，统一汗着装上岗，角树立良好形筑象。忠4.以身作界则保质保量肤地完成本人利所负责区域廉内的卫生清寨扫工作。滤5.遵守劳汁动纪律，坚疤守工作岗位眉，按照清洁王程序搞好区趁域内卫生。注6.发扬互晕助精神，支鸭持同事工作祝，以礼相待概。坦7.掌握各晌种保洁设备下的正确用法绢，合理使用择。播（十六）保歼洁员岗位职怖责：划1.遵守《宇员工守则》联，统一着装柴，按时上岗肾。村2.加强业打务技巧的学械习，掌握操翠作规程，提磨高效率及质膏量标准。认3.听从保副洁主管、班笛长的安排，起保证质量地殿搞好本人负别责区域的清川洁卫生工作协。真4.勤巡查样，发现问题脖及时处理，蔬并及时向负芝责人汇报，遥听取指示。骂5.严格按倍照清洁程序悼搞好区内清蚀洁，不准随趟意打扰住户孕的日常生活谣。绿6.紧密配地合环卫部门持搞好垃圾清卫运工作。场7.要爱护栗公物，及时泽报告设施、湿设备损坏情鞭况。毁8.及时上经报住户的各裁种投诉与问北讯，并给住闸户以满意答竖复，完成保牧洁主管交付咽的其他工作爷。蝶昌五、人员进射场时间：目根据现代城各项目实际情气况（10月括底竣工），辽为方便以后孝的物业管理吨，建议物业落公司各部门创主管于7月斑中旬进入，战熟悉现代城汪项目和物业矮公司的基本莲情况。为配尘合竣工验收亚和接管验收起，维修人员皮于8月底分寄批进入，管挣理人员于9撕月中旬进入始。保安员、互保洁员可根堡据实际情况识确定进入时钻间（具体根宅据项目的进督展情况，采炎取人员跟进街的办法调整非）。灌六、员工培赖训管理竞企业要坚持恳以人为本的桶原则，建立伞新型管理机涌制，各岗位董竞争上岗，员实行考核，河倡导危机意槽识和竞争意按识，坚持持颂续有效地员按工培训与考甲核，培训是轮管理之根本幕，是提高员葡工素质，确鼓保管理质量段的重要因素薄。进驻前的徐强化培训和般在职员工的烦培训相结合根，管理维修躲人员100板%持证上岗土，同时辅以摇考核措施，脏使员工在服横务观念，专道业技能和基国础知识方面笋打好基础。中再推行目标劫管理，把总炸目标分解到瓜班组，使班搁组到员工个圣人明确自己劫的分项目标喉，共同参与廉管理，人人假肩上有指标俯，使总体目课标得以实现地。技1.培训目姥的糟通过系统的逗分阶段、分吓层次培训，产使员工在掌更握本岗位管蹲理服务操作你技能的基础馆上，致力提曾高员工的业肝务能力、管句理服务水平醒和综合文化申素养，强化医服务意识，宰热爱本职工楚作，从而造报就一支品质扁优良、专业付技术过硬、秧服务热情周屠到的员工队啊伍。锡2.培训项璃目舍1）入职培冠训。后时间要求：欧入职当天，业共2课时。培训内容：榜a)公司简许介丙b)物业概小况驳c)公司人磨事及福利政制策（包括该兔员工工种、棕工作性质、抛工作时间、圾工资标准、环计算方法、著发放时间及坚享受各粘类节假日牧福利待遇等治）撤d)《员工辩手册》奖e)公司纪因律要求及规伪章制度（包神括作息时间痒、宿舍管理絮、员工食堂笔、请销假制徐度、工服和沿工牌管理、研仪容仪表、春本岗位的职常责、规章及碧质量标准等僚）从培训方式：贷介绍、答疑扎培训人：毅各部门主向管、班长妖考试考核：井一周后由主覆管领导以提厚问方式进行蓝考核心2）上岗培嗽训：窃时间要求：晒三个月试用赔期，共24管课时培训内容：李a)公司企滩业文化兵b)物业管询理行业的职再业道德及修券养骂c)物业管拜理基础知识朗d)物业管扁理基本法规痰e)操作和密服务中的礼殖仪礼节劣f）本部门胞工作手册篮g)如何处回理业主投诉沈h)安全、睁消防常识炭培训方式：考集中授课（弟4人以上）丸、单独辅导妈及自学（4奋人以下）剂培训人：傻公司相关歉培训教员也考试考核：绸入职三个月纺后，对入职曾培训和上岗陈培训内容进子行书面考试舒，然后进行哈转正考核综浅合鉴定，决饼定去留。歼3）在职培句训：录管理层及管掏理中心员工盈在职培训崖时间要求：世全年，共5岸0课时。培训内容：仰服务业的礼饶节礼貌及服处务意识护物业管理行叮业的职业道搜德及修养枣发生紧急事钉件的初步处饼理技巧冷工作中疑难蕉问题及投诉腹的处理技巧委酒店式物业峡管理特色服兼务的内容毅物业管理法斥规知识潮各工作岗位充的职责和操迈作流程验现代企业管配理的督导与族沟通方式肥培训方法：焰集中授课勿培训人：铁公司经理镇、培训教员文考试考核：锻年终书面考础试，同时做亮年度考核鉴殖定。侦（2）维修慌人员在职培揉训：势时间要求：渐全年共70杨课时培训内容：绸服务业的礼努节礼貌及服作务意识蜜物业管理基躺础知识佳机电设备的咬养护和维修岭知识偶维修工作技砌巧及紧急事雹故的处理方租法蹄消防安全及市消防设备的衣养护和维修冶知识溉f)；物业狮管理法规笔g)物业执管理行业的受职业道德及英修养牵培训方法：牵集中授课。艺培训人：尿维修中心然主管、班长蓬考试考核：躁年终书面考烘试，同时做暖年度考核鉴芹定。嗽（3）保安堡人员在职培护训：爹时间要求：赠全年，共7容0课时。培训内容：辟服务业的礼背节礼貌及服旋务意识决物业管理行爆业的职业道速德及修养遗安全保卫工拉作知识飘物业管理知渐识及有关法纱律法规恒发生紧急事坡件的初步处喂理技巧她工作中疑难呢问题及投诉慎的处理技巧遍专业技能培粉训死模拟消防实词战演习利培训方法：述集中授课或凉训练峰培训人：鄙保安主管膛、队长及班促长洋考试考核：虾专业技能考赖核每季度一冬次，消防演稠习每半年一霸次，书面知挎识考试年终何进行，同时牵进行年度考俩核鉴定。毕（4）保洁灶员/绿化工倡在职培训辛时间要求：鞭全年，共7厅0课时。培训内容：拍服务业的礼厉节、礼貌及言服务意识禁物业管理行踪业的职业道栏德及修养艇清洁用具和系清洗用品的笋使用方法句绿化工具和缸除草、施肥绣的操作方式付花草的修剪递及病虫害的权防治各岗位职责纳各岗位工作牙流程安全知识忌培训方法：偏集中授课狱培训人：罚保洁主管谦、班长稠考试考核：毛年终书面考项试，同时进拴行年度考核喉鉴定。支3.外派培袜训：畜选送在岗员降工或有发展糖潜力的员工心到相关行政涛部门举办或民指定的培训乒班进行培训勇取证。烧其外培项目性：戴物业管理上缘岗资格培训席班拥部门经理培倡训班鹿物业管理企土业经理培训享班栗ISO90拼00内审员善培训该消防上岗资赞格培训吃4.培训质悉量检验标准姿新员工必须皂在三个月试听用期内通过橡入职培训、磨上岗培训才酸能转为正式乡员工，培训蛾不少于26龟课时，（每堪课时为1小喊时）。慈在岗作业层股员工每年必朗须参加在职剥培训不少于左70小时，挖才能通过年征终考评。氏在岗管理层蚂员工每年需酱参加在职培侵训不少50攀小时，才能课通过年终考左评。真员工转岗，封必须参加转均岗培训24忆小时，才能陈通过年终考珍评。猛凡书面考试饱不合格者，越给予一次补竹考机会，补抄考不合格者伶劝退，年度追考核鉴定不胀合格者辞退族。昆管理层和从廊事特种作业滥的员工必须悟持证上岗。她为确保向业椒主提供高质伍量的服务，案各类员工的盈培训合格率子为100%帽。补第五章管丢理制度的制尺订及档案资转料的建立与且管理羡一、管理中敞心各项管理愚制度目录笔(1)通用桥管理规定筐(2)接待减来信来访来赚电投诉制度蹦(3)管理棵中心走（回推）访制度胖(4)管理标员工作责任筐监督区日巡撕视制度律(5)安全健管理制度个(6)保安雨人员守则浓(7)保安堤员交接班制令度切(8)对讲绢机使用制度煤(9)重大站事件报告制锡度励(10)消珍防管理制度其(11)消周防安全检查追制度卖(12)消毅防设备管理轮制度滴(13)火帜灾处理制度圣(14)车毯辆管理制度蝇(15)停杀车场的管理康规定艺(16)工习程维修类制陶度晨(17)电摄梯维护保养积制度换(18)发莫电机保养制迎度办(19)高公低压变配电上间规章制度遇(20)户孕外对讲系统析使用管理制前度厅(21)清蹄卫、绿化类眯制度产(22)清都洁卫生实施社细则案(23)花京木养护规范粥(24)草致坪养护规范授(25)病虫虫害防治规加范系(26)乔花灌木养护规梳范等酬二隔、管理规章僚制度魄长春万晟物悔业管理公司份的管理规章访制度包括公暂司内部管理妥规章制度和千对外的规章悄制度：沉1.公司内辛部的规章制乳度切为加强物业使公司正规化修管理，强化为对员工的管捕理，使各项兄工作有章可础循、有据可宪依，特制定满内部规章制写度，各部门河员工应根据忍本部门工作斧分工，加强久对本制度的针学习和领会榜，认真执行存本规章制度温中公共制度关和相应制度帮，并严格加殖以实施。查本规章制度盼连同《通用掩管理规定》百、《员工手搁册》、公司落文件及相关锡管理制度，塑具有同等的机效力，各职夏能部门应按上照本制度对子所属员工加帖以管理和考航核，违反本香规章制度将轮在考核中予愚以相应处罚跃。不尽之处师，管理中心汉将适时予师以补充。本困规章制度从口下发之日起垮执行棉（1）《吼员工通用管粉理规定》；瓦（2）《啊员工手册》罢（3）各分部门岗位职绸责；婶2.公司外乔部的规章制勉度红本公司为了梅向所管理服忧务辖区内的具业主、住户杠解释公司的炭宗旨、权利晃和义务，解崖释物业管理澡公司的管理笔服务范围及歼管理服务的驻方式方法以着及要求所管暗理服务辖区墨内的业主、谅住户共同遵旺守的行为准辈则等方面的染文件：羊（1）综合且管理规定；孟（2）公共务契约米（3）业主尖委员会章程克（4）业主闹生活手册朱三、管理档主案建立情况埋烘物业档案资刚料的建立工愚作，我们主河要抓好四个寿环节：兴1、收集管礼理遵丝收罗有关的琴资料，包括狭数据、文字栽、图表、图物像、照片、后录像等。资扩料收集工作摔是建立档案霉的基本前提结，必须务实必完整、真实戒。从时间上互说，完整应冷包括从建设病项目的规划羞设计开始到垒工程竣工验峡收移交管理坛、使用，直钓到物业使用春寿命结束的挽整个过程；占从空间上说妖，应包括从撇建筑物到周隆围环境，从泡主体到配套幅，从基础到动楼顶，从地并上到地下的宪所有有关资袜料。真实，视就是收集的有资料必须实未事求是，数表据准确，未梢经涂改，反共映客观情况蜡。虾2、口整理管理风振将收集的资型料进行加工雕、整理。收兽集的资料往达往是量大、左粗糙、缺乏平条理或夹杂匪着无用的东贷西。整理就革是将资料去渔粗存精，留层有精辟的、尼有用的、符赤合实际情况旅。惠3、归档管球理遇将收集整理枣好的资料分鱼类归入档案助。物业管理继的档案资料麦是为修缮、杠管理工作服避务的。具体勇管理见《运档案管理规饥定》。查4、玩使用管理骑使用管理是援使档案资料竹充分发挥效队能，达到资侵料服务于人健的目的。塞要实现这个霞目的，必须宴做好：妥善嗽保管，资料践室应专人管碰理，作好防茎火、防水、兄防盗、防虫栏等预防工作霸；严格使用裹制度，健全宇调档查阅的采登记手续。散如制定档案锤调阅制度，罚建立档案资宫料的查阅、铲借阅及使用株效果登记薄济，资料档案述室除专人管派理人员不得枣随便进入，裕档案资料非痕经特殊批准咐不得外借等战等。己具体档案管保理按照《长度春市物业档吩案管理办法卧》长房局[亭2000]芹93号文件柴实施。呆第六章爸早期介入及冤前期物业管笔理服务内容肯一、早期介保入服务怠物业公司根美据施工进度止的实际情况做，对万晟脑·畅现代城制订决科学、成熟等、相应的物绞业管理前期哨介入工作计扩划，并按计芦划和阶段开松展各项工作雨，为将来的栏物业管理工为作顺利开展初打下坚实的细基础。悉1.规划设揪计阶段眨对于规划设衰计，物业管仰理前期人员障需要参与园层区配套规划到设计方案的史讨论，从管渔理的角度审骡视规划设计搁方案是否合林理，力求使撕园区的设计三方便日后的训物业管理工返作.包括:挥1）监控中拌心的设置贯2）园区人筛车分流的设晃计正3）公共照牲明开关设置浇位置宗4)公共照终明开关开闭循形式徒5)物业管舅理用房的位睛置设计鹰6)园区垃赤圾房的设置呀7)公共洗蜜手间的设置央8)信报箱揉的设立初9)公共告拘示栏的配置变10)家用赶空调穿墙孔扬和室外机座司位置的预留什2.建设施罚工阶段狗1）提出设伍备的设置和衔服务方面的飞改善意见及嫌设计遗漏工位程项目的建岗议。仆2）分析物联业建造选料讽及安装，改柜善设备使用混效果，减轻锻后期管理的根压力。考3）审查有尺关工程（包粱括绿化工程愿）的优劣，贸提供改善意产见。周4）提供机宵电安装及能忠源分配的有畅关专业技术碌管理意见。昨5）提供功构能布局或用巨料更改的有吗关专业技术费管理意见。迷6）帮助施柔工人员做好筋对房屋材质带方面的保护分，以避免施仆工对材质造县成损伤。嘉7）提前熟阵悉房屋中的世各种设备和脑线路，包括杜房屋内部结象构、管线布屿置及所用建郊材的性能。板8）检查工冤程施工进度巡（根据需要党参与建造期孕有关工程联忘席会议和建纳筑师定期碰恶面会等）。个9）检查前朵期工程的施胳工质量，并吨就原设计中福不合理但又塑可以更改的负部分提出建帜议。曲10）配合启设备安装、泉管线布置，革进行现场监串督，确保安咏装质量。息11）提出芹遗漏工程项拉目的建议。野12）对园捡区公建配套邻设施设备的粘进行探讨，榜能够使公建碗配套设施设盯备满足今后短客户的发展惕需要和贯标华（ISO9泛000、I丽SO140腥01等）需苦要，减少投宿入成本和今闻后的物业管瞧理成本。冻3.竣工验授收阶段偿1）参与房磨屋、设备、堤设施的竣工这验收，并建浴立验收档案酸。借2)发现可梯能存在的施俯工隐患，并斧列出遗漏工睡程。忆3)参与重藏大设备的调春试和验收。教4)制订物秧业验收流程秒。清5)指出工缺程缺陷，就漂改良方案的哑可能性及费口用提出建议榨。番4.物业销俩售阶段管1)制定合衣理的物业管狭理收费标准指，为物业销尖售作好准备裹。祸2）售楼处啦及样板房的慰保安、保洁纳指导，规范仓服务，建立砖良好的物业翅形象。轻3）委派物谁业专业人员摇现场解答客刃户对园区物秤业管理方面期的疑问。弦4）对物业等人员和销售私人员进行物例业管理基础存培训工作。扶5）提供有爽关售楼宣传害所需要的物校业管理资料芒。纲二、项目或的接管验收挽1.物业的公接管验收是撞对新建物业棚竣工验收的摘再验收。饮2.依据国嫩家建设部颁号布的《房屋药接管验收标庙准》对已物师业进行以主馒体结构安全叠和满足使用阁功能为主要深内容的再检熔验，它是直蹄接关系到今不后物业管理插工作能否正挎常开展的一鄙个重要步骤限。霸3.物业的累接管验收不别仅包括主体腾建筑、附属坐设备、配套毙设施，而且受还包括道路王、场地和环苹境绿化等，陪应特别重视革对综合功能帖的验收。戴a公司选派逐素质好、业贝务精，对工脸作认真负责短的工程技术嗽人员参加验心收工作。陆b既应从今亮后物业维护润保养管理的投角度验收，滚也应站在业打户的立场上拍，对物业进刻行严格的验让收，以维护副业户的合法芬权益。缸c接管验收泄中若发现问旷题，要明确侧记录在案，修约定期限督居促开发主体症对存在的问乖题加以解决兵，直到完全敢合格。乱d落实物业耽的保修事宜移。根据建筑冬工程保修的榆有关规定，呼由开发宝单位负责保老修，向物业蹈管理公司交残付保修保证梁金，或由物芬业管理公司得负责保修，灰开发单位一追次性拨付保强修费用。贤4.接管验欠收的作用蜜a明确交接伙双方的责、寺权、利关系彻。狸b确保物业茧具备正常的贷使用功能，逗充分维护业惊户的利益。糕c为以后的井物业管理创挥造条件：通全过物业的接巴管验收，一流方面使工程伏质量达到要痰求，减少日缩常管理过程闪中的维修、测养护工作量李。另一方面奏根据接管有坦关物业的文瓜件资料，可继以摸清掌握薄物业的性能迅与特点，预采防管理中可重能出现的问江题，有利于悲计划安排好肾各项管理，纵为以后的物俭业管理创造详了条件。拌三、入住管汪理方案预提示业主在振入住之前明书白办理入住筑手续时应带钟的文件资料父及准备工作对为业主办理葬入住手续时把，应当程序退顺畅，手续寄完善，票据福正规。播即时完成入作住注记。服使务手续齐全灶、收费合理贪、守时守约苗、保证质量圆。疑1.业主入培住流程衡业主向开发穷商办理售房罢手续后，签羞订售房合同烧并开出入住沿通知书。税凭售房合同苗与入住通知榆书到物业管范理公司办理岩入住手续。仁物业管理公偏司在审核资梁料无误后，昏向业主介绍买物业管理服规务情况、收故费情况；代居开发商与业括主签订《长思春市前期物合业管理服务滨协议》。姨业主入住流赤程图如图所凭示。收费处收费处1、《商品房买卖合同》2、《长春市前期物业管理服务协议》3、业主身份/代理人身份4、采暖费发票审核处地产公司收取的费用：结清房款气源费入户卡费，回收《维修基金发票产权单位留存联》物业公司收取的费用：物业费电梯费排渣费发卡、钥匙及资料处发放：入户卡《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《地热使用说明书》等进户门/信报箱/塑窗/阳台等钥匙空调遥控器等回收：《亿锋·现代城入伙文件》验房处组织验收房屋，验收合格后签署：1、《房屋交接验收单》2、《房屋钥匙交接单》通2、入住作抵业标准止入住接待工维作应做到耐东心、细心、矮百问不厌。福入住各项资汁料齐全，记俩录规范完整底，按户建立晃业户档案。竹入住各项收授费正确，做邪到日结月清炭、帐表相符倍。玻特约服务手欺续齐全，收隐费合理，守凑时守约，保横证质量。磁内部手册登想记及时，即蜜时完成注记塌。问入住按户汇社总，次月5渠日前全部归缩档。缺3.入住作职业规程据由房产发展浮商或物业管盖理部门向业肥户发出入伙肝通知书。避业主携带购搁房合同书、局入伙通知书董、入伙手续赶书前往指定厦地点办理手荐续。示业主到管理渣中心签收温入伙资料，疮付清物业管或理费用。省由指定的业纠户服务人员赵和维修技术值人员陪同业纱户验房，抄煮录水、电表逐底数并共同晚确认。燃业主验房后价若提出质量仰问题，填质野量返修表，躁管理中心加贱签意见后，液由管理中心杏协助发展商浆进行工程质竿量问题的返毯修工作，如扯发展商或施附工单位将工完程质量问题奥委托物业管乓理公司返修王时，双方须庸签字确认。蚊业主验房确睛认后领取钥扇匙，办理签冒收手续。叫4.入住作厕业检查规范霉为了保证万并晟现代城入射伙工作正常撑有序，物业涂公司经理负尿责对入伙工歌作的各个环夏节进行检查辱以保证工作捧规范和服务民质量。绣集中入住时有管理中心经鸭理每天巡视荡各个接待环潮节，发现问座题，分析原吊因予以解决铅。每月4次傻抽查入伙资唯料、记录，莲发现不符合四作业要求，晃用书面通知筹相关人员整屡改，对确属负运作上的不绒完善处，经躁分析后开具钢纠正/预防寇措施通知单胳加以落实完驾善。冻正常情况入斤住阶段，管改理中心经理圾每月一次抽沃查入伙工作澡资料，收费尽情况、记录解情况及归档徒情况，发现笼问题应以不敌合格发书跃面通知并整左改。秋第七章管泥理服务内容活及指标随一、住宅、副公寓物业管它理服务内容虹及标准：服务内容服务项目或标准一、房屋共用部位的1、房屋外观完好、整洁维护与管理2、园区内楼栋号有明显标志3、园区有引路方向标志4、房屋完好率98%以上，房屋维修及时率98%以上，零修合格率100%服务内容服务项目或标准一、房屋共用部位的1、房屋外观完好、整洁维护与管理2、园区内楼栋号有明显标志3、园区有引路方向标志4、房屋完好率98%以上，房屋维修及时率98%以上，零修合格率100%5、无违章装饰装修6、业户档案资料齐全管理完善二、房屋共用设施设备7、公共设备图纸、资料档案齐全、管理完善及其运行的维护管理8、所有公共配套设施完好，无擅自改变用途9、电梯、水泵、消防等设施设备运行正常，完好无损10、供水、供电、照明、监控等设备齐全、工作正常三、环境卫生、园林11、专业保洁队伍，每日园区室内室外清洁，保持干净整洁绿化管理12、生活垃圾日产日清，卫生设施完好13、巡查公共部位，无乱堆、乱放、乱画、乱贴等现象14、园区内花坛、树木、草坪等养护得当15、绿地管理、养护措施落实，无破坏、践踏和随意占用四、交通、消防和公共16、实行保安24小时值班，协助公安机关做好园区安防工作秩序协助管理事项17、保安人员有明显标志，工作作风严谨的服务18、危及安全处有明显标志和防范措施19、居民能自觉遵守园区的各项管理制度，文明居住20、无因管理责任造成的火灾、刑事案件和交通事故五、对业户的房屋装饰21、房屋装饰装修的申请和批准装修管理服务22、对房屋装饰装修的安全施工等各项检查管理六、物业档案资料的23、基本建设管理类（工程技术资料、维修养护资料等）管理工作24、社区服务管理类（业户资料、社区文化资料等）25、公共财务管理类（凭证、报表、帐簿等）26、综合管理类（各种文件、证件、各种奖励证书等）七、社区文化活动的27、创办社区文化内刊，进行社区文化宣传开展28、组织开展社区各项文体活动锡二、住宅、饥公寓物业管专理服务指标贱要求及实施树措施也1.房屋及年配套设施完纱好率98%晨以上实施措施：歉根据实际情弃况组织维修路人员对房屋爪及配套设施柔进行分析，寇编制大、中御修及维修保桃养计划并实企行质量监控磨。轰房屋配套设怎施巡查、保尖养频率、质旋量标准化解灭到人、专人乘质量控制。袍日常维修、亩定期维修、艘日常巡查、奉定期巡查相塞结合，使其递始终处于良冶好状态。艘严格装修审币批管理，对株进入园区的弊施工单位实游行明示，跟狡踪管理，及授时处理，纠索正损坏结构扮、危机配套的设施安全的慎行为。声2.园区房做屋零修、急瞎修及时率9纳8%以上实施措施：伞以优质服务异为宗旨，实倚行24小时制值班制，控篮制中心设报叛警。走维修人员在脾接到维修通以知单15分危钟内到达现盈场零修及时礼处理，急修宗不过夜。腊公司根据园钢区功能及特照点储备一定定数量的常用杨器材以备急斥用。挖实行保修填图单制，维修咏完成后，保薄修部门质量派确认签字后拴返回存档备排查。鸟维修单每月另5日前由维赵修中心统计给并将分析报个告提交物业大公司，经理赛根据报告出钻现的问题采爽取纠正预防己措施。冰3.公共照补明设施完好类率99%以佳上实施措施：怪实行专人维窄修保养、巡邻查、主管监钢督。非园区内公共童照明灯具型倍号、规格存职储一定数量徒的备件。棒根据实际需冈要选用恰当压的灯具和光释源，对线路付、开关做系爱统管理。竹以求达到节惧能、高效、吼延寿的目的万，提高照明丈灯具完好率鞭。值4.机电设皇备完好率9做9%以上实施措施：迅公司实行机料电设备管理讽制度运作，软由设备部配介备专业工程匠技术人员管口理，所有维搅修人员持证住上岗，出现丹问题及时处杀理。旋建立设备台勇帐，记录建暖档，分类控名制。宾维修人员定送期对机电设蜂备运行保养闯，做分析报肆告提交设备糕部长，设备软部长根据分兴析报告采取蛮纠正和预防验措施。图5.保洁优令秀率99%甩以上实施措施：搜垃圾日产日开清，封闭运祖转，杜绝二岛次污染。桂保洁主管每抄日巡视检查舒卫生保洁状登况，发现问陕题及时处理捐，并将卫生足检查信息报反告物业经理博。骨6.绿化完胸好率95%粒以上实施措施：哲严格执行绿含化工作计划挪，计划内容幼包括工作内钳容、时间和窗质量要求旬管理部门负霞责对绿化工越作质量完成亲情况进行检物查，对绿化遵设施做管理赚记录。灭保安巡逻员堵对进入辖区什绿地闲杂人境员提示制止辽，防止践踏族损坏花木。善7.园区治泄安案件发生承率1舰‰烘以下实施措施：掠充分利用监狗控系统和保姨安员24小尼时巡查制度净，实行定位而岗、巡查岗垂、监控中心辨的交叉、立岗体防范，做血到人技相结纵合。辅对来访进出册人员通过确益认登记证件膨后方可放行斗。墙园区所有外章出物品凭指著定人签字、闸登记放行，佣大件物品搬库出业户应到吵管理中心开炒物品出入条忆签字，保安射才可放行。房全体保安员槐实行准军事懒化管理，定袖期进行军事誉化和业务培名训。汇8.火灾发成生率为1忧‰她以下实施措施：细根据实际情浪况制定消防执应急作战方杨案，每年进鸭行不少于一撒次的消防演顶习。耗采取日常巡堪查和定期检氏查相结合，昼园区内所有休动火作业，夫施工单位必载须事先申报木保安中心批凭准，办理动桂火登记手续京，施工单位旗应指定监控尺人，在作业勾过程中予以棋监督。竿开展各种形黎式安全用电柳、用气和放助火宣传。烂9.道路、捆车场完好率挣98%以上实施措施：标公司指定专验人对道路、往停车场进行警维护，按规脉定巡视检查掘、维护、修摆理做好记录妥备查。座园区道路、俱车场的完善尊或改进工程徒进行质量监场督，跟踪管合理。踪10.违章宋施工发生率拖1葵‰默以下，处理继率100%实施措施：雀组织各种类婚型的宣传，丧使业户和施丘工单位明了粗装修管理规仅定，减少和店防止违章事灾件发生。翅日常巡视和毁装修部位检男查相结合，纤装修部位巡棉视检查每天别不少于一次蓬，及时发现扶问题及时处翁理，做好巡岛视检查处理师记录。皮11.业户转回访率10耀0%实施措施：交维修实行1咳00%回访班制，回访方魄式可采取电曲话、上门、均书面征集等鼻形式，保证比反馈渠道畅摆通。程每月5日前歇由管理中心丽对上月保修债进行统计，舌提交分析报多告。韵12.业户奉有效投诉率篮2倍‰流以下，处理该率98%以增上实施措施：室全体物业公交司员工以缺“补业户满意就减是我们的追数求象”映为工作宗旨填，为业户提垂供优质的服薄务，日常管性理实行全方促位控制。设设立24小督时投诉筛、投诉信箱夕。尿各类投诉信变息由接收人摧员完成登记弓，按内容传县递给相关责计任部门，并荡在登记录上甩注明信息至悦何部门、何达人，以便跟焰踪检查。落各责任部门吵接到投诉后饺应立即采取派补救措施，稿在预定的时喂间内给业户供回复，回复货时间不得超旗过三个工作残日。尺责任部门不巾能当即处理蒙或需要统一括协调处理的灶投诉，可向敢上报告，由们物业经理协灭调处理。费13.业户页对物业管理蛙满意率95茄%以上实施措施：翠物业公司实虎行公开透明象管理，向业易户公开服务父内容、服务蛙质量标准，润使物业管理富始终处于业雄户监督之下研。屠设立征询意怜见和投诉处臭理、信即箱，将所有虹征询的信息恶进行登记，往由管理中心医对信息进行愿分析，上报景物业经理，艰及时调整和姐改进管理服甲务工作。较物业经理每挨周主持召集嘱各部门例会两，会议内容孙包括信息反勺馈分析、调稀整、改进服誉务管理中存从在的问题。索三、写字间显、商场的物榴业管理服务似内容及标准服务内容服务项目或标准一、综合管理1、写字间房屋租赁2、设有专人负责写字楼服务工作3、开展多方面方便用户的有偿服务二、房屋及管理维修4、写字楼外观整洁、完好、美观5、写字楼大厅制作统一的入楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图6、写字楼房屋完好率98%以上服务内容服务项目或标准一、综合管理1、写字间房屋租赁2、设有专人负责写字楼服务工作3、开展多方面方便用户的有偿服务二、房屋及管理维修4、写字楼外观整洁、完好、美观5、写字楼大厅制作统一的入楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图6、写字楼房屋完好率98%以上7、房屋零修、急修率98%以上，险情排除及时率100%8、房屋装修有批准手续和质量检查验收记录三、设备设施管理9、电梯、水泵、消防等设施设备运行正常，完好无损10、供水、供电、照明、通讯等设备齐全、工作正常11、公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象四、环境卫生管理12、保洁设施齐全，垃圾袋装化，日产日清13、实行标准化保洁管理，有专人监督、检查，并有记录14、公共区域干净整洁，无乱堆乱放现象15、公共洗手间清洁、无味、无堵漏现象五、公共秩序管理16、实行24小时保安值勤制度17、安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密18、保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨19、危机用户安全部位设有明显标志和防范措施20、无因管理责任造成的刑事案件和火灾六、档案管理21、设有专人或兼职档案管理人员22、档案管理制度健全，设施齐全，查阅方便七、文明建设23、写字楼有精神文明公约，业户自觉遵守写字楼各项管理规章制度24、写字楼设有活动室等文化场所和设施，定期组织业户开展健康有益的文体活动八、财务收费管理25、严格按照大连市有关规定执行26、收取物业管理服务费，有收费许可证27、经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准28、收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督29、各项费用收缴率90%以上乒四、写字缸间管理中心伤的工作要求曲和工作程序洞滋管理中心的顶服务是多区宿域、多项目捧的直接服务搜。客人对管蜜理中心服务益质量的评价摇是以服务的拨周到与快捷勺为出发点的百，要做到服姐务周到、快亲捷。最1.工作要止求，对管理公中心工作人膀员要求有：贝熟练操作各赢种办公设备寄的能力适熟悉商务信价息知识贩熟悉秘书工京作知识饺具备一定的住物业管理服骨务知识直2.工作程势序贝服务前：了息解客户所需螺服务项目、主服务时间及尘服务要求；糟向客户讲明该收费情况，村开据收费通悬知单。馋服务中：以库准确、快捷牵为原则，按利客人服务要岭求准时、精踩确地完成服捡务。着服务后：完娃成客人所需孤服务后，填穗写《管理中苦心费用收据删单》。凶3.管理中闷心的服务项爹目：体（1）狸秘书服务，房包括各类文课件处理。邮勇（2）议临时办公室屠租用服务。诱跑（3）另长话、缺、电信服务鸟。羡（4）弦商务咨询、筛商务信息查在询服务。纷（5）芦客户外出期酿间保管、代土转、信代件等。森（6）此邮件、邮包扮、快递等邮糕政服务。尘（7）凯报刊、杂志优订阅服务。座察（8）种客户电信设湖备代办、代闸装服务。烘（9）片文件、名片笋等印制服务狭。狠（10携）成批发放霉商业信函服左务。团（11济）问讯服务足和留言服务慨，钥匙分发毅服务。朝（12源）信件报刊逆收发、分拣瘦、递送服务批。恨（13圣）个人行李支搬运、寄存障服务。弱（14比）出租汽车冰预约服务。婚波（15劝）航空机票善订购、确认械。茄（16范）文娱活动挖安排及组织打服务。铅（17拥）代售磁卡事，代售餐券打。美（18博）代购清洁止物品服务。历壤（19故）其他各种旨委托代办服享务。刮第八章构诉建和谐社区删与便民服务姑一个高尚的更住宅办公区汤，不仅要拥脆有典雅舒适够的园林环境易，方便快捷室的沟通渠道仿，安全祥和挡的生活氛围闹，还应体现械出园区内无报处不在、无恩时不在的文命化氛围和对古人的尊重与财关怀。通过凤创新的、丰冷富多彩的社毅区文化活动麦润物无声的西渗透，启迪离人们在追求以美好生活时幸的自觉、自垮律意识，增义进业主之间笔及业主与物快业管理人员今之间的沟通遮和交流，培布养一个祥和探、融洽、和怎谐的社区生介活氛围，提糕高人们的精糟神文明素质加和道德水准军，是我们为遥园区业主提指供社区文化愤的最终目标牛。万晟现代闯城园区的社衰区文化将充依分体现出湖“岂健康主题文悉化社区陡”痕的内涵，物核业公司在充乱分讨论、酝炊酿的基础上仗，制定万晟师现代城社区油文化活动的志年度计划，迟由物业经理惩牵头，具体倚组织实施，帽公司全体员迫工通力配合她，共同为园般区业主提供中群众喜闻乐古见、主题健认康向上的社密区文化内容它，营造一种倍和谐、融洽螺的氛围和健病康的邻里关染系。晓一、和谐社册区永1.紧扣运伯动健康主题掘，打造万晟浴现代城社区充文化的主旋敏律听万晟现代城铅会所有多种日健身设施和扰器材，为满馋足业主健身邪需要提供了筐多种选择，沙物业公司将每对会所部分惧运动项目如稠健身、台（矩乒乓）球、陪棋牌类等项鹰目实行收费彻服务，即为挺业主提供高眠档次的服务磁，也有利于蒸提升万晟邪·特现代城的物思业档次和形胳象。同时，嫁也免费为业冠主提供部分哲健身场所和欠器材，开展饰大众化的健列身运动。丝在满足业主罪身体健康的境同时，在园秀区内努力营滤造一种和睦蛮、团结、充阅满温情的邻湿里关系和社残区环境，保狂证业主的心剩理健康，提素高园区业主盲对园区的认处同。铺为配合健康伪主题，园区胞将在适当的盒场所和位置茅，设置健康流主题的标识善，营造、烘规托健康主体坡的文化气氛缸。狱借助社会医芦疗机构和政井府相关部门愚的力量，对苗业主的身体悼健康和生理截健康情况进恶行定期检查肆，尽量杜绝搏亚健康状态狱。到同时，物业驻公司将按照膨社区