XX项目总体策划方案

XXX项目总体策划方案第一部分：项目市场调查报告一、调查说明（一）调查目的确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。（二）调查内容1、某市经济发展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查（三）调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法（四）调查范围以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。（五）样本量1、商场/超市：8个2、写字楼：6个3、目标客户（问卷）：350份米（六）调查烤时间：控2004年药5月25日块~忍6月9日灵（七）研究爱方法：定性跳分析与定量描分析相结合街二、本项目旦经济环境分苍析积（一）20差03年某市料整体经济发饶展状况胃2003年适，某市国民青经济快速发罪展。经初步探核算，全市骑GDP达到进1367.秘8亿元，比突上年增长1臣4.5%。卖第一产业增绵加值105糊.0亿元，踩增长5.0挪%；第二产馒业增加值5宗99.6亿茶元，增长1亮8.0%；罗第三产业增质加值663成.2亿元，耕增长13.怎0%。三次怠产业的比例扣为7.7：桥43.8：惯48.5。扎人均国内生铲产总值23告632元（缺按现行汇率裤折算为28鸣55美元）序，可比增长驼13.2%罪。丙同时，某市色物价水平平继稳回升。居贯民消费价格腔总水平比上窃年下降0.沸1%，降幅爷明显缩小。扫其中：食品返类、居住类叶、烟酒及用变品类分别上拉涨0.9%霞～3.6%蔬；衣着类、阵家庭设备及丙维修服务类权、医疗保健岂和个人用品赴类、交通和翠通讯类、娱袜乐教育文化智用品及服务节类分别下降祸0.7%～乐4.3%。绍工业品出厂躬价格上升3赠.2%；原好材料、燃料笋、动力购进耐价格上升1北1.2%。逢经济和社会尺发展中存在危的主要困难晌和问题是：牵经济结构调派整步伐不快菊；外向经济拒依然薄弱；蒸就业压力仍之然较大；城鸡乡居民收入赴差距扩大；吼社会保障体粱系尚需完善漠；保障水平迟有待提高等窄。图（二）某市掉商业发展状笑况尾2003年痰，某市全年速实现社会消扩费品零售总印额533.脊2亿元，比色上年增长1险5.6%。饺其中：批发倾零售贸易业狭零售额43班3.2亿元程，增长15壤.7%；餐惩饮业零售额论74.4亿贴元，增长1还5.4%。赶按经济类型害分，国有及毫国有控股零服售额83.充6亿元，增耍长9.3%薪；集体经济竞零售额78敢亿元，增长循5.3%；苍个体私营经帐济零售额3至02.6亿序元，增长1殊9.6%；皱其他经济零备售额69亿拐元，增长2角0.8%。腾连锁企业商扰品销售总额链占全市社会东消费品零售到额的比重达念24.6%掀，同比提高则5.5个百食分点。法限额以器上批零贸易更业（指批发诚业年销售额倾2000万壤元以上和零侵售业年销售据额500万洲元以上的企鸽业）商品销僚售额586晶亿元，增长炎37.2%销，连锁商店屯商品销售总抽额131亿鄙元，增长3粱7.7%。底（三）某市皇居民生活状申况与分析庭至2003圣年底，某市脾常住总人口友582.6叹万人，比上世年增长1.云3%。全市雁人口出生率域9.43弄‰吩，死亡率7硬.35曾‰禾，自然增长沉率2.08蜂‰絮，机械增长误率14.2刑%，其中市羞区净迁入人难口8.5万着人，增长1差.4倍。全煮市男女性比区例为102腊：100。隔200包3年在岗职晕工工资总额粥126.4码亿元，比上恐年增长12榜.8%；在扯岗职工平均蹲工资162味32元，增房长12.8机%。其中：因中央属单位敌在岗职工平滩均工资22门394元，卧增长17.墙2%；省属低单位在岗职歇工平均工资办20498透元，增长1聋4.1%；辆市级单位在骡岗职工平均寇工资148米60元，增煤长11.0佳%；县及县朽以下单位在孟岗职工平均袋工资124舅88元，增剪长13.1坟%。200沿3年，城市聪市区居民人灌均可支配收竟入为110坡13元，增胃长9.1%灾；人均消费欲性支出83趋95元，增霞长7.4%脏。农民人均厦纯收入36缝19.3元批，增长7.剩9%；人均勒生活费支出庄2316.锐2元，增长岂8.5%。猜城乡居民的正消费结构发胖生较大变化既，生活质量属提高。城市且恩格尔系数谨31.1%备，农村恩格盆尔系数38偷.9%，分托别比上年减卷少1.8和婶0.9个百精分点。（四）结论司某市近年来去，经济持续灶快速发展，据商品市场繁贝荣兴旺，人船民的生活水抹平不断提高持，居民购买络力不断增强宿。这为本项仙目的开发提近供了良好的繁大环境。打三、本项目恩周边环境分极析悦（一）街区就功能描述澡经过实地调愁查统计，在沃该区域内拥厌有城市主干挡道四条，分奶别为纬二路微、经七路、核经二路和经换一路；拥有朝城市支道六乒条；拥有银朵行、证券、缺保险等金融右网点57个堤，拥有商场晒、超市、专包业市场等大外型商业场所沿共15个，铃拥有学校、澡书店、图书乓馆等文化教存育场所18节个，拥有各局种休闲娱乐随场所共42殊个，拥有写特字楼、宾馆逃等商务机构旗30个。咐从绝对数量罩上分析，区剥域内商业场韵所的数量相蹲对较少。由件于泉城路商卖业街的商圈竖优势逐步突米出，加上该翅区域内人民颂商场、XX发X商场的营析业状况每况辛愈下，商业姐中心逐步转堆移到泉城路暂区域。以X胞XX商场和京人民商场为丽两极，由经较四路地下商祥城相连接而池组成的商业亭带，成为某狱市的亚商业奉圈。理同时，区域浇内金融机构大和商务场所驼的迅速发展截，使得人流触、物流、资匆金流都在此调集中。因此冰，该区域的吩商业中心地棍位正在下降兆，而作为中青心商务区（哗CBD）的得地位正在上颗升。映（二）区域爸人文环境分主析本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心某市亚商圈的核心启（三）商业虎环境以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。XX路：城市主干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交XX路：城市主干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交线路。道路中心设有人行天桥。XX路：城市支道，基本上是XX路：城市支道，基本上是小吃一条街，很少有机动车通过。XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。道路比较完善，交通较为便利XX路：XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。（五）结论飞本区域道路冤干支交错，汉可直达城市庆的各个区域滥，交通较为倦便利；区域访环境状况一聚般，现代化将的建筑与老陪建筑相互交鸡错；居民素驱质较高，购絮买力较强；倚有较好的商押业基础，具艇备成为中央宪商务区的条集件。因此，聪该区域比较鼓符合本项目罚的条件。继四、区域市竟场现状判断稀（一）本区残域商圈范围惯界定越本区域商圈子范围可以向茂东、向北和耳向南延伸，啊东面可与人反防地下商城虽、人民商场轮相连接，南畅面可以接上蛇经七路的繁遵华地段，北抗面可以连通研到火车站。耀本区域商圈鞋的范围基本屑上就是以经击四路东段为逆主，以人民导商场和XX贸X商场为两廉端，辐射周哗围区域的。名（二）区域换内商业网点绳分布及竞争缠分析恶1、商业网字点分布瞧在该区域内笛，对我公司最项目有直接夸影响的商业航网点有7个平，分别是X萄XX商场、恼人民商场、拐人防商城、情万隆超市连竖锁店（三个腐分店）和益闹康百姓超市减。在分布上歌，XXX商盏场、人防商工城、人民商时场分布在经葵四路的两侧涉，万隆连锁穴超市的三个降分店分布在丧经七路、小凑纬二路和馆齿驿街，益康阵百姓超市分争布在经五路悼和纬三路交逮叉口。荐除此之外，择对我公司项愁目有间接影脾响的商业网饲点有沃尔玛凭、银座、嘉蜘华、华联和也大润发的天膨桥店。其中债，沃尔玛超云市在泉城路汽，银座购物邮广场在泺源设大街，嘉华仙商场在，华跪联商场在，尚大润发天桥倍店在堤口路惯。壮2、竞争强缘度分析眼（1）人均旁超市面积分咏析谊在本项目所侧在的区域，境大约包括经知二路、馆驿姑街、魏家庄屯、XXX和具经七路共五城个街道办事舰处，总人口漂约6.54坝万人；区域埋内所有超市主的营业面积引大约为攻6140平佣方米赵，见下表：烈街道办事处虽人口（万人玩）蹄超市名称另营业面积（鉴m败2甘）垮经二路满0.98劈人民商场超虏市稼2100卵馆驿街岂0.9厕4易万畅超市棉2000蔽魏家庄跌1.77荐万隆经七路子店训800诚XXX葱1.64与万隆小纬二搁路店汉700犬经七路肠1.21丑万隆馆驿街险店昂400萍益康百姓超以市早140除共计妇6.54吩共计肌6140衡根据以上数粪据计算，该绍区域内人均烛超市营业面雕积仅为兔0.094稍平方米碑，超市营业奋面积不足以锋满足居民的兽购物需要。吼居民问卷调灵查的结果也血显示，有2废1.6%的馆居民在区域种之外的超市规如大润发、的华联等购物垫。茫（2）各超汗市客流量分宅析田从超市的客瘦流量分析，葱沃尔玛以其火超强的品牌艘吸引力招徕脑了最多的顾婚客。在本项逐目的区域内泡，人民商场道的客流最多骗，其次是X颈XX区域的凤万隆超市和赖万畅超市。圈根据对居民坏的问卷调查幸，有27.藏9%的居民凑经常到人民衣商场购物，东有25%的宜居民到XX度X购物，与府上述的结论岸是一致的。乡（注：以上哈数据是各超变市每10分仁钟的客户流郑量）但（3）市场品饱和度指数郊分析邻根据区域内狐各超市的人块流量统计，塘结合居民平漂均每次购物早的金额，可模以计算出区构域内各个超荡市每月的营榜业额。结果锻如下表：计超市名称交每月营业额层（万元）介营业面积（衰m异2冰）庭单位面积营恼业额（元）彩人民商场超浙市淘310献2100总1476光XXX万畅荣超市巡302幻2000迅1512忠万隆经七路诊店越76引800兆945证万隆小纬二态路店租151溜700框2160晓万隆馆驿街奸店乓8派400淋189袋益康百姓超添市肚38豪140坑2700当共计脱885轻6140根1441泥同时，根据允对居民的调盼查分析，该雪区域居民家理庭月消费品茅支出金额大格约为521倾元，被调查鸡者的平均年户龄为35岁摸，平均家庭高人口数为2挥.6人。由镰此可知，该射区域居民人板均月消费品线支出金额约算为200元摩。按总人口船6.54万毒计算，区域涉居民月消费泄品支出总额且达约为13接08万元。风因此，该区盼域饱和卖场母面积应为扶9077平枣方米炒，但目前该绑区域已有超除市面积大约右为势6140平女方米钳，超市饱和攀度指数约为腊0.32。缝可以初步判蕉断该区域超侧市轻度不饱婶和。锹（三）本区张域商业前景蜘分析禾1、区域内玉商户对其商常业前景的看万法涛在该区域内弄，认为商业赤前景比较好凭和很好的商言户占18.辟2%，认为促商业前景不尾行的占11绞.2%，而扩有将近70默.7%的商己户认为该区矿域的商业前铃景一般，与女过去相比有子很大的差距软。他们认为球主要原因在盯于目前XX态X商场经营钻落后，产品瞧结构单一且夏不够档次，心无法吸引客离户，也不能否带动周边的胳商业发展。主在调查对该楚区域投资回请报的信心时价，有53.找8%的商户撒认为很难说四，39.2痕%的商户比稼较有信心。潜大部分商户屠认为，只要设XXX商场惩的经营能够毁得以改善，屑他们对该区谋域商业的重钞新崛起还是婶充满信心的既。获2、居民对挡该区域商业胡前景的看法渐根据问卷调弟查结果，居国民对该区域昨的商业前景狐还是比较乐之观的。认为仓该区域前景哥还可以、比宝较好和很好防的居民占6西6%以上，绣认为该区域稳前景不行的谜只有9.1索%，认为该丑区域商业前析景一般的占乳24.5%窗。他们普遍近认为XXX僵商场产品结悉构单调，商唇品不全，服琴务质量差，毕而且商品价锦格贵，与商蔬品的档次不汽符。圣（四）区域饶写字楼市场秩分析额1、区域内形写字楼市场窑总体分析朽本项目所在脑区域为某市彩政府机关集寄聚地，靠近软火车站，交澡通便利。区附域内集聚了泊明珠国际商袜务港、汇宝怎大厦、鲁能旗大厦等一大否批高档的写警字楼，加上太区域内的山利东宾馆、某燕宾馆、金桥关宾馆、山东着邮电宾馆等泪以及多达5爹7个的金融鼠网点，使得寇整个城市的叔人流、物流动、资金流汇常集于此，从暑而推动该区点域成为某市芦的CBD商老务中心。该浇区域内的写愚字楼总体状恒况如下表所眨示：神已建成写字欣楼锐在建写字楼尊在售/租写阶字楼铁汇宝大厦漏齐鲁商会大退厦缸汇宝大厦与鲁能大厦等明珠国际商瞒务港忧恒昌大厦盯恒昌大厦港泉景中房大久厦无明珠国际商滩务港吐东兴商住楼押泉景中房大蝶厦乌其他捞东兴商住楼折2、写字楼边租售情况分代析片在该区域内粮，在售/租垄的楼盘主要晴有以上图表播中的五个，燕下面的分析川就以这五个曲楼盘为样本文进行。览（1）租金鸽/售价分析碰该区域内的斧写字楼部分唤采用出售方杨式，部分采赞用出租方式产进行营销，修也有部分楼曲盘同时采用其出售和出租跨两种方式。枪具体情况见害下表：坛楼盘名称丝租金逼平均售价章XXX大厦迎3.5元/盟平米/天裕8080元匀XXX大厦痰2.5元/赶平米/天次6600元域XX商务港息——恒6800元乐XX大厦森——良7000元瓦XX商住楼司2.8元/伯平米/天肉——嫩其中需要说巷明的是，X仁XX大厦目酱前只采用出好租方式经营申而不再出售汪，XXX大箱厦目前只出毛售而不出租接，上表中列字出它们的租怨金或售价是喊这些楼盘以徒前执行的租售金或售价，享可以作为参橡考。其余楼垫盘的租金和钥售价都是目舞前正在执行笼的价位。夜由以上的数轮据分析，区柱域内写字楼父综合区位、启工程进度等应方面的差异剧，其平均售秘价为680锡0元/平方发米，平均租聪金水平为2有.5元/平莲米/天（注刷：写字楼只映提供简单装畜修，不提供料办公家具和演停车）。者（2）租售信比例分析吃目前该区域同内写字楼的陶租售比例大饥致如下表：晋楼盘名称裹租售比例茫XXX大厦胃95%伸XXX大厦包55%坦XX商务港扣75%档XX大厦狭30%坐XX商住楼招0%掠整体上看，雷区域内的写欣字楼租售状透况相差悬殊趋。其中原因迹在于XXX具大厦已经投粘入运行将近匀两年，租售恰情况自然较或好；XX商缓务港预计到嗽2005年京6月份交付在使用，由于弟市场推广力俩度特别大，俭目前已经销役售达75%窗，应该说也机是不错的；举XX大厦建修成也有一年摸多的时间，躬由于工程质坚量和市场形课象的原因，颈销售情况比尸较差；XX挽大厦目前接留近竣工，但掉在现场没有难售楼部，销索售力度不够傅，租售比例总也比较低；薄XX商住楼屡为鲁能的职库工宿舍楼，葬目前出租的算部分只是其膏下面的一、耕二、三层，雨一层作为商欺用，二层和鸟三层作为写扰字间出租，州据调查截至完目前还没有守出租出去。孟3、写字楼庸市场前景跪从该区域写蚊字楼市场的尼租售情况分舞析，总体上霜看写字楼的饭市场前景还宜是比较好的店。随着经一摇路的拓宽改脏造，以及区映域内众多高千档写字楼的哑投入使用，帆势必会带动浅区域写字楼系市场的发展姜。从另一方丛面看，该区矿域内目前多童数写字楼是袖采用出售方录式经营的，夜采用出租方接式的只有X斩XX大厦、朝XX商住楼狡和其他一些兄已经投入使赌用的写字楼元，而且XX屡X大厦已经锹基本出租完贵毕、XX商融住楼没有竞疮争力。在这浇种情况下，名采用出租方埋式的写字楼饼会更受市场骤的欢迎。定五、区域消供费者行为分横析岔（一）区域漆消费者的人犬口规模及分梦布祝本项目位于最某市的市中换区，是某市屈的老城区之喷一。至20两03年底，谅某市常住总沿人口582合.6万人，抄市中区常住革人口为57临.21万人促，占某市全刮部人口的比共例为9.8滤2%。本项乏目所辐射区建域主要包括烦该区的经二紧路、馆驿街甘、魏家庄、伴XXX和经眨七路共五个菊街道办事处余，总人口约繁6.54万口人。星从人口分布扰看，市中区蛾的人口密度艳要小于AA颂区、CC区奥和DD区，拌仅为0.2原1万人/k休m椒2清。就本项目骨所辐射的区劣域而言，人夺口密度约为丧0.26万顺人/km闸2鼻，要高于市枯中区的平均第水平。誉（二）区域茶消费者的购盆买力分析蓄1、居民每蚂周购物次数遵分析假由以上数据师可知，区域贤内居民每周袋购物次数在球3次以下的矛占有79%谢，区域内居讽民每周购物搜的平均次数晕为2.77炼次。绕2、居民每费次购物金额丰分析升根据调查，押该区域居民帜每次购物的祝金额集中在杆20~60氧元，在此区瑞间的居民比田例为60.壶5%。经过尺加权计算，被该区域居民脱每次购物的丸平均金额为劫47.4元鞭。嗽3、居民家黎庭月消费零娃售商品金额近分析色由下图可以垮分析，该区序域居民家庭炭每月消费零浩售商品的金披额在700冠元以下所占嫌比例为81绢.3%，区餐域居民家庭暗每月平均消蚂费零售商品被的金额为5滤21元，大证体上等于平例均每周购物染次数与每次稀购物金额乘疾积的四倍。忘（三）区域隶消费者的购局买行为分析份1、对目前惯购物条件的挤态度分析耽经过调查，露大约有25羡.5%的居偶民对目前的摆购物条件不柄满意。这些悼因素主要包摔括购物环境鸟、店员服务绳态度、产品配质量、价格禾等，其中购球物环境主要忠指停车、临谋时歇脚、结诊账等方面存僵在的困难。匙2、对商场旨（超市）的永理想距离分晨析姑由于现代城犬市道路和交谨通工具的发宝展，距离对挑居民的购物吓不再产生决禾定性的影响签。同时，零异售业的迅速寺发展使得居摔民能够在最哭近的地方买苗到理想的商坛品。根据调棉查，有83购%的居民认昆为商场或超俗市的理想距害离不应大于质500米馋。各商场或婚超市的免费滋购物班车可崭以减小距离均对居民购物据的影响。局3、居民购顷物常用交通假工具分析陵很明显，居贪民购物最常怠用的交通工鸭具是公交车闪，因此，交技通是否便利位对一个商场弊或超市具有养很大的影响仅。其次，有旧27.9%饭的居民习惯柿于步行去购耻物，26%析的居民会骑莫自行车去逛谦商场。花六、本项目朋SWOT分旅析柳（一）SW生OT矩阵S（优势）S（优势）1、区位2、交通3、知名度4、购买力W（劣势）1、人气2、配套3、人口4、竞争5、拆迁6、运作7、现状O（机会）XXX商场与天上人间的合作T（威胁）1、非规划发展重点2、潜在竞争威胁3、不可预见因素却（二）优势胆分析苗根据对该区锐域的调查与锈分析，本项铺目所拥有的吴优势主要体垒现在以下方叼面：系1、区位优桌势。本项目督位于城市的美主干道纬二认路与经四路寄的交汇处，巡为某友市的亚商业惹中心和商务浸中心区域，典人流、物流车、资金流比汉较集中。扯2、交通条吉件优越。本林项目临近主棚干道，共有昆22条公交姿线路能够直蓝接到达XX屡X，这对开仍发商铺来说遣是得天独厚射的优势。充3、XXX伏闻名全国。配作为拥有7敏0多年历史丽的老字号商卵场，XXX互的知名度是滨相当高的，种每年都有众司多的外地顾左客慕名而来肢。肆4、区域居甜民购买力较愿强。经调查眯统计，该区肚域内每年人吐均超市消费撇金额近24揪00元。而说据某市统计荒局信息，2沃003年全播年人均消费净支出为83将95.36进元，其中所啊有食品消费杜支出占总消楚费支出的3扮1.1%，常大约为26若00元。可腿见该区域居轻民的消费水具平要高于城棋市的平均水撕平，购买力混也较强。吹（三）劣势云分析砌本项目的劣掘势也十分明锡显，主要体恋现在：佛1、区域的横商业地位在拨不断下降。浆由于XXX肿商场的经营灿落后，来此盆处购物的顾窗客越来越少姜，也无法带壤动周边商业视的发展，导下致该区域廉“遥人气后”占渐失，商业溜地位不断下即降，形成恶梯性循环。流2、配套设耕施匮乏。由扣于项目占地督面积过小，保无法建造大攻面积的停车怨场和休闲广迈场，使得大扁量的客流无懒法保存下来格。本项目处茫于主干道的妨交叉口，必什须有足够大谋的广场才能春存住过往的业客流和车流娱，而在目前晓条件下规划狂出大面积的服停车场难度仆较大。露3、区域的芽人口密度较盛小，地广人承稀。前面已轧经提及，市料中区的人口债密度仅仅高授于历城区和蜘长清区，人兔口总体规模耐也一般。另始据调查，该治区域居民收楼入相差悬殊淡，一部分低吗收入的居民选根本不去超越市购物。葵4、周边竞射争对手众多朋。目前，该雀区域居民购羡物的超市主柱要是人民商达场的超市、爷万畅超市和搁区域内的小知型连锁超市诉，但区域外客的大润发、泼沃尔玛、嘉毅华购物广场爽、市华联、搏银座等都对夺本项目构成馅竞争。禾5、拆迁工未作的困难。源该项目拆迁钓会牵涉到产滚权单位达2烂0多个，其榜中不少是目挽前正在经营拦的商户，拆无迁的阻力会址非常大，拆膊迁成本也会草比较高。耐6、我公司针的运作实力补。我公司的涨主要业务是父超市的运作盏，对于商业欢房地产尤其望是商场的运送作可以说没扔有经验可以幅借鉴，因此姑在此处开发狐综合商城对龄我公司的运免作能力是一亮个挑战。稀7、本项目略的现状是：惑建筑物比较君破旧，且布串局混乱；市阅场管理不善荣，在热闹的何表面，使人暮感到无序且搞档次较低。椅（四）机会冻分析渠属于本项目企的机会并不木多，从目前芹来看，可以丘利用的机会沙是XXX商叛场和北京一值家掀“央天上人间蹄”妥娱乐公司的挑合作。XX秤X商场与离“茶天上人间从”击合作后，商宰场将由主营辛零售业改为谈主营休闲娱雕乐。若我公烤司能同时启脚动这一项目梨，则能和乱“姨天上人间核”岛一起炒热X挂XX商业区配，并在经营碑上互为补充涂。这样将从教很大程度上忌促进XXX净区域商业的庆发展，降低独项目开发的玻风险。竞（五）威胁融分析爆1、XXX贞区域属于某猛市的老城区轨，并非城市捉规划发展的洋重点区域，周而且由于各滔方面原因，陪本项目要得资到市领导的衬极力帮助存路在很大不确服定性。蚁2、潜在竞辆争对手的威钞胁。目前某行市已经有不妥少颇有实力以的商业公司悟在竞争，并谜伺机扩张；很同时还有许酱多外地的公肤司准备进军连某，其中也菌不乏国际知婚名的商业机脚构，如法国耐的殴尚、泰供国的易初莲寺花等。券3、其他的麻不可预见的订因素。政府铲政策的变化毅，竞争环境筐的变化，以脂及其他一些宅不可预见的卵因素都会有离可能对本项副目形成威胁求。题（六）对策趟分析S（优势）W（劣势S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）似1、SO对烂策（最大与畏最大对策）隙即根据本项昌目的优势，挑最大限度地段发挥的项目宴的机会，突睡出卖点，利勿用志“狼优势秩”缴和案“供机会俩”私产生的麻“文合力沸”层，确定项目绸开发的相关袋对策。董对本项目来受讲，要抓住熟XXX商场闭的改造之际功，迅速介入卷XXX北部鸽区域的改造甚，南北呼应半，以建立巨洪大的XXX闭改造效应，喉聚集人气。结同时利用该牲区域在区位浩、交通、知米名度和居民凝购买力等方赏面的优势，蔑推动本项目愤的顺利进行闭。羡2、ST对颜策（最大对储最小对策）竖即最大限度拌的发挥项目斯优势，弱化炸威胁。项目号的威胁主要喘来自外部因楚素，而且具策有极大的不万确定性，因罢此，弱化威诵胁的最直接龙的方法就是倘快速开发，肤快速清盘。僚对于本项目洋而言，潜在坦的威胁和不负可预见因素牙的威胁可以柳通过快速开弟发来降低，洁政府部门的掀关系需要通湿过公关手段申来加以解决贤。目3、WO对桌策（最小与凝最大对策）瞎即最大限度烘的发挥项目诸的机会，把能劣势带来的睬负作用降到爪最小。厘可以通过如虑下的途径降典低劣势带来录的负作用：率与天上人间子联合炒作X谱XX商业区瓶，提升区域具的摘“受人气穗”疑；完善区域阀的商业配套多设施，提高秘顾客的满意伸度；采用灵茎活的拆迁方忙式，降低拆脑迁的阻力和定成本；采用嫩灵活的开发巴方式，降低锹我公司单独摸开发商场和旱写字楼的风锅险；实施现证代化的经营肥管理方式，给提高商业运永作的效率和需商场的活力贪等。七、结论俊通过以上各雅个方面的分肾析，我们可淹以得出以下寿结论：该区收域是某市的浓亚商业中心剂和CBD商扎务中心；居地民的素质较缸高，购买力劝较强；该区积域超市竞争崭属于轻度饱解和；项目本毅身存在诸多绞的优势和劣肤势、机会和远威胁等等。样总的来说，凑该区域比较锣适合开发含急大型超市在锅内的综合商鄙城，但在具榜体的开发过卖程中有诸多凡的问题需要阳注意和解决收。思第二部分：研项目市场定素位及规划建线议驼一、项目市抢场定位地根据区域的镜优劣势分析号以及某市商慰业的竞争格睁局，景本项目的市秃场定位应是勿面向大众的勺，集大型超刮市、风味小清吃、休闲娱厕乐为一体的覆现代化综合冰商城。孕首先，本项寺目的目标市抽场是大众市含场。在已经您形成的竞争笼格局中，银洗座购物广场奇和贵和购物嫁中心锁定的梁是中高端的丰客户市场，局人民商场和欣XXX商场船的目标市场胡为大众市场机。对本项目患而言，没有吐必要改变原映来的市场细喂分和竞争格旨局，将目标构市场定位在训大众市场也诊符合对项目剩的功能定位犬。幻其次，本项踪目的功能定惹位是综合商影城。无论从弱历史经验还泛是对区域商模户的调查都秧可以认定，衰该区域做综隙合商城最为匙合适。与其饿他的综合商介城相比，X此XX商城应具突出其富有邻特色的传统倦形象，汇集昨全国各地知袖名的风味小欣吃、推出面宾向大众的现辰代化的休闲重娱乐，提供粒丰富多样的至大众化商品镜等等。阿第三，本项阔目的风格定驰位是现代化跃商城。目前浆XXX商场盟经营失败的丸根本原因就溪是经营方式层落后，不符搭合人们对现饲代化商城的寄期望。因此域，本项目一慎旦推向市场尺，必须全面卡改变人们对战XXX商场盼的落后形象涝，树立起全庸新的现代化家商场的形象阶。这就需要壳在项目的建辫筑设计、市膨场推广以及室投入运行后纯的经营方式泳等方面做出赵重大的变革望。艘二、项目功污能策划磁本项目的整知体功能定位究是集大型超目市、风味小舟吃、休闲娱利乐等为一体熄的综合商城赚。具体的功多能策划如下恒：迎1、项目为喜多层商场，劳地下两层，割地上六层，吐高度约仰30米异左右。地下额两层为停车蹄场，地上部嫂分为商场。帽2、地面上至一层为商铺祖，主营各地诊风味小吃；加二、三层为搜大型超市，哑即意超市店超市；四、森五层为服装肝服饰经营层叠，主营大众春化的品牌服废装服饰；六突层为综合配封套区，主营词休闲娱乐、耗运动健身等扎。晌三、竞争策章略建议鼻本项目的总茫体竞争策略絮为差别化竞支争战略。主树要体现在：田1、在项目阶定位方面，俘本项目定位瞒于区别于其美他商场的富格有特色的大夫众化综合商旨城，减“蓝特色京”罚表现在充分蜂利用XXX赠的历史文化慢背景，注重境恢复XXX派的历史传统晒和地域特色知，树立一个绞明确的富含是文化内容的验现代化商城斤。具2、在经营笋业态的选择蹈上，避开与草强大竞争对津手的直接竞珠争，以经营娱大型超市、止风味小吃和姐大众化的服爽装服饰为主鸭，主推大众碑化消费。挂3、在目标姐市场的选择大上，将目标撕客户定位于婆中等收入的以消费者。在询该区域甚至邪于整个城市湖中，中等收绝入的消费者鸣都是最大的喊顾客群体，宗这部分顾客跃也是最有消春费潜力的部隐分。皇4、在商场创的运作管理冤方面，建议僻引进专业的贿营销策划机顿构、物业管疏理企业等，妹帮助建立独俭特的市场形拥象和良好的赵社会声誉。象5、在招商众过程中，严青格把握对项望目的市场定器位，防止为律了尽快回笼敬资金而随意俭引进，导致妹项目形象的毒模糊，使得凭项目的定位励失去意义。滴四、建筑规烈划建议拼（一）要把慧握的几个原制则吨1、商业性友，即以出售哪商品为目的醋，以赢利为恨目的；胖2、文化性宇，建筑与文钟化交融，形朽成某市的精印神建筑与文芒化建筑；蒙3、开放性途，注重对传梁统文化和外渔来文化的吸粪收、延伸和仿创新；骆4、个性化翻，形成独特堂的商业风格查和建筑风格抱；角5、专业化巩，商场运作萝的专业化，车建筑外观的挠统一与整齐额；涝6、现代化虽，将丰富的缸传统文化融嫁入现代化的顿建筑当中。敏（二）总体屈设计要点与延设计主题磨XXX商业故区作为某传时统文化商业璃区的核心，秘在总体设计痕要点及设计立主题上要准居确、大胆及盐突破。作为静本项目最大稀的特色就是爆商业性；因唇此，建筑设丸计概念与设即计主题要新刺颖、时尚，男倡导一种现蹦代与文化的尝商业性建筑掘。下1、功能要盈点：购物、蠢休闲、娱乐仅、民俗展示戴等；尤2、形象要盛点：商业性晋建筑、文化洗性建筑、现腔代化建筑；车3、设计主拍题：人气、剥财气、喜气怨、闹气。直（三）各项胁技术经济指漏标建议眨用地面积县XXXXm春2庭总建筑面积塔地下停车场腹XXXXm驶2糊商场及配套还XXXXm君2吩共计伙XXXXm备2奇容积率辛XXXX梦（四）建筑咏形式及风格扶建议投1、建筑形垫态：多层，爬建议做六层屋的商场。阅2、建筑风廊格：后现代挤主义的建筑啄风格，以粗注线条勾画为捎主，细部处跳理可以充分负体现文化内秋涵，内部装瑞修可以注重娃文化的含量森。榨3、建筑色评彩：目前该诊区域的办公跨楼多为银灰德色，居民建汁筑多为砖青柳色，XXX猴商场主楼为油砖红色。为仁从区域的灰嘴色中脱颖而茧出，建议本期项目主色调落使用淡黄色党，既能与X峰XX商场相始协调，又能绩体现出特有锦的现代气息聋。膜第三部分：裙项目经济效遵益及社会效煌益分析思一、项目基卸本技术经济幼指标撞1、总占逆地面积：X鄙XXXm轿2普苦柱规划可陆用面积：X客XXXm蜻2敞拆迁建筑面宾积：XXX营Xm今2机也雹2、总建用筑面积：X侨XXXm饭2迅胖打商场及云配套：XX脚XXm祖2气地毫下停车场：念XXXXm姓2对3、容积纷率：XXX湖X蓝二、项目投动资估算下序号为项目疼单方费用（壁元）谨投资额（万标元）适备注却一、晶土地费用稍1挠基本地价微2糖土地出让金叶3登契税拦4榆拆迁安置费夕用饼5痒总计懒二、傍基本建设投朋资尘1券前期工程费际2茧房屋开发费随2.1真建安费娘2.2敬附属工程费蛙2.3焰室外工程费哭3母总计对三、这经营设备投略资尼四、性项目开办费亲五、冠期间费用紫1棵管理费用鞭2乖财务费用烘3粪招商费用文六、厚其他费用皇七、惯不可预见费顽总计词根据上表估多算，项目总丽投资为XX扭XX万元。串按建筑面积杀计算，单方蓝建筑面积成卫本达到XX热XX元；除根去地下停车杆场不能带来耽收益之外，崖商场单方建弯筑面积的成因本达到XX杠XX元。乎三、项目资观金筹措方案歪项目在投入岭运行前需要膊投入近XX含亿元，资金脸来源主要有薯如下三个部刷分：毕1、银行贷扶款：XXX郑X万元距2、自有资孕金：XXX缸X万元滋3、工程队鼻等垫支：X广XXX万元体土地费用第俱一期支付X蝇X%，以后游分期支付；拼建设投资先己由工程队垫车支，待项目阅完工后清算线。魄四、项目收亮益预测吃项目收益主约要包括以下俯两个部分：兽1、商铺租怠金收益岔按照区域内趋同类商场的罪租金水平，承预计本项目皆一层的租金眼水平能够达董到拐XX看元/平米/贴天；二、三渗层为桐超市书超市，不计孙算租金收益裕；预计四层玻的租金能够泽达到勺XX训元/平米/公天；五、六栗层的租金每烘平米每天能江够达到依次坐为洪XX锅元和肥XX拆元。经加权迁平均计算，刚本项目能够粱实现的租金四水平为拼XX王元/平米/庄天，扣除其串中的水、电则、暖、冷、投物业管理等僻经营费用，协净租金收益帆约为营XX折元/平米/胳天。立除去宁超市赶超市大约占挺XXXX映平米外，本厅项目可出租刺面积为集XXXX君平米，平均裁出租率设定钓为畅XX浊%，则本项胃目的年租金答收益为：掀XXXX袄平米游×窄XX宜