某公司转让销售管理及财务会计阶段

第五章转让及销售阶段本章重点讨论:1、按照实际情况，房地产企业销售收款主要有：诚意金及会员费（或订金）、销售定金、预售款它们之间有何区别，以及如何进行核算？2、发生销售更名、销售退房、销售换房如何处理？3、发生面积差的核算？第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述二、转让及销售阶段纳税处理三、土地增值税清算四、转让及销售阶段会计处理第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述房地产开发企业的转让及销售阶段的业务包括转让土地使用权、销售房屋及其他建筑物、附着物、配套设施等。第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述第五章转让及销售阶段棍二、转让及碰销售阶段纳西税处理夕碌禁房地产开发亏企业转让及爱销售阶段涉鞠及的税种主物要有：术拣披预售商品房哥涉及缴营业何税、城建税辰、教育费附粘加、印花税丰、土地增值痰税和企业所荷得税。裙第五章焰巴转让及销售纹阶段激二、转让及圾销售阶段纳日税处理惠（一）如何字核算营业税织及附加税费困【思考：】躲ABC总房地产公司冒2010公年劲8长月，收取定喜金神10嫩万元，商品冈房款厉1200俗万元，退定奶金及商品房务款押7作万元，代收燕有限电视费瓣、管道煤气内初装费撤16仰万元，办证滔费用乌1冶万元，住房桶专项维修基浴金凶35座万元。假定僵ABC抚房地产公司拥所在地为市姥区。当月应菠缴营业税及节附加税费如挎何计算？孔宜第五章窄筋转让及销售征阶段艇（一）如何报核算营业税长及附加税费送投型营业税的计趟税依据为营冲业额，营业鄙额为房地产骡开发企业向朝承购人收取葛的全部价款笋和价外费用典。坊载蔑价外费用包夕括：收取的差手续费、补短贴、基金、烧集资费、返妻还利润、奖口励费、违约碗金、滞纳金房、延期付款岔利息、赔偿泛金、代收款骂项、代垫款访项、罚息及嘱其他各种性画质的价外收粒费。豪秀劈但不包括同遵时符合以下夕条件代为收筒取的政府性固基金或行政息事业性收费吊（侧1茅）由国务院灯或者财政部快批准设立的诵政府性基金雁，或省级人蕉们政府及其阔财政、价格龄主管部门批令准设立的行殊政事业型收陪费；（魔2利）收取时开社具省级以上筹财政部门印祸制的财政票疗据；（丛3坟）所收款项姥全额上缴财茎政。汇第五章鸽铁转让及销售蝴阶段料（一）如何妙核算营业税被及附加税费沾黎躲房地产开发念企业转让土舱地使用权按砍照盗“蓄转让无形资舒产贵”摔税目中卵“淹转让土地使龟用权屯”州项目纲5%买的税率征收予营业税；越委蹈销售商品房第及其他建筑扒物按照霸“招销售不动产遭”淹项目残5%章的税率征收紧营业税。钟第五章尘阅转让及销售价阶段吸（一）如何跪核算营业税四及附加税费错【解：路5-1卖】背1音、营业额永=10+1团200-7染+16+1滨=1220叼万元蓬2饰、咸应交营业税毙=摧营业额略×伸5%=12当20愤×扭5%=61茄万元粘3胖、恒应交城市维衡护建设税殊=贡营业税宽×崭7%=61突没×厅7%=4纤.27互万元派4绿、应交教育乳费附加鸭=思营业税赤×煮3%=61进珠×浙3%=悠1.83洪万元倾杜第五章漆滩转让及销售躬阶段爹（二）印花解税意钟猴对商品房销忠售合同按照践产权转移书鼓据按合同记弱载金额的纵0.5‰忧征收印花税哪；作臂猎对土地使用前权出让合同册、土地使用笼权转让合同喇按产权转移牲书据征收印貌花税。旁第五章健岗转让及销售巨阶段峰（三）土地姥增值税征税范围：隆1禾、转让的土千地使用权是送否为国家所畜有；鸡2荐、土地使用艺权、地上建截筑物及其附叼着物的产权岸是否发生转疗让；鼓3感、是否取得蓬收入。议眉拆上述三个条判件必须同时贪具备，缺一驰不可。印第五章毒公转让及销售逗阶段撞（四）企业旬所得税凭1禁、销售收入融的确认烘萌采取一次性签全额收款方泄式销售开发顽产品的，应笋于实际收讫猫价款或取得商索取价款凭齿据狂(运权利扒)随之日，确认烤收入的实现槐。翻捏采取分期收虹款方式销售计开发产品的便，应按销售土合同或协议拍约定的价款构和付款日确雹认收入的实然现。付款方沾提前付款的扬，在实际付鉴款时确认收抛人的实现。声第五章鱼直转让及销售格阶段赌2仿、预售收入浓摇真首先，计算润销售未完工辉开发产品的陡预计毛利额班番际企业销售未路完工开发产暂品的计税毛昂利率由各省晨、自治区、晨直辖市国家霜税务局、地啄方税务局按娇下列规定进烘行确定：吓开发项目位渐于省、自治辜区、直辖市量和计划单列丢市人民政府捏所在地城市谎城区和郊区幸的，不得低姜于逃15水％。归开发项目位谅于地及地级强市城区及郊首区的，不得斩低于妄10冰％。闲透开发项目位椒于其他地区坑的，不得低薯于然5削％。冶属于经济适矛用房、限价植房和危改房动的，不得低肾于掌3飞％。巨销售未完工兴开发产品的猴预计毛利额狱=短弦泳福灭硬销售未完工皇开发产品取坟得的收入景×贵预计计税毛疼利率撒第五章焰味转让及销售施阶段块（四）企业形所得税断2齿、预售收入竟铲其次，把预添计毛利额并灿入当期应纳巧税所得额乖实际利润额愈=拢会计利润额攀-肾以前年度待裁弥补亏损楼-颂不征税收入魔-通免税收入喉+葱预计利润额手第五章燕幕转让及销售鄙阶段拢（四）企业数所得税洽【例：助5-2逆】葱ABC橡房地产公司命于落2009菠年都8伯月开工开发妻新城项目，稿2010渠年祸5恢月符合预售就条件开始预什售，奥2010箩年第二季度肠取得预售收诚入筐2000唉万元，第三翻季度取得预捏售收入鄙3000含万元，预计秤2010锁年偿12价月完工。当肿地税务机关铸核定的销售胆未完工开发迷产品计税毛施利率刮15%潜，土地增值肌税预征率匙1%命，城建税税图率柜7%恐，教育费附熊加征收率牛3%总。枯2009浩年年初未分误配利润为状500占万元，截至奶第二季度末盛，累计会计赴利润总额为允负款400慈万元，截至深第三季度末托，累计会计只利润总额为件负引300璃万元。公司惰采用据实分沈季预缴企业籍所得税。分免别计算第二扶季度与第三安季度应交企侄业所得税。榴第五章脚煎转让及销售端阶段兽（四）企业绒所得税【解：】美（嘴1槽）轻2010涨年第二季度汤所得税计算仆：擦当期预计毛穿利额鼻=2000贤×葛15%=3民00鞋万元咏当期应纳税牵所得额赏=300-嗽400-2傻000渣×奴（早5.5%+滚1仁%谦）替=-230搁万元侨当期亏损，咬不缴纳所得状税四（匪2顺）叼2010咱年第三季度誉所得税计算如：峰累计预计毛冤利额混=5000勿×沟15%=7底50科万元远累计应纳税脂所得额怪=750-之300-5接000勾×伞（绸5.5%+但1%霞）摸125党万元牵当期应纳所男得税额积=125罚×娱25%=3盗1.25尾万元巷转让及销售挨阶段会计处商理查（一）土地垫使用权转让饺【例：】抵ABC纽房地产公司饼对外转让已市开发完成的品土地一块，蜜价值拘2000闲万元，实际自取得成本为刮1300甩万元，已办称妥转让手续阅，价款已收叔讫并存入开绢户银行。应约进行如下会钟计处理：希（沈1栋）确认已实功现的土地转愈让收入：能借：银行存境款御虏2000泪贷：主营业吸务收入不——遮土地转让收库入帽2000堂（科2柔）结转已转搂让土地的实总际成本女借：主营业反务成本作——押土地转让成券本仇1300痒贷：开发产狡品丈——痕商品性土地治1300骆第五章刊怕转让及销售年阶段阴转让及销售于阶段会计处欣理垃（一）土地演使用权转让震（派3多）计算应纳秃税额（城建村税代7%灾，教育费附演加毫3%洁）里应交营业税阵=惜（钢2000-盼1300倦）惩×蝶5%=35其万元耳应交城市维古护建设税血=35缝×叨7%=2.察45听万元候应交教育费逝附加逆=35尤×索3%=1.艘05疮万元伞应交印花税支=2000厚×驳0.5‰=朵1企万元维应交土地增筑值税：铺①脏扣除项目金龙额原=1300掌+茎35+2.散45+1.闭05+1=文1339.如5辰万元扭②揉增值额然=2000拾-1339贫.5=66勒0.5影万元革③浙增值率构=660.谜5孤÷叙1339.栗5穷×移100%=艘49%摇④傻应交土地增晨值税钥=660.驶5厅×衔30%=1扎98.15份万元脚第五章赏证转让及销售缴阶段刻转让及销售急阶段会计处使理俯（一）土地盒使用权转让黄借：营业税贱金及附加象236.棕65敲万元梢贷：应交税烛费览——处应交营业税寿35赔万元欠艰厕——掀应交城市维持护建设税姐2.45翁万元薯怠捷——妈应交教育费阁附加葡1.05缠万元堂它东——裳应交土地增赢值税肌198.馒15紫万元柜借：管理费绢用衔——碑印花税泪1匠万元飞贷：银行存茄款循1愿万元架第五章芹设转让及销售为阶段选(砌四熊)爸转让及销售记阶段会计处摇理匆（二）商品趟房销售创1.汁商品房预售猫的会计处理屯商品房预售灾一般涉及诚管意金、办卡栗费、预售定损金、预收款屋以及代收的司配套费用、冈维修基金、暖办证费等业源务的会计核弯算。羊不论财务上安如何核算，嘱房地产开发糠企业收取定移金都应缴纳密营业税金及臭附加。傍两第五章淹败转让及销售爱阶段透(秧四磨)贿转让及销售双阶段会计处灭理手（二）商品弹房销售眉2.绸商品房销售验的会计处理棕今型商品房销售份收入的确认改企业已将商峰品所有权上哗的主要风险临和报酬转移志给购货方赢企业既没有俊保留通常与悼所有权相联宅系的继续管续理权，也没牢有对售出的鲁商品实施控住制贵收入的金额祝能够可靠地叠计量案相关的经济搁利益很可能锈流入企业捏相关已发生很或将发生的蹄成本能够可跑靠计量我第五章众器转让及销售箱阶段凳(状四破)术转让及销售订阶段会计处具理筐【例：吵5-5期】鱼ABC渔房地产公司沙以分期收款西方式销售写西字楼一栋，堤写字楼已交辽付承购人，概销售价裂1000疏万元，分搜5吼期收回房款蹄，每期收取赴全部价款的绩20%曲，该套商品笨房的成本为遵800旨万元。漠偶千第五章压脑转让及销售姿阶段骄(盼四晒)萌转让及销售两阶段会计处览理湖【例：赛5-5傲】分商品房移交茂时害欢借：分期收误款开发产品黄800茂万元巩券贷：开发成槐品册800椅万元戏根据合同约幸定的收款金插额进行账务壳处理集吵借：应收账岸款梅200追万元讲乔贷：主营业洽务收入森——摩商品房销售纲收入权200途万元除结转相应成备本票踢借：主营业尿务成本论160瞒万元办缺贷：分期收雀款开发产品叫160孔万元馅第五章堤届转让及销售圣阶段劈(剂四凯)轻转让及销售足阶段会计处简理萄【例：故5-5碑】酿收到承购人悬支付的分期弓付款金额待谅借：银行存堪款鸽200井万元豪某贷：应收账纷款啦200套万元窑警诚在以后各期尘收回房款时脂，都按照上筝述程序进行赚账务处理。呢第五章买虚转让及销售宇阶段暑(辉四扔)洋转让及销售甲阶段会计处莲理俘（三）其他探业务的会计居核算漂房地产开发岩企业提供售手后服务所取辜得的收入，吹应按服务业灿缴纳营业税信。告销售材料取盗得的价款，涉构成房地产势开发企业的题材料销售收忘入，材料销柏售收入按规做定应缴纳增差值税、城建勇税和教育费察附加。盾第五章辆愚转让及销售院阶段劳(畜四挡)勇转让及销售侵阶段会计处环理答【例：督5-5恨】认ABC宜房地产公司坏在开发项目芒结束后，将诉一批多余材塞料对外销售骨，售价亦30900留元已存入银策行，该批材户料实际成本忆为汉25000编元，增值税珠税率为疲3%细，城建税税鞋率为舱7%闷，教育费附跑加征收率为铜3%晌。薪1.嚷取得材料销蛙售收入：偿借：银行存致款志3090惜0茅贷：其他业渴务收入绍——彩材料销售收强入或3000略0帆鼠应交税费四——培应交增值税阀900睡第五章微牌转让及销售修阶段女(亭四虫)浴转让及销售已阶段会计处灰理但2.润计算应缴纳米的税金帆借：营业税程金及附加怜90枪贷：应交税勉费途——堡应交城市维调护建设税经63躺节勾——荡应交教育费硬附加显软27其3.前结转材料销峰售成本渡借：其他业耳务成本摧——魔材料销售成使本昏2500伞0戏贷：库存材巷料赶250毫00殃第六章字迁投资性房地萌产禾米一、投资性元房地产业务乡概述凉伶二、投资性龟房地产纳税也处理只宗三、投资性鸦房地产会计任处理羊第六章株膝投资性房地掀产搞一、投资性牲房地产业务摘概述兄温投资性房地驱产是指为赚歼取租金或资等本增值，或化者两者兼有督而持有的房罚地产。夸（一）投资队性房地产的户范围监1.拔已出租的土害地使用权撇丑指企业通过勉出让或转让哀方式取得的敬、以经营租凶赁方式出租互的土地使用螺权。段第六章洒坏投资性房地悼产提（一）投资则性房地产的币范围尾2.奸持有并准备忧增值后转让希的土地使用蹈权棒趟指企业取得技的、准备增凝值后转让的虑土地使用权野。级3.污已出租的建米筑物景懒府指企业拥有浅产权的、以浓经营租赁方遮式出租的建救筑物，包括钞自行建造或犯开发活动完智成后用于出木租的建筑物真。辛第六章道吉投资性房地捡产排（二）不属彻于投资性房渠地产的项目鄙拉盗根据《企业湿会计准则第滋3火号鱼——酱投资性房地女产》规定，要自用房地产疏、作为存货掌的房地产不节属于投资性抹房地产。溉1.药自用房地产贺是指为生产净商品、提供斜劳务或者经污营管理而持杀有的房地产野。奖2.观作为存货的馒房地产通常吸是指房地产趴开发企业在臣正常经营过盾程中销售的抓或为销售而新正在开发的想商品房和土荐地。殖第六章页督投资性房地俊产叶二、投资性斩房地产纳税衣处理骂芹唯房地产开发欧企业对持有绑的投资性房阅地产，主要霉应纳税种有督营业税及其稳相关的城市涌维护建设税宾、教育费附捆加、城镇土雀地使用税、嗓房产税、印劲花税和企业较所得税等。吴第六章醉敲投资性房地倦产慕二、投资性绵房地产纳税饼处理脑1.辟营业税及附障加恭给杏对租金收入忧依据营业额情按照嘱“因服务业箭”拣计征侨5%小的营业税，彼并依据实际捎缴纳的营业土税计征城建腊税和教育费投附加。2.印花税它苍蓝财产租赁按蚀合同记载金胁额的系1‰锄贴花，税额蒜不足使1很元，按差1伶元贴花。即蝇渡持有并准备政增值后转让翠的土地使用遇权按合同记餐载金额的饲0.5‰湿贴花。素犬第六章羊疾投资性房地都产阁二、投资性旦房地产纳税惜处理3.房产税偷（剖1暖）从价计征敞转对房地产开醉发企业持有霞的以备出租谜的空置建筑朴物，尚未出宿租时，应当岔采用从价计敬征的形式缴施纳房产税，心计税依据为秘房产原值一误次减除怪10%-3揉0%洗后的余值，卷按狐1.2%泉的税率计算熔。掉横第六章篇涨投资性房地脖产普二、投资性守房地产纳税碰处理3.房产税蓄【例：勾6-1呈】纯ABC没房地产公司不持有以备经杀营出租的空伴置房屋，原捎值为工5000苗万元，按照脏当地规定允屈许减除脉30%赤后的余值计凉税，适用税碑率为孙1.2%尺。赴举应纳房产税冷=5000踏×魄（证1-30%嗽）恢垃×候1.2%=饮42暮万元畅第六章撒奇投资性房地济产房二、投资性惭房地产纳税叔处理3.房产税疏（岔2妙）从租计征封姨对出租用于饭经营房产，口以租金收入满12%停计算缴纳房斩产税；向个持人出租用于搭居住的住房次，以租金收勒入的学4%窑计算缴纳房践产税。老赚第六章售拨投资性房地鄙产叔二、投资性背房地产纳税框处理3.房产税年【例：去6-2唇】梁ABC馋房地产公司骄出租办公楼滴一栋，年租展金收入为扭360磁万元，适用贝税率为给12%敞。度份应纳房产税皮=360村×巩12%=4埋3.2腊万元炸第六章冠惩投资性房地遮产酸二、投资性忽房地产纳税古处理救4.建城镇土地使蚁用税踪揪取得土地使爬用权后需要论以实际占用与的土地面积搂为计税依据欣，按规定的职差别幅度税爸额计算。数第六章雁皇投资性房地用产寿二、投资性房房地产纳税回处理尾4.笋城镇土地使郑用税胆卫全年应纳税嘴额视=橡实际占用土该地面积（平剩方米）钥×级适用税率扒乓企业办的学砖校、医院、渔托儿所以及所幼儿园，其傍用地能与企舍业其他用地菌明确区分的慎，免征城镇贩土地使用税朴。市政街道邪、广场、绿栏化地带等公宿共用地，免渣征土地使用骗税。变第六章锻当投资性房地子产骤三、投资性楼房地产会计辽处理烟仆卖房地产开发扩企业对持有颗的投资性房鄙地产，主要多应纳税种有互营业税及其果相关的城市姑维护建设税谷、教育费附捐加、城镇土违地使用税、攻房产税、印亦花税和企业陆所得税等。哀第六章饺逼投资性房地趁产裳三、投资性跑房地产会计乡处理迎(端一贤)消投资性房地木产的初始计要量戴叶秋采用成本模模式计量的土颗地使用权和关建筑物，应弹当按照取得估时的实际成须本进行初始薯计量，其成顷本包括购买紧价款、相关铁税费和可直乓接归属于该竿资产的其他赞支出。自行彩建造的投资瓦性房地产，宪其成本由建愚造该项资产纪达到预定可惑使用状态前支发生的必要伴支出构成，高包括土地开敞发费、建安愿成本、应予蜘以资本化的弃借款费用、革支付的其他裤费用和分摊螺的间接费用夜等。徐氏冶第六章旗贵投资性房地眉产脖三、投资性绪房地产会计廉处理广(蹲一帐)罩投资性房地攀产的初始计嫂量庙浮帽采用公允价播值计量投资插性房地产，停应在睡“盗投资性房地舟产元”撒科目下设置鄙“效成本践”已和触“朝公允价值变靠动脆”倡两个明细科炭目。速笛坝第六章湖惯投资性房地钻产秘三、投资性纵房地产会计博处理兆(窃一秒)篮投资性房地令产的初始计偶量思【例辞6刺－纹3第】刑20崭×料9束年驼5赶月，甲企业中计划购入一魔栋写字楼用骂于对外出租茫。塑5袄月且20炒日，甲企业真与乙企业签凡订了经营租渠赁合同，约遇定自写字楼零购买日起将遣这栋写字楼农出租给乙企予业，为期抚3公年。咬6优月老1奶日，甲企业绕实际购入写族字楼，支付蕉价款共计泥1200初万元（假设捧不考虑其他济因素，分别白写出甲企业迟采用成本模染式、公允价沃值模式进行张后续计量）辅。绕第六章选阶投资性房地违产弃三、投资性膜房地产会计秤处理紫(牲一绍)腔投资性房地衡产的初始计咱量惨【例晌6在－独3忧】骆（秃1俩）成本模式饺下：单借：投资性困房地产脚120娃0业万元蔽贷：银行存首款素趴12熊00俘万元誓（贪2幅）公允价值近模式下：坏借：投资性开房地产霸——肌成本懂120辣0疫万元给贷：银行存对款螺好畅拾凳1200夺万元烦第六章壳胀投资性房地童产滑三、投资性演房地产会计吉处理估(皇一恨)植投资性房地迷产的初始计凯量迷1.耻资本化的后叠续支出呼踏尿房地产开发从企业对某项铸投资性房地棵产进行改扩诚建等再开发碎且将来仍作举为投资性房秀地产的，在拦开发期间应祝继续将其作傍为投资性房申地产，再开坊发期间不计芒提折旧或摊钥销。币第六章前雪投资性房地丈产嘴三、投资性位房地产会计先处理音(咸二昏)赵投资性房地载产的后续支接出购2.芦费用化的后暴续支出我必毅与投资性房予地产有关的辛后续支出，渠不满足投资冈性房地产确搭认条件的，布应当在发生雹时计入当期酷损益。咽第六章骄匀投资性房地音产此三、投资性株房地产会计响处理赖(茅二炭)匀投资性房地麦产的后续支财出矿【例付6-4伞】扬ABC庄公司对经营竿出租的商场唐进行改扩建度，完工后继扶续用于出租染。绍4环月夫2辆日，商场进径入改扩建工遣程；缝12篇月亿20高日，商场改荒扩建完工，千共发生支出从400卡万元。牵4话月低2拉日，商场账安面余额为劫3200庄万元，其中鼠成本衫3000兴万元，累计摘公允价值变习动遇200熔万元。头ABC吵公司采用公夜允价值计量吵模式。阿第六章陪饿投资性房地茄产堡三、投资性变房地产会计秀处理【例】续（遇1塘）沈4沿月样2殖日，转入改覆扩建工程：行借：投资性技房地产效——需商场（在建历）尘3200歼万元盯贷：投资性趋房地产掠——陷成本己部30荡00汇万元悦析投资性房地士产刑——袜公允价值变踪动障200卧万元唯（耗2咳）改扩建支酒出罩借：投资性假房地产果——吨商场（在建五）猜400李万元炮贷：银行存全款等压巷呜句40中0秃万元停第六章坚宾投资性房地坑产说三、投资性把房地产会计西处理【例】塞（婚3绣）讲12英月追20围日工程完工腐借：投资性鬼房地产东——珍成本欣3600炭万元狱贷：投资性锄房地产醉——窄商场（在建府）姑3600货万元食第六章浪里投资性房地寿产显三、投资性震房地产会计活处理贱(织三琴)波投资性房地嚷产的后续计孕量养1.咳成本计量模探式犁拌应按有关规堤定，按期计莲提折旧或摊近销，借记暑“先其他业务成求本胶”凭等科目，贷筝记偶“眉投资性房地肾产累计折旧吉（摊销）爪”伪。蔑钞殖资产存在减汪值迹象的，欲应当计提减悟值准备，其装减值损失在絮以后的会计亏期间不得转事回。子第六章阅陷投资性房地遵产谨三、投资性痰房地产会计吨处理浸(伏三掠)静投资性房地修产的后续计咱量厌2.窗公允价值计送量模式押盆丘不对投资性绢房地产计提咱折旧或摊销欧，应当以资裁产负债表日讨的公允价值瓣为基础其账湖面价值，公痒允价值与原者账面价值之抽间的差额计偿入当期损益塞。寄第六章末艳投资性房地滋产秘三、投资性馅房地产会计贞处理蒸(叮三棵)腹投资性房地佣产的后续计赢量掠3.怒后续计量模站式的变更较缘企业对投资配性房地产的骤计量模式一饱经确定，不芹得随意变更波。存在确凿滚证据表明投旷资性房地产恒的公允价值球能够持续可匠靠取得，且谎能够满足采皆用公允价值毅模式条件的口情况下，才谎允许从成本械模式变更为小公允价值模胃式计量。丑猛已采用公允忧价值模式计卷量的投资性袭房地产，不握得转为成本原模式。页第六章惊槽投资性房地组产宴三、投资性赤房地产会计牵处理纽(密四庙)恳投资性房地与产的处置们兔当投资性房朗地产被处置瑞，或者永久生退出使用却刮不能从其处设置中取得经砌济利益时，值应当终止确纵认该投资性匆房地产。输乎第六章箱辉投资性房地狂产究三、投资性鸡房地产会计晨处理铺(见四缠)冻投资性房地耐产的处置盛【例：】桨2009冠年史5可月祝5策日，甲公司厚将其开发的税一栋写字楼壤出租给乙公鼓司，租赁日饱期为写2009拾年嫂6卧月吉1需日。该写字杜楼账面余额食3000以万元，公允箭价值为内3500沉万元，采用汁公允价值模帜式计量。忌2009匪年秃12娱月楼31宽日，该项投绕资性房地产提公允价值为戒3300旁万元。嗽2010远年两5乒月辛31保日租赁期届燃满，甲公司言收回该栋写励字楼并出售嚷，合同价款勇为河3200步万元，出售区款项已收讫厉。（假设不冠考虑相关税肤费）掩第六章领园投资性房地岔产寻(头四陷)搂投资性房地盲产的处置【例：】晶（晋1禾）规2009算年欺6型月习1步日，存货转蔬为投资性房韵地产掌借：投资性榆房地产雷——锅成本舟3宾500款万元你贷：开发产单品淘乡牢屠3000祸万元名栽资本公积盘——歼其他资本公食积低500紫万元谜（健2手）木2009敞年敢12福月侮31摔日，公允价画值变动需借：公允价帅值变动损益铅歉割僻200瓣万元纤贷：投资性暗房地产慎——斩公允价值变磁动糖20洋0筒万元饶第六章益蛋投资性房地愉产倦(广四钓)旧投资性房地诞产的处置敏【例：】（超3术）辽2010慎年调6惜月，出售投承资性房地产耗借：银行存椅款艺浓3200匠万元孤贷：其他业索务收入并320闯0坡万元酿借：其他业雪务成本般久蹦秃30栗00江万元狡扮投资性房地樱产胳——绣公允价值变观动姜20彼0中万元批羽资本公积扰——耍其他资本公雀积卫泥500蒙万元渣贷：投资性取房地产砍——练成本岛隶编3500图万元观仅公允价值变望动损益终购孟次200浩万元论第六章服内投资性房地那产府三、投资性蒙房地产会计腐处理揉(抵五牌)垄投资性房地渣产的转换依1.得投资性房地鸽产转换为自赶用房地产况（惹2瓶）采用公允葱价值模式计火量老帅应当以其转搏换当日的公类允价值作为荐自用房地产扎的账面价值委，公允价值导与原账面价榴值的差额计峰入当期损益畜。驾第六章胜筝投资性房地垂产序三、投资性勺房地产会计鲁处理透(膊五唇)荡投资性房地逃产的转换膀1.住投资性房地贺产转换为自至用房地产浮（纹1月）采用成本柳模式计量笛基转换前账面拘价值作为转邪换后的入账保价值。转换斤日，按该项险投资性房地灾产的账面余攻额、累计折逮旧或摊销、泪减值准备等她，分别转入率“秋固定资产忍”撞、滋“绞累计折旧躁”哄、驶“陡固定资产减舞值准备希”瓜等科目。训第六章唐欺投资性房地翼产承(宫五界)覆投资性房地印产的转换粗【例】药20明×戚9赵年滋5两月缩9瞎日，甲企业伟将出租在外谷的厂房收回俩，开始用于似本企业生产甜商品。该项胆房地产在转吗换前采用成赛本模式计量跟，其账面价奏值为间2370食万元，其中展，原价偿2600亡万元，累计齿已提折旧嚼200蝴万元，以提腹减值准备包30尤万元。环第六章震粪投资性房地踏产社(但五碍)劲投资性房地朵产的转换【例】召借：固定资这产法焦战朝车2370妈万元激装投资性房地受产累计折旧晕（摊销）牲200游万元架考投资性房地浮产减值准备传灭妥30卵万元胡贷：投资性陡房地产敲2身3烫70涂万元龄故累计折旧竞裤2博00统万元咬共骨累计折旧减迫值准备辰30补万元楼第六章择怒投资性房地焰产缓(过五明)摆投资性房地碎产的转换回2.匆投资性房地今产转换为存理货垦（粒1死）采用成本技模式计量蕉禁企业将投资概性房地产转梁换为存货时过，应当按照表该项投资性组房地产在转萄换日的账面弱价值，借记亮“铺开发产品贼”肃科目，按照哲已计提的折泥旧或摊销，辈借记辈“芬投资性房地盏产累计折旧脾（摊销）车”翅科目，原已腿计提减值准水备的，借记控“踩投资性房地鲜产减值准备靠”烟科目，按其扑账面余额，眉贷记跌“醋投资性房地余产恒”奖科目。侧董第六章蛋错投资性房地蒙产各(姐五粮)折投资性房地遇产的转换胜2.竹投资性房地部产转换为存仰货隐（急2盐）采用公允胁价值模式计寺量旨慢企业将投资蛮性房地产转称换为存货时炼，应当以其墨转换当日的夜公允价值作少为存货的账攀面价值，公垄允价值与原疏账面价值的德差额计入当它期损益。株骡第六章伞凉投资性房地匹产将(都五蹲)巷投资性房地剩产的转换份2.括投资性房地邮产转换为存团货础【例】勺2009替年玉5绳月挣9槽日，碌ABC地房地产公司临将出租在外扭的一块土地转使用权收回筋用于房屋开知发，采用公但允价值模式券计量。当日渐该土地使用斑权的公允价派值为义5500霞万元，原账敢面价值为冷5300燥万元，其中倚，成本为液5000仇万元，公允捎价值增值为自300帖万元。湖第六章誉眠投资性房地焦产零(骨五朋)杆投资性房地弱产的转换迎2.新投资性房地槽产转换为存违货【例】传账务处理如浸下：滥借：开发成英本吗——青房屋开发烈啄从5500泻万元姨贷：投资性藏房地产虑——倦成本词辰营5000投万元丙遮狸宗——杀公允价值变血动损益肝300却万元瑞挽公允价值变条动损益轨撞锣鄙200伞万元笛第七章内暑合作开发房坏地产贱一、挡梳合作开发房肌地产的业务畅概述：贯1邪、合作开发掀房地产的概盛念稠2腰、合作开发趁房地产的类竭型钥永二、合作开徐发房地产的欲会计与税务浪处理皮敬特别是不同剪类型的处理居合作开发房衰地产骑合作开发房肺地产的概念妥由来挺:鸽粒实务中合作震开发房地产退分别使用不哪同的名称玉.覆房地产业称它为医:“病联合开发房晴地产聪”符有时也称推”船合作开发逝”,为税法、会计收分别使用岔“给合作建房痛”另和股“纠投资入股撞”估合作开发房六地产帐惭一、合作开盘发房地产业哨务概述塞嗓木根据《最高甚人民法院关案于审理涉及舟国有土地使周用权合同纠唇纷案件适用裁法律问题的技解释》（法葛释桐[2005既]5拆号）规定：妖“昨合作开发房谁地产合同，陆是指当事人斯订立的以提岩供出让土地烤使用权、资向金等作为共净同投资，共状享利润、共拥担风险合作状开发房地产枪为基本内容汗的协议嚷”拖。曾艺因此，房地链产合作开发股可以理解为氏具有房地产展开发资质的柳一方与提供透建设用地使抬用权或提供寨资金、技术登、劳务等一乏方或多方在开共担风险、族共享收益条慢件下合作开务发房地产项各目。需合作开发房贤地产耕欲从合作开发弃房地产的模姐式主要有三犬种董1.煤成立新的法榴人项目公司骨闹即双方投资勤成立新的房枕地产开发公容司。慨脸特点购:缴责权利明确撞,五不易产生纠向纷消需评估土地泪,添办理产权转惨移手续及申肿报资质跪,婆但实践中以挺土地作价出启资低,姿要先办产权别转移歇,透才能验资创,喊而公司设立油时还不是法既律主体倡,吵所以一般要坊分期出资孕合作开发房锄地产字2.蔑隐名合作开愚发房地产戚饼即只以具有冲房地产开发急资质的一方仍申请立项作侵为建设方，症合作另一方亏作为隐名出塞线。淘趋特点拔:麻隐名方的利智益得不到法朝律保护毙街主要类型泥:谨以出地方为闲开发主体岁视斤以出资方为讨开发主体村合作开发房给地产江3.拐显名合作开息发模式巾远即合作各方供均申请立项膨作为建设方企,新有时成立联扮合管理机构浆,梁有时不成立有联合管理机定构。赞特点驻:浮操作简单功,遵随着性大渔,朝责权利不够叼清晰和合作开发房容地产稀在现实情况嫩中结合钢法释株[2005蓄]5只号抽，依据风险方承担、利润野分配类型分滩为二类：择实质合作开蒜发房地产行腹为叠田指依照双方茶当事人约定即，由一方提招供建设用地狮使用权，另等外一方提供妈资金、技术洞、劳务等，妖合作开发土热地，建筑房歇产等项目，包共担风险，处共享收益的予房地产开发兼方式。冶烤合作开发房蛛地产姐以合作开发饺房地产为名焦义的其他行悔为：盲1线、房屋买卖矩行为：出资样方只分配一少定数量的产而品或房屋，青不承担经营械风险茄2架、非货币性小资产交换行拐为：出地方厘以土地使用茶权为对价换严取开发产品矛的行为厌3给、土地使用蛋权转让行为剩：约定提供呈土地使用权很一方采取按和销售收入的末一定比例提另成或提取固闪定利润均4堤、借款行为狱：约定提供阴资金的当事助人只收取固及定数额货币中，不承担经沫营风险梳5赌、房屋租赁闪行为：提供傲资金的当事翼人不承担经窜营风险，只毅以租赁或其棍他形式使用物房屋跳合作开发房辛地产些合作开发房北地产会计与西税务处理主愤要依据：早1窑、捉祖《企业会计殃准则》股2庙、国税函另[1995胡]哑第迫156叙号《营业税荒问题解答之锹一》雀谷3听、财税印[199你5]垂第裁48疼号《财政部主、国家税务梅总局关于土察地增值税一巨些具体问题暗的通知》拿票4祖、国税函授[2005拨]83于号《国家税悉务总局关于锯营业税若干炼政策问题的误批复》宗距5猎、财税浑[200知6]翅第库21榨号《关于土社地增值税若舰干问题的通婚知》遣待6胃、国税发闷[200冬9]莫第持31车号《房地产师开发经营业精务企业所得呜税处理办法释》术闭7沫、国税发冲[20裤00]铜第隐118荣号《国家税悼务总局关于竿企业股权投膨资业务若干辟所得税问题抖的通知》薪桂8增、亩最高人民法彩院关于审理汽涉及国有土给地使用权合姿同纠纷案件绕适用法律问煎题的解释》敬（法释秋[2005盘]5锁号）头合作开发房腰地产凡为便于理解布,渗我们从现实我情况中最常帆见的两个案怪例入手拼:瓣(薄一史)倾成立独立法令人公司合作张开发叨(敏二报)可以合作开发窑为名的土地隙使用权转让拳行为损:绵庙铃其一：在隐雹名开发中哈,全以说出地的一方盛为主体产，出地方采熄取按销售收表入的一定比擦例提成或提遭取固定利润肥的分配方式拍；细目其二：在隐甜名开发中蚕,既以趴出资的一方床为主体授，出地方采论取按销售收圈入的一定比减例提成或提势取固定利润魄的分配方式我；狱合作开发房迅地产村(厅一场)飞成立独立法旨人公司合作淡开发遭案例：缸A圾公司以杀10岗万平方米的斑土地使用权秆出资，窜B阵公司以济3000刘万元货币出挖资，共同成跳立法人阔C列公司，合作辱开发房地产锤。殊A酱公司投入土浸地使用权的夫取得成本章3000肚万元，公允辱价值梳4500族万元，占涨C贤公司妥60%主股份，志B惕公司占贯C赴公司永40%症股份，双方意约定按出资与比例采取利秋润共享，风情险共担。假装如当年实现原销售收入稠25000庆万元，税后股利润兰1500晕万元，年终草股东大会决诱议以恩50%道的股利支付夹率用货币方细式分配利润免。惰合作开发房紫地产林本案例我们猫从三个方面榴来具体分析排：量一、业务实那质泪二、涉税分赖析及计算缠三、会计分跑析及处理载合作开发房吃地产搞一、业务实爷质分析：辫此案例中，顽双方按出资忘比例利润共俘享，风险共妙担，属实质扩的合作开发溜房地产职二、涉税分捏析及计算1、营业税爪A虏公司以土地静使用权出资奸，国税函肠[1995氏]翁第舍156仁号《营业税及问题解答之瓦一》骡乱第十七条，则以无形资产继投资入股，坛参与接受投街资方利润分杠配，共同承街担投资风险棋的行为，不残征营业税。逆B罚公司以痰3000鞠万元货币出始资，不涉及群营业税。扶房屋建成后嫌销售环节，馋对于芬C司公司开发完骗成对外销售报房地产，应衰按销售不动糠产交纳营业街税。齿述C其公司应交纳共营业税范=2500罩0*5%=彼1250滩（万元）护合作开发房瓶地产怠2欠、土地增值餐税缓A腐公司以土地售使用权出资泉，财税月[200任6]逢第协21痒号《关于土到地增值税若招干问题的通带知》规定，饥“燕对于以土地上使用权作为关出资，所组赏建的独立法烤人公司从事哪房地产开发在的，需要对藏以土地使用棕权作为出资休行为征收土搞地增值税，以故军A聪公司应交纳架土地增值税员；过合作开发房伴地产庙C足公司在房屋酿建成后销售陕环节，若建惜成后按比例燕分房自用，会对分配房屋需的行为，暂滨免征收土地剥增值税，建肢成后转让的织，在转让环揭节应征收土丙地增值税。林（详细计算培略）3、契税却C夺公司接受绕A尘公司以土地硬使用权出资锹，对丝C猴公司应征收辆契税，假如料契税税率搁4%语，则金C范公司应交契吓税治4才500*4得%=180漆（万元）咏合作开发房嗓地产去4板、企业所得遗税陕昂国税发偷[200皆0]晃第捡118舟号《国家税帜务总局关于搭企业股权投肺资业务若干批所得税问题鸡的通知》，晕企业以经营明活动的闲部份非货币充性资产驴耀投资入股，妻应在投资交器易发生时，锋将其分解为擦按公允价值里销售非货币阵性资产和投缸资两项经济阁业务，并按滑规定计算所铅得或损失。葛本例按边4500婆万元销售土坐地使用权和铁投资两项经去济业务浇密根据企业所稍得税法第二穗十六条，符拳合条件的居工民企业之间临的股息、红航利等权益性给投资收益，饱为免税收入落；夫A恰公司、辟B亮公司从务C怀公司分配的拜利润，免征罗企业所得税瞎合作开发房唇地产阁A通公司会计分沫析及处理昌以土地使用竹权换取长期罢股权投资，芳按《企业会设计准则第盈7植号贞---子非货币性资奥产交换旧》岩（仙1额）按协议投达入土地使用雹权时马漠借：长期股条权投资坝--C籍公司仔45,00进0,000昂河贷傲:坑无形资产嚷-嚼土地使用权晒30,00那0,000坚剂愈营业外收入爽开趁15,筋000,0镇00妇合作开发房志地产料(2)武按投资比例王分配利润时范:榆斧借众:案应收股利遍4,5魂00,0葬00客腊蛙贷衣:吩投资收益栏4,500沾,000期说明摸:筐占哑C备公司撞60%,季对为C净实施控制践,阴应按成本法性:1500醒万元绒*50%*棕60%)退(3啦)蛾实际分配利谱润时己:段扎借料:绑银行存款伟4,5同00,00禽0柄鼓正贷滔:裤应收股利亮4,5味00,00除0苍合作开发房扇地产亮B脾公司会计分愿析及处理香出资方宁B鼓公司按《企袭业会计准则隔第张2负号超---怜长期股权投炒资》进行投疼资业务假,卵按实际支付瓜的价款作为陆初始投资成纱本拾,B留占及C起公司桶40%,肠具有重大影意响咽,盘应采用权益吵法司（庙1墨）按协议投泪入资金时你祥借：长期股务权投资迟--C宇公司为30开,000,雁000进誓弊贷峡:南银行存款槽30,00没0,000赏锅恼傍合作开发房厌地产坝(2)烟、肉C筋公司实现利你润时：租怀借：长期股敬权投资暂–爱损益调整无6,000单,000蹄殿串贷泛:浸投资收益闻6,000笋,000焦（说明：您1500*傍40%场与至A融公司是有很臭大区别）笔控（顽3粉）、按照投雁资比例分得管投资收益时嘴浅借龄:器银行存款缎3,0耽00,00蛮0输裙宴贷：长期股狮权投资眨–长损益调整占3,000源,000街粱(快因本例是按嗽50%秃分净)隔合作开发房狡地产林C著公司会计分考析及处理激C束公司接受土趴地使用权及盲B馒公司资金娱(1)午、收到逼A通、仔B志出资时：袄借：无形资轧产膏--谦土地使用权衬45,00掉0,000欲洞炼银行存款聪遣乓债30,0冤00,00遮0洋汪贷脸:麻实收资本责---A喇公司棚45,00言0,000瞧衫员巴---裕-B居公司捡30,00昨0,000湖合作开发房认地产律(2)都、宣告分配鸽利润时：荣借：利润分慕配毅---渐应付股利薯7,500拼,000撤私贷晨:聪应付股利带---A方公司庄4,500厉,000畅刮键剂--增-B妙公司尝3,0罩00,00鸡0晨(3)海分配利润时铺借台:循应付股利朵---A阶公司诞4,500歇,000条奥软凤--筋-B尊公司坑3,000镇,000星地贷：银行存隶款固7,500找,000幅合作开发房轨地产植假设上述案犬例中，翅C更公司年终股击东大会决议生，对投资各纠方应分配的丙利润采取分泰配房屋即实刘物分配的方杜式，当年建撤成住宅用房差400并套，当年销娱售钟300托套，每套均童价秋32母万元，每套内平均成本渔22光万元，其中林A极公司分配房万屋照15少套，什B伴公司分配房仪屋秘10旧套。这里除射分配环节不庄同，其他会葬计与税务处首理与上述相核同，在此进写行分配环节司的税务与会忌计处理宿合作开发房眠地产连我们还是从敬涉税分析与另会计分析及箱处理两方面她入手贤一、涉税分述析及计算1、营业税冬C警公司将房屋兰分配给仁A砍公司、疗B倚公司后，如灯果各自销售越，按享“苗销售不动产悲”宇征税。德讨论：圣C淘公司将房屋灌分配给蜜A厦公司、遭B额公司袭时聚是否缴纳营爸业税再?贯唱水以分配房屋碗方式实物分灾红与按比例购分房有何区毒别创合作开发房疏地产仓C奥公司将房屋臭分配给信A雁公司、箩B屋公司的过程煮属于视同销逼售行为，故削C腐公司缴纳营妖业税：爷25*32絮*5%=4挠0婚（万元）组以分配房屋贡方式实物分今红是承担经安营风险后的治利润分配形孩式，只是利拥润分配形式剩为房屋而不朋是货币；请按一定比例炮分房承担的巧经营风险较嫩小，在实务使中难区分，膊若税务机关因认为不是利调润分配，可苗能面临对姑A怖公司以土地垃使用权出资御行为征税的其风险规合作开发房霜地产字2导、土地增值芬税土地增值舌税僻财税估[199束5]48杰号《团墓《财政部、避国家税务总蛾局关于土地吩增值税一些捉具体问题的唐通知》对于估一方出地，扮一方出资金厕，双方合作侄建房，建成曲后按比例分奴房自用的，衡暂免征土地盖增值税，建狼成后转让的店，应征收土捕地增值税，婚C启公司向奶A滔公司、递B奥公司分配的映房屋实物分渐配行为暂免漂征收土地增色值税五合作开发房魂地产3、契税诱A铸公司、爷B携公司接受贺C织公司分配房葡屋的行为，较应缴纳契税魂，假如契税卡税率备4%利。愁A棋公司应缴纳伞契税鄙=15*3探2*4%=雅19.2奏（万元）愤B虑公司公司应科缴纳契税购=10*3洲2*4%=遮12.8磨（万元）密合作开发房紫地产孔二、会计分斯析及处理贼1语、贿A皇公司茂以实物分红挤可以参照《单企业会计准惑则第堂12逼号蚕---落债务重组社》以非现金见资产清偿债格务的原理进哪行会计处理贵借：固定资未产殃—树房屋去4,800诵,000桂不贷售:乎投资收益暖4,80且0,000阶谊(晶说明植:理按成本法穗,15*3隐2=480针)粪合作开发房土地产跨2游、闪B努公司证与斜A沈公司相比，余因仓B德持有惊C苏公司农40%拣，应采用权工益法屑B前取得专C蹲公司分配的纯房屋时王借：固定资仇产药—垒房屋斑3,200狠,000绵偿贷拨:吵长期股权投麻资骤–裳损益调整让3,200莲,000狸合作开发房昂地产3、C公司概C域公司以开发绳产品分配股星利按视同销字售处理穗借：应付股洽利示8,000燕,000屑粉贷喘:哑主营业务收肺入身8,000览,000湿借舍:语主营业务成窃本拣5,500苹,000慢喝贷杆:绪开发产品驳-叼房屋盖5,500激,000箭合作开发房盐地产最(烦二鞭)塔以合作开发屋为名的土地链使用权转让验行为熄:吹筒抛其一：在隐闹名开发中嚼,恐以叹出地的一方宅为主体按，出地方采衔取按销售收现入的一定比孩例提成或提订取固定利润裳的分配方式重；计案例挥:A姑公司以托10添万平方米的伞土地使用权熊出资，扭B早公司以盐3000榆万元货币出帜资，不成立屈独立法人公艰司董,要以具有房地风产开发经营悼资质的剥A画公司为主体嫌进行开发房句地产。双方躁协议约定喇,A荐公司提取际5000滥万元固定资仓金庸,温房屋建成后扶,姨该项目开发致的全部开发夫产品登记为秋B明公司名下庙合作开发房渠地产桃一、业务实令质分析：污二、税务分宾析及计算：浩三、会计分山析及处理：犹合作开发房亡地产琴(省二馅)涌以合作开发展为名的土地骤使用权转让讽行为酒:刮披其二：在隐绘名开发中猎,讨以狱出资的一方勒为主体离，出地方采萄取按销售收村入的一定比眠例提成或提示取固定利润荷的分配方式雅；低案例品:A师公司以宇10沃万平方米的稍土地使用权哀出资，侧B妨公司以舌3000铲万元货币出胖资，不成立槽独立法人公畜司闲,趣以具有房地荡产开发经营锹资质的滨B能公司为主体醒进行开发房撒地产。双方炊协议约定仿,早房屋建成后镰，雷A症公司提取固500狂万元固定利挎润方式参与弟分配院,先剩余利润归欣B技公司所有，们该项目结束泥后葛A揪公司收回投岛资。昏(血假如土地使挽用权公允价撒为仰4500什万元屋)镇合作开发房济地产怀一、业务实舒质分析：慰二、税务分沉析及计算：排三、会计分减析及处理：旬第八章森飞利润形成及仓利润分配雹眠一、利润形诚成及分配业坟务概述膊曲二、利润形嘱成及分配会摆计处理捐第八章反纤利润形成及庸利润分配霜一、利润形毅成及分配业弟务概述(一)利润暮苗逆营业利润孩=壤营业收入杠-驻营业成本谱-酷营业税金及蝴附加叫-壁销售费用裹-矩管理费用粱-篇财务费用眉-篮资产减值损伪失浆+甲公允价值变敏动收益（型-掀公允价值变赚动损益）井+踏投资收益（野-引投资损失）吉藏第八章抵下利润形成及困利润分配码一、利润形舰成及分配业敌务概述(一)利润投殖利润总额锯=糕营业利润浓+吩营业外收入骑-书营业外支出娇忌净利润搂=质利润总额爷-暑所得税费用犬第八章锣阿利润形成及旁利润分配角一、利润形矛成及分配业红务概述讨(伟二供)木利润分配顺欲序胶1.湿弥补以前年赌度亏损察2.蹦提取盈余公遍积姐3.绒向投资者分杰配利润膨第八章退毫利润形成及爷利润分配批二、利润形年成及分配会冈计处理券【例收8-1妇】沟ABC孔房地产公司艘2010兆年年初未分丹配利润为英-800捏万元，显2010亚年实现净利渠润贯2000型万元。亦ABC震房地产公司辱按如下顺序踏进行分配：旦（暗1金）弥补以前嗓年度亏损；盗假设亏损额杰-800术元均可税前胆弥补；（油2踪）按税后利挡润的辆10%贼提取盈余公咐积；（友3谜）向投资者各分配利润装200型万元。疑第八章芬拴利润形成及占利润分配贯1.仗弥补以前年钩度亏损焰800洗万元不需进冈行专门的账刻务处理汁2.杀提取法定公携积金拖借：利润分族配烘——罚提取法定盈徐余公积收120踏万元夕贷：盈余公冠积歼——嫌法定盈余公司积权厌1村20沙万元域3.济向投资者分丹配利润劣借：利润分姥配宵——猜应付股利座践200糕万元撤贷：应付股自利袋毛牛乱2唉00福万元赌第八章春趁利润形成及找利润分配甩4.坛结转悲“申利润分配威”险的明细科目滔借：利润分升配贵——沟未分配利润评权3沉20喝万元须贷：利润分膏配艘——览提取法定盈押余公积努12忙0负万元靠播治——丛应付股利尽牙敏200湿万元困5.热利润分配结葛束后，累计五未分配利润陕200小0-800滤-320=投880缴万元近第九章蒸饿所得税会计葱纳税调整事规项牺-门暂时性差异绩1败）工资薪金脆支出公(睡外资企业应盼付工资余额词)韵：外资企业站应据实列支邀其工资薪金冠支出。该调邪增项在支付魔当期调减；题2歌）职工教育辉经费溜(2.5独%)邻：超过税法伞规定限额的矿列支额，准服予在以后纳干税年度结转己扣除；阳3帐）应视同为闹固定资产的志模具摊销支牲出：该部分祥模具应预留汇10%愤残值，年度韵摊销额的尿10%沉部分调增；拔纳税调整事燕项雾-踢暂时性差异锅4刺）超过税法谣扣除限额的蜡广告费和业盼务宣传费逢(15%泥)足：超过当年染销售（营业套）收入歉15的％的部分，头可在以后纳品税年度结转厌扣除；浅5勇）固定资产级折旧：与税乖法规定的折威旧方法、最露低年限枣(职新税法修订唇)护、残值率等寿不一致的折嗓旧费用；岩6激）生产性生宝物资产的折遇旧：与税法车规定的折旧达方法、最低搏年限侄(疤新税法修订今)奥、残值率等胆不一致的折膝旧费用；级纳税调整事炭项六-祸暂时性差异忘7床）超过税法痒扣除限额的骤坏账准备金凭：待实际发较生坏账损失锯时，根据税烦务机关的审淘批文件调减逢；样8原）其他各类粗跌价准备、盐减值准备等池：待实际发往生损失时，危根据税务机竟关的审批文叉件调减；或厌转回时，直邀接调减；哀9沈）三年辣(芳外资：两年盯)辉以上未支付电的应付款项散：待实际支级付或者确实骤不用支付转既营业外收入震时调减；璃纳税调整事树项族-秀暂时性差异吴10以）冲减在建及工程成本的丈在建工程试跟运行收入：仪因相关成本盯已记入在建奉工程成本，善故以实际收有入额调增，季以后以折旧阁转回；继11悟）未报税务孙机关审批的捧资产处置损俱失：待取得痰税务机关的玩批准文件时关调减当期应争纳税所得额唤；蠢12绿）按权益法债确认的投资基损益：待实软际处置发生风损失或实际适收到投资利奸润时调整当穷期应纳税所奥得额；她纳税调整事读项竖-甜暂时性差异开13款）本期未确如认融资费用边：实际发生柏摊销或者处崇置等交易时角调整当期应琴纳税所得额钻；尺14疾）无形资产徐等摊销差异镜：与税法规惧定的摊销方方法、摊销年疼限不一致的既摊销费用；军15释）预提类费胸用：包括所窝有科目列示孩的预提类成粥本费用，待别转销时做调身减处理；有16剃）计提而尚予未支付的补串充社会保险周费：待实际兴支付时做调添减处理；权纳税调整事啄项擦-狡暂时性差异鼓17涛）计提但尚龟未未缴纳的为特许权使用蚁费和并调增窃。待实际支着付时调减当懂期应纳税所妻得额；烟18街）开办费摊扮销差异：会荐计规定开办嫩费自经营之扬日起一次性镰记入损益，梨但税法规定鸭要按照期限嚼摊销；哀19程）本期公允僚价值变动损符益：待金融疤工具实际处草置时调整当而期应纳税所趋得额；穿纳税调整事叙项习-稼暂时性差异载20修）存货盘亏知损失：指净患盘亏损失，叛非盘盈亏抵付减后的数字宏。待取得税复务机关审批含文件时调减越；榴21甲）因毁损、扛被盗、自然圾灾害造成的郊非常损失：昨待取得税务尖机关的批准那文件时调减额当期应纳税辩所得额；值22无）外购商誉甚支出：外购煎商誉的支出瓣，在企业整赛体转让或者林清算时，准菊予扣除。狼纳税调整事纵项恰-调永久性差异收1肉）工资薪金茫支出：非外脉资企业，超舞过填2000滑元修/指人的部分和滑超过工效挂药钩工资的部斩分调增；唇2漏）工会经费窗(2%)饰：分两部分怕调增：超过茧税法规定限捐额的列支额拌；没有工会哈专用收据的迁列支额；车3纳）职工福利粗费倍(14%转)何：超过税法靠规定限额的聋列支额，包他括所有福利追费性质的支凉出府(俘即使不同明抬细科目驶)魂；传纳税调整事谷项快-滔永久性差异曲4我）非公益性似捐赠支出：巷公益性捐赠执的定义要点性：符合捐赠富法规定；通淋过公益性团问体和县级以连上政府部门沾；漏5设）超过税法谋规定限额的宜公益性捐赠隶支出坏(12%挂)籍：超过年度台利润总额单(峰注意指标隐)12菠％的部分，竖不予扣除；并6椅）业务招待损费：分两部兰分调增：超蚀过税法规定建限额的部分皂；实际发生根额的槐40%锐；宵纳税调整事样项听-乘永久性差异暮7缝）技术开发夸费：对满足槐加计扣除调润减的技术开雄发费加计筛50%挑的扣除，形魄成无形资产勾的按庭150%缴摊销；仅8剪）免税收入渔：对满足免污税条件的收浓入眉(比如铺“燥三废收入骨”翼等庸)户，做调减当填期应纳税所滩得额处理；械9标）滞报金、构罚款、滞纳洁金等：有关网政府部门的攀罚款等处罚逝支出，应调摧增应纳税所煤得额；所纳税调整事纲项拜-季永久性差异仓10度）免费样品呜销售收入：租未确认销售盆收入的免费明样品，应根茧据其成本合露理折算其收网入，做调增屿处理；晨11)闯调减以前年碰度的成本费激用织:脆以前年度损森益调整减少伯当期损益的扫部分应调增访；特12冰）不征税收泉入形成的资贩产罗/郊费用相应的泰折旧念/谜摊销：收入贞不征税，其没记入成本费渔用的折旧和酱摊销也不应插税前扣除；另纳税调整事孩项罩-润永久性差异惜13酱）以前年度输作为损失处命理但本期收榆回的资产：径因以前年度掌已税前扣除权，收回时应否作调增处理普；纲14铲）不符合税沿法规定的商每业保险费：乘除特殊工种钳的人身安全忍保险费和可待以扣除的商银业保险费外元的其他商业患保险费；亚15酒）企业间借聪款的利息支萍出：超过按授照金融企业舌同期同类贷摆款利率计算乏的数额的部执分，不予税哭前扣除；午纳税调整事煎项锣-悼永久性差异摇16准）提取用于榆环境生态保角护的专项资嫁金改变用途键部分：专项急资金提取后衡改变用途的都，不得扣除撒；净17灌）企业之间盐支付的管理迅费：企业之禁间支付的管涛理费，不得侦扣除；嗽18勒）企业内营交业机构之间报支付的租金慢和特许权使电用费：企业圣内营业机构芹之间支付的惹租金和特许寒权使用费，尝不得扣除；尖纳税调整事稼项健-盯永久性差异桨19切）国债利息岩收入：国债殃利息收入免焦征所得税；猎20浩）企业安置欣残疾人员所保支付的工资腊：在残疾职须工工资据实品扣除的基础农上，再按照钟该实际工资粗的午100锁％加计扣除前。混化暂时性差异况的账务处理没手1秒．应纳税暂粪时性差异的程账务处理：刑杠借：应粮交税费之——臭应交所得税些（用红字登扮记在贷方）匙粘贷少：递延所得撒税负债（应浴纳税暂时性购差异额恒×温企业所得税夜税率）温明偏2栏．可抵性暂腰时性差异的脂账务处理：钢洞借：递涨延所得税资戚产（可抵扣主暂时性差异推额酱×配企业所得税冠税率）军逗贷猾：应交税费栋——柴应交所得税室串[译案例哄1]丝成本分摊的接技巧窜技巧之一：袜普通住宅与姐商铺之间成屑本的分摊切（锐1厅）分摊原则欧：适当把成匪本向商铺转恭移，降低商恩铺的增值率妈，利用超率拘累进税率各所档之间的临千界点，增加茄一点成本，轧减少大额税泛金。盖[夸案例再1]扰成本分摊的老技巧旁（纯2宿）会计核算巴：在设立成燕本项目时，沾把商铺当独傍做为一个成午本核算对象槐，如果成本妖能分清是由凑商铺承担，汇直接记入商皇铺的成本，宜庭，借记乖“久开发成本父——瞎房屋开发招——绝商铺扰——嗓土地迹/谣前期败/著建安洲/丝配套另/肯基建另/置开发间接费络”蚁；如果成本遥不能划分，也先计入漏“苹开发成本直——拣房屋开发瓜——非待分摊费用集——张土地睁/迷建安鲜/勿土地抚/套前期乔/刮建安方/挤配套吉/收基建喜/嚼开发间接费迟。食[锁案例间1]争成本分摊的简技巧旱（饶3他）分摊技巧棉土地征用及献拆迁补偿费华：汪第一种情况往：独立的商覆业楼盘，按浇占地面积比成例分摊土地慢成本。偶第二种情况叮：底商和住扭宅混合的楼介盘，先按楼味盘占地面积期分摊土地成允本，再按照双底商与住宅侍的建筑面积烟比例二次分膜摊土地成本绢前期工程费载、配套设施赶费、基础建塔设费：一般棕情况下按建店筑面积比例忘分摊。言[很案例步1]剧成本分摊的刚技巧色建筑安装工与程费：靠量因为商铺在凡层高、外立闲面、消防设续施、内装饰膊等方面的造郑价都要高于猴普通住宅，恶所以，建安漫成本可以适汁当的向商铺再转移。在建教造合同中，犬把住宅每平蛮米的建筑成逃本与商铺每悉平米的建筑知成本分别列撤示，并在最县后结算单中枕体现。搬开发间接费捕：可以按直秆接成本分摊刃，也可以按卡预算造价法超分摊。版[弦案例父1]跃成本分摊的窜技巧盘技巧之二：催成本在各期制之间的分摊捏（赤1抚）分摊原则彻：成本与收抖入配比原则虽，均衡税负淹。一般开盘惨的前几期，搏售价较低，糟后期开盘的留售价较高，宰如果平均分浮摊成本，可崭能前期的增告值率很低，酱甚至负数，换后期的增值俗率很高，税球负很高，明泊显不符合实浇质。酒[伟案例嚷1]膀成本分摊的全技巧亲（督2兰）会计核算梅：分期核算捏，分别清算馅。在核算之距初，按预计疲的分期设置拖成本核算对螺象。眼[慎案例帮1]棍成本分摊的号技巧族（昌3居）分摊技巧心：嫌前期工程费锻、基础设施码费：项目分捷期开发的情蚂况下，前期败工程和基础岂设施一般会剥整体施工，乔前期成本比训较多，后期观成本比较少素。应按照合膛理的分配方付法在各期成工本对象之间获分摊。护建筑安装工锦程费：物价惊上涨的情况启下，前期的予建安成本会遮小于后期的撤建安成本，丙应分别签定竭施工合同。贸[驱案例粪1]封成本分摊的废技巧躬配套设施费须：一般情况右下，主体施昌工完成，配煌套设施还没烟有建设，前挽期没有配套伯设施的支出捆，清算时就淘会少一部分饺成本。汽开发间接费预：分期开发承情况下，属昨于前期的开瞧发间接费不搜用分配，直躁接计入前期狠的成本中。城前期竣工后券，不能再把化工程管理费叙、人员工资醋等费用再计扎入前期成本宗。替[合案例添1]进成本分摊的别技巧倡技巧之三：症已出售面积休和未出售面缎积成本的分床摊。躁分摊原则：决先计算总成依本，然后按遗照可售面积岔，计算每平料米可售面积纲的成本。未挺出售部分在灌后期出售后耻，按照前面川计算的每平饭米的开发成提本进行土地建增值税的清叠算。炸[清案例纹1]拣成本分摊的魔技巧必[宜提示浑]稼当已出售面塔积达到全部朵可售面积的骆85%湖，或者虽然故没达到卫85%车，但剩余面孕积已经投入互使用，就应穗当进行清算设。清算前要辫尽可能的列医全成本。一陶些分期开发燃的项目，可匠能后来还会舅发生一些成青本，但清算碌后不能再计捞入成本，不奔能在扣除，剪每平米的开殿发成本确定秘后，不能进黄行变更，也郊不能把后来忧发生的成本桃计入未售面因积的成本中肚。蜂[虾案例愤1]婶成本分摊的到技巧炒[帅提示摩]堂在项目清算丛前，一定要艘取得相应的抽发票。角[姻提示瓦]励各个成本对突象的增值率既不可以互相抱冲抵。在符叮合条件的情拌况下，也可子以选择合并从清算，选择怎对企业最有炭利的方案。镜[廊案例文1]鹊成本分摊的慧技巧草实操案例：牙企业基本情贪况依销售收入：浓10弄亿调住宅销售收忠入：迅8当亿帆商铺销售收茂入：廉2芦亿燕占地面积：笔10醉万平方米竹建筑面积：奖20枣万平方米雷住宅建筑面拒积：罪18城万平方米忘底层商铺建脚筑面积：出2顽万平方米鸣[誓案例砖1]竭成本分摊的驰技巧剥题成本项目金状额为取得土醋地使用权而分支付的价款框12000脸万涨土地征用及盘拆迁补偿费协2000愚万缝前期工程费烛2000抽万悄基础设施费恩2000稠万恭建筑安装工浓程费哀40000赠万街配套设施费须2000济万孤开发间接费资1000株万燥合计想61000涛万唉要求：按此测基础数据计拔算土地增值巡税。陕隔[肥案例菠2]朗巧用合并清殿算与分期清栽算侨合并清算的撑条件：稻建设期间相诵差不长、成描本与售价相谢差不大、在级使用功能及酷性质上基本诵相同、地块勇在同一个地乒区或者相连纳，可以考虑闲合并清算。症[物案例芳2]占巧用合并清论算与分期清森算阿合并清算适对用的情况：士如果分期清巷算，几期的诊增值率相差师很大，税负凡不均衡，合马并清算对企炼业更有利。劫会计处理：识可以把最初菌会计上设置朴的成本核算冶对象进行合颤并，结转到票同一成本核现算对象中。锐[坑案例斜2]内巧用合并清你算与分期清斩算牲提示：泽企业可以把惯分开清算与骡合并清算分作别做出测算殃方案，从中赴选出最优方闭案。全[犹案例蛮3]蓄合理利用开订发间接费加社大项目成本绢的技巧参考资料：毅开发间接费骨：与项目开掏发直接相关傍、但不能明验确属于特定姥开发环节的避成本费用性逆支出；以及滚与项目推广喉销售有关但神发生在楼盘写开盘前的费蒙用支出。羡[拒案例鸡3]暮合理利用开范发间接费加毅大项目成本猎的技巧猴区分会计核触算中开发间购接费与土地孔增值税前可安作为成本扣曾除的开发间辅接费。岔（芽1聋）工程管理丰费崭a绵、行政管理挤费：直接从近事项目开发何的部门的人挺员的工资、裂奖金、补贴微等人工费以如及直接从事这项目开发部拖门的行政费蜻。五级明细矩参考乔“钩管理费用孔”专明细科目酬亿b珍、工资指开钟发企业内部歌独立核算单友位现场管理轻机构行政、拴技术、经济秘、服务等人除员的工资、贞奖金和津贴艘。旱c缝、福利费指砖按上项人员循工资总额的垦一定比例（茧目前为搬14%篇）提取的职匙工福利费。喂d渗、折旧费指化开发企业内筑部独立核算胸单位使用属腐于固定资产繁的房屋、设翻备、仪器等裤提取的折旧稀费。袋[兄案例盗3]纵合理利用开幻发间接费加挤大项目成本包的技巧否e挨、修理费指纸开发企业内贱部独立核算寸单位使用属歼于固定资产柿的房屋、设逐备、仪器等晋发生的修理呜费。流f筝、办公费指捷开发企业内珠部独立核算屿单位各管理考部门办公用溪的文具、纸音张、印刷、恼邮电、书报赔、会议、差持旅交通、烧意水和集体取杰暖用煤等费少用。涉g资、水电费指耗开发企业内板部独立核算控单位各管理企部门耗用的辫水电费。椅[青案例键3]载合理利用开焰发间接费加制大项目成本刑的技巧越h载、劳动保护网费指用于开熄发企业内部秘独立核算单泥位职工的劳宪动保护用品叠的购置、摊词销和修理费岩，供职工保鼓健用营养品眯、防暑饮料葱、洗涤肥皂忽等物品的购味置费或补助预费，以及工胜地上职工洗割澡、饮水的埋燃料等。蔑i根、在建工程漫抵押费情:屿评估费、公拢证费、抵押古登记手续费尝、财产保险滴费。块j蜻、其他督玉颠屈[招案例愈3]竞合理利用开闲发间接费加择大项目成本盖的技巧对三（球2组）营销费用剑：项目开盘盯前发生的广处告、策划、烫样板间、售气楼中心建设抱，售楼书、表模型等所有闷营销推广费路用。酬a销、媒介广告衫费：电视、膊广播、互联典网、报纸、施杂志、公交侵、电子屏、纸车站、路牌质广告。苹b电、样板间：赔临时样板间掀的建造、设依计、装修以香及清洁、保雅安、维修费痒用。卖c助、其他皂启寒[白案例司3]鹰合理利用开谎发间接费加汤大项目成本劝的技巧绳（就3姐）周转房摊隙销指不能确锁定为某项开输发项目安置肤拆迁居民周室转使用的房注屋计提的摊奋销费。困（炸4惜）利息支出扩指开发企业现为开发房地握产借入资金蛋所发生而不学能直接计入列某项开发成多本的利息支伐出及相关的初手续费，但嘴应冲减使用请前暂存银行湖而发生的利类息收入。开眉发产品完工丸以后的借款俱利息，应作碧为财务费用稼，计入当期闷损益。农（标5要）其他恭惰起[利案例货3]慌合理利用开盐发间接费加徒大项目成本法的技巧苍操作方法：脊企业要成立欠项目部，项盒目部相应的林行政办公费阿用计入开发久间接费中。求提示：州多数企业把语应计入开发丝间接费的费挥用误计入期价间费用中。归[阿案例洒3]比合理利用开奶发间接费加薯大项目成本炎的技巧让[况案例种]珠甲房地产开大发公司正在衣开发丽景小默区，为此项构目支付土地庄出让金厉1妨，恰500狱万元，开发奏成本殖3,200坑万元，含借饭款利息中200偶万元，可售喂面积牧30,00姿0钥平方米。现返在正在讨论风销售策略，刷如果销售毛民坯房，每平共方米售价峰3,200谨元，销售收需入总额为达9,600他万元，营业戒税税率吉5%忠，城市维护勇建设税伏7%若，教育费附巩加贝3%村。亩[脏案例弃3]舱合理利用开壁发间接费加昆大项目成本霉的技巧破假设甲公司警开发丽景小泥区需要两年族时间，公司垫管理人员宝30性人，每年需运要管理费用握200贱万元。公司诞本部的人员敲兼任项目的则管理工作，坐为了加强项脸目管理，经嫂过董事会决曾议，把公司姨的一部分管票理人员编制控到开发项目盐中，共计扩析大项目人员愁编制初16沫人，每年减束少管理费用碍、增加开发绑间接费用牌100近万元，计算壁对应交土地勒增值税的影蓄响。倡[秀案例片3]勇合理利用开腊发间接费加换大项目成本狡的技巧原计划：呢不含息建造铺成本＝所1500纵＋烘3200治－辈200猾＝训4500蔬（万元）夫扣除项目金哑额＝涛4500屋×队130%院＋兼9600肺×芦5.5%封＝饿5850样＋阅528延＝蹦6378(俊万元借)铺增值额＝崖9600迁－怖6378喷＝礼3222(础万元雅)嚷增值率＝跳3222尼÷队6378渔＝腾50.52简%调适用税率雅40%带，速算扣除虫率为钱5%;适应交土地增顺值税＝肝3222膊×场40%帖－怒6378董×刚5%喉＝乱1288.肃8跃－乒318.9掩＝唱969.9联(粘万元眨)菠[绕案例握3]梨合理利用开匪发间接费加挥大项目成本江的技巧筹划后：仇不含息建造环成本＝享1500盏＋捎3200苦－夏200工＋携1200研＋锄100勤×忍2狠＝眨5900吵（万元）剧扣除项目金理额＝陪5900脚×吩130%量＋筒11100呀×寺5.5%碰＝尺7670隙＋蹄610.5煤＝杰8280.埋5(支万元赔)凑增值额＝拐11100误－娱8220.知5鹰＝歇2819.陵5(容万元鞭)拼增值率＝报2819.窜5朝÷排8280.搞5纤＝义34.05鼠%乏适用税率砌30%,搅速算扣除率浆为谱0旱；滴应交土地增拥值税＝砍2819.娘5奖×茫30%岗－电0团＝宋845.8先5(汇万元跳)游[锯案例鸡3]预合理利用开青发间接费加王大项目成本宴的技巧缎改变公司编君制减少土地才增值税额＝基923.8抽5吃－居845.8碌5庄＝她78.00汉(器万元衔)跟[越案例众4]俩利息处理技投巧薄土地增值税币的处理：岭金融企业贷才款利息：不固超过同期贷悬款利率的部辱分可以在土宿地增值税前俗据实扣除；摄金融企业贷姨款利息，可初以全额在所够得税前扣除秀。荷非金融企业穗贷款利息：灶不可以在土贼地增值税前宿扣除；不超茄过同期贷款暂利率的部分病可以在所得制税前扣除。彻向个人借款蜓利息支出：既不可以在土摸地增值税前自扣除；代扣禽代缴个人所殃得税后，不句超过同期贷艳款利率的部辞分可以在所久得税前扣除挺。陡[球案例攀4]恭利息处理技截巧止处理技巧谜：企业可以翼自行测算利治息支出可以悠在土地增值答税前据实扣狗除的金额是订多少，套“任取得土地使诚用权支付的伙金额线”抚与膏“离开发成本掠”箱之和的挺5%湿是多少，按孕照较高者在继土地增值税非前扣除。枯发票取得处：非金融企红业贷款利息稍可以去地税鼓局代开发票陕，交纳营业裹税金附加。勿贷款合同签露定：渗约定贷款金鄙额、时间、钳利率、利息秃支付方式，戏还款方式。流会计处理需遇要与合同规巴定相符。饰[利案例血4]舞利息处理技阴巧贯企业所得税干的处理咱按照《企业岂所得税法实辱施条例》第油三十八条的米规定：非金羞融企业向非顿金融企业借给款的利息支余出，不超过言按照金融同堪期同类贷款疤利率计算的运数额的部分形，所得税前服允许除。脉[浆案例肉4]胃利息处理技宫巧罚息的处理壤《关于土地隶增值税一些话具体问题规孟定的通知》恢（财税字葡[1995夏]打第址048冤号）第八条答规定，对于阅超过贷款期并限的利息部瞧分和加罚的殿利息不允许坝扣除。护《企业所得咳税法实施条均例》第三十秒八条规定，婚非金融企业汇向金融企业著借款的利息乳支出，准予敏扣除。也就滤是说，向金泥融企业的借画款利息、超掘过贷款期限僵的利息部分宾和加罚的利站息，都准予服企业所得税疤前扣除，不启受同期贷款熔利率的限制愈。勾[铃案例橡4]跪利息处理技支巧贴会计核算猪：房地产企创业的贷款多缴为专项贷款兼，利息支出碗扣闲置资金丈收益后的利竿息资本化。粱会计核算与掉土地增值税修清算中利息喜扣除的区别炎：会计核算阻中利息可以俩资本化，计元入开发产品里的成本；土逝地增值税在吉清算时，要边把利息从成墓本中调整出宣来，单独计浩算。漏[如案例腐4]辜利息处理技娘巧径[妥案例劲]

各宏大房地产誉开发公司在姥开发旭升小茄区的过程中棋，支付土地石出让金遇4,000缸万元，房地茄产开发成本换9,000盛万元，其中娇含银行借款络费用夺1,000始万元，假设谋能够提供银飘行借款证明余文件。可售鸭面积自40,00撤0枯平方米，每膜平方米平均速售价始6,400棕元，销售总观额弯25,60品0暂万元。应如铜何计算土地辈增值税可以颠使税负降低风。碌建造总成本讽＝半4000策＋怒9000慨＝说13,00捏0剃（万元）防不含息建造来成本＝瓶13,00供0阅－呀1,000吸＝凑12,00杠0爷（万元）连银行借款费易用片/印建造成本＝烫1000曲÷析12000境＝码8.33%以＞榆5揉％赵[馆案例冤4]翠利息处理技疫巧摸土地增值税傍纳税申报表挺邪纤尝香渡怕单位：万元感项但附公枕目赠梦戚行次叼个梁比例扣除投塑唐据实