城市中心区商务办公区和核心商业区城市设计

城市中心区商务办公区和核心商业区城市设计第一页，共152页。设计要求回顾原有规划，对中心区的用地功能、配套设施、开发强度、交通、管线等重要因素作出全局性调整。对中心区发展情况分析和论证，对中心区的城市设计，特别是滨海区的设计作出调整和优化指导中心区下阶段开发，保证中心区的建设良性和有序进行。

成果要求控制性详细规划调整城市设计调整第二页，共152页。汇报内容一.中心区规划背景二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾三.规划整合关键问题分析四.规划整合五.管理实施第三页，共152页。一.中心区规划背景第四页，共152页。区域差异化发展珠三角核心区域竞争与协作中，西部滨海区具有重要的产业及交通地位，是核心功能区之一.西部滨海区延伸特区功能，成为区域消费、贸易中心。宝安中心区则是西部滨海区差异化发展的核心部分.宝安中心区深圳中心区深圳国际机场宝安中心区第五页，共152页。中心区现状航拍鸟瞰第六页，共152页。土地权属情况截止2005年12月，中心区合同、协议、批复、红线及蓝线总用地已达320公顷，占总用地的46.7%不包括道路用地、广场、公共绿地及水域等面积，政府可用于商业开发及公共服务的地块仅剩约100公顷。因此政府需要对剩余中心区宝贵的土地资源进行集约高效的开发。第七页，共152页。用地建设情况目前已建在建的项目除区政府大楼外，主要集中在都市核心区外第八页，共152页。中心区路网建设情况目前已建成的路网集中在中心区的北部及东部.第九页，共152页。二.中心区规划、城市设计

及相关大型基建项目回顾第十页，共152页。中心区主要规划、城市设计及基建项目列表全局规划：1.宝安中心区城市设计2.宝安中心区控制性详细规划3.宝安中心区城市设计导则专项规划：4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计

5.宝安中心区核心商业区专项规划

6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划—总报告

8.滨海岸线工程

9.绿化专项规划

10.公交系统规划

基建项目：11.深圳市大铲湾集装箱码头

12.沿江高速公路

13.广深城际快速轨道

14.海滨大道

15.地铁一号线续建工程

16.地铁五号线第十一页，共152页。1.宝安中心区城市设计2002年12月国际招标阿特金斯取得第一名总用地面积：718公顷设计理念:滨海水岸是整个城市的门户，是活动聚集的焦点，对于整个城市的形象塑造，具有不可忽视的作用。第十二页，共152页。1.宝安中心区城市设计设计定位宝安中心区为滨海特色的城市中心区，这是与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。

第十三页，共152页。1.宝安中心区城市设计确定同心圆式道路网结构环拥大海，强调滨水地区的开发

第十四页，共152页。1.宝安中心区城市设计设计将中心区的范围扩展到原海滨大道南侧，以使海岸线充分利用

第十五页，共152页。2.宝安中心区控制性详细规划2004年1月完成编制单位：深圳市城市规划设计研究院控规确定了一条岸线，一条轴线，三个圈层，一条都市绿环的规划结构土地利用规划图第十六页，共152页。2.宝安中心区控制性详细规划一条岸线滨海大道外侧滨临大海，规划观海，游憩，运动健身等公共功能，形成城市公共的亲水活动岸线一条轴线以中央绿轴为主线，两侧安排商务办公、文化娱乐和会议展览设施三个圈层将宝安新中心区用地布局结构明确划分为核心区、过渡区及居住区三个圈层第十七页，共152页。2.宝安中心区控制性详细规划规划中心区总居住人口17.7万人。规划建筑总量控制在770万平方米左右。用地性质用地面积单位(公顷)商业性公共设施（C）70.58其中办公28.13商业10.33旅店业用地10.90旅游度假及游乐21.22政府/团体/社区类（G/IC）93.69居住类(含商住)216.57第十八页，共152页。3.宝安中心区城市设计导则2004年1月完成编制单位：阿特金斯深圳公司对中心区内交通、建筑、景观与开放空间作出规定性限定，提出实施设计导则的管理措施，统一中心区的开发的标准，保证全区开发的协调性和连续性。第十九页，共152页。3.宝安中心区城市设计导则确定建筑高度由中心平均约80-100米向海滨递减的空间态势，中心区建筑限高150米。第二十页，共152页。区政府2005年12月完成编制单位：阿特金斯深圳公司总用地面积：65公顷位于中央绿轴西侧4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计第二十一页，共152页。规划远景标志性的国际化商务办公区充满活力的花园式滨海中心城绿色生态的区域副中心具备良好的基础设施、便捷的交通系统的商务中心.4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计第二十二页，共152页。4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计通过建筑空间态势、景观视廊、开放空间及活动节点的综合规划，使商务办公区与滨海风情融为一体第二十三页，共152页。4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计开发规模总建筑面积：147万平方米

其中办公面积：112万平方米76%商业服务面积：8.6万平方米6%酒店公寓26.6万平方米18%第二十四页，共152页。5.宝安中心区核心商业区专项规划2005年12月完成编制单位：爱普斯顿国际投资顾问(深圳）有限公司用地面积：27.7公顷设计定位于深圳市商业中心网络体系中相对独立和完善的零售商业次中心区政府第二十五页，共152页。5.宝安中心区核心商业区专项规划核心商业区位于中央绿轴东侧，与中心区商务办公区及行政中心联系紧密。地铁一号线沿商业区东侧而过，是核心商业区的重要影响因素地铁一号线第二十六页，共152页。标志性塔楼属于中心区商业街标志性建筑，其地标性影响力，提升核心商业区的重要性通过商业广场及景观平台，将地铁出口人流导入商业区内部设立地下商业与地铁站相连5.宝安中心区核心商业区专项规划第二十七页，共152页。开发规模总建筑面积：101万平方米

其中商业服务面积：45万平方米45%办公面积：19万平方米19%公寓住宅37万平方米37%5.宝安中心区核心商业区专项规划第二十八页，共152页。2005年12月完成编制单位:加拿大C3城市规划及景观建筑设计事务所总用地面积：22公顷6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计第二十九页，共152页。中央轴线：构成景观绿色走廊，以政府大楼为轴线起点，经过中央广场轴线大道，穿越三个组团，以南端百米滨海观景塔为轴终点，讲求组团对称非对称空间：以水景、植物、步行径等基本元素，营造流动的空间环境6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计第三十页，共152页。6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计中央绿轴是中心区主要的景观轴和文化性公共配套设施集中区包括图书馆，展览馆，博物馆，青少年宫艺术中心等标志性公建第三十一页，共152页。7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线

详细规划—总报告编制单位：深圳市城市规划设计研究院主要针对地块一号延长线的站点规划及两侧用地功能进行分析。第三十二页，共152页。地铁一号线在宝安中心区分别设：体育中心站、宝安中心站及新安路站。其中体育中心站定位为一般站，宝安中心站及新安路站定位为片区中心站。新安路站商业性用地容积率：3.5-4.0，居住用地容积率:3.0-4.0规划范围内地块开发强度分别为：体育中心站商业性用地容积率：2.8-3.5居住用地容积率：3.0-4.0宝安中心站商业性用地容积率：3.5-5.0，居住用地容积率：3.0-4.07.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线

详细规划—总报告第三十三页，共152页。深圳市大铲湾集装箱码头大铲湾码头经国家发改委批准立项，在深圳港总体规划中确定为深圳西部港群未来发展的重点港区，设计2020年最终吞吐量1000万标准箱2005年9月动工，预计2007年底投入运营第三十四页，共152页。2005年12月完成《深圳港大铲湾港区疏港通道规划方案》编制单位：深圳市市政工程设计院重点研究码头货运的疏港布局，及生产生活区的对外客货运交通规划深圳市大铲湾集装箱码头第三十五页，共152页。疏港交通原则是远期长距和过境货运交通不与城市交通混行，不穿越宝安中心区大部分公路交通流将疏解到广深高速、沿江高速公路和107国道深圳市大铲湾集装箱码头第一期第三十六页，共152页。背景--基础设施项目大铲湾集装箱码头，设计2020年最终吞吐量1000万标准箱2005年9月动工，预计2007年底投入运营广深沿江高速公路是预计2006年开工，计划工期至2009年广深城际铁路线是珠江三角洲轨道交通网的重要组成部分,方案尚未最终确定，目前方案临海路高架，核心区内采取地下轨道方式。海滨大道南与特区滨海大道相连,近期走临海路弧线段,远期跨海大桥建成后走前海湾线位地铁一号线延长线地铁五号线第三十七页，共152页。中心区规划与建设情况回顾与总结宝安中心区的规划是一个高规格、国际水平的规划。与一般城市中心区规划不同，宝安规划局针对中心区开展了城市设计国际竞标+控制性规划+城市设计导则+专项规划多层面多方向的规划设计编制，从而保证中心区具有高起点的规划，而且在开发过程中，城市建筑的风格有统一的控制标准。城市设计控制性详细规划城市设计导则专项规划城市规划与设计整合管理与控制第三十八页，共152页。中心区规划与建设情况回顾与总结根据规划宝安中心区的城市形象已初步显现。根据城市设计导则控制的新湖路骑楼立面行政中心已建成部分住宅小区第三十九页，共152页。中心区规划与建设情况回顾与总结在上层次规划时，应全面的考虑重大基础建设项目（如港口、铁路及高速公路等）与局部地区规划的协调性，进行统筹规划，使工程项目与局部规划设计更紧密结合。由于各规划编制时间先后的差异，使专项规划与全局规划需要有更好的衔接第四十页，共152页。中心区规划与建设情况回顾与总结中心区已初步形成一定的公共空间环境，但整体公共空间质量需要进一步提升。中心区需要进行综合性的公共空间体系的研究，从城市景观和人的体验的角度形成综合的公共空间体系中心区部分地区已有硬质与软质景观的初步融合滨河景观需要升级部分街道景观形式单一，未有效形成绿荫遮蔽。绿化景观层次不够丰富。第四十一页，共152页。中心区规划与建设情况回顾与总结需注意问题:地块与地块之间的衔接控制,私人发展用地与公共设施用地之间的衔接.包括连廊,人行通道,地下空间等的处理.注重设计的可实施性,可操作性及弹性第四十二页，共152页。三.规划整合关键问题分析第四十三页，共152页。影响因素评价H---影响程度高L---影响程度低城市设计与基础设施项目的整合优化第四十四页，共152页。整合关键问题分析大型基础设施建设与城市规划的关系大铲湾集装箱码头沿江高速、广深城际快速轨道、滨海大道地铁一号线延长线宝安机场扩建工程分区之间的发展整合

第四十五页，共152页。大铲湾集装箱码头大铲湾码头将产生大量货运交通流经沿江高速的南向疏港交通，从中心区西侧经过，对西侧环境质量产生影响第四十六页，共152页。大铲湾集装箱码头/沿江高速/滨海大道大铲湾码头内侧水流动性较差，对中心区西侧产生气味及景观干扰大流量货运交通及港口站场长时间作业带来的空气污染及噪音污染三条交通线路对西侧滨海沿岸的分隔码头对中心区西侧滨海开阔视野的阻隔货轮所需400米回旋半径滨海大道货轮需400米回旋半径第四十七页，共152页。调整要素西侧滨海区用地需调整,并要预留道路及铁路用地。西北侧用地性质需要调整.滨海区道路调整，考虑滨海大道与中心区的连接。降低临海路南段道路等级.滨海大道第四十八页，共152页。调整要素由于沿江高速，滨海大道及广深城际铁路的阻隔，原滨海区西侧用地的休闲商业等功能与中心区联系不便，使用性较弱第四十九页，共152页。广深城际快速轨道城际铁路最新方案建议采用地下铁路方式经临海路穿过核心区。轨道地面控制线宽度约80米。第五十页，共152页。高架地下1000M地下全地下方案：优点：线路顺畅总长度较短，缺点：建设费用较高部分高架部分地下方案优点：建设费用相对较低缺点：线路较长高架与地下每公里造价相差1.5-2.0亿总体比较：5公里约7.5-10亿。至机场航站楼（地下）第五十一页，共152页。200M断面示意第五十二页，共152页。宝安机场宝安机场扩建，将进一步增加机场容量。飞机的起降对中心区西侧产生的噪音干扰。需要对沿线住宅用地重新作考虑。第五十三页，共152页。地铁一号线延长线及五号线地铁效应对城市住宅和商业良性推动。为提高土地利用效率，应对地铁沿线土地开发模式重新评估.地铁一号线地铁五号线第五十四页，共152页。大型建设项目评价积极因素：宝安机场、大铲湾码头、地铁一号线、五号线，广深城际快速轨道、沿江高速公路及滨海大道，极大地提升了中心区的通达性。便捷的交通对地区的发展起到至关重要的作用。宝安中心区完善的交通设施能够强化区内商业服务优势。邻近机场和港口，吸引大型物流及物流相关企业进驻，以物流总部经济带动中心区商务办公的发展。消极因素：对滨海区的阻隔及前海湾割裂，弱化中心区的滨海功能降低视觉景观质量交通带来的污染问题，包括：噪音、空气及水体污染，需要进行技术处理潜在穿越性交通与区内集散交通的冲突综合：大型建设项目对中心区发展的良性推动是不可估量的，对中心区的产业组合、功能定位带来积极的影响。消极方面主要是对景观和环境方面产生不利影响，是中心区规划重点需要关注的地方中心区的城市设计应与港口、轨道交通等基础设施充分结合，形成整体及协调的城市空间。第五十五页，共152页。分区之间空间发展的整合南山前海中心区占地约3.7平方公里，商务办公建筑面积800万至900万平方米。宝安中心区与南山前海地区加强宏观一体化发展意识，整体协调规划布局及开发节奏，强化宝安中心区核心影响圈外延。宝安中心区与南山前海片区共同分享前海湾景观资源，从规划与城市设计的角度，应加强两个地区的衔接和协调。宝安中心区南山前海中心区火车站物流园区第五十六页，共152页。分区之间空间发展的整合宝安中心区原滨海区作为滨海休闲带，为低密度低强度发展。从大铲湾及跨海大桥等外部因素及南山前海中心区分区整合的角度分析，滨海区休闲功能建议适当降低，强化中心区商务功能，建立两个中心区的连接带。宝安中心区南山前海中心区第五十七页，共152页。

规定性：指导性

土地利用滨海区地铁沿线开发整合交通系统空间形态配套设施6.公共空间体系7.地下空间利用

四.规划整合

第五十八页，共152页。土地集约化发展—提高开发强度，提倡混合开发大力发展公共交通—提倡公共交通一体化，地铁及地面公共交通无缝连接人居（Home）+工作（Work）+休闲（Play）三位一体中心区绿色中心区1总述--愿景第五十九页，共152页。由于规划的调整，控规的规划结构已不适用，根据中心区岸线、轴线、圈层的特点，中心区由一轴一环三区组成一轴：中央绿轴一环：都市绿环三区：核心区、生活区、滨海区1总述--规划结构 第六十页，共152页。都市核心区是宝安中心区的核心地区，包括商务办公区、商业区、行政中心及主要的公共服务设施，是中心区主要的政治、经济及文化活动区1总述—分区特色:都市核心区参考图片商务办公区中央广场行政中心商务办公区位于核心区的西翼，布置高级商务办公写字楼，提供完善的商务服务，建筑向海性体现滨海办公区的高品质核心商业区位于核心区的东翼，紧临地铁一号线，布置商业步行街和大型购物中心，为大量人流提供综合性商业,购物、休闲娱乐服务。中央绿轴是整个中心区的核心景观文化轴，是公共活动的主要场所，与都市绿环共同组成核心区主要的生态绿色空间。第六十一页，共152页。生活区位于中心区的外围，主要提供高品质的居住环境和完善的休闲配套设施1总述—分区特色:生活区参考图片居住区局部景观生活区内的居住社区第六十二页，共152页。滨海区体现了中心区的滨海休闲功能，主要集中亲水、休闲及会展功能，低容积率保证充分的景观绿化滨海区功能应综合丰富的绿色景观及部分休闲商业及公建，提升滨海地区的活力，鼓励市民及游客前往。1总述—分区特色:滨海区参考图片第六十三页，共152页。原控规方案调整方案总用地面积：682.3公顷居住用地(R):177.2公顷商业性公共设施用地(C):55.5公顷政府/团体/社区用地(G/IC)124.2公顷总用地面积：718公顷居住用地(R)216.57公顷商业性公共设施用地(C)70.58公顷政府/团体/社区用地(G/IC)93.69公顷3.一类居住用地改为二类居住用地，增加一处公共绿地，西侧一类居住用地改为研发及配套设施用地.1.调整商务办公区和商业区，增加办公及商业面积2.取消滨海区西侧用地，预留公路和铁路用地.4.二类居住用地改为酒店式公寓用地.5.新湖路部分地块过于分散，调整为综合开发。适当提高部分地块容积率6.取消伸水平台和水族馆7.内港西移，滨海酒店东移，调整路网。增加6800平米边防营房及训练用地8.道路宽度减少50米，增加南侧用地面积。9.调整南侧滨海区用地10.增加西乡河排海明渠2.土地利用579621034118第六十四页，共152页。第六十五页，共152页。2.土地利用全区范围

控规整合总体增量整合工作增加的建筑面积非整合工作增加的建筑面积R大类(含R+C)C按总量的10%估算用地面积194.8174

建筑面积565.263771.831.740.1其中:R550.7601.97

C14.535.03

容积率2.903.66

注:居住用地面积不含学校用地第六十六页，共152页。2.土地利用--规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积(公顷)用地性质百分比(%)建筑面积（百万平方米）R居住用地17426.0637C商业服务业设施用地55.58.1183.36G/IC政府社团用地124.218.298.62G绿地64.29.40.0E水域和其它非城市建设用地3.80.6

T对外交通用地1.70.20.82S道路广场用地247.936.39.56U市政公用设施用地7.81.23.02合计

682.3100948.48用地代码用地性质用地面积用地性质百分比(%)建筑面积（百万平方米）R居住用地217.230.3565.16C商业服务业设施用地70.69.8125.56G/IC政府社团用地93.713.051.6G绿地76.910.70.0E水域和其它非城市建设用地4.00.6

T对外交通用地1.60.20.82S道路广场用地241.233.612.4U市政公用设施用地9.01.33.0合计

718.0100758.52现阶段用地汇总表控规用地汇总表1.中心区总居住人口17.3万人.(宝安中心区的住宅以高档舒适住宅为主,考虑到国家商品房政策的调整,小户型住宅比例会有所提高,实际居住户数及人口估计会有所增加)2.商业用地面积变化不大，但由于西部岸线休闲商业减少，核心区商务商业的增加，因此商业用地的结构有所变化第六十七页，共152页。2.滨海区--土地利用原控规方案调整方案减少滨海区用地面积36公顷1.滨海区西侧用地取消大铲湾集装箱码头货轮要求400米回转半径。由于沿江高速，滨海大道的阻隔，原滨海区西侧用地的休闲商业等功能与中心区联系不便，预留200米的用地预留沿江高速、广深城际快速轨道、滨海大道及绿化隔离带.第六十八页，共152页。2.滨海区--总平面原方案调整方案2.伸出水面的平台及水族馆取消跨海大桥的存在使原来开阔的海域视野受到影响,伸出水面的平台及水族馆与跨海大桥的关系有所冲突.第六十九页，共152页。2.滨海区城市设计第七十页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案一为保持原方案特色,轮渡游艇码头右移,临水面相对开阔与会展中心相邻,提供会展中心水上交通的便利性.第七十一页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案一第七十二页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案二滨海区填海围合，形成海湾半岛原滨海区单纯的休闲功能，转变为商业、商务及休闲相结合的综合功能。滨海综合区将成为宝安中心区和南山商务商业区的过渡区，强化前海湾商务产业的合作与连接。滨海大道跨海大桥将取消，而采用常规地面交通的形式。第七十三页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案二海湾半岛设置科技体验馆，作为科技普及教育与科技文化产业的展示馆，周边环岛而设的高层塔楼为办公+公寓海湾半岛成为前海的景观新焦点流动多变的岸线，形成虚实结合的空间科技体验馆会展中心办公+公寓第七十四页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案三基本维持中心区原方案滨海岸线在前海湾规划海心岛，形成宝安中心区及南山中心区共同的景观焦点。第七十五页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案三海心岛设置科技博览馆及滨海休闲设施，并与跨海大桥结合设计，形成桥岛相融的景观。第七十六页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案四填海范围扩展至滨海大道。原滨海区单纯的休闲功能，转变为商业、商务及休闲相结合的综合功能。综合滨海区将成为宝安中心区和南山中心区商务商业的过渡区，强化与前海湾商务产业的合作与连接。滨海大道跨海大桥将取消，而采用常规地面交通的形式。第七十七页，共152页。2.滨海区城市设计—建议方案四中央绿轴南端设两座150米地标酒店，服务地块北侧会展中心中心区建筑群对中央绿轴形成围合，形成仿曼哈顿中央公园形式。150米超高层建筑地标150米超高层建筑地标第七十八页，共152页。地铁一号线及五号线经过宝安中心区，中心区规划与设计整合的主要任务是在控规的基础上对地铁沿线及地铁影响范围内的用地开发模式、用地性质及开发强度进行整合及优化。新城市主义理论

TOD开发模式土地混合开发模式容积率置换开发容量回顾整合及优化3.地铁沿线开发整合第七十九页，共152页。3.地铁沿线开发整合设计理论新城市主义（NewUrbanism）紧凑的，步行友好的，混合使用的社区互相联系的街道网络成为步行化空间合理规划和配置公共交通公共车站的步行范围内合理布置适宜的土地用途和居住密度公园绿地在邻里社区范围内合理分布第八十页，共152页。设计理论TOD：混合土地利用，把商业，居住，商务等多种人群活动聚集在交通换乘站的步行范围内，使公共交通成为替代小汽车的有效方式。地铁站附近500米步行范围内土地价值最高，其辐射作用由中心向周边递减3.地铁沿线开发整合第八十一页，共152页。3.地铁沿线开发整合 城市轨道交通可以通过以下机制影响周边房地产的价值：（1）改善周边物业的可达性（2）改变土地利用性质（3）提高土地开发强度（4）促进社会经济繁荣与发展

城市轨道交通对沿线房地产价值具有明显的的提升作用。如，英国土地政策研究中心的RileyDon（2001）伦敦地铁Jubilee延长线，总投资35亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到13亿英镑，占总投资的37%。日本学者M.-Y.Pior（2001）运用GIS技术，结合特征价格模型和线性支出系统模型，Joban新干线建于20世纪90年代，总投资约7万亿日元，给周边69332.80公顷土地带来的增值达到了17.77-24.59万亿日元，是轨道交通投资的2.5-3.5倍。第八十二页，共152页。3.地铁沿线开发整合深圳市的城市形态是“带状组团”分布，整个城市分为东、西与中间三条发展轴，城市轨道交通网络系统也基本上是按照这种布局展开的。深圳地铁一期主要在特区内的城市建成区，沿深南大道地下展开。地铁一期工程全长21.8公里，设站20个，预计总投资为115.53亿元人民币，其中70%为政府投资，其余30%的投资，则是向由银行组成的银团签约借贷的。深圳轨道交通与周边房地产价值的实证研究

第八十三页，共152页。3.地铁沿线开发整合研究范围是深圳市地铁一期沿线的站点周围1.5km半径内的存量住宅，根据特征价格理论，建立了深圳市地铁一期对沿线住宅价值影响分析的特征价格模型，并利用深圳市地铁一期沿线站点周围住宅交易数据，进行了实证研究，得出了定量分析的结论。样本的简要情况见表。根据建立的特征价格模型，采用最小二乘法对样本数据进行回归分析。从多元回归结果所代表的经济意义可以看出，住宅价格与地铁站点、深南大道以及商务中心等距离负相关，距离越近，价格越高，其中地铁站点距离的影响最大；住宅价格与公用配套设施及社区规模环境等正相关，而且影响很大，尤其是社区规模方面影响更大。说明居住社区的规模环境与公用配套设施等因素在房价中起到关键性的作用。第八十四页，共152页。3.地铁沿线开发整合根据多元回归的统计意义检验的结果，轨道交通对站点周围住宅的影响范围为步行所能到达的距离500-800米，其中500米范围内的影响尤为明显。将特征价格模型转变为指数形式，推出与地铁站的距离接近100米，住宅的价格就上升2.13%，接近500米，住宅价格上升11.11%。第八十五页，共152页。3.地铁沿线开发整合根据日本和香港的经验，地铁站点周围的商业容积率为8-15，居住用地容积率为5-9，深圳市地铁站点周围商业用地容积率建议为6左右，住用地容积率建议为4左右。与原控规基本保持一致(3.0-4.0)综合起来，深圳市地铁站点周围的影响范围定位半径500米，容积率为4-5，其中65%为住宅，其价格平均上升幅度为6.62%，样本的平均价格为8335元/m2，计算时保守一点住宅的平均价格取7500元/m2。那么每个地铁站点周围住宅由于地铁建设引起的增值为10.1387亿元，地铁一期20个站总计升值202.774亿元，是地铁一期工程总投资115亿元的1.763倍。第八十六页，共152页。地铁一号线在宝安中心区分别设：体育中心站、宝安中心站及新安路站。其中体育中心站定位为一般站，宝安中心站及新安路站定位为片区中心站。新安路站商业性用地容积率：3.5-4.0，居住用地容积率:3.0-4.0规划范围内地块开发强度分别为：体育中心站商业性用地容积率：2.8-3.5居住用地容积率：3.0-4.0宝安中心站商业性用地容积率：3.5-5.0，居住用地容积率：3.0-4.03.地铁沿线开发整合-深圳市轨道交通二期工程地铁

一号线详细规划—总报告（深规院编制，时间：2005.4）第八十七页，共152页。设计理论--土地混合利用：土地混合使用从上世纪八十年代起在世界范围内中心区及城市复兴计划中广泛采用，并被认为能有效利用有限的土地，缓解交通、居住及就业的矛盾，并且充分提高地区的活力主要的土地混合使用模式通常为商业、办公、公建与居住的混合使用3.地铁沿线开发整合新加坡混合用地第八十八页，共152页。3.地铁沿线开发整合土地混合利用：低矮分散的建筑不利于地铁沿线土地的有效利用，应混合商业、办公、交通、行政等多种功能，提高土地综合价值可合并的用地性质：邮电、公交站场公交车站与住宅综合设置公交车站与商业综合设置第八十九页，共152页。土地混合利用：底层公交站场，与地铁出入口、零售商业及办公写字楼混合设置，提高土地利用效率，地块商业价值及交通通行效率，达到政府、开发商及市民多赢的效果。3.地铁沿线开发整合香港混合用地开发第九十页，共152页。3.地铁沿线开发整合－地铁公交站无缝连接模式地铁公交站无缝连接主要应用于地铁一号线的宝安中心站和新安路站，五号线的临海路站宝安中心站已与核心商业区商业大楼及公交站场连接建议新安路站与其东南侧公交站合设连接建议临海路站与会展中心公交站合设连接第九十一页，共152页。新湖路地铁沿线布局形式：土地混合利用3.地铁沿线开发整合从土地利用效益及新湖路空间形态角度，沿街混合开发有更好的效果。《中心区城市设计导则》中规定，“沿主要商业街两侧塔楼应严格控制建筑沿街立面形象，严禁设置阳台。”，避免了过于生活化的沿街居住对新湖路的视觉干扰沿街纯商业-平面混合沿街混合开发-垂直混合第九十二页，共152页。邮政所+商业+居住混合公交场站+商业混合控规整合3.地铁沿线开发整合-土地混合利用第九十三页，共152页。3.地铁沿线开发整合城市形态中心区开发强度一般较高，主要满足需要选择交通、消费及生活的便利，靠近工作所在地的居民。大型低密度低强度的居住社区一般位于中心区的外围。芝加哥中心区面积15.4平方公里，其中中央商务区的容积率达15芝加哥中心区第九十四页，共152页。根据日本、新加坡和香港的经验，地铁站点周围的商业容积率为8-15，居住用地容积率为5-9这些城市虽然处处高楼林立，但感觉并不局促。主要因为在繁荣的商业区、住宅区中间夹着众多休闲区，新加坡政府规定在居住用地、交通用地和中心商业区中，必须有一定的空白用地深圳土地资源非常有限，在新的房地产调控政策下，深圳市政府规划特区内新建居住用房容积率不低于3.3,特区外容积率不低于3,此后深圳新建住房密度都要比以前高，以满足市民的置业需求中心区的土地属于优质的土地资源，整合需要对原有规划部分容积率偏低的地块作相应调整，同时预留休闲公共空间以调节城市空间环境3.地铁沿线开发整合香港地铁口东京地铁口第九十五页，共152页。通过容积率置换，增加社区绿地面积，优化社区公共环境控规整合3.地铁沿线开发整合第九十六页，共152页。高开敞住宅布局空间形态围合—通透相同的开发强度，由于布局的形式不同，产生的空间效果也会不同。3.地铁沿线开发整合全封闭半开敞第九十七页，共152页。根据中央商务区和核心商业区的专项规划，中心区已规划商业及办公总量：183万平方米其中核心商业区商业零售服务总量：64万（含19万酒店面积）目前属于市级商业中心的：华强北商圈(2005年)占地1.13平方公里建筑面积约80万平方米日均人流量：50万人东门商商圈(2005年)占地17.6公顷建筑面积约60万平方米日均人流量：30万人商业量需要相应的人口规模的支持，作为深圳商业次中心，中心区内居住人口约17.3万，在原有规划的基础上继续增加商业量，需要十分谨慎。3.地铁沿线开发整合－中心区商业量东门步行街华强北步行街第九十八页，共152页。3.地铁沿线开发整合调整重点：

调整开发模式、用地性质及部分地块容积率从中心区全局开发角度，考虑社区商业及住宅的比重考虑新增加居住人口对配套、商业、交通、停车等服务设施的影响根据中心区空间态势由中心向滨海递减的原则控制都市核心区内的住宅地块的开发量考虑土地权属，调整不涉及拍卖及合同用地第九十九页，共152页。3.地铁沿线开发整合影响范围内的人口控规人口13.85万人占总人口百分比

78.3%整合人口14.41万人占总人口百分比83.3%中心区4/5的的居住人口和主要的商业区都在地铁服务最佳覆盖范围内。服务人口比例的适当上升，使更多居民获得到地铁带来的便利。第一百页，共152页。3.地铁沿线开发整合地铁影响范围

用地面积（公顷）建筑面积(平方米)平均容积率控规260.9590.4万2.26整合281.6671.8万2.38地铁一号线连接市中心区和机场，是深圳地铁网络中最重要的线路。新湖路是中心区重要的商业+居住功能走廊，因此有必要完善原有控规对新湖路混合开发的规划，并提高部分容积率较低地块的开发强度。地块调整方式主要包括了改良原有单一的开发模式，容积率置换和改变用地性质调整原则：距地铁站200-300米半径容积率5.0-6.0，距地铁站300-500米半径容积率4.0-5.0第一百零一页，共152页。3.地铁沿线开发整合

控规整合总体增量整合工作增加的建筑面积R大类(含R+C)C按总量的10%估算用地面积119.66122.6

建筑面积428.05494.166.052.65其中:R416.44468.15

C11.6125.95

容积率3.64.0

C大类用地面积44.5937.65

建筑面积104.48108.84.3218.35容积率2.32.9

第一百零二页，共152页。4交通系统宝安中心区与南山前海片区主要有四条道路相连，分别是临海路—望海路中心区规划道路—港前路新湖路—振海路宝安大道--深南大道前海片区交通路网第一百零三页，共152页。4交通系统－道路原控规方案调整方案保持原方案总体路网格局调整中央商务区及核心商业区内12米的区内支路，办公区支路加密，商业区支路减少。局部道路等级有所调整.调整滨海区东侧道路走线50米100米22米50米调整路网第一百零四页，共152页。4交通系统－公交站场与商业群楼合设模式公交站场与商业群楼合设，提高土地使用效率公交站场示意图第一百零五页，共152页。4交通系统－地铁公交站无缝连接模式地铁公交站无缝连接主要应用于地铁宝安中心站和新安路站宝安中心站已与核心商业区商业大楼及公交站场连接建议新安路站与其东南侧公交站合设连接第一百零六页，共152页。4交通系统－道路节点调整滨海大道交通节点。滨海大道机场向市区方向不设左转滨海大道与临海路交界处设立交原控规方案调整方案第一百零七页，共152页。4交通系统－噪音控制滨海大道、沿江高速及大铲湾集装箱码头将产生大量噪音，对中心区西侧居民产生干扰根据欧盟道路委员会（ERF）技术说明，噪声平均等效声级低于55dB(A)为适宜声级，高于65dB(A)为滋扰性声级应加以控制噪音主要来源来两类：滚动噪音(rollingnoise):车辆与路面滚动接触产生的噪音推动噪音(propulsionnoise)：引擎及机械运转产生的辐射噪音控制应主要针对该两类噪音。第一百零八页，共152页。4交通系统－噪音控制国外主要采用降低噪音途径改善路面质量，采用环保吸音材质，加强吸音效果，可降低噪音5dB(A)

采用隔音墙，采用绿色环保隔音墙，阻隔部分噪音，同时保证城市美观和居民视线，可降低噪音5-10dB(A)采用先进的交通管理措施。在重点地段加强交通管制，并采用ITS（智能交通系统）控制车流香港葵涌码头隔音墙v绿色隔音墙透明隔音墙保证城市美观和居民视线第一百零九页，共152页。4交通系统－人行系统原控规方案保持原方案都市绿环、中央绿轴步行系统和联系滨海与中心区外的主要步行体系增加由行政中心为起点滨海区为终点，分别经商务办公区和核心商业区的两条步行系统。为保持人行系统的连续性可采取人行天桥与人行隧道的不同处理方式.调整方案第一百一十页，共152页。4交通系统－公交场站、加油站、客运站原控规方案调整方案加油站调整加油站:01-09-16地块增设一处商务办公区加油站迁至02-28-07地块商务办公区内---公交场站移至02-28-08独立占地01-10-04地块的公交场站分拆并分别移至会展中心地块约3500平方米及宝华路东侧01-23-10地块2500平方米，独立占地第一百一十一页，共152页。4.交通系统－停车场(库)第一百一十二页，共152页。5.空间形态调整方案由于航空限高控制，中心区的建筑高度控制在150米。保持原方案由中心向海滨高度递减的空间态势提高中央商务区的开发强度，增加两栋150米高塔楼保持地铁一号线沿线较高开发强度，适当降低核心商业区的覆盖率控规方案第一百一十三页，共152页。5.空间形态－中央绿轴

形态研究---中央绿轴是宝安中心区的景观轴,应以绿化,公共开敞空间为主,体现通透,无拥塞感,建筑是中央绿轴的组成部分,是衬托和点缀.容积率1.1容积率0.8容积率0.6为控制地面建筑的体量不能太大,并满足视线通透,在建筑总量需满足使用要求的条件下,可考虑部分建筑容量在地下解决.第一百一十四页，共152页。5.空间形态－中央绿轴形态研究---视线分析体块集中,视线阻挡体块分散,视线通透容积率1.1,建筑高度24米容积率0.8,建筑高度24米容积率0.6,建筑高度18米第一百一十五页，共152页。5.空间形态－中央绿轴01-22-01,01-22-03用地面积：31711.6平米容积率0.8,建筑面积：25369.28平米建筑高度24米调整功能：图书馆用地面积：11316.0平米容积率0.8,建筑面积：9052.8平米建筑高度24米用地面积：11576.9平米容积率0.8,建筑面积：9261.52平米建筑高度24米图书馆博物馆展览中心青少年宫演艺中心艺术中心第一百一十六页，共152页。5空间形态—地标，门户，节点

沿创业路沿新湖路新湖路与创业路地标第一百一十七页，共152页。5空间形态—地标，门户，节点

现状照片地标建筑效果图新湖路与创业路双子塔北塔第一百一十八页，共152页。5空间形态—地标，门户，节点

现状照片地标建筑效果图新湖路与创业路双子塔南塔第一百一十九页，共152页。5空间形态—城市第五立面

“第五立面”---屋顶的处理屋顶绿化利用构架,格栅对屋顶的设备适当的遮闭屋顶绿化作为城市增绿的重要载体，对于缓解城市热岛效应，大幅度提高城市空中景观具有重要意义。案例借鉴：北京---《北京市城市环境建设规划》中给出了明确标准，北京市的高层建筑中30％要进行屋顶绿化，低层建筑中60％要进行屋顶绿化。日本---东京规定，凡是新建建筑物占地面积超过1000平方米者，屋顶必须有20％为绿色植物覆盖，否则要被处以罚款。

第一百二十页，共152页。6.配套设施－学校中心区人口17.3万人，适龄中学人口10196人，适龄小学适龄人口10406人。中心区学校用地调整及人口分布的改变，能提供的中学学位9600人，小学学位9720人，因此需要对部分学校规模作出调整。从规模效益和资源优化利用的角度出发，并为适龄暂住人口入学需求适当留有余地，新增学位适当大于人口需求中学：03-01-08，01-05-05，02-27-04中学由30班调整为36班，增加900个学位小学：03-01-02由24班调整为36班，03-04-10由24班调整为30班，增加810个学位增加班数中学增加班数小学第一百二十一页，共152页。6配套设施—学校地块编号类别代号用地性质用地面积控规建筑面积控规容积率说明调整后建筑面积调整后容积率03-01-08GIC53中学用地20753.916603.120.830班->36班17100.00.8201-05-05GIC53中学用地21178.616942.880.830班->36班17100.00.8101-08-06GIC53中学用地39148.431318.700.836班--03-16-02GIC53中学用地24176.819341.420.830班--01-23-05GIC53中学用地38013.130410.450.836班--02-27-04GIC53中学用地42294.533835.600.830班->36班--03-01-02GIC54小学用地13006.210404.970.824班->36班12150.00.9303-04-10GIC54小学用地10396.78317.360.824班->30班10125.00.9701-06-11GIC54小学用地12168.99735.120.836班11340.00.9301-08-05GIC54小学用地12777.710222.140.836班11340.00.8901-10-03GIC54小学用地17674.014139.200.836班--02-27-05GIC54小学用地14439.511551.600.836班12150.00.84第一百二十二页，共152页。6配套设施—医疗配套

宝安中心区已规划从综合医院、专科医院至门诊部、社区健康中心完整的医疗体系,满足居民的医疗需求。东南区市级综合医院、血站、卫生防疫站规模用地已达9.5万M2（>800床），服务人口为15万—20万，可满足区内要求西北区区级综合医院、妇幼保健院规模用地有3.7万M2（>200床），服务人口为4—6万，可满足区内要求商务办公区02-18-06地块门诊部调至02-27-0903-04-07地块由商业性办公用地改为门诊部在中心区的生活区根据服务人口、服务半径，设置建筑面积约400平方米的社区健康中心，满足居住社区居民日常医疗需求。原控规方案调整方案第一百二十三页，共152页。6.配套设施－市政设施总的建筑面积比控规多了200万平方米给水，排水：经核算，宝安中心区控规原设计的给排水管道满足调整后的要求，不需要重新调整电力：根据《深圳市城市规划标准与准则》采用需要系数法，按建筑面积估算，比原来的负荷多6万kW,规划区电力综合负荷为31万kW左右，根据负荷估测本区电力综合负荷为31万kW，根据设计规范220kV的容载比取上限为1.8,本规划区需要安装的220kV变电站的容量仅为55.8万kVA.控规规划共设置容量150万kVA,它有足够的裕量来满足建筑面积增加造成对用电需求的增加。建设3座110kV变电站足够满足本区的用电需要。通信：根据《深圳市城市规划标准与准则》采用按建筑面积估算，比原来的市话线对数多7万线,规划区通信用户需要线对数为20万线左右，需要的交换机容量为10万门。控规的规划预留的机房设施能够满足建筑面积增加造成对通信需求的增加的需要。燃气：燃气用量与上一轮结果会相吻合，故上一轮规划的燃气设施能满足本轮的需要。第一百二十四页，共152页。7公共空间体系城市公共空间的属性城市的魅力所在，作为城市形象的代言，是访客对城市第一印象；市民进行城市生活和交往的重要场所；连接城市重要的功能场所的通道；具有社会属性，是社会活动发展的主要场所。

第一百二十五页，共152页。7公共空间体系--作用

为散步、休憩、零售、体育活动、球类等提供公共活动场所通过广场、绿地等空间，形成缓冲地带，诱导城市有序发展提供充分的活动场所,减少人车干扰，改善交通；构成城市的景观，体现城市魅力有机组织城市空间和人的行为，形成人性化空间维持改善生态环境，形成城市的“绿肺”为市民提供心理上、视觉上的舒适感，强化市民的回归感部分公共空间作为过渡性土地利用，可阻止土地过早过度的开发，保留备用土地，为中心区实现长远土地可持续发展

平日与活动日广场的使用提供社会交往的场所巴塞罗那的LasRamblas世界著名的步行街道，提供高质量的步行空间和人流导向办公楼的围合绿色公共空间提供良好的办公环境和休憩场所优质的公共空间柔化城市硬质边界第一百二十六页，共152页。7公共空间体系--中心区原有的公共空间体系中心区原有公共空间系统：中轴+绿环+滨海公共活动区问题：从总体上划分公共空间结构，但并未形成街道、广场、绿地分类联系体系强调城市级重点公共空间的构建，未细分局部的公共空间西部滨海公共活动区的取消，需要重新构筑滨海区与核心区和生活区的公共空间联系，形成整体。第一百二十七页，共152页。7公共空间体系中心区公共空间的特性核心区——工作WORK

生活区——居住HOME滨海区——休闲PLAY

第一百二十八页，共152页。7公共空间体系由中心区公共空间特性，中心区的公共空间可以划分为四个层级根据所属特性和使用者特征，可以重点公共空间作整合及优化

第一百二十九页，共152页。7公共空间体系

-中心区公共空间体系构建原则使用频率原则—考虑地铁站，公交场站人流密集处人群疏散城市功能原则—重要道路、地铁沿线的街道公共空间连通性原则—连接主要重点功能节点、商业中心、地标建筑和滨海休闲区引导性原则—引导公共空间使用者进入核心及重点公共空间（中央绿轴及滨海休闲区）功能性原则—根据公共空间所处位置确定其所承担的公共空间功能（homeworkplay），确定公共空间的定位改善人车关系原则—鼓励人群使用公共空间，避免人车争道500米500米500米第一百三十页，共152页。7公共空间体系—街道断面

根据中心区整体公共空间体系结构,将新湖路,创业路,裕安西路,临海路局部路段,宝兴路,宝华路,作为体系中的重要组成部分,并对其断面进行适当调整.规划整合在控规道路断面的基础上，结合景观公共空间系统，对道路断面中的行人道及路旁景观公共空间作整合与优化。调整主要原则：鼓励人群活动引导人群流动改善人车关系融合街道与沿街建筑形象第一百三十一页，共152页。7公共空间体系—街道断面

控规整合第一百三十二页，共152页。7公共空间体系—街道断面

控规整合都市绿环第一百三十三页，共152页。7公共空间体系—街