风貌管控图则体系下的城市连片更新实施路径探讨-以惠州仲恺高新区75号小区连片改造规划为例

风貌管控图则体系下的城市连片更新实施路径探讨-以惠州仲恺高新区75号小区连片改造规划为例

Summary：广东省作为全国城市更新的试点区域，已逐步形成一套成熟的城市更新改造模式，近年来，各城市不断强化政府统筹主导的成片连片改造管理机制，同时，如何保障更新片区整体性风貌管控效果精准落地，是确保城市连片更新改造和精细化管理的重点与难点。文章以惠州市仲恺高新区75号小区连片改造规划为例，建立一套适用于更新片区的风貌管控图则体系，探讨风貌管控如何融入城市连片更新实施路径。Keys：风貌管控；城市连片更新；图则体系；仲恺高新区75号小区1、城市连片更新发展背景经过三十多年快速化城市化进程，受人口、土地、资源、环境约束，城市建设正由快速粗放向精细治理转型，2009年广东省率先提出以“旧厂房旧城镇旧村庄类型”的城市更新方式，释放存量土地潜力，通过重新开发再利用有效缓解土地供需矛盾。通过广州、深圳、东莞、惠州等城市历经十余年探索，目前各地已形成较为成熟的城市更新制度体系，但在取得成功的同时，也面临大多用地碎片化开发、蓝绿空间缺位、结构性失衡等困境。因此，城市更新迫切需要政府从宏观层面进行整体连片统筹，打破传统城市更新单元小范围“补丁式”规划思维，坚持片区整体规划，统筹谋划配置公共服务设施，实现连片整体面貌提升。2、风貌管控视角下城市连片更新模式探索通过统筹“城、厂、村”三类旧空间问题，从宏观层面的城市功能完善、城市风貌提升方面综合考虑更新项目，城市连片更新不仅以控制性详细规划为依据，更多从项目所处片区的环境来协调，以区域性影响为出发点完善城市设计与风貌管控工作。3、仲恺高新区75号小区连片更新中风貌管控图则体系构建3.1地区概况与项目背景项目位于惠州市仲恺高新区惠环街道华星路，东起和畅五路，西至文星路，北至华星二路，南至惠风三路，面积为9.3公顷。其中连片更新改造范围（计划实施范围）4.8公顷，共涉及五个旧厂房地块。项目改造类型属于以政府为主导的“工改居”。图3-1项目范围示意图3.2问题研判与连片更新改造的必要性在推进75号小区旧厂房更新改造工作进程中，因采取“政府主导，企业自改”的改造模式，涉及多家主体自行改造，故存在发展需求冲突、市场化诉求与政府管控目标不符等多方面问题，主要总结为以下两类：（1）分地块改造方案的风貌不协调根据5个地块已提交的企业自改实施方案，通过整合衔接各地块城市风貌改造效果，发现存在整体性风貌失调，主要包括建筑色彩不和谐、建筑立面形式不统一、城市退让界面不整齐、城市景观廊道不通畅等问题。（2）分地块公益性贡献的不平衡按照广东省、惠州市三旧改造政策，旧厂房改造需将不少于15%的权属用地面积作为公益性贡献，现75号小区内地块面积较小，若落实政策要求则难以实现开发利益平衡，同时因各地块分散，导致相应贡献的公益用地利用率低，无法形成高效连片的公益性用地。3.3建立以连片更新改造为导向的风貌管控图则体系（1）形成“总图则+分图则”成果体系：基于仲恺高新区更新片区风貌管控图则“6大+52小类”指标体系，结合75号小区地块特色，建立由“总图则+分地块图则”两个层级管控体系，形成“规划用地指标控制”、“建筑形态与公共空间控制”、“道路交通与功能空间”3大总图则前提下，根据各地块开发需求与实际情况，细分至各地块的分图则，以便后续土地受让方明晰建设权责。图3-2控制总图则与分图则——规划用地指标、建筑形态与公共空间、道路交通与功能空间方面（2）明确“分级管控、刚弹结合”的指引要求：为提高城市连片更新改造的适应性及设计弹性，立足于项目可实施、可运营角度，在图则编制阶段区分指标管控级别，依据项目所处地段区位、涉及指标敏感性、项目规模等因素，针对其指标区分“必须控制，可以控制，引导建议”三种级别，预留后续管控弹性空间。（3）简化审批机制与实施流程：基于75号小区连片更新改造需求，风貌管控图则体系从计划到实施主要包括拟定计划书、规划编制、征求意见、组织技术审查、上报核定、出具成果六个阶段。相较总体规划、详细规划等法定规划编制路径，更新片区的风貌管控图则实施程序简要清晰、权责分明，一般流程均由同级主管部门组织编制，报同级政府审批。4、思考与建议4.1技术创新风貌管控图则体系在惠州市仲恺高新区75号小区连片更新改造规划中的实践探索，紧密结合了城市连片更新的发展需求，深入思考了城市连片更新面临的管控难点，全面构建了规范化、精细化管控城市连片更新工作的保障机制，这一体系从两个层面，主要包括三点创新：（1）规划层面：1.全局统筹公服设施，共赢共享多方权益。统筹考虑满足总体公益性需求为出发点，弹性协调因地块面积较小、地块分散等局限性因素导致各地块难以配建原公服设施标准的问题，并在图则管控要求中予以调整说明。2.整体管控风貌设计，分级分类精细标准。本次风貌管控图则将地方性城市连片更新需求和整体性风貌管控指标体系相结合，对惠州市仲恺高新区更新片区所涉及的建筑高度、建筑风格、生态绿地控制、道路交通控制等方面构建了“分级分类+刚弹结合”的指引框架。（2）实施层面：明确赋予法定效应，多层联审强化监管。本次风貌管控图则依托于城市更新实施机制的特殊性，适用于土地出让阶段前，政府将其作为规划设计条件或附件一同纳入土地出让合同，明确从规划编制直至后续建设完工阶段全程作为法定依据，有力保障了规划蓝图的可行性，极大程度提高了城市连片更新的管控力度。4.2.相关不足与建议尽管本项目所提出的风貌管控图则具备相应的法定效应，但因图则体系作为规划编制阶段的技术准则，无法全面覆盖城市更新全流程管控