农村低效用地再开发利用分析

农村低效用地再开发利用分析摘要：随着农村地区城镇化建设的快速发展，城镇建设用地的增加，对保护耕地提出了更高挑战。本文通过沿河县低效用地调查工作，旨在全面掌握沿河县范围内城镇和农村的低效用低效用地状况，摸清沿河县低效用地规模、结构、分布及潜力等，建立全县低效用地数据库，为城镇低效用地再开发、农村土地综合整治、集体经营性建设用地盘活利用等工作打基础，为“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地”坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度提供依据。关键词：城镇化建设；低效用地；开发利用目前，国土资源部出台的低效用地再开发相关规定有《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》《关于推进土地节约集约利用的指导意见》《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等。这些文件明确提出完善城镇低效用地再开发政策，为各地开展城镇低效用地再开发工作提供了政策支持。为了贯彻我国耕地保护的基本国策和地方经济发展，需要在新增建设用地的同时，也要对城镇存量建设用地的低效用地进行再开发利用，减少新增建设用地。因此，必须有效盘活存量建设用地，着重对城镇及农村低效用地进行改造和开发，以提高土地利用率和产出效益，实现土地资源的节约集约化利用。一、沿河县建设用地现状沿河土家族自治县位于贵州省东北角、铜仁地区北部、乌江下游。北部、东部分别与重庆市彭水、酉阳县接壤，西北部与遵义务川县毗邻。依据沿河县2016年变更调查数据统计，沿河县建设用地总面积8264.2146公顷。其中采矿用地153.0444公顷，占沿河县建设用地总面积的1.85%；城市0.8683公顷，占沿河县建设用地总面积的0.01%（百分比四舍五入为0.001）；村庄6535.8035公顷，占沿河县建设用地总面积的79.09%；风景名胜及特殊用地28.5335公顷，占沿河县建设用地总面积的0.35%；公路用地369.7500公顷，占沿河县建设用地总面积的4.47%；建制镇1104.6009公顷，占沿河县建设用地总面积的13.37%；水工建筑用地71.6140公顷，占沿河县建设用地总面积的0.87%。二、调查对象及结果2.1农村用地低效调查对象农村低效用地调查对象为《沿河县土地利用总体规划（2015年调整完善）》确定的城镇建设用地扩展边界结合《沿河县城市总体规划（2015-2030年）》城镇范围综合划定的范围线以外，经第二次全国土地调查（2016年度变更调查）确定的所有建设用地。2.2定量指标计算沿河县农村宅基地定量指标计算主要采用计算空闲率的方式计算。宅基地单元内的空闲用地面积与调查单元土地总面积的比值。空闲用地面积可由调查单元土地总面积减去调查单元内建筑用地总面积。空闲率大于35%即可定位低效用地。沿河县农村宅基地定性部分的低效用地主要来至于，易地扶贫搬迁，增减挂钩规划以及地质灾害。根据方案要求，直接定性为低效。2.3农村低效用地调查结果通过定性、定量调查评价，沿河县共认定农村低效地块地块1667个，面积742.1758公顷，其中通过定量分析认定低效用地地块305个，面积212.5884公顷；定性分析认定农村低效用地块1362个，面积529.5874公顷。通过分类汇总，沿河县农村低效用地地块为1667个，总面积742.1758公顷。其中低效农村宅基地地块1484个，面积666.3412公顷，占农村低效用地总面积的89.32%；低效农村集体经营性建设用地地块171个，面积66.6055公顷，占农村低效用地总面积的9.23%；低效其他建设用地地块12个，面积9.2291公顷，占农村低效用地总面积的1.46%；三、农村低效用地调查结果分析3.1低效农村宅基地本次调查结果中，各乡镇低效农村宅基地有666.3412公顷，再开发面积为628.5782公顷，占农村低效农村宅基地面积为94.33%。主要是空心村、易地扶贫搬迁村庄已拆除。受地质灾害的危险的影响、基础配套设施限制因素，该部分建设用地再开发为建设用地不符合规划要求，因此，该部分用地，后期的再开发利用方向为主要以“宜耕则耕、宜林则林”的方式拆旧复耕复绿，腾退建设用地指标，落实最严格的耕地保护制度。3.2低效农村集体经营性建设用地本次调查结果中，各乡镇低效农村集体经营性建设用地有66.6055公顷，再开发面积为60.7864公顷，占农村低效农村宅基地面积为91.55%。主要是村庄外围独立的采石、采砂场，该部分用地结合沿河县采砂场关停整合工作，对多数远离村庄的采砂、采石场结合地质构造，通过环境评价影响分析，可安排部分作为设施农用地使用，满足地方发展养殖业以及相关产业的发展需求；对于地质构造存在安全隐患的，环境评价不通过的积极组织复耕复绿工作，腾退建设用地指标，营造青山绿水，促进生态文明建设。对于村庄附近的用地，地质构造稳定，无安全隐患的，可根据农村农民住房需求，结合基础设施配套水平，给予办理农村宅基地，或结合新农村建设发展需求，用作农村集体公共服务设施用地、集体活动场所；对于地质构造不稳定的用地，积极组织复耕复绿工作，腾退建设用地指标，服务于美丽乡村建设工程。3.3低效农村其他建设用地本次调查结果中，各乡镇低效农村其他建设用地有9.2291公顷，再开发面积为8.5774公顷，占农村低效农村宅基地面积为87.35%。多为公路沿线废弃的临时用地和建设用地图斑大于实际用地范围。根据现场的调查情况，及村组意愿，后期的再开发利用方向为主要以“宜耕则耕、宜林则林”的方式拆旧复耕复绿，腾退建设用地指标，增加新增农用地面积。4.1优化城乡统筹发展规划布局推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，规划是龙头，是基础，围绕做好中心城镇、新农村和农民集中居住区、产业园区和其他公共配套设施的需求来进行建设用地规划布局，利用规划成果来引导实现农民居住向集中、乡村集中、产业园区发展向园区集中、土地流转向合作社组织集中、农民就业向企业集中等“5个集中”。4.2优化城乡建设用地方式结合国家重点项目和土地整治相关政策，充分运用城乡增减挂钩政策，在不侵占耕地的前提下，加大镇村整合、土地复垦、新型镇村建设等工作力度，通过消灭空心村、围垦造田、土地整理、集中居住来解决农村建设用地不足和资源浪费现象，从而不断优化农村建设用地结构。同时通过建设用地指标的市场化，同时还能有效增加农民收入和根本改善农村集体经济薄弱状况。并通过预留集体产业发展用地、营业用房出租等方式保证农民享有可持续的收入来源。4.3优化土地流转方式引导一家一户的分散经营模式改变为规模化生产、企业化经营、公司化管理模式，推进土地流转。充分发挥基层政府和村级组织的主导和合作组织中介作用，通过有效的引导，逐步建立“企业+政府+农户”的流转模式，以降低规划编制和实施中的成本，并有效促进传统的农业和非农业向更高层次发展，有效改变农村发展的内在机制，逐步增强村组织和农民自我发展的能力。4.4优化农村建设用地政策配套体系加快建立和完善集体建设用地确权登记系统发证进程，加大农村集体和农民的权益保护。出台农村集体建设用地流转的合理途径和规范程序，加大各级政府对农村建设用地的公共资源投入，推动城乡土地产权市场的建设和协调互补，使之逐步趋于同地区同地价，做到合法性、市场性、效益性的有效融合，并在农村集体建设用地管理中充分发挥利益机制的调节作用。五、结论与讨论依据本次低效认定结果，沿河县低效用地包括低效农村宅基地、农村集体经营性建设用地、公共管理与公共服务用地、农村其他建设用地。从现场的调查地块来看，农村低效用地具有再开发的潜力，再开发的主要方向是拆旧复耕，复绿，保障耕地保有量，服务粮食生产安全，转换再利用，促进集约节约利用土地资源。沿河县农村低效用地含低效农村宅基地、低效农村集体经营性建设用地、低效公共管理与公共服务设施用地3种类型，经实地调查，通过低效用地认定图斑中，742.1758公顷农村低效用地中697.9420公顷具备再开发的潜力。再开发比例达到93.97%。但在实际实施过程中，农村低效用地认定过程的指标选择和方法应用会受到区域自然差异和人文因素不同程度的影响，因此其认定方法的科学性和适用范围还须进一步研究。农村低效用地再开发，从建议到论证，再到实际操作，还有很多问题须要解决和协调。开发