核心报告一B地产战略梳理报告

2011年1月博志在卓越成就共赢B公司地产战略梳理报告战略报告核心报告一目录1第一部分2第二部分3第三部分4第四部分B公司地产战略定位B公司地产战略目标B公司地产资源分析X城市房地产市场分析23X城市房地产市场分析Part1X城市城市定位分析X城市房地产宏观分析X城市房地产供应分析X城市房地产产品分析X城市房地产客户分析本节综述X城市房地产市场分析的思路4博志成认为，任何组织的发展都离不开宏观环境，所谓“大势所趋”！国家进行宏观调控，不是为了打压房地产业的发展，而是为了更好的保证房地产业的长期健康发展。因此，本文重点分析X城市市的房地产市场的发展特点，国家宏观政策不做具体分析。B公司地产地处X城市1.研究城市的发展方向2.研究城市房地产发展水平3.研究城市房地产微观规律3.1楼盘情况3.2产品情况3.3客户情况以上就构成了博志成对房地产市场分析的思路！X城市城市定位分析5随着大广高速的开通，X城市市正逐步纳入北京1小时经济圈，加上X城市之前自有的经济基础，可以预见，在不久的将来，X城市市的经济将有大的飞跃。具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》X城市发展的优势：1.区位条件：京津保三角区内；2.交通便利：离北京1小时，天津50分钟；3.经济发达：河北省县域经济十强；GDP增幅超过河北省、廊坊平均水平；4.自然资源：矿产+温泉；5.文化底蕴：四乡一镇；6.产业定位：发展现代制造业、现代物流业、现代旅游业、现代农牧业；X城市市区以前三个为主，特别是旅游业；7.发展模式：借鉴三河的燕郊发展模式X城市城市定位分析6X城市正逐步形成三大经济中心，其中X城市市区的经济技术开发区和胜芳经济协作区是重中之重。相应的，该区域的房地产市场也将随之高速发展。具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》开发区胜芳经济协作区扬芬港新城三大经济中心以保津高速公路和在建的高速铁路相连，联动发展优势明显！X城市城市定位分析7X城市市区是B公司地产未来的业务核心区域，因此必须充分思考X城市市区的城市发展趋势。具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》X城市市区的发展趋势：1.老城区改造：旧城区改造并向东扩展，以居住功能为主，规划人口面积40-50万；2.新区开发：新城区以开发区为核心向西扩展，以商业、休闲娱乐、旅游度假功能为主；新区规划面积54平方公里；3.城市中心变化：将向北偏移！老城区的拆迁问题和规划人口的构成问题将成为矛盾重点，如何吸引外来人口成为X城市市政府的思考重点！B公司地产的土地资源分布也正好符合该趋势！老城区开发区X城市城市定位分析8通过对X城市市的资源、产业及X城市市区城市总体规划分析，旅游、休闲、体育、文化将成为发展重点，这就意味着X城市市的房地产发展将不可避免带上旅游、休闲、文化、体育等主题。具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》X城市市重点项目列表：1.台湾温泉商务会馆项目2.玫瑰温泉庄园项目3.欧洲温泉会馆项目4.港益酒店项目5.中国戏曲温泉大观园项目6.中医药养生度假村项目7.中国商务会馆区项目8.X城市试赛车场…………旅游休闲文化体育X城市城市定位分析9对X城市市的基本判断：正逐步进入一个高速发展期，为房地产的发展提供了坚实的物质基础。旧城改造、新区开发、新农村建设、小城镇开发将成为X城市市房地产市场发展的巨大推动力，同时丰富的自然资源和人文资源为房地产项目的建设提供了丰富的主题资源，未来五年X城市房地产大有可为。具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》B公司应抓住X城市发展的契机，未来五年深耕X城市！新开工面积/竣工面积与开发商对未来市场的乐观程度有紧密关系,若比值突然增高说明开发商对未来有较好预期城市拆迁量拆迁量若几年一直处于平稳的低水平,那么说明城区用地日益紧缺施工面积/销售面积关注销售面积\均价近几年的同比增长预售面积/批准预售面积关注当前合计的存量,考虑未来供应状况;依据近几年预售面积的发展趋势判断历史市场状况房地产开发投资额\固定资产投资额比重越高说明房地产对经济发挥的作用较大;与省内\全国重点城市或者雷同城市进行对比,若比重偏低说明可能是房地产市场规模偏小,或者是城市建设发展较快新增住宅用地可建面积\商品住宅新开工面积比值大于1,说明开发商手中囤积了土地,影响未来的供应量,若需求因宏观调控影响发生较大变化,而供应一直没变,则可能会引起市场波动商品住宅价格增幅\人均GDP增幅、人均可支配收入增幅若高于后者，则商品住宅价格增长过快房价收入比关于其与全国的平均值、同类城市、省内其他城市、全国重点城市的对比。销售增长率说明房地产市场的发展能力租金价格比关注租赁市场典型项目的租金价格比X城市房地产宏观分析10博志成认为，城市房地产宏观市场情况可以由下列指标体系。博志成房地产市场指标体系具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》因为X城市市为三、四线城市，部分数据缺失，博志成采用定性+定量相结合的方式进行判断。X城市房地产宏观分析11具体内容参见《X城市市城市及房地产宏观市场分析》对X城市市房地产市场的基本判断：X城市市的房地产市场将进入快速发展期；房地产企业有着极大的发展空间，特别是本地企业；X城市市的房地产市场可能落后三河市（特别是燕郊）2~3年以上，从区位上看，X城市应有三河市一样的发展规模，换个角度看，X城市市的房地产市场将比三河市多2到3年发展的时间；X城市市地处三、四线城市，房地产价格水平相当较低，受国家宏观调控的影响较小，销售价格有着一定的提升空间，但是不可否认，融资渠道肯定会有相当的限制；X城市的房地产发展模式要学习三河市，特别是燕郊的发展模式，要立足本地资源，但不应局限于本地资源，要充分的考虑外来人口的进入。12

供应分析思路：X城市房地产市场供应分析1.X城市市房地产板块的划分2.X城市市在售楼盘分析2.1物业类型分析2.2户型类型分析3.潜在市场供应及竞争分析13市政府板块胜芳镇板块开发区新区板块老城区板块

根据博志成的调研，将X城市市的房地产市场分成了四大核心板块，其中X城市市区分成了老城区板块、市政府板块和开发新区板块，由于B公司的土地资源主要集中在X城市市区，博志成将重点关注X城市市区的三大板块。X城市房地产市场供应分析房地产板块划分14四大板块特征分析表区域老城区板块市政府板块开发区新区板块胜芳板块金康路以南、铁路以东市区部分金康路以北铁路以东部分铁路以西开发区新区部分胜芳镇市区楼盘提香小镇、益津华苑、提香小区、左岸小区、尚苑花都、上东枫景、澜湖国际、益津国际广场、金域湾、阿尔卡迪亚山水花园、宏瑞御景、海润印象、水岸尚城、圣泰骏景、隆泰小区、水榭花都伯爵山（昌黎海鲜）、玫瑰庄园，胜兴华府、富贵园、领世郡、新城华府、京华凤凰城片区特质老城区板块是X城市市开发最早的区域，板块内商业配套、市政配套齐全；商业繁华，人口密集；板块优势配套齐全，生活便利，消费者形成区域居住习惯，劣势是居住环境相对较差，交通拥堵，噪音、空气污染等；市政府附近生活环境较好，周边政府机关众多，一些高尚小区如水榭花都、隆泰小区提升了区域品质，同时一、三中等教育资源也是吸引客户置业的重要因素；板块优势位置较佳，居住环境好，劣势是生活配套还有所欠缺X城市市政府大力打造新开发区板块，区内大型工业项目、旅游项目众多，是城市未来发展的重要方向。区域优势-区域规划、政府扶持、产业带动、交通优势（大广高速、南苑机场南迁等），区域劣势周边配套还不完善，需要较长培育期胜芳镇有前进钢厂、钢管、家具、玻璃制品等产业支撑，经济比较发达。胜芳房地产处于起步阶段，市场需求和供应以改善型大户型为主；由于污染严重，不适宜养生，高端客户选择到廊坊、北京、天津置业。中小私营业主选择在本地置业。楼盘特征区域楼盘以中档为主，品质普遍不高，只有温泉小镇一个高端项目；产品以18层为主、11层产品为辅，楼盘价格区间在3500-4000元；一梯多户情况较多，主力户型为经济型两居和小三居，符合市场主流需求，销售情况普遍较好区域内中高档楼盘较多，品质也比较高，得到客户的认可；产品以18层产品为主，有少量11层、6层产品，18层产品价格在4500-5000，多层在4000左右；平面以一梯两户为主，户型以舒适型三居为主，客户多为改善型区域内以温泉旅游度假、养老养生产品为主，品质较高，面向北京、天津、保定的高端客户；产品形态以独栋、联体别墅为主；别墅项目报价，伯爵山5000元/㎡，玫瑰庄园7000元/㎡，两项目还没有进入正式的销售阶段。区内供应楼盘产品物业类型以板式小高层、高层为主，多层产品较少。户型多为140㎡左右的大三居，销售速度也比较快。外来置业在今年上半年有一部分，下半年国家调控后，外来置业比较少。市场在售项目均价在3300-3600元之间。X城市房地产市场供应分析房地产板块划分板块序号楼盘位置规模物业类型主力户型主力面积成交区间销售阶段老城区板块1左岸小区建设路与牤牛河交界20万小高层、高层2室2厅1卫3室两厅2卫90.72㎡111.64㎡09年均价28002010年剩余顶层3700推出部分销售率90%三期未上市2尚都花苑建设路东段5万多层、高层2室2厅1卫3室两厅2卫91㎡132-135㎡高层均价3700在售一栋高层3上东枫景建设路东段5万多层、小高层2室2厅1卫3室两厅2卫70-90㎡100-117㎡09年多层均价28002010年小高层未定在售两栋小高层4提香小镇106与太平道交界42万多层、小高层、高层2室2厅1卫3室两厅2卫90-100㎡110-140㎡09年已售部分均价2400-3000；2010年报价4000一期推出10万平米售罄5澜湖国际106南段40万高层2室2厅1/2卫3室两厅2卫97、111㎡113.67、135.89均价3500一期推出部分销售率85%，后续大量未推出市政府板块6山水花园市政府对面32小高层、高层2室2厅1卫3室两厅2卫105.66㎡130.2、138㎡09年3600,10年4900最后一期，在售产品剩少量顶层，7宏瑞御景市政府对面33多层、小高层、高层2室2厅1卫、3室两厅2卫92、128、138㎡2层4050、3层417高层3300-4200在售3栋多层只剩顶层8海润印象三中东侧10万高层一梯二3室两厅2卫130-150㎡未定售楼处在建，咨询阶段9水岸尚城火车站东侧20多层、小高层、3室两厅2卫120平米09年均价3000整盘：2800-3800基本售罄新区板块10伯爵山新区泰山路10万独栋、联排独栋、联排270-300㎡报价：5000开始积累客户11玫瑰庄园新区泰山路66万独栋、联拼、小高层、高层联排200-300㎡报价：7000开始积累客户胜芳板块12富贵园北环路津风饭店对面10万板式小高层、高层、多层2室2厅1卫、3室两厅2卫100-110㎡130-140㎡3400元报价一期推出小高层一栋，高层一栋，销售80%左右，施工至封顶13胜兴华府武平路中心5万板式多层带电梯2室2厅1卫、3室两厅2卫94㎡146㎡3400元报价小区最后两栋多层，15日选房14新城华府大公路与中兴路交界20万板式小高层、高层2室2厅1卫、3室两厅2卫105㎡130㎡3600元报价最后两栋小高层，明年七月份入市。15京华凤凰城胜芳镇新城30万板式6层、12层、18层3室两厅2卫125㎡两栋140㎡6栋200㎡2栋3600元报价二期在建，接受客户咨询16领世郡廊大路与政府路交界10万18层高层，两梯3户、4户1室1厅1卫2室2厅1卫、3室两厅2卫73㎡、90㎡、120-146㎡3000尾盘价售罄X城市房地产市场供应分析15

在售楼盘分析具体内容参见《X城市市房地产微观市场分析》在售项目列表16X城市房地产市场供应分析物业类型分析类型现状描述市场前景预测1.别墅产品（1）2008年几乎空白，市场供应量有限，导致二手市场无房可售；（2）开发新区，旅游板块规划吸引了外地投资商进入，带动了别墅市场的启动，该板块大部分为旅游类商业立项，如伯爵山、玫瑰庄园；（3）别墅启动较晚，市场认知度不够，无可参考售价，真正意义的第一个别墅项目应属玫瑰庄园，其市场表现仍待2011年考察。（1）未来别墅市场集中在旅游板块；（2）目标客户群体主打本地富裕阶层和北京、天津、保定等外地客户；（3）城区依据近两年的土地供应状况以及博志成对未来土地供应的判断，容积率基本都在2.0以上，不具备做别墅的条件。2.多层产品（1）土地日渐稀缺，多层产品供应量占比对比有降低的趋势；（2）由于市场引导，客户对结构安全性和无电梯有所抗性，多层售价并未因为日渐稀缺而得以提升。（1）未来多层的稀缺性将进一步加大，如果配置电梯，提升结构安全性，其居住品质将远远高于小高层、高层，售价将会获得较大提升。（2）消费者入住高层后，对高层公摊、使用费用、空间压抑等有了切身体验后，多层产品将以低密度、高舒适度优势重新受到市场欢迎。X城市房地产物业类型分析表17X城市房地产市场供应分析物业类型分析类型现状描述市场前景预测3.小高层产品（1）11层小高层，以其低公摊，适宜做改善型户型，在总体供应量中占26%。（2）在X城市市场，小高层有11层、12层、13层，按照国家规定12层以上必须两部电梯，部分产品不是很合规；（3）小高层产品规划一梯两户较多，也有部分楼盘规划一梯三户。（1）小高层产品供应量总体偏少，去化较快，市场剩余供应量比较少，未来的销售前景看好。4.高层产品（1）供应主流，占到总体供应量的51%。（2）高层产品中，分为两梯两户和两梯多户，供应量大致相同，两梯两户品质高，易受认可，但公摊大；两梯多户公摊相对较小，户型面积可控，受刚需欢迎；（2）高层销售价格较多层高10%，且销售情况较多层好，这与消费者对高层产品品质和结构安全性的认可有关。（1）随着X城市市土地价格日益上涨，转让土地的容积率会越来越高，供应产品中高层的比例会越来越大；（2）X城市市房地产市场处于成长期阶段，消费者希望从原居住的多层、平房搬到高层产品，以改善居住品质。X城市房地产物业类型分析表（续）18X城市房地产市场供应分析户型结构分析X城市房地产户型供应结构分析表（不含别墅）户型户型配比市场前景描述二室15%（1）目前两室两厅一卫销售情况比较好；两室的面积在90-100平方米较受欢迎；（2）由于房价上涨，客户不再盲目追求大户型，尤其是刚性需求。在未来的产品供应中，两室产品将占据更大的比例。三室（100~120）50%（1）从市场销售情况来看，三室两厅两卫需求量、供应量均最大；（2）小三室两厅两卫的热销面积在100-120平方米，大三室两厅两卫的面积控制在130-140平方米；在售三室产品以两卫居多；三室（120~140）30%四室和复式5%（1）X城市市在售普通住宅楼盘，较少供应四室户型，这与家庭小型化有关，在客户调查中，客户普遍认可三室户型，认为没必要太多房间；（2）X城市在售楼盘顶层产品以平层为主，较少配置顶层复式。在调查中，分析顶层产品总是销售最慢的，与消费者的居住观念有关。一室（1）目前市场以改善型产品为主，且房价还在可承受范围内，购房习惯一步到位，纯投资的比例不高，因此对一室产品需求较少，市场供应也较少；（2）一室是过渡型产品，主要面向首次置业的客户或纯投资客户。随着X城市市房地产价格日益高涨，市场上将有一部分一室产品的需求，但不会成为主流。19X城市房地产市场供应分析潜在竞争分析从在建楼盘后续供应量和土地供应两方面分析！在建楼盘后续供应量分析表在售项目大部分进入开发后期，如山水花园（1栋小高，1栋高层）、宏瑞御景（6栋小高）等，剩余货源较大的竞争项目主要有澜湖国际、左岸小区、海润印象等。后续供应总量不会超过100万平米。板块序号楼盘规模后续供应量老城区板块1左岸小区20万三期未上市，准备调整规划（原规划为多层小高层，预计调整为高层产品），预计有10万方2尚都花苑5万明年开发一期剩余两栋高层预计2万方，二期待拆迁，规模不祥3上东枫景5万还剩5栋小高层未开发，约4万方4提香小镇42万剩余32万方5澜湖国际40万二期7栋高层，三期待拆迁，合计35万方市政府板块6山水花园32万剩余1栋小高、1栋高层，预计万2.5万方7宏瑞御景33万剩余6栋小高层、多层产品，供应约4万方8海润印象10万10万方待售9水岸尚城20万无20X城市房地产市场供应分析潜在竞争分析从在建楼盘后续供应量和土地供应两方面分析！在建楼盘后续供应量分析表（续）板块序号楼盘规模后续供应量开发新区板块10玫瑰温泉庄园项目初步判断其容积率在1.0左右，总规模66万平米温泉度假酒店及高尔夫练习场已建成投入使用，一期80套联排将于2010年5月份推入市场，目前在其温泉度假酒店大堂设点积累客户，未对外宣传。11伯爵山（黎昌海鲜酒店项目）占地230.6亩一期别墅目前对外报价5000元，商业水电，且为小产权。部分已经建成12中国戏曲温泉大观园项目9.3万目前别墅未对外销售13中国商务会馆区项目占地600亩要建设温泉会馆、商务会所、旅游街、休闲广场及相关配套设施等14台湾温泉商务会馆项目占地160亩要建设温泉会馆、商务会所、旅游街、休闲广场及相关配套设施等15欧洲温泉会馆项目占地151.4亩主要建设欧洲风格的温泉会馆、商务酒店、休闲会所及特色景观等16港益酒店项目占地164亩主要建设温泉酒店、别墅形酒店、会议展览中心、公寓式酒店17中医药养生度假村项目占地128亩以中医药技术打造的中医药温泉养生城21X城市房地产市场供应分析潜在竞争分析从在建楼盘后续供应量和土地供应两方面分析！老城区和市政府已出让土地中，供应量较大的项目有益津国际广场、中辰大澳城、精锐地产地块等，总体来讲供应量比较温和，竞争不够激烈；开发区新区供应土地较多，大部分项目有可能将土地转变成类别墅产品进行供应，因此潜在供应量比较大。受让单位位置容积率占地面积建筑面积成交价格河北前进钢铁集团开发区益津北路东侧≤3.011259933779730469万元河北精锐华北石油、胜利路北侧≤1.673801118081.61855万元圣泰房地产公司开发区宋庄村、迎宾道北侧≤2.022413448261353万元正达房地产开发建设道南侧、沟渠街≤1.51856.442784.66182万元2009年-2010年部分成交住宅用地列表22X城市房地产市场供应分析市场供应小结X城市市区房地产可分成三个板块，即老城区、市政府和开发新区；物业类型现以小高层、高层产品为主，占市场供应量的77%；目前低密度产品缺乏，未来有进一步提高的趋势；户型配比中，三室为供应主体，占市场供应量的80%；老城区和市政府板块的土地供应量相对较小，潜在竞争相对较小；这与老城区面临的拆迁难度有一定的关系；开发新区的土地供应量较大，产品可能以类别墅产品为主，未来市场竞争较大；开发新区的房地产市场在未来一段时间内会相当活跃。X城市房地产产品分析23产品分析思路：一般的建造标准/成本数据产品1.规划2.建筑布局和建筑形式3.装修与配套4.园林环境5.物业管理X城市房地产产品分析24规划总体评价：X城市市房地产楼盘的规划方案设计理念比较落后，总体规划、建筑摆位、道路系统、小区配套等都有较大的提升空间；规划规模——大盘项目凭借其规模优势，在配套、环境、品质、服务上具有明显的优势，山水花园、宏瑞御景、水岸尚城等楼盘凭借其规模优势获得了区域内的竞争优势，从销售情况来看，成规模的楼盘销售普遍较好；区位——老城区板块房地产开发开发较为活跃，开发楼盘数量较多，但受限城区土地规模较小、分散，楼盘多以小盘为主，大型住宅楼盘只有提香小镇和澜湖国际两个项目，温泉小镇项目应挖掘大盘卖点，从而支撑其高出周边项目的价位。容积率——市场主流容积率在2.0左右，物业类型以板式18层为主，说明市场总体开发强度不高。车行系统——一般选择地上地下相结合。但停车位不足的问题日益突出，由于消费者对于车库价格敏感，车库的销售以及后期的物业成为较严峻的问题。在调研中，客户较认可隆泰小区宽阔的行车道设计，说明客户非常关注停车的便捷性。X城市房地产产品分析25建筑布局形式建筑立面风格——项目外立面多选用欧式风格，但在建造过程中进行了简化，对外立面的品质感造成了影响。在客户访谈中，客户对山水花园的外立面较为认可；立面材质——外立面一般采用涂料，在市场调查中，消费者对涂料比较认可，对砖和石材的立面表达了安全性上的担忧。建筑层高——比较舒适的层高是2.9-3米，部分楼盘选择2.8m，对居住品质造成一定影响；建筑布局——小高层一梯两户纯板格局，高层以两梯三、四户为主，假板格局。X城市房地产产品分析26装修与配套装修配套交房标准——在售项目交房标准全部是毛坯房，在客户访谈中，部分客户表示在质量和价格可承受的情况下，表示也认可简装修交房，省却装修的烦恼；阳台形式———X城市在售项目阳台以封闭式为主，可售面积可增加2-3㎡。提香温泉小镇项目品质较高，客户接受程度高，建议后续产品阳台封闭销售；小区配套——除个别大盘配置小学、幼儿园外，其他基本以社区商业配套为主，会所等休闲类配套在当前的市场水平下仍不具备可行性。其他资源配套——城区水资源有限，东侧有河流南北穿过，刚开始整治，目前景观价值仍不高，无山资源，温泉资源丰富，政府也在控制温泉的开采，故城区内配置温泉入户的项目并不多，正开发的项目仅提香温泉小镇配置了温泉水入户，必将有力地提升小区的居住品质，同时对项目销售价格能带来200-500元的提升。X城市房地产产品分析27园林环境园林环境景观投入——X城市市房地产市场开发水平还处于比较低的层次，小区园林景观普遍不佳，开发商对于景观投入不足，绿地单方成本集中在100-200元/平米之间；景观主题———在客户调查中，博志成了解到客户比较认可隆泰小区的园林景观，有较宽的行车道、较大面积可以休闲的广场，说明客户比较关注公共交流空间，同时也希望配置大量树木，希望公园式的景观空间；对水景的看法——阿尔卡迪亚的水景后期维护不佳带来较多困扰，城区东侧的河流带来的异味与蚊虫也破坏了客户对水景价值的感知，为此客户倾向于点式水景的布置，作为点缀，同时考虑后期维护问题。发展趋势——园林环境对于提升小区品质有很大帮助，市场公认景观的投入产出比最高，随着市场逐步发展，消费者要求也越来越高，X城市市楼盘的园林景观也会得到较大改善。X城市房地产产品分析28物业管理项目名称物业公司物业费物业服务山水花园本地企业0.95元可视对讲、电梯、保安、保洁、物业维修、远程抄表宏瑞御景本地企业0.8元可视对讲、电梯、保安、保洁、物业维修、远程抄表左岸小区本地企业0.8元可视对讲电梯、保安、保洁、物业维修、远程抄表水岸尚城本地企业0.8元可视对讲、电梯、保安、保洁、物业维修、远程抄表澜湖国际未定0.57元，电梯费另算，未定未定提香小镇未定未定未定部分项目物业管理分析表X城市本地房企对物业管理不够重视，放弃了最易提升企业品牌的渠道！X城市房地产产品分析29物业管理物业管理物业费——物业管理费集中在0.8-1.0之间，提供较为简单的安保服务，还停留在简单的看大门、打扫卫生、物业维修的层面；物业管理水平———X城市市大型、专业的物业管理公司比较匮乏，治安问题已经日益凸显，阿尔卡迪亚多次发生丢车事件也让客户进一步意识到物业管理的重要性；物业管理与企业品牌——大部分物业公司与开发企业并非一家，说明开发企业并未认识到提升物业管理、打造企业品牌的意义。未来发展趋势——无论是从客户需求角度还是从开发企业发展角度，高档楼盘特别是低密度楼盘将会大力提升物业管理水平，可以有效提升社区的品质同时为企业打造良好的品牌效应，为后续的项目开发创造附加值。建议在提香温泉小镇项目上把皇冠酒店管理的经验嫁接到房地产服务当中去，给客户以尊贵的感受，从而提升项目品质与档次，打造企业高端品牌形象。X城市房地产产品分析30一般建造标准X城市楼盘配置情况汇总及趋势建议（1）楼盘做法提香温泉小镇圣泰骏景水岸尚城左岸上东枫景迎宾山水花园宏瑞御景阿尔卡迪亚高、小高、电梯洋房）别墅（只列了不同）结构形式框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构框架结构框剪结构砖混层数/层高见附表（层高一般2900mm）16层╱2.8米12层╱2.9米16-21层╱2.9米11层╱2.9米11层和21层╱2.8米9层和16层╱2.8米6层╱2.9米2.9米3（客厅挑空）基础形式筏板基础，大部分是CFG桩复合地基，部分是灌注桩基础筏板基础。筏板基础。筏板基础。筏板基础。筏板基础。筏板基础。筏板基础。

平\坡屋面部分坡屋面、部分平屋面平屋面斜屋面平屋面平屋面平屋面平屋面平屋面平屋顶坡屋顶门窗工程单元门不锈钢对讲门不锈钢电子对讲防盗门不锈钢加玻璃电子对讲防盗门不锈钢加玻璃电子对讲防盗门不锈钢加玻璃电子对讲防盗门不锈钢门不锈钢电子对讲防盗门不锈钢电子对讲防盗门透明玻璃/入户门各种中高档品牌钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门（盼盼）

阳台门计划不做（图纸中要求推拉门）无无无无无无无无

户内门计划不做（图纸中要求木门）无无无无无无无无

窗塑钢双层隔热塑钢双层隔热塑钢双层隔热离合金双层隔热塑钢双层隔热塑钢双层隔热塑钢:16层的有飘窗双层隔热塑钢:有飘窗双层隔热塑钢断桥铝中空玻璃井道门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门木质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门

X城市房地产产品分析31一般建造标准X城市楼盘配置情况汇总及趋势建议（2）楼盘做法提香温泉小镇圣泰骏景水岸尚城左岸上东枫景迎宾山水花园宏瑞御景阿尔卡迪亚高、小高、电梯洋房）别墅（只列了不同）公共部分精装修外墙保温70mm厚挤塑聚苯板70mm厚挤塑聚苯板70mm厚挤塑聚苯板70mm厚膨胀聚苯板70mm厚聚苯板70mm厚聚苯板70mm厚聚苯板保温砂浆70mm厚聚苯板

外墙立面外墙涂料外墙涂料外墙涂料外墙面砖外墙涂料仿石材涂料,商铺1－2层临街面为干挂石材墙砖:临街商铺1－2层干挂石材涂料高层、小高层涂料为主，1-2层为砖/真石漆；电梯洋房贴砖或真石漆砖或真石漆单元入口装饰普通地面为石材：墙面及天棚为涂料地面为石材：墙面及天棚为涂料地面为石材：墙面及天棚为涂料地面为石材；墙面及天棚为涂料地面为石材：墙面为干挂瓷砖：天棚为涂料地面为地砖：墙面瓷砖：天棚为涂料地面为石材：墙面为涂料：天棚为涂料地面为石材：墙面及天棚为涂料/屋面装饰平屋面面层40厚细石混凝土平屋面斜屋面平屋面平屋面平屋面平屋面平屋面平屋面面层40厚细石混凝土

坡屋面采用瓦混凝土面层一般屋面瓦水泥面层水泥面层水泥面层水泥面层水泥面层坡屋面采用瓦开关、插座面板面板面板面板面板面板面板面板面板（不关注品牌）

大堂、电梯前室地面为地砖，墙面及天棚为涂料首层：地为一般石材、墙面及天棚为涂料。电梯门套为一般石材。别的层：地面为一般地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门套为一般石材。首层：地为一般石材、墙面及天棚为涂料。电梯门套为一般石材。别的层：地面为一般地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门套为一般石材。首层：地为一般石材、墙面及天棚为涂料。电梯门套为一般石材。别的层：地面为一般地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门套为一般石材。首层：地为一般石材、墙面及天棚为涂料。电梯门套为一般石材。别的层：地面为一般地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门套为一般石材。首层：地为石材、墙面为干挂瓷砖：天棚为涂料。。别的层：地面为地砖，墙面为瓷砖：天棚为涂料。首层：地面为地砖、墙面为瓷砖：天棚为涂料。。别的层：地面为地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门框为瓷砖。没有电梯首层：地为一般石材、墙面及天棚为涂料。电梯门套为一般石材。别的层：地面为一般地砖，墙面及天棚为涂料，电梯门套为一般石材。/楼梯间地面地砖首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。首层：地为地砖。别的层：地为地砖。地面为地砖，墙面及天棚为涂料首层：地为一般石材。别的层：地为水泥面层。室内楼梯：混凝土墙面保温砂浆普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料顶棚普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料普通涂料X城市房地产产品分析32一般建造标准X城市楼盘配置情况汇总及趋势建议（3）楼盘做法提香温泉小镇圣泰骏景水岸尚城左岸上东枫景迎宾山水花园宏瑞御景阿尔卡迪亚高、小高、电梯洋房）别墅（只列了不同）栏杆楼梯栏杆铁艺栏杆木扶手不锈钢栏杆扶手铁艺、木扶手铁艺、木扶手铁艺、木扶手铁艺铁艺铁艺铁艺栏杆木扶手

阳台栏杆不锈钢栏杆扶手不锈钢栏杆扶手不锈钢栏杆不锈钢栏杆铁艺不锈钢不锈钢不锈钢不锈钢栏杆扶手

空调板装饰无无铁艺铁艺铁艺铁艺铁艺无铁艺

卧室地面地暖管间混凝土垫层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成

墙面刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

顶棚计划不处理刮腻子不处理不处理不处理刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

厅房地面地暖管间混凝土垫层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成

墙面刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

顶棚计划不处理刮腻子不处理不处理不处理刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

厨卫地面防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成防水保护层完成

墙面防水层完成防水层完成防水层完成，保护层完成防水层完成，保护层完成防水层完成，保护层完成防水层完成，保护层完成防水层完成，保护层完成防水层完成，保护层完成防水层完成

顶棚计划不处理不处理不处理不处理不处理不处理不处理不处理不处理

厨卫设备无无无无无无无无无

橱柜无无无无无无无无无

烟道成品烟道成品烟道成品烟道成品烟道成品烟道无无无成品烟道

阳台地面地暖管间混凝土垫层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成地暖管间混凝土面层完成

墙面刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

顶棚计划不处理刮腻子不处理不处理不处理刮腻子刮腻子刮腻子刮腻子

X城市房地产产品分析33一般建造标准X城市楼盘配置情况汇总及趋势建议（4）楼盘做法提香温泉小镇圣泰骏景水岸尚城左岸上东枫景迎宾山水花园宏瑞御景阿尔卡迪亚高、小高、电梯洋房）别墅（只列了不同）储藏室及车库地面细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土细石混凝土

墙面防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料防水涂料

顶棚保温顶棚、防水涂料。保温顶棚、防水涂料。保温顶棚、防水涂料。防水涂料。防水涂料。防水涂料。防水涂料。防水涂料。保温顶棚、防水涂料。

室内给排水给水管材水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管水表前是衬塑钢管、水表后PPR管

排水管材户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管户内采用UPVC管、主干管新型复合内螺旋消音管

洁具无无无无无无无无无

室内采暖暖气片卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖卫生间使用暖气片，其他采用地暖

保温材料无无无无无无无无无

管道主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管主管镀锌钢管、户内使用PE-RT塑料管

室内电气管线到末端到末端到末端到末端到末端到末端到末端到末端到末端

配电箱安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位

开关插座安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位

灯具白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯

电梯中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌中档品牌（建议用二线品牌，略高于当前市场）/X城市房地产产品分析34成本数据政府规费汇总表规费名称收费基数规费标准收费依据人防工程易地建设费首层建筑面积（9层以下住宅楼）400元/m2冀价行费（2006）40号首层建筑面积（10层以上含10层）1500元/m2冀价行费（2000）44号交易中心服务费工程造价中标价500万以下2500元/宗冀价经费（2002）43号500-1000万4500元/宗1000-2000万元6500元/宗2000-3000万元8500元/宗3000万元以上10000-15000元/宗新型墙体材料专项基金建筑面积10元/m2冀财综（2008）22号渣土处置费渣土量15元/m2霸政（2000）85号城市道路挖掘修复费

按道路类型分别计价冀建计（1997）175号城市基础设施配套费建筑面积27元/m2

劳务工资保证金中标建安造价5%

环评建筑净面积0.8元/平方米

X城市房地产产品分析35成本数据开发税费汇总表序号税收项目名称税率或标准税基1土地使用税6元/平·年土地使用面积2土地增值税2%销售收入3契税4%地价款4销售所得税25%销售收入×10%5营业税5%销售收入6城市建设维护税7%营业税7地方教育费附加5%营业税X城市房地产产品分析36成本数据建安成本汇总表序号物业类型建安成本（元/m2）备注1高层住宅180022层以上2高层住宅1600-170015-21层3小高层住宅1400-1500

4洋房1200-1400

5别墅1800

6商业1400

7普通地下车库2000

8人防车库2500

以上成本数据是进行投资测算的基础！37X城市房地产产品分析产品分析小结目前X城市市的房地产产品从设计理念上落后于一二线城市，因此一二线城市的成功经验可以复制到X城市；充分与一二线城市的相关机构形成战略伙伴关系可促使X城市市场上产品的跨越式发展；在未来的市场发展趋势中，消费者会越来越关注建筑风格、立面、园林景观等方面，B公司要提前做好准备；物业管理是X城市市房地产市场上最不受房企关注的，但却是最容易打动消费者，提升企业影响力的环节；X城市市的建造标准较一般，相对于成熟市场，有着较大的提升空间，这也是进行差异化竞争的有效途径。X城市房地产客户分析38具体内容参见《X城市市客户群分析报告》博志成通过客户调研分析，将X城市市的客户进行了细分，一共分成了6类：X城市客户1.首次置业型——新贵阶层2.首次置业型——白手起家3.城区改善型4.乡镇改善型5.多次置业型6.富豪之家本节综述39X城市城市定位分析X城市房地产宏观分析X城市房地产供应分析X城市房地产产品分析X城市房地产客户分析房地产市场处于快速发展期！X城市逐步进入高速发展期！小高层高层为主，低密度缺少！老区供应不足，新区供应充足！产品落后，可借鉴成熟产品！未来市场主要由六类客户构成！这就是B公司所处的市场环境特征，B公司的未来必须根据该市场环境特征进行规划！40B公司地产资源分析Part2产业布局内部管理分析土地资源分析本节综述产业布局41目前B公司地产的产业构成：房地产业务板块将是B公司未来发展的重点，博志成将对其发展做重点分析，其他业务暂不涉及！B公司地产1234房地产业务板块酒店业务板块土方工程业务板块混凝土搅拌站业务板块年经营收入约600万，盈亏基本平衡！皇冠酒楼的物业管理是亮点。年经营收入约1000万！核心业务板块，盈利中心正开发项目：提香温泉小镇，但目前还没独立完成过一个完整的项目！与其他股东合作投资!42通过博志成对B公司地产资料的分析，认为B公司地产的组织结构可能如下：内部管理现状分析从组织结构上看，B公司地产更多的是以工程和销售为主，关注房地产的中后期运作，而没有进行前期策划的部门；人员素质存在着较大不足，部门与部门间的水平沟通也不够，例如在提香小镇开发过程中就出现了在售楼盘与在建楼盘不匹配的情况！物业管理模块43人力资源管理/融资管理/成本管理设计采购工程营销客服策划论证房地产业务价值链物业一般而言，整个房地产开发的过程可由“房地产业务价值链进行”描述！其中：成本管理、融资管理和人力资源管理涉及整个开发过程！简言之：论证：拿地的过程；策划：确定做什么样的产品，卖给什么人；设计：图纸的管理；采购：材料设备的选定；工程：将“蓝图”实现的过程；营销：售楼的过程；客服：解决客户提出的问题；物业：入住后的日常服务；成本管理：控制支出；融资管理：寻找开发资金；人力资源管理：形成开发团队；品牌管理：让别人知道自己！内部管理现状分析44人力资源管理/融资管理/成本管理/品牌管理设计采购工程营销客服策划论证房地产业务价值链物业一般而言，整个房地产开发的过程可由“房地产业务价值链”描述！其中：成本管理、融资管理和人力资源管理涉及整个开发过程！从目前B公司的组织结构分析，可以发现：论证管理、策划管理、设计管理、成本管理这四大业务模块是缺失的！B公司实现企业未来的关键就在于通过什么样的渠道来实现上述模块的业务！内部管理现状分析45附内部管理部分业务模块现状描述：内部管理现状分析政府报批手续滞后，带来一定的政府风险！工程与其他部门的水平沟通存在一定不足，工程与销售、采购等脱节，缺乏整体公司计划工程人员素质欠缺，同时人员配置也不合理缺少工程技术支持部门工程现状工程缺少相关流程与制度文件46附内部管理部分业务模块现状描述：内部管理现状分析部分材料采购未签订采购合同，且金额较大无甲供材及分包工程范围，采购工作开展无针对性无甲供材管理办法及相应的表单，无相关管理制度部门间沟通不及时，无定期的协调例会制度采购现状采购工作无具体流程47附内部管理部分业务模块现状描述：内部管理现状分析造价的具体管理形式为“核算”，没有整套的建安成本管理办法，施工过程中的建安成本动态控制处于被动状态不注重设计阶段的成本管理结算审核为一级审核，无监督程序，结算质量依赖于本司造价人员的素质及能力，风险大无项目后评价意识，对于已完工项目及市场同类项目不注重总结分析及数据搜集成本现状造价人员对合同的管控不强，不注重合同管理更详细的内部评估将后续进行！土地资源分析48土地资源是房地产企业发展的基础，B公司地产也是如此，B公司地产目前的土地资源分布如下所示：B公司土地资源列表：地块1：提香温泉小镇地块2：三角地地块3：提香小区地块4：老商业局地块5：大何庄地块6：中冶地块7：提香温泉庄园地块8：南孟镇具体参见《各宗地战略定位报告》土地资源分析49土地资源分析表：

土地权属土地性质工程进度土地指标政府关注与开发风险入市时间（建议）1#其中有小块地未明确权属，其他已取得居住用地规划方案一期已批20.57公顷；容积率1.88南大门形象2010年2#正在走招拍挂程序原为绿地，已转居住用地一期安置房已封顶，正在进行规划方案设计，已呈报但未实质性批复3.89公顷，无明确指标，规划局希望控制在2.5以内；车位比1:1土地转性过程是否符合程序？2012年下半年（若政府有特殊要求也可提前至2011年）3#招拍挂获得，有土地证居住用地无2.13公顷，容积率1.8，车位比1:1高压线迁移？2015年下半年4#有土地证商服用地无0.25公顷，容积率3.0，车位比1辆/100㎡无暂不考虑开发，2013年左右争取获得周边用地再行开发土地资源分析50土地资源分析表：土地权属土地性质工程进度土地指标政府关注与开发风险入市时间（建议）5#与大何庄签署转让协议（未见合同件）集体土地不具备开发条件，需进一步把周边的坟地和果园纳入共同开发2.3公顷，容积率2.0；车位比1:1集体用地转让不符合程序，需重新履行土地转让程序，经国土部门查验，落实土地差价，补办土地证2015年上半年6#有土地证工业用地地上已建成厂房与办公楼，可拆迁并更改土地性质进入开发程序2.2公顷，容积率2.3；车位比1:1土地转性的难易程度？补交地价款？2013年下半年7#与开发区签署协议商业办公用地可启动策划与规划设计工作，开展土地获取程序51.19公顷，容积率1.2；车位比1:1五星级酒店博物馆等休闲旅游配套设施；按照协议约定，公司需对宗地内村庄整体拆迁安置，并需履行相关土地手续，招拍挂后，补清土地差价2015年下半年8#与南孟镇签署的协议，需走招拍挂程序林地（初步判断）可启动策划与总规、控规设计，立项获取建设用地指标34公顷，容积率1.2；车位比1:1小城镇建设；需省级申请立项，获得开发建设用地指标后方能走招拍挂程序拿地2016年上半年本节综述51产业布局内部管理分析土地资源分析B公司地产将专注房地产开发业务！团队能力不足；房地产开发核心能力缺失！适合以住宅产品为主；部分土地存在着拿地风险；以下B公司战略定位的相关内容就要解决开发团队能力和产品布局问题，同时解决随之而来的资金问题！52B公司地产战略定位Part3B公司地产的发展阶段B公司地产的价值链整合B公司地产的产品布局B公司地产的融资战略B公司地产的人才战略本节综述B公司地产的组织设计53B公司地产战略定位的分析思路发展阶段价值链整合产品与布局融资战略人才战略组织设计B公司地产的发展阶段54投资主导阶段利用关系资源或在市场萧条、复苏期获取相对廉价、支付条件宽松的大块土地产品主导阶段招募优秀的关键人才最初产品精雕细琢整合优质供应商之后复制成熟产品简单有效的管理管理主导阶段充分发挥规模效益规范精细的管理从内部培养人才资本有限时可通过战略合作扩张规模资本主导阶段大力展开并购整合增持经营性物业组织瘦身，反官僚1234关键战略举措阶段性目标奠定生存发展基础建立口碑复制产品preIPO与IPO复制公司快速周转规模经济资本运营财务稳健市场或产品线重构销售规模＜50万m2/年50-200万m2/年200-400万m2/年＞400万m2/年职能制的项目公司或城市公司总部与本地子公司合并运作运营控制型总部，关键专业资源集中多项目城市公司逐步出现营运副总、项目总战略总部，经营放权区域内核心城市强大，强矩阵发育成型，按片区管理或事业部制战略+投资型总部商业资产也许独立IPO形成总部——区域公司——片区或城市事业部结构组织发展产品构成根据地块特点，被动型的开发，不能主动选择产品业态形成1-2种竞争力很强的主力产品被动型开发商业产品线不断丰富大量复制+少量创新适时增加经营性物业产品线重构经营性物业比重明显增加区域布局1-2个城市机会导向3-5个城市零星分布在几大区域1-2个城市占有率靠前6-20个城市同一区域有多个城市核心城市占有率高＞20个城市间距更近，呈连绵带占有率位于区域前列房地产企业发展的四阶段论：B公司地产的发展阶段55很显然，B公司地产处于第一阶段，即投资主导阶段，但是如果完全按照投资主导阶段一步一步的发展，在目前的形势下，很容易被市场所淘汰，因此博志成建议，B公司地产的战略总体思路：结合投资主导和产品主导的特点，进行跨越式发展，即以产品为核心的投资主导，主要特征如下表所示。销售规模阶段性目标关键战略举措区域布局产品构成组织发展<20万/㎡(根据B公司目前土地资源分析所得)1.奠定生存和发展的基础；2.建立在X城市的口碑；3.初步形成产品线，为复制产品提供基础；1.利用关系资源或在市场萧条、复苏期获取相对廉价、支付条件宽松的大块土地；2.整合有效的合作伙伴；3.招募优秀的关键人才；4.简单有效的管理。深耕X城市，但不放弃其他城市的机会，机会导向为主1.初期根据地块特点，被动的选择产品类型；2.确定目标客户群，逐步形成若干条产品线；3.被动型开发商业(根据地块特点和与政府的协议）以职能型组织结构体系为主，适合本地多项目运作即可。价值链整合56战略管理；融资与资金管理；会计；法律；IT与知识管理；公共关系；投资者关系组织管理、HR规划、招聘、培训开发、薪酬福利、绩效激励、员工关系、企业文化住宅产业化营销策划；整合传播；推盘定价；品牌管理；销售执行。企业边际企业基础结构人力资源管理技术开发合约采购1项目拓展2发展策划3规划设计4工程施工5营销销售6后期运营商业运营；物业服务；客户服务；工程维修。工程策划；主体施工；机电安装；精装施工园林绿化；配套建设；竣工交付。方案设计；景观方案；扩初设计；施工图设计；景观施工图；样板区设计；精装修设计。可研交底；市场定位；概念设计；成本估算；开发策划；收益测算。趋势研判；信息搜集；编制建议书；组织可研；跟踪谈判；参与竞地；收购实施。报批报建材料设备采购施工单位选择苗木采购设计报批施工报批销售许可产证办理用地手续勘察单位招标设计单位招标策划代理选择销售代理选择广告媒介选择市场研究招标房地产开发企业价值链细化模型产品研究不论大小房企，价值链上对竞争最关键的五类活动必须尽可能自我培育，在自身能力不足的情况下应善于借助外部资源。价值链整合57未来主要是产品的竞争，次之是资本的竞争，要根据行业竞争需要和本企业战略定位，选择合适的整合方式，才可形成竞争力。1：品牌开发商都需要自己的物业服务公司龙湖、万科、中海、金地的物业管理水平行业领先，有力地支持了公司品牌；2008年6月，万科为了提升高端物业服务品质，与世邦魏理仕合资成立物业服务公司。2：针对高端定位或其他特殊细分市场客户，应重点关注销售团队的管理能力星河湾、SOHO中国、龙湖、世茂的高端物业均自己组建销售团队，因为对高端客户需求的了解是非常有价值和稀缺的3：实施产品复制和规模扩张迅速的大型房企，要么垂直整合价值链的某环节，要么选择战略合作伙伴碧桂园、富力地产等都有庞大的设计机构支持产品的标准化和复制大连万达有庞大数百人的设计院，一是因为购物中心的设计属市场稀缺，二是因为万达广场需要标准化和复制恒大地产选择易居进行营销策划与销售代理的战略合作伙伴支持规模扩张万科、中海、金地推动施工、材料设备的战略采购，培育战略合作伙伴，以降低成本、提高服务的效率和品质价值链整合58为了支持B公司地产的拿地、提升产品和服务品质、产品的快速复制，博志成建议对价值链相关环节做如下整合：投资论证在拿地前，立足自我，充分整合外部力量，进行项目的投资可行性分析；尽可能的在拿地前进行概念设计，提前思考，这需要B公司有长期战略合作伙伴的设计单位；在自身能力不足的情况下，整合外部投资咨询机构成为战略合作伙伴。策划管理规划设计产品是B公司的发展核心，要形成B公司的产品线；目前阶段产品线无需过度创新，借鉴一二线城市的产品，适度创新即可；需要长期战略合作伙伴的策划机构和设计单位支持（目前阶段B公司自主培育不现实）。成本管理在目前融资相对困难的情况下，“节流”相当重要，目前B公司的成本管理属于事后管理，应尽可能引入成本人才，进行成本事前、事中的控制；如果目前无法引入成本人才，应与市场上的造价咨询机构形成战略关系。品牌管理目前X城市市场没有特别有知名度的房企，因此尽快提升B公司的区域品牌优势将对未来B公司的发展起到不可估量的作用；要加强日常的品牌宣传；物业是房企品牌的重要保障，将皇冠物业嫁接为B公司项目物业，将有利于迅速形成B公司在当地的知名度。B公司地产的产品布局59激烈的产品竞争使得大房企加强产品复制并保持区域聚焦；小房企的现实选择更是进行产品复制，而B公司两方面基础都很薄弱。1234外来强者进入，产品品质的竞争激烈土地招拍挂日益透明，政府关系的作用在衰减,X城市市场目前不规范，但是未来两年必然走向规范！企业规模扩大，而市场容量有限或土地更稀缺专业人才流动性增强；供应链跨区扩张迅速4大因子提升了产品复制相对区域聚焦的重要性B公司地产的产品布局60多考察多借鉴少创新，与优秀设计机构形成长期战略合作，改造业内产品标杆，迅速转化为自身高层、低密度两条产品线，备选研究建议如下：总平面布置中等容积率项目，通过不平衡使用容积率（高层＋低层）提高项目档次、溢价借外景、造内景，规避遮挡不利因素（噪音源、高压线）；压缩硬景，增加软景；控制出入口数量和水景面积，提高人均物业管理面积、降低维护费用；周界采用商铺阻隔或隔音坡（堆高土坡+密植乔木绿化）低密度产品赠送周边绿地、地下空间、车位、露台研发中间容积率产品：类独栋别苑研发小面积低总价产品：小独栋小联排小洋房研发户型单体、衣装（外立面），以供拼合高层产品赠送面积高层高，局部LOFT内院露台或空中院馆双层高阳台超大入户花园低台凸窗和落地凸窗外挂廊提高中小户型的经济性厨卫标准化，为精装做准备立面公建化入口、大堂、电梯间酒店化车库景观化、通道舒适化B公司地产的产品布局61品牌战略建议如下，中高、中端住宅作为主流产品，数量最多且多样化，项目品牌可采取个性化品牌与复制性标杆项目品牌结合。B公司·××温泉小镇系列B公司物业中高端住宅品牌物业服务品牌项目品牌公司品牌基本原则：尽可能快的提高B公司在的X城市的品牌知名度！B公司地产的产品布局62产品线规划实例——恒大地产：过去“恒大=金碧”，而今项目品牌分化，赋予金碧、华府明确含义，但中端中高端保持了多样化。恒大華府：位於大城市的中心地帶，面向高收入人群的高級住宅，以精致設計的园林环境及「空中花园」見称；高端系列恒大城及恒大名都：位於人口逾5百万的大城市，面向中至中高收入群。恒大城的規模一般較恒大名都稍大；恒大绿洲及恒大雅苑：位于人口逾5百万的大城市，面向中至中高收入住戶，项目坐拥不可或缺自然景观；中端及中高端系列恒大金碧天下：超大型城郊旅游度假开发項目，集住宅、商业及旅游相关物业于一体，多数位於城郊，距离主要城区20至75公里，可滿足商业社群、度假人士、旅游人士及所邻近城市居民的不同需求。旅游地产系列已竣工广州系列金碧系列：恒大地产在廣東省的大部分已竣工住宅項目均在此列。给客户的印象是“恒大=金碧”。比如，第一、第二、第三金碧花园；金碧华府；金碧都市广场；金碧翡翠华庭；金碧世纪花园；金碧新城……B公司地产的产品布局63产品线规划实例——万科：主要按项目区位划分产品线，已实现了升级换代，“金色”升级“金域”，项目品牌采取个性化与复制结合。早期产品线规划当前的产品线规划金色家园系列：城市中心区城市花园系列：中心区外围四季花城系列：城郊结合部TOP系列：顶级高档住宅上海蓝桥圣菲、深蓝、深圳棠樾、17英里CITY系列：城郊结合部住宅深圳万科城、第五园TOWN系列：偏远郊区住宅深圳东海岸、天津东丽湖GOLDEN系列：中心区住宅金域华庭、金域蓝湾B公司地产的融资战略64当前可行的资金来源是以下三类，在国家宏观调控下，应加大财务杠杆和加强项目层面的股权性战略合作，迅速做大规模！项目债权融资12项目股权合作商业银行贷款保险、地产基金直接投资与大型开发商合作资金来源融资建议或评价利用普通商品房项目最低资本金要求20%的政策，加大贷款额度，争取优惠利率缺乏与保险、地产基金合作的声誉，可先选择短平快项目与之合作，尽快建立声誉直投方式是分享利润、共担风险，尽可能要保持控股股权合作意味着规模全算自己的，但要分出部分利润，因此要在自有资金确实不足的情形下实施；与大型开发企业进行项目层面的股权合作，加速自身的资本积累速度。3依靠与当地政府的关系，利用政府投资B公司地产的融资战略65信贷配额和严格的监管会限制杠杆使用、降低资金效率，必须高度重视银行关系维护，确保贷款用足并可自由调拨。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。…房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。20100417国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）20100420建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）20100110国办发[2010]4号文要求“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”。为落实该要求，建设部在本文件中规定：“二、完善商品住房预售制度（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”（广东地区、青岛、天津已建立预售资金监管制度）20090723，银监会颁布了《固定资产贷款管理暂行办法》，文件规定：第二十四条贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。第二十五条

单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。而《项目融资业务指引》进一步规定：第十六条采用贷款人受托支付方式的，贷款人在必要时可以要求借款人、独立中介机构和承包商等共同检查设备建造或者工程建设进度，并根据出具的、符合合同约定条件的共同签证单，进行贷款支付。第十七条贷款人应当与借款人约定专门的项目收入账户，并要求所有项目收入进入约定账户，并按照事先约定的条件和方式对外支付。贷款人应当对项目收入账户进行动态监测，当账户资金流动出现异常时，应当及时查明原因并采取相应措施。20090718银监会《关于印发<项目融资业务指引>的通知》（银监发[2009]71号）B公司地产的融资战略66在融资过程中，应重点关注和调整现金比率与净负债率指标，附带关注总资产负债率与长期负债比率指标。资金链紧张度监测指标体系净负债率现金比率长期负债比率总资产负债率1.11.22.12.2公式：净负债率=净负债/股东权益定义：净负债=（银行借款+公司债+可转债-现金）/股东权益，集团借款可算股东权益反周期操作：繁荣衰退期降低至20%以下，萧条复苏期提升至约100%经验值：万科34个季度历史均值为31%，最高值66%，最低值5%公式：现金/投入资本比率=现金/投入资本定义：投入资本=短期贷款+长期贷款+公司债+可转债+股东权益+股东借款；反周期操作：繁荣衰退期提升至40%以上，萧条、复苏期降低到约15%。经验值：万科34个季度历史均值为24%，最高值42%，最低11%公式：长期负债比率=长期负债/（短期负债+长期负债）解读：（1）长期负债包括长期贷款、可转债；短期负债包括短期及一年内要偿还贷款；（2）最好保持65%以上，过低说明资金来源与运用不匹配，易发生短期周转问题，特别是银根收紧时经验值：万科34个季度历史均值为54%，最高值78%，最低值10%公式：总资产负债率=总负债/总资产解读：（1）由于预收帐款与未结算存货的大量存在，总资产负债率不能代表真实负债水平；（2）总资产负债率高达70%以上将很难向银行融资；（3）不需做反周期操作。经验值：万科34个季度历史均值为63%，最高值72%，最低值51%B公司地产的人才战略67产品竞争本质上还是人才竞争，建议立即启动人才战略，加大人才方面投入，支撑B公司的快速发展。人才内部人才外部人才要重视“两条腿”走路，“引进内部关键人才”与“形成战略伙伴关系”并行，目前的开发压力也许让后者显得更为关键！逐步引入高水平的人才，但是以B公司目前的实际情况，存在着较大的困难！整合外部的高水平机构，通过引入“外脑”实现自