广州绿地精细化工厂地块概念设计方案

广州绿地精细化工厂地块概念设计方案第一页，共77页。项目总览—城市概况

广州，地处广东省南部，珠江三角洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，是海上丝绸之路的起点。中国历史上最悠久、最大的对外通商口岸，世界著名港口城市。全国著名的华侨之乡，全国华侨最多的大城市，珠三角都市圈中心城市、广佛都市圈中心城市，建设2020年粤港澳世界城市群重要城市之一。第二页，共77页。白鹅潭地区新中轴线南段地区老城中心白云新城珠江新城琶洲—员村地区佛山项目总览--区域规划分析本案位于海珠区石岗路，为原海珠精化工厂地块，纳入广州市11年规划重点打造的白鹅潭片区之中——东岸商办综合区。白鹅潭区域的发展将进一步推进珠三角区域经济一体化，使之成为连接广佛城际空间的接口、联动广佛产业发展的纽带、联系广佛城际交通的枢纽、跨境生态一体化的示范区，故项目地块的区域优势明显。白鹅潭地区位于广州市中心城区西部，与佛山毗邻，是州市近现代历史文化风貌区。也是广州市实施城市发展“西联”及“中调”战略重要地区。环城高速SITE第三页，共77页。石岗路规划路珠江丫髻沙大桥广州环城高速工业大道中项目总览--基地交通路网络该项目位于海珠区主干道工业大道中部支路——石岗路的末端，距城市道路节点距离较远，交通条件较差，人流流入相对集中一个方向，对商业前期影响较大。

未来规划道路以及南侧滨江大道落成后，项目交通压力相对缓解，并形成交通流线回转，对商业用地价值和公寓居住价值都有较大提升。

SITE规划路第四页，共77页。商品房社区自然村华润万家工业厂房工业码头自然村小学驾校沿街商业集资公寓石岗路石岗大街候皇庙路涌边路南箕路工业厂房项目总览--基地周边现状分析SITE周边只有用地北侧的保利花园，石岗新村，南晖苑等几个商品房小区，此外还有大量自然村。紧邻用地东侧有一处集资公寓房。周围一公里直径范围内，商业主要依托石岗路与工业大道路口的华润万家和石岗大街，涌边街，以及候皇庙路上的沿街商业。此外用地东西两侧皆为工业用地，南侧为工业码头。北侧紧邻驾校与小学。第五页，共77页。石岗路石岗大街候皇庙路涌边路南箕路项目总览—基地未来规划分析SITE在建设与销售初期：

本案将始终处于石岗路末段，绝大部分人流将来自用地东北方。西侧紧邻味精厂和河涌，对地块有消极心理影响。用地四周也只有东面和北面一段与城市道路相邻。在远期规划中：地块四周都将有城市道路相接，西侧河涌也将被掩盖，南侧沿河干道，直接联通城市，临江绿化带建设也将为地块周边增色。周边交通和城市环境都将有大幅改善。第六页，共77页。丫髻沙大桥SITE项目总览—基地景观分析第七页，共77页。四至范围：北至保利花园、南至珠江边、西至与化工厂相隔河涌、东至石岗路，两地块被中间50米宽规划路划分，北地块呈三角形，南地块呈方形，基本拆迁完毕，土地平整已经完成，现状作临时水泥分销场。项目总览—基地现状分析SITE第八页，共77页。项目总览—规划要点绿化率：30%建筑密度：45%小户型公寓

+沿街商铺公寓：商铺：80~90㎡30%140户90~100㎡10%50户50㎡60%295户4.2mx10m两层面积80~100㎡一间，共10000㎡，层高不大于4.5mAH050813地块8433㎡FAR:2.521083㎡60m规划路规划

路40m50m40m30m15m建筑控制线AH050810地块7294㎡FAR:321882㎡80m建筑控制线规划路规划路第九页，共77页。精确的产品定位开放的城市态度与多样的空间体验大成本控制与小节点的精细化设计为销售而设计——强力挖掘溢价空间设计价值体系梳理第十页，共77页。精确的产品定位年轻的开放的

可居可商可办公的浓缩的个性的

城市活动街区设计价值体系梳理第十一页，共77页。开放的城市态度与多样的空间体验设计价值体系梳理A.态度→开放

化整为零打破大体量蛋糕式建筑，合理利用密度。让尽可能多的“人”和“物”参与环境的建成。吸纳式街区“内部”是可达的，有吸引力的“街”是用来“逛”的、是用来“玩”、是用来“体验”第十二页，共77页。开放的城市态度与多样的空间体验设计价值体系梳理B.空间→友好，有商业价值适宜多变的空间尺度。“逛”“玩”“停”“坐”“赏”“发呆”随心情。多层次的空间体验，驱使人们的猎奇欲望，空间的

商业价值。

由室内延伸至室外，由有形流向无形第十三页，共77页。开放的城市态度与多样的空间体验设计价值体系梳理C.多元化销售型商业业态的不可控性恰恰成全了以市场价值为导向的业态多元化的和谐共生。这里有零售、餐饮、娱乐、服饰、表演、文化、嬉皮，甚至街头艺术，总之，活力无穷的商业氛围随太阳的高度和季节的更替变换、缤纷……第十四页，共77页。开放的城市态度与多样的空间体验设计价值体系梳理D.文化遗留骑楼、里弄、合院生风、符号、岭南建筑文化的若隐若现。不为文脉延续，只为商业能有所根基第十五页，共77页。大成本控制与小节点的精细化设计A.“化整为零”与“合塔为板”设计价值体系梳理避免商业建筑的大体量，超长设计，施工难度各地块单一公寓板楼设计，“合塔为板”减少核心筒数量，降低交通面积，节约电梯等设备造价，大幅提升得房率。第十六页，共77页。大成本控制与小节点的精细化设计B.地上空间的多变与地下柱网的简洁设计价值体系梳理以用地边线为方向轴，两个方向的交叉柱网即创造了合理节约的地下停车空间和丰富多变的地上建筑及街区。第十七页，共77页。大成本控制与小节点的精细化设计C.材料的软硬选择与细节设计设计价值体系梳理在外饰面的材料选择上为“石材”“干挂”“幕墙”，尽可能“绝缘”；更多的选用面砖、涂料、（仿）木、（仿）金属等能更好体现设计细节精致程度的低成本材料。尊重近人尺度的感受，重视绿化、景观、小品、装饰艺术等“软材料”布品设计第十八页，共77页。为销售而设计——强力挖掘溢价空间A．全江景小面积公寓——低总价、可居可办、类型少设计价值体系梳理第十九页，共77页。为销售而设计——强力挖掘溢价空间B．超大附加商铺

可居可商、超大赠送空间、全首层进入商铺设计价值体系梳理商铺剖面商墅剖面第二十页，共77页。为销售而设计——强力挖掘溢价空间C．开放的复合流线——超高人气支撑设计价值体系梳理第二十一页，共77页。为销售而设计——强力挖掘溢价空间D．具备多功能可能性的室外空间——商业、价值延伸设计价值体系梳理第二十二页，共77页。为销售而设计——强力挖掘溢价空间E．极具标识性的工业建筑形象——卓尔不群设计价值体系梳理第二十三页，共77页。商业社区开发模式分析城市综合体商业模式典型代表:万达追求长期租金回报,商业半持有半销售。积极参与城市建设,与政府合作获得利益。街区式开发社区模式典型代表:北京SOHO,上海新天地一线城市的创新型城市空间商业需持有或先销售再返租,统一招商管理.社区内部为开放式,客户主要为年轻时尚阶层.社区沿街商业模式分析典型代表:保利住宅拥有私密花园空间,商业为门面房,符合中国人的主流价值认可理念.以快速销售为主,全部产品可快速变现.第二十四页，共77页。商业价值分析规划路规划

路建筑控制线建筑控制线规划路规划路结论：未来城市人口的主要来向为城市北部，东部道路与城市北部连接最为紧密，所以东侧的商业价值最高。西侧为味精厂与污水池，心理影响因素大，商业价值最低。第二十五页，共77页。公寓形式点式公寓形式点式楼公寓立体形象良好，但景观与日照均好性差。板式公寓形式外廊式公寓展开面大，可将南面与景观面最大化。第二十六页，共77页。方案一公寓最大化利用场地资源街区型商业模式建设成本提高产品类型多样，增加销售难度。方案比选第二十七页，共77页。方案

二结构经济，节约建设成本街区型商业模式场地景观资源利用不足产品缺乏竞争力较差方案比选第二十八页，共77页。方案

三长板式塔楼，公摊面积小全沿街商铺塔楼建筑造型生硬呆板商铺近期销售阻力较大方案比选第二十九页，共77页。建筑规划方案推演

GREENLANDGROUPFINECHEMICALFACTORYINGUANGZHOUBLOCKCONCEPTUALPROPOSALSFORTHEDESIGN第三十页，共77页。根据指标计算，在场地上建立体量模型。两地块各建设约五千平米二层高沿街商业和一万五千平米公寓办公楼。北地块塔楼高80米，南地块塔楼高60米。60M80M体量分析第三十一页，共77页。沿街商业布置于商业价值较高的东侧和南侧，公寓楼退居西北侧，向景观和日照朝向俱佳的南向展开体量。价值分析第三十二页，共77页。在地块内设置商业街，入口设于东侧，向地块内部导入人流。引入商业街第三十三页，共77页。在商业街节点处以及地块入口处，局部放大，设置广场，提供滞留型商业空间，形成活跃的商业街区空间形态。引入广场第三十四页，共77页。东侧沿街面局部打开，向内部商业街和广场继续导入人流。上部塔楼形态顺应地形做出转折变形。导入人流第三十五页，共77页。天际线调整第三十六页，共77页。在商业街二层设置大量露台空间，在南地块朝江一面设置公共大露台。露台空间第三十七页，共77页。设置天桥连接南侧地块的公共观景露台，设置踏步连接一层商业街与二层公共露台，设置架空空间，连接公寓楼与商业街。联通衔接第三十八页，共77页。公寓顶层局部设置跃层户型，充分利用江景和实现资源实现产品溢价；商业街部分商铺引入商住别墅产品，用利用更具吸引力的产品实现产品升级和溢价。产品升级第三十九页，共77页。总平面图N第四十页，共77页。经济技术指标地块一用地经济技术指标地块二用地经济技术指标

数量单位

数量单位项目用地面积7294㎡项目用地面积8433㎡建筑面积29029㎡建筑面积29499㎡其中地上建筑面积21882㎡其中地上建筑面积21083㎡其中商铺5456.03㎡其中商铺5891.75㎡公寓16425.97㎡公寓15191.25㎡地下建筑面积7147㎡地下建筑面积8416㎡计容面积21882㎡计容面积21083㎡容积率3

容积率2.5

绿化面积2552.9㎡绿化面积2951.55㎡绿地率35%绿地率35%建筑占地面积3253.13㎡建筑占地面积3461.93㎡建筑密度44.6%建筑密度41.05%机动停车198辆机动停车192辆其中地上17辆其中地上17辆地下181辆地下175辆第四十一页，共77页。公寓功能组成公寓商住别墅商铺N商铺商住别墅第四十二页，共77页。车行流线N主要车行流线临时车行流线地库出入口临时地库出入口第四十三页，共77页。静态交通分析N地库范围地面停车范围北地块地面车位数：17辆地库车位数：181辆总停车数量：198辆南地块地面车位数：17辆地库车位数：175辆总停车数量：192辆第四十四页，共77页。人行流线N公寓人行流线商业人行流线第四十五页，共77页。消防分析N紧急消防车道消防登高场地第四十六页，共77页。商业内部景观分析N商业街入口景观广场售楼处l临时广场商业街景观节点城市景观绿化带第四十七页，共77页。商业外部景观分析N内部景观视线江景视线城市绿地视线城市景观绿化带露台第四十八页，共77页。绿化率分析N绿化面积第四十九页，共77页。建筑密度分析N建筑占地面积南地块建筑占地面积：3253.13平方米建筑密度：44.6北地块建筑占地面积：3461.93平方米建筑密度：41.05第五十页，共77页。总平面图N第五十一页，共77页。效果图第五十二页，共77页。效果图第五十三页，共77页。效果图第五十四页，共77页。效果图第五十五页，共77页。效果图