房地产开发项目策划书

目录TOC\o"1-3"\u1房地产市场调查与分析 31.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 31.1.1政治环境 31.1.2经济环境 41.1.3社会环境 41.1.4科技环境 51.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析 61.2.1武汉市房地产现状 61.2.2市场现状剖析 201.2.3未来市场走势预测 221.3区域环境调查与分析 231.3.1市场需求 241.3.2供应现状 251.3.3交通条件 251.3.4市政配套 251.4竞争项目调查与分析 261.5客户群调查与分析 27秆1.5.魂2厉目标客户分析摄 骄28街2.马1悔影响本项目市仅场定位的因素志分析狠 薪30涂2.1.许1洲商圈及交易圈沿的因素刘 鹰30衣2.1.茧2桃经济和人口因向素分析槽 套30旺2.1.喜3拣住宅市场供给省情况俱 狐32牌2.1.绘4脑住宅供给与需答求的比较兄 陶33役2.锦2辈项目定位遍 更33转2.2.蚀1丛项目定位院 羡33剧2.2.肌2决功能定位队 遥34赞2.2.换4陆产品定位撕 氧35皇2.2.惊5树价格定位酱 闹35罗2.2.丈6精开发时机及进霞度（时间有待萌调整）故 访35崭3榆叔项目规划、建改筑方案策划逐 倘36仍3.1被明项目规模及总屯体方案松 教36堆3.1.晒1死项目规模波 猛36宗3.格2忆项目规划布局狱及空间环境毕 刊36厉3.3金什建筑方案设计斧 卖39码3.3.1莲讯设计要求楼 侨39者3.3.督2栗户型设计赴 前40撕3.3.3还俱建筑立面杨 婆42代4丰诚项目营销策略劫 斤43量4.蜡1巾品牌策略搞 计43靠4.1.冰1止品牌名称鸡 秋43僵4.1.租2苦品牌定位腊 额43买4.1.盛3生品牌传播吵 合43嫁4.拢2岸租售方案和价猪格策略既 劈45台4.2.1使资租售方案堡 痰45疫4.2.卫2宏价格策略乡 熟46均4.3瑞棚渠道策略汤 摊49福4.3.舞1贤目标客层及地摧区的策划泽 泊49袋4.3.轨2喇产品机会点的惹策划冻 口49料4.3.芒3盆广告策划寺 焦49变4.牲4晌促销推广策略微 圆51气4.4.帽1下销售策略策划谢 链51缘4.4.阿2予各阶段客层分驴析挺 毙52川4.4.储3死推广活动绝 鞠52恐5酬觉项目经济可行鼠性分析土 饱54饱5.狮1创项目背景及概买况男 磨54钻5.之2猜、开发地点现听状及有关条件慈分析桂 抚54滑5.2.泽1碑地点与地理位托置软 扔54绑5.2.温2雷周边建筑物及滋环境条件庸 砍55笨5.2.毁3扰城市规划及区症域性规划要求纳 和55立5.2.风4叼征地与拆迁条零件晓、弹感芳施工条件炮 橡55洁5.诵3秃投资估算与资晃金筹措泪 思56映5.3.死1肠投资规划家 惕56所5.3.尘2裤资金筹措方式闹 晚59委5.损4只、项目经济效至益分析秧 季60买5.4.爬1贱、主要分析评董价指标济 凡60秃5.4.岩2棉、项目的成本坡及费用构成分嚷析阁 烈61雕5.4.结3寒、项目的租售凡收入、利润分壶析坐 始61肿5.机5旷、项目不确定坚分析惜 嫩63毅5.5.撒1利、项目盈亏平芦衡分析的 盘63思5.5.击2府、敏感性分析必 炸64情6扒误项目策划结论则 书66样6.毛1蝇项目概述吃 迈66改6.哨2晴项目定位奴 移66评6.位3参开发进度柴 姜66赤6.骂4翻预期效益指标畅 测67因6.渴5傍风险分析及风采险控制添 证67职6.5.鞋1处风险分析羽 互67拥6.5.瓜2铅风险的规避和访控制嘉 么68乞参考文献：喂 仙69旅1浴珍房地产市场调身查与分析搜1.百1捧我国房地产开瘦发市场宏观环赴境调查分析优1.1.1晚政治撑环境念201业0瓦年史1款月信1酿号领财政部出哨台毒“蜓5俊年内住房转让埋全额征收营业窃税贤”耍的规定，国际扰金融危机时期闻的二手房转让氧营业税优惠政耳策就此终止，借这无疑是在打帜击投机购房，撕给炒房者带来浙不利影响。弃从这新年第一规拳开始，国家坑不断在政策上虽对房地产市场灵进行调控，挥4列月巴1渐7梳日，国务院又贝发出《关于坚增决遏制部分城倦市房价过快上凯涨的通知》，趣提出了调控楼栗市防的暗1语0饲项具体措施，恶被称看为忌“滨新国十劣条价”旺。其将遏制房绞价与维护社会赌稳定等量齐观房，要点包括要榆求房价过高、该上涨过快、供艺应紧张的地区浮暂停发放购买按第三套及以上唯住房贷丘款矛;鸭对不能提虫供尊1金年以上当地纳镰税证明或社会歇保险缴纳证明拾的非本地居民俩暂停发放购买爹住房贷款等素。兄泼而穿在蚂5椒月，劈国务院阻又猜出五台纲“桌新国十漠条殊”遵，其中挎以竟“振限购蚂令拾”邮最为奏效，也鲜是今年楼市调匹控的一大亮点露截止兽到贤1坡1帖月中旬，全国毁已扮有择1抚6粗个城市颁队布撞“炮限购时令网”驶。滤点9滚月初，国家统的计局首次明确粘表示进行空置禾房调查。随后蓝，北京、天津霉、上海、广州哄、深农圳余5扶个试点城市启戏动空置房调查流。豆在接5怨城市空置房调称查启动后不久浴，有相关人士梅透露，由于空摧置房没有统一排标准，难以得封出空置率。近纪日，国家统计汉局新闻发言人堪称将对人口普净查中获得的住胡房信息进行采肆集和分析。打右从这一系列政兵策我们可以看充出国家政府对甚房地产市场宏敲观调控的决心戒，虽然政策的蹈影响力度现在域还不能予以置诸评，但是房地楼长市场在未来嫌几年甚至几十孤年仍然会是政渐府实行宏观调陷控的重要方面会。则1.1.2届经济糖环境家世界经济复苏孝的态势已经确沾立，怒目前判处于新一轮经肉济周期的左侧誉区域哥，纸这一点与吨前几使年显著不同。舍而且王利率处于较低泄水平，生之前念1粗年期余定期存款抚利率妇为敏2.25宁%陕，铲5兔年期撞定期存款恢利率脑为障3.60%姻，隔如此低的利率拌水平为高房价边提供了支撑。俯中国人民银行智决定观从框201环0久年绍1黎2闪月完2办0彩日起，上调存罚款类金融机构织人民币存款准斤备金触率咬0.蛾5膏个百分点。这枣已经是国家银音行第六次连续粥上调人民币存战款储备金率建。赢此次上调存款输准备金率预计评冻结资样金榆300黄0哨亿，频繁准备妨金率上调已经匆成为当局收紧碑货币政策的主荡力战术，意在革加强对流通性辨的有效调控，碌管理通货预期倚的同时加强对阶银行贷款投放险的监管偏。骆不仅如此，银捐监会近日出台隔相关政策，要辅求信托公司逐但笔排查房地产旱信托风险，众扩房企在融资和种销售等方面将顿面临较大的现伟金压力。骨房地产对经济劝的影响能力也陪是不容小觑。拿房地产在现代私经济中是一种汇财富的贮存方远式，比如人们激不会手持现金觉而回购买房地膀产作为财富储劣存，所以从这妈一点展开对于场宏观经济影响租重大。房地产固市场和股票市沙场都是财富的洋衡量市场，因溜此经济波动往蛮往是从这两个锐市场中发生并房扩展到整个经产济的。比如日尽本九十年代的晴经济萧条和美选国今年的次贷垫危机，背后的麦原因是因为人妖们把房地产作游为财富的衡量案标准，一旦房肿地产出现泡沫象经济，人们就坦会普遍感到很县有钱，刺激需鸭求，并带动生暴产，生产出现廊实际的过剩，晓而当房地产一炊旦出现波动就发会使人们普遍收感到自己的财哲富减少，为防混止风险人们会志增加储蓄，需绪求就会在短时肢间内缩减，而汗生产在短时间衰内无法缩减太亡多以适应经济用实际情况，所贴以会造成经济剑萧条佣。因而我们不壶仅要关心房地抵产行业带来的另丰硕果实，更己应该关心其带泪来的相应后果报。区我们可以肯定遵的是，作为一意个国断家姑GD蛇P作的重要支柱产脾业，其发展势刑头必将随着我派国经济的腾飞体而变得更加强目劲。兔1.1.3乓社会耗环境米从近几年房地涝产市场的火爆支程度中我们不银难看出社会对植这样一个产业穷倾注了多少热既情和关注。枪中国经济经过梅近三十年的高百速发展，人们扛的生活水平在碑逐步的提高，兴衣食住行是社汇会发展的必然句规律，当前衣摆食已基本得到执解决，柏所以更多的焦格点集中在了母住的问题幼，不管是住房赢的刚性需求还致是出于投资的挥考虑，房地产示始终是一个不追会过时的话题沉。献值得深思的是升，住房的需求倍增加了，但是广矛盾动却越来厕越突出，民众沿的呼声越来越侨高，随着社会阵经济高速发展调，国家财富积韵累日益强大，阿同时房价越来绍越高，个别城沉市涨幅有点发况疯，但中低层车老百姓的收入团增长幅度较小怠，社会生活成泡本越来越高，稀生活质量随着痒社会的发展越铸来越艰难，高趣房价让他们对肃住的欲望在失些望中变得越来假越绝望，最后耀导致对社会的遍不满艇。输随着社会的进粮步，人们的公嫂民意识在不断尤强化，对社会险和公民的认识势在不断的提高秤，对执政者的河态度和要求也雪在不断的提高容，这就是社会蔬的发展趋势，此也是当前地产僵行业的现状，促如何寻求一个残好的解决途径劫，使这个行业绝发展的更加稳谜健健康，人民筝的居住得到很街大的改善，不鲁再体现为突出邀的社会矛盾，溜这需要执政者冲拿出勇气和智忍慧，也需要全肤民的智慧。其1.1.4况科技湿环境梅相对于其他行音业来说，房地链产的生产技术抚科技并不是要止求很高。但是街对于投资，营磨销方面，房地才产的科技创新礼具有了很大的上改变。其相对于之前的寄房地产投资，笑现在房地产投下资面临着更多鄙的问题。其中织最为关键的是行融资，政府银袄行政策的改变柔使得房地产行奏业的融资变得葱更加的困难。依但是，问题必院然有解决的方移法，房地产行装业也有着自己啦的创新融资方旷法。去年栏我国房地产开弓发企业资金来赌源的统计结果帅显示，企业自虫筹资金不侵足同2付8斥％，银行融资闹占竖21.尿7不％，建筑公司气的工程垫款和眉购房者的预付旦款测占溜3骡8障％（后者喘的枕8蚊0海％也源于银行驻贷款），在资挤本市场的直接陶融资仅占总量芹的十分之一。瞒因此在银行紧领收钱袋之际，丝广大中小开发冈商必须积极谋茅求在资本市场货一搏。姥首先是信托业汉的发展。其次室是购房者的预若付款，最后是芦公司上市。瑞房地产行业在味经过去年以及尾今年的政府宏创观调节，银行叶的贷款要求严酬格，利息提高皱等政策，面临偿着越来越艰难班的市场环境。少房地产行业也轮依据自己的销弯售特色，合理姥的选择了适合歪于自己的销售践方法。污1.纠2好武汉市房地产盈市场现状与发错展趋势调查分根析罢1.2.搂1睁武汉市房地产燃现状陈1.2.1.逮1竖总体概况浇(叼一坑)额、竣工面积佣201疗0罪年摧1棋—隐6焦月全市主城区尖商品房竣工面衰积宝达挪257.8镰8疏万平方米，月表均竣安工兵42.9佛8爽万平方米，同狠比去年同期减弊少耀35.09伶%屑，考虑到楼盘慈预售到竣工的撒时间较长，该研竣工量可以从枣侧面反映今年序上半年商品住集宅供应量相对惊较少。泼（二）、新增惕供给情况算201乘0鹅年上半年，武附汉市主城区在织售项目师为问34爱2条个，商品房新移增面被积捎512.跃8蚕万平方米，平弹均每月新震增敬85.催5雁万平方米，与认去年同期相比假，减锐少圣9.斯2属万平方米，减帆幅痒1.76胖%吨；商品住宅新霸增面饱积女400.9少1域万平方米，平株均每月新砍增娘66.8对2矛万平方米，与病去年同期相比芦，减执少赢61.5珠6拒万平方米，减或幅龙为论13.31允%安。前五个月，蒜商品房、商品炸住宅新增供应家明显小于去年歉同期，但地在脉6平月，商品房、咳商品住宅新增详供应量大增，既明显高于去年落。粱（三）、商品指房成交情况乞1嗽—惨6曲月商品房销售迁面言积锯359.0叙6摩万平方米，月举均销售面袋积破59.8幸4倡万方，脚较球200些9厚年同期减嘴少女8.84跃%衔；其中住宅销构售面苏积骗316.3危6单万平方米，与产去年同期相比革减封少便16.37舞%栏。住宅销售面险积减少幅度更慧大，反映出商勤业地产方面销灰售面积比例增部加。让（四）、供求级比情况奖过灵去表1享3饿个月里，怕从巩0股9讲年摧6盾月梨到宜1虽0睁年卫2场月，市场上商君品住宅供给小撕于需求，存量显消耗明显踩；弄3雾月后市场供大芽于求，在受新垃政影响西，柏5宋月市场出现短持暂的供小于求是后，进缠入谨6生月，市场商品遵住宅供给大幅羽增加，而住宅穷成交久量报5斥月近和芳6轧月出现连续下椒滑。默1.2.1.蚊2嗓武汉商品住宅捆市场凝（一教）雅201灾0搞年上半年主城敏区商品住宅价销格走势慨201瓜0物年上半年全市妥商品住宅价透格弱6516.0叛1友元爹/池平方米，缎与迟200拖9势年上半年同期码相比上顿涨贪1065.3萄8赶元嘉/裹平方米，涨促幅爪19.55杀%乌。辛与嚼200郑9侧年下半年相比眉，上盘涨翅562.6警1务元量/拖平方米，涨敢幅刑9.45热%歼。滴过去任的高1喊3垄个月里，武汉尘主城区商品住仪宅价格持续上帖涨，漠至蒸201逗0准年家6飘月，武汉主城喝区商品住宅均棵价已经上涨祥到拦6656.0路2奋元舞/洋平方米。尤剪其营201落0尝年雕3任、章4签月份，上涨势谈头非常明显，扔不过谋在究4员月中旬的国家掘房地产调控政袖策出台后，随美后雕的她5律、开6晴月份，武汉主唯城区商品住宅拥成交均价涨幅补明显减小。相（二）、商品系住宅区域价格枝情况墨201扛0究年上半年，全滋市各区域价格烈同比去年均由呜较大幅度的上漂涨。抵与诞0甘9唇年同期相比，党汉阳、武昌、获汉口三大中心引区和青山区住避宅成交均价涨地幅超游过世30侄%螺。其中，汉阳鹅中心区涨幅最咽大，幼达留43.6君%像，而其他各片锯区涨幅也蓝均消15拉%伐，几乎都册在兵20额%脏以上，关山片奖住宅成交均价牧涨幅相对较小圣，麦为测16.37猛%土。梦汉阳中心区商傍品住宅同比膏涨近43.6凉%触（见下图）胀从成交均价上索来看，价格最勿高为汉口中心怒区，平均成交药价格白为访9416.3机4挡元截/躲平方米；其次墨是武昌中心区劲，成交均价附为仅8735.1组8女元死/必平方米；汉阳垄中心区成交均酷价也几乎闻到魔850画0厘元补/狼平方米。成交颗均价最低的区取域为东西湖片嫌区，平均价格仙为胆4678.6家6胁元埋/活平方米；其次吴是沌口片，序为成5005.0伐6渠元寻/衡平方米。主城伍区各区域成交常均价相差较大唐，中心城区的条均价依旧远远密高于其他各区慢。誓201裕0隐年上半年区域澡成交价格比较盾图：言201药0件年帖1庆—凝6考月武汉商品住飞宅区域价格情贩况：她200砍9交年候6堂月叮至希201矩0等年位6于月各区商品住匀宅成交均价走郊势窝（三）不同价觉格段商品住宅象价格情况南从不同价格段狡销量占比变化军情况看，今蚊年鹿1慎—悦6桨月，价格拒在叹600警0已元青/六平方米以上的笋商品住宅成交肿比例明显增大俗，与之对应的豪是转，贵400姓0丛元嗽/窑平方米以下价只格段的商品住耍宅成家比例择淡明显缩小，甚传至眼400辅0比—楚500押0惭元丙/肝平方米成、框500宋0伪—挥600宰0夹元疗/录平方米价格段动，商品住宅成句交比例也在缩励小。今究年南6什月遇，塌600繁0惯元类/棒平方米以上的其商品住宅成交羊比例木达正64.05讨%识，肯600图0学元夺/泼平方米以上的完商品住宅已成缠为市场主角。蹦（四）不同面冤积商品住宅价土格情况撤从不同面积成让交变化图可以娃看出粱，烟9病0堵—填12街0巩平方米购和载12帮0摊—项14疯0佩平方米户型占叨比相对较大，职依旧占据市场育主流；但今合年猪4垃月新政后澡，掀9给0品平方米以下户座型所占比例较伐前期有所增加全，而大户型成昌交比例则有所智减少。今陕年唐6沸月绝，咬9馅0谣平方米以下户促型本占钩26.22趟%雾，陆而绍12刃0流—寄14号0咐平方米户型堡与薄14杨0反平方米以上户昂型的所占比例谅分别贝为逢21.56秒%夺和惕11.77卧%替。仰（五）不同建毯筑类型商品住浅宅成交情况鸡201轮0杏上半年，高层拴和小高层商品摊住宅成为市场纤的绝对主力，姻所占成交比例执分别艘为味73.17蛋%稀和展19.86拐%赤，而多层商品冠住宅和别墅所拥占比例分别仅惨为柏4.31多%圣和蜘2.67农%要。琴上半年武汉商森品住宅成扮交姓2990植1境套，同比裙跌蝶19%拘1.2.1.柴3201闯0拿年上半年武汉叛商品住宅销售破情况欺201深0海年上半年商品郑住宅共成牛交芽2990盟1蛛套，与去年同牧期相比坚危守协703汪9目套，同比下勇滑奏19.05幸%粮。成交面积劈为神316.3直6优万平方米，与笋去年同期相比属减芬少您61.9震2她万平方米，同饱比减鞠少翅16.37诱%解。平均每月成痛交川498洞3哭套，月均成交荷面仍积街52.7磨3捷万平方米。叉今蛙年莫1刻—帐6兴月，在经历短最暂的传统淡季美，过年当月衰（朋2渴月）后，年后麻，市场继品续赴200攀9今年市场的火爆他场面户，鹿3/类4拔月份成交量明抚显大增，武汉窗房价也较快上犯涨逝。坦1模—默4疤月武汉主城区灯成交抖量侨2141骑1宪套，与市场较膀热篮的全200钉9因年同期相比还骗增织加软3.44血%澡。丧4放月中旬，鉴于锁全国大中城市疲房价的快速上统涨，中央出台周楼市调控政策李，打击投资投割机、遏制房价求快速上涨，楼乡市成交量很快弓进入下行轨道鞋。但分户型销售情冒况正201脸0决年上半年武汉爆市商品住宅成费交面积游以宪9历0劝—钢12壁0扣平方米户型为份主，占仔到发42.99嫁%屯，其次暴是迈12盯0猾—钟14鸽0栗平方米户型，输占氏27.68值%蒙。警今悠年泄4冰月新政后斤，垮9跨0希平方米以下户谦型所占比例较军前期有所增加化，而大户型成疮交比例则有所争减少。套分价格销售情碧况捆从价格来看偏，魔201陆0袄上半年商品住悟宅成交量主要勇集中水在细600害0把—允800滴0障元涂/良平方米，俊占督36.0逗3横，与去年上半寺年去500插0恐—撒600幼0海元连/离平方米占全市忙总成交琴量处37.13斜%烛的情况相比，建主城区商品住嚼宅成交均价明油显提高；而歇且侮800森0担元苏/治平方米以上商洞品住宅成交比焦例也达到柳了励20.61任%布，较去年同期像的种5.33域%邮也大幅提高。胳600那0刮元司/奔平方米以上商绸品住宅成交所坚占比例逐步增蚀大，动而胜600滑0吵元妖/酷平方米以下商吗品住宅成交所输占比例则逐步伸缩小。边分片区销售情侍况圈1.2.弯2奔市场现状剖析洞201段0绣年武汉主城区谈商品房和商品麦住宅新增供应腰面积分别圣为廉1009.矛0叛万方世和名801.2绣8逮万方，分别较沈去年大幅增听加缓43.42梨%案和鄙32.32误%贸。与去年新增回面积变化相比拳，今年主城区屋新增方面有两筒大特点饮：弄1垦、今年新增主引要集中于下半的年，而去年下筹半年新增方面膏表现平榜平砌;忙2管、商品住宅新四增面积较去年煤增加的同时，鞠非商品住宅的诱新增更是一大储亮点，其中净，惩201父0阳年主城区非商醉品住宅新增项较甲200献9便年大幅增勿加耽109.12剖%损(壤远城区同样如掀此，非商品住啊宅的新增大幅弹增头加歇)宰。挠健201杆0摊年武汉主城区谈楼市量跌价升迷。年初，恼继破0学9漂年楼市火爆局沸面，武汉楼市片量价齐额升仰;愈受糖4润月中旬楼市调懂控影响锡，钱5肢月白-浪8谱月，武汉主城摸区楼市量跌价傲滞隆(还受楼市调控影蛇响，这几个月滔的成交量下跌桑也是致使全年歼成交量较去年羊有所减少的关顶键所在能。狂)舅而随谅着闹“烦金九银夹十伪”歇的来临和通货纽膨胀的助推，封从陶9梢月开始，主城唯区楼市重新量悄价齐升。练主城区各区域专成交均价与去栽年均价对比：敬椅悟汉阳中心区、顺武昌中心区、舒古田片和青山罪区涨幅最大，醉基本上询在猴30柴%于以上。义主城区各区域终成交套数与去提年成交套数对洞比：潜巷与去年相比，桂二七后湖片区傍和东西湖片的酒成交量有所增少加，而其他片崖区成交量都有壤所减少，其中团青山区减幅最杜大，盛达矛50.84罚%粗，武昌中心区善减少绝对值最尖多，相比减少尚了怨350乳0嫁多套。抚1.2.览3迁未来市场走势巴预测等从上述资料我希们可以看出成，切201席0茶年的楼市继承肯了铸0殖9炼年的火爆，虽缝然价格有所攀筑升，但投资者自购房者仍然抱陈着极大的热情千。而婚在省201串0典年泊1阔月卷第屑1腔周男(1太2炉月伸3喉0掘号墨-飘1途月垃5都号傻)裁，据亿房研究挠中心的统计数心据显示，全市搏新房共成鬼交涨280共3店套，其中商品畅房成矩交惧275挥5增套啄(缎商品住宅成虚交恩233盒2喇套、商铺和写肺字楼等非住宅先成撇交显42菠3陈套填)要，经济适用房蔑成赚交身4忌8慕套。在全市商惯品住宅成交踢的耍233拣2槽套中，主城区箱成协交徐190硬2然套，远城痒区偏(售黄陂、江略夏出)佣成哭交锦43抄0膜套。从下图可否以看出，成交垃价格一直处于裤上升状态，我医们预计，婚在口201筛1皱年，成交价格应仍然有上升空蔽间，而成交数投量也会大有增仗加。淹1.涉3犯区域环境调查是与分析沫本项目位于武接汉市洪山区走珞狮南备路霉3璃8嚷号，用地四至滥关系为：东线临爪5筒0件米宽珞狮南路肚，南临武汉德罩安科技有限公亡司用地，西临薪洪山乡洪山村毯集体地，北临重广厦省六建公丛司住宅用地和善公共通道彩，总盒地块规划净用活地面积吴为盘8355.1仅2职平方米（以实辟测为准）任。驳1.3.畅1唇市场需求们武汉市有落着缠90低0奉多万常住人口铁，因而住房的灶需求量是非常纹庞大的。而城突市人口的流动肥性，使得住房扫不仅扮演着房书子的角色，它痛也成为了众多蝴投资者进行投私资的渠道。我赞认为，在未来刊相当长的时间链内，武汉的房侦屋需求将保持赶滚动式上扬的挡态势，随着市伯场观望时间的拐持续，购房气鼓氛将会愈加浓纲厚，最终讲拉剑升房价的增长距幅度。卫而络目前新盘林立网的南湖新城，班已是众所周知爆的房地产开发消热点区域之一开，而从市场数溉据，以及搜房途网历届的南湖恳区域的看房团里声势来看，南偿湖片区也可以个说是武汉市人结气最旺的焦点件板块之一。窄据不完全统计阿，南湖片区确有棉4盼0夸万的居民入住押需求，因而也缎造就了南湖片区区的火热市场茂。五1.3.父2公供应现状化目前南湖住宅装圈的建设仍显交单薄，供应远庭远不能满足居缠住区内居民的毕生活需求。在吐南湖区域，目常前已建成并能钳提供有效房源窜的仅飞有走3称家房地产开发尼公司的项目，基而且我认为大婚部分楼盘的户妹型设计不合理生，不能满足需忌要，个楼盘之沃间主力楼盘户跪型相似，面积塔集中，基本介甩于芒100~13舅0降平方米之间，掘而根据我的调漂查，处于教育什圈大学城中的殊南湖板块，更洞多的需求是在羡小户型这一方膛面。而且由于券楼盘之间雷同养的目标群体，爷造成同一市场显竞争异常激烈律，即便是供应膜部分小户型房贴源，也都是房类间朝向不好或宪者是环境最差出的部位，而对爷于这个具有庞宫大整容的市场撑的消费者恐怕公只有无奈的接讽受或者苦苦等鸟待的份了。歼处于这方面的袍考虑，我认为垄，本项目的核灭心就在于及时怪满足购房者的办实际需求，将臭目光更多的投叙入在小户型方仰面，而对于市霞场的接受能力荒以及认知程度奖，我相信，后兴期销售环节将虑会证明这一点寇。占1.3.窗3羊交通条件聪根据市场发展物需求，道路交疮通因素影响着说居住区内部交赏通设施配置、述交用以及交通穗的组织活动，萍如果道路因素稀起了反面作用惕，那么会给居确民出行造成困性难，从而制约响了其商业的发笼展。面南湖区域，交政通便利，地处扑珞狮路跟雄楚蝶大道的交界处障，有各路公交水车可以直达，伶满足普通上班搭族、学生的出唉行要求。朝北舌有正处于试投镰入使用的高架贿桥，步送行搅10镜0埋米即可到达中皮心转盘，项目萝也计划建立地扫下车库，满足悉购房者停泊车岔辆的需求。艘1.3.脂4厕市政配套狮经过惜武汉房地产商1谣0任多年的发展，印如今管南湖哪区域内生活配鼻套设施日趋完茶善，已经成一夏个相当成熟的傻大型社区。忌交通便利，商脖业发达，往北鼻有群光广场，弄新世界百货，致往东有光谷购喇物中心，往西锐有崇文广场，踪满足购房者的翠商业购物需要闪；往邻西世10既0宪米还有长江图射书出版城，足锁以满足居民日轻常生活的精神萍需要；本项目汁拟建大型居民墨健身中心（或季招商），配套兼有幼儿园，大牵型会所等一系鲁列满足业主需欣求的设施分布絮。愈1.烘4乔竞争项目调查共与分析胃狮城名居名丽岛花园污南湖雅园累城区液洪山浮洪山井洪山排地址常洪山区珞狮括路谊44巷7夕号网洪山区珞狮崖路确49珍7怖号土洪山区珞狮南轿特伐2俭0青号汇板块循南湖板块励南湖板块恒南湖板块行开发商做武汉洪发物业厦发展有限公司怠联合置业（武昆汉）有限公司待武汉城市建设穗发展阜华公司畏建筑类型前主要户型梢为帜10菊0旷平方米左右椅别墅、多层胀普通住宅、小粗高层逆建筑面积竿10416逢9感平方米澡14700兰0怕平方米密占地面积话5135兄9臭平方米朵14000矮0刮平方米田方位微武昌胞武昌矛装修情况摇毛坯数毛坯评容积率栋2奶．令03防1.05漫绿化率乐3军0%轰45%柱40%雁总户数做936询900麦1200畏物业公司兴武汉洪伟物业来管理公司扫武汉丽岛物业淋管理有限公司刊车位数康地艘上锄700布地殊上页45栽0眨个魄地泥下污54星0氧个强交通状况辅57谦1桶、能58横6堂、诉59仿1沾、签55境6胃、识503色等多条公交线宿路直驻达仔愚珞狮钢路纠,奔南末湖微,唐南咏湖茂,付珞狮辉路镰,搭雄楚大道币571,72孕9,576,逝74,5雅5征路等多条公交犹线路直达钟建筑设计拼武汉大学研究广设计总院壮加拿捏大柔B+嗽H则国际建筑师事烦务所碰建筑施工州中建三局酿景观设计搭香港伯景师设欣计公司跌通过比较，我像们认为，本项畅目要向在南湖竿片区打开市场疲，与其他楼盘稿形成鲜明风格列差异，应该注厘意如下几点：股①阀以精装修作为枕卖点创②吼用花园式的居合住小区环境作番为卖点奋③盖以超大型停车煤场作为卖点塔1.涉5牧客户群调查与咳分析怜1.5.混1耍客户调查

泼

师谨

叮通过对滤武汉捉市房地产市场符现状素的啦深入研究，结屡合对灯本婶项目本身特质堂的剖析，初步即形成对借本春项目目标客户刘群的基本认识朽，以此为基础北展开调研，逐恶步将目标客户块群体的特征及忌消费心理清晰学化、数据化，旧以求以客观、可量化的结论为鱼本必项目成功推广侄提供强有力的衔支持。

炒

斤鹅

智以市场调研问惊卷为依据，对摘所界定的目标支消费群体进行奴深入分析，主伙要涵盖了消费腐群体的年龄段茎、职业范围、猾受教育程度、衔居住状况、家莲庭结构、休闲帆方式等个人基焰本情况。

主①产个人年收入在茄10载万其—怠15辣万者为市场主壳流人群：受访院者个人年收入抄为势5杀万已—旷1港0辟万的觉占沟28灿%攀，已1蓄0锯万逢—汗15替万的章占予28层%存，持15途万桂—乎2规0坑万的门占蔽20亿%据，牛2然0调万留—语3扰0遣万的滥占攀4皱%墨，任3约0毫万以上的稳为衬12券%轰，未做答者咬为述8呆%薪。主要集中于公我们前面所界坟定的目标客户嫂群体范围之内雷。

所②痰早年龄分布以然20恢—保3挪0拜岁者最为集中脚，男性比例较蜜大：受访者状15闷—辨2冤0兰岁的糕占比12轰%旺，沙21秋—僵3螺0咸岁的从占除40泼%查，冲3琴1塔—撒4榜0阀岁的锡占辩32罩%木，糖4纹1拼—戚5梢0誓岁的蜂为按16源%韵；其中男性晶占建68康%筒，女性血占绿32兔%作。

鄙③元瑞受教育程度多度在大学本科以剩上：大专学历韵占汤32该%摸，大本学历竹占馅48蛾%绞，硕士研究生漠为郑16塔%任，博士研究生疮为月4稠%护，半数以上为幕高知人群炭。

塑④甘抗以从事传统行齿业（而非新兴岭行业）的管理闯层人士为主体倾，即行业前景鸟看好、收入相益对稳定的高级育打工者：从事挺金融行业的遣占冷40悲%迈，商贸行业的道占复20恶%歌，地产业插及岩I矿T潜业的各发占团12棚%遭，从事传媒业组、工业生产、皂艺术的各注占雅4常%惭，其他陆为站4涌%离。从职业上看胁，管理人员堤占板36臭%亭，企业主和专石业技术人员各屡占绢20爪%灯，自由职业者堆为原16椅%柏，国家机关干陷部和其他职业稳者各铁占厦4浓%脚。

蒸⑤粗压现阶段拥有住疫房为普通住宅歼者占主体，且笋多为已购住房您，希望改善住呆宅条件者占绝刑大多数，从而嗽既有购房的心耐理基础，又具哑有二次置业的凑物质基础：目秧前住房为普通震住宅者钉占裕60迫%吸，公寓错占营32镜%鼠，联排别墅、榜独立别墅各珍占剥4罩%朴；其中已购者少占释72剥%提，租房者边占服16岗%刺，正按揭的夫占庆4魔%扇，住父母房子霉的恒占涉8裹%主；希望改善生丝活条件者佣占容96根%距，无此打算的婆占状4娇%涝。

边⑥奴甲家庭结构以三丢口之家为主，副大多数人不与医父母同住：三这口之家陵占植68煮%摄，双人家庭素占原20翻%岛，四口之家恼占箱8逗%浴，五口之家匙占洁4锋%生；偶尔与父母糊同住的节占有48叠%延，不会与父母喘同住的傅占逐28音%茄，会与父母同晚住的金占迷24错%戴。钻1.5.竹2腥目标客户分析要从上面的客户扫调查来看，本队项目的目标客股户止产品限定的硬潮性指标作为共丽性特征：一定啊的收入水平、膛对乓于秃TOWNHO渠US屠E宁建筑形式的偏高好以及拥有交福通工具几个方盖面加以阐述。狭也就是说，只露有满足这些条赌件，才有成为遮未来假日花园惭购房者的可能欲。

抗①冠唯以家庭年收入酿在首10之万元以上为首货要特征的社会增阶层

言堤双根据本项目的滑初期设计跌，埋房屋最低出售婶总价至少输为俘4幼0绩万却，拴而设计的少量事大户型可以达狸到姜10丢0训万，哄巨大的价差必府然造成购买人刃群之间巨大的假阶层错位，对皂于剂本项目证来说，其消费蝇群首先是能够狼承受其价位的曲人。

慎背以具项目罗A安户型为例，地晌上面积虑6侧0这平方米何，淹初步暂的定匠8500总元假/m扑2抬，不计税费等币项房价为兼4填2萌万积元，按首肺付锦30迫%素计，须贷款诵12盟万元，尘1卖0他年月供宣3000鞋元，加上物业新管理费，每月剂为坑4000米余元，按占家禾庭收妥入代1/讽3拖计，则年收入达应在举10燥万元以上方不缘构成付款压力篇。

顽②较河认同粘本项目肿建筑形式的心厘理特性

莫长层出于对武汉本著地市场的考虑恼，本项目打破茧常规，营造出柳的是家庭式的菌小区环境，暂温泉水源营造梅的园林溪流水房景，打破传统跑集中水面设计麻，水域在社区劫内多处分布，句形成更多的自令然水景，达到责环境均好的效哄果。植被茂密功、疏密有致，驾道路与绿地自记然融合，形成细真正的假日生猎活氛围。境而这一种建筑龙形式，与当前详武汉市的主流善环境有很大的专不同。

还案惰我们认为，颈消费者认同腾本项目角的建筑形式，各其实质翼应该是受到本牲项目的建筑风浑格以及景观设悟计的影响。

伟③救奸购买舰本项目的购房欠者仓为有车一族

称泳验在对南湖片区霞的竞争项目的链研究中，就提私到以大型停车县场作为卖点。促现在的购房者状大多数都是有盗车一族，而停谋车位的问题也友是购房者在不辈同项目之间做把出选择的一个孙关键点。

指2便枝项目市场定位两2.晋1柱影响本项目市丰场定位的因素可分析偷2.1.寺1生商圈及交易圈筝的因素泼波 辈对于本项目的丰分析，首先要艺确定的是它的努商圈猎（仿trade调are马a呼），也称为供俘求圈和交易区责。不同项目要阔求的商圈是不界同的。封本项目出于群怒光商圈，而群劲光商圈属于武监汉市顶级的消沉费圈，满足了晃购房者的商业价需要，而中百伟超市，武商量预贩一应俱全，樱满足了去生活宋的需要。雹2.1.为2挣经济和人口因偶素分析夺2.1.2.涨1谱新住户生成撒首先要注意的乞是新住户的形杆成，当孩子达宇到刑1靠8豪岁成熟年龄时轨、要开始和他沙们的双亲分开快居住就意味着乏一间新房子的特需求产生。还辛有刚参加工作承的年轻人，他削们对住房的需历求也是相当迫凑切且具有了一篇定的购买力。狗新增的住户会物由于成人的增娱加和结婚人数背增加而生成同嗽时也会随死亡联和移出人口的钥增加而减少对封住房的需求。季根据之前的调准查，南湖片锹区虏2签0刮岁左右的置业图人士很多，他献们也可以被称议作是新住户，壳因而南湖片区局有很广阔的市蜻场。插2.1.2.雁2工住户的年龄结哈构宰不同的年龄段脑的住户对住房哗种类的要求也宅不相同，比较光年轻的住户，达比如年龄铸在弊18-2泼5控的年龄，一般鲜选择租房；中觉年人的住户则立倾向于选择拥请有一幢舒适的鉴房子，他们对鼓户型的要求上企，也是各异，扒这将在消费者窑研究一章详细阁阐述。另外青聚年人和中年人袄的移动性较强即，他们的迁入押迁出频繁会使冰其对住宅需求欲有较显著的变帽动。另外人口档的婚姻状况的款变动，是现代盲社会的家庭规讯模日益变小，乓对住宅的需求协量相应地提高愤。因而对于本振项目来说，属垒于租售兼营的疼项目策略。款2.1.2.答3杂住户收入础住户收入水平庸变化对住宅市障场的影响极大掘，要确定收入惠的档次，然后晌再确定收入的假变动对需求的吩影响，一般收稻入提高对于住查房的需求在面仪积上和规格档舱次上就会提高切，不仅需求量略增加，而且还羞促进房屋二级耕市场的供应量况，因为较多的奇人购买高档住猾房二手的旧房论将空下来。屡2.1.2.穗4刷住宅市场需求芳量估计务住宅需求量的烈估计是要发现脉该地区还有没奋满足住房的潜跳在购买者，他赢们是房地产企唱业将为之服务剪的目标群。目辞前用于分析住谅宅市场需求量慨的方法一般使辫用人口和住户真规模的资料来袖估计住宅需求葱的总量。恐首先，运用人途口及住户统计轿还可以对住宅婆需求进行细分奶，估算出某一穴年度需求量的堂地区分布、收奶入等级分布、店以及各年龄组羽的人口对住宅乎的需求数量。川将某地区的人胜口、住户规模讨、住户数目的荒统计数据套用贴到该公式中就阿可知某地区的耳住宅需求量，彩然后再根据人尘口及住户资料盲对不同收入的伐家庭进行分类敬，因为各类家旗庭的分布及数斧量，对于户型被设计及需求量岩单位的估计极英为重要，这样婚房地产公司针状对不同类型的锄家庭、根据他用们的喜好设计言户型。了解了利不同类型的家隔庭数量和分布低后，接下来是呜对不同类型的第家庭的收入进戒行估算，这是踩最难估算的，迅因为不同性质停的工作他们的幻收入不同。收漠入决定家庭选俭择什么样的住俘宅愧,揭购置多大面积浑。作为一个房志地产开发企业型来讲，掌握这随些数据对楼盘缩定位是至关重梯要的，这也决翅定推出的楼盘居在市场上能否傻被某一消费群屡体接受。因此厚收入是影响需拖求量的最主要劝因素，也是影慈响住宅市场定渣位的关键指标柏。橡2.1.编3该住宅市场供给茎情况糊声哪201值0岂年上半年，武逝汉市主城区在奥售项目库为顷34登2网个，商品房新核增面惰积牌512.粪8茅万平方米，平车均每月新照增递85.悲5选万平方米，与田去年同期相比炸，减腹少松9.袭2男万平方米，减王幅劣1.76色%跟；商品住宅新船增面击积档400.9年1卧万平方米，平高均每月新姻增秀66.8胶2益万平方米，与锯去年同期相比唉，减亏少坐61.5情6粗万平方米，减剩幅堪为性13.31号%杠。前五个月，勾商品房、商品顶住宅新增供应谨明显小于去年动同期，但珠在丝6肌月，商品房、油商品住宅新增级供应量大增，耍明显高于去年任。果2.1.苦4秀住宅供给与需者求的比较蛮过侨去联1名3喊个月里，钉从叫0示9圾年疤6拐月洽到爷1对0阻年泪2售月，市场上商退品住宅供给小陷于需求，存量观消耗明显酬；善3历月后市场供大起于求，在受新虽政影响淡，枪5狱月市场出现短改暂的供小于求美后，进斧入燃6塘月，市场商品忽住宅供给大幅帝增加，而住宅哄成交迫量泼5什月绞和渐6肝月出现连续下叠滑。轿2.僻2像项目定位闭2.2.斥1揭项目定位换①脏项目的市场占甜有率：连市场占有率指衡产品在一定区工域内占同类产浮品总销售量的量百分数妖。通过估测，蔬该项目所建成史的楼盘，通过陕租赁和销售给辰居民和各商家郑来盈利。充分槐考虑其市场价宵值，预期未来顶几年的销售情坑况良好，而且法南湖片区近期合也没有其他的燕楼盘在建中，萄预计销售期内适竞争不大，所遥以乐观认为项宫目市场占有率法能达归到幸30绩%葛。②利润：弄通过建筑风格锁等方面独特的咬设计，价格、附客户群等的定贩位，再如对项扁目的销售手段悦、方法策略等介等的选择，以寻及对产品卖点绘的不断挖掘，隆乐观认为利润顿很可观。而在钞项目在建中进破行的预售活动把，缓解了资金颂压力，同时也朝减少了贷款利且息。③品牌建设：真出于对武汉本挥地市场的考虑糠，本项目打破腊常规，营造出瓶的是家庭式的偶小区环境，锦温泉水源营造恭的园林溪流水国景，打破传统冤集中水面设计务，水域在社区泰内多处分布，拿形成更多的自磁然水景，达到壶环境均好的效液果。植被茂密末、疏密有致，银道路与绿地自稍然融合，形成张真正的假日生驾活氛围。北而这一种建筑弱形式，与当前摩武汉市的主流是环境有很大的拿不同。祝

沟趣萍周围综合配套叠设施齐全。综端合各方面的因剖素，该楼盘有祥比较的升值空肃间。吓2.2.党2纵功能定位额项目为住宅项施目，在用地边毙缘范围建造临沙街商铺，满足慰小区居民的日察常需要，同时陈打造高级会所冷，满足小区居歉民的生活娱乐暖需要。旨2.2.煌3咽客户定位

快①国窑以家庭年收入望在淋1默0摊万元以上为首靠要特征的社会武阶层

串租衬根据本项目的旷初期设计浸，锤房屋最低出售读总价至少例为威4躺0禁万趟，笨而设计的少量臣大户型可以达脏到兔10冤0葵万，贝巨大的价差必县然造成购买人拾群之间巨大的休阶层错位，对梨于悔本项目激来说，其消费斤群首先是能够婶承受其价位的诱人。

洲明以位项目尺A腹户型为例，地捏上面积饰6丑0甚平方米再，慈初步暂递定宪7000懒元衔/m催2怒，不计税费等歪项房价为茎4发2尿万卵元，按首鸟付辰30慕%骗计，须贷款舅12站万元，剥1碎0佩年月供除3000洪元，加上物业巡管理费，每月旺为问4000编余元，按占家宜庭收泪入公1/园3鲜计，则年收入诸应在超10女万元以上方不蔬构成付款压力他。

取②蛙乳认同养本项目畅建筑形式的心毙理特性

怀窑腥出于对武汉本恨地市场的考虑出，本项目打破哑常规，营造出词的是时尚式的倡小区环境，症温泉水源营造繁的园林溪流水奴景，打破传统漠集中水面设计慕，水域在社区眠内多处分布，桨形成更多的自纸然水景，达到音环境均好的效肝果。植被茂密且、疏密有致，储道路与绿地自膊然融合，形成炉真正的假日生勾活氛围。伪而这一种建筑疲形式，与当前软武汉市的主流朋环境有很大的团不同。

须床悟我们认为，凝消费者认同条本项目牵的建筑形式，权其实质窜应该是受到本袜项目的建筑风睁格以及景观设丝计的影响。

竿③把邀购买烛本项目的购房懒者阔为有车一族

河制板在对南湖片区歼的竞争项目的湾研究中，就提业到以大型停车什场作为卖点。追现在的购房者脏大多数都是有以车一族，而停话车位的问题也逐是购房者在不娇同项目之间做助出选择的一个克关键点。君2.2.恒4艳产品定位住产品定位为以驾小户型为主，丑大户型为辅助砖，形成以住宅对为主的商业住秘宅融合产品。孙2.2.撒5勤价格定位璃市初步定下的售旱价商为肥800嗓0矮元伪/m塑2迟。箩2.2.锄6交开发时机及进灶度（时间有待过调整）柏初步定螺于羊201忠1椒年举5希月制1渡日开工，竣工煤于雄201膝3牵年承4斯月遣1浩日。润①丙土建工程初定烫为混201滩1虾年鉴5哲月隙1娱日进场，且同宵时在原规划区义修建售楼部；村②虽201驻2卸年除5河月浓1纵日进行预售，贯在售楼部简历门样板房供客户沿参观；酸③键201题3缓年敌5亭月其1霸日进行正式销狱售。疫3肠弱项目规划、建蜘筑方案策划口3.1归旦项目规模及总压体方案得3.1.闻1诉项目规模辈火本项目地块规碌划净用地面旺积旷8355.1嫂2仰平方米，规划姐用地性质为居染住用地，建筑艺面积促为狼23463.霉5吨2劳平方米，控制湿公共通道用地肾面积限为呈176.2袋2鸡平方米。竟3.1.毫2先总体方案期查规划总平面示齐意图如榴下渠:摧3.农2祖项目规划布局披及空间环境略3.2.1倡规划布局设计葱基本依据

自慎（隆1最）项目地块的算地貌特征及周婚边环境特征稻测式地块位于武汉她市洪山区珞狮阿南磁路捕3楚8架号，南邻武汉扰德安科技有限困公司用地，西苏邻洪山乡洪山饰村集体地，北童邻广夏省六建赵公司住宅用地绿和公共通道，酱附近有华中师科范大学，武汉却理工大学，珞运狮路小学等学腔校，该地块周千围已有一些居付住小区，但是鸡略显陈旧，故碗本项目以略显疏年轻气派的居由住小区为本项奏目建筑风格，禾某种意义上可字说是卖要成为代周边建筑群中刮的俊一个葬“边亮妨点叨”途，打造一个符裂合匀8遭0氧、菌9狭0艳后的理想家园测。

敲点参（海2滑）项目地块的材尺寸特征与采慰光、间距、通仔风之间的相互章关系烤严格按照《居孟住小区设计规沃范》要求来设膀计。芹3.2.2浆规划布局的总臣体思路建议

裤轨司横小区基本上设陶计客为简单方便为那主，东边设置压商铺是小区耗与遍5丛0晕米宽的珞狮南蚊路有一定的距观离，营造一个票安静舒适的生掘活，又因为小缎区东边有中商少平价，洪山农刺贸市场、珞狮砌路小学等，所选以在东边设置尘侧门，极大方晃便了人们的生辱活。杜蒸3.2.3险、主入口空间父处理建议

门屯（吓1授）主入口拟设会于地块边北普界，岸因为北边有很尾开阔的公共道研路，而且安全蚂，勺考虑到行车出蒸入的方便性，换次入口则安排口于东界杂，昆5脱0提米宽的珞狮南瞎路作为次入口乘极大增加了人父们生活的方便测性悬。

糖沿录（驾2工）主入口空间由设计建议运用特高科技手法，杨突出小区的高氏尚品味与现代盈感，而材料运宇用及空间造型袍力争追袭突武汉自居住文化的意碗象。素3.2.4屯住宅单体布局鬼处理建议

骄社根据地块具体旱尺寸特征及采鸡光、通风、间鸭距的需要，因站此，建议采椒用因“谜西高东低气”桶布局，以形成秩小区的立体空宽间层次感，并委确保毯小区划中心拥有较佳树的视觉感受（描小疫于喊4贿5法度仰视角），燕减弱压抑感。

佛考3.2.搭5过、项目设计指咽标：便主要的技术设缝计指标如表所单示：期用地性质建居住用地屠用地面积（夸m2衫）厉8355.1绳2材总建筑面积（泛m2奶）喷23463.厌52酸建筑物占地面腾积（派m2废）境2210侨层数（层）骄小高层畅1浴1职多层押6奔户数（个）杀2资24握停车位（个）暂地上面40开地下降1罪20摸楼间距外（衔m粗）稼小高层与多层流8.3具小高层与小高街层侨12薯.8领多层与多层址12.8差建筑密度（明%哀）域27.元2兵容积率程2.瞎8泡绿地率（悉%典）叹33立出入口方位段如平面图上所布示逗注：晚多层两栋贤；役小高烦层间2赢栋币其他设计要求跳：饶管线综合：合到理利用珞狮南郑路、雄楚大道使上，现有的水期、电、气、电跳信等市政及专犬业管线的借口流，处理好小区屿今后的智能化裤、供水、供电律、排水、排污塘、排洪、电视布等管线的布置仁问题，涉及预致留一定空间，胡便于今后施工盯接口。赠以3.2.6钉配套公建项目稀处理建议

伤笼萌总体上，配套视公建项目布局紫将接孟受饼“串边角原盯则暴”拼的指导，尤其嫩是配电房，垃念圾处理站等干兰扰居住品质的睡公建项目，而愈物业管理、文盖化、娱乐、商寇业配套公建则芳可适当考虑安图排到捉小区唐的恰当位置东。

姨亦3.2.7治交通组织建议

幅愈赤建议人车分流狸，直接从临街过的车入口处进惑入地下建或地上找停车场，不与海人行道发生平草面蛙/疗立体交叉。穷区内道路应铺掩设分为居住区蠢级道路、住宅饥组团级道路及伐宅前小路三级衫。居住区及道择路为小区内车竭行主路，车行阅宽险度床5题M堪，人行道头宽疏1.5娘M专；宅前小路为答单元门前小路似，仅限行人。卸空间层次之间票有一个合理的史衔接过渡，符穴合审美取向。昏3.3旋而建筑方案设计屠3.3.1材惊设计要求思1呢、住宅建筑单赖体入口处实绩行倦I质C凭卡管理（接触潮式昏/壮非接触式）管丧理，以提高产蚂品档次和业主普生活品味。

陡莫2摧、电梯运行空宣间与住宅单元室之间增设转换荡隔离空间如储桨藏柜，以减弱炼电梯运行时对疫紧邻的卧室、卖卫生间等功能期空间的干扰。刚峰3葛卫生间、厨房合及工作阳台北出向布置，主卧维南向布置。绳4字餐厅要有自然宫采光、通风，糕与客厅分开，轻且避免餐厅与爸国道的混合。

蒸辨5按、不同建筑单松体屋顶形式应葵结合整体空间零层次来考虑，却可设计出曲线兄、层递折线或锯抛物线曲面等委异型顶部结构法，以丰富立面科视觉，使整体男天际轮廓线达谁到和谐一致。

泰课6良、空调机位处绢理要求尽量不阶影响外立面的犯和谐，但又必颈须与现时流行熄的并不方便安斑装的铝格灶栅闻/趋百叶窗遮藏形片式形成差异化激，建议将其以摧隐蔽方式巧妙耀预留到加厚阳敌台的侧边底部版，以便安装。

弓喜7渔、部分建筑单遗体阳台与阳台得之间隔墙，建欺议采用壁柱装懒饰予以区隔，乘丰富立面视觉夸。

朝蜂8呜、于醒南北锣朝向的住宅单偏体，虽已占据衔较佳的景观视租线轴区位，但弱可考虑增设观汗光电梯，以进肉一步减弱朝向肾不佳产生的营咱销障碍。捷3.3.2脑户型设计旬屠蛮结合地块附近边环境和客户需旱求以及客户购潮买力的分析决帝定：此居民小施区采用两种户占型设计，小高求层主采用户型为面咱积附115.36性m手2乡；多层主采用翠户型面钟积职81.23m固2暴。愧其中小高层户汗型的平面图如穗下图所示：东多层户型的平惠面图如下：抢狸迫材料设备选择袋夸证TAIRI螺NPM竭-障Ⅱ汇乘客电梯夺（中开电梯）献棵渔饱额定载摇重畏/标乘客人数忙：末630Kg/察8愁人跨歉东迟开门尺寸：丸800×21趟00旬3.3.3遵胖建筑立面景共酱挑（共1筹）鸭住宅建筑单体虑外墙主体使用妈高级灰（银灰携色）为主基色约调。银灰色查，硬“事酷务”色而沉稳，永恒乳而颇具现代感屈，而其折射出粱的光眩，又能秧达到静中有动呈的奇妙效

刘叔茎（糠2假）芒外立面装饰线都（窄“法腰裤带柄”悲），以白色为忍主。白色衬托负高级灰，更能粱显示出小区的缩高雅、洁净和维宽敞。

绕皱（菠3拾）呆外墙基座建议贵使用饱和度较忍高的褐色或暗伯绿的天然岩板棋材料，突出其肃安逸、祥和、龙沉稳。

妄碌（躺4招）虾会所、商业配孔套等建筑单体薯，可考虑使用区橙色、金色等滋暖色调，突出巡其健康、活泼接、豪华、绚丽亭。

穷片（垫5苹）狱景观庭院部分悠建筑物则可适栽当使用蓝色，维突出其幽静、各宁静的庭院生明活氛围。

吹肢（苍6们）迟工地围墙色彩吗可考虑与外立征面主基色兆调迅—泪—畜高级灰保持一碰致，以唤起记堂忆识别与认同瑞感。疫3.4温幅公共服务设施

堤往商业物业：在灰东北向珞狮南凑路入口处设置叶一集中式商用观物业区，成为打一条特色商业共街，既可在经嘴营专业街时引狂进一龙头店，办用来带动整条启街的经营氛围皇，又可预留下亲来，招进诸如砖电信、金融、寺邮政等服务业睛单位，以完善据该区域的社区宿配套。箩室外运动设施拜：应方便业主命运动，一部分块尽量设置在建赴筑物的组团里扁，既能运动，顿又能达到共享助环境空间。一器部分设置在运末动岛上。核心纤启动区尽量多赢设置一些集中吼式的户外活动茅设施。朱生活配套设施疤：提供必要的店购物、交通、夸教育、医疗、象文化、娱乐等杜条件，达到不汗出社区便能满脱足日常生活需凶求。集中布置晓在两侧商业街润里。需统一装嗽修风格、整体陆包装、整体招巨商。估停车位：严格在按照政府规定候停车位相关指尚标设计，把握极好适度超前的膝原则，为今后垃小区业主购车扩数量的增长多巧预留合理的空翼间。浊社保文化活动脱站：集中布置牵在会所中，会乌所设计时要考前虑今后的功能柄可变性甜4教誉项目营销策略温4.辅1舌品牌策略观4.1.加1查品牌名称2030吸4.1.敞2厨品牌定位柱你爆充满活力与创厉造力的品牌，奸代朗表创203泼0捆的心声，秀为衬2滥0拢至思3峰0仗岁的年轻人创胡造新的居住与剥生活理念，打甘造有品味、有伯品质、有活力乡的生活方式。茧4.1.猴3盛品牌传播荣4.1.3.图1排推广阶段第一阶段托推广核心：人及们需缺要乓2030右推广方式：新厨闻炒作、软文宅及报纸三管齐鄙下。主晓推纪203政0庆概念。寸走串献开盘活动宣传篇准备第二阶段案推广核心沉：框203相0希即将诞生糟推广方式：活倾动、软文及报珍纸广告三管齐拖下。告知前所萌未有洁的悲xx过x暮诞生。开盘活最动乃高潮。鉴挥脊禾开盘活动：第三阶段：牧推广核心傅：连203董0妨的生活方式罚推广方式：软扶硬报纸广告强卷势打止造露203怖0冒。全面阐释生灵活方式与配套等建设。自棉把米开盘后系列活番动册4.1.3.筋2竿媒介方案摧（朋1镰）媒体组合XXXXXX大众媒体小众媒体电视报纸杂志电梯液晶电视媒体配合造势报纸媒体重点出击针对性强精确传播对大众媒体的有效补充珍（疗2将）媒介行程订蓄势期预开盘期珍维持期升报纸启动嘱报纸强势出击授电巡视盈+兵电梯液晶启动惕报瓶纸闷+善电宁视躺+壁杂志讯电梯液晶维持寿报纸重拳出击甘采用异型规格扒吸引眼球己活动、软文报扔道配合及以电视报纸媒奉体重量宣传傻电视媒体提升惕宣传力度杆电梯液晶电视伐有效补充据活动、软文报钓道配合脸软文报道配合尿4剖月哥1登日张至稍3禁0树日躁5扫月妹1什日网至钉7副日长5疼月灶8阴日赵至各6否月缩3扰0围日拉4.藏2跑租售方案和价捉格策略碧4.2.1往怕租售方案远房地产开发项户目的租售收益霉是指房地产出哄售或销售收入附减去经营费用斑之后的余额。驻租售收益的高笔低与租售价格滋有关，与其选品择的租售方法机也有很密切的隆关系。适宜的臣房地产租售方鬼法，可使房地拖产开发项目租凯售收益提高；贵反之，不当的走租售方法将会剖降低房地产开不发项目的租售芽收益。滩结合对市场及榆趣味的分析，洗现采取的租售填方案为部分出殿售部分租赁的塌方案，具体方惠案如下：预售罗房商屋引预售也称各商品房预售，政楼花买卖，是雪指房地产开发拆企业与购房者威约定，由购房搏者交付定金或描预付款，而在日未来一定日期划拥有现房的房番产交易行为。拾其实质是房屋贝期货买卖，买森卖的只是房屋胳的一张期货合槐约。可以提前致收回建房资金科，减少投资风协险，减轻房地掘产建设过程中载的资金压力，株减少银行贷款休，因而降低投顿资成本，提高恐资金周转率，湖使房地产开发赢商能及时抓住唱投资机会、获弓取较稳定而可笔观的利润。仆本项目中，仗购房者交付堡的执定金或预付款扭，赚房屋开工建设秩时绞为释30惠％，待建房工盗作量完成一半衣时再收饭至马6但0烧％，到房屋封至顶可收月至发9傻0话％，到房屋交鬼付使用时再全慧部收取。摊（柜2获）绿分期付款涨分期付款的期要限也有多种形搬式：购房人自祝己分期付的，秘通常是先交首樱付，然后等接庭到房地产商的叹交房通知后再绪交第二笔钱；效分三期的，第功三笔钱等入住撒后一定时间内搬再缴纳。贷款酬分期付款的通喉常都是若干年米才付清，这里朋的关键是除了剖首付，分期付恶款从何时开始情，换句话说就唱是贷款银行何轧时把购房人的脏贷款交给房地渐产商。这个时弄间可以是从贷絮款手续一办好鞠就开始，也可先以是在房屋交遣付时开始，后狭者对购房人更逆有利。（3）租赁步殿参对于本项目的咱规划，考虑地旁理及交通上的色优势，临珞狮群南路的一边设钟置临街商铺，农可用于出租。仆租金按店铺的炸面积来计算，茎第一年先以较宏低与周围商铺碰的租价吸引商采家，第二年开邪始可适当上称调讽5落%忍左右。忽4.2.脚2源价格策略惧（微1裂）市场分析吵犬服武汉市主城区额各区域成交均单价询201众0腰年宾与极200止9准年均价对比，雅如下表所示：闭其中，汉阳中条心区、武昌中按心区、古田片支和青山区涨幅宜最大，基本上音在捐30歉%帽以上。矛主城区各区域厌成交套数与去鸡年成交套数对矿比：约与拌200附9兰年相比充，胡201告0弄年二七后湖片追区和东西湖片扒的成交量有所天增加，而其他肉片区成交量都雷有所减少，其包中青山区减幅兵最大，苏达逐50.84鱼%领，武昌中心区炎减少绝对值最服多，相比减少恶了隆350坟0横多套。际霜获根据前两年的番数据，以及该宰项目所在区位横、周围楼盘销赛售情况对比，扁均价大约定主在脖750灾0铅元趴/m政2绿。默现（悬2扶）幕总体价格策略歉采用球低开高走定价六策略：开盘时夺低于消费者心堵理价格，容易巡聚集人气，实孟现快速销售，暗支持财务指标退。建依（织3榴）絮动态价格策略石根据产品周期拒及时间节点的拘排布，动态的霸调整产品价格浇。通常按照工漫程进度及销售藏节奏安排的时慕间节点制定并灶调整价格走势站。怜膊开工期：没有肚形象支子持愈(降前期认棉购勺)鸭，以认购卡形痰式购买，为吸拥引人气价格一刚般不高，可实肝现项目基本利爱润捷。法棉开盘：公开发超售，项目整体劫形象卖场包装趣就绪，形象全飞面展示奔。舟垫开盘价暂定约苏为少700斥0氧元届/m2陷乓。恐旺销期：通过幕调高售价控制葵销售节奏。应计根据市场整体畜价格和销售状妥况的变化相应宿调整均价或房辫屋单价。如销逐售情况良好，隶可考虑适当上表调瞎，但幅度不宜秧太高，一般调首整棍5勉%灌左右喂；销售情况较些差时，可考虑容增加优惠等却。录欣景观、样板间百开放：工程形管象日趋完善，要可以通过推广丽手段提高产品争认知度，实现升销售目标动。笨览封顶：实楼展袜示，产品优势芹展现，客户购她买风险降低，帖价格上涨空间芽较高渣。课塌项目配套形象智展示：接近实偿际交付效果，轨消除环境、配耀套等购买抗性煎，大幅提高售腰价烦。馒导尾盘：所剩房哪源不多，需要泛运用一定的价束格手段推动销变售，在折扣后鹊售价可能降低勿。绸但售价的调整途不可超驴过突5狱%强。或采取其他算优惠活动，如繁送豪华装修、爷送一年物业管改理费、送家具惊等，尽快将尾原盘出售。交慰入住：现房呈厌现，展现成熟耳社区景象，基各本清盘，为后唤期楼盘价格拉送升提供支持硬。克乳周边大环境配林套到位，如周辛边小学、超市贪、人气等，价知格成熟期，项者目整体实现预激期售价偿。捷粥（修3卡）付款方式侵将付款方式进互行灵活组合，眠以争取拓宽顾杀客来源层面，属因而项目销售贤使用一次性付掠款、分期付款黄及银行按揭三度种方式，见下局表：罗付款方式孤一次性付款怀分期付款术银行按揭外折扣拦九五折窜九七折躁九九折景签署认购壁书飞1里0俊天内（扣除定乱金）榴房款筝的季30叠%背并签署买卖合仰同密签署买卖合同催时付房款鼠的镜30%佣首付房款弟的饶30芝%沟，签署买卖合增同及办理银行剖按揭手续你一个月内付房杂款壶40%芦主体工程封顶虏时付华款罚40%纽两个月内付房膀款晓30%射交房时付房朵款爪30%求4.3摄骑渠道策略正4.3.备1息目标客层及地秩区的策划摇4.3.爪2芝产品机会点的吊策划何首先对产品进覆行络SWO掌T伪分析，寻找产踪品的机会点。优势（Strength）优势（Strength）基地完整距学校商圈不远交通便利，近交通干道生活机能完备（学校、市场、商圈、警署）劣势（Weakness）基地面积较小附近有老旧居民新村、城中村机会（Oppotunity）工期较短贷款额度高公摊低绿化面积较大，有足够的停车位威胁（Threat）附近竞争项目多价格竞争激烈整体市场供给量较大，客户对房价上涨抗性日增优经分析可知，久本项目的区位阁、价格及付款博方式上有较大往优势。粮4.3.疼3雅广告策划窝4.3.3.犯1银广告精神活加强产品的魅镇力与格调，提若升质感，强化吹价格吸引力。蝴4.3.3.交2漂广告传播阶段谎（叹1过）阶段划分造势造势借势蓄势运势预售期开盘期强销期热销期保温期任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发2、形成热点，形成雏形引爆销售达成销售扩大销售清盘期深化品牌形象任务：销售结束塑造品牌时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2-3个月时间：12-18个月时间：3个月内部认购期两（妥2遥）各阶段工作骑重点雄校预售期：刊登岩引导报平、引圾导性海报派夹煤、房产杂志消旺息篇、小奋型骤S荣P蕉（促销）活动抚斯乱开盘期：刊登罩开盘报平、密倒集叙30群驶”滋CF霜马播映顶、叫60践煌”芽广播播音、开评盘海报派夹、嘉新闻发布会、偶大桌型劝S哭P适（开盘）活动勉、签约作业准曾备。刮强销期：持续拉刊登报平谈、牧15刚丧”仇CF较肆播映贝、怎30去昆”职广播播音、不姐同报社海报派匙夹、针对产品企去化走势及销淘售状况制定新愈诉求策略敏、妈S忠P昼庆祝活动、成烦交客户签约作松业。川狭乎热销期：密集眉刊登报平、密兆集蕉30欲狗”袋CF钉飘播映、不同报朵社海报派夹、叶精华保留户推查出、工程形象萍进度报导、建予材展示。套4.3.3.俱3歌推广预算及媒文体分布策划扇推广预算的总细额约为总销售扎金额迈的翼1报﹪辨～慰1.孔2春﹪批之间。售楼处弟约为总销售金趋额览的怪0.岭3咽﹪诊。左推广预算分配痕：对外媒体约丹占茧50-6处0茂﹪洞，现场布置约泉占尿20-3碌0突﹪厕，印刷约艘占薪5-1负0寄﹪籍。屠广告预算须包直含的六个项目忘：销售现场部片分、销售道具被、印刷资料、沫看板旗帜、媒敌体发布费用、仍其它支出（水其、电、通讯、晋服装）络4.慧4燕促销推广策略挨4.4.贱1题销售策略策划碌1磁）销售推广目服标结a酸．适开膊盘迹6稼个月实现销售汉率掩60棉%皆，恩1愚0马个月内实现销亭售招率视90%有b叫．建立项目殊在火…服…梳强势品牌形象2）销售方式捉逗狼自行组织销售基队伍乏3诵）销售时机：盖春季推出，边赚建边售洞4崭）销售地点：密工地现场销售使5庆）销售地点包鸣装：精装样板矮房三间，沙盘漂，效果图种类乞及数量，现创场纳PO末P液，现场接待人青员的组织与设羊备淘霞6吹）销售控制：虎以恋“两逐步走高，并猪留有升值空间捧”尾为原则，织销售控制、价毁格控制、时间疼控制三者紧密汪结合植。销控管理的拦措施有：销控枝表、销控总表守、销售登记、暂换退房管理、享催交欠款、成旁交客户管理、荒销售统计、销仆售统计报表、否销售折扣等。肿4.4.竿2旨各阶段客层分庄析买第一阶段：预烫售期（必购型父，条件许可必扮买）非第二阶段：开伸盘期（非理智狡型，很容易冲搅动）先第三阶段：强乐销期（理智型是，详细说明产洒品）麦第四阶段：续依销期（挑剔型泰，销售难度最兵高）让4.4.尤3单推广活动睛（蛾1齐）开盘仪式颠炕开盘仪式可滥于览5饭月识1帐日上午举行，考邀请嘉宾发表蛮讲话，并接受脸记者采访。建益议开盘仪式由戒专业礼仪公司其来操作。耽（谈2忧）文艺汇演依开盘仪式结束田后进行文艺汇皱演，最好邀请进武汉著名的明揭星出场，保证号人气。策划一拿系列精彩环节亚，不断将活动急推向高潮。码（敬3照）购房大抽奖硬活动第目的：利用抽顷奖形式让客户勉获得意外财富表，给客户惊喜巧，为项目聚集因人气。勇地点：售楼部某现场成参加人：已缴掠纳诚意金客户凶和签约客户告人员配备：销爹售人员、活动阵组织人员、礼束仪小姐、相关册工作人员恢物料配合：搭叹建舞台一个、殊音响一套、抽携奖箱一个桐奖项设置：现炎场购房抽奖活芒动，奖金设三瞒个档次，分别映为男800气0肯元艳、挽500扣0立元喷、娃300糖0亭元，在房价里鲁扣取。坑（损4舰）保温期的优意惠措施疫在此期间利用坚各种优惠措施雁与促销活动来那吸引顾客的关施注，增强项目善的吸引力，保小持市场热度。夕若老客户带新派客户来购房，霞可各钩得挺1殃%井的优惠。毙采用感性诉求呀的楼书，以感笨性居住生活描绿绘为主，把体叹验式生活描述狼得淋漓尽致。（5）清盘期梯适当保持报纸鹰软文的刊登，暖维持余热。古组织商家投资冶论坛会，为商徒铺的推出祈祷腹抛砖引玉的作益用。慰5稿剧项目经济可行志性分析风5.帽1抹项目背景及概饶况稍（击1津）项目名称：赶（永2捞）开发商：循（拢3便）开发地点：绍武汉市洪山区杨珞狮南树路强3普8章号轮（凝4往）开发规模与次目标：摄地块规划净用嫌地面积哲为缓8355.1周2组平方米（以实喉测为准），为碗保证北侧省六每建公司住宅楼陆对外交通联系贱，用地北面控球制两条公共通群道，控制公共戚通道用地面积屋为恶176.2做2锹平方米。规划迎用地性质控制报为居住用地，骆容积率控制乒在棵3.翠0岗以内，建筑密帖度控制紧在喊28搜%历以内。额（染5础）项目开发的葵必要性：妄晓球房地产市场的亮刚性需求还是拢挺大的，虽帜然相1杆0毯年改比缩0踢9粗年武汉市大多浆片区的新房销植售数量有所下妨降，但在市区遣内，在交通便牧利、生活设施炎完备、临近学嘴校超市购物中全心的区域，对瓣新房的需求不福会减少。武汉援现已是父有种90雪0饭多万人口的打老城市，对提于蔑2敏0纵至灯3俯0坐岁阶段的在武莲汉打拼的年轻厨人来说，房子合更是必不可少现的。该地块的挪区位优势很明皆显，所以更应剪充分利用该地冷块开发房产住揉宅。轨（家6厌）项目投入总且资金及效益情吨况：腾具体在本章以叙下内容中分析猪阐述。淡5.依2工、开发地点现锹状及有关条件仇分析喂5.2.境1昨地点与地理位迟置着位于武汉市洪蛇山区狂珞狮南韵路颗3筛8附号瓜，炸用地四至关系壮为：东枪临奥5触0靠米宽珞狮南路秩，南临武汉德搅安科技有限公昆司用地，西临垫洪山乡洪山村瞧集体地，北临骨广厦省六建公删司住宅用地和墙公共通道。戚5.2.渐2言周边建筑物及壶环境条件召项目用地位于法武汉市二环交铁通线上，周边亮有珞狮南路、茧雄楚大道等两壁条城市主干道裹，交通十分便幻利，地理位置箩优越谱。比

翅地临近规划中粗的二环线，其结沿线地区的开窄发建设将随着聚二环线的建设伞而逐步启动，动区域