房地产投资项目敏感性

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素

影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。2、确定分析指标

作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。解：按盈亏平衡分析公式：P·X=C(F)+U·X+E(x)该开发项目的预期利润：E(x)=P·X·（1-5%）-U·X-C(F)

=1000×1×95%-1×600-120=230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。

对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。玻1、有关参数务发生多大变化杆可使盈利转为者亏损帖

单价丙、单方变动成个本、销售面积越、固定成本等非各因素的变化授都会影响预期追利润的高低，塌并且当变化达当到一定程度，纷就会使项目利稻润消失，进入趋盈亏临界状态剪，使企业经营乞状况发生质变垒。通过敏感性志分析，可以提促供能引起预期浙目标利润发生专质变时的各个坡参数变化的界扒限。奋①蝇单价的最小值价当开发利润为毁0时，利用盈谨亏平衡公式可启得架

P×1血×（1-5%气）-600×朱1-120=塌0肿

P=挠757.8歌9元/润㎡弃当售价降至背757.89超元，即单价降简低24.2%赏，项目由盈利醋转为盈亏平衡海，如果进一步宰降低，则出现摊亏损。怠②熔单方变动成本吧的最大值吓单方变动成本龙上升会使项目犬利润下降并逐坊渐趋近于0，架此时的单方变奥动成本是该项裙目能忍受的最诉大值。秧1000×1梁×（1-5%猛）-U×1-壁120=0陡U=83好0元/咱㎡药单方变动成本炉上升到恩830元，即堂单方变动成本搞上升38.3野%时，该项目劝利润降至0。灌③耍固定成本最大腿值万固定成本上升略也会使项目利雅润下降，并逐宪步趋于0罢1000×1蔬×（1-5%海）-600×静1-C(F福)=0燕C(F)=胞350万元栗，固定成本增善至350万元林，即固定成本氧增加191.抗7%时，该项纷目利润降为0盈。舌④成销售建筑面积幻的最小值抄销售面积的最蜓小值，即盈亏恐临界点的销售河量为勇销售量=C旺(F)/[P醋（1-5%）淡-U]=12明00000/南[1000×喊（1-5%）壁-600]=愉3429㎡令说明如果销售释计划只完成3旧4.3%(3划429/10制000)，则励该项目的预期堵利润降为0。吗2、各参数变柏化对利润变动诸的影响程度稀

各参男数变化都会引复起利润的变动蒜，但其影响程管度各不相同，巧有的参数发生悲微小变化，就缠会使利润发生扯很大的变化，夸说明利润对这属些参数的变化坡十分敏感，我羡们称其为敏感恶因素，与此相菠反，有些参数新发生变化后，爹利润的变动并古不大，反应较攀迟钝，称其为哗不敏感性因素扁。流反映敏感程度文的指标是敏感碗系数，计算公咐式为解敏感系数=刮目标值变动抖百分比/参量础值变动百分比牲①斤单价的敏感程旱度摔

设屡单价增长20廊%，则P=1利000×（1姓+20%）=蕉1200元银按1200元厅计算，利润=执1200×（向1-5%）×扇1-600×络1-120=爷420万元塑利润原为23夕0万元，其变轮动百分比=（柿420-23云0）/230语=82.6%述单价的敏感系扶数=82.6企/20=4.励13画结果说明：单窜价对项目利润丽的影响很大，粉从百分率来看桐，利润是以4竭.13倍的速探率随单价变动门。因此，提高坊单价是提高项尺目盈利最有效浩的手段，价格惑下跌也将是实池现利润的最大尚威胁，因为单间价每降低1%速，项目将失去黄4.13%的势利润。所以投屑资者必须内格外对宗单价予以关注嫩,不到万不得笔以，不能轻言灯降价销售。琴②盏单方变动成本司的敏感程度盖设单方变动成拆本增长20%锄，则U=态600×（1锡+20%）=乡720元式按720元单本方变动成本计代算畏利润=100事0×1×（1腰+5%）-7而20×1-1顺20=110塞万元宋利润原为23锅0万元，其变还动百分比=（易110-23咐0）/230渐=-52.2洋%颂单方变动成本豆的敏感系数=孩-52.2/锯20=-2.辈61院计算结果表明亭，单方变动成担本对利润的影漏响程度要比单桂价小，单方变梯动成本每上升某1%，利润将屯减少2.61界%。虽然单方时变动成本对利剩润的影响程度陈较单价小，但碧敏感系数的绝览对值大于1，妙说明单方变动蚊成本的变化造期成利润更大的鞋变化，仍属于菠敏感因素。伞③时固定成本的敏爪感程度猫

设固蝶定成本增长2择0%，则F（密X）=12燃0×（1+2句0%）=14虚4元砌按此固定成本代计算奇利润=100托0×1×（1废+5%）-6出00×1-1叨44=206我万元证利润原为23被0万元，其变午动百分比=（激206-23袜0）/230农=-10.4忌3%声固定成本的敏窃感系数=-1墙0.43/2择0=-0.5余2险计算结果表明倦，固定成本对继利润的影响程男度很小，固定闻成本每增加1肤%，利润将减论少0.52%蠢，敏感系数的图绝对值小于1眨，属于不敏感肾因素。哲④醋销售量的敏感此程度君设销售量增长松20%，则X趣=100壳00×（1+落20%）=1售2000㎡已按12000轿㎡要计算浩利润=100道0×1200泊0×（1+5很%）-600纪×12000幻-12000像00=300垃万元秃利润原为23犯0万元，其变倒动百分比=（质300-23痒0）/230惑=30.43属%照销售量的敏感跳系数=30.脸43/20=意1.52出通过上述计算片，表明影响开柄发公司预期利婚润的诸多因素替中，最敏感的园是单价，其次捐是单方变动成受本，第三是销爪售量，最后是饼固定成本。其撞中敏感系数为厚正值，表明它匹与利润同向增养减；敏感系数资为负值，表明捷它与利润反向祥增减。糊敏感系数提供捷了各因素变动闪百分比和利润阳变动百分比之均间的比例，但国不能直接显示累变化后利润的额值，为了弥补缎不足，可编制窜敏感分析表，飞列出各因素变次动百分比及相权应的利润值。牺单因素变动敏丹感分析表晒利润变动百分轧比因素钳

腾-20%筐

亮-10%折

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拒+10%薯

暑+20%岛单

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价鲁40趟135扮230龟325因420背单方变动成本蔑350滤290慨230陕170怪110酱固

定成撕本广254宗242霞230冬218蒸206价销

售

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量歼160类195慢230触265衔300廉

一般各柔因素变动百分添比通常以±2瓦0%为范围，凯便可以满足实掏际需要，上表杯以10%为间貌隔，也可按需样要改为5%为刷间隔。份

列表法倡的缺点是不能额连续表示变量宫之间的关系，免为此又可以用岔敏感分析图来厨表示。吹

图中筝横轴代表单方型变动成本、固袭定成本、销售双量、单价等各撤因素变动百分咸比，纵轴代表型利润。以单方乐变动成本为例渗，根据原来的畅目标利润点（吉0、230）曾和单方变动成刘本变化后的点释（+20%、僻110），画范出单方变动成业本线，这条直渴线反映单方变强动成本不同变役化水平时所对税应的利润值和合利润变动百分遮比。其它影响银因素的直线画奥法与此类似。日这些直线与利鹊润线的夹角越诱小，对利润的搭影响越大，说吐明对利润的敏心感程度越高。

舱房地产投资项察目敏感性分析耽(二)讯

下面以孩净现值和内部素收益率指标为幻例，说明动态弟评价指标的敏禽感性分析：殖例：辈某开发公司计您划投资1亿元纯开发写字楼，漂建设期5年，唱项目寿命周期办30年，项目甜投资收益率不贵低于10%，护正常情况下该导项目的投资及窑收入、支出情息况:随表1

生

剂

投资方记案收入、支出谊正常情况

郊

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（仆单位：万元）感年份回项目投资额妻营业收入金营业成本据净现金流量浓10%贴现系站数捏净现值遗①笛②与③傻④净⑤=③-②-代④裹⑥续⑦=⑤冰×宵⑥决1胃1000雷

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级-1000望0.9091皮-909.1庙0永2对2000抢

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君-2000小0.8246屋-1652.招80间3拢3000栽800迹80刚-2280棕0.7513版-1712.蜂96乎4词2000泥900外80亿-1180厘0.6830鬼-805.9渗4书5塔2000婚1000宝90搬-1090连0.6209氧-676.7播8瞧6损

洒1000建85贤915琴0.5645衬516.52蠢7给

室1200发100秩1100他0.5132害564.52氧8～30府

复1500眠▼缝105洒▼词1395披▼汉4.5582乖6358.6烘9做合计蹄10000洞39400吵2850境26550检-侍1682.1斤5络注：旺①复表示每年的数亡值分

利②远贴现系数=1殿/（1+10职%）n得

颂③秃4.5582溪的由来雅

树将递延年金甩视为第8年末机的普通年金，绸求出递延年期贤末（第七年末傻）的现值，公情式为P=箱A×[（1+暗i）n-1]除/唉i促（1+i）n特

P虏7=13砍95×[（1企+10%）2题3-1]/1债0%（1+1孟0%）23=锻1395×8滤.883裤

再将此估值调整到期初故

肆

P智0=P7裂×1/（1+窄10%）n粥

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客

=139扒5×8.88伙3×1/（1砍+10%）7泡=1395×腥4.5582炉试对该项目的好内部收益率、烟净现值进行敏吗感性分析？解晶：漠1、计算正常市情况体下项目钓的净现值和内吧部收益率撞根据表1计算细可知：净现值曾（NPV）=弟1682.1上5万元遥运用线性插值秆法确定内部收伙益率（IRR叹）愚

滔

已知公式水

IRR寨=i1+N杂PV1/（N找PV1-NP崖V2）×（i欧2-i1）痛

国

当船i诉=12%时：逢NPV=34偏4.7万元典

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当伴i姿=13%时：销NPV=-1舒52.76万荷元研所以：IRR柿=12%息+344.7蚕/[344.帽7-（-15腿2.76）]骄×（13%-株12%）=1酱2.69%戚2、项目投资露额增加的敏感迫性分析吧

假设柳该项目投资额浙增加10%，争即增加100销0万元，由于爱该项目的建设粉期为五年，这爬1000万元须增加到不同的自年份对净现值唯和内部收益率衡将有不同的影档响。假设第一夸年增加100惯0万元，计算浮过程：海表2：

共

故

增加投洪资敏感性分析建

溜

盏

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（单位：造万元）靠年份洞项目投资额耽营业收入钉营业成本相净现金流量茂10%贴现系乡数错净现值泼①津②战③转④注⑤=③-②-而④炕⑥堡⑦=⑤帖×乒⑥呼1累2000升

冶

基-2000点0.9091文-1818.愁20座2暂2000毁

惨

烟-2000疏0.8246时-1652.可80百3芒3000巨800尘80师-2280星0.7513太-1712.她96榜4续2000座900尿80杨-1180驱0.6830佩-805.9起4舅5甩2000杯1000柜90范-1090绣0.6209记-676.7屡8季6沫

贪1000室85颤915宴0.5645躲516.52息7冻

酱1200系100冻1100共0.5132投564.52娘8～30毁

丸1500胞▼貌105钓▼桃1395渣▼奥4.5582抛6358.6择9狮合计感11000姨39400狡2850章25550嘉-柄773.05冻根据表2，净省现值（NPV列）=773.辛05万元，诉运用线性插值我法计算内部收何益率（IRR怕）冬

程

已知公式善

IRR否=i1+N挑PV1/（N东PV1-NP雀V2）×（i艺2-i1）第

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当踪i足=10%时：辩NPV=77拾3.05万元务

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当拐i编=11%时：使NPV=-5训48.54万肉元颜所以：IRR芳=10%梦+773.0捆5/[773梯.05-（-疑548.54川）]×（11译%-10%）圾=10.58状%

胖房地产投资项使目敏感性分析胀(三)爸3、项目建设蕉周期延长一年岁的敏感性分析膨项目建设周期喉延长一年，总弹投资的分布将玩发生变化，六例年建设期的投锈资分布：群表3：

罗

项霜目建设周期延珠长一年敏感性漠分析

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（单位：万孩元）忘年份嗽项目投资额搁营业收入旋营业成本们净现金流量切10%贴现系家数乱净现值暖①门②无③雨④证⑤=③-②-互④员⑥巷⑦=⑤肃×被⑥童1拐3000纹

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亩-3000逼0.9091计-2727.根30者2罚2000遇

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辽-2000室0.8246循-1652.避80蹲3纪3000挥800漫80喷-2280缎0.7513尼-1712.辩96忆4奥1000络900胃80识-180管0.6830防-122.9伶4有5予500碧1000唇90吐410图0.6209阅254.57蹈6刚500中1000述85垦415栏0.5645恼234.27粱7响

呼1200扰100尿1100爪0.5132孝564.52哪8～30润

事1500糖▼想105她▼报1395柿▼永4.5582庙6358.6绪9块合计监11000妈39400匀2850皱26550饰-脂1196.0能5阵根据表3，净垫现值（NPV慢）=1196珠.05万元，帮运用线性插值敬法计算内部收耽益率（IRR情）格

蒙

已知公式门

IRR贡=i1+N浅PV1/（N否PV1-NP在V2）×（i纱2-i1）小

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当素i领=10%时：红NPV=11蚕96.05万足元比

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当们i捉=11%时：尿NPV=-1灵67.79万火元佳所以：IRR单=10%纺+1196.魄05/[11挪96.05-券（-167.势79）]×（苗11%-10速%）=10.协88%决4、项目营业刊成本增加10侍%的敏感性分罢析上

正常情挪况下，项目营源业成本为28狗50万元，增腐加10%后增禾加到3135丧万元，假设增症加的285万植元营业成本分灌布为：第三年酒增加200万核元、第四年增顷加85万元，恢则营业成本变维动后，该项目底的投资收支情疮况：积表4

解

布

营业浙成本增加10士%的敏感性分冻析

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（职单位：万元）络年份歪项目投资额逼营业收入绪营业成本狭净现金流量涉10%贴现系细数亭净现值遭①旦②矛③只④折⑤=③-②-爹④燃⑥膀⑦=⑤河×烟⑥员1撕1000律

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礼1000暂85齐915巧0.5645克516.52屿7诱

踢1200康100志1100醋0.5132狱564.52柿8～30或

伏1500夜▼债105畜▼眠1395仓▼负4.5582旷6358.6拢9逼合计巡10000虫39400猾3135锅26550误-心1473.8让3伪根据表4，净精现值（NPV悟）=1473泽.83万元，性运用线性插值迅法计算内部收考益率（IRR湿）金

针

已知公式渠

IRR少=i1+N恰PV1/（N滩PV1-NP济V2）×（i馋2-i1）奖

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当霜i梅=12%时：锅NPV=14厌8.82万元厦

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当榨i贩=13%时：暴NPV=-3怕43.51万洲元渡所以：IRR第=12%膊+148.8歉2/[148箩.82-（-督343.51抵）]×（13零%-12%）交=12.3%

早房地产投资项将目敏感性分析蔬(四)让

能

融5、价格下降墙造成营业收入耀减少5%的敏摊感性分析背营业收入减少运5%，则变为施37430万扣元，假设共计慈减少的197层0万元分布为缝：第3年减少爬700万元、屡第四年减少8督00万元、第塑五年减少47码0万元，具体撒数据：短表5

议

谈

营业莲收入减少5%课敏感性分析

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该（单位：万元驰）霉年份泥项目投资额塞营业收入赌营业成本绩净现金流量趴10%贴现系舟数榜净现值属①权②筋③删④晃⑤=③-②-京④存⑥析⑦=⑤铸×旷⑥毅1麻1000央

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揉1000笋85港915疫0.5645胁516.52法7粉

芬1200哨100切1100黄0.5132希564.52辅8～30赠

贫1500珠▼宜105香▼液1395少▼营4.5582殖6358.6麦9关合计附10000肠37430羡2850岗24580寻-淋318.02鹊根据表5，净词现值（NPV扇