房地产物业管理方案

红枫物业管理有限责任公司PAGEPAGE40江城·国际物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划江城·国际商住小区是由江口·劲嘉房地产开发有限公司开发的高尚住宅小区，本小区位于贵州省铜仁地区江口县民俗街以北、项目享有市区市政设施成熟配套的优越条件，交通便利，宜商宜居。发展商将利用地块区位优势，打造铜仁地区超一流楼盘。江城·国际是发展商开发的一大制作，占地面积达117333.2平方米，总建筑面积约400000平方米；物业类型为多层住宅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、公寓式住宅、临街商铺、配套公建（幼儿园，农贸市场等）项目户型齐全，兼顾了小、中、大户型，面积不等。项目的基本规划指标如下：全区共1588户，容积率为2.5，建筑占地面积为39822.1平方米，绿化率为35％，会所面积为平方米，停车位1282个，物业管理用房面积为3‰。我司对接管江城·国际的前期物业管理工作高度重视，成立了专门的调研工作组，从2011年3月起开始对江城·国际项目作深入详尽的了解和研究，将江城·国际的物业管理工作定位为塑造一个资源配置科学化、运作过程规范化、服务管理人性化的一个高尚住宅小区。在深入调查分析的基础上，结合江城·国际的重点和难点，确立了我们的整体构想和管理策划思路。我们的整体构想和管理策划思路可以概括为：拟采取的管理模式按照将江城·国际打造成安全、文明、尊尚的铜仁地区超一流楼盘的目标，我们拟采取的管理模式为：“以国优的标准使物管工作达到专业化、规范化的要求，以创铜仁尊尚文明社区的目标来使服务业主达到全面人性化和高度重视精神文明建设的文明社区”。江城·国际将是我司近五年物业管理行业经验的创新的升华。在管理服务上除集中我司多年的管理心得及人力资源优势外，同时配合高标准智能化的严密监控以及高标准园林绿化、水景及康体休闲配套设施的综合运用，更突显安全文明、尊贵的特点，是铜仁人家居的理想选择。我们的管理体制是：企业化、专业化、一体化。我们的服务宗旨是：“服务业主，管理物业！”我们的企业精神是：“团结奋斗、诚信经营、开拓进取!”我们的理论依据是：运筹学、项目管理学。在江城·国际的物业管理服务中，我们将实现红枫物业的人文形象工程及品牌的提升。按照：“服务业主，管理物业”的服务宗旨，通过用心将管理的每一环节想周到、做细致，通过专业的管理规划将管理服务的每一个流程和操作环节实现规范化和专业化，通过系统培训来提高每一位红枫物业人的综合质素，我们深信，通过红枫物业人的共同努力，一定能给江城·国际每一位业户予满意的答卷。二、对江城·国际物业管理的承诺1、自接管江城·国际两年内使江城·国际成为“铜仁地区物业管理住宅示范小区”。两2荣、自接管之日朵起，三年内使隔江狱城坛·荣国际吨成为铜仁地区胁“恰安全文明小出区骂”折和根“执绿色环保社退区安”奥。穗三、实现在限江渴城偏·减国际狸物业管理上泥的口“术七个确达保葵”灿确保将多年的地物管经验融入为开发商的前期贪开发建设之中碑。在我们管理狗时代商汇酷、辜凯旋春天筐楼盘当中，对嚼开发商的规划革设计，建设施琴工所涉及到日痒后管理和维护木的合理性及业溜主居住、生活奇的方便性等方凉面出现的问题眼进行收集和总路结，用收集和春总结的经验作戚为前期介入域江跪城员·向国际泼的建设性意见拉和建议，使努江忍城催·摊国际勤的设计和施工山更加完善和突据出人性化特点针。园确保瞎业主在收楼和苍入住过程中享叨受专业、规范电和人性化的服讽务。对于江子城塘·导国际铲的管理服务，招我司已专门招尽聘了一批物业躲管理专业毕业笑的大专生，在猴公司的统一安朽排下进行专业碑的培训和实习举，使他们成为舱专业的交楼大味使，为业主提柴供具有专业水还准的交楼服务雀。符确保安全管理豪上的严密和万挑无一失。结合营江滑城库·那国际界的实际情况，亡确立了入住期昼治安管理俩的忙“攀人防为主，技梁防为心辅毛”醒，常规期治安许管骗理洲“衔技防为主，人扔防为辅，全面贱防帽范骆”因的整体治安思静想。在保安服满务方面，通过冈对保安员严格销的训练，摆脱子一般保安员冷非冰冰的面孔，这对业户或访客阳做到热情礼貌躁，在与现代科庙技智能化系统惨的有效结合下迅，发挥严密的植保安作用，建祝立一套应急处竭理方案，使每胁位保安员都熟前悉掌握，确保灭各类突发事件蓬能及时得到处沿理。毫确保在装修管削理上的专业指里导和严格监管真。对管理员进喊行专业系统的程装修专业知识娇培训，制定系稿统、完整的装项修报装、审批事和巡查、监管煌、验收程序和辆规章制度，使脖业主从报装修繁开始便受到一梳整套专业的装弓饰指导服务和问严密的监管，稼同时，通过在盒社会精选一批虏专业技术好，姨信用高的装修昂企业向广大业雾户推荐，在管武理上杜绝技术脏力量和信誉度晨差垒的辉“轻三摆无他”买装修游击队进听入小区的装修枕工程，使违章银现象和劣质工护程杜绝在萌芽唇状态。我们坚副持的原则是净：祥“柱专业的指导，唇严密的监管，心人性化服絮务匆”凶。我们承诺的茂目标是乌：状“冲无一例违章装祥修换”灌。叠确保设备设施情的维修养护专医业、规范及正盆常化运作。建学立专业的设备寇设施的专业维妨修队伍，对维退修人员进行系积统的专业技术彩培训，制订江首城捡·饼国际型设备设施的维缩修和养护方案讨和维修养护计水划，按计划的盛标准要求实施凝设备的养护工椅作，在工作过房程中做到养护颂计划科学合理秋，养护工作认贱真、到位，养唯护记录齐全、筛规范，检查、咳评核严格、细晶致，确保设备轻得到有效的维烈护。布确保业主的投晋诉得到及时有铜效的解决。提乖高业户的满意偏度是我们最大液的目标之一。串为确保业主的买投诉得到及时放有效的解决，减我司看以酿“澡服务业主，管口理物业慧”谅为服务宗旨，扑要求全体红枫忠物业人将服务碗业主放在工作某第一位，红枫锻物业的每位员粗工都遵守公罗司孕“灶首问责任冬制科”扶，管理处建立妖和秆“虹客户服务中膜心舅”箱为主的服务机途制，综合处理废业户投诉的问术题及做好回访仓工作。办7屿、巨确保开展的社给区文化活动能庸建构一个和谐川的高尚社区。铁开展卓有成效确的社区文化活轮动，向社区文匠化要物业管理咳的社会效益、昆环境效益和经会济效益多。走“挨一手抓物业管帐理，一手抓用精神文明建药设芒”纲是我们成功管朋理江旬城酬·树国际的一条重俯要法则。江鸽城矿·灵国际将在我们浴的管理下大力皆开展社区文化联建设。江爱城放·蜻国际放的社区文化定肆位是中国传统苍文化与现代科缓技相结合。我袍们将在环境文森化、行为文化炎、制度文化、榜精神文化、网往上文化等五个惜方面全面展开篇，通过循序渐兰进、潜移默化薪，寓教于乐的淡社区文化建设封，提高居民素潮质，培养社区燃精神，增强社俱区凝聚力，发胡挥社区文化的炒凝聚功能，激懒励功能和约束垦功能。在江锦城裂·桐国际通的文化建设上周，我们还注重军近与远、大与皂小、老与蚀少、教与乐、杜雅与俗的结合拢。我们将实施肝名牌与形象战虫略，积聚江稿城己·抗国际轧的无形资产。饶拟采取的管理谦方式、工作计童划和物质装备寸情况侵第一部哈分邮炕迈拟采取的管理环方式震社区智能化不械仅提高了住户惩的生活质量，疑改变了人们的眠生活观念和生摆活方式，也必掠将创造出物业貌管理的新概念税，给物业管理挂带来革命性的漏变化，导致管框理观念、管理秤机构、管理方层式、管理手段妨和管理人员素披质的现代化。专为了更好地体滑现了物业公司滤的管理思路，舅直观展示公司笼规范的操作要盗求，我们拟采狱取以下这套物妖业管理方案。范通过对小区整穷个物业管理的免服务设想过程杜的描述，使业梁主及业主委员米会了解物业管条理公司的运作镜。同时，物业谋管理方案也是技物业管理公司浪对项目进行物令业管理活动的炮参考依据，用驰以规范、量化筹管理。杂我们的基本思鸭路是：严格资国质管理，确保殖各类人员的专羽业素质和综合闭素质；提供全丹方位专业化酒唤店式服务；严虑格法规和标准洞制约，规范组调织和个人的管脂理服务行为，川采用大围合整充体管理和小围孩合分片管理相贺结合的管理办裁法，运用现代纽管理手段，实膛现办公自动化蛋；致力精神文样明建设，实施澡品牌和形象战跌略。管理方式侦1滋、内部管理方水面：禾分项目管理。庙小区管理实行劣管理处负责制剩，内部进行独馒立核算，本着郑精干、实效原以则，编制人员渐统一安排到各派岗位工作。内之部管理实行由孔项目经理统筹北安排，层级管奉理，按公司质殿量管理要求对遭物业管理服务棵实施受控管理储，使小区物业钞管理过程中对炊上相接，节节械相连，体现管衫理服务过程的误全面、合理与惩持续。笑日常工作监督简。日常物业管稀理服务监督，闻由公司通过部葱门以定期检查蓝，不定期、随夹机的重点抽查却等方式，对管秋理处工作实施破监督管理。管蜡理处经理对本屋处员工的服务鹅工作质量进行阶检查考核，保虑证小区物业管殿理服务符合质倾量管理要求，渗确保承诺的各退质量目标完成呜。战服务业主。管竹理人员对住户斑提供的建议和乐意见，自己掌偷握的动态，设江备管理异常等聚对物业管理质雹量产生影响的浪问题，应立即吓进行处理，未全能解决的应安柳排工作计划去弦完成，积极为苏用户排忧解纷支。对业主投诉讨意见的调查处援理要及时，重举大事项必须跟积进及有回复，告以减少管理上汤的盲点和弱点巩，力求管理服赠务到位，尽量快满足业主要求菊。塑财务公开。管爽理制度建立与满财务管理方面浴，公司已有一巩套完善的规章甜制度，保证岗颠位分工明确，超员工各司其职古，团结合作，呢相互配合与监煎督，确保服务拴工作制度化，手内部管理规范悦化，同时管理霜处坚涝持练“舱取之于民，用逝之于箱民剂”葵的原则，严格体按财务制度进灌行财务管理，泊定期向业主和躬业主委员会公观布管理处收支贼情况，接受业纱主委员会的监音督。太2爽、为了更好地屿体现业主自治构与专业公司管口理相结合的管撑理原则，我们被制订各项措施润与业主加强联惩系，保持沟通迷，公司要求管柴理处做到：持管理人员定期牙对盐90%巡的业主进行走劝访，保持与广畜大用户的直接融联系；茶管理处每年进让行用户意见调但查，了解服务拖质量存在的问引题和业主用户允的想法，以便羽下期工作的改住进；主管理人员对提祸供有偿维修服俭务的用户要进拜行质量回访，桨以保证有偿服宫务符合要求；替需要业主出钱劈的维修项目要逮向业主公布有贯关维修方案和喂预算，让业主筹充分行使知情骄权；零对管理费收支淘情况每三个月愈公布一次，提拍高费用使用的磨透明度，接受悬业主的监督。限二、周日常管理设想涛为保障管理能缎高效率运转，侄不断提高各级浅员工主动服务走的意识，保持垦良好职业道德绘，不断提高业巡务技能水平，恢为住户提供优滋质的管理服务贷提供保障，增席强人员素质，抄树立企业形象他。为此，我们尘将加强以下几塔方面的管理与晚服务。行政管理垒管理处将在公娘司总部的指导劝和监督下进行傅日常的管理与援服务，在不断佣强化职业道德颈培训和廉洁建泽设的基础上，鼻展开各项服务撕工作。企1粒、定期召开工声作会议嫩班组每周召开喘工作会议，各歼工种班组长制哄订的每周工作峰计划，检查、尾监督工作计划屋的落实、执行录情况，并以此尽作为管理处对严班组每月成绩住考核的依据。氏管理处每月定刊期召开会议，残收集和总结各恨班组工作意见沾和经验，同时顷有针对性地布雾置下期工作，游使管理处能更木好地按照公司偿的管理意图和忽业主的需要开挽展工作。垫2课、加强廉洁建膨设兔建立健全公开典廉洁制度，管剪理处在日常管巷理收支等方面期，定期公布所裹发生的全部费坐用，通报全体候业主，提高透兵明度，公开便地民有偿服务的资项目及收费标倦准，完善便民穿有偿服务的工灌作程序。对需崖要业主分摊的轮维修项目，要威事先公布有关浅项目预算，经里业委会同意后泉再施工，施工叙完毕后邀请业赶委会参与验收宅，并将有关结道算向业主公布企，坚脑持刮“印取之于民，用角之于旧民室”牙的管理原则，招尽量为业主多蹲做事做好事。货3丰、会计独立核暗算制度茶本公司有一套拼完善的财务管蝴理机制，严格胸按照国家的有骂关财务法规进底行规范化的操爆作，对水电费融、管理费等收务取采用银行扣馅费的方式，并鸣定期公布财务原收支情况，加五强经济核算工晒作，控制开支新，开源节流，题运用财务软件悲综合财务分析服及时出财务报灌表。4、用人机制随公司建立了一柔套科学的人力右资源管理机制沾，确保零物业管理优秀骂人才的招聘、狸录用，在内部次用人机制上，港保证付了您“塘能者上、平者持让、庸者善下海”循的能让优秀人宜才脱颖而出的狐用人机制的落晚实。5、培训制度辽公司有一套完慰善的培训制度往，为了不断提歉高公司员工的初综合素质，有姿组织，有计划逆地对员工进行堪教育培训，帮月助员工建立服顿务意识，强化撕责任意识，提宁高服务水平。6、考核制度有公司建立了一穷套完善的绩效酒考核制，每月卖对员工岗位职民责的工作绩效胜进行考枣核她,可并与其岗位工沿资挂臂钩亚,选建立了一套系临统科学的质量眉考核制度和考炮核标追准忍,淹对质量管理进标行定期考扬核夹,捕确保每位员工档的工作绩效得霜到提青高届,慧管理质量得到券保证。7、检讨机制豆每年对管理体线制、规章制度雕、实施细则及惊员工的行为规界范进行检讨，盾以便更科学的洗实施管理。二、清洁卫生沈管理处为提高戏清洁工作的效递率，搞好小区狼清洁卫生工询作须,鲁制定了清洁卫辞生的工作标准后，实行量化的进监督管理。两清洁卫生质量误标准2、环境秩序消公共区域的谨除后“园四拦害伶”现工作外判给政冬府卫生部门，叛定期发动广大勇住户进行役除震“逐四万害系”豪及消杀工作，旁防止病菌的滋红生与传播，提模高广大住户的恩环保意识，定她期配合居委会片对下水道、排络污渠等阴暗潮胁湿的地方进行短蚊、蝇、蟑、铺鼠的消杀工作乌，防止传染病邀传播。菊、治安与消防载管理严小区出入口实痰行坚IC躺卡刷卡出入制灾度，有效的控饿制外来人员的劳出入，漆利用小区的技守术装备，以人丘防与技防相结检合，实行猪24叮小时值班制度规，加强定线或宗不定线巡逻，喇进行全面防范腊。我们将采取努如下措施：列人流的控井制：为每个住毫户办理进出卡熔，凭卡进出小票区，严气格执行来访登怜记手续。们物流控制：严季格执行放行条蹲制度，门岗及洁管理人员切实还履行对进出物通资进行礼貌盘条查的职责，凡下非住户本人搬帜动物品进出小潮区的，都必须堆到管理处办输理栗“牧放行庄条每”概，经确认后方锻可搬离。同时稻，对于搬运超奖长、超重、超絮宽金等氧“截三狼超胁”悄物品进入小区壳，必须预先得耗到管理处的允思许，并禁止危悲险物品进入小宾区。吹①宋浪消防管理工作库内容与质量标期准晒②垦洒治安管理工作碎内容与质量标西准授四、公共设施盘、设备管理辰楼宇消防系统厉，供水系统等完设施、设备保来持运作情况良歌好，能够满足主住户日常生活回的使用需要，戴严格按操作要横求执行设备责绕任人制度，认对真做好小区设脾施、设备的管辨理工作，对陈谷旧损坏设备有驼针对性做出维败修方案，提交颈业主委员会。城现就房屋及公色用设施，机电看设备、消防管肝理几个方面的质具体操作流程变和质量标准展真开叙述。纸1场、房屋及公用称设施维修、养恋护工作内容与阻质量标准稼2龟、机电设备管仁理工作流程与愤质量标准并工作内容殿机电设备保养级作业频度寺当班：日常保失养、安全操作瓶，动作情况正筑常，自动控制赌良好。月末：逢检修保养闸阀奖、逆流阀、水作表、联轴；水豆泵轴承加油备虫用泵轮周工作喂。季末：泵体殃检查、更换磨稳损件管道系统尘保养。每半年示清洗水池一次相，年终电机轴削承加油。则质量标准偿阀门开闭灵活勒，系统密封良拦好，管道无滴研漏，电机保护舱齐全，水表计迫量准确，运转调无异常声响、变振动，轴承温疮度正常；连续近不间断供水，团有检查记录，颈维修保养记录搞。五、绿化管理刺为了给住户创脖造一个优美、敌舒适的生活环姻境和工作环境味，管理处将绿惭化承包给专业法的公司维保，塑并制定绿化标乘准进行管理，植做好如下监督判工作：净1垦、乔灌林的修榨剪，及时修剪捉枯枝、病虫枝而、徒长枝、下背垂枝等，修剪绢下的枝叶立即凡清除。挪2武、根据灌木长绞势，该造型的蒜要及时造型，摩造型后及时修毕剪超过形状的拍枝叶，一般超宋过形状外的枝指叶以不超过锁20修厘米为宜。耽3方、乔木树干粗蔬壮，修剪及时林，恨控制飞主干高度，并躁分枝合理，树饲身挺直，枝叶炼茂盛。芽4凑、一般每一个艳月施肥一次，脆保证长势旺盛罗，对生长茂盛深的大乔木可以卷不施肥。屠5忧、对造型植物牲、绿篱，在生寒长前期或未成竹型前以密枝修揉剪为主，成型部后以造型为主沈，造型后，对夜生长超过篱面姨10蚂厘米以上的枝似条要及时修剪翁。阴6伙、绿篱、造型连植物的造型要掌优美、丰富，解修剪的枝叶立挎刻清除。喝7膀、注意对地被悦植物的修剪，义使其分布均匀鞋合理。文8骑、根据不同季由节不同天气，萄不同植物品种杰生长习性，不慕同栽培目的，唇不同土壤，每脸天、隔天或几集天淋水一次，括因天气炎热、寇干旱而出现水耀份不足时，相薯应增加浇水次榆数徒.宽9谦、植物病虫害辅以预防为主，楼综合防治，做志到勤观察、早惨发现、早防治连。拒1棵0钓、农药的使用耐必须以不伤害执住户的健康为瞒前提，尽量使狭用高效低毒、夹无臭、无异味词农药。铲1夫1料、管理处的管担理员每日对小洞区绿化进行巡敲查，管理处主捧任每月对绿化丽养护工作进行慰一次检查。收1镇2尼、对破坏小区蚂园林绿化的行崖为，任何人都她有权制止和教闪育，对绿化常裙遭破坏的地方雪应设立警示牌替，必要时设立夫护栏。跑1钞3湖、对破坏绿化班情节严重的，艘可依据《城市踪绿化管理条例严》第四章的有喇关条款对其处悲罚。六、公众管理千物业管理是与旨千家万户密切录相关的新生事核物，逐渐被广泊大群众理解和旺接受，也逐渐阅在都市管理中县担当起重要角纳色。但也受到水住户认识不足标和观念陈旧的黎制约，因此，旦管好物业，服继务好住户，更岂有赖于广大住妈户进一步更新宁观念，有赖于蜻广大住户进一亲步的理解、支道持和配合，只炎有这样，才能药使物业公司与秆广大住户、业雀主委员会进行锋良好的互动，呢为此，我们将肾在如下几方面拐做出努力钞1遵、做好形式多遵样，内容丰富船的宣传司我们将有计划大、有目的地展遣开物业管理宣陡传，让物业管瓶理深入住户，唇理解物业管理斥在日常生活中见的重要性。内夏容有：法规宣烟传、公众管理努制度宣传，如淡绿化、清洁卫痒生、用水、用至电安全使用、廉治安、消防等炕与广大住户密剥切相关的事宜备，业委会及业块主心声反馈等伐宣传。怒2庄、公众行为管晶理掩业主委员会有按公众管理基本异原则和措施（这业主委员会制抖定），物业公题司根据公众管灌理制定实施制桑度。七、有偿服务颈1膨、管理处开展趟便民有偿服务奏工作，以满足姥住户多方面的楼需求。她2穿、管理处公开舅有偿便民服务秩的收费标准，吃服务操作与收哨费工作分开。午管理处安排专逼人上门提供各航项有偿便民服灵务，但不得当津场收取费用，献服务后由住户屑到管理处缴费巷。服务的工作剧质量将受业主符的监督。有偿谈费用按提供服壁务次数、项目萄维修技术程度勤等方式进行结僻算，业主凭双隔方签名认可的查有偿便民服务炸单据到管理处港财务交费，以香体现服务的公佳开、公正，管斑理处不允许员瓣工利用职务之漂便假公济私，耗凡是没有管理阿处开出票据的武服务，都视为正不规范服务，桑请广大业主监乞督。喇档案资料的管滴理秘建立业主分户适档案资料；束将现有的建筑排技术资料整理倒、分类；猫收集、管理运档作资料。臂九、物业收费谁管理及收支预甚算的说明1、收费管理拳物业管理作为模服务性行业，旁利润低微，为孝确保物业管理奋中各项揭(脸保安、清洁、远房屋设施、设纺备维修保养、彻绿化、水电维趁修等故)夜顺利展开，在花坚持物业管理枪服务费取之于斤民，用之于民纯原则下，必须德确保各项收费渐的及时率，这桶项工作必须得溜到广大业主的游理解和支持。劝2艺、收入预算表脉收入预算表假哄设缴交率努100%轮，但根据现在领收费情况看，雨每月有相当一窃部分管理费无器法收回，因此驰收入预算表有裤不可预见的风妙险。如果达不米到这个收缴率墓，不但企业存事在经营风险，舅也会直接影响辈服务项目和服纱务质督量治,熊所以物业管理碌收费方面需要珍全体业主的支少持以及业主委匀员的协乖助如.灭3扎、公开物业管克理服务费收费贫标准，按时回筒收公我公司实行分唇档分类服务，环根据楼宇住宅啦特点进行收费久。业主按规定晌时间李(强一般是每月闭的柔1方日貌～络1渔0乡日收取冒)您，对于拖欠费哈用的住户将发剧出通知单，仍患不交费的按每喂天慕1件%截收取滞纳金，肢反复做工作，拘无正当理由拒帝不交费的由业踪主委员会负责煤，按照有关物化业管理法律、荣法规的规定进咐行追缴，在公滚正、公平、公个开的原则下，每确保大多数业顿主的利益不受扁侵害，以保障高物业管理与服跪务的正常运转字。笔4附、月收入支出湿预算凤支出预算表在蓄假设收缴率为塑100%妨基础上才能进蹄行正常运转，甚如住户欠费将怨直接影响服务捡项目和服务质本量，根据我们榴今后小区的智饲能化系统、化疮粪池清理、电钓梯等设备需要块正常的维护和规保养，产生的声费用全部由业誉主分摊，另支执出表中列举的帆所有维修项目棕只含日常小型备维修保养费，羡如超出预算的迟按实际支出由仗业主分摊。嗽三、维修资金船的管理和使用电按有关政策规零定，小区的维健修基金应由业碎主交纳，存放茄于指定的帐户岂内，用于小区链的公共维修。泼正常情况下，稿一般不动用本脆金，只使用此拳资金的利息部诞分，若利息不饱够支付维修费认而使用了本金沫后业主须补偿懂此差额，由业碰委会向业主筹盐集。维修资金监的使用必须要描有业委会的同纽意确认。纱为了便于日常苗的维修，物业念公司会在管理济费中提取部分尸金额作为临时县的维修基金以辈应付突发的抢倚修事情。赖第二部谊分葛政访工作计划撤依据管理方式孤和管理运作流贷程，我们将工于作计划分为前砖期管理、入住箭期管理和常规利期管理三部分带，按照轻重有浮序、科学实效妖的原则，拟定挺如下管理工作惰计划。午一、前期管理院工作计划迁二、入住期管兆理工作计划警正常期管理工统作计划梯富摇组桃第三部苹分架旺腥物质装备计划叠为确保江图城定·捧国际粥物业管理的管岩理方式和管理逝手段现代化，乐我们本着高起靠点一步到位、雾高水平科学先磨进、高效益合奸理实用的原则惜，拟定物资装右备计划如下：一、管理用房狸按照物业管理先中给定管理用仿房面积轰避扔平方米；其中奥管理大厅证值俯平方米。二、员工宿舍娃在划拨管理用此房中，扎筋垄平方米作为临挪时员工宿舍。屑三、器械、工刑具、装备以及处办公用品计划醉如下表：喉1犁、现代化管理微设备糟2勇、行政：办公疮用品3、维修工具4、清洁工具打第三耻节愁驳锈管理人员的配厘备、人员培训相及人员管理嘉第一部辰分软钥江洋城柴·旦国际抛管理人员的配鞋备玩物业管理公司疑在这几年的工供作中，通过对辛各层次的管理陆人员不断调整房、充实、淘汰嚷、更新，已成尤为一个员工平肤均文化较高，属拥有大批物业日管理的专糟业人才和工程杏技术人才，团刑结敬业并不断磨学习进取的管经理人才。江搜城乘·房国际蝶的管理人员是双一批拥有物业销管理专业知识碰的、具有大专序以上文化水平龄的专业人才；梁工程技术人员属均是具有相应昌的技术职称、签持证上岗；保类安队伍的人才目来源上，我们低以内部选送及联高标准外聘相傅结合，保证保嫌安队伍的高素刃质和高水平。梦在管理队伍建诊设上，我们将恶采用规范管理新和人性化管理鹅相结合的方式驼，运用激励机丙制，充分调动早全体员工的工闻作积极性，严洁格考核，确保捕管理目标得以较实现。贤江脾城泊·卵国际舒管理处人员架身构表管理处主任薯界搏主任助供理希况呈宵番主任助惨理姨财务部财务部行政部行政部客服部文员资料员客户中心管理员出纳员收费员保安部工程部清洁部绿化部班长班长班长维修技工清洁员绿化员班长门岗巡逻岗固定岗、替岗档注：整个项目厦人员编制什127作人迷.固第二部搞分至豆芹管理人员的培硬训林企业的竞争是第人才的竞争，损而人才的竞争欺关键在于企业刺是否能最大限范度地开发人力可资源。要实现迫管理人员素质拘的现代化，必尽须规范企业的保培训制度，堆把培训作为企危业的发展战略凶常抓不懈。我少们确定了极具捷针对性的江前城腰·出国际谜物业管理人员直培训目标，针寨对不同层吓次的人员指定悄不同的培训计丝划，全面提高顽员工的综合素掌质，为江择城泼·乖国际承物业管理培养申复合型人才。增同时，我们确买立尖了灰“跑全员培训，全适过程考漂核墙”翅的培训计划，挑使培训真正落姐到实处。莲培训系统的构超成图：构成图说明：熟为了使培训更公有实效，我们跌根据江湾城辽·钩国际扯的特点，并结收合我公司的实夫际情况，确定谊目标并拟定计经划，在此基础柿上拟定培训的朵组织形式、课视程设置、培训借方式及时限等齐；介计划指定后，芦根据培训计划株进行落实，灵近活运用合适的巨训练形式和方乐法，使培训获兰得预期的效果纠；贼培训的考核与驾评估是培训工央作另一个极其码重要的环节，报我们籍此充分咸了解培训功效私，掌握员工的日接受效果；宵最后根据评估俊考核，及时调积整培训思路，捡确定今后培训狭工作重点。并必把理论应用到删实际工作之中瘦，使培训工作色真正落实到实素处；懒培训的组织形尾式：否聘请公司顾问秘针对不同层次栋人员有系统、程有计划地开展证培训，也采取染由人事部及其辰服务部门进行彻培训教育的形滋式。培训目标捧我们的培训目挑标：帮助员工蹄建立服务意识观，强化责任意列识，提高服务侄技能、服务质股量、专业技能毙和管理水平，武提高员工的整商体综合素质。培训内容棕新入职员工培召训：铁蒜位发展史，企期业经营方针、碍企业理念、企悦业精神、管理祝目标及现有设矮施介绍；圆职业道德教育总，服务意识教哪育和安全教育逆；男员工行为规范闷；揭岗位的服务基运本技能。管员工在岗培训叉：傲管理人员进行脆全面质量管理洗和督导管理知膏识的培训；舅进行提高操作构技能、实务技楚能、岗位服务粪意识的业务培牧训。培训方式谊在职进修：主恭要形式有专题偷研讨、实际案瞒例分析、模拟阵实践演练、现江场参观研修、激常规集中授课巴、讲座等。这疲种培训以公司例出资外聘教员例及公司自培两盗种形式；纺脱产进修：外患出参观学习、戒短期研修班、祸外送专职培训叨。这种培训由编公司出资，派题人参加培训学疯习；做自我培训：主将要是电大、夜燕大、函大等形贴式。公司大力曲提倡及鼓励该怨种培训形式，公是员工自我提闯升知识水平的乖方法，主要是伪员工采取自理迈的形式。总培训的评估考践核徐培训前考核估览计：了解员工强现状，制定切迁实可行的培训更计划，确定员考工培训的需求遥方向；五培训中考核：肉技术（技能）倦方向的培训，秩要根据实际情猪况，边培训，落边考察，理论莫与实践相结合怖，便于了解员私工是否按培训政要求和标准指欠导工作，对没秀有按要求的员丹工进行督导和匆指正。芹培训后考核评虚估：分为实操游考评和书面考祝评两种，反馈破培训绩效，把字考评的结果作大为评核员工综捏合培训成绩的淡主要依据。渣第三部胶分师植工管理人员的管封理颜在管理队伍建杆设上，执行《陡员工工作绩效劣考核制度》、侵《员工奖惩规拳定》、《员工乐素质考核制度滩》及《员工晋盯升管理规定》啄等规章制度，顽运用激励机制包和文化机制，悲良才录用，知添人善任，为人担才的培养创造缠良好的空间。付最终激励员工抄为企业尽心竭另力，追求人力粘资本增值。我墙们的员工管理豪体系由五部分秘组成：人员管理人员管理素质机制制订《员工招聘制度》制定《员工培训制度》配置机制工作岗位设计合理配置人力组织机制制定《员工行为规范》规范管理绩效机制制订《员工工作绩效考核制度》激励机制制订《员工素质考核制度》制订《员工奖惩规定》制订《员工福利制度》制订《员工晋升规定》》赚确定标准，严钉格招聘挥为更加科学、控规范、公平、诸公正地招聘人烫才，公司制订税了《员工招聘正制度》，招聘键时本着用人所眯长，容人所短践、追求业绩、向鼓励上进的宗渗旨，面向全社椅会公开招聘，孕全面考核，择家优录取，以学公识、能力经验奥、体格、符合鲁岗位要求等方府面进行全面审殖核选材。拼良才适用，合喂理配置菜为了最大限度恭地发挥人员的走主动性和积极阴性，充分发掘拾他们的潜能，宪我们对企业的惩人力资源进行拔有效的配置，预合理设计各工号作岗位的工作龟内容和职责范付围，以岗设人役。同时，规定街新员工录用后词，经由有经验牌的管理人员带浸领，到相应的颜岗位进行试用乳实习，并在实冶习过程中，全钢面测定和验证唐新员工的个人灰工作能力，对嫌不合岗位要求洲的而又有其它蹈专长的，实行颤调岗位安排使邻用。规范管理催组织落实，规钞范管理森公司通过近几残年的实践，进初一步完善了公昨司的内部管理差，明确了各级贞人员的岗位职忘责和权力，做愧到事事有章可券循，有根有据疤，从而进一步贵规范了公司的故管理，也达到庭了约束员工行袄为的目的。打规范言行，注仓重仪表，树立湖企业形象观为了创造一个挪文明祥和、秩割序井然的工作夜环境，树立物干业人良好的社蔬会形象，制定垒了《员工行为菊规范》，从以杰下六方面要求穿全体员工在管荣理、服务过程荐中严格执行：机职业道德规范扫、服务意识要购求、仪容仪表宝、行为举止、逝接听电话及保忽安队员仪容仪镰表要求及用语喜规范。绩效考核机制迷为了充分调动颜员工的积极性巷和创造性，加撒强员工的组织初纪律性，提高鞋员工的竞争意本识，开展劳动斩竞赛，促进工其作，公司对所年有员工每月实过行绩效考核，驴管理处主任和印部门主管由公聋司副经理进行剩考核，经理监吗督考核；管理岁员由管理处主积任或部门主管绪进行考核，人旺事部监督考核天；操作层员工妈由组长进行考结核，管理处主权任监督。所有锋员工的月考核始成绩与每月岗衬位工资挂钩董。或术激励驱动，留评住人才锅公司通过一系沙列的激励机制提和文化机制，僻既鼓励了员工逝奋发向上，努镰力工作，也增脖强了企业凝聚隔力，达到了留贪住人才的目的骡。营乐管理规章制度讨和住宅区档案锹的建立与管理吹第一部惭分窃兴馒管理规章制度恢科学完善、合搂理量化、健全场实操的管理规豪章制度是我们吉取得成功的重愁要堂法宝。为进行跟统一规范的管筛理，我公司已征在旗下各管理串处成功导找入钻“辟优秀示范小尊区穴”灿管理标准模式鹿。接管江餐城付·求国际后，我们赢将严格接周照言“抓优秀示范小叠区随”购管理标准乱，结合本公司赠质量体系文件呈要求，对江泄城妻·谦国际袄实有施科学化、现扫代化、专业化焦、系统化、规居范化的档案管阻理。我们芳在集“闲优秀示范小猜区通”殊管理标准的基捧础上，拟定了榆相应的规章制有度，进一步加览强管理，提高跃服务质量。在覆此，我们摘录盟公司有关的治补安、绿化、清唱洁、设施、人田事等部分的规辟章制度。惕具体内容详见背本方案蕉第七章《规章碍制度汇编》。依第二部搁分它提址住宅区档案建痒立与管理蠢住宅区档案是批住宅财产的重强要组成部分，斜建立和管理好吵住宅区档案是代物业管理工作瞧的重要内容。极随着建筑设计汉高滋科技、专业化捉的发展，信息舅成为管理资源纵中又一重要因傲素。为此江脂城源·竖国际让物业管理的档放案建立与管理驼须建立标准档院案室，配备档统案专业管理人启员，采用先进疮电子计算机技气术，通过档案缘的惰“渡集中化、有序蛛化、信息书化腿”除科学程序，运霞用先进的资料叙管理软件，便毕于日常工作的秆查阅与管理，巷达到资源共享借、合理利用的回目的。在信息汽、资料的收取厨时广开信息渠暖道，存储时做朗到内容全面、爬丰富，收集时伤尽可能地完整赖。我们拟对小乓区内所有物业存管理与服务的医项目，从主体离到配套，从建陆筑到环境，从习硬件到软件等测都建立相应的掘管理档案。并苗树立档案管理划的财富观、资档源观和服务观补，使档案管理或真正为管理服放务。堂档案建档流程蛮：蚕收嘱集计→糕整务理迅→拦分断类孩→同编斤目躲→尚登拐记饥→兄电脑贮部存然→鸡入柜存诊档单→窝利旱用芝→澡检查梁档案管理运作骗环节资料的收集丑立档案室，采严取系统化、科辩学化、电脑化衫的先进手段，凑聘专职档案员脸，直接隶属行艳政部。建立相甲应的规章制度娱，对所有档案现资料进行严格蚊管理。娃资料的收集坚迎持内容丰富、间完整的原则，左根据实体资料于和信息资料的恩内容，在实际狼工作中从需要陪出发，扩大信哄息资料的来源良渠道，从时间恐上讲是指规划约设计到工程竣观工的全部工程皱技术维修资料蔽；从空间上讲下是指物业构成惨的方方面面，疑在到房屋本体允，公共设施，才小到一树一木疮都有详细的资芽料收集。资料分类整理论收集后的所有锋信息，统一由饺档案室集中整秋理。整理的重酿点是去伪存真末、资料真实完竖整，根据档案射的来源、信息顾、资料的内容浓、信息、资料大的表现形式等额特点进行细分狭，做到条理清晚晰、分类合理昼。资料归档管理镇档就是按照资喝料悦本身的内在规至律、联系进行麻科学地分类与久保存。根据实拐际需要，江鸦城婆·箱国际孩的管理拟采用诊原始档案和电额脑档案双轨制陪。采用多种形棉式的文档储存趟方式，便于原叠始档案的保存诚，如光盘、胶朴卷、照片、图甩景等。档案组腹卷按不同业务铃性质、编号、舍造册、编辑、粘并分类保存，剂运用计算机等袄先进的管理手赤段，尽可能的浩把其他形式的暴档案资料转化妙为电脑储存，风便于查找和调气用。科坚持对档案管促理工作检查、益指导的经常化底。每季对档案栗文件的形成、揪积累、整理和纲归档进行一次丈全面的检查，板各部门负责人射每月对本部门取档案管理情况超进行一次检查樱，并督促兼职艳档案管理员及垮时把有关档案碰移交档案室。晋档案的出室、申入室都有严格秃的规定：出室筑必须由部门主寿管同意经资料直员登记后方可钟借出；入室时绑，须由专人进仗行检查，如有钢破损，立即修粮复，如有遗失割，应追究有关窗人员的责任。唯档案管理人员醒需及时收回在乓外文件，严防文文件的流失。枪档案的管理环华境必须做借到迈“鸦三珠防浸”云，即防火、防烟潮、防变质。档案的运用释采用先进的资艇料管理软件，肯便于日常工作版的查阅与管理棋，达到资源共辫享、合理利用艘的目的。描档案资料的分亮类们管理处档案（控包括日常工作戴记录等）禁业主委会员档北案（包括接管袄资料、各类图太纸及设备设施幼资料等）臣各项指标的承怀诺及完成承诺裙指标采取的措远施躁本章参照《全浇国城市物业管矩理住宅小区达店标证分细则》删、《全国物业在管理示范住宅萌小区标准及评狱分细则》，以被及我公司进质量标准，我敏们对管理方案晚所要求完成的缝江跨城待·诵国际昌物业管理的各女项指标予以承样诺。承诺指标鲜共分十三项，谢以表格的形式躬对各分项指标梁进行承诺，并山在列项中概述黄保障各项指标方完成的实施措讽施。病针对江年城透·窃国际若物业管理工作摩中的新要求，丛我们还创造性速采取体现高度辩自律意识的承阴诺百分制形式唉，对反映江图城仔·端国际援管理水平的各麦类关联指标进暖行级度量化，揉并予以补充承敲诺，由上级主贿管部门和业主钩委员会考评和民监督实施。办管理方案所要挠求的江敬城冲·干国际吐各项管理指标委承诺导序号唯管理寸名称构国家标准勺管理科指标转管理指标实施痰措施劲1节房屋及配套设航施完好率严98%艳100%丑采用围合管理曲与管理中心控择制相结合的工泽作方法，分区立负责，责任到科人。建立完善弯的围合事务助断理巡查制度，额严格装修审批桥管理，健全档红案记录。驰2恳房屋零修、急演修及急时率星99%垦99%退建立严格的修铸缮制度，要求芬维修人员接到帅维修单后携带岂工星具斥5脆分钟内到现场拐，零修工程及宪时完成，急修诱工程不过夜。艇并建立回访制丧度和回访记录裕。而3水维修工程质量卡合格率影100%安100%努分项监督，工速程技术部严格湖把关，按照工撞序一步到位，筹杜绝返工，并泡及时回访确保只功效。蓝维修工程质量雷率涉100%沙建立维修回访牵制度，及时征蜓求住户意见，视保证反馈渠道或畅通，以确保架维修服务质量压。吩4排清洁保洁率夫99%踏99愁%丸区内保洁落实朝到人，巡查记铃录完善，监督暗检查得力，严宗格考核制度，凯实行役10%跪淘汰制。壁序号擦管理众名称咽国家标准迈管理狐指标饰管理指标实施嘱措施糠5豆道路完好率及黎使用率荡95%赴98搜%梨落实责任人，宜坚持对道路、档路灯及停车场倘等，到公用设测施进行日常巡朽视检修和定期努维护保养，由瘦工程技术部监果督执行，各围就合事务助理配缎合检查落实。史并建立健全档大案记录，完善剩规章制度，确着保公共设施完致好并正常使用码。失停车场爽完好率隔95%僵99谊%捉6太路灯完好率及蓄使用率宵95%胞99%新7盘小区内治安案伶件发生率州1细‰厨以下绣因管理原因造博成冶安案件发蜘生率为经0素实行瞎24挽小时保安巡查奔制度，分快速椅、中速、慢速罩巡查，由管理元中心金24搁小时值班，接舞受报警及实施贩调度，根据实津际情况，确立吨入住捐期稍“丧人防为主、人钻防为辅、全面住防各范丹”傲的治安思路。乔明确保安职责伪，层层防卫，桶以确保小区居唉民人身财产安末全。团单车、摩托车留、汽车被盗率处1凳‰跳以下烛因管理原因造粘成之车被盗率筋为梯0用8狗火灾发生率帝1吊‰蚀以下（年以下掉）六0.搭5培‰宪全员义务消防宰员制，定期培佣训和演习，加正大宣传力度，听由保安进行日趴常巡视，发现基隐患及时处理只，确保小区安兆全。淘9跌违章发生率吉1伸‰忘以下群0.羊5唇‰运以下挡建立交叉巡视紧制度，跟踪管渴理，及时发现爆及时处理，加旅强宣传工作，脉杜绝违章发生抽并建立相应的灵回访记录。蹄违章处理率体90%时以上杨100%追10嫩住户有效投诉世率丢玻排鹅煤伟住户投诉处理蜂率鉴泪宋卫那投诉回访率锋2置‰搬以丘下送95扁%挣以上胀值膝锹哄肠95游%制以上唉1吴‰驱以下炎100%习100瓜%杠按照政策规定酱做好做细各项管工作，采取措缸施，加强与住左户的沟通，定疼期走访住户，看征求管理意见山，强化服务意不识，提高员工银素质，及时为或住户排忧解难移。投诉处理有额结果、有记录彻和回访。钻11插居民对物业管匙理的满意率肚95%杯以上埋9锐5毁%碗采取现代化的市科学管理手段构，开展温馨服就务、亲情服务隙、助残服务，切完善社区服务请，在日常工作第中注意收集住仗户的广泛意见况，加强住管双无方的沟通交流森，以确保业主锦对物业管理工婆作的满意。勇12技绿化完好率绿百地率漂95%30%特99%46%甘建立专业化管听理养护队伍，兔责任到人，片妇区负责与巡查烘制度相结合，僵发现问题，及仰时修复，确保水小区公共绿化哄无破坏、无践锐踏、无黄土裸煌露。手13喊大型及重要机易电设备完好率梦95%湿98护%鸟完善机电设备旁的运作制度和升维护保养制度赞，配备专业工握程技术人员，酿所有维修人员惧全部持证上岗萌。出现故障及柔时排除。减江途城坝·迹国际补指标承诺百分葵制燃指标承诺百分政制考核标准践承诺百分制说先明：承诺百分圈制所承诺项目趁分五大类总项令和十二类细则紧，馒以歪10母0冒分为总分属，遭8撤0末分为承诺达标鸡线，按承诺内气容及承诺完成闪时间，浊由我公司组织背定期（自第二罢年始每年一次些）邀请上级主透管部门和江蹄城汇·诉国际通业主委员会对桂各项承诺指标叹进行考核。弹附注：第二年读考核达标后，勿第一项管理达拣标承诺将取消雾，总分调整情至罪8皮0同分，达标分男为捐6服4登分。怒序号臣承诺总项断承诺分项脊承诺责任及扣曲分圾满分茄得分言备注嘉一款岛管理达标承诺倡20强分拌一年内达到铜腰仁地区胶安全文明小区允标准。毯未达到指标扣膝10怕分宫10览分泊羞京二年内驼获渣“扩铜仁地区萄物业管理优秀忙示范住宅小施区挽”悉。树如未达到承诺迹指标，扣油10玉分。秧10园分趣悬叮二鼠鲜装修管理承诺辫20鞋分轧杜绝在装修绝挥中出现乱打拆区墙体，破坏智刑能化管线和公胸共管线的违章漏现象。哭出现一户违章允，除组织修复隶、赔偿损失外乐，扣盘5义分，依此扣完胶10滑分为止。校10虫分厨遮线顶层奴房装修管理绝浴不出现乱搭乱贺建，外观不统茧一的违章装修遍。蚁出现违章，即润组织修复、赔服偿损失，每出汇现一户上述违习章现象，扣喘10叮分。商10桶分病痰去三请桑肠治安管理承诺骄20昂分驼岭三车因管理原晶因而造成失盗饲的发生为零。嚼丢失自行车按务100%俩赔偿，扣绕2码分；险脾钓2晒、丢失摩托车口按赞100%采赔偿，扣浓3礼分；闸3呆、丢失汽车赔忠偿保险公司付呈赔外部分损失馅，扣户5绳分。屈10培分患占咳因管理原因而容造成家庭被盗司等治安事件发蜡生率为零。扁经公安机关鉴预定，排除内盗员以外的治安事何件，按扑100%拔赔偿损失并按伯损失，扣执5腿分架5解分哗翅许在应急情况下尊，张90狭分秒内，快速纵反应分队赶赴未现场处理，同双时召集快速支酷援分队，必要我时实施快速支妇援。朴如因未及时赶死赴现场而造成德的损失，扣眉5日分。哈5桨分逝臂柜四舱笛智能化、电梯作等机电设备管粉理承诺浇20黄分礼税智能化设施、琴设备正常运行铸率及完好率达叔99汗.所50%怨达上。网正常运行率及蜓完好率每降低鹊一个百分点扣弓1敞分，扣完企5贱分为止。劝5充分豪芽素智能化系统的拔误报、错报率书在入住期为仇30%寺以下，正常期扣间在汁5%趁以下。买每超了错报、洗误报率版5观个百分点，扣瓣1娇分，扣完膛5虫分为止。蜻5嚷分羞裕安电梯总故障停做机率不超过鸦0裤.黎2%消，电梯出现故网障按合同规定确时间到场处理苏。隙电梯总故障停倾机率每超过还0切.巩1%杰扣备1蹈分，电梯困人始，超出蜘5缸分钟解困，扣抬1桃分，扣完括5闯分为止。各5敲分辱旁壤供水、供电、仗消防设施等大诚型机电设备完作好率迁100%桌，正常运行率垃100%施每降低一个百僻分点扣货1晌分，同时对因毙管理原因造成好停水、停电及伤火灾所造成的临损失，扣完橡5辨分为止。被5薯分梨巷汉序号抓承诺总项贼承诺分项音承诺责任及扣株分鹅满分镰得分伞备注努五得惑服务水平承诺猴20帐分成在入住一年内杆，任何住户家亮庭内的维修服虹务项目（有偿慧和无偿服务）秋，一律给予免歼费维修（材料全费除外），且闯维修的及时率犬、完好率约达轿100%饰。昼在一年内发现爬有收取维修费投用扣讽1跟分，维修及时胞率、完好率每稼降低一个百分垃点扣润2榆分，扣完织10炼分为止。序1慈0桑分下毯颂采取环保措施食，垃圾分类收坟集率达姑95%黑。噪音污染系丧数白天不高于歉55森分贝，晚上不戒高于搜45聪分贝小区空气货各类指标在国情家标准范围内瓶。将指标每降低权5质个百分点扣翻2挣分，扣完侨10辆分为止。况1骑0懒分依留井第六枕节吨累社区文化活动剂及环境社区文晴化印社区文化是社徐区成摄员僵(某管理员工和业繁户盛)适在居住和管理慕活动中所创造反的具有个性特句色的精神财富乳及其物质形态僵。它具有凝聚筛功能、导向功决能、约束功能忧、激励功能、慢辐射功能，是强社会安定团结悟的需要，是物雁业管理企业自没身的需要，更琴是业户日益增盘长的文化生活较的需要。社区腔成员是物业管臂理的决定性因紫素，我们强调代以社区成员为状中心，尊重业盏户、相信业户掩、依靠业户，萝充分调动业户姓的积极性。通缓过寓教于乐、腰循序渐进的社洗区文化建设，调培育社区精神岸，提高业户的剩文化素质，整量合共享价值观晓念，增强社区且凝聚抹力和向心力，驾使物业管理收稳到事半功倍的踢功效。我们的灶目标是使江数城攻·待国际焦的文化建设具御有代表性、先饰进性和实用性剃，使之成为整获个文化生活中霜的一个标志性乒的典范。带动疫整个物业管理拘行业文化建设估上档次上水平森。为达到以上灵效果，我司拟盐从环境和文化苏两方面进行社显区文化建设。吹江轨城堂·闪国际毫环境文化建设涂江脊城顾·反国际的自然环催境和人文环境卡构成江虏城征·居国际熟的环境文化。死这是最直观的税外在表现，时悲时刻刻影响着姥业户的心理和啄情绪，影响业若户厌补生活质量。对头此我们高度重共视，主要设想花有：踢1接、环境文化建贺设的目标是小谁区文明洁净，处环境质量良好渠，资源合理利楚用，生态良性宫循环，基础设铸施健全，生活兔舒适便捷，形惑成环保意识。疏2叉、我们将环境狂文化建设纳入哑物业管理日常举工作中。设立哪专门部门环境缘管理部，专人微负责，齐抓共辆管。拟定制度鸣，及时监督，杰并邀请业户代越表组成环保小吼组，义务监督课，沟通信息，唱发现问题及时斗处理。我们将玉定期向社区成勒员公布环境公晚布。优3锅、我们采取的声主要措施有：谁清洁保洁方面绿：小区环保设残备完善，如垃映圾桶、果皮箱猛和垃圾终转站交，设置和摆放澡合理规范；垃蔽圾日产日清，注并定期进行卫担生及四害消杀躬；定期疏通各他类池、渠道、红地漏等。严格隙对小区油烟排翁放、噪音等按崭照国家标准进烧行管理，确保痛小区无污染现肝象。园林绿化顶方面：绿化管引理我们拟采用瞎外包形式，每追天有专职实行兄养护，定期修良剪、施肥、杀灵虫及每天由管童理员对养护质掌量进行检查监抛控；保证无明垂显枯枝死树及译病虫现象，绿青地无垃圾、杂痕物、无侵占无但破坏踩踏现象问，长势良好、场环境美观舒适更。除日常管理舅外，我们在公铅共地方合理设哥置宣传栏，告龟示牌对业户进谎行宣传，促使尾广大业户自觉竟遵守有关规定政，确保营造小虑区优美舒适、追安全文明、洁议净的居住生活引环境。只4耀、宣传环保，塌倡导环保，奖民惩激励。我们将的方法有每季渴度组织业户开泛展一次小区环粗保活动，每年俱度进行一次环惩保评比奖励。振如烧“筑树木领妨养镇”辩、菠“站拥有一片家计园析”保等活动颇具创姜意可以激发社励区成员共同关棋心环境的潜在拔热情。我们通蔬过不懈的努力梯，使业户形成垄节约资源、能杨源的良好习惯畅，倡导业户尽陈可能重复使用纤塑料制品，在辛引导的基础上近要求小区内市爹场、商场包装浩材料使用环保器材料。楚5屯、保证环境的抓高度整洁与和幻谐，通过优美兄的环境培养业役户的自律意识殖，从而养成爱露护环境、关心素家园的良好习帜惯。兆二、江苗城近·嫩国际丽社区文体活动蕉建设匠江挠城呈·膜国际弄实施长远文化经战略，为达到榆既定目标，我孔们拟定了组织复机构、管理规率章予以保障，罚同时，文化建高设制度本身也饿传达着茫江拖城梦·瓣国际殃个性化的文化向内涵。夏我们制订了《逆江陈城贩·瘦国际摧文化手册》（斑见附件）。通忌过该手册对社墓区文化的思想瓶和行为进行诱叔导和软性约束扇。其中手册还踏包括了社区公星共场所、娱乐验设施管理规程档、社区文化制俯度等，对各种厦文体活动的程棋序、工作人员丘职责、内容、煎方式等进行管意理，保证社区姑文体活动朝着塌积极、健康、计有益的方向去搜发展。奇管理处设社区庄文化兼职工作逗人晓员厌1并名，其职责主康要负责小区各触项文化活动的阻组织和实施开滔展，并由管理既处主任、办公萄室主管进行工愉作指导和监控声，另从管理处绣员工中挑选数赛名具备一定条节件者作为兼职绝工作人员协助只社区文化工作阴人员开展各项汁工作。邀请数马名热心公益活允动、身体健康滩有一定组织能弓力的业户参与隔社区文化活动屑义务宣传，收材集业户意见，遗帮助管理处提饥高活动质量。升通过开展各种驴文体活动传播奴社区文化精神给，形成邻里亲臣善关系，促进皇社区成员之间瓣的交流。如各丰种体育活动、润音乐会、家庭监趣味运动会、果棋类、牌类等下活动。来文化活动经费浊来源：主要是待管理处拔出专隐项经费；寻求贼相关企业资助牛；如有郊游等除活动可适当的夜酌情收费。非社区文化活动叹计划斜在社区文化活障动的安排上，腔根据以往管理忆的成功经验，橡我们注重几个斥结合：近与远饶的结合；大与传小结合；老与滚少的结合；教盐与少的结合；鸦雅与俗的结合卷。斑附社区年度活录动计划表抄社区年度活动旬计划表虾时间食项目肠参加人员镇内容拜目的匠元宵节前揭新春贺元宵醒湿狮活动售江申城扭·隆国际安业主及社区各摇界朋友乓醒狮表演及其瞧它文娱活动烫为社区增添节甲日喜庆气氛控每年三八节谨庆谨“杠三争八球”烈宣传活动跨管理处与业户繁宣传女性知识朗、女性权益、证拔河比赛等内让女性知得更轨多、并能运用埋更有效的手段外保护自己盏五月份湿旅游热线大追查踪临业户、管理处测、旅游公司量讲解旅游知识侍、注意事项、馆更多旅游路线乱为业户提供更疤多黄金周的旅膏游信息束六月份收庆啊“壤六喇一仓”先少儿游园活动荷少儿为主、各撑家长及管理处售协助浑游园活动斗丰富小朋友生知活、促进小朋饮友之间交流、陆增长知识笔时间裕项目众参加人员森内容蛋目的俱七月份俱消防知识讲座位管理处与业户饺及消防有关单忙位舱消防知识讲座朱、消防演习责增加业户消防箩知识、以备急秤用跑八月份婆游泳培训班浪小朋友为主篮游泳培训惕让小朋友发展谅更全面就九月份谁家庭亲子趣味保运动会贪社区各业户溜各种运动项目车丰富社区生活柄、促进业户与设业户之间的团摸结合作丢十月份柔重阳敬老台老年人为主及怪各有兴趣参加后人员航各种棋牌类活剃动绸丰富老年业户岁生活脊十一月洗全家卡拉派O颜K借大赛谢所有业户狸卡拉量O样K辩比赛植丰富家庭生活暂十二月层烹饪讲座、烹烦饪比赛妙所有业户及有爽关专业人士侵专家讲解烹饪厕知识、并举办雁烹饪比赛趋加强业户之间蒜交流、丰富社净区文化生活降夏季不定期减盛夏清风座谈议业户及管理处哪工作人员柱茶话会形式互致相交流虑加强管理处与旨业户之间交流惠、了解业户的剩需求，吸纳业阳户的好建议痰每年不定期丧爱国活动月棉所有业户及管勾理处人员熟观看爱国电影灾宣传爱国知识青增强业户的爱浅国意识、民族然自豪感保5缝、建设社区文遇化活动的意义迈：蝶现代人普遍存凶在工作压力大益和压抑感，通蛇过开展社区文难化活动有利于愁形成一种和睦武、融洽、安宁定的气氛，同时移也能为用户带钥来无限商机。廊通过开展社区终文化活动，有吊利于加强用户枣与管理公司的惯沟通，增进相霞互间的了解，虫化解矛盾使各珍方面工作得以纺顺利开展。牵社区工作的开岛展有利于唤起再个体业主的荣弱誉感，制造名持牌效应。同时旺对营造社区高测雅的文化艺术烛氛围，提高小升区的档次，形展成小区的格调挨有相当重要的骤作用。端第七版节寄少桌便民服务与经篇费收支预算泊便民服务是体往现小区物业管李理的重要因素出，物业管理企窜业兴衰成败在肯一定程度上取选决于居民的服搁务需求是否得哀到满足、管水理人的服务意医识、服务内容剃、服务质量是森否得到居民的趋认可。在江通城集·颗国际歌我们将根据小幻区的规划设计略、地理位置以借及分期开发建目设的特点，融针对居民不同颗阶段的不同需继求，建立起合俱理的江疲城灰·鸦国际狮服务网络，为讽居民提供全方数位的服务。具株体提供服务项四目如下：尺有偿服务项目绝序号估项食坚通目背收费标准污备择记注圾1风修理、更换水求阀安/龄水龙头障/宿各类软管胁5-15亲元邮/孟次疏不含材料霜缺2段修理、更换门音铃益/稼门锁逮/设信箱锁突5-25鹰元绢/爬次酬不含材料患心3哗修理、更换开失关鞭/杰插座哭/县电话盒穗5-25强元欠/晓次想不含材料览昼4签修理、更换电耻表宣/吴水表等公10-巧30第元右/管次译不含材料寇释5温修理防盗门、栗卷闸门凯10-100颈元挖/锐扇幸不含材料任庄6腊疏通下水管（锋主管）足50-律100局元剃/墙次结人工斩7牲疏通下水管（堤支管）议30鸟-慨50帐元薄/棚次债人工脊8鞭安装热水器（因普通型）企30-60什元魂/导部烦不含材料俗敞9徒安装热水器（另对衡式燃气型唤）帮60-100版元洲/纱部冤不含材料悠果10载安装空调（分航式）擦50-150盛元胆/竖部牛不含材料锈倾11慰安装空调（窗晋式）亦250-40美0情元浙/顷部租不含材料污融12输安装抽油烟机踩100-15南0塘元喉/咏部吐不含材料住问13吵安装洗衣机组10-60寺元焦/晒台鞭不含材料谎功14球安装排风扇杨30-50碌元便/炭部锯不含材料压功15利清洗空调过滤脾网昂3棕元跳/春张江人工猾16深清洗抽油烟机弓2梨5-50猾元蹲/蛛台孩人工型17割清洗排风扇斑10-25叉元雄/舱台编人工歌18蛋钟点家庭服务慈（日常家务）对10-30常元俘/栋次宁中介费席19严搬屋服务辆10逢元雁/需次痛中介费岔20废租赁中介泽总价的腹10%警中介费凭21逢二手楼代理具总价的舟0.1-0.绪5%请中介费瘦22巴木地板打腊阻0.楼6卖元牺/历平方米赠包工包料丧23丝室内绿化、养恼护蛇10峡元墓/抬小时自不含材料站搭24殿铺贴地板砖滥10花-载1造5肆元乳/箩平方米搜不含材料铁映25达代订车、船、灿机票兰5-10夏元次惰手续费插26卡室内心清洁炭10-30户元鼠/木小时悄人工岸27沈复印魄0.5互元世/刚张起痕按纸张规格收弟费背28你临时展销场地颤租赁栏5甚00号元应/驾次起拴按协议内容收受费利29派装饰工程俘面议斗炒30总园林设计劫面议井笼31涝渗漏修补班面议轨罩32缓小修小补赴面议脚拜拆衫休碌域贱兽焦师抬陪柔职缺值旁括喘樱伍免费服务项目劲1徐代订报纸、杂舅志谣2及代办保险拒3合代办有线电视衰开通其4圣代叫出租车怕5辫代订牛奶姥6烈自行车充气塞江红城扒·跌国际慨物业管理费收骗入支出预算报办表附件1:

附件2：

附件3：附件4：附件5：丹第八辅节庭难慕智能化系统的勺管理与维护隐智能化系统概悄况板智能住宅小区偶就搬是将建筑技术雾与现代计算机蛋技术、信息与援网络技术、自称动控制技术相鼓结合，将住宅刑小区的安全防声卫、物业管理墓、多元信息服盈务与管理、家弱庭办公与智能顾化系统集成，据为住宅小区的顽服务与管理、落业户沈生活提供高技瓶术的智能化辅梅助管理手段，蹲提高小区的物传业管理和服务悦水平，以期实方现快捷、高效妖的超值服务，全为爽业精户提供更加安召全、方便、舒堵适的居家环境滥。愧江截城晋·炸国际艇智能化系统主察要包括奸环境、型通讯网络系统泥、鼻监控与管理系者统、安全防范作系统、给综合布线系统通、、室外设备滔与官网、火灾立自动报警及消往防联动系统等写共八焰大系统。建立讯在家居智能化页的基础上，住得宅小区智能化何除满足公共安脉全和服务的要石求外，主要有站：报警中心服次务（接喇警谜/旱处警）、停车域场管理、周界即防护、监视监魔控、自动照明件控制、紧急广茧播及背景音乐廊、小区一卡通边、等。系统结牵构图如下：建筑设备监控系统建筑设备监控系统公共信息与广播系统住宅物业管理系统有线电视系统通信系统视频安防监控系统入侵报警系统门禁管理系统车辆管理系统可视对讲系统江城·国际智能化系统火灾自动报警及消防联动系统安全防范系统环境综合布线系统通信网络系统监控与管理系统电源与接地室外设备与管网线缆敷设管网铺设室外设备像现就液江城廊．贝国际急住宅小区智能汉化系统在安全葵防范系统、室虾内安防系统、介监控与管理系幻统、信息网络喉系统这四个与细物业管理息息蔽相关的系统进服行概述栽．倡。四一、劳安全防范系统雕①着晓入侵报警葬与滑视频广监控系统文摄像机与周边胡红外对射防盗眯报警系统连动凭。即围栏各边怜分别设置室外赤固定监视器，虽配备自动光圈由镜头，与红外胶对射光栅报警惰连动。当有人尾翻越围栏时，撤阻断红外对射访光栅后系统会括发出报警信号宫，摄像机之画奖面，会自动显筹示在监控中心转监视器屏幕上膊。另外在小区扁内主要干道和舒场所分别设置连摄象机，可保虑护小区内人员拔的安全和避免焰公共设施遭到谎破坏。捞②赵破可视对讲系统级由小区管理中扮心、楼宇门口刚分机、住户家似庭可视分机三冲大部分组成。豆住户直接观看悟来访者，并与销其通话。强大殃的计算机联网炭通讯方式将每晌家住户对讲设延备与小区总控沸中心联网，能尊够接收小区住马户呼叫，监控允单元门进出情业况。迈③内指门禁管理系统牌该系统基于计轰算机和最少新切I圈C便卡技术，具有腔身份辨认、网肚络安全等核心咏技术功能和秘半钥储存器，业劳主只用一张经汤过授权的非接尖触式智能卡，秘便可栋自由出入各出画入口和楼梯口骑这样大大提高何了小区的安全亭性，将社会闲团杂人员拒之门嚼外银。什④呆降停车馋场侍管理系统有停车场管理系姐统本质上是一倾个分布式的集拘散控制系统。鉴它是以非接触当式御I递C捏卡为先导，以待图像比较识别蔑为重点的多媒甲体综合管理系摇统，实现对车忌辆的进出、计怒费、保安等诸铃方面的综合管吩理，提高停车骨场管理的质量志、效益与安全串性。数二、室内安防傅系统形主要实现了室公内防盗、紧急撑求助、燃气泄欢漏探测、火灾址报警四大功能受。当各种探测毕器将报警信号翻上传璃到字LO逃N喂家庭网关通时莫,LO廉N芝家庭网关将报极警信号处理白后偏,尸首先将报警信们号通过网络上者传到物业管理拿公司煤监控中心掌的接警处理中工心治，监控中心接种到报警后，会盘进行及时处理拨。民三、监控与管魔理系统替①数尚三表自动抄送报系统猜主要实现水表鲜、电表、气表盈的脉冲信号进性行抄集，殊经药LO镇N勉网关上传网络院管理中心，实异现耗能数据的随自动处理。手②练淋公共信息与截广播系统桥该系统主要由莫三部分组成。表一是公共信息鹿发布系统，可说向住户发布紧牢急通知、公众托信息等文字和贪图片信息。二灰是背景音乐系凯统，述它的作用是掩率盖公共场所的段环境噪声，创福造一种轻松愉他快的气氛，背皮景音乐都是单耽声道播放的。橡三是紧急广播夏系统，雁发生火灾时，尤消防广播信号贤具有最高级的猫优先广播权，话即利用消防广啦播信号可强行纲切入背景音乐范和寻呼找人等密广播。究③骨胡设备监控系统虽通过设备监控跟系统，可以实山时检测、诊断磁和处理小区设款备及系统故障舟；有效管理与炉控制小区电量日和能量，节约胃能耗；对设备烦进行自动化控榴制，节约人工葱；能够及时报围警，具有显示众及处理功能，倚提高管理水平买。绍四、浩信息网络拍系统破信息服务网络高是小区信息化筹的重要标志，侦也是住户与外验界进行交流的朱渠道之一。在望小区内建设一透个高速计算机将网络，通过光抵纤猴和您INTERN便E乡T豪相连，为用户何提愤供墓10举M版的宽带网络接易入服务。加重折计算机通过高麻速苦ADSLM想ODE代N荷在网上进行语扬音交流、娱乐嫂、购物、炒股撕，还可以享受箱远程教育、远情程医疗；通灵过忌VO换D揭传送电视语音岁信息，可以在半家中进薪行绸VO片D狼点播，收看你流感兴趣的各种启影视节目，真往正实现足不出捆户，便知天下翼事。作智能化系统的倍日常管理与维厘护妹恒福新城是通股过专线网络实极施智能化物业参管理的住宅小疼区。该套小区赚智能管理系统莲在国内已有应锈用的先例，对架于物业管理单愉位而言，有许触多经验可以借余鉴。根据其他奶物业管理公司壳的运作调，卵型针对恒福新城绝智能化系统的氏特点，结合我崇们已有的实践溜经验，我们对携恒福新城智能首化系统的管理哑与维护，从以洋下几方面展开榴：挣恒福新城智能卸化系统的组成怖及日常运行数恒福新城智能途化系统的组成册及功能图1:智能化系统体系结构图图1:智能化系统体系结构图恒福新城智能化系统室内安防系统监控与管理系统建筑设备监控系统三表自动抄送系统公共信息与广播系统住宅物业管理系统信息网络系统家庭报警紧急按钮家用电器监控表具数据采集处理计算机网络系统视频安防监控系统入侵报警系统火灾报警系统车辆管理系统可视对讲系统安全防范系统有线电视系统通信网络系统骡（二）监控中冷心的作用及运窑作鹰让班监控中心是恒裹福新城物业管节理活动的信息卧处理中心、决旧策调度控制中绳心，是物业管散理系统的神经乞中枢。其组成致及在信息流程后中的运作图示炉如下惠：局反馈反馈反馈火灾报警系统入侵报警系统视频安防监控系统可视对讲系统紧急按钮家庭报警保安内部对讲系统监控中心发现问题有关部门查实通知有关部门处理报警或发生火灾有关部门查实组织调度保安员赶赴现场处理组织高度兼职（义务）消防员灭火组织人员疏散化图涨2内：监控中心作践用及运作亩二、智能化系枪统的前期管理坚（一）住户智写能化系统须知钥1姑、住户装修须迈知坛①昏绍单元住房内，讨凡有智能化系颜统埋线的每一众堵墙，都附有骡图纸说明，该榴墙结构不可随爬意改动，未经筐管理处审批而耍擅自改动者，唉视为违章给予壳严厉处罚。崇②来唇单元住房内，尾凡属于智能化荡系统的任何一命部分，都有详嫂细而明显的有俩防护罩，所有拔该种防护罩不痰得随意改动，些未经管理处审遣批而擅自改动吊者，将给予严盐厉处罚。训③盖佛不听管理人员袄劝告，屡次违迅反上述两条规袖定的，责任由凳业户自负。辫④竹篇住房装修阶段返，须小心施工识，以防误伤智危能化系统部分逼，引起误报。尝⑤垫益装修不慎，屡岭次造成智能化催系统误报，管贞理处将给予严府厉警告。逮2闹、使用智能化字系统须知资①豪禽门禁系统的使斩用级a迈、使抖用血I岂C裕卡开启门锁茶住户向管理处胖申仿请豪I叼C恶卡后，每次进镜小区和楼梯口棕时，半凭涝I企C络卡在读卡器的援读卡窗读卡，律就可以进入小三区和楼梯口。缩b漆、通过呼叫监蚕控中心开启门步锁挡住户也可用通阳过小区围墙要垮和楼梯口主机近呼叫监控中心密，由监控中心步查询住户资料最后远程开锁。背②锐其它注意事项禽无意外事故请爪勿随意启动求西助按钮，家中井有小孩的住户撒尤为注意。委无特殊情况，解请勿移动红外辫探头或穿越窗樱户引起误报。控住户请勿强力雨触动住房内智壤能化系统各部那分连线和仪器拌。剥（二）智能化御系统两个重要走问题届1宽、装修配合的房问题音它包括管理处拒与安装施工单讯位配合及与住片户的配合两个荐问题，因此管暴理处进驻后，窝应专门成立智席能化支持小组谣，负责整个住脸宅智能化接管败、住户装修监英管及误报处理来等问题，智能男化支持小组成膛立后，应立即欧培训，并全面床了解掌握智能芳化系统的使用校、安装位置、蚊布线的走向等宇。恰在向住户发放姨钥匙时，管理茫处应与住户共聪同对住宅内已添安装好的智能坚化装置进行验龄收，并签署移骄交清单。贵在住户进驻装越修时与住户签塞订《装修管理珍合同》、《装码修责任书》，疗向住户提供智肤能化系统使用棵说明书，告之葵装修配合注意喜事项及损坏的挣各项责任等。鸡对紧急按钮系胳统采取防护措委施，装上防护伶罩，对门磁、隔门锁报警按系啄统，先行切断网报警电源，待皆装修好后再接箭上电源，对红毛外控测器、煤浩气探测器底座断应贴上标识，蹈装防护罩。患住户因装修需沸要确需对智能廉化系统进行少茂量更改的，在骨保证不影响使奋用功能的前提凑下，由住户与胸安装施工单位滩和管理处协商按解决。哄住户在装修结毕束灭前亩7蛇天，应向管理淡处提交书面通晶知，管理处应饭安排安装施工疗单位与住户协湖商确定智能化缝设备的安装时棒间。安装施工芽单位在约定的皱时间内到住户饭家安装红外探祝测器、煤气探迹测器，调试正修常后，向住户昌解释智能化系柱统的使用、维慧护常识，并与桥住户和管理处绞共同签署移交最文件和清单。咳2板、误报的处理通住户装修后，具已经入住的住猾户在使用智能淹化系统的初期软，误报可能较叔多，为此，智梢能化支持小组养应将住户家的质联系电话（包趴括住宅电话、幕办公电话、手牙机）全部录人挽智能化系统的株电脑里，一旦春发生报警，迅衬速与住户电话白联系，同时应租急分队迅速赶浙赴住户家。打住户在家：若滔属正常报警应得急方案处理；扣若误报，排除抗误报故障。晚住户不在家：镜由管理处主任铃根据现场情况出确定是否破门居而人，若属正偷常报警，按应驶急方案处理；常若误报，排除吃误报故障。事济后由管理处向技住户解释。窜机三、智能化系降统的保养、维毁护维护内容维护内容日检：系统外观；前端、终端、传输线路信号日常检查记录；软件测试例检:系统外观；前端、终端、传输线路信号阶段性检查记录；软件测试临检：对日常维护工作、例检工作进行督检，对其工作成果进行测评临时抽样检查维护（临检）临时抽样检查维护（临检）季检维护方式一般性检查维护（日检）定期检查维护（例检）月检年检寇详细维护保养滩项目，如国表月1惧（智能化系统涝维修保养项目勿）所示洽3咐、智能化系统庙的维修、修理市计划膀小修计划：根岩据日常维护记圣录、月检记录跌及报告，制定厨每季一次的小呜修计划。盟中修计划：根帮据季检记录及溪报告、年检记寿录及报告制定支每年一次的中银修计划。榜大修计划：根返据年检记录及方报告，制定每迈三年一次的大鸭修计划。梳（三）智能化抹系统的维护保砌养程序、故障羞处理程序、误偷报处理程序一维护计划二主管审批三一维护计划二主管审批三预约住户四通知中心五上门检测六联系中心七检测八记录九用户确认十工作汇报八故障确认九维修流程使图：维护保养起程序语故障处理程序陷如图所示：一一故障确认二故障记录三故障分析四联系中心五检测六故障排除七记录八用户确认九工作汇报七更换零件要图：故障处理伪程序宿误报处理程序经如图所示：误报确认误报确认误报确认住户误操作系统故障记录、统计、总结、汇报对住户进行示范、教育、培训转入故障处理程序图：误报处理程序玩（四）智能化座设施、设备操战作、维护保养煌、维修的制度码、规范爸智能化设施、滋设备的使用、座维护保养、维忌修必须严格执璃行相关制度，帆如《监控中心董出入管理规定称》、《操作人赛员岗位责任制蜘》、《维修人闸员岗位责任制旨》、《设备维董修保养制度》称、《设备操作秒规程》等。架（五）设备维扮护保养、检查塑、修理工具配