知名地产房地产成本管理制度

万科房地产成本管理制度目录一、总则1二、房地产成本管理职责1（一）集团总部的成本管理职责1（二）开发企业的成本管理职责2三、房地产成本监控4（一）成本监控系统4（二）成本监控的要求4四、房地产开发环节的成本控制6（一）立项环节的成本控制6（二）规划设计环节的成本控制7（三）施工招标环节的成本控制8（四）施工过程的成本控制8到（五）工程材汪料及设备管理船10项（六）竣工交淹付环节的成本蹄控制划11胖（七）工程结裤算管理思12仿（八）其他环淋节的成本控制所13医五、渴蛋附鉴破则树13邪万科企业股份超有限公司汤房地产成本管顶理制度（讨论稿）崇一、嘴汪总蕉澡扣则灭岭未1厕、叨可为了增强成本恐控制力度，降荐低成本费用，替提高市场竞争舌力，根据国家笼有关法规政策节，结合集团成敏本管理的要求多和经验、教训吹，制定本制度伐。迎处2券、薄骂成本管理的基叨本原则是：以健市场需求为导黄向、保证质量睁为前提，过程裂控制为环节、趴规范操作为手舍段，提高经济岁效益为目的。宵3贪、鹰第成本监控的任跟务是：遵守国昏家有关法规政拼策，落实成本栽岗位责任制，臣完善成本管理到基础，形成有协效的成本监控剑系统，努力降先低成本，提高量经济效益翻。飞凝二、房地产成六本管理职责桶肝（一顺）哄晃颠集团总部的成圈本管理职责老拒晋1酿、椅查制定、修正集深团成本管理制错度，督促、指值导各开发企业谈建立完善本单淡位成本管理制梦度；并跟踪、伪检查执行情况恢，对成本实行井制度监控。毅筐2永、豆烫进行房地产市顶场调研，对房饰地产市场走势分作出分析、判耕断，及时提供篮、反馈给集团刷和各开发企业酿管理层作决策棕参考；保持对限国家有关法规励政策和集团成救本管理环境的繁了解，协助房摘地产公司争取叨优惠政策、处旗理有关政策性框问题极。符忘3格、肿袍组织各方面专昏业人士对拟建虾项目进行实地泪考察、立项听塔证，按立项审眨批程序审查投敬资估算，把握嗓投资决策，合鼻理配置资源，邮帮助房地产公慌司做好项目前作期策划中的成偏本控制。立项辆审查的重点是照：凉吨善◆璃望尾立项资料是否拉齐全、规范；半态低◆咸未袭市场定位是否规明确、恰当；荐岂浩◆钓杨略投资成本估算坐是否经济、合福理；脸悄叼载◆悟挣口投资回报是否退符合集团利润纷目标要求；摩芳狱◆棕瞒左投资风险能否熄有效控制。压4遮、丰织跟踪、落实各排项目成本计划坛及其执行情况俊，适时了解各案项目成本的实亚际构成，汇编亮集团成本报表衬；分析、总结槐项目成本控制诵情况，协助、姿督促各开发企倡业做好项目操星作过程中的成愚本控制工作。拣5备、字叛建立成本信息杰监控中心，及化时收集各项目杜成本动态资料丙，为集团管理配层提供充分、受有效的决策依慎据，并按要求宅将有关意见反臂馈给各开发企跳业。补6篮、照正组织集团成本颤管理的信息交拣流，通过培训看、双向交流、协研修会等方式某，增进全员的滩成本管理意识狸，推广集团内止外成本管理经触验，寻求降低岸成本的有效途淋径，促进集团气成本管理水平饲的提高。慢杂7永、奋章根据管理的需披要，派出审计酱小组对项目成美本进行阶段审逃计和决算审计沈，对项目成本说发生的合理性舅、成本管理的看规范性提出审幻计意见。并结升合项目收益情帝况，考核项目墙的成本降低率释、投入产出率迈、投资回报率模等指标。未怖8丑、宫蹄逐步推行成本泉管理及其信息滤交流电脑化，权搞好成本管理本的综合服务。欠（二牺）仅巧明开发企业的成万本管理职责较仰还1舞、府卖认真执行集团骨成本管理制度万，结合实际制鄙定本单位成本堵管理制度，并露自觉接受总部睬监督注。盐骂城2膏、突牢根据本单位业孟务发展规划、涛开发能力和市澡场情况，确定燃项目开发计划熔，组织立项调拍研、选址和前盯期策划，提出逼立项建议和开声发设想，并按见要求向集团总常部提交立项可踪行性报告，履涛行立项审批程桂序。咬吹3循、倚耻规划设计阶段伏，应按市场定怖位和成本估算圾准确把握设计防方案，组织审但查设计概算的危经济合理性，否使规划设计既熄符合规范，又似体现成本控制亩的意识和要求闲。慧4移、按匹客观、认真地叉进行项目成本触费用测算，编显制项目成本费听用计划，确定毯项目及每个单猾项工程的目标惩成本，分解成尤本费用控制指润标，落实降低氏成本技术组织撕措施。任5帜、典华遵循基本建设羡程序，进行项宰目实际操作，木对房地产成本董实行项目经理洁负责制和全员偶全过程控制，移对可控成本、诚变动成本和成简本异常偏差实踩行有效监控。拴保证将成本控踩制在目标成本波范围内。情6临、泻寇正确处理成本劳、市场、工程朱质量、开发周轰期、资源、效厚益之间的关系榜，防止和杜绝临重大工程质量柱事故，努力缩容短开发周期，波严格控制项目状的质量成本和秋期间费用，加顷速投资回报，熊提高投资回报闸率。垂叙7脏、幕炼组织项目开发发成本费用核算生，及时、全面燃、准确、动态华地反映项目成暑本、费用情况别，按规定编报地成本会计报表茂等有关资料。苏坚持成本报告打制度，保证成购本信息交流的赖及时、有效各。臭宅8族、学呼熟悉、掌握国帐家和当地有关岛法规政策及市诵场需求、预算质定额水平等成供本控制因素，吧用足用活各种泉政策、资源，宜提高成本控制保的预见性，努植力寻求降低成祖本费用的途径而。草街9轮、羡缸定期或不定期诉分析成本结构雾、差异及其原伐因、监控措施肉及其效果、经仿验教训，每年纠至少一次，并跟将分析报告报冈集团总部财务诊部。足三、房地产成晃本监控评秘（一）成本监刃控系统币脂顿1绝、枕欣根据集团的管陶理体制，集团倦建立总部以管墙理监控为中心疤、各开发企业眯以操作监控为渗中心的房地产靠成本监控系统辩。实行总经理珠领导下、项目蔬经理负责、各制职能部门具体饰实施的运行机北制。慎陵2貌、戏蔽各监控中心应肢树立全员成本壁意识，对房地沟产成本实行全吹过程监控。成3纺、另裹各开发企业应践根据管理需要宵和项目实际情喘况，设置审算刺部、工程部、抚财务部等成本犬管理职能部门聪或岗位，保证田成本控制工作院的顺利进行标（二）成本监浅控的要求纤雾朋轮制度建设向蚂1菌、逢馆根据管理的需赏要，各房地产倒公司应制订和与完善包括以下痒几方面内容的品成本管理制度薪，并报集团总伟部备案：袭适弹◆袜沾北成本管理责任酱制及监控程序开；队筋珠◆敲挨只计划管理制奶度抹(脉包括指标、定狼额、考核管理宪办悠法鄙)应；视泳凳◆非厉膏招、投标管理亭制度；该末塔◆担燕企合同管理制度乘；兼域改◆贷立漏工财程判(配质量、进度、基监理、现场、勤工程盘点、竣袭工验收移粗交跌)劝管理制度；惜晨谅◆辛号筒预决责算茅(吐包括概算、设货计变更、现场僵签证、结算、肯款项拨暮付绪)斗管理制度；愧沙丹◆煤挑碎费用控制制度扭；拼吵而◆理杏削材料设备管理共制度蛇。杜边以上制度，各艘单位可分别制望定也可综合制议定。裳泪2期、毁承集团总部应不面断总结各开发歌企业成本控制爪经验，在此基闪础上，逐步健宗全、完善集团炉房地产成本管运理制度。叙晋计划管理适1块、寿炼各开发企业应抓按根据项目开咏发的节奏，及脏时编制成本计沫划，并跟踪、勾检查、考核计两划的执行情况笛：雨草惩◆恰翅悬开发产品成本客计蹄划牧(扒按完全成本口妇径殃)劣；您辣垄◆怕禽存期间费用计划塌；唤必眯◆京么话降低成本技术负组织措施计划消。费蹦2坝、赖喉成本计划以设庭计概算、施工明图预算、成本皂预测和决策为草依据，综合考滨虑各种因素进乘行编制，做到许目标明确、先阶进、可行，尽排量数据化、图煌表化。翠很3删、闭铸各开发企业应恼完善成本考核俩办法，确立成除本降低率、费崖用节约额、项惑目投资回报率塑等成本考核指遵标。穷牲分析检查宵枝1塘、厌善各开发企业在户成本控制过程垒中，应定期、推按开发阶段对醋房地产成本的减结构、差异及但其原因、控制臭措施及其效果勤进行分析菊，立春以及时总结经岔验教训，做好蹄下一步成本控斗制工作。分析棋的重点是：末积网◆教芹阀计划及其执行弄情况；忌咳伏◆泥谈据实际成本与预稳算成本、计划俗成本对比差异瓜及其原因；筛晃辨◆迷迎司分析期内控制尿措施、效果、皮存在问题及改始进意见、对策浊；袄至◆具情评价、结论与澡提示。腔纠2忧、阔体集团总部根据叫管理需要，应曾按项目就成本钻控制情况进行烛分析检查。信息交流宪1幻、捆救应报集团总部易的常规性成本眠资料主要包括午：闷◆谎灭项目基本情况姜；啦辆困◆匆咏坑按会计制度规姑定应编报的成晌本核算报表；双毛棚◆虫欧只成本动态情况蛙及其分析资料院；耽密虚◆北贼宝当地政策性收利费项目、内容星、标准、依据把及政策的适用右期限、收费部荷门。坊2宣、术攀按例外管理原障则，对下列成沈本异常偏差及巴其处置办法，榜应随时报集团暴总部：云泰桃◆芒久糠当地有关法规省政策的重大调肢整；魂屑转◆址央记成本超降率占桑单项工程成本集总里额灭10虎%亦以上、占其本狡身预算成本或科计划成暂本梁30剥%奔以上的的项目家、事吐件释(汗包括停工、严犬重窝工、重大应设计变更、计瑞划外增减项目荒、现场签证、僵工程质量事故于等因素影响造洽成的成本增、摔减项目、事坏件财)题；榴该袍◆宫挪执合作条件更改真；味仍笨◆订慌匆补交地价。蚀术3量、径事各开发企业应瓶建立成本信息稀库，互相交流旱成本控制的经育验教训。谅四、房地产开达发环节的成本粱控制联搏（一）立项环抱节的成本控制袋遣1潮、盟垮各单位新项目即立项时必须向春集团总部提交诚《立项请示》遥和详细的《可互行性研究报告病》，并经集团老立项听证会讨娱论通过。《可郊行性研究报告照》除应具备地披块基础资料、下周边环境及其赌发展趋势、合坏作方背景、合开作方式及条件坚、初步规划设杯计方案、开发畅节奏及市场定膏位等基础内容座外，还须包括物以下内容：嚼◆浅误转成本费用估算扔和控制目标及辜措施；棵◆询临园投资及效益测破算、利润体现常安排；眠◆抛伐马税务环境及其控影响；弊◆文松裙资金计划；辜◆汉佛涂《竞投方案》富（仅限招标、陪拍卖项目）；艘◆绿膊姥投资风险评估遥及相应的对策迟；袖◆娘旬架项目综合评价品意见。妻携2晨、纪年《可行性研究闷报告》应至少航在立项听证会巾前提前一周上净交集团总部。抓3迟、忘梢若项目立项后严，合作条件或讨招标、拍卖条蝶件等关键因素榴发生变化，并浓将对我方构成监重大不利影响雪时，应重新向攻集团总部提交兵《立项申请》输。挑4竭、袄穗招标或拍卖项耐目的竞价不得寿突破集团批准惩的最高限价；涌合作建房项目宣要充分考虑地菜价款的支付方堂式及相应的资单金成本。隐5泥、樱浆招标、拍卖合音同或合作开发脊合同应经集团姐总部律师审核苦后正式签署。摆（二）规划设陶计环节的成本仍控制截受1糕、慧革规划设计单位阁的选择由各开月发单位自行负芽责，但应遵循苗以下原则：冈◆今扇砖能由集团内部真完成的规划设扭计工作，应由暂集团内部自行犯完成；钥◆弄年趁需委托设计院剧进行的规划设龟计工作，应采浅取招标方式，毕择优确定。豆2非、赖欢总体规划设计给方案（必须包叉括建造成本控刘制总体目标）四，应首先上报亏集团领导牵头搁组织逃的倒“佩规划设计方案福听证劈会孔”订审查，获通过级后方可进入下觉一设计阶段（轰如单体设计、陡扩初设计、施班工图设计）。仍每一阶段都必弓须要求设计单掀位出具《设计煮概（预）算》练，并在与上一违阶段的概（预惰）算进行认真友分析、比较的忠基础上，编制忍我方的《建造穿成本概（预）愚算》，确定各混成本单项的控较制目标，并以核此控制下一阶拖段的设计。贡3讨、苍鱼施工图设计合相同应具备有关皂钢筋、混凝土债等建材用量要枯求的条款，并般载明：设计单险位的《施工图酬预算》原则上咳不得突破我方架编制的《建造狡成本预算》。紫4仁、取械设计、工程、刚预算人员应会咽同监理人员组扶成联合小组，泼对施工图的技牙术性、安全性惊、周密性、经犬济性（包括建哥成后的物业管喂理成本）等进舞行会审，提出顺明确的书面审窝查意见，并督般促设计单位进迷行修正，避免彻或减少设计不闷合理甚至失误课所造成的投资锅损失浪费。贯（三）施工招盾标环节的成本画控制认睬1数、语台除垄断性质的价工程项目外，民其他工程的施没工或作业单位饺，不得指定。门2夜、欲构主体施工单位滴的选择，必须状采取公开或邀肾请招标方式进使行。害3置、在仅应组织设计、掏工程、预算、琴财务四大专业肿人员联合组成险招标工作小组民，就招标范围仔、招标内容、绵招标条件等进缩行详细、具体造的策划，拟订弓标书，开展招壮标活动；对投葛标单位应就其染资质、经济实还力、技术力量衡、以往施工项火目和施工管理级水平等进行现孟场考察，提出跨书面考察意见美；对投标情况状进行评估，提推出书面评估意狼见。件4支、端额同等条件下，筒应尽量选择企穿业类别或工程辣类别高而取费孔较低的单位。添5明、梯丝凡投资额超过亿人民币蜂1,000米万元的工程项心目若采取邀请只招标方式，应仗事后向集团总绕部提交有关招辩标、评标等工幻作的文字备忘侧。杨6魔、零翁零星工程应当谢在两个以上的秘施工单位中，呀综合考察其技壮术力量、报价茎等进行选择。岁7谢、蚕孟垄断性质的工经程项目（如水吉、电、气等）虫应尽力进行公塔关协调，最大耀程度降低造价备。抹8忌、闯之施工合同谈判少人员至少应包锈括工程、预算恭两方面的专业其人员，合同条点件必须符合招井标条件，合同洞条款及内容概椒念应清晰，不锣得因工程紧而两不签合同就开摇工。货9究、盲仪应建立健全施味工队伍档案，栽跟踪评估其资知信、技术力量鸭等。漆1漏0势、耗速出包工程应严普禁擅自转包。拴（四）施工过荡程的成本控制惨神饮现场签证凭1逐、梨饲现场签证要反荣复对照合同及逃有关文件规定侵慎重处理。洁2戚、慰导现场签证必须凤列清事由、工蒸程实物量及其耕价值量，并由寄甲方主管工程寇师和预算人员技以及监理单位勤现场管理人员扒共同签名，其帝中甲方预算人羡员必须对工程砍量、单价、用筒工量负责把关欣。现场签证的好具体审批程序论与权限，由各忧开发企业自行即制定。关3土、鸟做现场签证必须绿按当时发生当摇时签证的原则蹄，在事后五日同内办理完毕，稀严禁事后补签喝。签证内容、症原因、工程量盖必须清楚明了础，涂改后的签旺证及复印件不善得作为结算依饱据。慢4最、养材凡实行造价大柴包干的工程和掀取费系数中已宝计取预算包干司费或不可预见蒙费的工程项目惕，在施工过程扶中不得办理任脂何签证。均5瞧、屈桑因业主要求或绘者因设计不当浩，确实需要变中更设计的，应某填写《设计变工更审批表》并丛编制预算，经侨设计、监理单女位和我方有关朗负责人认可后冰，方可办理，疲办理过程中必特须对照有关设慨计、施工或售研楼合同，明确嫁经济责任，杜屡绝盲目签证。意我方设计变更混的审批权限由收各开发单位根券据自身实际情料况确定。吐雕详工程质量与监愉理欧1宫、设暖项目开工前，雾原则上应通过尼招标方式择优惹选择具有合法液资格与有效资向质等级的监理楚单位。监理单谢位应与所监理抄工程的施工单固位和供货商无隆利益关系。弦2吧、甲抹工程质量监控膀人员应要求监承理单位密切配认合，严格把关送。一旦发现质坏量事故，必须磨组织有关部门劈详细调查、分往析事故原因，师提交事故情况拜报告及防患措棉施，明确事故顾责任并督促责辱任单位，按照什质检部门认可他的书面处理方孙案予以落实。损事故报告与处捏理方案应一并习存档备案。辆3领、捡伪应特别重视隐架蔽工程的监理漫和验收。隐蔽拨工程的验收，剖必须由工程、粉预算人员联合学施工单位、质沫检部门共同参苹加并办理书面叉手续。凡未经树验收签证的，份应要求施工单获位不得隐蔽和解进入下道工序拔施工。隐蔽工胳程验收记录按搏顺序进行整理帽，存入工程技茅术档案。提异咬工程进度款堂1狂、波步原则上不向施京工单位支付备连料款。确需支吊付者，应不超堤过工程造价的彻15%声，并在工程进皂度款支付到工甚程造价等50%校时开始抵扣预泰付备料款。损2疲、咐堆工程进度款的披拨付应当按下红列程序办理：饿爽桑◆歌绳蹦施工单位按月句报送施工进度宝计划和工程进锡度完成月报表践；判前失◆男河坐工程、预算部脊门会同监理人打员，对照施工喷合同及进度计导划，审核工程梨进度内容和完博工部位（主体忍结构及隐蔽工谋程部分须提供想照片）、工程烫质量证明等资抽料；超那柔◆巩刃净预算部门整理侍复核工程价值砖量；平钳革◆白轮砌经财务部门审角核后按有关批虏准程序付款并剂登记付款台帐野。剃3漂、捐泰应要求施工单钟位在我方开户透银行开具结算春帐户，以便为夜我方融洽银企疮关系和监督工屋程款项的使用株提供便利。呢4供、哨蹈工程进度款支谁付达到工程造鸟价孙85%笔时，原则上应迟停止付款，预妙留至少药10%虹工程尾款和牵5%川保修款，以便会掌握最终结算冒主动权。袋（五）工程材英料及设备管理蜘杠辰1每、霜结项目开工前，浇设计或工程管棉理部门应及时熄列出所需材料扑及设备清单，搭一般按照下列膨原则决定甲供很、甲定乙供和旨乙供，并在工蛛程施工承包合奥同中加以明确袄：财示2暑、洞锯甲方能找到一峡级建材市场的嗓、有进口免税蹦计划指标的、吸有特殊质量要厦求和价格浮动韵幅度较大的材瞧料和设备，应锐实行甲供或甲码定乙供，其余劳实行乙供；钩须3蹲、通圈实行甲供或甲饰定乙供的材料塘和设备应尽量村不支付采购保泰管费。委惭4泥、发病应按工程实际史进度合理安排亮采购数量和具秆体进货时间，肥防止积压或造铲成窝工现象。招5潜、洪鄙甲供材料、设删备的采购必须极进行广泛询价甩，货比三家，乡也可在主要设初备和大宗建材锐采购上采用招剥标方式。在质婚量、价格、供鲁货时间均能满妻足要求的前提圣下，应比照下女列条件择优确师定供货单位：抽割◆束勇迷能够实行赊销碍或定金较低的权供货商；盼和◆坚碧逢愿意以房屋抵衬材料款，且接逃受正常楼价的条供货商；浆比◆鼠甚束能够到现场安蜡装，接受验收刷合格后再付款棍的供货商；修孕蚂◆饲峡袭售后服务和信碌誉良好的供货化商。浙斗6滥、手事工程管理部门拔对到货的甲供石材料和设备的遇数量、质量及交规格，要当场叠检查验收并出答具检验报告，壳办理验收手续祖，妥善保管。瞧对不符合要求纷的，应及时退对货并通知财务蹈部拒绝付款。僚7果、洲黄《采购合同》峡中必须载明：杠因供货商供货册不及时或质量挠、数量等问题疮对工程进度、初工程质量造成槽影响和损失的瑞，供货商必须荐承担索赔责任徒。海8户、尸氧各单位必须建络立健全材料的鼻询价、定价、念签约、进货和馒验收保管相分赏离的内部牵制料制度，不得促弊成由一人完成忽材料采购全过最程的行为。率9武、微龄对于乙供材料紧和设备，我方菌必须按认定的说质量及选型，近在预算人员控匹制的价格上限插范围内抽取样滑板，进行封样羞，并尽量采取懂我方限价的措寸施。同时在材良料和设备进场移时应要求出具策检验合格证。地10写、饰建材料的代用应鼻由工程管理部疗门书面提出，督设计单位和监然理单位通过，佳审算部门同意扫，领导批准。替11乒、亲解甲供材料、设得备的结算必须哗凭供货合同、滴供货厂家或商受检部门的检验脆合格证和我方碎工程管理部门来的验收检验证歉明以及结算清旱单，经审算、微财务部门审核桶无误后，方能余办理结算。尽（六）竣工交踢付环节的成本版控制耳棍1杜、阅罚单项工程和项脾目竣工应经过秧自检、复查、便验收三个环节办才能移交。每2的、设计、工程剑、审算、销售时和物业管理部减门必须参加工茶程结构验收、积装修验收及总专体验收等贞，石“捞移交证明疤书楚”秤应由施工单位愚、监理单位和确物业公司同时派签署。丛3田、千宏凡有影响使用弹功能和安全及打不合设计要求只的结构部位、搜安装部位、装未饰部位和设备誓、设施，均应毒限期整改直到仓复验合格。因喘施工单位原因弯延误工程移交甜，给我方造成阻经济损失的，蚂要按合同追究炕其责任。猴4穗、习术工程移交后，魄应按施工合同血有关条款和物电业管理规定及素时与施工单位丽签订《保修协骤议书》，以明储确施工单位的砌保修范围、保律修责骑任闪(躬包括验收后出史现的质量问题霉的保修责任的使约蒸定督)击及处罚措施等致。因5烟、拾拍采取一次性扣谷留保修金、自卡行保修的开发臂企业，应对保践修事项及其费药用有充分的预槽计，留足保修名费用。辣沟6聋、酱胳甲方按租售承虎诺先行垫付的礼属保修范围的窃费用，应在工肥程承包合同中纸便明确有乙方嘉承担。辜（七）工程结邮算管理某丸1甲、共通工程竣工结算信应具备以下基登本条件：丛迁酷◆嘉梳旱符合合同（协缺议）有关结算轧条款的规定；恼亦算◆叶剥答具备完整有效以的质量评定结挎果和符合规范渡要求的竣工验误收资料；也形侵◆盯津没项目设计变更共、现场签证及赴其他有关结算挽的原始资料齐尺备；右病帜◆迅烈热工程遗留问题尘已处理完毕；酬垄济◆孙字皱施工单位结算萍书按要求编制本，所附资料齐改全。拍蕉2盐、叙甘工程结算要以灰我方掌握的设拆计变更和现场蝇签证为准，施雪工单位提供的挨设计变更和现浆场签证，一般盟只能作为参考缎