餐饮店选址开发拓展培训

XIAOLIUSOUPDUMPLING西安市场2017年4月20日储备干部市场调研培训2017拓展部现在是1页\一共有60页\编辑于星期五餐饮开店为什么要做市场调研？什么是市场调研？现在是2页\一共有60页\编辑于星期五商圈分析现在是3页\一共有60页\编辑于星期五城市简介1总面积：9983平方公里15年末总人口：883.21万人下辖碑林区、雁塔区等9区，4县15年末城镇人口：635.68万人15年地区生产总值：6257.18亿元GDP增长：8.2%社会消费品零售总额：3405.38亿元15年人均可支配收入：27845元ProposedLocation陕西·西安西安是西部的中心城市，举世闻名的世界四大文明古都之一，全国八大铁路交通枢纽之一，中国七大区域中心城市之一，中国大飞机的制造基地。2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京和上海之后，中国第三“国际化大都市”五大主导产业：高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业数据来源：西安市历年统计公报现在是4页\一共有60页\编辑于星期五城市各区域简介15区域人口(万)社会消费品零售总额(亿)收入状况(RMB)人口密度

区域店数西安883.21340533,10085032新城区59.6445033,81619,2393碑林区62.2344734,520

28,2865莲湖区70.4336834,45018,5343灞桥区60.56431,9521,8790未央区81.8436133,2683,1246雁塔区119.2950335,341

7,8487阎良区28.43034,3751,1640临潼区66.816227,3187301长安区110.0314429,4606952Comments:宏观经济数据来源为2015年年鉴，即2017年3月实际店面数现在是5页\一共有60页\编辑于星期五1MapofXi’an碑林区新城区莲湖区未央区雁塔区灞桥区长安区现在是6页\一共有60页\编辑于星期五1西安市各区展示航空城物流城批发中心曲江新区航天城大学城高新区化工城浐灞新区现在是7页\一共有60页\编辑于星期五1Xi’anCityDevelopment5-yearPlan教育科研用地二类工业用地一类工业用地三类工业用地居住用地文物古迹用地公共绿地商业用地行政办公用地商住用地低密度居住区特殊用地文化娱乐用地现在是8页\一共有60页\编辑于星期五1西安城市总体规划——综合交通规划图现在是9页\一共有60页\编辑于星期五1XI’ANRoadPlanning2NDRINGRD.(existing)3RDRINGRD.(planning)HIGHWAY(underconstruction)EXPRESSWAYCITYAXIS现在是10页\一共有60页\编辑于星期五1XI’ANTrafficPlanning3rdRingRd.(planning)2ndRingRd.subwaylighttraintrain现在是11页\一共有60页\编辑于星期五1现在是12页\一共有60页\编辑于星期五城市店面分布1西安现有店面共计：32家。2017年5月份前预计开业3家。现在是13页\一共有60页\编辑于星期五1MiniMarkte绕城高速三环3248678910111213191514175201二环城墙1816现在是14页\一共有60页\编辑于星期五1主要商圈15序号商圈等级所属区域已店面优先顺序1钟楼商圈超广域商圈市中心012小寨商圈超广域商圈市中心023高新商圈广域商圈高薪经济技术开发区234经开商圈广域商圈经济技术开发区545李家村商圈超广域商圈万达广场商圈256曲江新区商圈广域商圈曲江新区267长安区商圈超广域商圈长安南路商圈278解放路商圈超广域商圈解放路商圈189胡家庙商圈超广域商圈小商品商圈2910南门商圈超广域商圈（国家级）01011龙首商圈超广域商圈龙首商圈11112土门商圈广域商圈土门老社区商圈11213朱雀商圈超广域商圈朱雀商圈21314太华路商圈广域商圈住宅密集型商圈11415三桥商圈超广域商圈宜家、万象城商圈11516浐灞商圈广域商圈生态住宅商圈01617东郊商圈超广域商圈住宅型商圈11718北辰大道商圈广域商圈生态开发区01819大兴商圈广域商圈住宅密集型商圈11420汉城湖商圈广域商圈待开发商圈020现在是15页\一共有60页\编辑于星期五曲江一期曲江二期文化产业园区国际文化创意区社会遗址文化公园国际文化体育休闲区艺术家村落出版传媒产业区动漫游戏产业区回迁安置建设区城市规划1城市综合服务中心国际会展中心展示区简介：-曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，是西安市“五区一港两基地”的重要组成部分，是西安建设国际化大都市的重要承载区，是国家文化部授予的首个国家级文化产业示范区。曲江新区核心区域面积51.5平方公。-从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区-从2009年到2015年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。全区达到世界同类园区初级水平标准。-依据曲江已建及在建楼盘统计，未来4-6年，区域人口将达到30-50万人口，未来产业和人口结构将呈现跨越式的发展，将从单一文化产业独大向全业态产业发展。南三环曲江路大学城航天城现在是16页\一共有60页\编辑于星期五商圈描述1地铁四号线富力城周边成熟社区：3万人，已导入曲江文化产业园办公人群：2.2万人，已导入新址位于曲江二期北接大雁塔商业区，曲江文化创意区，西接大学城，南有航天产业基地考虑方便线和阻隔的分割，项目实际覆盖区域没有同等体量的ShoppingMall，区域内接近10万人按照10万人一家店，区域内有1家店的规划。新址距离金地广场直线距离3.5公里，行车距离5.4公里。距离富力城直线距离1.5公里开车2.3公里已有入住小区老旧社区、城中村写字楼、办公曲江枫林+曲江观邸周边成熟社区：2万人，已导入现在是17页\一共有60页\编辑于星期五商圈描述1现在是18页\一共有60页\编辑于星期五5公里范围内小区分布及户数统计1现在是19页\一共有60页\编辑于星期五reweredresedrfdesdrfderfeddrfedtgfretererrrfdcvx南三环雁塔南路中海城1946户入住率约50%中海城·凯旋门4214户在建万科城市之光2261户在建神舟大道曲江·千林郡4000户入住率约70%景苑新区1452户70%西延澜山小区2100户入住率约50%金辉世界城D区2000户金辉世界城C区3000户曲江·观山悦珺庭1200户60%金水湾小区1245户90%曲江·观山悦珺庭2000户80%曲江·观山悦1600户60%天地源·曲江香都A区1100户入住率约40%天地源·曲江香都B区1490户入住率约60%金辉·公园里3826户在建西安金辉环球广场曲江观邸2970户入住率约60%曲江观唐992户50%曲江城市花园2122户入住率约50%曲江翠竹园1716户70%曲江兰亭1527户曲江明珠890户60%曲江池西村4000户入住率约70%曲江澜山740户（70%）曲江文化创意大厦陕西文化大厦曲江首座拿铁城A座金辉环球写字楼金辉世界城A区-B区5000户入住率约40%第五大道无名路金滹沱小学交大附小金辉学区曲江公租一苑3000户未交房创新孵化产业园700家小型单位3500工作人员沿街商铺航天大道共建路51富力城6836户80%天赐颐府2218户70%铁四号线

金滹沱(地铁站)开发用地雁南小区740户（80%）5623距离金辉商业1.1公里棚户区开发用地开发用地3开发用地金滹沱小区3000户20%开发用地航天一街商业三横三纵街道图1住宅学校写字楼商业万科·城市之光2万体量新加坡品格幼儿园金辉环球写字楼距离地铁900米现在是20页\一共有60页\编辑于星期五住宅数据统计1项目名称占地（亩）建面（万㎡）容积率总户数主力户型（㎡）价格（元/㎡）社区品质曲江·观邸223472.52970106-14011518高端住宅、智能物管、国际化大社区曲江观唐2910399292-1488500小区型社区、地段、园林景观曲江城市花园269.93.3212276-1677800小区型社区、地段、配套曲江翠竹园80152.8171690-2209000小区型社区、地段、改善型住房曲江兰亭28181.9152778-25311500单位型社区、园林景观、配套曲江池西村65234400090-1207500回迁房、分房多套、拆2代景苑新区177.22.4145287-1207000小区型社区、地段、改善型住房金辉世界城300612.810000106-14012800高端住宅、品牌、国际化大社区天地源·曲江香都387.43249592-1489500小区型社区、地段、改善型住房曲江·千林郡30503.54000101-16711000小区型社区、地段、改善型住房中海城·凯旋门180483.6616090-22012000高端住宅、品牌、国际化大社区西延澜山小区19212.8210078-1289500小区型社区、地段、改善型住房万科城市之光31103.08226190-17011000高端住宅、品牌、国际化大社区曲江·观山悦珺庭652331200110-19810000单位型社区、园林景观、配套现在是21页\一共有60页\编辑于星期五住宅数据统计1项目名称占地（亩）建面（万㎡）容积率总户数主力户型（㎡）价格（元/㎡）金水湾小区82394.81245106-14013700小区型社区、地段、改善型住房金滹沱小区50183300092-1287500回迁房、分房多套、学区金辉·公园里2663158576-1329000品牌、小区型社区、改善型住房雁南小区23183.677850-1307500单位型社区、园林景观、配套曲江澜山42225173878-20210500高端住宅、地段、洋房天赐颐府60413.5244490-1709500小区型社区、地段、改善型住房富力城4461132.29683687-2208000高端住宅、品牌、国际化大社区1.5公里内总户数约为：58675户，每户2.5人基数，约146687人。按照45%的入住率现有人口约66009人。区位入住率不高因没有完整的配套，日常需求无法满足，金辉环球广场商业拟补了市场空白，已生活配套为主，满足周边社区基本的购物需求。随着项目开业周边社区入住率1-2年会有很大的提升。

根据住宅数据统计分析可以看到，项目周边住宅多数已大型开发商、占地大、容积率低、户型多为大面积，改善型购房居民偏多，房价也是平均在10000元上下。现在是22页\一共有60页\编辑于星期五商圈描述1现在是23页\一共有60页\编辑于星期五夜间亮灯情况1

金水湾小区富力城B区富力城A区富力城A区曲江·观山悦曲江·千林郡现在是24页\一共有60页\编辑于星期五住宅数据统计1现在是25页\一共有60页\编辑于星期五1周边数据统计现在是26页\一共有60页\编辑于星期五交通数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线写字楼名称单位名称楼层户数楼层办公率单位人数泰华金贸国际汉唐传承30-29

100%13-2010号楼秦华金毛国际物流服务中心26-25

100%施工中百家康臣22

50%48-10

海泽置业20200130%4-69号楼中阔卫星181805-180640%8-10

西安樊木信息咨询管理公司17170120%4-6

陕西易办公商业运营管理公司16160440%4-6

西安小巨人信息技术有限公司16160140%6-87号楼

陕西泰华酒业有限公司15150360%4-6

安徽省安源消防工程有限公司15150260%4-6

陕西英豪人力资源有限公司13130260%8-10

西安金字塔商务服务有限公司12120150%6-8

西安创蓝文化传播有限责任公司11110550%8-10

西安泰思特医学检验有限公司11110420%6-8

西安慧泉名茶商贸有限公司11110260%10-13

逸华国际酒店11

100%13-208好楼

江苏贝优特建设工程有限公司181801-180350%8-10

陕西正源电力勘察设计有限公司16160340%6-8

西安雍料建设科技有限公司16160140%10-12

西安中际文化传播有限公司15150340%6-8

西安数之元网络科技有限公司15150140%10-13

陕西东方合信企业中心管理公司880320%3-4

德卡科技/天空数码7

100%6-8

西安医药科技学校550220%10-13

物业服务中心1

50%6-86号楼

中国电子CEC

5号楼

民生银行

3号楼浙商银行

2号楼北京银行

1号楼西投控股

现在是27页\一共有60页\编辑于星期五周边数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线中贸广场周边1公里内银行分布约有：60家分行中贸广场周边银行分布：建设银行：7家,其中5家支行邮政储蓄银行：5家，其中支行3家。中国银行：4家，其中分行1家，支行1家。工商银行：4家，其中分行1家，支行1家。农业银行：5家，支行2家。招商银行：支行5家。交通银行：支行5家。1、该区域的银行布点表现出较明显的“银行集中型”趋势及特征，金融气氛浓厚，办理业务也相对增多。2、目前进入西安市场的60家银行机构中，共有13家机构在该区域布点，其中建设银行及邮政储蓄银行目前发展较快、网点较多，以支行为主。3、银行布点主要依托沿街面住宅底商，目前较为集中，形成金融片区带。4、未来随该区域住宅、交通、不断建成、完善及发展，各大银行机构仍将加速该区域布点。本案南关北路南关北路中贸广场周边1公里内超市、KTV分布超市：约有5家，KTV：约有8家。1.此区域知名超市约有5家，大型超市2家主要分布在文艺路方向，项目周边1公里内大型超市基本处于空白。永辉超市更接近群众消费，超市主力店吸客能力较大。2.此区域KTV约有8家，但都偏于陈旧。3.此区域儿童游乐体验处于空白，项目规划儿童体验更为吸引周边客群，影响范围更为广阔。本案南关北路南关北路南关北路南关北路金花豪生国际大酒店西安龙溪酒店博泰大酒店尚品美居酒店西安君乐城堡酒店心心精品酒店公寓西安宾馆柠檬酒店(南门店)珠江时代广场西安泰元文化养生中心西安天悦国际酒店会展国际酒店大唐锦程酒店亚朵酒店西安雁塔店亚朵酒店艾布纳尚品酒店西安政治学院招待所汉庭酒店(友谊东路店)五星酒店：西安君乐城堡酒店四星酒店：西安宾馆、柠檬酒店(南门店)、亚朵酒店、珠江时代广场四星标准：西安天悦国际酒店、西安龙溪酒店商务酒店：大唐锦程酒店快捷酒店：汉庭酒店、如家酒店、锦江之星此区域酒店约：190家现在是28页\一共有60页\编辑于星期五交通数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是29页\一共有60页\编辑于星期五人流数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线2017-04-212017-04-229:00-9:301962659:30-10:0029943110:00-10:3035646710:30-11:0056456911:00-11:3051373611:30-12:0073177612:00-12:3067678512:30-13:0069797913:00-13:3067678713:30-14:0051678814:00-14:3058560614:30-15:0058064215:00-15:3051366315:30-16:0072367416:00-16:3076467616:30-17:0088370817:00-17:3071372417:30-18:00787100318:00-18:3072688918:30-19:0076990219:00-19:3074289519:30-20:00940100520:00-20:3062480320:30-21:0060165621:00-21:3037440421:30-22:00303352总数1596418477下午6点10分钟此商场门口人流画面百度人流热力图现在是30页\一共有60页\编辑于星期五交通数据统计1目标位置公交车站等站牌地铁2号线高峰期目标位置公交车站等站牌中午与晚间高峰期人数目标位置公交车站等站牌10月14日12：00-13：30公交车数量1小时30分钟内靠站公交车237辆平均1分钟2.6辆目标位置公交车站等站牌10月14日18：00-19：30公交车数量1小时30分钟内靠站公交车251辆平均1分钟2.7辆2014年南稍门地铁口A口10月15日12：00-13：30进站人数：298人

出站人数：331人10月15日18：00-19：30进站人数：1211人

出站人数：1332人2014年10月南稍门地铁口B口10月15日12：00-13：30进站人数：1131人

出站人数：954人10月15日18：00-19：30进站人数：1314人出站人数：1536人2014年10月南稍门地铁口A口10月16日12：00-13：30进站人数：434人

出站人数：364人10月16日18：00-19：30进站人数：1142人

出站人数：1241人014年10月南稍门地铁口B口10月16日12：00-13：30进站人数：1349人

出站人数：1292人10月16日18：00-19：30进站人数：2755人

出站人数：1984人出站进站出站现在是31页\一共有60页\编辑于星期五交通数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是32页\一共有60页\编辑于星期五竞争对手数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是33页\一共有60页\编辑于星期五竞争对手数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是34页\一共有60页\编辑于星期五竞争对手数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是35页\一共有60页\编辑于星期五竞争对手数据统计1中贸广场停车交通动线及客流动线现在是36页\一共有60页\编辑于星期五项目介绍及楼层落位现在是37页\一共有60页\编辑于星期五项目介绍2-金辉世界城是金辉集团在西安开发的第六个精品大盘，项目占据CCBD核心位置，扼守雁塔南路，项目业态丰富，涵盖住宅、甲级写字楼、高端公寓、五星级酒、SHOPPINGMALL及集中商业等全物业类型，融合商务、居住、商业、文化教育、休闲娱乐等功能，打造出一个国际级复合型生活城邦。-总建筑面积300万平方米。住宅区写字楼SHOPPINGMALL写字楼雁塔南路现在是38页\一共有60页\编辑于星期五项目介绍2金辉写字楼金辉公寓西安金辉环球广场金辉集团股份有限公司是A股（00137.HK）的上市公司，主营业务为房地产开发、物业管理、商业运营。商业项目总面积10万平方米，由公寓、星级酒店、甲级写字楼、集中商业与户外步行街构成。项目地下四层、地上五层。停车位1000余个。集中商业将于2017年12月份正式营业。现在是39页\一共有60页\编辑于星期五花里.巴腕木花少爷的粥鲜芋仙熊抱抱儿童科技体验4F奥斯卡影城湊湊火锅朝代陕菜萨贝尔意式餐厅壹家珍品快乐柠檬青都里居酒屋甜品站楼层4F2第五大道雁塔南路推荐位置一4F173㎡现在是40页\一共有60页\编辑于星期五楼层4F-

5F效果图2现在是41页\一共有60页\编辑于星期五ISEE灰姑娘儿童芭蕾澳洲袋鼠国际早教乐高教育冠军跆拳道kidsland凯之乐好孩子NIKEKIDS好孩子星站小幻走优客日本永旺茉莉幻想儿童乐园3F乐友花里儿童餐厅巴拉巴拉进口食品悠悠反斗城D&E小镇亲子餐厅天天音乐/OTO美术1001夜ADDIDASKIDS爱贝少儿英语第五大道雁塔南路楼层3F2推荐位置三3F290㎡现在是42页\一共有60页\编辑于星期五Seetoskyeifini运动集合区CROCScoodooSTARBUCKS国际连锁快餐品牌区许留山轻休装

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快时尚大苑子第五大道雁塔南路楼层2F2现在是43页\一共有60页\编辑于星期五BroadcastFASHONERYAK男士设计师服装D&W缇拉怕化妆品集合区OMITENMIRO三叶草彪马匡威老凤祥潮宏基

万邦书城甘茶度闺蜜塞勒尼ECCOAIGLEDJaskne雁塔南路第五大道菀草壹格兰玛佛兰MLB阿豪坊TommyHilfigerCKJEANS幻走IDOLE快时尚SOURCE集合施丹兰HAZZYSCKU草木时空那是咖KIKOS冰激凌BOYLONDONYOOLENS合谷眼镜珍如金翠麒CASIO，COACH，ARMANI表印象-主题万仟堂车道：双出车道：双出车道：双入车道：一进一出周大生周生生BEVERLYHILLSPOLOCLUB第五大道雁塔南路4F影射位置商场主入口次入口步行街入口楼层1F23F影射位置现在是44页\一共有60页\编辑于星期五柬术美发名创优品华润万家赛拉维泰熙家唐记老长安达味坊美食广场武福面品甜品站Longerpizza继光香香鸡兰芳园华润万家吉舍茶花少爷的饭小阿妹米线全盛斋楼层B12第五大道雁塔南路现在是45页\一共有60页\编辑于星期五调研流程现在是46页\一共有60页\编辑于星期五3市场实地调查流程调查项目的目标设定

Step.1调查区域的环境了解

Step.2相关工具准备

Step.3现场勘察

Step.4绘制商圈图

Step.5总结报告

Step.6现在是47页\一共有60页\编辑于星期五3范围设定MiniMarket

地理分界传统版块/心理阻隔区域功能界线道路阻隔行政区域界线TradeZone

聚客点分布人流动线TradeArea

聚客点特征目标顾客人流量时间日程计划周期市场大小足够的人员及经验制定日程进度表预计完成各步骤所需时间合理统筹时间安排经济数据:区域社会经济数据区域经济特征区域人口总量区域人口收入教育程度总体规划区域的发展趋势区域的整体规划规划交通人流:交通状况大型交通枢纽公交系统人流状况人流动线人流数量人流特征聚客点竞争者:聚客点聚客点分布聚客点特征聚客点状况竞争者竞争者分布竞争者数量竞争者特征信息来源:政府工作网站/政府年度公报/统计年鉴/相关网站访谈相关专业人员注意标明资料的来源及资料反映的时间

市场实地调查流程现在是48页\一共有60页\编辑于星期五3工作地图智能手机\充电宝记录工具/先期收集资料计数工具徒步装束重点观察的内容

主要商业

A\B级写字楼四、五星级酒店高档住宅楼详细记载每个商区的情况商业规模、数量竞争店面位置、经营状况交通、人流动线重点项目的分布在建及规划项目进程消费顾客层次主要聚客点访谈现有门市经理销售状况顾客特征/来源竞争对手状况区域商业动态在条件允许的情形下，可以访谈当地的地产商、中介、业主,但需注意交流方式、方法。如果必须和竞争者访谈，探察的沟通技巧是很重要的。现场小结确定区域范围确定区域定义确定主要聚客点确定顾客动线流量市场实地调查流程现在是49页\一共有60页\编辑于星期五3工作地图智能手机\充电宝记录工具/先期收集资料计数工具徒步装束重点观察的内容

主要商业

A\B级写字楼四、五星级酒店高档住宅楼详细记载每个商区的情况商业规模、数量竞争店面位置、经营状况交通、人流动线重点项目的分布在建及规划项目进程消费顾客层次主要聚客点访谈现有门市经理销售状况顾客特征/来源竞争对手状况区域商业动态在条件允许的情形下，可以访谈当地的地产商、中介、业主,但需注意交流方式、方法。如果必须和竞争者访谈，探察的沟通技巧是很重要的。现场小结确定区域范围确定区域定义确定主要聚客点确定顾客动线流量市场实地调查流程现在是50页\一共有60页\编辑于星期五3市场实地调查流程51总结报告Summary:商圈定义及范围聚客点信息汇总人流动线及交通状况已有店及竞争分布目标与机会点现在是51页\一共有60页\编辑于星期五调研小组建立现在是52页\一共有60页\编辑于星期五3*

用于商圈内机会点的优先顺序的研究和新址的营业额预估；*

评估已开餐厅与当时预期的差异，为以后开店的预估提供参考经验；*

人流量的资料库建立及资料的丰富，为数据化开发提供基础；*

通过对人流量的观察，评估商圈内的人员的消费力和商圈的开发潜力，以帮助开发人员寻找对等店。1、 人流量测试工作的意义一、人流测试小组的组建：现在是53页\一共有60页\编辑于星期五33、人流测试小组的工作内容：*

参加西安市场新、旧址的人流测试，以及竞争对手进店人数。*

在测人流过程中，对人流素质及构成进行观察、记录。*

扫街及资料收集。*

进行专项调查访问。

为确保达到以上目的，小六汤包调研小组队伍。目的是要建立一支相对固定、有责任心，诚实可靠的员工队伍进行人流测试。人员的构成有以下两部分：

*

由开发部根据之前测试经验选出较优秀的员工；

*

由营运部推荐优秀员工组成。