郑市房地产市场分析暨项目可行性研判报告

郑市房地产市场分析暨项目可行性研判报告报告结构Reportstructure责任/专业/专心/专注/郑州房地产市场宏观分析新郑市及航空港片区房地产市场研判项目地块可行性分析初判Part2Part3Part4新郑市及航空港片区概况及发展趋势Part5Part1全国房地产市场宏观分析第一部分：全国房地产市场宏观分析2017年上半年，各地房地产调控政策频繁出台，地方差异渐趋明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。很多一、二线城市为了抑制房价的上涨，开启了增加土地供应的政策。2017年6月，随着一、二线城市供地力度的加强，全国土地市场成交规模出现明显回升，一二线城市土拍规模大幅攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供应。2017年6月，全国300城经营性用地供应建筑面积4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供应量环比虽然有小幅回落，但是仍处于2017年以来较高位水平，土地供应还处于放量状态；分城市能级来看，一线城市土地供应持续放量，本月供应51幅土地，环比上涨了10个百分点；二线城市本月供应土地建筑面积3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平；三四线城市环比供应下跌39%。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量土地成交方面，6月300城经营性用地成交443幅，同、环比分别大涨48%和79%；成交建筑面积4747万平方米，环比大涨131%，同比也有63%的涨幅。在连续多月走低后，6月份土地成交规模大幅回升，主要原因在于5月份土地供应上涨，带动6月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价率却出现了回落，这一方面是由于远郊地块占比较高，但更重要的还是因为竞拍者对未来的预期发生了转变，在长效调控机制日趋完善、重点城市三五年内土地供应持续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出的情况下，越来越多的企业开始担忧价格滞涨、市场供求关系是否会出现反转，因此在拿地方面也开始更趋于谨慎。从本月整体市场回温明显，一二线城市成交面积、金额均有显著上涨，二线城市成交面积较上月环比涨幅最大，各能级城市的成交面积同比均有提升。一线城市成交建筑面积271万平方米，同、环比分别上涨62%和70%，二线城市成交建面3258万平方米，同比上涨473%，环比大涨238%，三四线城市本月成交建筑面积1218万平方米，环比上涨30%，在各能级中环比涨幅最低，同比上升131%。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量全国土地数据表2017年6月全国城市经营性土地指标列表（单位：万平方米，亿元，元/平方米）土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量7月，房地产市场尽显淡季特征，一方面，预售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供应量同、环比双降；另一方面，受制于供应持续偏紧，叠加热点城市限制网签，成交量全线回落，济南、长沙更是创近年来单月新低。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月。与此同时，土地市场依然维持量跌价涨的格局，三四线城市土地高溢价、高单价成交成为常态。7月29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比双降，分别减少9%和19%。各线城市供应量明显回落，一线城市下滑尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。北京降至12万平方米，仅次于2月份，为年内第二低点，环比跌幅多达65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。二三线城市供应量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。多数城市供应量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、郑州、沈阳等市供应量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分，即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货，加紧抢收业绩。供应：多数城市新增供应显著回落，一线城市同环比皆锐减超30%土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量成交：受制于供应与政策持续偏紧，成交环比继续跌15%7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速的趋势。一线城市环比下跌22%，同比减少60%。环比来看，北京、广州成交量连续两月回落，并创造年内新低，环比跌幅都在35%附近。上海、深圳成交环比分别降1%和26%，但仍处年内较高水平，较2017年月均成交量分别增长14%和10%。同比来看，上海、广州同比跌幅超40%，北京更是大跌84%。二三线城市环比下降14%，同比减少28%。各城市成交表现持续分化，可以简单概括为以下几点：其一，武汉、重庆和杭州成交量仍处高位，上月底杭州房管局放开网签，成交量连续两月维持在较高水平，部分高价盘集中备案，房价已逼近2.5万/平方米。其二，海口、福州在供应明显放量的助推下，成交量小幅回升，环比涨幅超10%。其三，受制于供应萎靡不振，天津、东莞等市成交量同、环比双降，合肥更是连续数月维持在20万平方米左右，市场热度较去年同期相差甚远。其四，济南、长沙成交陷入冰点，成交量创近年来单月新低，市场热度明显降温。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量库存：多数城市库存环比小幅减少，9城消化周期超12个月7月，多数城市楼市市场维持供不应求格局，北京、宁波、杭州等市供求比低于0.6，无锡低至0.26。并且，供求比环比下降的城市占比多达62%，说明热点一、二线城市成交持续低迷，主要还是受极低供应量影响。但个别城市如成都、济南、郑州等市开始出现供过于求征兆，合肥供求比连续两月高位运行，即使供应量有所提升，成交量持续低位运行渐成市场常态。多数城市库存量环比均有不同程度的回落，杭州、常州环比跌幅超10%。与此形成鲜明对比的是，郑州、合肥因成交不振，库存明显回升，环比涨幅都在10%以上，合肥更是连续两月大幅回升，同比大增96%，库存风险亟需警惕。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月，其中北京、厦门均超18个月，福州多达26.6个月。另外部分城市如武汉、重庆、常州等市消化周期依然不足3个月。土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量土地供应土地成交住宅供应住宅成交市场存量我们认为下半年房地产市场不会大起大落，热点一、二线城市着力在供求两方面加以调控，预售证审批趋严并严格限签，成为制约成交量上行空间的重要因素，预计热点城市供应及成交将持续低位运行。短期内，前期超调城市似乎出现放松的迹象，譬如上海供应小幅放量，杭州网签开闸，房价加速上涨。不过，在调控政策难见实质性转向的大背景下，前期超调城市供求即使有所回升，回升幅度将非常有限。对土地市场而言，一线城市及热点二线城市仍在力争维持或加大土地供应，主要为更大力度保证“住有所居”；同时，在上海推出纯租赁用地后，广州也率先发布“租售同权”新政，房地产市场正在面临“售转租”的关键转折点，土地市场也将随楼市有所调整，预计开发商观望心态将会有所加强，但在土地供应“僧多粥少”的情况下，竞争激烈程度将不会明显减退。博蓝观点第二部分：郑州房地产市场宏观分析胡葆森：20年后郑州、开封、许昌或将融为一“城”6月17日，建业集团董事局主席胡葆森在出席“国际门户塔尖城市—国家中心城市(郑州)发展论坛”时发言：“历史的经验告诉我们，郑州这样一个省会城市，1亿人口大省的省会城市，是必然要做大的，并且会与开封、许昌、新乡进一步融合。”他对未来做了一个推测：2030年郑州达到2000万人，2040年有可能在2500万~3000万。这就使得城市间不断融合、协同，最终形成一个城市群，把开封、许昌、巩义甚至焦作等周边的县市并入郑州大城市群，甚至可以把半径扩大到80公里甚至更大。而20年以后，河南120个城市将有1/3的城市被边缘化，互相成为新的融合。楼市大咖说郑州市城市总体规划2016年9月14日：旨在限制地王，限制高价地的“郑九条”出炉。2016年10月1日：郑州市政府发布住房限购通知，在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180㎡以下的住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，10月2日起实施。2016年10月3日：郑州楼市调控再加码，限购后再限贷，要求拥有一套住房且未结清的，购买二套房首付最低为40%。2016年12月21日：郑州调控再次升级，增加了180㎡以上房源的限购，外来人口的购买增加2年社保或纳税证明!2016年12月23日：限贷升级，在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行，其中，房屋的套数以郑州市房管部门出具的相关材料为依据。郑州限购、限贷等楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势2017年2月10日：郑州住宅限购出台操作细则，对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可，出现未交存现象的，无论时间长短均从重新缴纳计起。2017年5月3日：郑州限购再次升级，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域，而且在5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让。2017年6月27日，省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(以下简称《通知》)，要求郑州要加大热点片区的土地供应，加大对房企购地资金来源的审查力度，企业取得土地后要加快商品房的建设和上市节奏。对于郑州的房价，《通知》也有明确的规定：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势“房凭地贵”，很多业内人士把去年7月份的“郑纺机”地王事件当成本轮房价上涨的导火索，并认为这是由于近两年来“净地”太少，房企恐慌性疯抢，造成地价过高，地王频出。去年的第四季度，郑州集中供应住宅用地6600亩，很大程度上缓解了开发商“地渴”的恐慌局面。2016年全年市本级供应商品住宅用地12300亩，同比增长150%。“没有最强，只有更强”，从去年10月1日起，郑州楼市进入新一轮调控期，限购、限贷、限价、限售、限“离婚”，查处市场违规，直接对准房地产市场的投资、投机者。2016年7月、8月、9月三个月郑州房价开始有明显的上涨，涨幅甚至位列全国第一。到了10月份达到一个峰值。国庆节当天，郑州出台新一轮的调控政策，之后房价上涨幅度开始变缓，趋于稳定。房价不得高于去年10月份，而本轮调控又是从去年10月份开始的，那就意味着，官方要从政策的层面上把房价稳定在刚调控时的状态，避免出现越调越涨的局面。据郑州市房管局公布的数据，去年（2016年）10月份，商品住宅销售均价10453元/㎡。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势6月份，绿博片区某项目开盘，低于10000元/㎡的均价引起了业内不小的震动。但是按照要求，第一天全款客户先选，第二天按揭客户后选。结果，第一天开始选房5秒钟即售罄。融创象湖壹号高层不足1万元/平方米，比市场预期低了4000元/平方米，要求全款，结果秒清;紧接着，和昌林与城开盘价1.06万/平方米，又是遭到哄抢。这一轮楼市调控从去年10月份开始加码，政策不断收紧。回首看，政府打出了一套漂亮的“组合拳”，房价过快上涨态势因此被成功遏制，也扭转了以往“越调越涨”的尴尬局面。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势2017年郑州市国有建设用地计划显示，2017年主城区供应量约1885.13公顷，与2016年的4416公顷相比，下降约57%；其中，普通商品房住宅用地供应量比去年减少1387公顷，同比下降62%；（2017年郑州将供应860公顷住宅用地。）分季度来看，一季度供应482.8公顷，二季度供应760.9公顷，占比最大，为40%，三季度供应366.7公顷，四季度274.8公顷。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势主城区供应5月份土地供应主要来自郑东新区、金水区、高新区、二七区，共17宗土地，占地876亩，郑东新区占比最多，达到72.6万㎡，主要分布在三四线中间。6月份，郑州市区将出让20宗土地，共约1039亩，涉及郑东新区、金水区、高新区、中原区、管城区等区域。在市区土地出让迎来小高潮的同时，周边区域也迎来一批土地集中出让潮，尤以中某、新郑出让为多，其中，中牟约1458.4亩，新郑约1001.5亩。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势主城区供应2017年5月底，航空港区板块新增供地5块，新郑板块新增10块，荥阳市新增2块，中牟县新增11块。郊县区土地供应楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势2017年5月底，郑州八区住宅用地库存（已成交未入市土地建筑面积）860万方，商办用地库存875万方，其它用地库存370万方。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势郑州5月房价仍然呈现涨势。5月18日，国家统计局公布了5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，60城新建住宅价格环比上涨。其中，北京上涨2.4%，上海上涨2.3%，深圳上涨0.5%，广州以2.7%的涨幅领衔一线城市。在二线城市中，厦门取代合肥，环比最高涨幅为5.5%，再次回到第一名的位置。郑州新建商品住宅价格环比上涨1.4%，在全国70城房价环比涨幅榜中排第13位，中部六省省会城市中，排在倒数第三位。从5月份新房各户型价格涨幅变化来看，郑州90平方米及以下户型涨幅最大，环比涨幅达到1.7%，在刚需市场中仍占重要位置。其次为90到144平方米户型，环比涨幅为1.2%，144平方米以上户型环比上涨了1.1%。据其监测数据显示，5月份，郑州高层产品为市场主力产品，共计去化130.68万平方米，占89%;高层类产品的价格水平为8892元/平方米，较上个月上涨13%，上涨幅度明显。与此同时，由于个别高品质项目的入市，洋房和别墅销售价格也有较大波动。其去化量分别为7.22万平方米和2.88万平方米，销售价格分别为13020元/平方米和26838元/平方米，较上月上涨26%和40%。楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势

6月份，郑州全市商品房批准预售面积390.56万平方米，商品住宅批准预售面积292.1万平方米，非住宅批准预售面积98.46万平方米。

商品房销售27774套（间），销售面积266.86万平方米，销售均价8599元/平方米；其中商品住宅销售22868套，销售面积231.57万平方米，销售均价7921元/平方米。

非住宅销售4906套（间）,非住宅销售面积35.29万平方米，非住宅销售均价为13046元/平方米。

二手房共成交6142套（间），成交面积59.61万平方米，成交均价10615元/平方米；其中住宅二手房共成交5984套，成交面积57.6万平方米，成交均价10625元/平方米。

（备注：二手房均价是以市场评估价为计算依据）

2017年上半年郑州房价楼市政策政策解析土地供应土地库存房价走势随着调控政策力度不断加大，购房者趋于理性，市场逐渐回归平静，一些房企为了快速回笼资金，不触碰政策高压线，选择现金而放弃一些利润，这是市场向好的表现。在现行宏观政策下，未来郑州房价大幅上涨的几率将会小很多。博蓝观点第三部分：新郑市及航空港片区概况及发展趋势新郑市部分黄帝故里、郑南重市8000年裴李岗文化、5000年黄帝文化和2700年郑韩文化，新郑被誉为黄帝故里、中华第一古都。新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；总面积873平方公里，总人口78.6万人（2016年）。历史文化底蕴深厚；区位交通优势明显；投资环境比较优越；发展后劲比较充足。历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况华南城，华商汇，航空港区等经济板块引进外资带动经济发展，丹尼斯百货、万佳等商业构建内部商业圈。黄帝故里、裴李岗文化等历史人文景区、轩辕湖公园、郑风苑等湿地环境打造休闲居住的宜居环境。黄帝故里裴李岗郑风苑轩辕湖公园航空港区华南城华商汇丹尼斯历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况拜祖大典、华人寻根新郑市是河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。春秋战国时期，郑、韩两国先后在新郑建都539年之久，郑韩故城属国家级文物保护单位。裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。每年农历三月初三举办黄帝故里拜祖大典，2008年6月7日，国务院印发国发〔2008〕19号文件，确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目，黄帝故里拜祖大典，突出了中华民族寻根拜祖的主题，象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况

新郑→郑州：距离28KM，G107、郑新快速通道、京港澳高速、四港联动大道全线贯通，20分钟即可达到。近年来“郑州向南，新郑向北”相互发展快速。郑州市区新郑市区郑新快速通道四港联动大道G107历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况立体交通、高速发展新郑市交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”上，新郑国际机场距郑州市区直线距离15公里,距新郑市区直线距离20公里，是我国重要的干线机场及空中交通枢纽，目前已开辟航线70多条，通达全国54个城市，并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家的不定期包机和香港、澳门的定期包机航线，形成了集公路、铁路、轻轨（规划）、航空为一体的现代化立体交通网络，是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况新郑市工业实力雄厚，文化产业发达，先后荣获了全国县域经济综合实力百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县（市）等称号。河南中烟工业公司新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任公司赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份、好想你枣业股份等一大批实力雄厚企业共同构成了新郑市工业龙头。文化产业发展同样显著，成功承办黄帝故里拜祖大典，黄帝文化品牌强势崛起，吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。2016年地区生产总值达到651.1亿元，是2011年的1.5倍，三次产业比由2011年的4:73.2:22.8优化为2016年的3.1:51.5:45.4。县域经济发展质量评价连续3年位居全省首位，全国中小城市综合实力百强县（市）和县域经济基本竞争力百强县（市）排名分别为第43位、49位。历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况工业强市、文化强市郑州都市区十大组团—中原经济区、郑州向南看郑州市向北、向西发展受到地理条件的制约，城市规划中短期内主要向东发展，长期向南发展；中原经济区已经上升为国家战略，城市框架将迅速拉大，郑州提出大力建设都市区十大组团，郑州新区的规划及空港区的建设、二七新区的率先启动、宜居教育城的发展，都拉开了郑州都市区向南发展的序幕；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，在郑州向南发展的过程中，必将迎来新的腾飞契机；历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况新郑整体城市规划一主（中心城区，新北区）一副（龙湖镇）两核（薛店镇、辛店镇）四带（沿郑新公路、223、321、323三条省道形成“井”字交叉廊道）核核副主核郑新公路S223S323S321历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况把新郑建设成为中部现代产业新城、中原经济区现代商贸物流中心、新型城镇化示范城市、黄帝故里历史文化名城。————新郑市人民政府2017年政府工作报告新郑整体产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区。临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄，重点发展文教产业临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王和八千等，形成都市工业走廊和新港产业集聚区临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等，重点发展煤电循环产业历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况郑州都市区谋划两核六城十组团新郑定位—综合服务、高端服务商务城新郑新城——宜居商务城包括老城区和新城区两个部分，总面积48.26平方公里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道。新城区以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建成宜居商务城、省级历史文化名城。中心城区上街荥阳组团巩义市郑汴中牟组团新郑航空港新密市新郑市郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020）“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况新郑规划—郑新融合、新郑向北《河南省新郑市城乡总体规划（2009-2030）》明确了新郑市“东强西控、南优北跨”的发展占领，北部成为新郑市发展的主战场，北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道，规划总面积16.31平方公里，主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能，是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主的综合型城市新区。历史人文交通区位经济发展城市规划城市概况郑南重市，远期发展主向：新郑市处在郑州都市区的南部，处在郑州市远期发展主向上，未来发展潜力巨大。新郑市向北发展，将逐步融入郑州大都市区：新郑市北部新区的规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展的主力区域和房地产市场发展的热点区域。交通改善、行政带动，新郑发展加快：三条主干道连接郑州，规划中的城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大都市区的步伐开始加快，新郑市新市政府、机关单位逐步迁入，新郑市新城区的快速发展蓄势待发；新郑向北，新城向快博蓝观点航空港片区部分发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象郑州航空港经济综合实验区，简称郑州航空港区，是中国首个国家级航空港经济综合实验区，规划面积415平方公里，是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽，是以郑州新郑国际机场附近的新郑综合保税区为核心的航空经济体和航空都市区。发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象目前我们所理解的航空港，对于普通人而言就是机场+富士康。富士康的引入，建立了航空港产业发展的基础和雏形。就算到今天，富士康依然是一家独大。其带来的20万产业工人及上千人的中高级管理者，奠定了北港区的人流基础。发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象港区与郑州其它区域相比，最大的优势在于其规划定位上升到国家级战略，政府政策扶持力度强，区域发展潜力巨大。2013年3月7日，国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，标志着全国首个国家级航空港经济实验区正式设立。发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象2015年，航空港区GDP经济总量仅次于登封市增速居全市第一，增速高达22.5%；2016年，港区的经济总量已超登封，并且紧追荥阳市，增速也不甘示弱，高达13%。2015年郑州市各区域GDP排名航空港区距郑州城区20Km，距新郑城区15Km；核心目的为促进中原经济区发展，形成产业集群片区；自2007年起经历了由航空城到航空港经济综合实验区的规划演变，范围由138平方公里扩展为415平方公里。（2007年）138平方公里生态航空城（2011年）415平方公里航空港经济综合实验区郑州航空港发展规划经历了两个阶段，最初为促进郑州经济发展，拉拢富士康进驻而建立生态航空城；在2011年为支持中原经济区发展，国务院批复为航空港经济综合实验区，范围由138平方公里扩展为415平方公里；航空港区20KM郑州市新郑市15KM龙湖镇发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象航空港区定位以航空经济为基础，同时发展物流、制造业和服务业的航空都市区；是国务院以推动城镇化、中原崛起为首要解决矛盾的《中原经济区规划》的发展龙头、核心启动区，享有中原经济区、综合经济实验区，综保区的三层政策支持。综合实验区整体规划图南水北调生态廊道万三公路东侧生态廊道航空港区南部高端制造业集聚区北部城市综合服务区规划时间人口(万人)范围(平方公里)2013-2025年150415进出口总额(亿美元)航空货邮吞吐量(万吨)与航空有关的高端制造业(亿元)200030010000综合实验区重点规划指标综合实验区范围：包括郑州航空港、综合保税区和周边产业园区，规划范围涉及中牟、新郑、尉氏3县（市）部分区域，面积415平方公里。实验区空间布局：形成“三区两廊”的空间发展格局。“三区”即航空港区、北部城市综合服务区、南部高端制造业集聚区；“两廊”即沿南水北调生态廊道、沿新107（万三公路）东侧生态廊道。发展目标：

2017年实验区基础设施、公共服务、产业体系初步形成，主要功能区开发建设初具规模，机场二期工程建成使用,航空都市框架基本形成。2007年10月《规划纲要》颁布，规划港区面积达138平方公里10月国务院批复综保区，11月一期封关运行确立了以航空港区综合实验区为中原经济区的核心增长区域规划升级为首个国家级航空港经济综合实验区，面积扩大到415平方公里2010年2012年2013年UPS、联邦快递、惠普、台企统一、花花牛乳业、好想你等知名企业争先入驻2014年~发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象一核领三区、两廊系三心、两轴连三环；“一核三区”的发展规划，使得航空港区成为新型的郊区新城，具备了全套的城市功能以及相关产业特色“一核三区”版块定位一核——空港核心区；三区——北部城市综合性服务区、东部临港型商展交易区、南区高端制造业集聚区；两廊——南水北调滨水景观廊、清河滨水景观廊；三心——主中心：公共文化航空金融中心；副中心：生产性服务中心；专业中心：航空会展交易中心；两轴——纵轴：万三大道城市发展轴；横轴：迎宾大道城市发展轴；三环——一环：大广高速联络线—航城大道—二环：双湖大道—万三大道—商登高速辅道—四港联动路三环：郑民高速辅道—S223—炎黄大道—107辅道发展规模功能构成核心区54.1平方公里航空枢纽、保税物流、自贸园区、临港服务、产业园区北区98.5平方公里航空金融、商业商务、文化体育、教育科研、产业园区、生活居住东区92.8平方公里航站中心、会议接待中心、科技研发、商业休闲、总部基地、产业园区南区170.5平方公里产业基地、航空制造、共建园区、商业配套、文化休闲、生活居住“一核三区”具体功能规划发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象目前区域内主要以电子信息产业和科技产业为主，以富士康为核心引擎，带动港区临空产业的发展起步；近两年港区通过逐步引入其它大型企业（如统一、菜鸟、中外运等），增加区域产值，导入人口，以支撑整个航空港区的长远发展。西北片区——以电子信息产业为主包含五个组团：孟庄产业园、IT产业园、综合保税区、保税物流区和生活配套区；东北片区——以发展高新技术和电子信息产业为主主要布局四个组团：高新技术产业园及物流园、电子信息产业园、领事馆区、生活配套区；核心区——以机场运营功能为主主要布局为机场运营区、机场生产辅助区、飞机维修区、保税仓储区、站前商务区、综合交通换乘中心等。南部片区——台商、浙商园区分四个园区：台商投资区、台湾科技园区、富士康配套产业园、浙商产业园。重点发展高新产业、现代物流、空港服务、文化旅游、休闲商业和生活居住。机场功能区电子信息产业区科技产业新区台商、浙商园区发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象2007至2010年港区发展缓慢，2010年富士康进驻后，经济增速上涨较快，远超同期全国同类综保区及郑州高新、经开两区；同时人口剧增，十三五规划至2020年港区人口将突破100万；目前港区核心建成区居住人口以普通企业工人和原村民为主，“居民”多“市民”少。20154/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232015年郑州航空港区完成生产总值520.75亿元，同比增长26%，高于全国15.6个百分点，高于全省14.2个百分点。高新区经开区2023/4/202023/4/202010-2015年航空港区、管城区、经开区、高新区GDP走势单位（亿元）4/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232012年-2020年航空港区常住人口总量趋势单位（万人）4/20/20234/20/20234/20/20234/20/20234/20/20232023/4/202023/4/202023/4/202023/4/202023/4/20建成区人口基本构成发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象外部交通四港联动大道2013年通车，30分钟通达全市；郑机城际铁路2015年年底开通运营，从郑州市区到机场19分钟就能到达；地铁2号线延长线规划延长至航空港区，2014年港区路段开工，2016年底已开通；郑州南站加入港区枢纽网；加上郑州站、北站、东站、西站，郑州正式进入“一城五站”时代！长途客运站：航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站，其中郑州航空港长途客运站2013年开始建设，2014年已基本建成，投入使用；公交线路：2014年6月港区已开通14条公交线路，其中600可从市区直达港区，621、622、626等线路便利港区交通；内部交通内部交通道路建设：内部路网结构简单，且现有道路规划为半封闭式空间，已建成道路较少；未来，除现有的两座互通式立交外，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象除了城郊线，还有5条轨道线将会贯穿港区，从地铁规划图上可以看出，港区的地铁密度仅次于市中心！在郑州的地铁远景规划网中，2050年的港区地铁网尤为密集！

港区未来规划配套涉及医疗、教育、商业、商务等方面；生态环境依托南水北调干渠、北部森林公园和市政公园；未来北部居住功能逐渐完善，南部持续以产业及相关配套为主。11发展历程规划定位布局格局人口经济规划交通市政配套区域印象万众瞩目的园博园将在8月试运营，其规模相当于13.6个人民公园；正弘中央公园位于郑港三路北、郑港三街东，现已完成绿化面积5万平方米；兰河公园连接南水北调总干渠总长3.5公里，绿化面积28万平方米；英迪国际、育人国际、外国语小学……郑州一中的新校区还有九中、十一中……都将在这里遍地开花港区的孩子将不再愁上学；郑州市第一人民医院港区医院、河南省省立医院、河南省儿童医院、河南省省立医院、河南省儿童医院还有河南省质子医院……都落户在了港区！郑州的中心城区布局为：“一主一城、两轴多心”这个“城”就是指航空城！2030年港区建成特大城市，成为国家级特色航空经济城，港区的发展不可限量！博蓝观点中原崛起看河南！河南发展看郑州！郑州未来看港区！第四部分：新郑市及航空港片区房地产市场研判新郑市区部分目前新郑市新房供应主要集中在中心城区及龙湖镇，占到整个市场的七成以上。龙湖镇紧邻郑州，主要承接郑州主城外溢需求；中心城区以北部新区为重点发展方向，主要消化本地新增需求和农村进城客户。随着郑州国家中心城市和航空港经济综合实验区建设的推进，以及轨道交通规划的落地，新郑市将逐步融入大郑州，承接转移的产业和溢出的人口，房地产市场也将与郑州的联动性更强。2016年累计竣工商品房887万平方米，房屋交易面积1590万平方米，交易额904亿元，连续3年位居全省县（市）首位。房地产概况个案分析2017年7月份，新郑市全市商品房批准预售面积30.26万平方米，商品住宅批准预售面积19.95万平方米，非住宅批准预售面积10.31万平方米。商品房销售1908套（间），销售面积22.50万平方米，销售均价7064元/平方米；其中商品住宅销售1742套，销售面积20.32万平方米，销售均价6996元/平方米。非住宅销售166套（间）,非住宅销售面积2.18万平方米，非住宅销售均价为7752元/平方米。二手房共成交232套（间），成交面积2.48万平方米，成交均价6926元/平方米；其中住宅二手房共成交227套，成交面积2.42万平方米，成交均价6873元/平方米。2017年6月份，新郑市全市商品房批准预售面积33.42万平方米，商品住宅批准预售面积28.92万平方米。商品房销售3189套（间），销售面积36.08万平方米，销售均价7229元/平方米；其中商品住宅销售2875套，销售面积32.57万平方米，销售均价6807元/平方米。非住宅销售314套（间）,非住宅销售面积3.51万平方米，非住宅销售均价为11139元/平方米。二手房共成交173套（间），成交面积1.88万平方米，成交均价7382元/平方米；其中住宅二手房共成交171套，成交面积1.86万平方米，成交均价7393元/平方米。房地产概况个案分析基础指标占地面积50.8万㎡总建面积160万㎡物业形态住宅建筑形态洋房、高层容积率2.00绿化率35%户数8104户交房时间2019年底开发商河南锦恩置业有限公司地址南龙湖郑新快速路与双湖大道交汇处东北角推售情况56#楼高层、39#洋房价格10000-15000元/㎡核心卖点大盘+交通+商业剩余货量30%龙湖锦艺城基础指标占地面积6.8万㎡总建面积280万㎡物业形态住宅建筑形态洋房、高层容积率2.49绿化率30.2%户数1473户交房时间2019年底三期开发商河南正商龙湖置业有限公司地址绕城高速以北、十八里河以东、郑新快速路西推售情况三期10#、11#价格10000-18000元/㎡核心卖点大盘+交通+景观剩余货量40%正商智慧城基础指标占地面积9.3万㎡总建面积29万㎡物业形态住宅建筑形态洋房、高层容积率3.20绿化率38%户数3120户交房时间2017年底高层开发商郑州新兴置业有限公司地址祥安路与滨湖路交汇处推售情况916#价格10500元/㎡核心卖点配套+交通+景观剩余货量10%康桥溪棠基础指标占地面积14.5万㎡总建面积30万㎡物业形态住宅建筑形态洋房、高层容积率1.56绿化率45.58%户数2500户交房时间2018年底二期开发商河南居易置业有限公司地址郑新路与祥安路交汇处向西300米路北推售情况二期181平米房源在售，三期房源处于前期咨询中，具体开盘时间待定价格15500元/㎡核心卖点品牌+交通+景观剩余货量60%法兰原著基础指标占地面积14.7万㎡总建面积55万㎡物业形态住宅建筑形态洋房、高层容积率3.0绿化率30%户数3901户交房时间2019年6月开发商郑州融侨房地产开发有限公司地址郑新路与龙泊南路交叉口向西1000米推售情况目前主推9#房源，8#有部分房源在售，在售房源建面约88、108、115、121、129平米。价格9300元/㎡核心卖点价格+交通+景观剩余货量35%融侨城基础指标占地面积16万㎡总建面积53万㎡物业形态住宅建筑形态高层容积率1.56绿化率35%户数2949户交房时间2018年开发商郑州奥星实业有限公司地址薛店镇解放大道西侧推售情况公寓16-2号楼房源已于8月15日加推，项目另有16-1号楼公寓房源在售，建面约为19-40平米价格7600元/㎡核心卖点品牌+交通+配套剩余货量25%润丰新尚博蓝观点新郑市房地产市场呈现龙湖片区、北城新区双星闪耀格局。其中，紧挨郑州城区的龙湖片区得益于承接了郑州的溢出需求，多年坐上全市成交头把交椅；毗邻老城区北部的新区经过近6年的发展，凭借土地足、交通优、环境好等优势成为城区未来主阵地。2017年，新郑将继续向北，拥抱大郑州、融入大郑州。供需两旺，内外兼修，双星闪耀。“拆迁”和“二胎”是大家经常谈起的话题，这也奠定了可观的购房需求。一方面是城市化的快速发展，催生了许多被拆迁户，拆迁后一般既能拿到房子又有部分现金补偿，许多人不住安置房，而是再购买品质更好的新房居住；另一方面，二胎政策放开后，许多人都已经生了二胎或者有了计划，这也增加了对大户改善型住房的需求。限购升级。郑州市限购升级，各楼盘供应量及成交量均明显下滑。调控的强度、力度、手法都是史无前例的。房价稍有冒头的趋势，就紧迫出台有关文件，安稳房价，使房地产市场回归安静。航空港片区部分2013-2017年3月航空港区土地交易情况年份供应量(亩)成交量（亩）楼面均价（元/㎡）土地单价(万元/亩)2013年13461552457872014年8051239498902015年294510047261102016年147710468601142017年1-3月份13401173999160合计54236014————2013-2017年航空港区拿地典型房企品牌房企购地面积

（亩）购地金额

（万元）建筑面积

（万㎡）项目名称万科美景置业270.92790947.4万科美景魅力之城127.91371518.1河南正弘置业330.62949757.5正弘中央公园941097418河南裕鸿置业361.33251860.2裕鸿世界港河南豫发置业279.42425053豫发白鹭源54.656229.1蓝山公馆5.76661.5锦荣悦汇城5.24290.9豫发大运城国园841075325.2——82.8941113.8豫发大运城国园航程置业有限公司819.670354135.6——236.96054040.6航程东方港汇河南保利置业148.41187624.7润丰锦尚郑州航空港山顶置业120.71243024.1——69.370169.2山顶御和园河南华鸿置业66.5412214.2空港上院21.324045-——河南新瑞商195.92064928.9郑报润园名门地产19.822413.6名门郡景郑州港荣实业40.747688.1永威南樾中建嘉港127.71353317-——

中建大观22.724913.8-——

港区土地成交集中于综合保税区北区，具体为郑港九路以北、郑港一路以南的区域；普通住宅用地集中于郑港四街及郑港二路附近，商务金融用地分布在沿四港联动大道附近及郑港四街、郑港五街沿线土地市场住宅市场17年入市量房地产概况个案分析2014-2015年，航空港区商品住宅市场整体表现为供大于求；2016年供应减少区域去库存，区域整体供货不足，2016年价格涨幅在3000-4000元/㎡；2013年-2016年港区商品房供销情况

2013年2014年2015年2016年供应量（万㎡）26.9174.4666.1840.94成交量（万㎡）60.924864.5476.12供销比0.431.511.030.54土地市场住宅市场17年入市量房地产概况个案分析区域项目名称总体量2017年预计推货（万㎡）（万㎡）北港万科美景魅力之城82.825正弘中央公园200（住宅137）18云翎国际3612.5永威南樾2213安纳西庄园414.5郑报润园405豫发大运城·蓝山公馆2010南港和昌盛世城邦二期（10）三期（40）5.5合计47593.5土地市场住宅市场17年入市量房地产概况个案分析区域项目开发商物业类型占地面积总建面预计入市时间名称（亩）（万㎡）北港空港上院河南省华鸿置业有限公司小高层143亩40.72017年3季度绿地大都会绿地集团分为产业基地、商务功能区、现代生活城（住宅）三个功能组团4500亩-7500亩800待定南港绿地会展城绿地集团会展中心、商业办公、住宅3600亩（居住用地2310亩）385（住宅230）待定合计————94431336——土地市场住宅市场17年入市量房地产概况个案分析北港为开发热区，品牌大盘云集，价格领跑港区，主要面对港区的首置、改善客户以及郑州的投资客，自2016年9月北港各项目价格涨幅飙升；南港周边环境略有改善，配套设施仍然相对缺乏，房地产市场处于起步阶段，价格较低，未来投资价值凸显。万科魅力之城四期正弘中央公园中建森林上郡永威南樾豫发·蓝山公馆和昌盛世城邦郑报润园安纳西庄园云翎国际康桥林语镇空港上院世航四合院绿地香湖湾土地市场住宅市场17年入市量房地产概况个案分析基础指标占地面积500亩总建面积82万方物业形态普通住宅、洋房建筑形态板楼低层多层小高层高层

容积率3.0绿化率38%户数当期1500交房时间2018年底或2019年初四期交房开发商郑州航空港区万科美景置业有限公司地址郑港三路与郑港二街交汇处推售情况项目1-4期已售罄，目前在售的五期7/10/11#，平销期价格11000-12000元/㎡核心卖点品牌开发商+精装修+万科一级物业+地铁房剩余货量占比约为40%万科·美景魅力之城基础指标占地面积1600亩总建面积200万方物业形态住宅建筑形态板楼多层高层

容积率2.5绿化率40%户数当期2922交房时间预计2019年7月份二期9号地块9#、12#交房

开发商河南正弘实业有限公司地址郑港三路与郑港四街交汇处推售情况二期9号地块13#楼、11号地块19-25#楼价格均价10600元/㎡核心卖点200万㎡综合体大盘+稀缺景观资源（360亩公园湖景资源）+交通便捷（地铁、轻轨横穿小区）剩余货量还有6个地块待开发，占约60%正弘·中央公园7912345350亩中央公园10写字楼五星级酒店滨湖商业6一期售罄二期售罄8111213整体规划图永威南樾基础指标占地面积257亩总建面积22.4万㎡物业形态普通住宅、洋房建筑形态板楼高层小高层容积率2.5绿化率32.5%户数1652交房时间2018年底10月30日开发商郑州港荣实业有限公司车位车位配比：1:1地址郑港四路与郑港四街交叉口推售情况二期5-11#楼价格11000-13000元/㎡核心卖点永威“三宝”剩余货量50%整体总结：基础指标占地面积415亩总建面积70万方物业形态住宅建筑形态板楼低层多层小高层超高层

容积率2.49绿化率35%户数——交房时间2017年底开发商郑州中建大观置业有限公司地址郑港一路与郑港二街交汇处推售情况一期售罄，二期认筹价格预计10000元/㎡核心卖点国企品牌，1.6万亩森林公园剩余货量还有3个地块待开发，占约70%中建·森林上郡一期规划图基础指标占地面积137亩总建面积20万㎡物业形态住宅建筑形态多层小高容积率1.51绿化率40%户数——交房时间2017年底开发商郑州港发置业有限公司地址航空港区郑港三街和郑港六路交汇处推售情况一期9月份交房、在售二期4、11#楼价格13000元/㎡核心卖点国企品牌+多层洋房剩余货量10%豫发·蓝山公馆基础指标占地面积4200亩总建面积246万㎡物业形态住宅、商办、星级酒店建筑形态洋房、别墅、小高层、高层容积率一期1.49绿化率40%户数一期1697户交房时间2017年底开发商郑州航空港区盛世宏图置业有限公司地址郑州航空港区新港十一路与航兴路交叉口推售情况二期4、5#地17栋楼排号价格本月底高层开盘，预计8000+元/㎡核心卖点千亩大盘+低密产品剩余货量一期首开237.5亩，余量约3000多亩和昌盛世城邦基础指标占地面积1200亩总建面积37万㎡物业形态住宅、商业建筑形态多层、小高层容积率暂无绿化率30%户数暂无交房时间暂无开发商河南绿地港区置业有限公司地址郑州航空港实验区梅河东路与双鹤湖路交汇处推售情况认筹中，预计年底开盘价格预计5000+元/㎡核心卖点湖景+品牌房企剩余货量首开612亩，剩余约50%绿地香湖湾基础指标占地面积8万㎡总建面积36万㎡物业形态住宅建筑形态多层小高层高层容积率2.99绿化率35%户数--交房时间--开发商郑州航空港山顶房地产开发有限公司地址郑港二街郑港二路推售情况高层2、3、4号楼，洋房10-18号楼排号中价格8000元/㎡核心卖点交通便利+环境剩余货量已开发完，未售完，未售约占40%山顶御景园基础指标占地面积180亩总建面积41万㎡