房地产土地市场分析报告

恒嘉地产８月市场分析报告市场动态·恒嘉视点政筹划态政筹划态本月重点政策解读本月重点政策解读政策条目政策要点１.关于印发？长沙市廉租住房审批操作规程？〔试行〕和？长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程？〔试行〕的通知长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程：一、申请对象申请人必须同时符合以下条件：〔一〕具有本市城区常住户口５年以上〔符合本市安置条件的军队转业人员不受此限制〕；〔二〕无房户或住房困难户。无房户是指未享受过福利分房且无私房的家庭，住房困难户是指人均住房建筑面积低于１２平方米的家庭；〔三〕低收入家庭：家庭人均可支配收入低于我市上年度城区居民家庭人均可支配收入的７５%。落户时间的认定：落户时间以公安部门户籍档案资料记载的签记时间起算。家庭收入计算及确认家庭人口计算补贴标准补贴标准结合商品房与经济适用住房差价以及国家规定的经济适用住房保障面积确定。２０２１年补贴标准为低收入无房家庭购住房后每户补贴８万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的家庭购住房后每户补贴５万元。今后每年由市政府根据实际情况适时进展调整，并向社会公布执行。六、申请审批七、自主购房领取了？补贴凭证？的保障对象，可在本市规划控制区范围内自主选购成套商品住房或二手住房一套，但户型建筑面积最低不少于４５平方米，最高不超过１２０平方米。一年内未购置住房的，补贴凭证作废。今后还需要享受经济适用住房货币补贴的，依政策重新申请。八、补贴发放九、房源保障市住房保障工作局会同市房产信息中心建立房源信息库，定期发布，提供给经济适用住房保障对象选购。十、产权及交易(一)利用货币补贴购置的房屋，其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权，其房屋产权证上应标注“经济适用住房〞并注明享受货币补贴金额。购房时应缴交的产权交易税费均按经济适用住房政策执行。〔二〕通过货币补贴购置的住房上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款项；也可由产权人全额退回经济适用住房货币补贴款项后，变为完全产权。〔三〕领取经济适用住房货币补贴购置住房的，如需再购置其他住房，必须全额退回政府发放的补贴款项。所收回的补贴资金划入经济适用住房货币补贴专户２.央行银监会联合发布？关于金融促进节约集约用地的通知？１.？通知？规定，要严格建立用地工程贷款管理。对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政根底设施、生态绿化工程以及工业工程建立，不得予以任何形式的信贷支持。

此外，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购置农村集体土地上建立的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡〔镇〕村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。２.对国土资源部门认定的建立用地闲置２年以上的房地产工程，制止发放房地产开发贷款或以此类工程建立用地作为抵押物的各类贷款〔包括资产保全业务〕。３.？通知？明确，贷款工程用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建立用地的，还应纳入土地利用年度方案，制止向不符合规划控制要求的工程提供贷款支持，制止向违法用地工程提供贷款支持。对列入国家？制止用地工程目录？的工程，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的根底上，逐步收回。对列入国家？限制用地工程目录？的工程，应审慎发放贷款。

４.严格商业性房地产信贷管理？通知？强调，制止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储藏贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的７０%，贷款期限原那么上不超过２年；对国土资源部门认定的房地产工程超过土地出让合同约定的开工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积缺乏三分之一或投资缺乏四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建立用地闲置２年以上的房地产工程，制止发放房地产开发贷款或以此类工程建立用地作为抵押物的各类贷款〔包括资产保全业务〕。

５.各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用纪录、还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得承受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该工程土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应局部的抵押物。６.优先支持廉租房、经适房建立

除对局部建立工程进展限制外，？通知？还对节约集约用地工程予以金融支持。？通知？再次强调，在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在９０平方米以下的中小套型普通商品住房建立。７.列入支持范围的还包括：对在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的工程，以及开发利用空闲、废弃、闲置土地的工程，在符合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持；对符合“布局集中、产业集聚、用地集约〞要求的国家级开发区，应优先予以金融支持。恒嘉解读恒嘉解读１、长沙市经济适用住房货币补贴政策目的在于刺激消费者的购房欲望，挽救低迷的房产市场，但是从其申请条件来看，这一政策对刺激市场回暖的作用不是很大。首先，在长沙常住五年以上；无房或者家庭人均居住面积少于１２平方米；家庭人均可支配收入低于长沙城区居民家庭人均可支配收入的７５%等限制条件，大大缩小了政策的受众面；其次，政策规定申请人必须满足家庭人均可支配收入低于长沙城区居民家庭人均可支配收入的７５%，按照２００７年长沙城镇居民人均可支配收入１６１５３元算，申请货币补贴的家庭年人均可支配收入那么只有１２０００多一点，也就是说，申请货币补贴家庭成员人均月收入在１０００多一点，除去根本开支，余额所剩无几，即使政府补贴８万或５万，可以勉强支付首付款，但是高额的月供款负担，是这局部群体不得不考虑的现实问题。因而，大局部消费群体会持慎重态度。综合以上分析可以看出，本次政府救市措施难以到达预期效果。２、？通知？中的种种限制说明政府将继续坚持从紧的货币政策，这对那些期待政府银根松动以解决资金吃紧问题的开发商们无疑是一个沉重的打击，在面对市场持续低迷、资金日益紧张及最后的救命稻草落空的情况下，更多的开发商将会参加到降价促销的队伍当中，可以预计，未来半年内，降价促销将依然是长沙房地产市场的主旋律。城市重点规划城市重点规划长沙加速推进三角洲建立湘江大道三角洲段９月开工长沙加速推进三角洲建立湘江大道三角洲段９月开工“三角洲是长沙城市建立的重点工程，是拉动经济增长的重大工程，各相关部门要将三角洲工程作为效劳经济建立百日行动的示范工程，加速推进三角洲的开发建立。〞昨日，市委常委、副市长徐湘平对加速三角洲开发建立作出部署，彻底否认了北辰三角洲退地的谣言。【政府态度】以工程代办制推动三角洲开发徐湘平表示，三角洲的开发建立是节地新模式的有益尝试，也是长沙大城北的核心区，长沙市当初之所以对这块土地的拍卖提出了较高门槛，目的就是寻找有实力的开发商，通过整体开发，将三角洲打造成一个集文化、休闲、商业、居住、旅游为一体的长沙新地标，提升城市品位。根据部署，三角洲工程实行委托代办手续督办工作机制，由长沙市新河三角洲开发建立为北辰公司提供行政审批等工作的全程代办效劳，相关职能部门要开辟“绿色通道〞，主动搞好效劳，创新重大工程手续办理模式。【工程进度】住宅区力争１１月１日开工据了解，北辰实业通过采取国内外多家设计公司方案竞赛的方式，在“会聚城市特色，融入自然环境，重塑水岸绿洲，打造活力新城〞的总体规划设计理念的指导下，已形成了总体规划方案，并通过规划主管部门审查；明确了启动期、开展期、成熟期三期开发的开展策略，已完成６０万平方米首开区住宅产品的详细定位。目前，正在实施的三角洲湘江和浏阳河防洪堤景观带临时景观绿化工程进展顺利，方案于８月中旬完工；实施场地清运和平整工程于７月１７日已开工，方案于８月底完工。根据工程方案安排，三角洲住宅首开区力争于１１月１日开工；湘江大道三角洲段方案９月开工。相关新闻７６个城建问题集中“会诊〞昨日，市国土局、市建委、市规划局等１０个部门开展“效劳经济建立百日大行动〞集体办公，对７６个城建领域的相关问题进展“会诊〞，寻找解决方法。市委常委、副市长徐湘平要求各部门要落实责任，突出重点，７６个问题要限期在８月底前办结。此次进展集中会商的７６个问题主要涉及土地、拆迁、报建、规划、资金、税费等方面，来自各区县〔市〕和市直有关部门的初步摸底报送情况。参与集中办公的部门就具体问题的解决、如何在效劳经济大局上实现新的突破提出了思路与举措。根据部署，本月中下旬，全市还将就这７６个问题召开现场督办会，在８月底之前，集中时间和力量，能解决的问题及时给予解决,一时不能解决的问题,要说明原因，及时予以回复。恒嘉简析恒嘉简析湘江大道三角洲段的开工建成后将推进三角洲的整体开发，将三角洲打造成一个集文化、休闲、商业、居住、旅游为一体的长沙新地标，对新河三角洲的房地产工程来说，不仅提高了产品的价值，同时以浏阳河和湘江风光带，历史文化休闲景观以及设施也可成为产品的最好的宣传卖点之一。长沙市长沙市“七路二桥〞交通疏导工程根本完工长沙斥资３.９３亿元的“七路二桥〞交通疏导工程已根本完工。昨日，记者深入长沙“七路二桥〞交通疏导工程现场，看到城区大批堵点卡口已经“松绑〞。据市城管局有关负责人介绍，长沙城区交通疏导工程目前已进入扫尾阶段。

五一大道增设公交专用道

根据专家调查，五一大道交通拥堵主要集中在韶山路穿插口、芙蓉路穿插口及蔡锷路——黄兴路段，原因是人行横道无信号灯，且公交站点相距很近，行人、公交车、社会车辆秩序混乱。此外，五一大道两侧公交站台很窄，有些乘客常站在机动车道上等车。

经专家“诊断〞，改变五一大道交通现状，最有效的方法就是在道路两侧增设公交专用道。记者昨日在五一大道上看到，公交专用道分道线已全部涂画完毕，分道线采用单黄虚线，线宽为１５厘米，其中，虚线线段长４米，间隔６米。公交出入口标线采用线宽４５厘米的白色虚线，线段长１米、间隔１米。五一大道上沿线出入口车辆在进出时允许借用公交专用道出入，在路面有明确的“右转车辆〞字样。五一大道路段上将全线设置中央隔离栏。侯家塘信号控制取代环岛

劳动路是东西向联系的重要交通干道，而劳动路与芙蓉路的穿插口路段交通流量更加突出，由于侯家塘立交桥下环岛通行能力的限制，加上行人过街无信号控制，与机动车相互干扰，穿插口顶峰期间交通拥堵严重，成为制约劳动路道路交通的瓶颈节点。在这次两路穿插口整治中，最关键的就是改环岛穿插口为信号控制穿插口。记者昨日在现场看到，侯家塘立交桥下的环形绿化带已不见踪影，取而代之的是平坦通途，路面沥青也已铺设完毕；立交桥的４根桥柱上已经分别安放好了四个方向的交通信号灯，只等标线划好就可亮灯，车辆可按照信号灯指示通行。公交站台拓宽到２米在原有的直线型公交站前，公共汽车一进站上下客，就会占住一条车道，致使尾随车辆无法顺利通行。针对这一情况，负责长沙市交通疏导工程设计的同济大学专家组提出，要将公交站台由现在的直线式改造为弧形的港湾式。这样，公交车进入港湾式的站台后，左侧仍能留出足够空间以便后面车辆顺利直行。目前，我市“七路二桥〞的公交站台已改造完毕。

１２日在五一大道、韶山路、芙蓉路、劳动路等主要干道看到，公交站台已根本上从目前的宽拓宽到２米，弧形的港湾宽，长度从４０米至６０米不等，可同时容纳３到４辆车进站停靠。恒嘉简析恒嘉简析长沙七路二桥交通疏导工程的完工，改善了城市交通路网，有效缓解长沙城区的交通压力，减少交通事故的发生。芙蓉区大街小巷增设７５００个免费停车位芙蓉区大街小巷增设７５００个免费停车位市民开车到长沙五一大道等中心城区时，经常因没有停车位而烦恼。现在，五一大道芙蓉区段人行道较开阔的地方，新设了停车区。从芙蓉区了解到，该区投入１００万元，在一些道路边、人行道空地上新增７５００个免费停车位，这些车位在本月２５日前划定完毕，以方便市民停车。如果您在马路边、人行道上发现竖立有蓝底白字停车标识〔俗称“Ｐ牌〞〕，且旁边有划白线的停车位，您可放心停车。这是由芙蓉区新划定的、被许可的停车位。不过将车停放在人行道上切记注意不能压过盲道。在人民东路，旺旺医院、大润发超市、星城国际社区、芙蓉区政府等单位门口，都有蓝底白字停车牌，除字母“Ｐ〞外，还用中文特别注明：小车停放区。白线顺着路边标出两米来宽的区域作为小车停放区。芙蓉区城管大队副大队长彭浩介绍，这样的停车区分布在芙蓉区大街小巷，“芙蓉区经勘查，划定了大约７５００个停车位，其中由交警部门划定，位于马路两侧的停车坪约４８００处，由城管部门划定，利用人行道空坪隙地的停车位２７００处。〞在八一路、韶山路、人民路、远大路、车站路、万家丽路、东二环、营盘东路等有停车条件的主次干道两侧，此次尽量多利用人行道空坪隙地设免费停车区。“划定停车位有个原那么，就是不影响道路交通、不影响商家经营、不影响周边单位车辆出行、不影响居民出行、不占盲道。〞彭浩说，小车停放区暂不限时，但由于停车区是新设的，如果影响交通或居民出行，将进展调整。恒嘉简析恒嘉简析芙蓉区本身处于城市中心繁华区域，平时车辆乱停乱靠，影响芙蓉区整体形象，此次芙蓉区新增７５００个停车位，大大缓解了停车难的问题，增强了区域配套，提升了区域整体形象，同时将吸引局部有车一族来芙蓉区消费，集聚人气，刺激区域经济增长，对房地产市场是个利好。长沙铁路新北站今年１０月正式开工２０２１年建成长沙铁路新北站今年１０月正式开工２０２１年建成新港大道一标段８月２４日前竣工，新港大道二、三标段８月３１日前竣工；金盆大道二标段、三标段以及湘捞路８月２５日前竣工；天鹅大道８月１５日前完成水稳基层施工，８月２０前完工。〞长沙铁路南北站迁建工程建立指挥部与长沙市金霞经济开发区昨日召开建立会议，部署长沙铁路新北站四大配套工程建立近期规划。会议透露，长沙铁路新北站今年１０月正式开工建立，２０１０年全面建成，现有的长沙铁路货运北站在２０１２年前全面撤除。四条道路９月３０日前通车长沙铁路新北站最大的配套建立工程——金盆大道、新港大道、天鹅大道、湘捞东路去年１０月破土开工，金盆大道、新港大道将成为长沙首批重载交通车道。目前４条道路建立已进入施工攻坚阶段，方案在今年９月３０日前全面竣工通车。重载交通车道在长沙尚属首次出现，跟一般道路相比，重载交通车道可承载５５吨以上乃至上百吨的大型集装箱载重车辆通行。重载交通车道的技术规划要求比普通市政道路要高得多。金盆大道、新港大道分别位于芙蓉北路东西两侧，规划路幅宽达６０米，双向６车道，直接与绕城高速公路对接，金盆大道为主要进出站场道路，新港大道与未来北上的湘江大道完全重合。目前新北站四大主干道都已完成道路地下管往及根底局部施工，正在转入路面工程施工。北站搬迁有利城市规划指挥部相关负责人透露，长沙铁路货运新北站方案今年１０月开工修建，２０１０年全面建成，现有新北站从２０１１年开场搬迁，大约在２０１２年以前彻底搬出长沙城。目前正在报铁道部审批，预计本月底予以关停并开场实施撤除。长沙铁路货运北站向北搬迁至捞霞地区，不仅有利于铁路部门自身开展，也有利于长沙城市整体规划建立。铁路货运南站已经彻底搬出，规划了多年的湘江大道将于本月底对接猴子石大桥，同时有多条断头路向西延伸至湘江大道。开福区政府相关负责人介绍，现有铁路货运北站像一道屏障，把从伍家岭到松桂园黄金地段分割成两半，铁路两侧几乎无法按城市标准规划建立。铁路货运北站彻底搬出后，沿线将可以整体规划成新型城市。托起捞霞中南物流中心长沙金霞经济开发区相关专家分析，新北站四大主干道尽快拉通为铁路新站场开工建立创造了条件，新北站建立全面完成后将与霞凝港、金霞海关保税物流中心等，成为未来中南最大物流中心的依托。位于霞凝港与新北站之间的长沙金霞海关保税物流中心，是中部地区第一家保税物流中心，３－５年内打造成湖南乃至中部地区最大的保税物流基地和重要的国际物流中转站。长沙新港是全国内河一流的现代化港口，拥有１３个千吨级泊位，年货流量１９００万吨，湘江水路经长江直通国际航运中心上海港，通江达海，物流全球。专家介绍，新北站建成后，与霞凝港及保税物流中心形成湖南重要的公路、铁路、水路联运交通枢纽，整个湖南交通格局都将发生巨大变化。恒嘉简析恒嘉简析长沙铁路新北站的建成，将带动捞霞地区的经济开展以及房地产的崛起，更加完善长沙的道路交通体系，也是长沙与外界联系以及交流的重要渠道。金洲大道全线通车双向六车道全长金洲大道全线通车双向六车道全长２０公里大河西先导区第一个重大根底设施工程——金洲大道提前实现全线通车。这条横贯东西的交通大动脉，挺起了先导区的脊梁。金洲大道全长，是城市道路桐梓坡路的延长线，贯穿高新区、望城县和宁乡县，路面宽２３米，双向６车道，沥青混凝土路面构造，工程总投资３.９８亿元，是设计时速８０公里的城市I级公路。加上此前已修通的７公里长的宁乡段，这条大道从桐梓坡路直达宁乡县城。金洲大道的建立，凝聚了两届市委、市政府的远见卓识和心血。金洲大道档案起止：长沙高新区至宁乡金洲新区全长：２０．３９３公里

路宽：２３米车道：双向６车道类型：城市主干道时速：设计时速８０公里投资：３．９８亿元特点：人性化设计，倡导“不破坏就是最大保护、不填不挖是最大的和谐〞、“路侧平安净区〞、“宽容驾驶员错误〞等理念。路基边沟呈浅碟型，铺上绿草皮，可减轻人车损伤；望城段两侧建１米高的防撞柔性护栏。宁乡独辟蹊径金洲大道建立的首发者是宁乡县。这些年来，宁乡县一直在思考如何主动融入长沙，承接省会辐射，加快县域开展，最后全县上下形成共识，在长常高速和３１９国道中间打通一条快速干道——金洲大道，与长沙市区实现多点对接，以这条大道为轴心建立金洲新区，开辟新的开展空间。宁乡人民把大开展的希望寄托在了金洲大道上，没有等，没有靠，２００５年１２月，全县人民勒紧裤带自筹资金３亿多元，拉开了金洲大道的建立序幕。与此同时，该县在长常高速公路开出口子建立金洲互通，修建连接线与金洲大道呈十字相交。不到１年时间，金洲大道宁乡段比原方案提前１年拉通，成为宁乡建立史上速度最快的工程；金洲互通及其连接线完工，是长常高速沿线惟一由县级建立的，且建立速度最快、规模最大的互通，使金洲大道的交通优势再度提升。大道向东延伸金洲大道的建立引起省、市领导的高度重视。省委副书记，原省委常委、市委书记梅克保在考察金洲大道建立现场时表示：这里丘岗低、农田少、拆迁省、生态好、区位优，是开展新型工业的绝佳之地。省委常委、市委书记陈润儿上任后第一次到区县调研，就来到金洲大道，要求将金洲大道沿线区域的开发建立作为长沙下一步工业开展的一个重点，使这一板块成为带动周边地区开展的一个辐射点。２００６年１０月，市委、市政府作出决策，将金洲大道从宁乡段一直向东延伸到桐梓坡路，由市里成立领导小组和统一指挥机构，余下的宁乡段与望城段、高新区段同时建立。按照常规程序，前期筹备工作至少需要两年时间，然而到２００７年４月底，金洲大道在短短７个月时间内全面完成拆迁、腾地等前期准备工作，２００７年５月８日正式进入施工建立期。大河西先导区设立后，金洲大道被列为先导区“第一路〞，加快了建立速度。建立者抑制难以想象的困难，通过一年零三个月的艰辛施工，工程全面竣工，提前通车。

工程堪称典范

金洲大道建立破解了“征地拆迁、质量平安监控、建立与环保〞三大难题，被市委副书记、市长张剑飞称为工程工程建立的典范。

征地拆迁历来是道路建立的难中之难，金洲大道工程共需拆迁２９９户，房屋面积６９６７平方米，征地１８６３亩，在指挥协调机构明确拆迁时间和目标后，相关区、县雷厉风行，望城县召开了从县到居民组的各级发动大会，把任务层层分解，责任清楚，工作到位，整个拆迁过程仅用２０天；宁乡县也只用了１２天就全部完成了拆迁工作，征拆补偿全部兑现。征拆工作以“零震荡〞的成绩创长沙市历年来重点工程建立拆迁工作新局面。尤其值得一提的是，金洲大道从设计开场就注重节约资源、环境友好，成为一条名副其实的“生态大道〞。在道路建立上，倡导注入“不破坏就是最大保护、不填不挖是最大的和谐〞、“路侧平安净区〞、“宽容驾驶员错误〞等理念，可以说在满足公路畅达、平安功能的根底上，对围丘、山体植被的最小破坏、减少路堑边坡的硬防护，减少土石方的调配，减少人工开凿的痕迹等方面进展了科学的尝试与探索，取得了可资借鉴的经历，为以后道路等根底设施建立做出了示范。记者昨日驱车体验这条崭新大道，沿线优美的田园风光、独特的山林风光与道路和谐地融为一体，感觉十分舒适宜人。据了解，金洲大道实现了工程验收合格率１００%、分项工程优良率９５%和整体到达优良工程的目标；实现了“零震荡〞、“零伤亡〞和“零违规〞的“三零〞目标。

形成崭新格局金洲大道建立，是市委、市政府实现长沙又好又快、率先开展战略决策的重要组成局部，是建立大河西、打造先导区工业轴带，实现城乡统筹开展、促进富民强市的具体行动。从大河西先导区规划幅员上可以清晰看到，金洲大道是先导区路网的一条主轴。更具深远意义的是，以此为起点的经济腹地延伸到３+５城市群，可以说，金洲大道的贯穿，为３+５城市群的互补、互融、互进提供了契机，这里将成为带动３+５城市群开展的桥头堡。省委常委、市委书记陈润儿提出，金洲大道两厢微丘起伏、植被丰富、水体相间，生态环境十分优良，一定要注重保护生态环境，坚持规划先行，高起点、高标准、高水平推进两厢开发。在这块美丽的土地上，不但要开辟一片增长强劲的开展新区，还要形成一方人人向往的宜居家园。从目前来看，金洲大道的建成，为打造长沙至宁乡的新型工业轴带奠定了根底，为先进制造业、现代物流业和现代效劳业提供了广阔的开展空间，从而将有力地带动宁乡、望城和高新区的开展，与长沙东线产业经济带遥相照应，使长沙经济将形成东西两翼齐飞的新格局。

事实上，金洲大道已经像一条磁力线，释放出巨大的磁场效应。宁乡县在金洲大道建立之初就开场规划建立以大道为轴的金洲新区，新区总体规划５５.６平方公里，近期开发建立１９平方公里。新区通过两年多的建立，已修建了以金洲大道为中心的园区道路３０公里，水、电、天然气等根底设施逐步完善，目前已引进工程６２个，引资３５０亿元，其中投资亿元以上工程２６个，三一重工、碧桂园、长高产业园、邦铺镍钴新材料等一批重大工程入驻，建成投产的规模企业４个。同时新区引进的局部工程得到了清华大学、中南大学、湖南大学、华南理工大学等高校的技术支撑，一批高素质人才纷纷前来新区创业。这里已成为产业集聚洼地和投资创业乐土。恒嘉简析恒嘉简析金州大道的建立将成为两型社区道路建立的典范工程，也是长沙与外界联系的面子工程；该路的建成加强了长沙与其他省市的联系，也使高新区、望城县、宁乡县通往长沙城区的交通枢纽更加的便利和完善，这对几个区域的房地产行业来说是个利好消息。湘江大道本月直通猴子石大桥芙蓉路不再拥堵湘江大道本月直通猴子石大桥芙蓉路不再拥堵一条路通车，芙蓉路、韶山路和车站路喊轻松湘江大道本月直通猴子石大桥沿途可看廉政广场，能坐在蒸汽火车站里喝咖啡在长沙南二环内，芙蓉路、韶山路乃至车站路等南北向城市干道的拥堵一直是市民出行的“噩梦〞，但这个噩梦在本月中下旬有望完毕。６日，长沙市湘江大道指挥部指挥长刘金春透露，湘江大道南段将于本月中下旬实现主线通车，本月底全部放开交通，南二环内的主干道路网也将就此成型。本月中下旬放开交通湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥南１００米，全长４公里。长期以来，由于这一段没有拉通，导致长沙河东橘子洲大桥和猴子石大桥间的交通始终处于脱节状态，大量车辆拥入芙蓉路、韶山路、车站路等，也使得这些路段极其拥堵，市民出行很不方便。为彻底解决交通困境和沿线南湖片区脏、乱、差的窘境，长沙于去年启动了湘江大道南段建立。“马上用拖把将桥面水渍拖干净。〞６日，在湘江南段高架桥上，刘金春一边严格地催促着桥面防水涂料施工一边介绍，目前，工程进入最后的收尾阶段，全长５２５米的高架桥也将于近日拆模和摊铺沥青，方案中下旬完成主线施工，本月底全线通车。市民可步行上下大桥湘江大道下穿猴子石大桥，这一节点的行人通行问题一直是市民关注的焦点。“市民可以放心的是，在主线通车时，这个匝道也将放开交通。〞湘江大道指挥部副指挥长王兴夏透露，原来这个匝道是两边对称的一车道匝道，后来考虑到这一节点车流量大，在征询了相关专家的意见后，指挥部将匝道设计更改为双向不对称的双车道匝道，并有３米宽左右的非机动车道。按照更改后的设计，整个匝道将由南北两半幅组成，但由于地势原因，南边匝道的非机动车道将比机动车道低４米左右，而北边匝道的非机动车道将比机动车道高约两米。“这样，既保证了最大程度地保护沿线原生态山体，也最大限度地为非机动车及市民步行提供了方便。〞王兴夏说。

河东南二环主干成网“这条路拉通以后，长沙河东南二环的主干道网就成型了，以后堵车也就很少了。〞在白沙路口，的哥王本顺听说湘江大道即将通车的消息后，马上欣慰地笑了。在他看来，由五一大道、人民路、劳动路等东西向干道和车站路、韶山路、芙蓉路、书院路、湘江大道等构成的路网才是河东南二环内真正完善的路网，这也是众多车主们和市民们一直期盼的路网。现在４５岁的王本顺已经在长沙做了５年的哥，亲历了无数个令他郁闷的堵车场景。他告诉记者，在橘子洲大桥到猴子石大桥之间，尽管只有几公里的距离，但由于湘江大道的脱节，一般都要走芙蓉路、韶山路或书院路等，使得这些路段特别拥堵，尤其黄昏时分，通过这些路段出行至少要花２０多分钟，而如果通过湘江大道直达，在５分钟内“就OK了〞。恒嘉简析恒嘉简析湘江大道通车后，长沙河东南二环的主干道网就成型了，不但缓解了芙蓉路的交通压力，同时也最大限度的为非机动车及市民步行提供了方便，对我司书院观邸工程是个利好。潇湘大道望月湖段２８日通车潇湘大道望月湖段２８日通车潇湘大道北段的重要节点工程——望月湖高架桥桥面现已开场施划交通标线。到８月２８日，潇湘大道望月湖段直至银盆岭大桥以南的近３公里路段将全线通车。届时，交通管制数月的望月湖东侧路段将放开交通，河西的交通压力会大大缓解。

潇湘大道北段建立工程是“一洲两岸〞的重要组成局部，由道路、风光带和景观道三局部组成，南起橘子洲大桥，北到三汊矶大桥，全长约９公里。本月底通车的为橘子洲大桥至银盆岭大桥之间近３公里的路段，剩余路段——银盆岭大桥以北至三汊矶大桥之间约６公里的路段方案于年底实现通车。

在潇湘大道向北延伸的过程中，望月湖东侧的高架桥和新龙王港桥是其中两个重要的节点。为了妥善解决望月湖东出口段车流集中容易造成堵车的问题，潇湘大道北段修建至此时采取桥路结合的方式，望月湖东侧的高架桥将成为过往车辆的快速通道。根据设计，望月湖高架桥南起潇湘嘴，北接新龙王港桥，长７６１米、宽１７米，设计为双向４车道，造型轻盈流畅。

本月底潇湘大道望月湖段通车后，进出望月湖小区的车辆从高架桥下行驶，其他过路车辆专走高架桥通行，通过如此立体交通到达分流效果，提高该路段通行能力。根据设计，高架桥下的交通组织将通过三条辅道来进展合理分流，车辆南北直行和进出望月湖的都可以得到妥善解决。此外，新龙王港桥桥头的地下人行通道将使该区域的行人去往江边更加方便平安。该通道的主体已经完工，正在进展内部装修。恒嘉简析恒嘉简析该路段的建成，将提升该路段两厢的房地产业的整体形象，也给该路房地产工程带来了局部客户资源；对银杉路、溁银路，潇湘嘴，二环线、潇湘大道的交通网路的畅通起了促进作用。年嘉湖隧道年嘉湖隧道８月１日下午５时通车２分钟穿越年嘉湖底从营盘中路车站路口驾车到东风路口,只需２分钟,时速为４０公里；从营盘中路东风路口驾车到车站路口,也只需２分钟,时速同样为４０公里……昨日是长沙市营盘中路年嘉湖隧道正式通车的前一天,记者随长沙市市政专项建立指挥部工程技术人员驾车往返一趟,发现单程只需２分钟车程。到昨日下午４时,营盘中路年嘉湖隧道装饰装修全面完工,隧道主线交通标志线布设全部完成,隧道内消防、灯具等设施全部安装完毕。营盘中路年嘉湖隧道将于今日下午５时全面竣工通车。中建五局年嘉湖隧道工程总工程师卢洪波透露,隧道通车后,居住在东西两出入口的市民跑一个单程就可节约１５分钟车程。断头路阻碍市民出行３０年“营盘中路这条断头路阻碍市民出行将近３０年。〞家住年嘉湖东出入口的胡应求老人介绍,营盘中路交通瓶颈源于城市向北拓展。上世纪５０年代建年嘉湖时,湖南烈士公园就像北长沙的郊区公园,现在的火星镇一带大多是湖泊和水田。改革开放３０年,城市迅速向北拓展,火星镇一带变成了具有现代化气息的城区,年嘉湖变成了真正的城中湖泊。特别是近些年来,私人拥有车辆的急剧增加,使得年嘉湖东西两侧市民交往不畅的矛盾越来越突出。“２０００年烈士公园免费开放后,步行的市民往返于年嘉湖东西两侧大约需要２５分钟。〞胡应求老人作了个比较,如果乘坐公共汽车,所耗的时间比步行所需的时间还要多。因为没有一趟公交车是对接营盘中路东西两侧的。而拥有私家车的人或绕八一路、迎宾路,或绕三一大道、东风路,但顶峰期最少得需要１７分钟,拥堵时往往要花上半个多钟头。跑一个单程可节约１５分钟“跑一个单程只需２分钟,那至少可节约１５分钟车程。〞记者采访了数十名司机朋友,他们都摇头叹息绕道八一路、迎宾路堵车时的苦恼,并为隧道通车感到快乐。昨日上午１２时,记者在完成年嘉湖隧道通车体验后,又沿隧道外围的周边道路作环路体验。从营盘中路车站北路口绕道三一大道、东风路口,到达年嘉湖隧道西出入口,大约耗时１８分钟；从营盘中路东风路口绕道迎宾路、八一路、车站北路,到达年嘉湖隧道东出入口,大约耗时２１分钟。可以肯定的是,年嘉湖隧道开通后,东西出入口两端市民跑一个单程,可节约１５分钟车程。乘坐公交车的市民,将来在公交车开通后也可２分钟搞定。恒嘉简析恒嘉简析营盘路隧道的修建完成，将有效缓车站北路东段、八一路等城市主干道的交通堵塞的状况，将大大缩短芙蓉区马王堆北片区与市区的距离，对人民东路以及火车站片区的房地产的开展将起到较大的推动作用。新闻动态新闻动态８８月热点新闻１、买卖双方"心理博弈"河南房企集体"降价突围"从“乌云压顶〞到“八月飞雪〞，河南楼市开场遭遇持续“寒流〞。在全国市场一片低迷的情况下，“终于撑不住了〞的郑州房企欲率先“降价突围〞。河南房企集体“降价突围〞日前，郑州市房管局发布２０２１年８月份统计数据，郑州７月份商品住宅销售均价为每平方米３８５０元，较６月份每平方米降了５３６元。“郑州现阶段房价出现大规模下跌的可能性不是很大。〞河南财经学院市场经济研究所所长樊明向？中国经济周刊？坦言，“不过，疯长的势头将会得到遏制。〞２００７年“９·２７房贷新政〞之后，全国房地产市场低迷“初露端倪〞。当年１０月，郑州房市亦明显转冷。不过，在不少城市房价持续下跌的背景下，郑州的房价此后却呈现出了“一路上涨〞的态势。郑州的房市怎么了？把戏百出的“变相降价〞“为庆祝奥运，８月３１日前，建业香槟圣园隆重推出奥运冠军房，每套回馈２万元……〞、“交一万抵两万、三万抵六万、四万抵八万，机不可失！〞最近，记者不时收到这样的短信。而此前，北京某房企在郑州开发的“首座国际〞已推出２０套“特价房〞，每平方米狂降５００余元。７月１０日，该公司买房赠送一辆价值５.５万元汽车的大幅广告更是“赚足了眼球〞。事实上，自２０２１年２月始，当地各大媒体上的楼盘广告已开场猛增。从买房送精装修、送家电、送家具、送停车位，到交１万抵２万、交５万抵８万、３万元购房基金月月送，直至“三年包租〞，“租金收益当场返还充作首付款〞。开发商的促销手段已是“把戏百出〞。“进入６月份以后，开发商推出‘特价房’的数量和力度已经是‘史无前例’了，每平方米优惠幅度在３００元到６００元之间，相当于优惠了８%～１０%。这些开发商中不仅仅只是二、三流的企业，包括‘鑫苑’等知名开发商也纷纷参加。〞河南一业内人士透露。其时，成都、济南、武汉、长沙、太原等省会城市楼盘，也均以各类打折、优惠“掩人耳目〞，降价促销。“这些其实都是开发商在变相降价。〞九鼎德盛投资参谋董事长张保盈向？中国经济周刊？坦陈，“目前河南房地产销售市场步入低迷。商品房销售‘有价无市’，居民持币待购、观望气氛浓厚，使房地产开发商因为资金链紧张，而不得不采用各种措施促销。〞７月２１日，河南省统计局公布上半年度？河南省房地产开发运行分析？报告显示：２０２１年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降８.７%。８月１日，郑州市统计局公布的郑州市５０家重点房地产企业、今年上半年开发与销售经营情况专项调查数据显示：上半年资金来源“充裕〞的企业比重仅为６%，情况“一般〞的企业为７０%，资金来源“紧张〞的企业为２４%。“根据市场调查分析，河南约有２０%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，４０%的企业资金比较紧张，４０%的企业资金不是很宽裕，仅２０%的企业资金不是很困难。〞张保盈分析，“而过高的房价使老百姓买不起房子，开发商房子卖不出去，资金回流速度放缓，致使很多房企资金处于‘紧绷’状态。〞买卖双方的“心理博弈〞郑州的房价真的降了吗？采访中，记者发现当地多数消费者对此持疑心态度。郑州市金水路上的几家大盘房企，对于是否存在优惠一说均给予否认，而其售价多在６０００元/平方米以上。“我们是没有优惠的。另外，我们的房子价格也一定不会降的。〞记者以购房者身份咨询时，河南银基房地产开发的一位置业参谋表示。？中国经济周刊？在采访中发现，“名门世家〞、“广汇〞、“银基王朝〞等多个大型楼盘虽位于有“中原长安街〞之称的郑州市金水路，地理位置十分优越，但其销售中心依然“门可罗雀〞。“受全国市场低迷的影响，我们的销售量是有所下降。但是，我们的价格是不会降的。〞一位销售人员表示，“只是，我们销售人员的日子是不好过了。〞“买卖双方正在进展一场心理博弈——老百姓‘买涨不买跌’的心理预期，使得很多房地产商不敢明目张胆的降价，即使硬撑也要撑到最后。〞樊明表示，而开发商不愿直接降价是期待观望期过后的“市场回暖〞。不过，亦有业内人士分析认为，所谓的“房价狂降〞不过是一种“表象〞。“位置在三环以内、五证齐全、无质量问题或所谓的‘风水问题’，价格又大幅优惠的房子几乎不可能存在。〞河南省房地产业商会副会长赵进京告诉？中国经济周刊？，“这只是房产商营销推广的一种手段，不会大面积、大力度地推‘特价房’，因为开发商不可能在本钱以内卖房。〞但市场的低迷，还是直接影响了房企老总们的“心情〞。“市场不景气，我们老总这段心情特别不好，不想承受媒体的采访。〞一家河南房地产公司媒体事务负责人直言。７月１日出台的？郑州市闲置土地处置方法？明确规定：拿到地不开工开发的，将被征缴土地闲置费；闲置超过２年还想开发的，要根据土地升值情况补缴增值地价。房企如何“自我救赎〞“现在的‘焦点’是如何‘过冬’。〞采访中，记者不时听到这样的“开门见山〞。“房价是由市场的供求关系决定的，开发商面对市场的涨跌应该沉着冷静的面对，制定好‘过冬’策略。〞河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰(李晓峰博客,李晓峰新闻,李晓峰说吧)在承受？中国经济周刊？采访时表示，“从去年１０月份开场，中国的房地产业进入了调整期，上海、深圳等一线城市，受到的冲击比较大，郑州作为二线城市，受到的冲击相比照较小。〞李晓峰指出：随着“城市化〞进程的加快，河南房地产市场刚性需求是很大的。２００７年，河南省城镇化率仅为３４.３%，低于全国平均水平１０.６个百分点，居中部六省的末位，这说明河南的房地产业尚有很大的开展空间。“河南房地产市场总体来说还是比较平稳的，过分的降价和过分的价涨都是非理性的状态。根据市场的需求，价格在正常范围波动对房地产行业的开展才是有利的。〞赵进京表示。而张保盈那么认为：现在“降价〞是房地产企业“过冬〞的当务之急。“有的房地产企业提出‘营销突围’和‘融资突围’，在整个市场销售低迷的情况下，都不是市场的最正确选择。最好的策略是‘降价突围’，通过降价的策略刺激消费者买房。〞张保盈表示：受国家宏观调控政策的影响，加上建筑原材料价格不断上涨，流动资金需求加大，许多房地产企业资金链已处于随时断裂的边缘。在这种情况下，那些实力不济的中小房地产企业必须学会“壮士断腕〞。“对于房地产开发商来讲，现阶段现金流对房地产企业开展至关重要，能不能做好现金流关乎房地产商生死存亡。〞张保盈坦陈，“房地产企业的开展经历大致四个阶段，从开场的‘土地为王’、‘规模开展’，到‘业绩显赫’，再开展到现在的‘现金流量’阶段。〞“未来两年房地产行业将会处于低迷期，房地产企业将面临重组整合的开展趋势。〞张保盈坦言，而那些难以“过冬〞的房地产企业，最好“学会死亡〞。信息来源：红网房地产—长株潭置业资讯２、北京政策租赁房困难起步经过大半年酝酿，北京市针对“夹心层〞推出的住房保障模式——政策性租赁房终于起步。８月７日，本报记者从北京市土地整理储藏中心得悉，北京首幅配建政策性租赁房的地块——朝阳区北苑南区居住工程用地〔下称“北苑南区地块〞〕出让成功，具有浓厚政府背景的北京城建旗下北京城建兴华地产以１２.０１亿元中标。一个月前的７月３日，北京市首次推出两幅政策性租赁房用地——北苑南区地块和顺义区站前西街地块以试点身份联合亮相。在北京市土地整理储藏中心的规划中，这两幅地块分别将配建局部政策性租赁房，户型全部控制在９０平方米以内。然而，北京政策性租赁房的首次试水情况不容乐观。两幅试点地块中，一幅流标，一幅那么近乎底价成交。一位参与此次土地投标的开发商坦言：“投资回收期长、利润低，使得政策性租赁房工程对于房企而言并无太大吸引力。〞以“配建〞方式破题北京政策性租赁房的提法最早出现于今年年初。在北京市两会期间承受媒体采访时，北京市副市长陈刚透露，政策性租赁房将于年内展开试点。这一全新的住房保障模式一经提出，立刻吸引各方眼球。业内对此评价颇高，认为“相比经济适用房，政策性租赁房的问世蕴藏着国内住房保障制度从‘重分配’到‘重消费’的变革〞。北京并非政策性租赁房模式的缔造者，这一做法最早出现于福建。在去年国务院督察组检查各地落实？国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见？时，福建厦门等地以政府提供政策支持为前提，用提供市场租赁房的方法为城市“夹心层〞解决住房困难的举措被推广学习。此后，杭州、天津、青岛、北京等地纷纷试水。经过大半年的筹备，北苑南区和顺义区站前西街两幅地块于７月入市。北京市国土局相关人士在推地当天表示：“由于政策性租赁房在今年尚处于试点阶段，近期的建立方式以在普通商品房和限价房工程中配建为主。〞北苑南区地块位于朝阳区立水桥，总建筑面积２１万平方米，主体为商品房地块。其中，配建廉租房１.６万平方米，建成后政府将按每平方米５０００元的价格回购，同时配建政策性租赁房３万平方米左右。顺义区站前西街地块主体那么为限价房地块，限价房面积１３万平方米左右，销售限价每平方米４９８０元，同时配建政策性租赁房２万平方米左右。“今年北京市将推出２到３幅政策性租赁房地块。如果条件具备，明年政策性租赁房会制定类似经济适用房、限价房一样的年度建立方案指标。〞北京市土地整理储藏中心副主任王兵说。利润求解“成功拿下北苑南区地块，意味着北京城建成为首家参与北京政策性租赁房建立的房企。〞北京城建副总经理张财广说。然而，另一幅试点地块——以限价房捆绑政策性租赁房身份现身的站前西街地块那么出师不利。在７月３０日的投标会上，该地块由于预登记时投标单位未达法定数量而遭遇流标。据了解，此次流标的顺义区站前西街地块可能由北京市土地整理储藏中心修改招标条件后择日重新推出。“目前，持续的信贷紧缩政策未见松动，房企普遍陷入资金困境，限价房本身利润较低，自然没有什么吸引力。再加上顺义地块的位置偏远，流标也不难理解。〞北京一位开发商表示。与乏人捧场的顺义区站前西街地块相比，有着商品房血统的北苑南区地块那么明显具有优势。在该地块的招标中，共有３家开发商抛出“橄榄枝〞。不过，这也仅勉强到达开标条件。从三个公司的报价来看，北苑南区地块的真实魅力有限。该地块招标底价为１１.８亿元，北京首开置地的投标价亦为１１.８亿元，北京玉泉新城房地产投标价为１１.８５亿元。最终获得该地块的北京城建兴华地产报价最高，为１２.０１亿元，但也仅比底价高出约２０００万元。一位分析人士指出，北京城建之所以拿下北苑南区地块，重要原因还是在于地块的商品房局部。“北苑南区地块的商品房土地面积有１６万多平方米，北京城建又是该地块的一级土地开发商，利润颇为可观。〞信息来源：中国房地产网站３、深圳万人团购揭幕买方市场“是房子就不愁卖〞的年代也许将一去不返。在“万人购房团〞愈演愈烈的深圳，开发商已隐约感觉到昔日的“霸道〞行将失效，一个“由买方说了算〞的市场正在形成。３年前，深圳市民邹涛发起的“不买房运动〞无疾而终。或许连他自己也没想到，在３年后的今天，他竟然筹划了一场声势更为浩大的“万人住房团购〞运动，直把人气低迷的深圳楼市搅得沸沸扬扬。目前已超过两万人的团购规模堪称深圳楼市“有史以来最为壮观的购房团〞。而它所发挥的示范效应，似乎也已成“燎原之势〞。

争议中继续始于今年７月初的深圳万人团购方案从一开场就备受开发商抵触。在本报记者近一个月的跟踪采访中，１２位受访开发商中，仅有两位表示“假设价格合理，会考虑与万人购房团合作〞。记者了解到，深圳万人购房团自搭建之初就有明确的目标，即，“最终实现深圳特区内普通商品房团购均价８０００元/平方米；特区外团购均价５０００元～６０００元/平方米〞。而这正是吸引普通消费者踊跃参加“万人团购〞的最大诱因。但各种非议也纷至沓来。法律界人士指出，邹涛的万人住房团购“涉嫌违法〞。某专业人士那么认为：“突然冒出来一个万人购房团，暴露买房者的真实意图，会使房价不降反涨。〞“万人购房团也许会起到托市工具的作用。〞但即便是有托市之嫌，深圳开发商也并不领情。金地集团总裁张华纲在承受本报记者采访时态度很鲜明：“我们不会参与。〞这似乎也是深圳所有品牌开发商的一种默契——中海、万科、绿景集团、鸿荣源集团、佳兆业集团亦向记者表达了相似的态度。深圳鸿荣源房地产开发总经理杨江更是明确指斥道：“万人团购这种行为由于各方的介入而被放大了，容易对正常的市场行为形成干扰。〞

但这些抵触性意见并未左右万人团购方案的继续。在不久前央视对此事予以报道以后，邹涛更是名声大振，其下购房团报名人数迅速突破两万。根据邹涛８月５日对本报提供的消息，已有６家开发商主动与其进展价格谈判，其中南山区、龙岗区已有２家开发商的３００套住房谈好价格，房价控制在目标价格以内，低于目前深圳楼市的市场价２０%～３０%。尽管身陷口水战，邹涛仍十分乐观地表示，“希望能够实现政府、房地产商和市民的三方共赢〞。团购冲击波邹涛“万人团购方案〞似乎正在发挥示范效应。８月２日，上海有２０００余名购房者，组成“购房团〞集体看房、集体砍价，结果最多的一处楼盘砍下了１０%。据率先报道此事的某媒体描述，“看房团所到之处，几乎所有楼盘开发商都给出了相应折扣迎客。〞购房团从网络走进现实，这似乎已成了一个市场变革的信号——一个完全由买方主导的房地产销售市场正在形成。“这么大规模的团购号召力很强，如果成功，那么形成双赢的局面，确实会对现今僵持的格局有一定影响。〞英联不动产董事长、经济学博士郭建波如是分析。中原地产深圳地区总经理李耀智也赞同了郭建波的这个观点，“这是一场博弈，因此也可认为这种大规模的团购可能会对现有的房地产现状产生影响，逼迫开发商在短期内的快速销售与坚守市场二者之间作抉择。〞深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺那么告诉记者，万人购房团具备了较强的谈判实力，其行动如果成功，将会产生一系列连锁反响。在邹涛自己看来，目前开发商资金链紧张，变现周转的压力非常大，因此“万人团购〞很有“市场〞：“即便是砍到８０００元/平方米，楼盘的利润至少也在５０%以上，完全还有降价空间。〞虽然著名经济学家任玉岭表示“团购现象并不可能蔓延到其他的城市〞，但郭建波却坚持认为，“这种由购房的弱势群体结成的联盟具有一定的群众根底，很容易在短时间内有一个示范效应，影响其他城市也形成同类组织。〞郭表示，这才是万人团购带来的更大影响。信息来源：中国房地产网站４、经适房货币补贴长沙困难人群宁要房不要钱“购置商品房，政府补贴８万元。〞这一消息对湖南长沙市民王景来说喜忧参半，喜的是不用再像以前那样为买到经济适用房而挤破头去排队摇号，忧的是面对高额的商品房价格，低收入的自己依旧感觉难以承受。近日，长沙市的经济适用房政策有了变化，由实物补贴变成货币补贴，像王景这样符合经济适用房购置条件又长期排不上号的市民，将被补贴８万元，经济适用房补贴将全面货币化。连日来，记者走访的许多市民都表示：就是补了８万元，多数困难人群还是难以承受高额的首付和月供压力，依旧难以摆脱购房困境。“补人头〞低收入者还是买不起房记者了解到，此次长沙住房新政策规定的标准表述是：但凡符合长沙市经济适用住房申购条件的保障对象，２０２１年补贴标准为低收入无房家庭每户８万元。“我自己买房，政府给８万元的补贴，看起来实实在在，可是面对高额的房价，我还是觉得难以承受。〞家住长沙市火星小区的市民张德才直言，政府的出发点是好的，但对于困难家庭来说，由“补砖头〞变成“补人头〞的措施并不很适宜。据记者了解，８月１６日，长沙市住房货币补贴在开福区率先实施后，开福区提供了７个楼盘２０００多套房源供市民选择。尽管房价相对较低，但市民普遍反映找不到适宜的户型，购置压力大。在开福区一家楼盘售楼部，一名售楼小姐向记者介绍说，目前该楼盘推出的主力户型为９０至１２０平方米。按照户型面积计算，买一套住房至少得花３６到３８万元左右。如果减去政府补贴的８万元，还需花２８到３０万元。申请按揭买房大概要付近１０万元的首付款，月供大约为１５００元。她说，面对这样一笔支出，那些低收入者恐怕难以承担。市民仍希望以经适房形式补贴尽管货币补贴政策已经开场实施，但经济适用房仍然受到长沙购房者的热烈追捧。“比起商品房来，如果在长沙市购置一套经济适用房，就省钱多了。现在长沙市的商品房大局部均价都已升至３０００元一平方米，而经济适用房的价格在２０００元一平方米。〞张德才告诉记者，前年，他的一个朋友在长沙市购置了一套面积１００平方米的经济适用房，总价才１８万元左右，月供也才９００多元。“如果要我选择的话，我宁可选择经济适用房，也不要８万元补贴。〞张德才对记者说。２１８套房，６５５人申请，平均３人抢一套房———这是记者在长沙景环小区经济适用房摇号现场看到的场景，在这次摇号中，很多都是屡次参与经济适用房摇号的老面孔，李平就是其中一个。目前租住在五一路的李平，从４月到现在，已经迫不及待地进展了三次摇号，他对于房子的渴求，已是前所未有的强烈。现在房价比较贵，经济适用房还是挺划算的。而且以后如果实行货币化补贴，估计经济适用房会越来越少了。〞李平说，我们这些困难人群还是希望以经济适用房的实物形式补贴。“能不能在发放货币补贴的同时，不停顿经济适用房的开发建立？〞长沙市民张军对记者说，经济适用房政策的改革涉及到千千万万的困难家庭，不能说变就变，新政策应该在实践中探索前行，最好让实物、货币同步共行，以便市民自由选择，这样也许能到达彻底解决困难家庭购房难题的目的。调查札记长沙市民对经济适用房新政策褒贬不一，那么，这项政策的宗旨是什么呢？本报记者就这一问题走访了有关部门。“经济适用房补贴全面推行货币化，是长沙市对于住房保障新思路的一种探索。它实质上是从"补砖头"变成"补人头"，直接将补贴补给低收入的困难家庭。〞长沙市房屋产权管理局局长石长松向记者表示，通过发放经济适用住房货币补贴的方式，力争两到三年内全面解决经济适用住房历史积压保障对象的住房问题；新增经济适用住房保障对象将逐年运用货币补贴的方式予以保障，以有效改善居民居住条件。长沙市房产局工作人员那么认为，由实物补贴改为货币补贴，可以解决众多积压已久的有经济房资格却一直等待摇号的无房户们的难题。信息来源：焦点房地产网土地市场动态土地市场动态长沙市８月土地市场交易情况长沙市８月土地市场交易情况１.本月土地市场小结〔８.７-９.７〕：〔１〕本月挂出地块共４宗，全市挂出土地总量为平米；本月挂出土地较少，除了天心区挂出４宗外，其他区域均无挂出土地，天心区本月所挂出土地中有３宗为工业土地，１宗为商业住宅土地。〔２〕本月共成交１２宗地块，天心区成交４块，成交土地，占６１.６%，高新区成交３块，占１４.９%；芙蓉区、岳麓区各成交２块,分别占１０.５%和１０.５%；开福区成交１块，占２.５%。本月成交土地有７宗为工业用地〔均为工业园地块〕，３宗为商业用地，２宗为商业住宅用地。从上半年的土地价格上来看，土地起始价与成交价相差较小，这也说明了房地产市场不景气将在很大程度上影响了土地市场的成交情况。〔３〕本月最高成交价格为开福区湘雅路１１０号地块，成交价格万元/亩，最低成交价格为高新区麓谷工业园/亩，住宅商业用地与工业用地价格相差非常大。２．本月区域挂牌土地情况〔８.７-９.７〕区域挂出地块数(单位：宗)挂出土地总量(平方米)挂出比例(百分比)雨花区０００芙蓉区０００开福区０００岳麓区０００天心区４１００%望城县０００合计４１００%由上图可知，本月挂出地块共４宗，全市挂出土地总量为平米；本月挂出土地较少，除了天心区挂出４宗外，其他区域均无挂出土地，天心区本月所挂出土地中有３宗为工业土地，１宗为商业住宅土地。３．本月成交土地情况〔８.７-９.７〕区域成交地块数(单位：宗)成交土地总量(平方米)成交面积比例(百分比)雨花区０００芙蓉区２１０.５%开福区１２.５%岳麓区２１０.５%高新区３１４.９%天心区４６１.６%望城县０００合计１２１００%由上图可知,本月共成交１２宗地块，天心区成交４块，成交土地，占６１.６%，高新区成交３块，占１４.９%；芙蓉区、岳麓区各成交２块,分别占１０.５%和１０.５%；开福区成交１块，占２.５%。本月成交土地有７宗为工业用地〔均为工业园地块〕，３宗为商业用地，２宗为商业住宅用地。４．本月成交土地价格情况〔８.７-９.７〕地块地址成交价格〔万元/亩〕芙蓉区朝阳二村岳麓区望城坡天顶乡开福区湘雅路１１０号天心区新开铺岳麓区靳江村芙蓉区东岸乡张公岭村高新区麓谷工业园高新区麓谷工业园高新区麓谷工业园天心区环保工业园天心区环保工业园天心区环保工业园本月最高成交价格为开福区湘雅路１１０号地块，成交价格万元/亩，最低成交价格为高新区麓谷工业园/亩。附件１：本月挂牌土地详表〔本表为８.７-９.７数据，仅供参考〕序号地块区域详细地址开场时间完毕时间用地面积(㎡)建筑面积(㎡)规划用途出让年限容积率起始价〔万元〕[２０２１]网挂０２１号天心区天心区新天村石人村、畜牧农场—商业、住宅商业４０年、住宅７０年—３９２０[２０２１]]网工挂０１０号天心区天心区环保工业园—工业５０年１８８７[２０２１]]网工挂０１１号天心区天心区环保工业园—工业５０年１５１６[２０２１]]网工挂０１２号天心区天心区环保工业园—工业５０年１９０９附２：本月挂牌成交土地详表〔本表为８.７-９.７数据，仅供参考〕序号地块区域详细地址开场时间成交时间用地面积(㎡)建筑面积(㎡)规划用途出让年限容积率成交价格：万元/亩受让单位[２０２１]网挂０１０号芙蓉区芙蓉区朝阳二村商业、住宅商业４０年、住宅７０年长沙凯通置业[２０２１]网挂０１２号岳麓区岳麓区望城坡天顶乡商业４０年湖南省九旺医药[２０２１]网挂０１３号开福区开福区湘雅路１１０号商业４０年湖南金达置业[２０２１]网挂０１８号天心区天心区新开铺商业〔加油站〕４０年≤李亚中、张文彬[２０２１]网挂０２０号岳麓区岳麓区靳江村商业、住宅商业４０年、住宅７０年湖南阳光靳江投资开发[２０２１]网工挂０４号芙蓉区芙蓉区东岸乡张公岭村工业５０年长沙经阁门窗幕墙工程[２０２１]网工挂０５号高新区高新区麓谷工业园工业５０年中冶长天国际工程有限责任公司[２０２１]网工挂０６号高新区高新区麓谷工业园工业５０年≤１.６九芝堂股份[２０２１]网工挂０７号高新区高新区麓谷工业园—工业５０年湖南南岭民用爆破器材股份[２０２１]]网工挂０１０号天心区天心区环保工业园—工业５０年湖南康尔佳药业管理集团[２０２１]]网工挂０１１号天心区天心区环保工业园—工业５０年湖南双舟医药有限责任公司[２０２１]]网工挂０１２号天心区天心区环保工业园—工业５０年湖南益丰大药房医药连锁楼市动态楼市动态市中心板块市中心板块【板块属性】：坐拥城市核心，天生王者气质；【板块优势】：地段优越、配套成熟、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：噪音大、宜居性和舒适性不强；【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主。【土地资源开发情况】：土地资源稀缺、可供开发土地日益减少。【板块开展前景】：土地资源日益稀缺，开发空间将逐步缩小，物业价值日渐凸显，将来将以旧城改造工程开发为主。【板块代表工程】：中天广场、五一大道２０２、万象新天、华都、湘域中央、天健·芙蓉盛世、佳天·瑞宁花园板块新开盘楼盘动态板块新开盘楼盘动态工程名称地理位置开盘时间开盘推货情况〔户型配比〕价格〔元/M２〕开盘活动客户来源层上观邸天心区新丰路５路号开盘当天推出４１４套，其中，一房４４平米，５４套；三房８７-１２５平米，３０６套；四房１３３-１４１平米，５４套。４３６０交１０００元办理VIP卡，可抵１１０００元房款，至开盘之日每天累积２００元优惠。成交客户可参与抽奖。以周边居民、单位职工为主、其他区域客户，投资客户分析：本月市中心板块只有层上观邸一个工程开盘，从其推出价格来看，４３６０元/平方米的均价对于市中心板块来说，具有一定的吸引力；从其户型产品来看，以经济型和舒适型三房为主打产品，比较迎合市场的需求，在总价上也具有一定的优势；从其开盘促销活动来看，综合优惠折扣较大；从其销售情况来看，除一房产品总价较低，销售情况较好以外、其他户型产品由于设计方面的缺陷，销售情况一般，整体来说销售情况不理想，消费者观望情绪依然比较严重，市场继续低迷。板块各楼盘营销活动动态板块各楼盘营销活动动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕营销措施融圣国际高层人民路中路９号丽星景园小高层劳动路赤岗冲３１４５５购三房以上房源，特惠清盘双重大礼：１５０００元购房特惠或半价购车位；２.参与抽奖可获欧洲１１国游。橘香鑫城小高层韶山南路５２５６８特惠房每套３-８万元优惠金碧文华３期高层长沙理工大学旁６７３６７２０００００一口价房：２-７层４１００元/平米；８-１３层４２９０元/平米；１４-１６层４３９０元/平米；二成首付，２０年按揭。分析：本月楼盘的营销活动以限价房和直接优惠总房款为主，促销力度有加大之势，说明在市场低迷的情况下，开发商还是认为促销是最有效的营销手段。板块亮相、认购楼盘动态板块亮相、认购楼盘动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕推出时间备注瑞宁花园二期高层桂花路１５８号２３３４５９６０００４＃推出，５０００办理VIP卡，额外优惠３％。天健芙蓉盛世一期三批高层小高层芙蓉中路一段３６号５６０６６３０５６００VIP额外优惠２%中江佳境天成高层劳动中路５５７号１３９３３８交１万办理VIP额外９.８折，参与活动每次可获得１０００元房款优惠卷。融圣国际一期高层人民路中路９号推出２栋３２层住宅层上观邸小高层天心区新丰路５路号交１０００元抵１１０００元，成交客户可参与抽大奖，到场客户可获得精巧礼品。分析：本月亮相楼盘的楼盘有五个，其中融圣国际和中江佳境天成是新开发的工程，从价格上来看，各楼盘的预定价格到开盘前期间都有继续下滑的趋势；从办理VIP的折扣来看，各楼盘的折扣都以总房款的优惠为主与上月相比无差异。板块在售楼盘动态板块在售楼盘动态板块划分楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕均价〔元/平米〕市中心核心板块五一大道２０２高层五一大道２０２号７３００万象新天高层车站北路７２号起价：５３００均价：５８００天心华庭高层人民西路７４０６７７７０２均价６４００特价房：５９８０白沙晶城高层劳动西路４２９号４８０３１６０００市中心边缘板块新时代广场高层芙蓉中路一段１６３号９００８８９７４６５３００橘香鑫城小高层韶山南路５２５６８４４００长房馨域小高层展览馆路一医院东侧：起价：４９００均价：５２００层差：３０-５０金碧文华３期高层长沙理工大学旁６７３６７２０００００一口价房：２-７层４１００；８-１３层４２９０；１４-１６层４３９０天健芙蓉盛世一期二批高层、小高层芙蓉中路一段３６号５６０６６３０５６００均价：５１００分析：本月市中心核心板块楼盘价格在５３００-７３００元/平米之间，市中心边缘板块楼盘价格在４１００-５３００元/平米之间，主流价格为４９００-５２００元/平米；价格从外表上根本维持上月水平。从销售情况来看，由于恰逢奥运月，客户看房热情不高，各工程的销售情况较差，成交率较低，有价无市的局面依然无法改变。板块新开盘个案解析板块新开盘个案解析层上观邸层上观邸〔１〕工程根本情况介绍：层上观邸位于二环以内，芙蓉中路水竹街７７号〔华盛家园北面〕，工程分一期开发，共３栋，１８层小高层电梯房，２梯４户，２梯５户。占。占地：１４９５８㎡建筑面积：约６.３万㎡房屋类型：１８层小高层，计５９０套住宅，共３栋起价：３８５８元/㎡均价：４３３０元/㎡主力户型：９０㎡精品三房二厅一卫单/双阳台其它户型：４５㎡明厅明厨明卫带阳台１１５～１２５㎡三房二厅二卫１４５㎡四房二厅二卫交房时间：２０２１年１０月底〔２〕工程营销节点以及开盘情况２０２１年６月６日三盛层上观邸６月７号VIP全城热派２０２１年７月３１日２０２１年７月３１日，８７-１５０㎡精英户型８月２日开盘，起价３７８８元/㎡，均价４３００元/㎡，一次性付款享受９８折，按揭９９折。６月开场发放VIP卡，VIP卡办理后享受每日增值２００元的优惠，VIP卡增值钱可抵房款。购房住户开盘前交纳１０００元诚意金，可抵１万１的房款。开盘时间：８.２；推出货源情况：开盘当天推出４１４套，其中，一房４４平米，５４套；三房８７-１２５平米，３０６套；四房１３３-１４１平米，５４套；开盘时间：８.２；推出货源情况：开盘当天推出４１４套，其中，一房４４平米，５４套；三房８７-１２５平米，３０６套；四房１３３-１４１平米，５４套；价格：起价３７８８元/㎡，均价４３６０元/㎡；开盘优惠折扣以及开盘活动：交１０００元办理VIP卡，可抵１１０００元房款，至开盘之日每天累积２００元优惠。成交客户可参与抽奖。〔３〕外部配套：市政公园：南郊公园；幼儿园：万婴幼儿园、水泵幼儿园；学校：芙蓉路小学、砂子塘小学、天心一中、二十一中、中南大学铁道学院、中南林业科技大学、湖南电大，长沙理工大学，湖南播送电视大学；商场：华银旺和超市、沃尔玛超市、旺旺超市、鑫隆辉超市、金晟集贸市场、通程电器、新芙蓉国际家居广场；医院：中心医院、湖南省第二人民医院、长沙市１９５医院、爱尔眼科医院；银行：建立银行、工商银行、农业银行、中信银行、农村合作信用社、商业银行、招商银行等；酒店：神龙大酒店、五华大酒店、新时空康年大酒店；其它配套：湖开俱乐部、义工俱乐部阅览效劳中心、香墅美地游泳池。〔４〕开盘户型图片：三房二厅９０平米三房二厅１１２平米三房二厅１２４平米四房二厅１５０平米〔５〕工程总评：优势：１.地处二环线之内，城市主干道芙蓉路，交通便利，有一定的升值潜力；２.工程价格相对合理，在购置客户的承受范围内；３.９０平米的小三房户型比较实用，浪费面积较小，销售情况相对较好。劣势：１.工程社区规模小，生态环境较差；２.工程户型设计较差，许多户型都那是扁担形〔大面积户型居多〕，通风采光不好，且户型动静不分区，居住不舒适。沿江板块沿江板块【板块属性】：山水资源优越，集气质、梦想与荣耀于一身；【板块优势】：景观资源得天独厚、地段优越、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：噪音大、配套有待完善。【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主；东、西两岸价格差距大。【土地资源开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来将沿湘江两岸进展全方位开发。【板块开展前景】：随着山水资源价值的被充分认识和利用及区域市政设施的完善，未来沿江板块将成为长沙市最具魅力的高尚住宅区。【板块代表工程】：华盛新外滩、金色屋顶、湘江世纪城、书院观邸、美居荷园、滨江金座板块亮相、认购楼盘动态板块亮相、认购楼盘动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕推出时间备注南外滩高层南湖路道坡２号３３０００１３００００一期推出５栋２１-２６层不等的高层房源，具体开盘的房源未定；VIP３万抵４万滨江金座高层银盆岭大桥西桥头北侧１３９２１７０７５３VIP２千抵２万分析：本月亮相楼盘都为高层物业类型，均在０８年９-１０月份上市，预计价格为５４００-５５００元/平米；从目前的楼盘进度来看，各楼盘目前处于蓄客阶段，吸引客户的营销方式以办理VIP卡抵总房款为主。板块各楼盘营销活动动态板块各楼盘营销活动动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕营销措施黄金海岸高层开福区金霞开发区１８号地块３０６４９１１.推出３８套珍藏江景本月认购总价优惠１万元；２.２０２１婚房，８.８结婚的新人认购可获赠８８８８元现金礼包；３.老带新客户，可获神秘大礼；４.现场看房可获精巧礼品。湘江１号别墅开福区霞凝乡兴联村６１７７００９４７８０１“创远湘江１号〞杯鹅羊八景绘画精英赛即将启动。分析：本月沿江板块楼盘的营销活动主要有特价房、事件营销、老大新、体验式营销等，黄金海岸工程利用本月奥运会开幕的热门话题为引，在加以实质上的购房优惠，不失为一个很有效的促销方式。板块在售楼盘分析板块在售楼盘分析楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕均价〔元/平米〕华盛新外滩二期高层沿江大道２７４９５１８６９５５５０００起价６５００均价湘江１号别墅开福区霞凝乡兴联村６１７７００９４７８０１独立别墅：１３０００双拼：９５００叠加：５８００君临国际A座一批高层黄兴南路步行街与坡子街美食街交汇处５５９４４７０００-７４００长宝１６６７高层中山西路３９３号起价：５５００，均价：６２００湘江世纪城一期三批高层开福区五合垸４００００００均价：４０００江景：５１００起书院观邸一批多层、高层书院路５５９号

１１７９５４起价：４９８０均价：１-７层５３００８－１８层６０００１９层以上６５００大地金墅高层沿江大道４４９９５９２１８６６００荷园二期高层蔡锷路荷花池１１号１９０９８６９００〔精装修〕分析：本月在售普通楼盘价格在４０００-８０００元/平米之间，与上月相比各楼盘在起价上略有下滑；从销售情况上来看，本月楼盘的成交情况不乐观，在销售率上面无太大变动，可看出购房者对房价仍然抱有看跌的心理，观望情绪较浓。体育新城板块体育新城板块【板块属性】：都市先锋，魅力之城；【板块优势】：开发早，板块认同度高；区域升值潜力大；大盘云集，极具吸引力；【板块劣势】：配套不完善、交通不便；【板块竞争特点】：大盘及高品质楼盘云集，以规模和品质竞争为主；【土地资源开发情况】：土地资源丰富、土地开发较早、开发空间大。【板块开展前景】：随着硅塘河风光带及武广火车站及武广新城的规划，体育新城板块将继续吸引全城的目光。【板块代表工程】：新城新世界、茂华国际湘、中隆国际、中城丽景香山、绿城·桂花城、融科·檀香山、嘉宇·盛世华章。板块亮相、认购楼盘动态板块亮相、认购楼盘动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕推出时间备注泰禹彩云之翼小高层、联排别墅万家丽路与长塘路香松路交汇处１５４５２９主力户型１３０平米三房水岸天际高层、小高层雨花区洞井镇天华村６２０７０１９１７００主力户型：二房８８-９０平米分析：本月亮相楼盘与上月根本一样，将９-１０月份上市，楼盘的价格都未公布，各开发企业在开盘之前非常慎重，以防止开盘滞销的状况。板块各楼盘营销活动动态板块各楼盘营销活动动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕营销措施托斯卡纳别墅湘府东路二段２８号１８００００携手超级８９３，打造奥运音乐频道，凡到会所或拨打热线，也有时机赢得１吨油卡，每天将有限量油卡相送；泰国普吉岛５日游。森林公园１号小高层湘府东路二段３５号

２９８８６１０５３７０可享受３-５万元优惠；限量推出８套特价房分析：本月楼盘的促销手段与其他板块根本一样，其中森林公园１号的两种购房优惠措施给板块其他楼盘带来了销售压力。板块在售楼盘动态板块在售楼盘动态楼盘名称物业类型工程地址占地面积〔M２〕建筑面积〔M２〕均价〔元/平米〕新城新世界