北京市养老地产区域报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.北京市养老地产区域研究报告黎坤杨忠显李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮，但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词：老龄化养老地产市场化开发经营模式老年公寓绪论1.1研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10％，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7％时，其人口即称为“老年型"人口，这样的社会即称之为“老龄社会"。统计显示，我国己于1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示，O．14岁人口占16．60％，比2000年人口普查下降6．29个百分点：我国60岁及以上人口占13．26％，比2000年人口普查上升2．93个百分点，其中65岁及以上人口占8．87％，比2000年人口普查上升1．91个百分点。人口年龄结构的变化趋势，说明了随着我国经济社会的快速发展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先，这句话就分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度。在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下，尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老"、“儿孙绕膝”、“天伦之乐"成为我国传统养老模式的基础。鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出，国内养老服务需求的缺口越来越大，随着经济社会的发展，终于在市场机制中显化出来，养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋，同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、工业等各种物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势，在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件，以及可预期的长期投资收益，不断吸引着各大地产商进入该领域，如保利、万科等均有涉足。鉴于我国在这方面的空白，国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的经验，如北京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的，而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其经验。如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红，刮起一股强劲的养老市场化之风。但是，由于养老地产在我国几乎是一夜之间发展起来的，之前各大开发商都毫无经验，同时在借鉴国外经验时又缺乏对中国实际的深入思考。所以出现了以下几个问题：一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发，基本上是开发完成就如普通住宅一样出售出租，没有向顾客提供真正的养老服务，在后期的经营管理方面非常匮乏。二是市场秩序混乱，没有统一的行业标准和管理服务标准，呈现各大开发商各自为政、各显神通的混乱局面。三是相关政策法规相对市场发展的滞后，既没有明确的优惠政策法规，也没有统一行业开发经营标准的政策说明，这是造成市场混乱的主要原因。四是传统居家养老的观念还比较强烈，许多老人包括子女还是希望能在家养老，所以市场的潜在需求确实非常大，但目前的有效需求却有限，这在一定程度上打击了开发商持续投资和经营的信心，而为了能够在短期内获利，目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅，缺乏大众化、普通型的项目。1.2研究目的和意义目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“4．2．1”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人同益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，全面分析研究全国尤其是北京市养老地产的发展现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的成功经验等，具有重大的理论和现实意义。其理论意义表现为：全面分析北京市养老地产市场行业发展情况，总结优秀项目的优点和特色，借鉴国外先进经验，完善统一我国养老地产开发模式，指出我国养老地产的发展之路，补充我国目前有关养老地产开发方面的理论，同时为进一步研究养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用。其实践意义具体体现为三点：舰从企业角度讲傲，适宜的开发恼模式可以企业炉在开发运作过另程中更加的顺狐畅，及时的采企用适宜的开发猪模式可以使企邮业快速抢占市病场，获取丰厚毛利润；项从政府角度讲堡，养老地产一脊定程度上的公贫益性可以减轻鸦其养老负担，民同时养思老地产行业的能发展可以拉动跑经济增长，带番来更多的财政乞收入；独从社会角度讲习，养老地产的切快速发展可以悟满足老年人日莲益增长的物质虫生活及精神生闷活需求，促进式和谐社会的构群建以及社会总慕体幸福水平的惜提升。皆1.3研究方给法锦文献研究法然：本文在第二察章文献综述和让理论基础中通风过收集大量与猾养老地产开发茄相关的国内外遥文献资料，在绕了解国内外在编该领域的研究揪现状的同时，婚分别从融资、笨运营和管理角搂度出发，借鉴辛欧美、日本等左国家慕较为成熟的养窝老地产开发经涛验，告为完善北京市绕养老地产市场牺行业规范、为驻北京市乃至全仇国的房地产开撇发商提供可供撇选择的养老地竹产开发经营模尼式提供参考价颈值。季四象限模型分床析法我：四象限法是宽分析城市区域守房地产市场运雹行的理想方法吴，其主要内容屠和原理在第二誓章中有详细介冬绍，在第三章判中本文以该方啦法详细分析了蜂北京市的养老遭地产市场的发嫌展历程和现状晕，并对未来之贼态势作出相关椅预测。换案例研究法迅：通过躁实地调研，端分析研究北京氏市现有养老地烟产开发项目：葛猪汇晨老年公寓铃、康梦圆老年闪公寓，赔就其开发过程蒙中涉及的融资苹、管理及运营董各方面进行深龄入的探讨，缠总结其发展的铜特色和优势，断以及基本经验伯和模式，担验证其相应的签开发模式的成君功与不足之处石。迅探索性研究法献：奋在文献研究面和案例研究躁的基础上，从首融资模式、运碗营模式和管理族模式三裁个方面提出如载何完善陪养老地产的开辅发菜经营模式，并钳对义开发模式有效絮运行所需的政债策支持进行探缸索。千1.4研亿究内容和框架瞒1.4.1研膊究内容失本文以人口老维龄化背景下北汇京市养老地产众发展赤为研究对象，穴紧扣养老地产脖开发模式这一怕核心，从宏观常市场供需分析府、微观市场案船例分析两方面罪入手，借鉴国侄外先进经验、奔分析我国现状巡、构建我国养久老地产开发模泽式并进行实证迈研究，最后提衰出保障和促进浮养老地产开发必持续快速发展歼的政策建议。江本文第一章绪辫论部分主要介粗绍了选题的背宇景、研究意义阻和目的以及研纽究方法、研究麻内容并构建论申文总体框架，豆以期达到高屋正建瓴的目的。峰本文第二章是也国内外相关研啄究的文献综述冬以及四象限模泊型分析法的理姨论基础，主要视内容包括：养仇老地产概念及刚特点、养老地论产开发模式的猴三个方面(融割资模式、运营赏模式、管理模付式)的相关界而定、国外发展豪经验、国内外维研究现状、四晌象限模型分析链法介绍和应用辫。这一章从概凯念及内涵的角姓度对养老地产岭开发的相关范请畴进行了概述沉，并对国内外孩养老地产的发融展和研究现状鸣进行综观，着系统介绍四象迫限法，洋为后续分析奠烤定基础。斩本文第三章对尽北京市浙养老地产市场为首先进行了详版细的供求分析孩，而后压应用四象限模冻型进行系统的困分析，指出养常老地产在租赁宵市场、买卖市净场、新建市场挠和存量市场中锤所具有的特点袖以及四个市场存之间的相互影制响和静态模型通分析，从而对拌其发展现状归献纳总结以及对轧未来的发展模菠式做出宏观上肢的研判。粒本文第四章猎在实地调研的初基础上，从微磨观的角度分别鲁对北京市汇晨垄老年公寓、康蝶梦圆老年公寓字两光个项目进行投视资、开发、运翠营和管理服务桶方面的分析研劫究，并归纳总奔结其特色和可脾供借鉴之处。辨本文第五章在包第二、三、四亮章研究分析的岗基础上对北京奋市养老军地产发展现状暴和未来趋势分僻别茎做出宏观和微诵观上的研究总系结状和展望，并提创出符合北京市画实际情况的可选供选择的养老暑地产开发经营贪模式，同时就嘱政策方面存在亚的问题及亟待踏完善的方面提提出具有一定建秀设性和前瞻性珍的建议。笛1.4.2孟研究框架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养老地产相关概念和范畴的界定养老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议结论、展望、建议炭第二章文献菜综述和理论基闻础欲2．1养老地慌产的概念及内凤涵清养老地产是指溪在人口老龄化余日益加重背景圆下，由房地产步开发企业或相码关的社会机构况推出的适宜老析年人居住、符志合老年人心理贵特点及生理特樱点并能够满足硬老年人社会活督动需求，为老乳年人的健康提徒供良好基础设竞施保障的老年雷住宅产品。这此类老年住宅产煮品是指可以使畅老年人获得经庸济供养、生活费照料以及精神项慰藉等基本内兔容的居住场所扔。它的基本存检在形式有以下沃几类：老社区台、老年公寓、孕老年住宅、旅备游地产、养老说院、托老所等霉。射著名的营销大图师菲利普·科糊特勒把产品定筛义为五个层次影。即核心利益巩、基础产品、但期望产品、附桑加产品及潜在抓产品。根据菲终利普·科特勒筹对产品的定义猛对老年住宅市抢场项目做一个笑产品层的描述流，如下表。流表2-1老年逝住宅的五个层浴次速产品层次劝含义旺核心利益层挺遮风避雨、家狂的归属地胖基础产品层兴地理位置、空幅间面积、价格赞、安全等加期望产品层饶房屋设计合理擦、交通方便、播性价比高、公仰共设施齐全等虚增广产品层穿医疗和康复配找套、环境空气厅、物业服务、练社区文化活动辩潜在产品层夏升值潜力，周慢边环境等术结合上述对老工年住宅产品的漫五个层次的分遵析，可以将养谅老地产的内涵献归纳为以下四勿点：厚生活配套设施药：包括餐厅、缩超市、图书馆慨、休闲娱乐场落所、金融服务兆、停车叶场、轮椅通道智、消防设施、恨公共空问、花圾园部分等。擦医疗配套服务泼：包括医院、娃医务所、牙医兽诊所等。读康复配套服务乘：包括协助生距活服务，恢复河护理，私家看运护等。薪交通配套服务私：公共交通，朗轮椅公交设旌壤等。S昌与一般的商业僵地产相比，养南老地产具备以窜下特点：一是剧在选址方面，伙要综合考虑交饥通、居住环境锣、生态条件等汪各方面因素；伍二是对于住宅岛的规划设计设港计方面要求高宴，如要求无障铺碍设计、要有痒紧急呼日L}爬系统等；三是涂对于配套设施符及服务要求更宽高，对于老年贡人而言，能够继便利的在住宅职附近一站式解右决各项需求。长这就决定了养抓老地产的开发橡资金需求量大袍、产业链长、黄各方利益关系涨复杂。问2毯.摘2油口养老地产地产条开发模式界定处养老地产开发昏市场是房地产自行业发展到一下定程度之后，锅在老龄化社会器到来之际应运太而生的一个细盈化市场。养老谷地产的丌发模宿式具备房地产构开发模式中的刊共性，如品牌饰性、专业性等章，但是养老地俘产的特点决定嫌了养老地产开贸发模式比一般裂商业地产开发钉模式复杂。舱这是由养老地蔑产的特性所决炼定的：一是由村于养老地产涉汽及社会保障、袜养老保险等，沾因此具备一定巩的社会福利性筒质，与政府关飞系较一般的商谢业地产密切，肝且依赖政策支昼持较强；二是赢养老地产开发妹过程中的产业闷链延伸较长，炕配套设施的完泼善8与服务业琴联系密切，因集此养老地产的廉开发并非单一届行为；三是养斯老地产项目开箩发过程长，资吸金回笼慢，因己此需要大量的思资金支撑，因孙此其融资方式强以及与投资者铸的内在利益模别式也与一般商远业地产项目存沫在差异：四是苗养老地产的营民销所面对的客校户是老年人，欣其对产品的诉冷求以及所追求俊的目的也会导翅致养老地产的散营销模式的差培异。筒本文所研究的雅养老地产开发得模式具体包括翼养老地产的融杨资模式、运营制模式及其管理页模式。其中养植老地产的融资巩模式是指养老伍地产开发商根丛据自身情况，跟选择融资平台白和融资渠道进装行有效融资的靠方式：养老地敞产的运营模式难是指狭义的运笑营模式，本文歼所研究的是养搞老地产开发过悲程中地产的营段销及盈利模式焰；养老地产的圈管理模式是指砍养老地产开发信完成之后的后朴期运营过程中宽的地产管控模允式。蒙2.3郊国外老年地产榨发展经验和模猫式借鉴乓2.3.1渣融资模式分析遗与经验借鉴截（一）衰融资模式分析挥老年住宅的建苗设兴起于20夹世纪70年代炊的北欧，在北唉美、欧洲、东学亚等地区得到颈进一步的发展种并取得了不少致理论成果与实捆践经验，如下寨表：族国家球类型咳功能校美国归独立式堡满足有自理能溜力的老年人需淘求，提供较完枪善的社会功能孩集合式坡有专门的服务帐人员，有方便花安全的社交娱币乐场所、公共银食堂等设施和弄完备的保甲和丙报警系统神护理式描提供全面的护余理和医疗服务覆法国锐收容所雪分公立和私营穗两种，为生活悉能够自理的老梁年人而建，收右费较低，提供唯食宿、医疗保蒸健和文化生活南等服务互老年公寓能提供完善的服拉务设施，包括嚼膳食、文化活局动和医疗等项志目殖护理院没收住失去生活认自理能力的患疲病老人，有较线完善的医疗和蓝生活服务设施敌中长期老年医诊院踢以治疗为主，汇收住经过治疗某后有希望恢复汽生活自理能力谱的老杨年患者上日本嚼老少居贿适合老少多代鲜共居，对多代晓人生活方式上但的差异在室内银空问上做了商相应的处理献养老院宋公为公立、低病费和完全白费仔三种天由表中可知美胶国的老年住宅绞将社会福利与施市场机制有机漂结合，体系比产较完善：法国许的福利性老年幅住宅比较发达黎，但缺乏完全遣商业化的老年敢住宅；只本则裤重点开发“老寨少居”，社会劝养老设施建设排仍不够完善。仆从融资角度也翼可以看出，美冒国养老地产融返资模式充分发绸挥市场作用，叛通过多种融资疗渠道，应用多鬼种融资方式；随法国以政府投贯入为主，养老国地产福利型较尽强；同本则是富两者兼顾。露美国的房地产销业与国内房地私产业最大的不睡同点在于美国那房地产行业产聚业链上的投资诞、开发、物业尸经营等专业分烧工，在发达金料融市场的支撑供下以资本运作低为核心进行经烘营，形成了成维熟的产业运作昨模式10，而戚国内房地产行筐业在金融市场娇不甚发达的情档况下是一条龙残全能开发的短拳期项目经营。愚在美国，信用皱体系的建立已娃经渗透到社会词经济各个角落半，因而它能够躺保证投资人完绘全放权给开发洽商，就是说，赠投资商有足够卖的信用体系、兔金融手段来限摸制开发商，从焰而能够控制金绿融与开发分离停的风险。射（二）相关经奏验借鉴扶在传统模式下愚，我国房地产阔开发模式的核诉心是房地产商限统揽土地、融璃资、规划、施欠工、销售、物此业管理的全部疤环节。在投资幸模式下，房地桶产行业的重心刃正在发生变化夏，由土地为主并导转为金融为干主导，其实质旷就是产业的核拉心由开发建设街向金融运作转千移。在我国这寨种房地产企业是的运作模式也洋渐露端倪，当坦然规范化的投企资模式我国尚沾未出现，因为荷它必须以成熟浩的金融证券市罩场为依托，特彼别是以房地产首投资信托基金跃(PiPIT袭s)的出现为晃标志忆。先随着资本市场渠的国际化和我尊国金融市场的否发展，海外基山金、REIT金s、国内投资才机构如保险公真司、养老基金屯等和房地产业吼的同益结合，蠢使国内房地产骄企业向资本化遮、金融化转型勾成为紧迫需求污，也使这种转器型成为趋势和聪可能。依托我虽国金融体系的取逐步完善和金界融产品的逐步熟丰富，房地产掉企业应该在明瓣确企业定位和矮确定分工领域乐的基础上，完创成从物业驱动头向资本驱动、搞从经营项目到缴经营企业转型谦。遵在国内，目前念还没有形成相棉当完备的金融总、信用体系，巩投资商和开发幻商还存在着体锣制上的信任危波机。因此要推葡进房地产开发杰模式的转变一止个关键点就是卫进一步完善我拖国的金融和信丢用体系，继续辞拓宽融资渠道夺，特别是加大摇社会融资比重炼。现阶段社会别融资在国内还文处在刚刚起步蓝阶段，相关法伙律制度以及行盒业体制还不健搏全，只有少数券企业开始采用筑。近期各种国靠外的基会纷纷歇进入国内房地谷产市场，这是贩社会融资特别侧是产业基金开斜始取代银行贷卡款成为房地产访融资主要途径什的信号。在社嚼会融资方面应抛借鉴美国等发方达国家的经验碧，积极推进采宇取债券融资和式信托融资以及吗各种形式的产丢业投资基金。笨当前应加快对年REITs横蝶向价值链的立翁法步伐，积极拦引进这一在国挖外发达国家证枣明行之有效的司融资工具。丰2.3.2运谋营模式分析与介经验借鉴淡（一）运营模朝式分析暖在美国，有很催多有资产、但边是没有资金的史老人，这类老防人在美国叫做所房富人、货币漂穷人。尽管有巧的老人拥有上宏百万价值的房鞭产但是不能在覆有生之年变现尾，因此无法把架握自己的老年傅生活。为解决知这一问题开发捐出反相抵押贷布款模式。苗这一模式是把梅退体老人的产杂权房抵押给保甲险公司，保险肝公司根据房屋辅的品质和价值取进行评估，将淹房屋价值与老耳年人的平均剩筋余寿命相除，扛考虑到房产增硬值，再减去预妻付利息，这样痕计算出来每个研月需要给老年叙人多少钱乃。硬一旦益了这个驳协议，老年人双继续住在这个记房子里，每个悼月保险公司送杠来一笔钱．一层直到老人的离筛世房子才拿到孙保险公司来进或行拍卖。这个甘产品盟将人生资源很勒好的进行了配塑置，老人把自警己身后的遗产蒜、用不着的资索产用来提前变水现，换来在世黄时候的生括消孔费与支出。优（二）渠相关经验借鉴愧老年人购房有捧多种趋向，需桂求和决定的原楼因不同。目前成最主要的原因产在于家庭决策辆，就是以家庭郑改善居住需求骂为目的，自己忠作为其中的出方资人或者重要佩的决策人出现册，有时可能是铺子女购买房屋懒，老人的观点残往往是很重要球的。老年人考连虑不但子女自辽己居住还包含详了自身的居住公问题，关注于竞生活的便利程翻度、环境的舒梅适度，以及上侵学、就医、交朝通及社交等方爬面的因素M。规除了要满足自馅身居住条件以强外，老年人中樱也有一少部分上具有超前意识溪的消费者，他圆们具备一定的站经济能力对房圣地产进行投资古例如将城里的乖房子出租，到语郊区租住，还播有就是直接购揪买商品房用于齐出租，这部分商老人的资金除蜓了积蓄外，往萌往是拆迁等其踩他所得。大部紧分的老人的居物住状况并不是鸟很理想，由于铺很多老人的收开入状况和年轻仗相比较而言较狼少，因此购买啦能力仍然比较趋有限，但是对蚁于他们而言，量仍有要求改善消居住条件、增杜加社会福利、掉改善就医条件共、生活配套和削增加老年人娱莫乐场所的要求抓。震这就导致我国姜已经出现数量胞可观的的房富慌人、货币穷人而，而由于我国罢传统的养老观萝念及消费观念阻，老年人将房渡子作为遗产留叔给儿女还是主西流趋势。但是用，随着经济的锐进一步发展以瓣及养老观念的南进一步解放，储老年人自给自燥足，利用自己椒的已有房产进布行反向抵押，庄度过自己的晚邪年生活，这一途模式将成为一锄种可行性高的华借鉴方式。牌反按揭入住方冲式对老年人至悲少有六大好处舟：第一是房产混启动房产金库筛，等于给自己垦存了一笔钱，陷用以补偿老年辛生活：第二是流可以获得财务于自由，使老年袄人能够愉快享凝受生活，延长旨寿命；第三是滑拥有自己的住欧宅并获得财务肯自由可以增强肝老年人的生活肢自信，并得到除社会尊重。第丑四是有力保护颗老年人这一弱疗势群体，增加傲了社会稳定性奸：第五是反按备揭的方式可以鬼依法避税，避饥免房产作为遗钞产留给下一代透所产生的遗产舅税；第六有利链于我国养老观玩念以及养老模奴式的改变，中疲年人可以放心剖花钱不必攒钱防养老，这在扩债大内需、增加苦消费、促进经败济发展方面有破重要的意义。博反按揭入住方而式关注的是中牵低收入但有房短产的家庭，这塌类家庭在未来彻的老年人群体以所占比例最大凝，做好这类家升庭的养老就是韵解决我国养老罢问题的重中之严重。目前，我开国反按揭入住歉方式的相关法拒律法规上部健宇全，相应手续红及程序也不够斩规范，相信在章养老地产进一围步成熟发展的完基础上，这类重入住方式会逐矮步流行。院2.筛3茄.杜3管理模式分铸析与经验借鉴烦（一）著管理模式分析塔美国老年住宅藏养老模式是一胶种社会化养老籍模式，其主要笔分为四种类型云：一是大型综印合性老年公寓引；二是独立型壮老年公寓；三宁是服务型老年半公寓；四是护云理型老年公寓互。首大型综合老年予公寓一般是指刘规模较大，老尾年设施与老年懒服务比较齐全距，有大量老年妈人集中居住的炭老年公寓或社辨区。这类综合厘性老年公寓面扰对的是那些具凡有完全自理能特力并且具有较范强支付能力的姐老年人，对于祸发挥老年人的庸“自养”能力叨给予充分强调协。独立型老年膝公寓面对的是摆那些具有一定爪自理能力并具少有相应的支付涨能力的老年人锄，这类公寓强然调的是老年人优“自养”与“刮他养"相结合哗，“自养”为亦主“他养"为搞辅，采取居家涝养老与社会服内务相结合、个矮人自理与社区懒援助相衔接的偿养老模式。服俭务型老年公寓场面对的是自理嚷能力较差的老誉年人，同样强珠调老年人“自信养”与“他养酒”相结合，但济是“他养”为炊主“自养”为门辅，这类养老钞公寓一般采取领宿舍的形式。惜护理型老年公肯寓面对的是基乖本不能自理的演老年人，基本滨等同于护理院授养老，这类老游年公寓采取的脉是一种完全的落“他养”形式绣，主要是为老陕年人生命历程辩的特定阶段提牺供服务。删综合型老年公递寓和独立型老完年公寓具有较渔好的开放型以忽及自由性，同誓时它又能满足搁老年人对私密晌性的要求，因兼此这两类老年铁公寓在美国为泉老年人所广泛梁接受。这两类形老年公寓的窄开发主体基本盏为各类社会力径量，运营方式督基本采用市场安化运作，政府由只需要提供相呜应的政策支持烘并进行一定的震激励及约束。愧服务型老年公供寓和护理型老箭年公寓一般情牵况下属于非盈赔利的社会福利聪机构，这两类搭老年公寓一般公隶属市政府，简由政府委托社扁区进行管理。寸其经费来源可锣分为三类：政抹府财政划拨、滨民问私人捐款亮以及个人或家嘴庭缴费。这两虹类机构的运营逃动力在于，其谦硬件设旌越齐荒备、相应服务会越完善，则社嚼会声望会越高奸，从而能够得饱到更多的社会持捐助，达到良木性循环。伐美国老年住宅阔体系的另外一细个重要组成部蹄分就是老年人壳辅助生活机构拉。这类机构它签通过提供住所助、生活服务和蒙以及进行简单絮的医疗护理等静，帮助老年人触获得个人生活判的独立及自由淡。辅助生活机仙构所提供的服炼务不受联邦政岔府相应价格法雀规的制约，同储时也不提供护孕理院所等所具拒有的高技术、暖高水平的医疗覆服务。无论该萝辅助生活机构等是由私人经营射还是由非盈利堵组织经营，其蜂服务对象大多搜是个人付款，绍因此，是客户璃的需求促使该节行业在美国迅精速发展，而非晕政府指令。紧德国老年人的料集中居住设施梨大致可以分为伪两种体系：一但种是社会住宅割体系，另一种育是福利政策的果养老院体系。鹰在德国，为老总年住宅内的老哲年人提供生活双服务名义上是华由州政府负责仅，但实际上是拢由民间福利团仔体的非盈利民辛间组织在起作驼用。例如德国孙红十字会、劳市动者福利团体臣等组织在接受浙政府的公共委滋托之后，为当么地的老年人住娃宅提供福利服奉务。因此，社去会住宅体系内梅的老年住宅房坊产主，要与提离供福利服务的观民间福利团体爪签订服务合同监，房产主可依握据该合同获得度国家提供的建顽设资金贷款。字在法国，退休层的老年人可以昏享受很好的福火利待遇，其每克个月的收入比初如今一般的年碌轻人还要高。益因此，法国的通老年产业发展省迅速，而其中济最发达的是养秤老院，它们提冒供周到、完善听的服务与照顾功。在法国合法误登记的养老院魔接近一万家，董收容了约65考万名老年人。迅而不论养老院求是公营还是私油营，都统一由嫂社会福利部加证以管理，并且毙纳入社会安全腔保障体系之中翅。养老院的医美疗服务则由卫茧生部门进行管幸理，从而形成报了社会福利和汉医疗保健相结反合的体制。’另（二）文相关经验借鉴猜综合美国、德捞国和法国的养尊老地产管理模礼式，可以得出薄以下经验以供躁借鉴：反一是充分借助钉政府在管理和帝配套政策措施俘方面为老年住敏宅的发展提供腿的坚实的基础锅。老龄化已经地成为我国目前讯不得不正视的妄一个社会扮垦问题。我国已群经于1999宫年步入了老龄顾化国家的行列证，并且老年人涌口的数量以较链快的速度在增涉长，而农村很逮多老年人的收载入还很低，如驼何保证这些数圾量庞大的老年剂人都有“安身粉之所”，是我倚们急需解决的伶问题。尽管我劝们不可能在短床期内就能够建延立起完善的社婶会福利保障体吉系，但是在现脸有制度范围内堤充分利用其发盏挥积极意义还坟是必要的。齐二是在充分利赖用民间团体及五非营利组织发爱展老年服务方贯面。养老产业摧方兴未艾，银木发产业链的延柄长不仅可以使攻老年人享受更姑方便快捷完善浩的服务，更可膀以促进就业、晴加快经济发展浴。而发动民问搂团体及非盈利掌组织进入老年合服务行业，可也以加强行业自跃律，使政府、躲非盈利组织以姨及老年住户间渠的联系更加牢趋固。亩三是大型养老羽社区可采用专伍业团队管理。箱随着老年人观必念的变化和社固会上“空巢家级庭’’的逐渐般增多，老年人身独立居住的比孔重在不断上升酿。据中国老龄胞科研中心调查鄙材料显示，北刷京市50岁以聚上的常住人口赖中，希望现在涌住进老年公寓纷和将来愿意入酒住的分别为l泰O．4万和3誉0．8万。另习一项调查显示爱，目前武汉市叹65．2％与翅子女同住的老萄年人中，有4春7％的老人希夏望与子女共同票生活，有52相．4％的老人帐希望与子女分孟开居住№。我意国目前老年公压寓的数量有限惜，并且规模都孤比较小。很多冻城市的老年公槽寓建设尚处于遭启动阶段，一犯些老年公寓品夕质层次较低，赌或者名不副实周，没有专门根龄据老年人的特跳点进行设计和虫管理，这种现溜状下，采用专季业的团队或专利业性公司对养朱老社区进行管丹理就显得尤为壶重要誉。灿2.4国内麻外研究现状垃2.4.1蚁国外研究现状委养老地产的开助发在已经进入殖老龄化社会的勇发达国家，特远别是美、英、精同等国家已经袜相对成熟。其柄研究主要集中轿在以下领域：膀养老保险方面脆。养老保险制株度的发展大致占可以分为三个肿阶段：一是建厉立阶段：二是设扩张与发展阶寻段；三是调整盆与改革阶段。肿目前，各发达伸国家针对养老拦保险改革的研怨究及措施仍不怖断涌现，可划灾分为社会保障钳型、福利型、拼部分储蓄型及挥完全储蓄型等滔。新养老模式方面牌。家庭养老、权居家养老和机醋构养老是发达朗国家养老的主钩要模式。除此困之外，还有互泊助养老、以房幻养老、旅游养蹈老、候鸟式养旬老、乡村田园冷养老等新兴的创养老方式催生兽了养老地产的孤快速发展。颠养老住宅规划源设计研究。以哄老年住宅客户醉诉求为基点，萌从宏观上对老液年住宅的选址调到微观上对玄鬼关设计、通道摘设计、卫浴设蛋计等进行研究领。倍养老地产的运卵营方式。欧美会发达国家较早猪进入老龄社会胸的英、美、德储、丹麦等，在蓄对养老地产的膊运营方式上存途在较大差异。墓其中，最具代疗表意义的是美贪国发展兴起的郑“倒按揭”入再住方式。佛2.4.2丈苏国内研究现状暂国内关于章养老地产的研并究起步较晚，稿现在还处于探电索阶段，尚未向出现关于养老胸地产开发模式顷的系统研究，尿也没有特别成征功的案列可供欣借鉴，相关学奏者的研究桌方向大致可分愧为以下几类：躁一类是关于借近鉴国外发展养魔老地产先进经肝验方面。该方元面的研究大部牛分集中在阐述胶美国、英国、慰日本等发达国云家在开发养老容地产方面的具塘体运作方面，戏为我国发展养斧老地产提供有戚益借鉴。左第二类是关于惑我国人口老龄牙化趋势下养老富模式的研究。号该方面的研究预旨是说明现阶懂段，我国人口冠老龄化日趋严械重以及“4．涛2一l"家庭见结构日益成为市社会主体的情窑况下，传统的轿家庭养老模式砌已不能适应养跟老需求，社会发化养老大势所孤趋，而其中养断老社区以及老挂年公寓的发展锤会为缓和这一疲矛盾大有帮助辱。释第三类关于养通老地产的规划纵设计研究。该括方面的研究多阀是从社会学、妈行为心理学、迷建筑学、管理升学和房地产业肯等多学科着手中，针对老年人所的身体及心理训特征，从区位泽要求、无障碍结设计等细节着麦手，对老年住初宅进行规划设澡计，使其满足捕老年人的住宅堪诉求。颜与美国等发达陕国家相比，我榜国房地产行业顾发展尚不成熟忆，但是在品牌重化、规模化、漂专业化这些房坦地产开发模式辫的共性规律下给，已然分化出半几种相对成功铁的市场化房地酸产开发模式。拔万科模式：专缠业化品牌扩张臣型，走专业化绪、品牌化路线督，进行跨区域台品牌扩张，塑顽造全国性品牌铺；极碧桂园模式：挤规模化实力扩矿张型，在强势全品牌带动下进乘行规模化生产控及营销，形成正纵向一体化的版企业运作模式骨，进行连续化凤经营；警丽江花园模式千：积累完善型宰，以项目运作耍为核心，产品碌成熟、配套完违善，打造社区血文化生活方式裁；面金地模式：专饺业化精品型，畅注重企业文化未与企业制度建肚设，走精品路衡线。很目前国内尚未超出现关于养老产地产开发模式掀的系统研究，涂但是关于房地叼产企业如何有稿效融资、运营束及管理模式方肤面都有所涉及特。扣2.4四碗象限模型重2.4.1基猛本定义估四象限模型弄是分析房地产货市场的一种工改具，通过定性相分析与定量研碧究相结合，研醒究房地产市场梳的变化。四象帐限模型建立在病两个市场划分先的基础上，这趁两个市场分别楚是房地产资产南市场立和房地产使用漂市场。所谓随房地产伶资产市场是指当进行房地产买咏卖是为了投资特，而房地产使刚用市场是指承揪租或者购置房累地产的目的是改自己使用。朱在两市场划分梁基础上，该模慕型建立了信4妥个象限，菊Ⅰ饺象限和遮Ⅳ厕象限为房地产于使用市场，而悬Ⅱ郊象限与原Ⅲ昼象限为房地产赏资产市场。软2.4.2拖基本意义两市场的划分凤由于从经赖济学最基本的院供需关系分析税中可以发现，焦如果将房地产新市场作为一个耕整体研究将会茄出现模糊的区三域，这时就有午必要进行细分释，而划分为房屿地产资产市场朵和房地产使用别市场是基于影臣响着两个市场不的歌供求关系辉的因素的不同脑，当然，两个幕市场之间也存君在着紧密的联脂系。婚科学的经济学漆分析荣通过建立四象希限模型，使得泰规范的经济学饿分析可以进行于，即各要素的颂逻辑关系可以轮通过数学模型业的方式进行推陷演，其中最重必要的是能够实栗现对外部要素街如何影响房地鞋产市场的内部丧变量的研究。死同时四象限模毁型使得对房地灭产市场变化的转研究可以定量阀化。那2.4.3普基本解释（一）师图2.1中，裤我们将四个互挑相作用，并表必示或影响供求饥关系的因素租岸金R、市场存恐量S（视作供罚给）、新开发堤建设量C和房卖地产物业价格馒P作为坐标的乡四个方向的轴漂。每根轴都从歉原点出发，数萄据均为正值，贵越往外值越大尼。租金租金R资本市场估价资本市场估价P=R/iDD（R，经济状况）=S余抄利坡膀极茂Ⅱ扭聚鹰Ⅰ物业存量S物业存量S（平方米）价格P 均衡状态：均衡状态：S=C/δΔS=C-δ*S=0开发量=折旧睡泽艳训晒虑赢Ⅲ亦堡Ⅳ胃飞坦好槽乳P=f(C)P=f(C)房地产市场房地产市场存量调整新开发建设量新开发建设量C（平方米）资本市场：资本市场：新项目开发建设符图2.1：房句地产物业市场徐与资本市场关艇系携纪在解释图轿2掌．论1柱时，按照顺时捐针方向对各象桶限进行解释是浑比较合适的。钉在这个图中．凝右侧的两个象微限(第辜Ⅰ血和第皮Ⅳ谎)代表空间使盘用的物业市场堵，左侧的两个贩象限(第诵Ⅱ和蛾第赖Ⅲ贿)则是对资产宣市场上的房地岛产所有权进行届研究e让我们紫从揭示短期租勇金形成机理的疯第1象限开始吵分析。妖（二怖）突迟第尤Ⅰ青象限有租金和蜻存量两个坐标垮轴：租金(每吩单位空间)和份物业存量(也溉以空间的计量宿单位进行衡量弊，如平方班米走)。曲线表明葡在国家特定的搬经济条件下，小对物业的需求屠数量怎样取决迈于租金。从纵存轴上可以看出吴，租金变化时耍所对应的物业个需求数量。如郑果不管租金如播何变化，家庭咱或企业的物业杆需求数量不变茄(非弹性需求擦)，那么曲线腊则会几乎变成铲一条完全垂直砖的直线；如果丝物业的需求量章相对于租金的片变化特别敏感纺(弹性需求)群，则曲线就会珠变得更为水平虾。如果社会经肚济状况发生变习化，则整个曲拘线就会移动。染当公司或家庭辅数量增加(经侵济增长)时，丑曲线会向上移抵动，表明在租素金不变的情况胀下，物业需求伸会增加；当经渗济衰退时，曲糊线会向下移动举，表明物业需杆求减少。辽遍为了使物业枝需求量D和物火业存量S达到系平衡，必须确稳定适当的租金告水平R，使需旧求量等于存量奶。需求是租金起R和经济状况使的函数：甲D(古R，经济状况菜)=S市(2．1)叮如前所述．物鬼业市场上的存双量供给是由资井产市场给定，陶因此，在图2瓜．背2包中．对于横轴遭上的某一数量全的物业存量，纳向上画一条垂新直线与需求曲康线相交，然后宴从交点再画一路条水平线与纵唯轴相交，按照阴这种方法可以伞找出对应的租蛮金标准.在使洽用物业的这种风租金标准下．绒我们可以将注盘意力转移到第臣Ⅱ简象限。称第欠Ⅱ摆象限代表了资艳产市场的第一见部分，有租金焦和价格(每单巩位空间)两个梦坐标礼轴角。以原点作为说起点的这条射要线，其斜率代骗表了房地产资挖产的资本化率逝，即租金和价迹格的比值。这或是投资者愿意珠持有房地产资捕产的当前期望凑收益率巴。鱼一拼般撞说来，确定资程本化率需要考是虑四个方面的界因素：经济活坑动中的长期利去率、预期的租赖金上涨率、与沿租金收入流量衡相关的风险和扭政府对房地产干的税收政策。迅当射线以顺时娘针方向转动时五，资本化率提件高；逆时针方突向转动时，资佛本化率下降。往在这个象限中乖，资本化率被暮看做一种外生闸变量，它是根神据利率和资本山市场上各种资呜产(股票、债削券、短期存款逐)的投资回报紫而定的。因此姻，该象限的目企的是对于租金他水平只利用资吓本化率i来确酒定房地产资产智的价格P：鸽P=R/i错(鸽2恭.2)则房地产资产的惜价格也可以通包过以下方式得胞出，对于第舒Ⅰ雕象限中的某种梯租金水平．画烤出一条垂直于纲纵轴的直线直美到与第暴Ⅱ眠象限的射线相收交，从交点再朝向下画出一条攀垂直于供纵轴斜的直线，该直菌线与横绳轴圣的交点便是资蜡产的给定价格涛。炭第滋Ⅲ维象限是房地产挺资产市场的一纺部分，在这个领象限中，对房式地产新资产的疑形成原因进行挤了解释。这里笼的曲线亦f趋(C)代表房涝地产的重置成摧本。如图截2.2挖所示这种情况梁的假设条件是律，新项目开发佩建设的重置成恰本是随着房地躬产开发活动(臂C)的增多而负增加，所以这集条曲线向左下骂方延伸。它在皇价格横轴的截电距是保持一定初规模的新开发煤量所要求的最梨低单位价格(杂每单位空间)各。假如开发成助本几乎不受开愉发数量的影响滚，则这条射线情会接近于垂直柔；如果建设过逃程中的瓶颈因橡素、稀缺的土奇地和其他一些林影响开发的因条素致使供给非软弹性变化，则端这条射线将会途变得较为水平控。从第伏Ⅱ促象限某个给定碑的房地产资产横价格，向下垂垄直画出的一条淹直线，再从该队直线与开发成扣本相交的这一趴点画出一条水贫平线与纵轴相桐交，由纵轴交坦点便可以确定蕉在此价格水平位下的新开发建节设量，此时开荡发成本等于资买产的价格。如量果房地产新的烛开发建设量低黑于这种平衡数荡量，则会导致鹅开发商获取超注额利润；反之葬，如果开发数底量大于这个平斥衡数量，则开足发商会无利可奏图。所以新的家房地产开发建外设量c，应该凭保持在使物业弹价格P，等于夸房地产开发成参本f(c)的琴水平上，即：六皱捎舅P=f(C)置(2疾．3)潜在第谷Ⅳ查象限，年度新壤开发建设量(胃增量)c，被汤转换成为房地翼产物业的长期惰存量。在一定尼时期间内，存颈量变化按ΔS劈，等于新建房喇地产数量减去酒由于房屋拆除忠(折旧)导致骑的存量损失。鹅如果折旧驰率悄以房δ盐表示，则：宵藏逃Δ杰S＝C-忆δ毛S(守2昌.冲4)那以原点作为起贷点的这条射线贷代表了使每年敏的建设量正好瓶等于纵饺轴虽上某一个存量夺水平(在水平祥轴上)塌。届在这种存量水谎平和相应的建全设量上，由于临折旧等于新竣允工量，物业存京量将不随时间另发生变化。因贩此，召ΔS腹等于单0带，S＝C／科δ魔。在以后的章酒节中将对这种掀关系进行更为碍详细的讨论；弹在这里，重要抵的是需要记住库这一点，即在叹第暴Ⅳ秆象限假定了某络个给定数量的警开发建设量科，同时事确定了假设在京开发建设量永边远继续的情况瘦下导致的存量看水平。昼对四象限模型沿，我们已经进煎行了360度检的全方位分析锡。从某个存量蜂值开始，在物有业市场确定租窗金，这个租金由可以通过资产叔市场转换成为筑物业价格。接吓着，这些资产歪价格可导致形宣成新的开发建郊设量；再转回并到物业市场，造这些新的开发身建设量最终会钟形成新的存量秀水平。当存量嚷的开始水平和侵结束水平相同精时，物业市场毛和资产市场达齿到均冻衡汤状态。假如结租束时的存量与李开始时的存量浇之间有差异，笑那么图2京.1美中四个变量(驼租金、价格、撞新开发建设量纯和存量)的值惧将并不处于完惩全的均衡状态鸭。假如开始时估的数值超过结派束时的数值，么租金、价格和或新开发建设炎量味必须增长以达势到均衡。假如鸭初始存量低于摆结束时的存量著，租金、价格充和新开发建设待量必须减少，爹使其达到均衡模。音第三章、我国剥养老地产的四玉象限模型分析增一、我国养老醒住宅市场的四及象限模型分析丽四象限模疼型有两个假设岗条件。一是在颜市场其他条件索给定的情况下端，住宅资产震(前所有权劣)涨价格是由住宅底资产市场的供纲给和需求双方蚂相互作用决定饲的。二是在市某场其他条件给近定的情况下，框在住宅使用市彼场，使用权的醒供需关系决定沾使用权价格即誓租金。上面假素设的是其他条远件不变，资产析市场和使用市援场相对独立的况情况。实际上弓，住宅资产市愉场和使用市场临之间有密不可规分的关系，共餐同兴衰起伏。抵两个市场之间被有如下两个连占接点：僚第一，租明金党娇。养R婆住宅的收益水寨平，是诱发住宋宅资产需求的仪一个极其重要劣的因素。住宅顺资产市场上对苦所有权房的需骨求，主要是由扁住宅使用市场写的租金水平决摇定的，因为投馋资者购买房产围时，是将其视锦作为当前或未便来的现金流，危租金的变化自夹然会影响到资暗产市场上对所拐有权的需求。贪第二，新另开发建设量。弄Q滑两个市场均受洞住宅开发建设破情况的影响，取当开发量增加捎时，资产市场只的供给量增加锁，价格萄R,P叮下跌，使用市毁场的租金也会熊下跌，见图旨1抹四象限模型。排在图边1逃中，右侧两个厅象限社(谢Ⅰ、Ⅳ鹅)匹代表住宅使用筒市场，左侧两伞个象限填(买Ⅱ、Ⅲ舰)捞代表住宅资产欢市场。拍第一象限演示罗的是住宅使用鼓市场，其中，只横坐标为住宅每使用权的存量乘S障，纵坐标为住三宅使用权的价模格即租金咸R局，租赁需求曲伪线混dd0呼在一定的经济慢状况抵下，供给和需塘求一旦相等，坏租金水平度R盘随之确定。患第二象限死演示的是住宅岭资产市场，其惜中，横坐标为检房地产所有权晴的买卖价格劣P旨，以原点为起扰点的射线核ii阴的斜率等于房扩地产的资本化筒率乱I备，是投资者希滩望通过拥有住要宅得到的收益鲁率。在这里，谢资本化率是根指据投资者的预琴期给定，一般些受长期利率、躬租金的预期上弓涨率、出租经输营的风险以及烘国家住宅政策栋的影响。由第耽一象限的租金落水平以及预期庙的资本化率，还可以确定住宅北相应的投资价摔格呼P=R/I团，这样第二象平限就确定了住先宅价格器P穗。结第三象限视是住宅资产市喝场的另一部分部，反映了新建贱的数量是如何涉确定的。斜线吉f(c)霉反映的是住宅朗的开发成本，奏图中假设开发钱成本并P涂与开发量嗓C裂成正比，所以祝是一条向左下触方的斜线，斜堆线与横轴相交别处的横坐标数饺额，代表了启仿动开发所需的蚁最少资金量。酸将资产市场确仙定的价格投影痒到成本曲线，高得出相应的开致发量，此时开见发成本等于价肾格柱P=f(C)矮。当开发量小闻于资产市场所博需的开发量时剑，开发商获得闷超额利润；反厅之，则无利可僻图。晶第四象限挥是使用市场的榨另一部分，反校映了新开发量搏C(泄增量否)房如何转化成使储用市场的存量药S辽。在一定时间求内，存量变化浊(责流量报)AS田等于新建住宅蚂数量减去由于橡房屋拆除唤(四折旧威)景导致的存量损勉失。如果折旧径率以菊δ担表示，则：慧榜AS=C-δ育S雀由原点出叫发的斜线代表用了存量与开发负量的关系，斜鄙线上任意一点腊对应的开发量强和存量有如下愿关系，开发量信刚好抵消折旧快量，以保证存们量维持不变，帆即乳猾AS=0巨，觉C=δS催或肃δ=C/S斩扶开发量差=眼存量常*饮折旧率泽这样，在据这个四象限模底型中，从某一彩存量开始，由赏使用市场决定胁租金，租金在喉资产市场决定害价格，价格再朵决定开发量，予开发量又导致亏存量的变化。双当存量的终值砍和起始值写殃相同时，资产先市场和使用市衣场达到均衡。叠当存量的终值余和起始值不同刑时，图中的变炉量如租金、价尤格、开发量、辨存量都没有达按到完全均衡。励如果起始值大饲于终值，则租锣金、价格、建岁设量必须上升再以达到均衡；浓如起始值小于苗终值，则租金盒、价格、建设弃量必然下跌以连达到均衡。馆从某个存量开现始，在使用市滚场确定租金，借这个租金通过洁住宅资产市场云转换成为所有瓜权价格。这些辽价格导致形成泡一定新的开发符量，再转回到往使用市场形成搭新的存量水平拐。尾存量水平——昨租金——所有康权价格——新醉开发量——存贱量水平畜二、我国养老凤住宅市场影响主因素的四象限悼模型分析表宏观因素大致元分为：猾经济增长，经本济水平，国民劫生产总值尘国家调控政策田，置业城市优娇惠政策掉人口增多，新乱城区改造港变化分为梯3纯种狸：需求变化、浅资产收益变化舅、开发成本变老化饺推高需求型：小经济增长，经鸡济水平，国民胶生产总值，国爷家的积极调控案抑制需求型：班国家紧缩调控员政策姻增高收益率（园资本化率）型段：置业的优惠宿政策摇降低收益率（似资本化率）型季：国家紧缩调汇控政策沟增加开发成本杰型：土地面积看减少，城市规幻划限制，拆迁添安置，国家调桑控政策岸较少开发成本服型：土地面积嫩增加，国家鼓恼励的政策叶1.强经济增长对商访品住宅市场影均响的分析杏我国经济升近年来持续快司速增长，对商梅品住宅价格影辈响十分显著。高当经济增长时联，图街2多所示的住宅市陵场四象限模型傍中的第一象限使内的需求曲线车将向右上方平网移，住宅市场倘的租金水平和钓需求量将会同白时提高或增加锯。住宅市场租科金水平的提高巡将会使第二象呀限内的住宅转遥让价格提高，猪住宅转让价格牙的提高必将促蝴使住宅开发量驴的增加，从而刚增加住宅的开逗发成本和市场慨供给量，并最孔终形成使用市丙场中的需求量沿与供给量之间宾、资产市场中扑的转让价格与勉开发成本之间病新的平衡。因渔此，经济增长削将使住宅市场莫呈点“落扩散式降”拍发展。虽2.贡置业城市的优疑惠措施对商品普住宅市场影响壤的分析牌不少城市丧的政府制定了举一系列置业其稻城市的优惠措路施，越来越多丰的外埠消费者凑开始选择其城现市，投资其城乎市。置业城市宵的优惠措施，欢将导致该城市疲住宅投资需求渠上升和住宅投拖资收益率下(I)夸的下降，如果圾住宅的市场租熊金储(R)住不变，因为积I=R/P祥，就会使住宅艳的市场价格质(P)吩上升，住宅市涨场价格的上升黄又会引起住宅颗市场开发量住(Q)施的增加，并最哀终导致住宅市筑场供给量叉(S)筹的增加和租金育水平础(R)怀的下降，从而水达到新的平衡明。新的平衡要习求初始的租金爬水平与新平衡彼达到时的租金副水平相等。因镜此，置业城市捐的优惠措施，衣将会导致该城驶市整个住宅市虎场呈现答“丽不完全扩散式叠”抚发展，如图喝3汁所示。器3.肺城市新区建设梢、旧城改造对赢城市商品住宅只市场影响的分致析肿过去几年，不凶少城市新区建研设突飞猛进，御旧城改造轰轰笔烈烈，而城市退规划条件的限幻制、土地价格串的上升、拆迁巾安置费用的增累加，无疑会导潮致住宅市场开悔发成本民(C)份的上升，减少着住宅新开发项吵目的获利能力道，这种影响将刘会使第三象限子内的开发曲线魂向左上方平移把。住宅开发成愧本的上升，在完住宅价格不变葵时使新开发项谈目的数量宅(Q)撤减少，从而导姓致住宅市场供摊给量特(S)金减少，在需求此不变的情况下旦，推动住宅市索场租金先(R)聚和转让价格学(P)她的上涨，并达矛到新的平衡，超整个住宅市场巨呈现泼“导平移式裹”联发展，如图案4廉所示。恩在进行以上住陵宅市场运作的负各个影响因素肃分析时，均假趴设其他市场因镰素不变。但事多实上由于社会舟经济体系的复佳杂性，特别是演国家宏观经济惨高速发展的时衣候，影响住宅池市场运作的因典素往往是多方唐面的，且是同爆时起作用的，警这种多因素的睁同时变化实际不上已经不是单蝴一因素变化的慨简单叠加往.晨因此，要找到南住宅市场新的族平衡点是非常宿困难的。逝三、对我国养盲老住宅市场—图—四象限模型铁的优化愿四象限模厚型在研究住宅兴市场均衡方面正具有较大的优笨势，原因在于嫁它把住宅市场庙具体地分为资桑产市场和使用当市场。如果将机住宅市场作为脂一个整体研究套将会出现模糊杆的区域，这时惹就有必要进行巨细分，而划分序为住宅资产市现场和住宅使用冻市场是基于影京响着两个市场睬的供求关系的补因素的不同，革当然，两个市绢场之间也存在跑着紧密的联系辞。通过建立四双象限模型，使烟得规范的经济甘学分析可以进餐行，即各要素扇的逻辑关系可油以通过数学模页型的方式进行棋推演，其中最泥重要的是能够茶实现对外部要畏素如何影响住绞宅市场的内部皮变量的研究。眨同时四象限模茶型使得对住宅呆市场变化的研坦究可以定量化骗。识但是，四象限亲模型也有一定库的局限性，它食描述的是资产宅市场和使用市交场的长期均衡难，不适合用于指分析住宅市场弃的短期动态变跑化，其缺陷是异不能跟踪分析尺市场实现均衡例的瞬间变化。专因而，需要建闹立一个能够反漠映住宅市场短晌期动态变化的咬住宅市场信息神系统和四象限瞒模型配合使用唉，达到既能描妈述资产市场和随使用市场的长甘期均衡，又能鹊分析住宅市场变的短期动态变随化。浓第四章、实地蚁调研养老地产恰项目分析——剃以址北京牺康梦圆老年公堡寓为例顷一、淋北京康梦圆老陷年公寓公司简介公司介绍挨由北京市朝阳里区康梦圆国际飞老年公寓兴建嫁的、“中国老妥龄事业发展基疯金会”直属管骗理的“康梦圆元老年公寓”，海是一所引入国渐际管理标准，杆康梦圆除了有犬养老院常规服讯务项目外还倡掠导“科学养老脾”理念，具备妹国际先进设施目，开放平台式结的科学养老机进构。柿淹北京市朝阳区暖康梦圆国际老圾年公寓位于北田京市朝阳区十忽八里店，三悬是京城少有的尤政治，文化，洪经济新中心交抬汇地，二十分权钟车程全覆盖会：天安门，中暖南海，中央各诱部委，央视新午大楼，北京中括央商务区（钟CBD秧），潘家园文便化旧货市场，争北京经济技术拘开发区（亦庄衬）。占地面积汗18000岛箭平方米汽异，建筑面积睁21000退羡平方米新递，畜2010葛年公6蚁月叶26复日试营业。全搏部建成后可容飞纳戏516来张床位，配套赢有图书室、书亲法台、手工制韵作室、美容美贴发、棋牌室、睛茶吧、多功能教娱乐休闲区、骤寿宴厅等生活被、娱乐项目。阴同时设有康复抚医疗（体检中敲心）、中医养殿生、保健按摩两、心理咨询、辈佛教养生、足些疗、水疗等保纤健养生项目。杯·候美目标：全面格卸打造国际品牌泛科学养老机构幼,和引领中国养老拢科学新模式弃低。闻·厅榜理念：用赤子盐心，报三春晖福·皇政文化：团团圆病圆、健健康康千、焕发朝气、步美梦成真数·导灌服务特色：衣疫、食、住、行译、用、医、玩珠等方面享有科亲学的体贴入微胃的服务。惕·拦纠服务模式：福初利经营型走\慕开放平台型酬\通自主选择型纽\岂机构养老和居置家养老结合型黄康梦圆将在老灾龄委的领导下沉，连同社会各晒界，在北京首左创五大老年俱窑乐部，全面推绳动养老事业，惑引领中国科学娇养老新模式：时织老同志经验财钞富咨询俱乐部灭（分各个行业刚，学科），老蚁年创新发明俱球乐部，中华传加统美德传播俱稼乐部，流金岁警月个人自传俱狭乐部，北京空旅巢老人互助俱沈乐部（内设互巴助热线）。挡菜全面打造国际纺品牌科学养老腿机构，引领中撒国养老科学新鸡模式是我们崇加高的目标，不乌懈的追求，煎天康梦圆将是一临个开放的养老料助老平台。凡（温2债）企业文化企业文化渐终极使命：做袋好儿女拖沾孝敬父母构捏报效祖国朽行为准则：孝驳在当下驻锤笑在当下读黑效在当下未理薄什念：感嚼眠恩塔歪包脱父容窃故彼此成就剪精名关神：自我学习弄创自我管理班劝自我领导康梦圆之歌隔在太阳升起的单地方，

携有一所老人的霜乐园。

清绿茵簇拥着不厚凋的花朵，师

链朝霞映照出夕裙阳的笑脸。

撑一群献身崇高挽的儿女，额

农聚集在康梦圆庸。

充康梦圆啊康梦惊圆，震

慢相聚是缘，相蜓爱是缘。溉我们把善缘无卫限放大，桑

克一起实现儿女校的心愿。角在人文蔚起的晌年代，薯逮有一个普世的奋理念。津爱心承载着儿误女的孝敬，矩汗水凝结出老候人的尊严。侍一个亘古不变饿的命题，迈睁演绎在康梦圆壮。济康梦圆啊康梦纷圆，岸安子女梦圆老人种梦圆。豆我们把美梦化竹为现实，涂哨共同开创美好普的明天。公寓介绍建筑特色中心概貌毯主体建筑为“佳回”字形，采道用“透天”的士设计，院内桃青园风格，让老志年人在喧闹的泡都市中寻觅到尤一处“房在园批中、路在绿中嫂、人在景中”砖的世外桃源。恶辜房间设计以适台宜老年人的身蜡心健康为核心圾，按照老年人狱住宅建设标准辱，采用古典与述现代相结合的链方式，构建了抹一所老人颐养获天年的理想家拐园。主楼大厅小包间大包间三层活动厅园林景观锹园林占地面积办6580革平米勉，除绿地外，胸园区还种植了溜桃树、杏树、辛石榴等多种果麻树，同时配有劳人工湖、户外争健身器材、太扎极足道、凉亭展、垂钓区、鸽援子楼、假山喷庸泉及小桥流水捷等景观，惟妙岭惟肖地构成了骨一幅幅美丽的族画卷，满足了风老人在茶余饭济后边休闲散步片，边观赏风景岂的惬意感。雨后的康梦圆户型介绍双人间惕在所有的房间刑设计中，采光拉、通风等是我查们考虑的重要罗因素。窗景可探以为老人提供伯开阔视野，朝芹阳的设计使老悼人足不出户便蜡可享受到充足拍的日光浴。散版发着阳光味道怪的柔软棉被，熊软硬适中的席桑梦思床垫以及蜓高质隔音玻璃毛，为老人的睡腊眠提供层层保紫障，便于老人稍安然入梦。独从立的卫生间，奏推拉式房门、绒扶手等设计，病防滑垫、浴椅斯、呼叫器、壁恨挂式电话等设赔备，让老人安替心享受贴心的行管家式服务。裁等离子彩电使横老人在不伤眼裁的前提下，轻童松享受休闲时嗽光；中央空调膏在炎炎夏日为园老人带来丝丝价清凉。总之，冷康梦圆的出发职点，只为老人缓拥有最舒心的葵养老体验。单人间略在所有的房间商设计中，采光高、通风等是我渗们考虑的重要酱因素。窗景可碰以为老人提供材开阔视野，朝培阳的设计使老垮人足不出户便纽可享受到充足抹的日光浴。散冰发着阳光味道台的柔软棉被，待软硬适中的席慢梦思床垫以及天高质隔音玻璃犬，为老人的睡茧眠提供层层保南障，便于老人盆安然入梦。臂独立的卫生间捕，推拉式房门岩、扶手等设计盯，防滑垫、浴碍椅、呼叫器、尺壁挂式电话等薯设备，让老人嗓安心享受贴心航的管家式服务腹。等离子彩电鄙使老人在不伤摇眼的前提下，岸轻松享受休闲虾时光；中央空额调在炎炎夏日玉为老人带来丝炎丝清凉。总之轧，康梦圆的出滥发点，只为老慧人拥有最舒心筒的养老体验。夫妻间故在所有的房间类设计中，采光献、通风等是我航们考虑的重要钳因素。窗景可幼以为老人提供向开阔视野，朝头阳的设计使老料人足不出户便察可享受到充足茧的日光浴。散绕发着阳光味道恢的柔软棉被，米软硬适中的席岩梦思床垫以及耍高质隔音玻璃扩，为老人的睡金眠提供层层保公障，便于老人挪安然入梦。独拜立的卫生间，忍推拉式房门、绪扶手等设计，陡防滑垫、浴椅德、呼叫器、壁贡挂式电话等设修备，让老人安胳心享受贴心的完服务。等离子到彩电使老人在圾不伤眼的前提屯下，轻松享受革休闲时光；中庭央空调在炎炎六夏日为老人带面来丝丝清凉。亲情间堵情房设置，充钢分体现了公寓批对老年人的心唇灵关怀，为前滥来探视爸爸妈躁妈的子女们提工供晚间休息的漆居室。四合院挤如果您怀有浓娃烈的老北京情鼓感，那么独特求的四合院设计萌可以一解您对杰过往岁月的相氧思与怀恋。院彼落宽绰疏朗，面四面房屋各自江独立，又有游睁廊连接彼此，并起居十分方便晋；封闭式的住腥宅使四合院具糕有很强的私密雹性，关起门来闪自成天地；院助内，四面房门积都开向院落，钉一家人和美相盛亲，其乐融融挑；宽敞的院落迫中还可植树栽算花、饲鸟养鱼算、叠石迭景，遥老人可以尽享到大自然的美好市。科学养老烧康梦圆国际老灌年公寓是离北鲁京城区最近的左大型养老机构菜，主要以供自奸理老人，空巢夕老人中短期居秒住尾,无修养和保健为厅主，同时提供鼠抗衰老特色的笛医疗和中老年宜健康管理服务奶，可容纳踪500校余张床位，完屈全按照国家标倒准《老年人建亡筑设计规范》肾以及国家五星视级标准建设而假成，在京城众脱多养老机构中偏，康梦圆独树尸一帜，具有鲜绝明的科学养老扶,毒精神养老特色须，不仅让老人跨幸福、健康、别长寿、快乐的洽生活，更使老咱年人的社会价乌值得到升华。项目运营：旧科学完善的服搂务体系箱人文关怀、生渠活环境、居住栏氛围、医疗保缴健、休闲娱乐企……每一项服刃务都充分体现堵对老人生活的客精心营造，从凯而创造出中国芬科学养老的样鞭板机构。垃精神养老为主秀的服务模式撒以客户为核心约的服务模式，摸充分保障老人报生活既能够怡烦然自乐，又能趁够充分发挥自席己的聪明才智茎，继续为社会虑服务，让自己妥的老年生活更稀加彰显个性。左帜管家式的物业防管理豆作为中国科学丧养老机构的样冷板，康梦圆针捞对老年人生活塞、生理、心理误特点制定了完废善的物业管理驻服务体系，通性过各方面的细坊致入微的关怀异，为辛苦半生颂的老人们奉献歉健康快乐的晚获年生活，为他揪们的子女解除盘后顾之忧，把塞子女的孝心体烛现得淋漓尽致势。户型介绍：浸标准间、豪华哗标准间、套间晒、豪华套间、优一室一厅、四货合院，适合不塔同老年朋友的艰需求。家具配上套：床、床头广柜、衣柜、电袜视机、电视柜芹、书桌、椅子铺、台灯、微波锡炉、电冰箱、亚沙发、茶几、据休闲桌椅。设计理念：以人为本励从老人的角度滚，细致入微，并人性化设计。分通过对人性真笔谛的领悟，自垫我认知的深化昏，人与人关系预的思考，让老军人重新找回迷王失的自己，真贺正成为自己的林主人，远离孤粥独与寂寞。崇尚自然醋古色的木装饰筝与唯美的壁画书合理搭配，为循空间带来休闲楚、清幽、淡雅剑的感受。造型逝丰富而不花哨隆，搭配简洁而尺不单调。充分预体现了人对自强然的亲近，让拴老人得以从纷两繁复杂的表象狠中，看到一种患深刻的人性本碎质，从而理解捉生命无常的自悄然，达到人生淘的返璞归真，坟淡定从容。环境养生堆在东方的哲学译中，平衡是一绕种技巧，技巧吸的出色与否即何是我们所谓的夕艺术境界，也载既是我们空间虚上想要达到的添环境养生。关爱健康绍设计更体现在艘它所蕴涵的思锡想，通过设计看创造一种赏心卷悦目，有利于询老人颐养天年燕的生态环境，腰向老人传递“良健康至上”的铸理念，引领老必人抛弃有害于掠身心健康的生逼活方式，为老联年个体和群体替探寻更加有意斤义的生存空间蛋。役养生会所段A.横养老区、健身秆房、餐饮区、藏度假区、医疗量区、娱乐区、株服务区、各区愁设施完善，功立能应有尽有。址B.帆楼层设有观光袋电梯，各通道玩安装不锈钢连益续扶手，确保壮老年朋友畅通疯无忧。揭C.子首层设有活动谋室、养生水疗舒、养生保健按殖摩、全身经络壁及足底按摩、良美容美发，环皱形走廊低密度生、通透性、风亦与光可穿堂入姨室。笼D.初佛教养生大讲压堂是修身养性旦、祈福行愿的层好去处，定期拥邀请佛教界高壁僧长老坐堂讲算经。服务特色护理服务葡贴心的管家式道服务，为老人幻提供最舒心的奉享受；个性化茶的服务流程，恳使老人得到全男天候无微不至炒的照料；护士块为老人定时量碎血压、定期做敢体检；足疗师粒为老人的双足热带来最健康的怎体验；水疗区研、按摩室、健勉身房等设施为希老人奉上一道冷道健康养生之筝佳肴；医护中通心观察室、心搂理咨询室对老尝人的身体、心冬理等近况随时怜进行跟踪服务柳。距老人的健康是药我们最大的安喝慰，老人的微萄笑是对我们最土好的鼓励。康飞梦圆国际老年弯公寓，用它的句孝心、真心、投爱心、热心与旨耐心，为耄耋潜老人打造了一拾处幸福温馨的坝家园。医疗保健论1、医疗保障

忧●贴身医疗失：家庭医生、亮抗衰老&健康波管理中心、中踢医养生保健中月心、个性化护损理中心

眨●资源相伴撤：各大诊疗绿怖色通道医院

乏2、疾病预防让&健康促进

登●会员制全杆程健康管理方柔案保驾

营●个性化医含疗保健方案&些个性化护理方吐案护航

身●健康秘书航亲情提示

筹3、中医养生绢保健

东●中医古方相+现代医学

芽●日光浴&州足浴养生、民设俗养生、食疗迷养生、文化养牢生

纹4、抗衰老治帝疗常

蚁●国际品牌墨抗衰老机构加青盟服务营养膳食：毙可口的自助式狸营养配餐，公脱寓外聘专职营隆养师为老人设义计一日三餐，江根据老年人的革年龄特点，做诱到每日食谱不粘重样，荤素搭饲配，粗粮细作脑、细粮有机安询排合理，菜品当制作注重色香第味，满足不同剪老人的口味需体求。专设供老天年人举办生日别盛宴的、不同恼规模的多人寿惯宴厅、小型寿辉宴厅等高档场悼所。佛教养生：食康梦圆在北京鬼养老界首创“湾宗教信仰室”且，供奉观音、规太上老君、关鹰公，其目的是塞尊重老年人的狐信仰，为他(写她)们提供举餐办佛教活动的染场所。我院会赴定期邀请佛教猛大师为老人讲晃授佛教医学、贤善斋调养等；饼每月初一、十驼五我们还为老较年人精心准备翅了斋饭，在满绒足老年人生活从生理的基础上免更重视他（她列）们高层次的候精神需求，我火们的佛堂也在奇一定程度上让滥老人的心灵得映到了安慰。多彩休闲：校公寓完善的配展套设施，体现竖了公寓对老年考人精神文化生炊活的重视与关阶注，设置了图那书阅览室；书填法绘画室；为拔老人举办文艺先演出、电影播络放的多功能厅统；满足老年人若日常生活需要盾的理发室；超把市；谜康梦圆国际老壳年公寓，集各捆养老院优势为栋一身，真实再骗现了当今机构寻养老的最高水把准和服务理念稿，实是一所养水生、养老的理曾想之选；搭公共区域宽敞席明亮，楼道两惑侧均安装可供镜老年人安全行区走的扶手及休嫌息椅，回字型捎的建筑体现了约浓浓的家的文姜化韵味与内涵我要入住参观流程：入住须知：比能够适应集体何生活的自理老计人可申请入住舒本院。仰1.申请者担应当持本人和售送养人的有效脊证件（身份证肆、户口本、护厌照等）及复印县件各1份到本洲院，由本院健情康咨询师对入冈住者进行初步咏的身体健康状愚况评估。大2.入住本埋院前必须进行烂体检或提供近瑞期(一个月)悬体检证明，申骨请者可以在本倾院指定的医院志或者与该医院后同级的医院进播行体检（如化梁验肝功、血常蔬规、尿常规、水透视、胸片、智心电图、B超训等），凡体检裹结果达到院方博标准者可以入涌住本院，对体鸡检未达本院标牺准者本院有权刑拒绝其入住；这溉3.体检合块格者可以办理刚正式入住手续扬，入住者确定文具体入住的房必屋后与本院签拨订《养老服务壮合同》及其附塘件，办理入住惜手续时，需向渠本院交付入住帐押金，该押金罚在正常入住期微限届满办理离谨院手续时将全仙部无息返还，其同时按照协议颗书中的约定交立付首次入住费伏用及其他费用酬后，方可入住失本院；蚊4.入住者登须有监护人（怒单位）的经济吗担保（担保人液应当是具有完屯全民事行为能系力者或法人单破位）并出具相裂应的证明，在龄办理入住手续膏时，监护人（购单位）应当持弯有效证件到场丰和入住者一同季与本院签订《喉养老服务合同沈》及其附件；泼挽5.入住者纱的监护人（单陡位），应当与迟本院保持联系鉴，若该人联系荡方式有变应当岗及时通知本院棒，以保证在入建住者发生紧急炉情况时，本院践可以及时通知桌，因监护人（伍单位）地址不赵清，电话不明垂而导致院方与衫其联系中断，买延迟时间而造重成的一切后果面，由入住人的吸监护人（单位殿）承担责任；也押6.入住者存在选定房屋之养后，未经本院约许可不得随意姥调换房间、留齐他人住宿或私练自转让（转租猴）；若因特殊眨情况确需调换网、留宿的，必砍须向本院提出笑申请，经批准踪后由院方进行恰安排；我7.本院为库入住者提供屋穷内必备家具和落生活用品，入段住者也可自行伞携带所需的生肤活用品，但应厉经本院同意后杯方可带入；因弄入住者未经本石院同意私自带涂入的生活用品震造成的一切损晒失，由入住者量及其监护人承增担全部责任；掘常8.入住者东不得擅自携带剑电器入住本院珠，如确实需要研应向院方提出泛申请并说明其锡所携带的电器烈种类，在经本仅院同意后方可糖带入，使用该及电器产生的费窃用由入住者自撑行承担；未经丹院方同意，因巨入住者擅自带骗入的电器出现农的问题和意外制，由入住者及赵其监护人（单灾位）承担一切词责任；杠9.入住者缠在院期间应当灵遵守本院的规溪章制度，服从成管理人员的管父理；如多次违衡反规章制度，壁刁难工作人员且，寻衅闹事，窃经批评教育后健仍不改正的，英视为违反合同俊，本院有权强浸行要求其限期晒退院；芬10.本院双所提供的服务尼项目，除明确小规定免费的外诵其余均按照明斑确的收费标准处收费，但入住段者可享受一定霉的折扣优惠；菊聋11.入住院人的贵重物品欢（如现金、首硬饰等）应自行走妥善保管，如少有丢失，责任稠由入住人或其须监护人（单位虽）自行承担；究套12.入住舌期间外出实行驴请假制度，入油住者请假回家世的，在离院前脉应当在管家处毙对离院的时间烟、去向等信息培进行登记，在淘办理相关的手旦续后方能离院盟；未履行书面修请假手续者不劈得擅自外出、甘外宿，入住人醋离院后在院外努所发生的一切捎事故或意外，中其后果由入住寨人员及家属自症己负责；淡13.入住副者若想提前结齿束如老人请假焰回家后想出院凳，必须及时通处知院方，出院逝时间按通知院玉方时间结算；取办理结束住宿汉手续时，需要挠携带入住押金祖凭证。窑本入住须知归轿本院解释和修远订。联系我们交通线路：公交车路线：秩

公交车到午达路线，51思3路、626筑路，吕营嘉园敞/吕家营下车舞（路东可见康酸梦圆路标）；送

地铁5号沈线至刘家窑站塘下车，转乘6量26路，吕家诱营下车（路东因可见康梦圆路宇标）；县

地铁10呈号线至劲松站馒下车，转乘6侮38路或28仔路华威桥南下让车，转乘51净3路吕营嘉园腾下车（路东可径见康梦圆路标吓）。驾车路线：胃

三环路线蠢：三环上京津爸塘高速走出京阀方向，从高速祥第一个出口处厅出，回转行车薯500米左右质即到；岗

四环路线遮：十八里店南怒桥出，预俘经吕营大街出笋口向北走，穿吐过吕家营餐饮夏一条街即可看裙到康梦圆路标忆。联系方式：程地址：北京市偶朝阳区十八里含店乡吕家营村椅六道口临30踪0号薄事业发展部（接客户咨询电话衬）告联系电话：8追716699闪9871斩66888转锈6666人事部奏联系电话：8退716688推8转赢8809行政部撞联系电话：8凡764992脉8拣第五章诵北京市养老地越产调研总结、被展望、建议精一、挤国内养老地产喂发展现状哈我国的养老地败产目前还处于酿早期发展阶段樱，过去绝大多更数房地产商把讲目光瞄准事业样有成的中青年瞧，认为这一生扁命周期阶段的全人群消费能力击最强，针对这扑部分消费