建始县金鼎大厦项目营销策划方案

建始项目前期提案（内部资料严禁外传）襄樊东信投资询问有限公司目录地域分析2建始经济发展状况4建始房地产市场分析6项目分析16项目定位18项目规划建议19价格策略及入市节奏21宣扬整合24第一章地域分析AUTHOR 建始县位于鄂西南山区北部，东连巴东县，以野三河为界；西接恩施市，以太阳河为界；南邻鹤峰县，以长河、茶寮河为界；北与重庆市巫山县毗连；西北与重庆市奉节、巫山两县接壤。县城业州镇沿318国道距省会武汉市615公里，沿209国道距州府所在地恩施市区59公里。建始县版图整体状似蘑菇云，南北长89公里，东西最宽64.5公里，最窄处12.5公里，总面积2666.55平方公里。总人口约50万，其中城镇人口7.48万人，农业人口43.29万人,辖5镇5乡。业州镇面积372平方公里，人口11.4万人。

红岩镇面积86平方公里，人口19万人。

高坪镇面积292平方公里，人口5.3万人。

景阳镇面积164平方公里，人口3.9万人。

官店镇面积372平方公里，人口5.6万人。

长梁乡面积420平方公里，人口5.6万人。

茅田乡面积220平方公里，人口2.5万人。

龙坪乡面积225平方公里，人口2.5万人。

三里乡面积170平方公里，人口4.2万人。

花坪乡面积421平方公里，人口5.7万人。建始县域古属巴子国地，三国吴景帝孙休永安三年（260）置县，隶属荆州；西晋太康五年（285）省后复置，属建平郡，仍隶属荆州；北周建德三年（574）改置业州，隋大业初年（605）废州置县，属清江郡；义宁二年（618）复置业州；唐贞观八年（634）再废州，以县属施州；宋属夔州路总管府；元仍属夔州路；元末明初，明玉珍及子明升以四川为主，建立农夫政权夏（1362-1371），建始随属。明洪武四年（1371）属湖广都司施州卫，二十三年（1390），拨卫入楚，县属夔州府；清初属夔州府，乾隆元年（1736）至宣统三年（1911）属施州府。民国元年（1912）废府存县，直属湖北省；民国22年（1933）贺龙领导的工农红军曾在官店口建立革命依据地，并先后成立乡、县苏维埃政府；民国25年（1936）属湖北省第七行政督察区，至1949年11月4日；1949年11月5日全境解放，建始县隶属于湖北省恩施专署辖；1983年12月1日，恩施专署更名鄂西土家族苗族自治州，1993年更名为恩施土家族苗族自治州，建始县仍为该州辖八县（市）之一。1984年，全县设9区（猫坪、长梁、茅田、龙坪、高坪、三里、花坪、景阳、官店）2镇（业州、红岩），100个乡、7个乡级镇。1992年，将茅田区所辖天生等9个乡从茅田区分别出来单独设天生区（1994年改为天生镇），共设10区2镇，100个乡、7个乡级镇。1996年实行区乡行政区划体制改革，撤销原12个区（镇），建立7乡（长梁、茅田、龙坪、高坪、三里、花坪、景阳）4镇（业州、红岩、天生、官店），将原猫坪区与业州镇合并，仍旧称业州镇；原区辖乡镇改为管理区，全县设78个管理区。1997年，高坪、景阳两区改称镇。2001年3月，天生镇并入长梁乡，全县设5乡（长梁、茅田、龙坪、三里、花坪）5镇（业州、红岩、高坪、景阳、官店），撤销78个管理区，将管理区改为办事处、片或工作组。全县设407个行政村，3590个村民小组。2003年，县人民政府行文批准对业州镇、官店镇、龙坪乡、三里乡的行政村进行部分调整后，全县设368个村（居）民委员会，3614个村民小组。2005年建始县辖长梁、茅田、龙坪、三里、花坪5个乡和业州、红岩、高坪、景阳、官店5个镇，共有368个村（社区居民委员会），3614个村民小组。总户数148676户，总人口507672人，其中城镇人口7.48万人，农业人口43.29万人。2000年全国第五次人口普查，全县有汉、土家、苗、回、满、蒙古、侗、畲、白、彝、维吾尔、朝鲜、壮、藏、瑶族等15个民族，其中：汉族325174人，占总人口的63.7%，少数民族人口185381人，占总人口的36.3%。建始有众多的资源，其中很多资源在国际国内享有盛誉。县境内硒资源出露面积近480平方公里，是国内连片面积最大、平均硒水平含量最高的富硒生物圈，土壤平均硒水平含量17.7ppm，有“富硒王国”之称；是全国优质白肋烟出口基地县，白肋烟常年种植面积在6500公顷左右，年产优质白肋烟10000吨以上，其产品接连销往美国、法国、日本、中国香港等20多个国家和地区，有“烟草王国”之美誉；是全省的魔芋大县，全县60%的耕地和40%的可开垦荒地相宜种植魔芋，全县魔芋种植面积达8万亩，已形成芋角、魔芋精粉加工生产线，产品销往香港、日本、东南亚等地区；全县已发觉的有开采价值的矿藏有煤、硫、铁、硒、铅、锌、铀、石灰石、陶土、硅石、耐火土、铝土、紫色砂岩、大理石、东湖砂岩、石英砂岩、五花岩、磷石、石膏等20种，占全县已发觉矿产109种的19%；占全州60种的31%，开发前景可观。建始是全国141个重点产煤县之一，优质无烟煤储量1.98亿吨，占湖北总储量的32%；是中国南方最大的日本落叶松生产、科研基地县，人工营造日本落叶松用材林达20万亩，建成了中国南方最大的日本落叶松种子园和基因库，森林覆盖率达69.2%；是清江流域山羊重点产区和中国南方草场试验示范基地，已建成全省最大的山羊饲养基地，目前山羊饲养量已超过20万只；是全国首批农村初级电气化试点县，境内共有大小河流104条，总长853.65公里。其中主要河流有清江景阳河段、野三河、马水河、太阳河、东龙河、闸木水河、刀龙河、伍家河、猪耳河等10条，其中流域面积在100平方公里以上的河流有5条。全县水能理论隐藏量24.2万千瓦，可开发量9万千瓦。截止2001年底，全县共建中型水库两座，小（Ⅰ）型水库5座，小（Ⅱ）型水库8座，堰塘1334口，人畜饮水池5183口，蓄水9500立方米，修建渠道281条，长354.6公里，浇灌农田4万亩，年发电2亿度，解决农村饮水困难22.01万人，治理水土流失1048平方公里，年削减水土流失量201万吨。现有耕地面积为37.49千公顷，占土地总面积的14.6%，人均占有耕地1.1亩，旱地占耕地面积88%。全县建设用地面积为9107.6公顷，占土地总面积3.4%，可利用的土地面积252937公顷，现有待开发土地资源99579.6公顷，占土地总面积37.3%，宜林、宜牧面积较大，可供发展林、牧、特生产。其次章建始县经济发展状况分析2007年是建始县新一届政府的开局之年，全县人民在新一届县委、县政府的正确领导下，以党的十七大精神为统领，仔细实行科学发展观，大力实施工业园区推动战、旅游经济升温战、城镇建设突破战和移民迁建攻坚战“四大战役”，加快统筹城乡发展，扎实推动社会主义新农村建设，县域经济综合实力不断增加，经济结构不断优化，发展质量不断提升，社会民生不断改善，经济社会发展显著提高。综合经济发展速度加快，发展活力不断增加。初步测算，全县实现生产总值（GDP）24.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%，增幅比上年提升1.1个百分点。其中第一产业增加值10.4亿元，增长3.0%；其次产业增加值4.9亿元，增长25.1%；第三产业增加值8.8亿元，增长13.5%。全县人均GDP达5346元，首次突破5000元大关。三次产业贡献率快速提升。第一产业对经济增长的贡献率为13.4%，拉动GDP增长1.4个百分点；其次产业对经济增长的贡献率为41.4%，拉动GDP增长4.4个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为45.2%，拉动GDP增长4.8个百分点。产业结构进一步优化。第一产业增加值占生产总值的比重由去年的46.3%下降为今年的43.2%，下降3.1个百分点；其次产业增加值占生产总值的比重由去年的17.7%上升为今年的20.3%，提高了2.6个百分点；第三产业增加值占全县生产总值的比重达到36.5%，比去年提高0.5个百分点。受国内外市场多种因素影响，市场物价持续上涨，全县累计CPI比上年上涨4.9%，其中服务价格上涨3.3%。商品零售价格上涨5.9%。工业品出厂价格上涨2.7%。原材料、燃料、动力购进价格上涨0.6%。农业生产资料价格上涨10.9%。经济和社会发展中存在的问题是：工业深层次结构冲突和问题依旧存在；农村和农业基础依旧薄弱，农夫持续增产增收后劲不足；城镇就业和再就业压力依旧存在；物价上涨过快，低收入群体生活仍较为困难；经济总体实力还比较弱，节能减排、环境爱护压力大，转变经济发展方式任务艰难。农业2007年全年完成农林牧渔服业总产值158776万元，增长7.5%，其中，农业下降0.3%；林业增长38.1%；牧业增长17.1%；渔业增长88.1%；农林牧渔服务业增长96.8%。农林牧渔业实现增加值104196万元，同比增长5.0％。全县农、林、牧、渔业、农林牧渔服务业增加值比例为56.4：2.4：39.5：0.1：1.6。全年粮食总产量22.60万吨，增产1.2%；油料产量1.16万吨，增产10.5%；烟叶产量1.18万吨，与上年持平；蔬菜产量16.95万吨，增产0.1%；茶叶571吨，增产0.5%；水果12410吨，增产25.3%；出栏牲猪52.97万头，增长10%；出笼家禽62.05万只，增长20.9%；出栏羊9.8万只，增长5.0%；水产品产量159吨，增长40.7%。农业产业化进程加快。农业产业化龙头企业发展达到28家，其中州级重点龙头企业12家,省级重点龙头企业1家。新增魔芋、蔬菜、水果、茶叶等板块基地面积4.5万亩。年末，全县农产品“三品”认证总数已达到46个，其中有机食品3个，绿色食品35个，无公害农产品8个。“农业三品”认证基地面积20万亩。农村专业合作组织发展到20多家，入会(社)的农户达6120个。农业基础设施建设进一步夯实。生态建设进一步加强，全县完成造林面积3.4万亩，其中退耕还林0.6万亩，自然爱护林0.1万亩，完成封山育林3万亩。主动推广农村清洁能源，新建沼气池13051口，新办生态能源循环经济示范村10个。水利建设有效开展，全县共投入建设资金515万元，建成各类饮水平安工程72处，解决了1.3万人的平安饮水问题。新农村建设取得明显成效。全县捆绑1514万元资金用于24个新农村示范村建设，新修通村水泥、沥青路220公里，村容村貌得到了极大改善，示范带动作用已初步显现。全年共落实包括义务教化、粮食直补、农机补贴、退耕补助、扶贫专项资金、能繁母猪补贴资金、自然灾难生活救助资金、农村低保和合作医疗等等在内的各项惠农政策资金共计12009.748万元，惠及多达902359人次。全县13677名农村低保对象纳入保障范围。关系群众切身利益的民生问题得到有效缓解，社会弱势群体利益得到切实爱护，和谐社会建设取得长足进展。农业生产条件接着改善。2005年，全县农村用电量3774万千瓦时，比上年增长26.2%。化肥施用量（折纯）24292吨，下降59.6%。农田水利有效浇灌面积2870公顷，下降52.8%。年末农业机械总动力16.42万千瓦，增长9.2%；其中排灌机械总动力836千瓦，增长13.6%；农副产品加工动力70019千瓦，增长13.8%。工业和建筑业工业生产接着提速。全年完成全部工业总产值134869万元，比上年增长35.4%，实现增加值43275万元，增长26.9%。其中规模以上工业企业总产值完成68013万元，增长43.9%；实现增加值23825万元，增长35.8%，增速高于全州平均水平5.9个百分点，创近两年来的新高。工业对GDP的贡献率达到35.1%，拉动经济增长3.7个百分点。产品销售率稳定提高，经济效益保持较高水平。全年规模工业完成销售产值66063万元，同比增长50.8%；产销率为97.1%，比上年提高4.4个百分点。工业经济的高速增长，主要得益于规模以上企业的重点支撑。在已实现的工业总产值中，轻工业完成34196万元，比上年增长46.8％；重工业完成33817万元，比上年增长45.0％。非公有工业完成51846万元，比上年增长63.5％。规模以上工业9个行业，8个行业生产同比增长，增幅都超过20%，电力、建材及富硒食品加工业等3个行业完成工业总产值过亿元。2007年，我县电力生产和供应业、水泥制造业、煤炭开采业和农副产品加工业等四大支柱产业优势增加，支撑作用明显，累计完成工业总产值63027万元，同比净增19205万元，占全县净增总额的54.5%，拉动全县工业总产值增长19.3个百分点。建筑业生产增势强劲。2007年具有资质等级以上建筑企业8家累计完成建筑业总产值20615万元，实现增加值5549万元。房屋建筑施工面积18.36万平方米，房屋建筑竣工面积18.06万平方米。四、固定资产投资

固定资产投资为历史上最好的年份。全年完成全社会投资89559万元，首次突破8亿元大关。投资总量跃至全州中游，增速位居全州前列。2007年投资总量是上年的1.6倍。其中，城镇投资76309万元，同比增长76.1%，占全社会投资总量的85.2%；农村投资13250万元，增长4.2%，占比为14.8%。城镇以上投资增长较快，全年新开工项目49个，投产36个。工业投资比重和增速大幅提高，投资结构明显改善。全年完成工业投资达45752万元，比上年增加了2倍多，占全社会投资总量的比重由上年的25.8%提高到51.1%。野三河电力以及花果山工贸公司、茨泉酒业、农泰协力、金璐公司、佳能工贸有限公司、朝阳矿业公司的改扩项目，不仅提升传统优势产业的品质，同时为县域工业的后续发展夯实了基础。交通、邮电和旅游全年交通运输和邮电通信业实现增加值13215万元，比上年增长13%。交通运输业增速加快。全年完成交通基础设施建设投资8942万元。年末马路通车里程2067.4公里，其中等级马路537.8公里。全县农村通马路通村率达92.9%。全年完成客货运周转量22111万吨公里，比上年增长1.6%。邮电通信业稳步发展。全年完成邮政业务收入1503万元，比上年增长24.6％；完成电信业务收入1830万元，增长2.8％。年末固定电话用户1.98万户；全年新增移动电话用户2.7万户，年末达到13.9万户。互联网用户达到6488户，比上年净增3080户。今年是旅游经济升温年，我县坚持把旅游业作为带动全县经济发展的主导产业来培育，倾力打造“人类起源地”这个旅游品牌，以“建始直立人遗址”为核心，以野三河流域、景阳河流域为重点，打造“一日游”旅游精品线路，启动被列入全州重点景区的“建始直立人遗址”4A级景区建设，同时，整合朝阳观、大寨山、代陈沟等城郊旅游资源，全力打造城郊3A级景区，有效促进了建始旅游业的大发展。年末全县有旅游公司3家，旅行社3家，星级旅游宾馆1家，旅游车辆10辆，旅游船4艘，旅游干脆和间接从业人员近万人。全年接待旅游者179666人次，实现旅游总收入2054.7万元。国内外贸易及招商引资市场消费全面走强，同比增幅呈现两位数，显示出全县经济已跃上新的增长平台。2007年，全县社会消费品零售总额累计完成73931万元，比上年增长17.1%，增幅创10年以来同期新高。其中，县级完成41656万元，增长12.5%，县以下完成32275万元，增长23.7%，占全县的比重达到43.7%，提高了2.4个百分点。农村市场发展取得了长足的进步，对全县社会消费品零售额增长的贡献率达到57.2%，成为拉动全县消费需求快速增长的重要力气。批发和零售业依旧是主导，实现零售总额55227万元，增长10.6%；随着城镇建设的加快和人民生活水平的提高，住宿和餐饮业有了较快的发展，住宿餐饮业完成14060万元，增长52.4%，占社会消费品零售总额的比重为19%，比去年同期提高4.4个百分点。对外贸易取得新成果，对外开放形象大幅提升。外贸企业生产经营状况良好，出口商品品种不断增多，出口目的国不断增加。目前我县主要出口商品共有金属硅、魔芋精粉、蔬菜、箬叶、柑桔、粉丝等6大类10多个品种。出口目的国包括欧盟、韩国、美国、日本和加拿大等在内的有11个国家和地区。全年外贸出口总额368.59万美元，同比增长235.1%。实际利用外资87万美元，同比增长411.8%。招商引资迈出新的步伐，全县共实施项目32个，共引进内资21814万元，同比增长40.9%，增幅居全州第一。财政和金融财政收入稳步增长，金融存贷接着双增。全年完成财政总收入24811万元，比上年增长13.1%。实现地方财政收入达到12455万元，比上年增长12.6%，其中增值税、营业税、企业所得税、个人所得税主要税种分别增长13.4%、30%和80.6%、56.1%，房产税和土地增值税分别下降35.9%和48.9%。全年财政支出73232万元，比上年增长33%。教化事业、社会保障和就业、环境爱护和农林水事务分别支出16215万元、4000万元和7621万元，分别增长32.3%、45.1%、71%和40.1%。到12月底，全县金融机构存款余额211009万元，比年初增长26.9%；金融机构贷款余额63329万元，比去年同期增长15.7%；城乡居民储蓄存款余额136888万元，比年初增长22.1%。科学技术和教化科技事业接着发展，科技进步对经济增长的贡献作用进一步提高。《提铁降磷试验》项目取得突破性进展，已能生产出磷含量稳定在0.2%左右、含铁量在55%左右的铁精矿，基本达到了国家冶炼标准。州科技攻关项目《人工培植硒冬虫夏草技术探讨》，在室内较规模胜利培育出冬虫夏草（子实体），经农业部食品质量监督检测中心（武汉）检测，各项指标均高于同行业生产的人培虫草，且有机含硒量达到0.17mg/kg，试生产300公斤，市场供不应求。省民族专项项目《甜柿无公害高效栽培技术探讨与示范》，建设母本采穗圃50亩，苗圃基地20亩，标准示范园2000亩。实施“星火富民工程”，建成商品芋基地5万亩，良种繁育基地5000亩。引进国家专利技术，开发魔芋精深加工产品，建成全国第一家魔芋快餐粉丝生产线，生产出绿色、养分、健康、平安系列快餐食品。通过推广良种良法，魔芋单产可以从现在的每亩2000公斤提高到3000公斤，亩平增效800～1000元。全年共建示范基地9个，推广新技术、新产品18项，引进新品种9个。全县有一般中学25所，比上年削减1所，在校学生24829人；专任老师1522人。一般初中入学率98.6%。一般小学222所，比上年削减8所，在校学生34477人，专任老师2191人。小学适龄儿童入学率为99.93%。全县有一般中等专业学校3所，比上年增加1所，在校人数3310人；专任老师148人。全县有特殊教化学校1所，在校人数59人；专任老师15人。全县共有专任老师3983人，在校学生67464人，师生比1：16.9。文化、广播和卫生文化体育产业得到长足发展。全县有1个专业艺术团体，从业人员32人，全年演出205场次。群众文化馆全年举办31个展览，组织文艺活动154次，举办培训班20次，结业400人次。图书馆藏书总量104042册、件，总流通人次19874人次。2007年，基层文化站建设工程、农村电影“2131”工程、文化信息共享工程、农家书屋工程开展顺当。非物质文化遗产的普查工作初见成效，民间音乐“建始喜花鼓”、“建始丝弦锣鼓”、民间舞蹈“建始闹灵歌”被省人民政府公布为第一批省级非物质文化遗产。县体校学员在“全州少年儿童游泳竞赛”中获得了1金2银3铜团体总分第三名的好成果。红星武校3名运动员代表恩施州首次参与“湖北省青少年武术竞赛”，获得太极拳第4名，刀术第7名，剑术第8名的成果。以黄四姐歌舞团为主体创作的节目《土家有个黄四姐》、《忙年》等在省电视台综合评奖中获奖；围绕八艺节、奥运会进行的“微笑大使”、“土家之花”评比活动，我县选手成果优异，获“土家之花”冠军、“微笑大使”亚军。广播电视综合实力全面提升。全县调频转播放射台9座，电视转播放射台9座,卫星收转站80289座,有线广播电视用户25000户,农村有线广播电视用户11000户。广播综合人口覆盖率92.9%，电视综合覆盖率达95.2%。医疗卫生条件接着改善。年末全县有卫朝气构数17个，卫生技术人员1090人，执业（助理）医师589人，注册护士441人。全县医院2个、卫生院10个，拥有床位数973张。2007年县乡卫朝气构得到了加强，基础设施建设加快，老百姓就医条件不断改善。全县农村参与新型农村合作医疗人数达362386人。人口、人民生活和社会保障年末全县总户数153539户，总人口为50.57万人，其中城镇人口11.86万人；年内诞生人口5475人，人口诞生率为10.60‰，比上年下降了0.22个千分点；年内死亡人口2655人，死亡率5.14‰，比上年下降了0.37个千分点；人口自然增长率为5.46‰，比上年下降了0.05个千分点。居民收入增长较快。全县城镇居民人均可支配收入8085元，同比增长9.4%，城镇居民恩格尔系数为34.99%；农夫人均纯收入2102元，比上年增加279元，同比增长15.3%，其中工资性纯收入1060元，增长22.8%。农村居民家庭恩格尔系数为48.2%。社会保障和就业服务体系不断健全。全年组织下岗失业人员再就业免费培训2010人，帮助1012名下岗失业人员实现再就业，其中:4050人员再就业425人。组织农村劳动力转移就业9.11万人。全年城镇新增就业人员3574人，年末城镇登记失业率为3.9%，比上年末下降个0.3个百分点。2007年，全县机关事业单位参与养老保险3679人，城镇企业职工基本养老保险参保人数11401人,同比增长10.8%。城镇职工基本医疗保险人参保人数19782人,同比增长3.8%。十一、城镇建设城镇建设取得新成效。依据“文明卫生城、山水园林城”的构想，切实打好城镇建设突破战，城镇建设日新月异，村镇建设稳步推动，城镇建设和管理迈上新台阶。城区总规修编基本完成，乡镇总规修编有序进行，村庄规划编制成效显著。中心城区控规覆盖率达到25%。对建始县城市总体规划和修建性具体规划进行网上和固定地点公示，城乡规划的透亮度加强。年末全县城镇化率达到23.45%，比上年提高8.34个百分点。城镇建成区面积达10.55平方公里。全年打造“456”建设项目，即实施四大片区（朝阳片区、清江工业园民族风情街、南田丘小区、原化肥厂小区）开发；启动五个重点项目（209国道绕城线、县城火车站配套基础设施建设、朝阳观旅游观光道路建设、县城自然气工程、城区污水处理厂建设及广润河污水综合治理工程）；建设六项重点工程（余家坝路南段道路工程、北环路东段改造工程、城区红绿灯及“电子警察眼”设施的安装工程、南山路贯穿工程、沿河北路建设工程、新规划布局一处菜市场），进一步扩大县城规模，改善了人居环境，增加了城市综合配套服务功能，整体提升了城市建设的档次。年末县城区道路总长24公里，道路总面积30万平方米，城区现有供水管网总长50公里，日供水量2.5万吨，用水普及率98.3%，排水管道总长达20余公里。全县液化石油气储气实力30吨，年用气总量350吨。拥有洒水车1台，垃圾车8台，路灯1200杆套，建成区绿化覆盖率30.77%。县城有小型公共汽车37辆，运营线路总长85公里，有出租汽车100辆，城市生活垃圾无害化处理率97.7%。十二、资源、环境和平安生产资源的有效利用与环境爱护工作取得新进展。全县国土面积2666平方公里，有森林面积14万公顷，活立木总蓄积量500万立方米，森林覆盖率为52.3%，矿产资源得到有序开发。环境爱护工作得到加强。2007年环保部门从改善环保质量动身，强化政府环保目标管理责任制，强力推动污染减排，全年主要污染物COD排放量为2125.85吨，较2006削减1.57%；S02排放量为4848吨，较2006年削减266吨，削减率为5%。城区空气质量优良天数达到330天以上，城镇饮用水源地水质达到2级以上，地表水（广润河）水质达到4级，工业固体废物综合利用16.8吨，综合利用率76%。全年全县共发生生产平安事故29起，死亡33人，干脆经济损失323.87万元，与上年同期相比，事故起数下降9.4%，死亡人数下降21.4%，干脆经济损失上升21.7%。其中：工矿事故13起，死亡16人，干脆经济损失321.8万元，交通事故16起，死亡17人，干脆经济损失2.07万元。第三章建始县房地产市场分析一、部分本土房地产企业选介【建始县阳光房地产开发有限公司】建始县阳光房地产开发有限责任公司成立于2005年5月，现注册资本为1018万元，是一家主要从事房地产开发、商品房销售的民营企业。公司拥有房地产开发叁级资质，具备从事房地产项目开发的资格。自成立以来，该公司始终坚持“以人为本、诚恳守信、开拓创新”的开发理念，为消费者营造温馨舒适的宜居环境。该公司先后开发建设了“奎星花园”项目（该项目建筑面积达25000平方米，总投资额达2200万元）、“长兴-富丽家园一区”项目（该项目占地面积12334平方米，建筑面积27520平方米，总投资额达1500万元）、“长兴-富丽家园二区”项目（该项目占地面积2304平方米，建筑面积11952平方米，总投资额为500万元）、县委返修还建商住楼项目（该项目建筑面积4644平方米，总投资额为280万元）。从2007年10月起，该公司主要致力于“长兴·世纪新城”项目的开发建设，该项目占地面积34089平方米，建筑面积110000平方米，总投资额约1.1亿元。目前，“长兴·世纪新城”项目一期工程（建筑面积43140平方米）已圆满竣工。这些项目的顺当开发建设，为公司积累了珍贵的房地产项目开发运作阅历，也为该公司带来了较好的经济效益和社会效益【恩施州星豪房地产开发有限公司】恩施州星豪房地产开发有限公司成立于2004年12月，注册资金1268万元，主要从事房产地产的开发、经营、销售及物业管理，是恩施房地产界崛起的又一支生力军。公司董事长蓝延林先生来自浙江，带着东南沿海地区的时尚气息、前沿理念，以及浙商特有的励精、勤奋，来到漂亮的恩施，为这个全国最年轻的少数民族自治州经济建设奉献自己的青春和热忱，也为自己的人生轨迹书写精辟的华章。公司自成立以来，本着“诚信为本、追求卓越”的经营理念，坚持“以人为本，追求和谐，依高制胜”的发展方针，借鉴国内外先进的房地产开发理念，注意现代科技与民族特色的统一，追求领先、卓越；打造和谐，力求“人与自然最密切接触”，致力于精品楼盘的开发建设。星豪广润城简介“星豪广润城”是由恩施州星豪房地产开发有限公司在建始朝阳片区实行老城改造暨开发建设的建始首席人文生态大盘。依据县委、县政府“高起点、高标准、高品位建设星豪广润城”的要求，现正在惊慌的二期施工阶段中。项目位于县城南，北傍广润河，西倚南山坡，东临209国道，是通往铁路，高速马路的站口所在地，也是进入县城的窗口。项目总占地面积4.09公顷，规划建筑面积10万平方米，绿化率28.59%，项目总投资8000万元。分三期建设，目前已完成一期建设近万余平方米，在建的二期工程26000平方米。建筑形态由高层、小高层和多层公寓组成，户型配置丰富，设有2200m2的中心广场，260米长的商业步行街直通风雨桥，近2000m2的商业广场和2000平方米的地下车库及小区智能化等全方位完备生活配套设施。星豪广润城的营造者怀着“南山坡下、广润河畔、都市情怀”的志向，秉承“真诚、精致、完备”的理念，充分考虑居住的人文品质，追求社区环境、地理环境和人文环境的和谐统一，用简洁利落的建筑语汇，调和现代生活的居住理念，在南山坡下，广润河之上，坚守着传统至真，至善、至美的精神旗帜。【建始县金城房地产开发有限公司】建始县金城房地产开发有限公司成立于2005年，注册资本人民币1000万元，是建始县一家四级资质企业，现有各类技术人员和管理人员10多名。建设项目主要有建始县惠民小区3#楼、学苑小区1#、2#楼、天使小区商住楼A、B栋、建始县人民医院商住楼、东南街经济适用房A、B栋等，建筑面积达5多万平方米。【恩施兆祥房地产开发有限公司】恩施兆祥房地产开发有限公司成立于2005年，注册注册资金人民币1000万元,是恩施市市一家三级资质开发企业，建设项目有土桥坝联盟•财宝中心、建始欣欣家园、来凤县华丰药业公司综合楼、鹤峰县美的宾馆综合楼等，建筑面积达8多万平方米。二、在建、在售楼盘分析1、业州广场：开发单位：恩施州兆祥房地产公司整合推广：目前不详项目地址：人民大道和广润路交汇处基本参数：占地：50余亩地总建面：约120000㎡（7栋塔式高层、2栋小高层）总户数：约450户左右停车位：地下约200个左右绿化率：15%定位：建始商业中心该项目目前尚在建设阶段，具体推广还没有推出，销售人员筹备中，未有统一的说辞，据说引进中百仓储。商业面积约5-6万方，项目分2期开发，一期为2栋小高层和5层的商业为中百仓储入驻，二期主要为住宅，商业估计主要推广商业，3个月以后开盘，预料是我们本项目最大的竞争对手。2、朝阳吉星城：开发单位：建始县金诚房地产公司项目地址：业州镇草子坝社区总建面：60000㎡定位：依水而筑尊贵天成该项目已经销售完毕，商业部分未售，支配交房时间为2011年底，均价也在1900元/㎡左右，该项目优势也是广润河自然风景优越，主打生活与水岸为伍，居住与世界同步的水景生活主题，也在打水景牌。3、星豪广润城：开发单位：弘昌房地产开发有限公司项目地址：业州大道55号总占地：2万方总建面：10万㎡定位：大盘、大社区该项目分三期，一期2005年已经开盘，开盘价为1300元，二期2009年6月份开盘，一期、二期已经全部售完，均价为2000元，目前3期正在建设中，预料明年6月份交房，开盘时间不清晰，预估计开发商自己销售，另还有10000平方米为建设，规划为13栋高层住宅为主，约500套。住宅以多层为主，今年7月底将交房，均价约在2200元/㎡左右，但是其超长的规划、不便的交通、周边不成熟的配套，对其销售是很大的制约。4、长兴世纪新城：开发单位：建始阳光房地产公司项目地址：业州镇广润社区223号（原县化肥厂）总占地：38000㎡总建面：12万㎡定位：商业部分：社区配套型商业住宅部分：清水走廊该项目地段比较偏僻,原来为化肥厂,土地比较便宜,适合做大型的住宅社区,缺点是有肯定的污染,交通不便利,社区配套不足,商业氛围不足,有一个喷泉,主打清水走廊为卖点,出入社区道路未修,给该楼盘的品质带来了肯定的负面影响,也说明白该处地段房价不高,估计在1700-1800左右。三、综合分析综合看来，建始的房地产市场有以下几个特性：1、不规律性：建始的房地产业正处在一个起步的时期，房地产市场中多层住宅市场未成熟，1700元左右的均价，已经被市场广泛认可，只要不是地段太差的楼盘，多层住宅的销售都很不错。目前由于城市土地资源的日益稀缺，大面积地块已不行得，但是地价却在直线上涨，县城高层住宅的涌现是城市发展的必定趋势，符合市场发展规律。就当前建始的高层住宅市场，还处在发展的初始阶段，虽有10多万方的高层在建项目，但是真正被市场认可的基本没有，就像多层住宅的均价1700元/㎡是经过几年的发展一步步涨起来的一样，恩施的高层均价目前的确都在3200元/㎡左右，但是绝大部分也都是像多层一样是通过几年的时间涨起来的，但是建始的1600元/㎡的均价是一步到位，没有经过市场的培育升温阶段，从长兴世纪新城在售的多层项目看，总价在25万以下的还算好卖，但是超过35万的就不太好销，目前在建的一批高层项目主打户型均在120平方以上，就是说每平米在2000元以下的好卖，每平米在2500元以上的，就不太好卖，业州广场、广润城等高层楼盘正是看到了这一点，虽然对外宣称2500元/㎡的均价，但是都迟迟不开盘正式销售，始终在摸索市场的接受状况，其最终会开出什么样的价格，或采纳什么样的形式促销，估计它们还在慎重考虑当中。2、同质化目前建始住宅市场的同质化现象比较严峻，具体表现在以下方面。A户型同质化：基本上主打户型在130㎡以上的占总量的60％还多，120㎡以下的不多，90㎡以下的小户型更少。B宣扬同质化：大部分都在炒作景观（水景或社区景观），主题显明的主题社区不多。3、单一性单一性表现在宣扬和促销方面，宣扬手段不多，电视广告基本没有，报纸广告也不多见，住宅销售最主要的软文广告没有见到，没有立体宣扬效果。促销手段不多，住宅销售有很多软性手段，比如赠送物业管理费呀、成立业主俱乐部享受会员服务等，都是很好的促销手段，同等条件下的楼盘，客户会选择哪个，一比就知道了。第四章金鼎项目分析一、基本参数：负一层为停车场，商业四层，住宅13层，规划2梯12户项目地址：业州镇业州大道162号规划总用地面积：1684.26m2占地面积1190.11m2，总建筑面积：16160.21m2建筑高度/层数：58.56米/17层建筑密度：64.40%容积率：8.14目前工程进度已完成拆迁，正在规划公示阶段，预料11月份工程动工。二、优劣势分析：1、项目优势：地段优越：城市中心区,原人行所在地,曾经的城市中枢,风水宝地,知名度在业州较高。景观优越：即临主干道,又临商业中心,得天独厚的门户地段,是本项目独有。区域配套：学校、医院、银行、商业中心举步可到。交通便利：人们出行必经之地。开发优势：具有先进开发理念，擅长进行资源整合和炒作2、项目劣势：开工时间：主要竞争对手毗邻而立，拥有相像的景观，而其他楼盘开工在先，工程进度将会优于我项目，正式开盘在前。入市时间：由于竞争对手即将正式开盘且体量又大，我项目开工时间至今未确定，入市时间会晚于竞争对手，客户量会分流相当一部分出去。成本：我项目的地价远远高于竞争对手，造成成本增加，势必带来定价方面的劣势，价格高于竞争对手的话，会存在市场不接受的风险。三、与竞争对手的八大差异性分析：地段差异：我项目属于黄金地段的上品建筑，较之主要竞争楼盘的地段，更接近市中心，地段价值及升值潜力更高。知名度差异：原人行地段，在建始无人不知无人不晓，加之旁边有建始最好的学校，浓郁的文化氛围是竞争对手没有的。商业氛围差异：周边拥有成熟的商圈，人气超强，相关生活配套齐全。风水差异：曾经的城市中枢，自然的风水宝地。自然环境差异：比较竞争对手，项目稍小,融入环境性较强。品质差异：本项目定位高档建筑，假如能很好的把中国传统思想贯穿其中，结合风水宝地的独特优势，使本项目散发出深厚的文化内涵，加上建筑的自身特点，必将在各个层面上高于竞争对手。推出形式差异：本项目为高层，从营销策划初期就要营造高层理念，大打品牌建筑牌，与其它楼盘以多层入市存在较大的差异。营销模式差异：目前当地楼盘的宣扬模式普遍单一，促销手段很少，我项目假如能在紧扣项目自身卖点的基础上，充分整合各种营销模式，利用各种宣扬工具，进行立体化全方位的宣扬，吸附超大的人气，使项目的知名度、美誉度增大到极致，同时也把开发回报尽可能的最大化。四、总体评估：我项目优劣势并存，但优势大于劣势，我项目在今后的工作中须尽可能的扬长避短，通过合理的市场运作，尽可能的把不利的因素造成的影响降到最低，同时充分利用我项目与其它同类主要竞争楼盘的差异性来提升我项目的形象，吸引客户选择购买我项目的物业。第五章项目定位城心地标风水宝地两个项目集中在一个时间阶段进行操作，从各方面的定位要有独特的特性，为避开两个项目的冲突，要通过差异化定位优势互补，依据地段来看面积、体量都较好体现，可着重以人文社区、风水宝地、铂金品质、尚品名筑等来诠释，可逐步形成自己的特性定位。(一)、目标客户定位目标消费者为:市区行政单位政府官员及白领高级打工者个体工商户和有肯定经济收入的青年置业者一部分二次置业者和农场富主接近建始县购房落户者在建始做生意的外地人部分投资客户煤矿老板和乡镇富主(二)目标客户描述家人团聚，改善居住环境；提升自己的身份和地位；交通便利，离自己单位不太远，易于打理自己的业务追求生活品尝，提升居住格调；通过改善居住环境，提高自己的时尚品尝，另外可以考虑用于投资目标消费群购房心理分析：(待具体的市场调查后拟出)区域环境和区域开发发展前景和升值潜力时尚品质的楼盘特性(三)目标客户区域分析(住宅部分)在行政事业单位任职的中年领导考虑孩子将来上学的中产阶级（农场和周边乡镇）收入较高的私营业主及个体工商户为养老做打算将要退休的老干部(商业部分)自主经营业主投资客外来温州、武汉、宜昌等大客户手中有闲钱的本地投资客第六章项目规划建议1、房屋朝向：南北向的房子在全国各地都是客户首选，所以，本项目房屋朝向以南北向为主适合销售需求。2、外立面设计：项目的外立面处理，在色调及线条方面，还须与设计单位再沟通，特殊是顶部的造型方面，要有剧烈的立体感和特性化，给人以独一无二的冲击性，要能代表地域特点的地标气概。如采纳的是外挑式空调位，则再造型上要新奇美观，色调要与主题相协调。3、户型设计：依据我公司多年来积累的销售阅历看，确定客户购买力的主要因素是总价而不是单价，说实话，建始作为一个地级城市，房地产市场还是很活跃，但是房价已不算低，假如面积过大的话，势必造成总价过高，购买力下降，因此，我公司建议在户型设计上要考虑以中小户型为主，豪华户型为辅的设计定位，设计的6个户型基本满意要求。4、中小户型的规划：有三个选择方案：写字楼、小户型住宅或公寓酒店，建议第一选择是小户型组合的魔变空间，其次选择是小户型住宅与写字楼的组合，即小空间大改变大作为。至于四、五层选择公寓酒店，则须要在引进知名酒店管理公司后方可进入市场，引进知名酒店管理公司后，在价格营销方面，可占据较大优势，同时提升项目自身品牌效应，做到强强联手，共赢市场。假如单纯卖酒店用途则价值难提升。5、通风采光：从目前的规划看，通风采光较好，就是阳光稍小少而已。6、车位车库：城市化发展和人们生活水平的提高，使有车一族越来越多，车位问题越来越受到客户的关注，建议本项目采纳地下停车场、底层车库与社区内车位相结合的方式解决停车问题。7、地下室部分再利用：建议在设计地下室时，可以考虑把一些设备房、物业管理用房地下化，甚至可考虑结合外门面的运用（比如餐饮店的操作间地下化）等，尽可能使地下空间利用最大化。8、基本配置：水电、自然气、有线电视、宽带网络、空调位、门禁对讲、电子巡更以及临街部分双层玻璃窗等到位。第七章价格策略及入市节奏一、价格策略：通过以上分析，我们不难看出，我项目与竞争对手的八大差异性确定其无可比拟的优势，我项目再通过一系列措施把劣势和风险降到最小的话，获得的开发回报肯定会高于竞争对手，房价高于竞争对手是必定，但是我项目以什么价格入市，才能保证得到市场认可并最终形成销售热潮，受到市场追捧，入市定价策略、市场定位、宣扬整合是胜利的关键所在。1、高开高走策略：高开高走策略指的是项目从一起先亮相就以高价入市，通过各种各样的促销手段来吸引客户购买，这是有些代理公司，特殊是武汉的一些公司惯用的模式，这类销售公司一般会和开发商签一份底价包销增值分成的合同，从开发商处拿一个较低的底价，然后干脆把销售价开到位，把全部房源一次性抛出，赚取中间的差价利润，剩余不好卖的房源留几个人渐渐钓鱼。我公司认为，此种策略用于特别成熟的市场还算可行，终归市场成熟后，价格得到充分的认可，充其量销售周期拉长一些。但是用于建始的高层楼盘，有较大的风险，建始的高层市场还处在初期整合阶段，假如一次性开到极高，市场不接受怎么办，就算一部分好户型，客户实在宠爱高价购买，但是剩余户型就会有滞销的风险，房地产市场就像股票买涨不买跌，这时再降低价格更不会有人购买了。我公司在市场上有良好的信誉，同时本着诚信负责的服务宗旨，建议本项目不采纳高开高走的策略，分期推出，低开高走，利用价格杠杆调整，来获得开发利润的保证，是最为有效的定价策略。2、低开高走策略：低开高走策略指的是利用分期推出房源的方法，在项目亮相初期，一期房源以略低于市场价的价格入市，利用价格杠杆撬动市场，避开入市风险，获得市场认可后形成销售热潮，紧接着二期再通过拉动价格来获得开发利润的入市定价策略。我公司认为，在建始这个高层市场还不成熟的阶段，在竞争对手工程、销售都抢占先机的时期，我项目相宜用低开高走策略，一是可以打压竞争对手，争抢到客户资源，二来通过低开高走的温柔价格入市，培育出我项目厚实的市场基础，以较低的风险获得较高的利润。3、捂盘稳盘策略依据市场走势及其它楼盘销售状况我项目只发卡稳定客户，大打实惠牌而不做具体价格承诺，待市场成熟，一次性抛出以取得高价值。二、入市节奏把握1、释放信息，展示形象，稳住客户：目前建始的大盘项目越来越多，由于竞争对手多比我项目宣扬在先，销售在先，因此我项目前期宣扬的重点是吸引客户的关注，留住客户，建议在项目起先拆迁的同时就建售楼部，销售人员进场，起先接受客户询问，当工地围墙一建好，就起先做围墙广告，展示项目形象，奇妙的向客户传递我项目比别的项目更好，值得等待。目的是摸索市场，稳住客户。日期：（预料2010年11月——2011年2月）2、开工庆典，发卡登记，吸引客户：图纸完成后就立刻实行开工典礼，向社会释放我项目已全面启动的信号，业务员起先公布户型及市场调研单价，从客户中收集信息，通过客户反馈看法刚好修订方案，同时进行发卡登记，通过系列促销手段留住客户。（发卡、登记另行支配）日期：（预料2010年11月——2011年2月）3、全城公开，一期认筹，锁定客户：发卡后一个月多月后，客户已经有肯定积累，客户反馈信息已可以作为充分的参考依据，这时就可以用部分房源作为项目一期公开入市了，依据客户积累状况及客户反馈信息，确定项目的入市价格，假如客户资源丰富且对我项目的市场调研价普遍认可，则我项目就以市场调研价甚至略高入市，反之则以比市场调研价略低入市，在形成销售热潮的时候再把价格拉到预期值来保证开发利润。本期假如能取得预售许可证，就干脆开盘,干脆成交客户，如不能取得预售许可证，就进行认筹活动，以认筹诚意金的形式，锁定前期登记客户。日期：（预料2010年12月——2011年2月）4、拉动价格，正式开盘，成交客户：取得预售许可证后，立刻一期正式开盘，通过签订正式《商品房买卖合同》最终敲定一期客户，同时封掉一期剩余房源，释放一期全部售空的信息，拉动价格，起先二期认筹。日期：（取得预售许可证后一个月，预料2011年5月左右）注：本项目将商业与住宅整合一起开盘或分开盘，要依据发卡状况和其它楼盘的销售形式另订方案。第八章宣扬整合一、项目包装：项目包装分区域包装、工地形象包装、售楼处包装以及楼盘户外展示包装与物业管理包装等五大部分。区域包装：以树立项目品牌形象，传播物业信息、导示物业为主要目的，并通过合理区域布局，达到拦截目标客户，压制竞争对手之目的。工地形象包装：主要通过现场围板、项目看板等形式合理区隔工地现场与工地周边地块，达到提升物业形象，展示物业位置的作用。本项目两面临街为项目宣扬推广供应