别墅市场调研暨定位发展报告

执行人：上诚地产策划营业执照注册号：调研时限：2009年7月18日—8月22日青城山别墅《市场调研暨定位发展报告》现在是1页\一共有196页\编辑于星期五目的本次市场调研是受博仁旅游开发公司委托，为“青城山红梅村五组项目”定位提供客观、科学的决策依据。定位主要包含总价与户型、总价与物业形态、总价与客户群、总价与物业魅力化包装、总价与配套、总价与不可改变劣势、客户群与项目的价值观、总价与客户群之间的价值观等。调研误差说明本次调研参与人员共8名，其中6名为专业人员、2名为见习，分别以实地现场对各区域别墅楼盘主要通过销售人员讲解和现场观察，并至少2次回访取得的数据及信息；为确保调研数据及信息更接近客观和真实，督导通过回访、观察、听从销售人员讲解、以及主管部门采集的数据和信息，来降低调研数据及信息的误差，并维护数据及信息的真实性。本次市场调研共分四个段。第一个段为实地考察基本数据取得阶段，历时18天；第二个段为主管部门数据及信息采集，历时4天；第三个段为客户研究，累计6天，第四段为数据整理编辑，编制报告，共8天。本调研报告有效时限2009年7月18日——2009年12月31日。调研说明现在是2页\一共有196页\编辑于星期五目录第一部分，成都别墅市场描述一、成都别墅发展史二、供应特征三、分布特征四、销售特征五、别墅项目客户分析六、别墅市场走势第二部分，青城山别墅楼盘分析现在是3页\一共有196页\编辑于星期五第三部分，别墅楼盘调查一、青城山别墅调查（一）、别墅调查1、高山流水2、青城两河山庄3、青城皓庭4、青城神韵5、天下青城6、中国青城7、蜀山栖镇8、上善栖9、青城山房10、珠江逸景·天生墅11、置信·芙蓉青城12、逸岭·锦江13、青城·假日长滩（二）、消化群调查分析

1、客户区域2、客户需求3、客户特征4、价格表现5、认同并接受价值点6、青城山别墅物业市场竞争力所在7、未满足客户需求（潜意识需求）8、价格走向现在是4页\一共有196页\编辑于星期五二、虹口别墅调查（一）、别墅调查虹都水岸（二）、消化群调查分析1、客户区域2、客户需求3、认同并接受价值点4、虹口别墅物业市场竞争力所在5、虹口别墅物业发展的条件6、价格走向现在是5页\一共有196页\编辑于星期五三、双流牧马山别墅调查（一）、牧马山别墅概况（二）、牧马山别墅楼盘1、中航·云岭高尔夫别墅2、蓝山溪谷3、维也纳森林别墅4、半山卫城5、麓山国际社区6、萨尔茨堡7、牧马山易城8、龙湖·长桥郡9、华新·锦绣尚郡10、恒大金碧天下11、成都雅居乐花园（二）、消化群调查分析

1、客户区域2、客户需求3、客户特征4、价格表现5、认同并接受价值点6、双流牧马山别墅物业市场竞争力所在7、双流牧马山别墅物业发展的优势8、价格走向现在是6页\一共有196页\编辑于星期五四、龙泉别墅调查1、东麓驿境2、中粮·御嶺湾3、利通天鹅堡4、国一澳乡5、盛世中华翰庭五、温江别墅调查1、银诚归墅2、芙蓉锦绣3、蓝光紫檀山4、西班牙森林5、香颐丽都·鹭湖宫6、芙蓉古城7、仁和春天大道8、泰基·花溪谷9、蓝光·香碧歌庄园六、成都市区别墅调查1、中海国际2、蜀郡3、锦官丽城亲水湾4、浣花里100号5、河滨印象6、南郡7英里七、其他区域别墅调查1、倾城莲花2、梵谷源3、今日田园4、交大云堤5、蓝光观岭现在是7页\一共有196页\编辑于星期五第四部分，青城山别墅物业定位（总结）一、青城山别墅物业的核心竞争力二、青城山别墅物业发展的一般竞争力三、销售状况四、青城山别墅物业消化客户群五、青城山别墅物业供应定位六、价格定位现在是8页\一共有196页\编辑于星期五第五部分，本案的定位发展方向一、本案的基本情况二、本案定位的有利条件三、本案定位的劣势分析四、本案的竞争态势定位五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位六、本案的战略构想七、本案的规划及定位蓝图1、形象定位2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案）3、价格定位4、客户群定位5、功能价值定位（含户型及面积定位）6、外立面包装定位（魅力化定位）7、推广定位八、本案的风险分析及应对建议附一：重庆别墅市场分析附二：山地别墅项目介绍现在是9页\一共有196页\编辑于星期五第一部分，成都别墅市场描述现在是10页\一共有196页\编辑于星期五一、成都别墅发展史时间段1992—19971997—19991999—20042004—今初期回落期发展期成熟期主力群暴富人群成都本土新富阶层富裕阶层富裕阶层中产新贵别墅初期时间1992—1997年，“开奔驰，住锦绣花园”成为第一个豪宅广告语代表楼盘：锦绣花园五大花园别墅由锦绣花园开篇，再到五大花园、机场路一带盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有。在分布上，此时的成都豪宅是星星之火，此时的别墅项目更多集中在城南和城西，机投镇、机场路、城南二环，这是豪宅在成都的处女秀。别墅回落期时间1997—1999年期间代表楼盘：舜苑桃花源别墅成都豪宅在经过了快速热之后，别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题逐渐暴露出来，成都豪宅进入调整期。此时，浣花溪板块开始崛起，单价万元以上别墅开始亮相，同时近郊别墅也逐渐兴起。

现在是11页\一共有196页\编辑于星期五成都别墅飞速发展时间2000—2004年代表楼盘：草堂之春浣花溪山庄高山流水从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。现在是12页\一共有196页\编辑于星期五成都别墅成熟期时间2004——代表楼盘：牧马山·易城半山卫城麓山国际社区龙湖·长桥郡在经历了2003年投资势头小幅回落的调整之后，2004年到2005年成都别墅市场又恢复上升势头，且每年以1.2%左右的速度递增，成都别墅已成为楼市的重要力量。在“量”的迅猛增长过程中，成都别墅也在发生着“质”的变化，从城市别墅到郊区洋房，从欧式风情到高尔夫主题，发展到今天成都豪宅地产市场相对成熟。经过长久的考验和磨炼之后，市场已经不太容易被简单而花哨的概念炒作打动了，越来越实际的购房者只注重豪宅的品质、品味以及价格，因此豪宅开发商争先恐后地将顶级的建筑和景观设计团队引入成都，在成都楼市一展身手。麓山国际社区、原乡、雍锦湾等楼盘都邀请了建筑和园林景观界的大师出面主持设计。同时，豪宅的概念变得更加宽泛，豪宅产品也变得更加多样。近郊的低密度别墅已经发展到城市中央的高层豪宅，电梯公寓竟然也可以变身为豪宅，中海·格林威治城、嶙江峰阁、首座的房价甚至远远高于近郊豪华别墅价格，这在说“豪宅”言必称“别墅”的时代是无法想象的。现在是13页\一共有196页\编辑于星期五按照别墅产品建造情况分类别墅类型简单定义主力面积（㎡）基本配套独立别墅独立的别墅居室四面有窗300左右及以上独立花园、双车位联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200—350左右独立花园、单车位多联四至六户连在一起150—250左右公共花园、有车位联排别墅多户连在一起两面有窗80—300左右公共或独立花园、有车位叠拼别墅由复式住宅上下叠加一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园45—220左右公共或独立花园错拼别墅利用地势的高低差，错位组合300左右及以上独立花园、有车位二、供应特征1、供应形态成都市场上的别墅产品形态比较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼均占一定比例。市场主流产品以传统的独栋、联排别墅为主，同时，叠拼物业也受到较大关注。别墅产品定义现在是14页\一共有196页\编辑于星期五2、供应面积成都别墅产品供应面区间范围广，价格区间3700—20000元/㎡不等。成都目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段：面积供应区间市场分布情况100㎡以下以度假型的多联、叠拼小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区100—200㎡经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主，典型代表为温江置信·紫檀山201—260㎡成都市场上联排别墅的主流面积区间261—320㎡以一部分联排和少量独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市区及周边区域，主要早期城市别墅和现代别墅321—500㎡独栋别墅的主力户型面积，主要集中于华阳—牧马山片区500㎡以上以豪宅为定位的独栋别墅现在是15页\一共有196页\编辑于星期五成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元/㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城区。联排别墅价格分布在4000—9000元/㎡不等，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣）主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青城山片区。叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰—青城山也出现此类产品。成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时提升产品的性价比和价值。现在是16页\一共有196页\编辑于星期五三、分布特征

别墅初步形成牧马山、都江堰、龙泉、华阳、温江几个主要别墅板块，金堂、大邑等片区也借助稀缺的自然资源而逐渐兴起。现在是17页\一共有196页\编辑于星期五（1）牧马山：正在崛起的西部中央别墅区伴随着困扰牧马山区域多年的交通瓶颈得到改善，以及产品的强势定位。拥有6年别墅开发史，"成都首席别墅区"，牧马山板块，将成为继北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖后，中国第四大、西部第一的中央别墅区。作为中国经济增长的"第四极"，成都"总部基地"强大的聚核和辐射效应，正在随着国际化进程的不断加快，将作为终极置业、占据稀缺资源的别墅物业置于财富阶层和金字塔尖阶层的置业首选，此类物业形态的居住和投资价值必然会水涨船高。但近十年内，成都的别墅市场，特别是顶级别墅市场，是空缺的。现在，作为成都独有的"牧马山别墅带"，在方圆18.3平方公里的区域内，拥有杨柳河与碾河天然河流、近2000亩惟一原生松林、以及成都最早、最标准的高尔夫球场。而之前一直受到困扰的交通问题，也伴随着大件路、地铁一号线的全线通车而宣告解决。目前，牧马山距成都市中心仅14公里，离双流国际机场仅4公里，从牧马山到成都市中心的车程最短将仅20分钟。伴随这种稀缺自然资源和强大区位优势所构成的现状，包括龙湖、中航、三盛、金科、置信等一线房企在内的10余家开发商均完成在板块的土地储备。而占地8平方公里的"牧马天堂"旅游开发项目已经顺利落地，这个超大航母级的"巨无霸"已经全面超越了传统北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，无论是地块资源还是自然资源，该项目都将牧马山提升到了中国目前最有别墅开发潜力的一个典型地域。现在是18页\一共有196页\编辑于星期五（2）青城山：高端项目引领下的凤凰磐蘖坐拥"双遗"，背靠大成都，自古以来，青城山地块就凭借其得天独厚的先天优势承载了太多的荣耀。然而，在别墅开发方面，青城山虽然占据了自然资源上的绝对优势，但在2004年以前，由于规划滞后，区域规划对项目开发的引导与约束不够，造成了青城山的别墅开发水平参差不齐，土地供应的计划性不足，物业无序，并引发了震惊国内的“世遗风波”。事态的严重性引起了社会的广泛关注。“世遗风波”使得青城山规划缺位的问题浮出了水面。青城山规划公开后，对别墅开发用地、容积率、建筑风格都进行了严格的限制，而且该规划透露的最重要的信息是，青城山可供住宅开发的存量已经所剩无多。时至今日，青城山别墅经历了第一阶段的粗犷发展期，第二阶段的盲目开发期，已经进入了第三阶段的品牌时代。2007年后至今，随着知名品牌开发商入场，青城山别墅开发逐渐走向了品牌时代。同时，开发商对项目的品质及内涵的挖掘也思考得更多，精耕细作、深度地挖掘项目的内涵，在项目景观方面下大工夫，努力做到产品与景观的精致协调统一。青城山别墅依托稀缺的自然生态资源和世界遗产以及道教养生文化，吸引了泛中国区域客户，青城山物业类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等。现在是19页\一共有196页\编辑于星期五四、销售特征销售模式：缓慢开发、不断提价、缓慢销售成都别墅市场销售持续升温，联排别墅销售状况良好，城市新贵是别墅市场不可忽视的新生力量。成都别墅市场的销售持续升温，反映出成都市场的消化能力较强，良好的销售情况与政府政策以及CPI上升预期有很大的关系，同时，随着别墅具有的稀缺程度、资源、“顶天立地”、抗通胀和保值增值等因素，从而促使持币观望的消费者下定决心购买。目前，别墅供应类型中，有不少是联排、叠拼等，其产品定位较低，购买者较“大众化、市民化”，这也是目前别墅类取得较好销售情况的另一个重要原因。不少别墅项目由于在前期以及中期时间段，因购买群体增长慢、市场竞争加剧等原因，项目的销售周期加长，甚至停滞不前，别墅项目的销售情况不易盲目乐观。现在是20页\一共有196页\编辑于星期五五、别墅项目客户分析

目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层，近年涌现出了一批城市新贵。这批城市新贵大多呈低龄化趋势，年龄在25—40岁左右，该消费群收入高、位居企业高位、对自身经济前景预期好、消费欲望强烈、注重消费过程和品位高，如文化界及教育界人士、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者，他们成为目前别墅消费不可忽视的力量。另外，随着城市的吸引力不断增强，成都别墅市场吸引了很多外地消费者，例如在维也纳森林别墅中，有多达30%的客户来自广州、深圳、北京、上海，甚至还有香港、台湾地区的，据统计，成都整体房地产消费有51%来自于外地。现在是21页\一共有196页\编辑于星期五塔尖群体

中产阶层大众购房者城市精英，中产阶层，主要包含高级经理、高级公务员、高级专业人才、教授、以及职能要部人士。大众购房群体，主要为以工薪阶层及其他的购房者富裕阶层，主要为私营企业主和个体工商户；各行业领军人物、关系能力强的人士。1、别墅主力客户群现在是22页\一共有196页\编辑于星期五环境2、购买别墅最为看重的要素说明：以下要素是根据对别墅客户研究分析整理而得，为综合体，所以每一项并未有明确的比例，只是为表达其重要程度。

多项调查显示，别墅购买客户最为看重的产品要素是社区环境，即项目所处的自然环境、区域质素、社区园林规划、以及稀缺的有价值的资源。购房者第二看重的要素，对品牌开发商的追随与信赖成为许多企业主尤其是中产阶层筛选别墅物业的重要因素别墅项目的规模成为环境打造的必要条件，也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求。一定的规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广阔的各种空间。

户型设计在之前并未受到购房者的重视，但目前购房者则对户型表现出了相对的关注，这是消费者更趋成熟的表现。项目的规划也受到购房者的关注，项目的房屋布局、道路规划、园林设计等都是别墅购房者选择物业时非常关注的问题。开发商信誉项目规模户型项目规划现在是23页\一共有196页\编辑于星期五远离喧嚣，周边自然环境优美、有私家大花园、有天有地、环境舒展、有很好的个性及私密性、总价高、单价高、有稀缺的资源（含高尔夫球场）传统独立别墅高档公寓位于城区中心内、配套完善、交通便利、绿化指标差、空间挤、单价高、总价高靠近市中心，交通较为便利。强调社区环境，对周边环境也有较高要求。有天或有地，环境舒展。总价高，但较别墅有一定的优势或明显优势3、产品客户特征为了更深入的探究别墅客户，让我们先了解目前市场上主流的高端住宅项目特点：

TOWNHOUSE：

传统别墅与高档公寓现在是24页\一共有196页\编辑于星期五1）独立别墅客户群体特征（含错拼别墅）传统的独立别墅与TOWNHOUSE独栋别墅的区别在于，传统的别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性；TOWNHOUSE独栋通常栋与栋之间没有实质的区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好；TOWNHOUSE独栋之间间距小，私密性不如传统别墅。目前市场上的独立别墅以TOWNHOUSE独栋别墅为主，顶级别墅则以独栋形式供应。顶级别墅的购买者为金字塔人群，经济条件不构成购买的问题。他们要求物业能够显示其个性，且有良好的私密性。个性突出、风格迥异、甚至要量身定制。而作为一般的富裕阶层，他们也有足够的经济条件购买顶级别墅，但是，对于TOWNHOUSE这种西方发达国家舶来品的追捧，他们愿意在物业个性和私密性上做出一定的让步，TOWNHOUSE独立别墅成为他们最为满意的产品形态，还有总价。2）联排别墅客户群体特征联排别墅就是常人所认为的TOWNHOUSE，合适的总价区间（当然只是相对独立别墅），舒适的居住环境（相对高档公寓），使联排别很好的填补了巨大的市场空白，联排别墅一开始面市，就是受到了市场的追捧。相对独立别墅，联排别墅在总价上的优势使其受众面大于前者。除实力稍逊富裕阶层外，近年来崛起的中产新贵成长为购买联排别墅的主力军。现在是25页\一共有196页\编辑于星期五3）叠拼别墅客户群体特征叠拼别墅其实质是跃层叠加洋房，以其较小的面积（面积区间45—220㎡）、较全的功能空间和较低的总价（80-150万），特别是其十分明显的第一居所属性（多位于近郊区县、成都市区，周边生活配设完备），成为继联排别墅后，又一受到市场喜爱和关注的重点产品类别。相对于联排、独立别墅，由于叠拼别墅在总价上又处于一个十分优越的地位，作为第一居所购置，受到中产阶级和大众购房群体，特别是中产阶级的衷爱。4）联体别墅客户群体特征由于联体别墅物业其面积区间在150—300㎡之间（如珠江逸景·天生墅，天下青城·美墅半岛），在产品类别上，即没有独立别墅的独立性，也缺乏联排别墅的邻里空间私密性，且总价200—400万左右的价格区间，无论是作为居住使用或作为投资产业，均受到较少关注。因此，在目前市面上，选择联体别墅物业的人群，主要是对于独栋、联排、叠拼别墅在总价、面积上不甚满意或缺乏可选空间的客户，如高级公职人员、城市新贵及外省富人阶层等。现在是26页\一共有196页\编辑于星期五六、别墅市场走势分析（一）独立别墅关注程度升温，总价适中以及功能较全的非独立别墅受到城市新贵及富裕中产阶层的喜爱从大环境看：——别墅类用地及别墅物业审批受到国土资源部的诸多政策限制，供应量并不会“广泛”，相反，更多会受到“量的萎缩”，从而在政策层面为别墅注入了稀缺性。——流动性过剩、CPI预期通胀，吸引了众多的高端购房者将别墅物业作为规避资金风险的投资项目加以购买，部分楼盘的亮相即引起市场的相当高的关注程度（在麓山国际社区的黑钻山庄、逸岭·锦江等别墅项目亮相后，受到众多的高端消费能力的购房者所关注。其中，逸岭·锦江项目7月单月共售出30套，总入账8000万左右）。（新的政策09年1月20日，四川省国土资源厅决定2009年全面停止别墅类物业土地供应）交通与发展规划的助力对于别墅区域及别墅物业的利好：量与价的双升——牧山大道改建基本完工、双流机场扩建、地铁一号线和成灌快铁即将开通等利好信息刺激，以华阳牧马山和青城山两大成都别墅物业板块的市场预期获得较大提升。目前牧马山的整体成交均价，由2009年1月的约12000元/㎡上升至15900元/㎡，青城山的整体成交均价，由2009年1月的约8000元/㎡上升至10750元/㎡。受现阶段国内钢材价格上涨、09年无别墅类土地供应等信息影响，预期自09年9月起，成都房地产市场价格将可能有上涨的可能。现在是27页\一共有196页\编辑于星期五（二）别墅物业产品呈现多元化走向，不会局限于以往独立别墅类型，而是百花齐放，各取所长各区域各别墅类物业均以高端甚至顶级形象展开在市场的影响力，实现或完成各自的战略规划和策略规划。据调查，市场现阶段非独立别墅包含联排、双拼、叠拼、组院式联体（特征：公共花园），如青城山区域的上善栖、置信·芙蓉青城等，受到以城市新贵为主力的中产阶级的喜爱并购买。独立别墅受到富裕阶层的关注并积极的购买，以龙湖·长桥郡、麓山国际社区、逸岭·锦江等多家产品的快速入市及升温，以及麓山黑钻山庄及长桥郡5000万级“西部墅王”的快速出清，说明了高端或顶级别墅物业受到了处于塔尖的“不存在支付能力的富裕阶层”的极大关注。（三）城市新贵成为目前及以后别墅消费不可忽视的力量目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层，近年涌现出了一批城市新贵。这批城市新贵大多呈低龄化趋势，年龄在25—40岁左右，该消费群收入高、位居企业高位、对自身经济前景预期好、消费欲望强烈、注重消费过程和品位高，如文化界及教育界人士、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者，他们成为目前别墅消费不可忽视的力量。现在是28页\一共有196页\编辑于星期五

（四）别墅呈现三种两级化：产品两极化、价格两极化、客户两极化

500万元及以上与150万元及以下；不存在支付能力的富裕阶层与须考虑支付能力的城市新贵.独立别墅方面，由于其所拥有的强大资源优势，如稀缺、自然资源、社区的高品质和高品位、600平米及以上的超大私家花园、良好的居住氛围指向性，造成了其在总价方面普遍超过了500万的关口，使得不存在支付能力的富裕阶层对其保持着极高的关注度并积极购买。非独立别墅物业方面，由于在资源方面与独立别墅存在一定差距，但非独立别墅同样具备别墅物业的属性特征与满足社会交往的需要，以单价和总价的总体优势，获得了以城市新贵为核心购买群体的中产阶级的较高关注。非独立别墅的总价趋向于150万以下，而独立别墅物业其价格基本集中于500万及以上。（城市新贵：企业高级经理、私营企业主、高级公职人员、大学教授等中产阶级等）现在是29页\一共有196页\编辑于星期五第二部分，青城山别墅楼盘分析现在是30页\一共有196页\编辑于星期五青城山物业始于上世纪90年代中期，发展年限近16年。由于早期缺乏规范的规划，整体开发呈现较为混乱的局面。特别是2002年前，多个在当时受到较大关注的项目，如白鹭州、高尔夫山庄的快速失败，使得青城山别墅物业区的形象受到沉重打击。随着04年后，较为完备的规划方案出台。同时，多家大型品牌开发商相继完成土地储备工作，青城山别墅物业才开始重新走上正规。到08年大地震前，青城山作为成都重要的别墅板块之一，以较为全面的产品覆盖、相对适中的价格、较为便捷的交通，成为度假休闲类物业的重要集中区域。大地震后，再加之全球金融危机的到来，使青城山别墅物业在08年5月到12月间，整体处于较为沉寂的状态，市场成交总量不大。金融危机的加剧，以及成都楼市于09年逐步回暖等影响，特别是成灌快铁建设保持稳定，使得进入09年后，青城山别墅物业再次呈现较为活跃的状态，特别是交易量及价格的回升，使青城山物业已基本恢复到震前水平。供应形态上，青城山别墅市场上的产品形态呈现多样化，独栋、双拼、联排、叠拼均占一定比例。市场主流产品以联排、叠拼别墅为主，独栋别墅逐步受到关注，双拼等联体别墅物业总量趋少。供应面积上，青城山成都别墅产品供应面区间按产品类别分为多个区间段，价格区间3900—16000元/㎡不等。现在是31页\一共有196页\编辑于星期五按供应的别墅类别，其户型面积可分为以下区间段别墅类别面积供应区间产品属性、分布及代表性项目叠拼别墅150㎡以下以投资、度假型为主，集中于在外山区域，少量集中于前山。代表楼盘：蜀山栖镇、青城假日长滩、青城山房联排别墅80—220㎡以度假型为主，集中于前山区域省道106线附近。代表楼盘：上善栖、芙蓉青城独栋别墅140—1000㎡以度假型为主，集中于外山区域。代表楼盘：逸岭·锦江、高山流水双拼别墅180—320㎡以投资、度假型为主，仅有少量分布于远离青城山或青城山向内圈层。代表楼盘：天下青城·美墅半岛、珠江逸景·天生墅目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡（青城假日长滩—青城山房）联排别墅价格区间在7500—11000元/㎡（芙蓉青城—上善栖）独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡（逸岭·锦江—高山流水）双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡（珠江逸景·天生墅—天下青城·美墅半岛）现在是32页\一共有196页\编辑于星期五在销售热点分布上，呈现一路一场一镇的分布特性。一路是省道106线，一场是青城山国际高尔夫球场，一镇是街子古镇。目前青城前山的可开发地块较少，且沿省道106线分布，因此，在销售热点上，越临近省道106线，该物业受到的关注越大。以上善栖和芙蓉青城作对比，在同一日同一时段内，前者现场客户总到访量可达到10组以上，后者仅有2-4组客户。由于青城山国际高尔夫球场是现阶段青城山最高端的别墅物业配套设施，因此，环绕其开发的高尔国际、高山流水、逸岭·锦江等均获得了较大成功，但相对的，距离上稍显偏远的天下青城，虽然也获得一定成功，但这是在其付出了对道路进行改造的代价以及较为漫长的销售周期获得的。最后，虽然大观、青城山两个场镇是目前青城山别墅物业较为集中的区域，但由于其自身并不具备十分浓郁的人文底蕴，因此在此方面具有优势的街子古镇，凭借其良好的人文氛围和较高的人气聚集，使其目前在开发的如蜀山栖镇受到购房人群的极高关注。现在是33页\一共有196页\编辑于星期五在分布上，青城山物业呈现两点一带式分布特性。两点为青城前山和青城外山，一带为环山路一线。青城前山，由于其总体地块较小，且为尽量增加高端配设，在物业形态上，多为联排和叠拼物业。但在形象上，多采取高端品质，以此获得价格提升空间。青城外山，由于地块面积均远大于前山，且拥有高尔夫球场等多个高端物业配设，因此其在物业选择上，多以高端独栋别墅物业为主要产品。由于环山路附近均为早期开发别墅物业，其地块面积均被限制在较小范围内，且多缺乏合理规划。因此，环山路一线的别墅物业多为混杂形态，以小独栋、联排为主。现在是34页\一共有196页\编辑于星期五在销售模式上，青城山物业保持着“缓慢开发、不断提价、缓慢销售”的态势。由于青城山物业整体属于郊区传统别墅，为第二居所性质，因此，在销售上，青城山别墅物业多“以时间换利润”，特别是高端物业，通过延长开发周期，最终获取较高利润。但需要特别注意的是，目前青城山的高端物业（仅以形象划分）集中于前山山门1公里范围和外山高尔夫球场附近，前者的地段区位优势和后者的高端配设优势，是其可以执行此模式的重要因素。其他区域内项目，除可以自身规模及邻近配设为支撑，执行以上销售模式外，其余均采取“短、平、快”销售模式。现在是35页\一共有196页\编辑于星期五在客户群分布上，目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类，暨富裕基层、中产阶级和大众购房群体。在实际的买卖行为中，从最终的支付能力来看，目前独栋别墅的消费群体主要为富裕阶层，少量中产阶级（城市新贵）作为补充，一般的联排、叠拼物业方面，则以中产阶级为核心消费群体，面积在100㎡以下或总价在60万以下的叠拼、联排物业，其消费群体主要为大众购房群体。现在是36页\一共有196页\编辑于星期五从使用目的和购买心理上来看，富裕阶层及城市新贵，其购买独栋别墅的主要用途为个人位于青城山的第二居所，其经济支付能力没有问题，购买独栋别墅的主要目的是作为个人私密性空间或重要的商务活动空间使用，在购买心理上，则主要表现为彰显个人社会地位，提高个人社会影响力；中产阶级购买联排及叠拼物业，其主要目的为获得稀缺资源下的第二居所，其经济实力较富裕阶层略低，因此在选择产品上，更倾向于总价适中的联排及叠拼物业，并通过拥有该类物业，表达其个人对于别墅物业的向往，彰显个人自身特性，此类消费行为，其另一层含义主要是中产阶级希望以别墅物业作为其重要的投资理财产品，以此规避可能存在的金融风险；大众购房群体，由于其经济实力受到一定限制，因此在物业选择上，也更倾向于小户型或总价偏低的联排或叠拼物业，其购买别墅物业的目的，主要为了向其同类人群显示其经济实力，在购买的过程中，多会出现从众心理。现在是37页\一共有196页\编辑于星期五在购买别墅物业的整个流程中，以下最为看重的各条要素：1）产品所处的地段、区位；3）产品的单价与总价；4）产品的户型、功能空间的设计有布局；5）开发商的品质；6）产品所处环境；7）产品的配套设施是否完备（包括外部和自身两部分）；8）项目的规模大小。现在是38页\一共有196页\编辑于星期五目前，青城山物业的走势受整体市场影响较大，特别是别墅类物业土地供应停止审批、流动性过剩、CPI预期通胀等因素，都促使众多的高端购房者将别墅物业作为规避资金风险的投资项目加以购买。特别是在近期受整体市场活跃的影响，青城山新开项目逸岭·锦江7月单月共售出30套，总入账8000万左右，成为当月成都众多媒体关注焦点。尽管“国家开征别墅物业物业税”即将实施，但别墅独特的稀缺、社会公共关系及交往性、拥有绝对优势的资源、个性彰显等属性，且整个青城山市场09年下半年别墅物业供应量将维持供小于求，使青城山别墅物业的发展获得较强市场支撑。目前青城山的整体成交价格，维持在10000元/㎡水平，预期下半年有可能突破12000元关口。现阶段市场青城山别墅物业产品组成虽然呈现多元化趋势，但以联排、叠拼、独栋三大类产品形成鼎足之势短期不会被打破，但由于独栋产业升温迅速，加之下半年预期新开盘不超过2个，各类产品的市场表现不可预期。仅目前所得市场数据分析，青城山场两极分化仍旧十分严重，特别是联排、叠拼物业，其内部划分下的高端与低端产品，总价差异甚至可达到100完左右，此种市场现状将会随着时间推移而加剧。受快铁施工进度影响，目前青城山的别墅物业虽然出现高端向发展趋势，但由于明年快铁开通后，大量涌入的游客其所必须的酒店配套物业，将较目前更为稀缺。同时，目前在建的酒店物业仅为外山逸岭·锦江5星级会所式酒店，投入使用日期预计在2010年底。因此，2010年青城山物业的发展趋势，将可能向以高端为主、中低端旅游度假式酒店物业为辅的方向转变。现在是39页\一共有196页\编辑于星期五第三部分，别墅楼盘调查现在是40页\一共有196页\编辑于星期五（一）、别墅调查

1、高山流水一、青城山别墅调查现在是41页\一共有196页\编辑于星期五高山流水项目名称高山流水开发商同景集团项目地址都江堰市青城山外山风景区高尔夫俱乐部北侧占地面积210770㎡建筑面积48477.1㎡绿化率76%容积率0.23物业形态独栋面积区间约280—1000㎡总户数106户均价12920元/㎡建筑特色中西结合的大尺度私人空间，户型规划上各功能空间齐全园林特色立足高山流水园区，南面的青城国际高尔夫球场犹如绿海翡翠，周边山峦绵延，流瀑飞泻，植被丰茂，是春看花、夏避暑、秋观叶、冬赏雪的绝佳胜地周边配套设施青城山国际高尔夫球场，大观镇社区配套设施室内泳池，棋牌室，健身房，桑拿房，多功能宴会厅，美容中心产品卖点青城山首个高品质、大尺度户型区间独栋别墅物业，完美的山水生态融合，紧邻青城山国际高尔夫球场现在是42页\一共有196页\编辑于星期五2、青城两河山庄现在是43页\一共有196页\编辑于星期五园林特色青城山原生植被掩映下的滨河水景周边配套设施街子古镇，鸡冠山等社区配套设施会所、超市、餐厅、诊所、农贸市场、网球场、篮球场、园区环山健身道、天然泳池、河滨啤酒广场等产品卖点独特的滨河山水体系，街子古镇浓郁的人文氛围青城两河山庄项目名称青城两河山庄开发商成都嘉润实业项目地址青城外山两河乡风景区（街子军区对面）占地面积100亩建筑面积30000平方米绿化率68%容积率0.42物业形态联排、独栋面积区间76-137㎡总户数360户价格45-82万建筑特色传统的川西民居建筑现在是44页\一共有196页\编辑于星期五3、青城皓庭现在是45页\一共有196页\编辑于星期五青城皓庭项目名称青城皓庭开发商成都建信投资项目地址青城山环山渠占地面积76000㎡建筑面积60800㎡绿化率暂缺容积率0.8物业形态联排、双拼、独栋面积区间103-280㎡总户数150户价格3500-7000元/㎡建筑特色传统中式建筑，与山型相互配合园林特色以天井、木栈台、阁楼、花园等打造，视野开阔的、户户见山见水小区园林风格周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1.5公里，太平镇社区配套设施无产品卖点青城前山稀缺的环山渠带山水风景别墅物业现在是46页\一共有196页\编辑于星期五4、青城神韵现在是47页\一共有196页\编辑于星期五青城神韵项目名称青城神韵开发商崇州市天祥实业项目地址崇州市街子古镇占地面积265295.30㎡建筑面积185196.64㎡绿化率41.50%容积率0.70物业形态联排、叠拼面积区间约80—150㎡总户数2070户均价3600元/㎡建筑特色青城神韵将传统中式建筑和青城山的地域人文特征作为表达指向，以极具人文属性和精神意象的建筑元素，应对中式建筑的素朴本质，以青城山沉淀千年的岁月，见证中国人居的悄然回归。让历史气韵浓厚的人文和纯净写意的自然，流转浸透在一砖一瓦、一窗一格中。通过现代建筑技术、材质和工艺的处理，让廊、窗、格、门既显中式格调，又毫无复古之赘，透露出隐隐的儒雅之气。园林特色青城神韵以笔架山为体，以白江河为轴，衍生出一横两纵景观体系。在向外借景、向内依托笔架山的层层递进空间围合中，以镇、桥、岛、街、田、林六个组团打造出具备琴境、棋境、书境、画境、诗境、酒境、花境的中式造园意境。近百个园林节点和著名雕塑家的精品雕塑，阐释着神韵的真谛；营造中式造园意境的人本享受。周边配套设施美术馆、地方志陈列馆、川西民俗艺术馆、硅化木艺术馆、高尔夫、景观游泳池社区配套设施网球场，室外泳池产品卖点浓郁的人文氛围，味江河原生态的滨河，良好的小区园林规划现在是48页\一共有196页\编辑于星期五5、天下青城现在是49页\一共有196页\编辑于星期五天下青城项目名称天下青城开发商新世宇实业项目地址青城山大观镇两河风景区占地面积70730㎡建筑面积21220.70㎡绿化率42%

容积率0.30物业形态双拼面积区间暂缺总户数三期88户均价5400元/㎡（三期）建筑特色融合了一定中式元素在内的北美风格建筑园林特色项目采用大面积的坡地景观和丰富的水景小品，将每一个角落都做到极致周边配套设施天下青城漂流会社区配套设施网球场，室外泳池产品卖点青城外山内圈层得天独厚的山水河流景观带现在是50页\一共有196页\编辑于星期五6、中国青城现在是51页\一共有196页\编辑于星期五中国青城项目名称中国青城开发商成都大城房地产项目地址青城山前山占地面积170539㎡（二期）建筑面积25969.16㎡（二期）绿化率80.02%

容积率0.15物业形态联排、独栋面积区间暂缺总户数暂缺价格8000-30000元/㎡建筑特色传统川西民居的典范之作园林特色以各主题公园相互连接，在园林设计上，不落传统中式园林巢臼，具有一定突破周边配套设施前山商业配套区，鹤翔山庄（四星）社区配套设施网球场，室外泳池，桑拿房，餐厅产品卖点青城山区域最具影响力的项目现在是52页\一共有196页\编辑于星期五7、蜀山栖镇现在是53页\一共有196页\编辑于星期五蜀山栖镇项目名称蜀山栖镇开发商蜀山投资有限公司项目地址崇州市青城山麓街子古镇占地面积210000㎡建筑面积34889.30㎡绿化率40%

容积率0.65物业形态叠拼面积区间66-146.7㎡总户数一期359户均价6000元/㎡建筑特色传统川西风格建筑园林特色在景观规划方面，项目最大的特点是形成了青城山板块独一无二的山水格局，每一个村落旁都有终年不涸的小溪环绕，在小区中心还有一个占地数千平方米的中心湖区周边配套设施项目周边临近街子镇4A景区、GOLF球场、青城山、凤栖山国家森林公园。幼稚园正在规划中社区配套设施大型环幕电影院，高档主题餐饮，大型会议多功能厅，主题休闲沙龙，室内恒温游泳池，水疗SPA馆，网球中心，沿江商业带产品卖点具有创新的户型设计，适中的价格，浓郁的人文氛围，完善的社区配套规划现在是54页\一共有196页\编辑于星期五8、上善栖现在是55页\一共有196页\编辑于星期五上善栖项目名称上善栖开发商四川亿兴置业项目地址青城山门往崇州方向约800米处占地面积151561.90㎡建筑面积72721.37㎡（基地面积）绿化率50%

容积率0.5物业形态叠拼、联排、独栋面积区间60-220㎡总户数762户价格78-245万建筑特色外墙由产于云南腾冲的火山石装饰，火山石是火山喷发的岩浆自然形成，质地精细，纹理天然，色泽质朴，具有耐热抗晒、防滑沥水，吸声消音、抗压耐磨、耐酸碱性、隔热保温、不风化、不退色、不反光、渗水性功能好等特点；屋顶采用威卢克斯天窗，为居住者带来室外的阳光和新鲜空气，是具有节能、防水、美观、安全等特征的全球领先品牌；屋面瓦、屋面排水系统等材料的使用，均立足于环保节能、美观耐用的原则园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施紧邻东软大学，距离前山豪生国际酒店约800米距离，距离太平约500米距离社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的建筑风格，活水园林设计现在是56页\一共有196页\编辑于星期五9、青城山房现在是57页\一共有196页\编辑于星期五青城山房项目名称青城山房开发商四川广居民生实业项目地址青城山房位于都江堰市青城山脚下（距青城山前山山门约1000米）占地面积167580㎡建筑面积50000㎡（基底面积）绿化率50%

容积率0.33物业形态叠拼、独栋面积区间50-212㎡总户数281户均价13000元/㎡建筑特色略带东南亚风情的建筑外立面园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1000米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的四合式建筑组院，活水园林设计现在是58页\一共有196页\编辑于星期五10、珠江逸景·天生墅现在是59页\一共有196页\编辑于星期五珠江逸景·天生墅项目名称珠江逸景·天生墅开发商成都珠江投资项目地址青城山前山门2.5公里处，106省道旁占地面积94000.47㎡建筑面积68000㎡绿化率50%

容积率0.5物业形态叠拼、双拼面积区间90-182㎡总户数458户价格6500元/㎡起价建筑特色采用了现代简约中式建筑风格，外立面运用三种色调的石材和劈开砖合力搭配，使项目整体彰显出大气而维美的视觉效果园林特色项目园林景观灵动百变，移步一景，拥有近3万平米业主私享园林景观和近1公里的生态河岸长廊周边配套设施青城山、中兴镇、黄婆岩美术馆群落、沙沟河、石孟江社区配套设施超豪华五星级定位的“名仕会馆”为您提供全方位的服务，会馆分三层：一层目前作为接待大厅，今后设置成咖啡室，茶坊等休闲娱乐场所，二层设有三个豪华总统套房，负一层设有养生汤泉，豪华影音体验听等，功能齐全，配套完善。小区另外还设有游泳池，篮球场，网球场等运动场所及各项康体设施产品卖点适中的面积区间，活水园林设计，高端社区配套设施现在是60页\一共有196页\编辑于星期五11、置信·芙蓉青城现在是61页\一共有196页\编辑于星期五置信·芙蓉青城项目名称置信·芙蓉青城开发商成都置信实业项目地址青城前山山门南侧约800米占地面积69333.68㎡建筑面积31893.5㎡（基底面积）绿化率37%容积率0.46物业形态独栋、联排面积区间90-419㎡总户数205户价格7500-13000元/㎡建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约800米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，活水园林设计现在是62页\一共有196页\编辑于星期五逸岭·锦江项目名称逸岭·锦江开发商成都泰逸置业项目地址青城外山风景区内（青城高尔夫球场西部）占地面积120000㎡建筑面积12000㎡绿化率75%容积率0.10物业形态独栋面积区间237-693㎡总户数122户价格9000-12000元/㎡建筑特色北美风情建筑风格园林特色小区规划秉承“利用自然、顺应自然”理念，坚持以“景观第一、兼顾朝向”的原则，根据山体的走势，利用不同的户型，创造性的布局独栋别墅；在规划上更多的体现业主的私人空间，提升公共空间的利用率，扩大私家花园；利用地形高差，通过合理布局，保证每一栋别墅的视野开阔；在总体布局上充分考虑与森林公园、高尔夫球场、青城河的完美融合，提升小区的景观价值。周边配套设施东软技术学院、青城山标准文化学校、艺术学校、外语学校、国医馆、青城山国际高尔夫球场，超五星会所式酒店社区配套设施功能会议中心、豪华花园客房、生态SPA、中西餐厅、咖啡厅、健身房、商务中心产品卖点高端配套旁的独栋物业，优越的配属设施现在是63页\一共有196页\编辑于星期五13、青城·假日长滩项目名称青城·假日长滩开发商成都明科置业项目地址青城山镇味江村十三组 占地面积9273.24㎡建筑面积7396.98㎡绿化率56.1%容积率0.77物业形态叠拼面积区间51.45-66.19㎡总户数114户均价4200元/㎡建筑特色传统川西民居风格园林特色无特色周边配套设施无社区配套设施无产品卖点青城后山的自然环境，低廉的价格，较小的户型现在是64页\一共有196页\编辑于星期五（二）、消化群调查分析1、客户区域客户来源较为分散，以成都本土为主，部分来自上海、北京、广州、深圳、武汉、青海、甘肃、山东、香港等。2、客户需求以满足其度假休闲为主要目的，兼顾对于青城山的喜爱，同时作为重要的私密性空间和商务活动空间，并作为保值及增值的重要固定资产。3、客户特征独栋别墅的消费群体主要为富裕阶层，少量中产阶级（城市新贵）作为补充，一般的联排、叠拼物业方面，以中产阶级为核心消费群体，面积在100㎡以下或总价在60万以下的叠拼、联排物业，其消费群体主要为大众购房群体。现在是65页\一共有196页\编辑于星期五4、价格表现目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡，联排别墅价格区间在8500—11000元/㎡，独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡，双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡5、认同并接受价值点——不可复制的自然生态环境——世界遗产——文化资源（养生文化）——度假功能全面的户型设计及适中的总价6、青城山别墅物业市场竞争力所在——不可复制的自然生态环境——世界遗产——文化资源（养生文化）——优越性较强远郊度假型居所（PS：在此指的是以华阳—牧马山区域与成都中心城区的距离作对比）——成都人骨子里对于青城山的热爱（PS：该竞争力划分为一般竞争力，基于现阶段易遭到忽视、替代，如被牧马山别墅区影响）——成青快速通道、成灌高速对区域的交通支撑——成灌快铁开通后所带来的长远性影响——度假功能全面的户型设计及适中的总价现在是66页\一共有196页\编辑于星期五7、未满足客户需求（潜意识需求）1）区域的高端化进程过慢；2）缺乏高端交通配设；3）区域尚未拥有可代表区域发展的顶级项目8、价格走向目前青城山别墅物业的市场均价在10000元/㎡左右，预期下半年受通胀预期和钢材价格上涨等诸多外界因素影响，青城山别墅市场价格将可能突破12000元水平，但不排除下半年出现其他影响，如国内整体市场出现下滑、国家进一步整治别墅市场、土地审批开禁等可能性。现在是67页\一共有196页\编辑于星期五二、虹口别墅调查（一）、别墅调查虹都水岸项目名称虹都水岸开发商四川禾力实业项目地址都江堰市虹口乡高原村占地面积130亩建筑面积区间45.07-237.92㎡绿化率暂缺容积率0.5物业形态独栋，叠拼总户数72户价格7000-12000元/㎡建筑特色传统中式组院式别墅园林特色暂缺周边配套设施水上公园，虹口漂流社区配套设施暂缺产品卖点虹口的自然生态环境，滨水环境，较小的户型，预期低廉的价格现在是68页\一共有196页\编辑于星期五（二）、消化群调查分析

1、客户区域成都本土客户为主。2、客户需求对于休闲度假类物业的需求，纯天然的滨水人居环境。3、认同并接受价值点水的吸引力自然原生态环境避暑购买成本不高现在是69页\一共有196页\编辑于星期五4、虹口别墅物业市场竞争力所在水的吸引力自然原生态环境避暑5、虹口别墅物业发展的条件区域配套及标准提升水资源原生态自然资源解决交通瓶颈6、价格走向近一年时间内，价格不会有涨幅，同时更多因交通瓶颈及交通安全对于该区域物业存在一定不利影响。现在是70页\一共有196页\编辑于星期五三、双流牧马山别墅调查（一）、牧马山别墅概况牧马山的开发历史较短，但其作为成都别墅业的一匹黑马，在短短6年时间内，完成了其自身产品的进化，逐步由郊区传统别墅向现代别墅过渡。同时，依靠牧马山自身自然环境优势，并依托成都“中国第四城”的地位，向着中国西部CVD转变。随着成都城南富人区的南移，大件路的扩建改造完成，以及双流机场第2跑道的即将完工，作为成都城南副中心重要组成部分的牧马山，凭借其位于花源镇内的优越自然环境，牧马山正迎来其板块开发的告诉发展期。目前牧马山别墅物业产品主要以麓山国际社区、龙湖·长桥郡等为代表项目，别墅的分布主要集中在麓山大道和大件路牧马山段。现在是71页\一共有196页\编辑于星期五（二）、牧马山别墅楼盘1、中航·云岭高尔夫别墅现在是72页\一共有196页\编辑于星期五中航·云岭高尔夫别墅项目名称中航·云岭高尔夫别墅开发商成都中航阳光地产项目地址双流县牧马山四川国际高尔夫球场占地面积200001㎡建筑面积61804.78㎡绿化率60%容积率0.37物业形态独栋面积区间420-700㎡总户数116户价格12000-26000元/㎡建筑特色美式草原别墅风格，提倡建筑、环境与人的和谐共生，通过出挑的大屋檐，使整个建筑舒展平静；大面积落地玻璃窗的运用，最大限度地把室外景色引入室内；建筑细部运用线脚、窗套和百叶窗，充分显示别墅的精工设计；利用砖、涂料及玻璃等材质的对比，体现建筑的有机性和亲人性园林特色随地势起伏而层次分明，社区内精选各种珍稀植物树种，高杆的树种、纯净的高尔夫草坪与别墅交相辉映周边配套设施西南民族大学、棠湖中学外语实验学校、双流中学、棠湖公园、规划中的湿地公园，国际高尔夫球场社区配套设施健身房，高尔夫练习场，桑拿房产品卖点高端配属设施，快速的价值提升现在是73页\一共有196页\编辑于星期五蓝山溪谷现在是74页\一共有196页\编辑于星期五蓝山溪谷项目名称蓝山溪谷开发商成都三佳房地产项目地址双流县南延线簏山大道旁边占地面积90653.79㎡建筑面积331240㎡绿化率39.35%容积率3.03物业形态叠拼、双拼、联排、独栋面积区间暂缺总户数92户价格11000-17000元/㎡建筑特色多种风格元素融合下的新古典主义建筑园林特色突出以组团为单位的生活群落，在景观打造上多借鉴欧式庭院风格，强调中央水系景观的打造，用现代元素全方位诠释欧式景观的魅力。周边配套设施麓山国际高尔夫球场，大型购物超市，省第二人民医院、双流县第二人民医院、华阳实验小学、双流县华阳中学等社区配套设施业主私人会所、室内运动中心产品卖点比较完善的周边配套，适中的价格，地铁1号线现在是75页\一共有196页\编辑于星期五3、维也纳森林别墅项目名称维也纳森林别墅开发商成都森宇实业项目地址双流县牧马山四川国际高尔夫俱乐部旁占地面积333335㎡建筑面积100000㎡绿化率69%容积率0.3物业形态独栋面积区间暂缺总户数442户价格9800-12800元/㎡建筑特色暂缺园林特色生态坡地、山风、森林、高尔夫，使牧马山的别墅与大自然浑然天成。作为成都近郊唯一的原生松林，是成都市一级森林保护区，让人体验到一种城市里难得的神清气爽。府河、杨柳河、江安河、岷江4条水脉环绕而行，随着开发商各个项目的启动，牧马山的生态形成了原生和人工的绝佳生态配合周边配套设施露天广场、恒温泳池、会所、自助银行、医疗中心、高尔夫球场社区配套设施网球场，高尔夫练习场，室外泳池产品卖点早期的全独栋别墅物业，良好的园林规划现在是76页\一共有196页\编辑于星期五4、半山卫城项目名称半山卫城开发商成都富邦投资项目地址双流县牧马山占地面积169636㎡建筑面积79000㎡绿化率36.2%容积率0.48物业形态双拼、独栋面积区间186.31-367.55㎡总户数259户价格10000-15000元/㎡建筑特色典型地中海风格建筑，外立面较为华丽园林特色丘陵属性山地风貌周边配套设施运动公园、牧山湖公园、牧马山“四川国际高尔夫球场”及板块内新规划“公众高尔夫球场“社区配套设施室内泳池、网球场、棋牌室、健身房、美容中心产品卖点独栋别墅物业，快速提升的潜在价值，地中海风格建筑现在是77页\一共有196页\编辑于星期五5、麓山国际社区现在是78页\一共有196页\编辑于星期五麓山国际社区项目名称麓山国际社区开发商成都万华房地产开发项目地址双流县人民南路南延线麓山大道二段六号占地面积1998000㎡建筑面积759240㎡绿化率46.82%容积率0.38物业形态独栋、叠拼面积区间暂缺总户数暂缺价格8000-15000元/㎡建筑特色北美风格园林特色依高尔夫球场而建，地势从南到北呈走高趋势，形成坡岭地貌，拥享高尔夫碧野景观周边配套设施麓山国际高尔夫球场，极地海洋公园、市政公园、世纪城会展中心、洲际大酒店、希尔顿酒店、金鹿国际商务中心、成都第一人民医院、德国巴伐利亚国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院社区配套设施高尔夫球场、麓山完全学校（成都市实验外国语学校西区、麓山光亚学校）、康体中心、麓山生活超市、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动休闲中心、会议中心、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房产品卖点高尔夫球场，地铁1号线，高端物业配套，区域（国际城南）现在是79页\一共有196页\编辑于星期五6、萨尔茨堡现在是80页\一共有196页\编辑于星期五萨尔茨堡项目名称萨尔茨堡开发商温州华昌（成都）房地产开发项目地址双流县牧马山新城区云岭路（国际高尔夫球场对面）占地面积124080.62㎡建筑面积51331.61㎡绿化率39.40%容积率0.45物业形态独栋，双拼面积区间249.88-357.72㎡总户数167户价格10500-15000元/㎡建筑特色萨尔茨堡在建筑风格上根据成都的气候条件，采用地中海法国南部和加勒比海地区具西班牙风格的明快色调，造型浪漫，空间活泼，追求细部效果的建筑形式。桔黄色的屋顶，明黄色的墙面，白色的窗台，黑色的铁艺煅打拦杆、花台；当你进入房子的门厅之前，须经过一个小小的院落。入户门是隐在院落内的，给人一种深藏不露的神秘感，层数只有两层，局部会有一个高出的吹拔，或者一个阁楼，房屋面积不大但造型浪漫，空间变化丰富，构成内庭、天井、阳台等凹凸有致的视觉和空间变化效果，形成构图美、光影线条美。多种面积的建筑空间，也为这种惬意生活带来了最基本的保障。园林特色景观的规划构成由两轴线、多组团、多景观节点为主导。景观大道是萨尔茨堡整个街区的骨架，形成街区序列的的基础。森林绿带则是景观的主轴线，完全依地势而建的绿色走廊蜿蜒婉转，与景观大道构成了一张一弛的和谐关系，散布在森林绿带景观中的小景点则变化有致，既有功能性、又有观赏性。周边配套设施消费（商店街）、交流（广场、长廊、城堡式会所）、娱乐（商店街、城堡式会所等）、学习（城堡会所）、运动（游泳池、网球场、各种健身设施等）。同时片区内还拥有西南民院、川音美院等高校，及诸多文化古迹社区配套设施阅览室，高尔夫练习场，室外泳池，多功能宴会厅产品卖点社区景观打造，建筑风格，户型设计，双拼物业现在是81页\一共有196页\编辑于星期五7、牧马山易城现在是82页\一共有196页\编辑于星期五牧马山易城项目名称牧马山易城开发商西南交通大学房地产开发公司项目地址双流县牧马山旅游开发区占地面积241334.54㎡建筑面积20217.56㎡绿化率67.50%容积率0.32物业形态独栋面积区间暂缺总户数二期53栋价格7000-8000元/㎡建筑特色现代简约风格中略带北美风情的建筑园林特色沿东南方向丘陵坡，栽植紧密树林，美化景致的同时，突显整体生态环境适宜建造生态健康住宅。周边配套设施牧马山高尔夫球场、应天寺社区配套设施室内泳池，网球场，阅览室产品卖点高尔夫球场，开发商品牌效应，周边环境打造现在是83页\一共有196页\编辑于星期五8、龙湖·长桥郡现在是84页\一共有196页\编辑于星期五龙湖·长桥郡项目名称龙湖·长桥郡开发商龙湖地产项目地址新津县花源镇，牧马山别墅区占地面积490000㎡建筑面积259843㎡绿化率48.50%容积率0.36物业形态独栋面积区间450-600㎡总户数478户价格450-2200万建筑特色纯英伦风情建筑园林特色长桥郡位于两条自然河流环绕包围形成的半岛位置，其中河宽50米的杨柳河及10米宽的碾河越境而过，小区内水系密布，形成长达5公里的水岸线，50%的别墅临河或临水，80%的别墅均可眺望牧马山脉，使龙湖长桥郡具备了普通别墅项目所不具备的先天优势。周边配套设施北大附中（集幼儿园、小、中、高中）、邮局、银行、超市、医院、四川国际高尔夫球场、曼特小镇社区配套设施壁球馆、室内外恒温游泳池、中西餐厅、健身房，乒乓球室产品卖点开发商品牌效应，周边高端配套现在是85页\一共有196页\编辑于星期五9、华新·锦绣尚郡现在是86页\一共有196页\编辑于星期五华新·锦绣尚郡项目名称华新·锦绣尚郡开发商成都华新国际实业项目地址双流县成牧大道1089号占地面积319364㎡建筑面积169263㎡绿化率45%容积率0.53物业形态独栋、联排、双拼面积区间暂缺总户数暂缺价格暂缺建筑特色北美风情别墅园林特色华新•锦绣尚郡以近20亿投资和600亩占地，规划以双拼、联排为主，部分独栋的低密度高尚别墅社区，分5期开发。项目1期以“自然阳光林岸”为景观主题，规划“四山、三岛、两河、二园、一城”，还原自然生态的同时更契合了现代人的健康生活方式。山地资源形成的缓坡、碧野，白河与牧山干渠流淌全域形成的5公里景观水岸线，12000平米绿野公园和精心布造的景观小品，自然灵动了生活在别处的惬意；社区主入口长180米宽28米的银杏迎宾大道更是全城罕有周边配套设施明阳湖、千亩牧山湖公园、棠湖公园、2000亩原生松林，四川国际高尔夫球场，集文化、旅游、商业为一体的15000亩牧马天堂，体育公园曼特小镇(新津花源镇慢生活欧风小镇)、大型农贸市场、大型医院（规划中）四川大学江安校区、西南民族大学新区、信息工程学院、棠湖中学、双流中学、成都警校社区配套设施商业功能区，休闲生活馆，健身中心，精品超市，洗衣坊，中西餐厅，咖啡屋，茶室，室内外景观泳池，网球场，幼稚园产品卖点优越的地理位置，园林景观打造现在是87页\一共有196页\编辑于星期五10、恒大金碧天下现在是88页\一共有196页\编辑于星期五恒大金碧天下项目名称恒大金碧天下开发商恒大地产项目地址成都周边牧马后山占地面积438666㎡建筑面积610000㎡绿化率暂缺容积率1.34物业形态独栋、双拼、联排面积区间140.9-517.5㎡总户数暂缺价格3800-8500元/㎡建筑特色传统欧式建筑风格园林特色未呈现周边配套设施黄龙溪学校、龙溪镇卫生院、黄龙溪古镇、黄龙溪镇天然园社区配套设施会议中心，运动中心，商业中心，五星级酒店，娱乐中心，教育中心，医疗中心产品卖点低廉的价格现在是89页\一共有196页\编辑于星期五11、成都雅居乐花园现在是90页\一共有196页\编辑于星期五成都雅居乐花园项目名称成都雅居乐花园开发商四川雅居乐房地产开发有限公司项目地址成都周边华阳麓山大道C段占地面积139000.10㎡建筑面积1720000㎡绿化率30%

容积率1.2物业形态叠拼、联排面积区间165.51-468.28㎡总户数约300户价格13000-18000元/㎡建筑特色略呈现西班牙式地中海风格，典型欧式建筑园林特色大型水系配合欧式园林打造周边配套设施麓山国际高尔夫球场，大型购物超市社区配套设施室内泳池，壁球馆，桌球馆，网球场，棋牌室，阅览室，健身房，攀岩区，烧烤区，室外泳池，桑拿房，多功能宴会厅，美容中心，餐厅产品卖点开发商品牌，产品规划，小区配设现在是91页\一共有196页\编辑于星期五（二）、消化群调查分析

1、客户区域客户来源较为分散，以成都本土为主，部分来自上海、北京、广州、深圳、武汉、青海、甘肃、山东、香港等。2、客户需求以满足其近郊或城市第一居所式别墅物业的主要目的，兼顾作为满足其社会地位及公共关系需求的存在，并作为保值及增值的重要固定资产。3、客户特征由于独栋别墅的总价普遍较高，其消费群体主要表现为富裕阶层，仅有少量属于中产阶级的城市新贵作为补充；联排、叠拼物业方面，特别是位于华阳的该类物业，其核心消费群体为富裕阶层与中产阶级。现在是92页\一共有196页\编辑于星期五4、价格表现以麓山国际社区及龙湖·长桥郡作为代表的牧马山别墅物业，现阶段的主力价格区间在每平米9800——22000元之间。现阶段最高标价分别为麓山国际社区的2000万黑钻山庄别墅和龙湖·长桥郡的5000万级“西部墅王”。5、认同并接受价值点——成都近郊高端别墅物业集中板块——成都近郊有山（丘陵）有水的人居环境——具备强大升