2017年上半年宁夏房地产估价师制度与政策：施工单位的质量责任和义务试题

2017年上半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：施工单位的质量责任和义务试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为一万元。6.007.057.5913.592、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/近，成新率为70%,房地产年净收益为140元/近，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为元/近。A：1700B：2000C：2100D：2400E：工业用地的监测点评估价格3、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常B：较低^平均D：较高E：工业用地的监测点评估价格4、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/近，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/近，房地产市场交易价格为6000元/近；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/近；则最合理的拆迁补偿价格应以元/近为基础进行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于保险的职能说法有误的一项是。A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C：在各种保险中，政策保险最能体现分配职能D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力E：执行层的组织协调6、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是_。A.获得土地使用权B.确定规划设计方案并获得规范许可C.遴选工作人员D.开工申请7、房地产投资项目的成本利润率等于―义100%。A.开发商利润/总开发成本B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本C.开发商利润/总开发价值D.正常经营年份的经营收入/总开发成本8、某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为—m2。7006005002009、房地产具有供给有限特性，本质上是由于.【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格10、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。A：500B：2500C：3500D：6000E：执行层的组织协调11、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格12、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。A：投保单B：保险单C：暂保单D：批单E：执行层的组织协调13、某商铺建筑面积为500面，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年.市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/近，运营费用率为租金收入的25%.该类房地产的报酬率为10%,则该商铺的价值为.【2006年考题】一A：521万元B：533万元C：695万元D：711万元E：工业用地的监测点评估价格14、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格15、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价—万元。A.1250B.1750C.2050D.215016、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格17、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。A：12%B：13%C：14%D：15%E：执行层的组织协调18、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000近，可售建筑面积为8000面，销售单价为1.6万元/近，若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工业用地的监测点评估价格19、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。A：风险辨识B：风险估计C：风险评价D：风险决策E：借款合同20、产生房地产价格泡沫的基础是。A：土地稀缺B：城市化进程快C：投机需求膨胀D：过度放贷E：借款合同21、某建筑物于2005年10月31日建成，决算全部工程造价中建安工程费4600万元，管理费用500万元，其他利润税金800万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在2005年10月31日和2008年10月1日综合定基价格指数分别为112%和118%,则该建筑物在2008年10月1日的重置成本为。A：5900万元B：6216万元C：6962万元D：7797万元E：工业用地的监测点评估价格22、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。A：可比实例房地产B：估价对象房地产C：标准房地产D：类似房地产E：工业用地的监测点评估价格24、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是_。A.门窗翘裂B.卫生洁具C.供热、供冷系统和设备D.屋面防水25、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、禁止发布房地产广告的是_。A.在划拨土地上开发建设的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产2、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。A：住宅质量保险和住宅质量保证书B：商品房预售许可证和住宅质量保证书C：住宅使用说明书和住宅质量保证书D：住宅使用说明书和住宅质量保修书E：执行层的组织协调3、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有.（2005年试题）A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B：基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C：基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金4、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。A.建设部B.建设部住宅与房地产公司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会5、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正6、能够构成设计变更的事项包括。A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作7、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。A.谨慎原则B.重要性原则C.实质重于形式原则D.权责发生制原则E.配比原则8、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产9、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围B：权益范围^空间范围D：时间范围E：影响范围10、通常计算平均发展速度采用（）。A.算术平均法B.调和平均法C.几何平均法D.以上三者都不对11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。1.9%2.1%2.3%2.5%12、从事房地产咨询业务的人员，必须具备一条件。A.具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B.具有房地产及相关专业中等以上学历C.具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D.具备房地产相关知识的专业技术人员E.考取房地产咨询人员合格证13、处分抵押房地产所得金额，应首先_。A.扣除土地出让金B.支付处分抵押房地产的费用C.偿还抵押权人债权D.扣除抵押房地产应缴纳的税款14、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107.7%、110.18%。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：执行层的组织协调15、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%,则该房地产的收益价格为一万元。95.4097.87C.98.55D.99.3316、城市总体规划的近期规划期限一般为一年。A.13C.5D.1017、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足18、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是。A：消费者愿意支付较高的价格B：企业处于领导地位C：消费者以年轻人为主D：商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主19、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议D：实行产权调换E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议20、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有一等。A.空置率B.开发期与租售期C.贷款利率D.建安工程费用E.建筑容积率21、取得建设用地使用权的途径包括。A：通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得B：通过国家出让方式取得C：通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得D：通过土地或房地产租赁方式取得E：通过土地抵押方式取得22、关于个人住房公积金的说法，正确的是。A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B：住房