商业租赁业务管理作业指引

11商业租赁业务管理作业指引编制日期审核日期批准日期流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人11目的：标准商业租赁业务规划、租赁价格方案、租赁业务手续的办理以及租赁业务管理各环节的操作。适用范围：深圳市万科房地产所开发项目的商业用房出租业务。术语和定义：职责：销售经营部商业配套组：负责商业租赁全程管理；物业公司租售中心：负责按地产公司委托收取商户租金，开具收租凭据（收据或租赁发票）、追收欠租，并按月反馈收租情况、与地产财务管理部结清租金及佣金。财务管理部：负责对执行情况予以监督和反映，向公司领导定期提供商业租赁业务进展报告。工作程序规划项目商业租赁业务在项目开发前期，销售经营部商业配套组提交《商业招商推广方案》，按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行，经批准的《产品建议书》抄送财务管理部备案。在项目开始招商后，租赁业务应遵循销售业务模式，商业配套组负责编制租金回款方案，商业租赁月报表，汇总核实后报财务管理部。商业租赁价格方案的制订和执行租赁参考价格方案的制定、审批、执行、调整、备案管理参照《销售价格管理作业指引》操作。商业租赁信息发布和管理对于租赁业务进行过程中的各类对外信息的发布、更新、管理，须按照公司《文件收发控制程序》的要求执行。商业租赁合同管理具体租户的租赁合同签订按照已审批的价格方案和政府租赁合同统一文本执行，合同范本需要按公司发文程序履行审批手续，审批件交总经理办公室存档。租赁合同签署前，租户须按约定交纳租赁保证金、预交租金和其他费用；收取责任人为商业配套组，款项交地产财务管理部；租赁保证金收取标准最低为2个月租金之和。租赁合同范本的个别条款须调整时，按公司合同审批程序报审。商业预订租赁协议在未具备租赁合同签署条件的情况下，可与客户签订《预订租赁协议》。《预订租赁协议》范本制定及条款调整及具体租户的合同签订按5.4条审批要求执行。预订租赁协议转为租赁合同时，如果租赁条件、租金与《预订租赁协议》一致时，租赁合同由财务管理部收管理组人员及财务管理部经理审核后即可成立；如出现不一致的情况，其合同审核程序按5.4程序执行。预订租赁协议签署前，租户须按约定交纳履约定金其他费用；收取责任人为商业配套组；履约定金收取标准不少于一个月的租金。收租管理：商业配套组为租金收取的直接责任人，按租赁合同中约定的收租时间收取租金。由物业公司租售中心代收的租金，必须于收到租金后五个工作日内将租金转入地产公司指定帐户；每月15日将当月《商业租赁月报表》交商业配套组及地产财务管理部，地产财务管理部核实实收款数额并对开具的收租凭据予以核销；物业租售中心于每季度与地产财务管理部结算佣金。商业配套组须于每月25日向地产财务管理部提交《商业租赁月报表》。商业配套组/物业租售中心须将每月租金收据或发票送达商家租户在票据上签收。欠租管理：对于欠租达10天（含）以上的商家，商业配套组（物业租售中心）必须以书面方式送达《催收通知书》。对于欠租超过一个月拒不缴租的商家，商业配套组必须采取与租户面谈、按合同相关条约处罚或通知停租等追缴措施（如属物业租售中心代收租金商铺，物业租售中心必须予以协助），保存送达记录，并将处理进展报财务管理部、法律室及公司领导。如催缴无效，商业配套组须在欠租2个月内与商家办理终止租赁合同事宜，并出具租赁保证金抵减欠租等欠租处理报告。租金变更管理：商家因特殊情况申请减租、免租，需填写《租赁商户减/免租审批表》，由商业配套组确认后，详细说明减免租原因，经分管领导审批同意后，原件交地产财务管理部存档备案。月租金发生变更（如按合同约定租金递增等），商业配套组须知会商业配套组、物业租售中心按变更后的租金收取，财务管理备案。转租处理：如商家因特殊情况提出转租，自行寻找下一承租方后，由商家向商业配套组提交《转租申请》，经公司分管领导批准后商业配套组办理相关手续。转租商家租金结算日为续租商家与我司签定租赁合同当日。转租商家须向我司支付租赁保证金的50%作为转租手续费，剩余租赁保证金办理完离场手续后再退还。续租处理：商家租赁期满前一个月，商业配套组必须主动与商家联系，如续租，手续参照新租的程序办理，但需考虑租金上浮因素。续租商家的经营内容必须经公司审查符合项目租赁要求。续租商家不享受免租期优惠政策。租赁合同终止商家租赁期满前一个月或商业配套组与商家联系后确认其不再续租的，由商家填写《停租申请书》，商业配套组办理停租手续；租赁到期，商家到管理处办理管理费、水电费结算手续，凭结算手续和租赁保证金等收据由商业配套组办理退保证金手续。由商业配套组安排在15工作日内到政府租赁办办理租赁合同终止。转租商家的退租手续参照以上条款办理。商业配套组必须将商家续租、停租等最新信息及时知会相关部门人员，并将完备后的手续报财务管理部备案。租赁管理费的支付商业配套组负责按政府规定，安排租赁管理费的支付工作。商业配套组按租赁办的支付通知书申请付款（附商铺租金及租赁管理费清单），并在款项支付后负责取回缴费收据。如租赁期间月租金下调，商业配套组必须与商户重新签订租赁合同报租赁办备案，以调整租赁管理费的收取基数。租赁业务流程由万创公司提供商业项目招商所需图纸。商业配套组制定租赁规划及租赁参考价格方案。销售部商业配套组审核租赁意向商家的经营内容、经营方案等是否符合项目租赁要求，符合要求的给予签订租赁合同。重要商家须报相关部门和公司领导批准。商业配套组组织商业配套组签订租赁合同，租赁商家较多时由现场销售配合。凡出售的商铺业主均由客户事务组发放《入伙通知书》，凡租赁的商铺租户均凭租赁合同原件或商业配套组签字认可的租赁合同复印件到该项目管理处办理入伙、进驻手续。入伙通知书存根归客户事务组存档。商业配套组到项目所在地房管局办理租赁合同登记备案手续。商业租赁业务资料归档要求商业租赁业务资料范围按第7条确定。商业配套组经办人负责按业务流程收集保存商业招商推广方案、租赁资料，包括商业租赁规划、宣传资料、参考价格方案等招商资料，完成项目招商后统一移交总经理办公室存档。租户租赁合同备案完毕，由经办人将租赁合同及所有附件资料，包括租户提交的身份证明、营业证明等相关资料统一移交总经理办公室存档。租赁业务日常资料管理：商业专员/物业租售中心负责日常租赁业务的资料存档管理，包括《商业租赁月报表》、《租金回款方案》、催款或停租通知，并财务管理部要求定期上报及备案，需编制资料目录。商铺转租或退租手续完备后，由经办人将转租申请、停租申请等相关资料移交总经理办公室存档。商业配套组/商业专员/物业租售中心需指定专人负责资料的收集和归档工作，人员岗位变动，需完善资料交接程序。支持性文件VKSZ/QP/DC003《文件收发控制程序》相关记录租赁合同范本租赁合同租赁招商资料《商业招商推广方案》《转租申请》《入伙通知》《租金回款方案》预订租赁协议催收通知书

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)和营业类费用(广告宣传费、包装费、营业税等)。还能够依其性质划分成固定费用与变动费用。我们要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。5、财务计划财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。总之，以上所列的六项基本计划(营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务)是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也能够配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。第六部分：市场分析2019-2021年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率到达了17%;高速增长的市场为咖啡生产企业带给了广阔的市场空间，国外咖啡生产企业如雀巢、卡夫、ucc等企业纷纷加大了在中国的投资力度，为争取未来中国咖啡市场的领先地位打下了良好的基础。咖啡饮料主要是指速溶咖啡和灌装即饮咖啡两大类咖啡饮品;在速溶咖啡方面，2018-2021年间中国速溶咖啡市场规模年均增长率到达16%，显示出还处于成长阶段的中国速溶咖啡市场的高增长性和投资空间;在灌装即饮咖啡方面，2008-2010年间中国灌装即饮咖啡市场年均增长率也同样到达15%;未来几年，中国咖啡饮料的前景仍将被看好。现今咖啡店主要是以连锁式经营，市场主要被几个集团垄断。但由于几个集团的咖啡店并没有个性主题，很难配合讲求特式的年青人。我们亦有思考到其他饮品店的市场竞争状况，但发现这些类似行业多不是以自助形式经营，亦很难配合讲求效率的年青人。故我们认为开设自助式主题咖啡店能到达年青人的需要，尚有很多发展空间。有数据证明，中国的咖啡消费量正逐年上升，而有望成为世界重要的咖啡消费国。第七部分：营销策略1、同行业竞争分析知己知彼，百战百胜。咖啡店经营者应随时关注竞争者的经营动态及其产品构成状况，并进行深入的比较与分析，借以占据经营上的有利地位，保证采取比竞争对手更有效的销售策略。咖啡店经营者绝不能忽视市场情报，必须要随时掌握最新的相关资料与信息。针对咖啡