我国房地产政策对于房地产市场的影响

-.z天津师*大学本科学年论文题目：我国房地产政策对于房地产市场的影响学院：经济学院学生**：*延鹏**：1430250005专业：国际经济与贸易年级：2021级完成日期：2021年12月20日指导教师：戴学来我国房地产政策对于房地产市场的影响摘要：近年来，随着中国城市化进程中土地储藏制度的进一步稳固完善和房地产市场的迅速开展，以地方政府主导的土地一级买方市场和卖方市场房地产商各路竞相角逐的局面导致了频频出现的“地王〞和居高不降的房价现象。我国经济根本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,利率的调整是重要的货币政策工具。本文通过分析土地调控政策参与房地产市场调控的理论依据和制度背景，寻找土地调控参与房地产市场的作用机制，深入阐述了土地供应量，土地供应价格，土地供应方式和土地供应构造等政策工具与房地产市场的关联性；重点分析了货币政策如何影响房地产价格，房地产价格波动又如何影响投资、消费等，具有一定的理论与现实意义。关键词：房地产调控；房地产市场；货币政策；土地政策-.zTheImpactofChina'sRealEstatePolicyonTheRealEstateMarketAbstract:Inrecentyears,withthefurtherconsolidationandperfectionofthelandreservesystemandtherapiddevelopmentoftherealestatemarketinChina'surbanizationprocess,thelocalgovernment-ledland-levelbuyermarketandtheseller'smarketrealestatebusinesshavebeenpetingforeachotherfrequently."Totheking"andhighpricesdonotdropphenomenon.China'seconomicfundamentalshavebeenverydifficulttoe*plainthecurrenttrendofrealestateprices,realestateregulationandcontrolpolicyhasbeeanimportantfactoraffectingChina'srealestateprices.Theimpactoflandpolicyandhousingpolicyonrealestatepriceshasacertainlag,buttheimpactonrealestatepricesislong-termandobviouseffect;monetarypolicyandcreditpolicyonrealestatepricesisrelativelysmall,theinterestrateadjustmentisAnimportantmonetarypolicytool.Thispaperanalyzesthetheoreticalbasisandinstitutionalbackgroundofthelandregulationandcontrolpolicyintherealestatemarketregulation,andlooksforthemechanismoflandregulationandcontroltoparticipateintherealestatemarket.Itelaboratespolicytoolssuchaslandsupply,landsupplyprice,landsupplystructureandrealestateAndhowtoinfluencethepriceofrealestateandhowthefluctuationofrealestatepriceaffectstheinvestmentandconsumption.Ithascertaintheoreticalandpracticalsignificance.Keywords:Realestateregulation;Realestatemarket;MonetaryPolicy;Landpolicy目录1我国房地产市场现状02土地政策对于房地产市场的影响02.1土地供应制度的变革02.2土地政策作用于房地产的理论根底02.3土地政策对于房地产市场的作用03货币政策对于房地产市场的影响03.1在房地产方向上对于货币政策的概述03.2利率政策对于房地产市场的影响03.3货币政策对房地产价格的调控机理04关于两种政策的比较与分析04.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续安康稳定开展，“数量型〞的货币政策工具在当前较为有效。04.2土地调控政策与房地产市场05建议06参考文献………………8-.z1我国房地产市场现状我国原有城市居民住房主要来源于单位福利分房模式的方案供应机制，自1998年全国福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市场供应机制。从2002年起我国房地产价格快速上涨,至2021年,全国房屋销售均价上涨了将近1.5倍,局部一线城市甚至上涨了3倍左右参考文献:[1]安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学,2021,(3):115-124.。住房供应模式的转变，促使房产用地性质由划拨方式转变为出让方式，从而提高了房地产开发的土地本钱，因为划拨方式取得的土地本钱是较低的，出让方式取得的土地本钱相对较高，住房供应模式的转变是引发房地产价格上涨的重要因素。此外，随着社会经济的快速开展，中国居民的家庭可支配收人获得了快速增长，加大了居民对于住房环境的改善性需求及资产配置的投资性需求，从而引发房地产价格的快速上涨。最后，随着城镇化建立进程的推进，局部失地农民逐步融人城市居民群体，由此引发了城市住房的新增需求，这也将在一定程度上推动房地产价格的快速上涨。考虑到城市居住人口规模较大，而城市土地资源相对稀缺，房地产价格呈现逐步上涨态势是完全符合经济学规律的，但是，房地产价格现短期内的过度上涨，将引发诸多不利因素。为了防止房地产价格过快上涨以及由此造成的对国内宏观经济稳定的潜在危害,我国政府也不断地采取宏观调控措施抑制房地产价格过快上涨。从2002年的“土地改革〞,到2005年的“国八条〞、2006参考文献:[1]安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学,2021,(3):115-124.2土地政策对于房地产市场的影响2.1土地供应制度的变革城市土地制度在狭义的角度主要表达为以产权为依托，对财产关系进展合理分配的土地使用制度和土地所有制度，并因此配套开展出了土地流转制度，土地用途管制制度，耕地保护制度等一些列为解决土地利用使用过程中的各种问题所产生的土地管理体制。[2]王万茂，土地资源管理学〔第二版〕[M]，：高等教育，2021我国自新中国成立六十多年以来，以土地产权制度为核心，土地使用制度和土地所有制为表达的土地制度变革对我国国民经济开展、城市化进程和房地产市场都起到了深远的影响。任何行业的开展变革都跟这个产业背后的制度变革戚戚相关，从房地产开展变革的历史，我们看到了背后土地供应制度变革的影响。严格来说，中国的房地产市场的从建立到开展成熟时间非常有限，真正形成规模的时间是到改革开放之后。伴随年改革的春风吹遍大江南北，以土地市场中出让方式的变革为先导，以住房制度改革为终极目标的一系列房地产改革政策幵始在全国各个城市广泛展开。城镇土地使用费的征收作为房改先锋自一九八零年在**率先试验以来，很快在各地得到了采纳和认可，土地的商品属性被重新提及，这为[2]王万茂，土地资源管理学〔第二版〕[M]，：高等教育，20212.2土地政策作用于房地产的理论根底城市土地供应政策是国家和地方市政府调控房地产市场的重要手段，2004年土地供应政策被正式列为国家宏观调控的一项重要内容。在中国，政府拥有土地所有权，在土地使用权的流传过程中，政府根本上垄断土地的一级市场的土地供应，并通过“招拍挂〞等土地出让方式将一定期限的土地使用权进展有偿出让，也就是说政府主要通过一级土地市场的土地供应政策调控商品房市场。而土地市场作用房地产市场的理论根底是地租地价理论，这一理论经历了早期的古典地租理论，经过马克思的独特阐释逐渐完善成熟，并在当代经济学家的构建下有了新的解读，了解地租地价理论对于理解土地调控政策与房地产市场之间的关联性有着不可或缺的重要作用。地租表达了土地所有者对其所拥有的土地进展处置，收取报酬的应有权利。我国目前的国有土地制度虽然形式上是土地向国家缴纳地租，但这种地租缴纳者和收租者的关系并不是剥削关系，所收取的地租用于城市根底设施建立和社会经济开展，以公益性为目的城市土地供应制度的核心目的是取之于民，用之于民[3]产启兵，房价与地价的关系：逻辑分析、理论模型和数据检验[D][3]产启兵，房价与地价的关系：逻辑分析、理论模型和数据检验[D]，**大学，2021.2.3土地政策对于房地产市场的作用土地供应政策调控房地产市场是指城市土地部门和相关规划管理单位通过对土地利用规划政策、土地收购储藏政策、土地征收集体建立用地进入市场政策、集约用地利用政策、土地供应方案等一些政策的变更和调整，改变土地供应总量，土地用地构造，土地出让方式和时间，通过影响土地市场的各个环节和房地产市场的供应弹性对房地产市场的住房供应数量、住房市场构造、住房建立本钱、住房供应预期产生影响并最终反映到住房的供需平衡和房价的上升下跌的一系列政策传导过程[4]李硕，城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析——[4]李硕，城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析——以市为例[D]，交通大学，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC1土地政策调控房地产房地产开发经营活动的主要生产要素就是土地，作为其投入的要素，土地的出让数量直接影响房地产市场在未来一段时间内住宅商品房的供应数量以及土地出让价格，并最终反映到新建商品房的住宅价格的变化上。同时另一方面，土地供应总量政策的方案和调整，可以通过改变房地产市场买卖双方的心理预期影响住宅市场，由于政府在调控房地产市场时对一级土地市场的垄断，因此这里的数量调控指的是土地一级市场总量的调控。土地出让方式的不同直接决定土地市场的土地成交价格，并传递影响房地产市场的住宅价格。目前我国土地出让主要釆用“招拍挂〞的方式，在这种模式下，政府作为土地一级市场的垄断者既有维护社会公平的角色也有土地经营者的角色，政府部门的双重角色决定了城市土地在公开出让的过程中，一定会按照价高者得的根本要求激发土地一级市场上各买方房地产商的剧烈竞争。土地供应构造调控指的是在土地出让的过程中按照国家规定的城市土地年度方案和总体供应方案规定不同类型商品房的数量比例，土地供应构造最终反映在受其影响的商品房的类型构造上，并最终对房价产生影响[5]窦方，城市土地供应政策与房地产市场调控关系研究[D]，**大学，[5]窦方，城市土地供应政策与房地产市场调控关系研究[D]，**大学，2021.FigureSEQFigure\*ARABIC2房地产价格四象模型3货币政策对于房地产市场的影响3.1在房地产方向上对于货币政策的概述从当前已有的研究来看，影响房地产市场价格的因素既包括市场因素，也包括政府因素，既是实体经济开展的原因，也是金融驱动的结果。从宏观金融视角来看，货币供应量、利率、房地产投资额、人均收入等都是影响房地产市场价格波动的主要因素。货币政策是“货币当局为实现*种宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种相关的总称〞[6]Aoki，K，Proudman，[6]Aoki，K，Proudman，J.，Vlieghe，J.housePrice，Consumption，andMonetaryPolicy:aFinancialAcceleratorapproach[J].JournalofFinancialIntermediation，2004,(13):414-435.[7]Bernanke，B.AlternativeE*planantionsoftheMoney-ineCorrelation[J].Carnegie-RochesterSeriesonPublicPolicy,1986,(25).FigureSEQFigure\*ARABIC3货币政策的一般传导过程在这一传导过程中，货币当局通过货币政策工具来对金融机构或金融市场施加影响，而金融机构或金融市场又借助利率、信贷对投资者或消费者施加影响，从而最终对经济增速、通货膨胀等产生影响。货币政策的房地产价格传导机制是“指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格，进而借助房地产价格的波动对国民经济产生影响，最终实现货币政策目标的过程〞由于我国房地产市场己经是国民经济开展的支柱性产业，是国内最大的资产市场，对国民经济的持续稳定安康开展具有重要的意义。因而，研究分析我国货币政策的房地产价格传导机制及相应的传导效应，对实现货币政策最终目标具有十分重要的意义。3.2利率政策对于房地产市场的影响利率工具具有稳定性、可观测性与可控性等特征，可以很好地充当货币政策操作工具。考虑到利率工具直接反映了市场资金交易的平均本钱，且利率工具操作时间较长，中央银行操作利率工具相比照拟成熟，世界各国政府的中央银行在实施宏观经济调控过程中，利率工具往往成为首选的货币政策工具。事实上，我国金融机构人民币贷款基准利率的调整，与房地产价格存在较大的关联性。1996-2003年间，我国频繁降息，利率下降频次合计到达8次，就短期利率〔1一3年〕而言，8次降息贷款基准利率累计降低了765个基点，即贷款基准利率从1996年的13.14％〔最高水平〕降低到2002年的5.49％〔最低水平〕。与此相对应的是，随着贷款基准利率的不断下降，我国房地产价格呈现不断上涨态势。2004-2007年间频繁升息，形成时间不长的我国商品房市场，2003年到2004年出现了大幅上涨现象。中央银行为了抑制房地产价格的过度上涨，于2004年起进入升息状态，以短期利率〔1一3年〕为例，该贷款基准利率从2004年的6.12％上升到2007年的7.83％。与此相对应，该阶段我国因工资体系改革而引发家庭收入水平的大幅提高，导致局部家庭出于改善住房环境而形成大规模的改善性购房需求，同时也促使局部家庭出于投资考虑而形成大规模的投资性需求，两大购房需求快速推动了我国房地产价格的快速上涨。而2021—2021年间频繁降息，2021年恰逢全球金融危机爆发，受全球金融危机负面影响，我国经济增长水平出现下降趋势，为了实现保增长目标，中央银行在此期间累计降息频次高达5次，以短期利率〔1一3年〕为例，该贷款基准利率最低回落至5.94％。在金融危机负面影响下，出于投资风险考虑，大规模的投资性需求退出购房市场，但是，金融危机同时引发了更大规模的新增刚性需求，因为尚未买房的刚性购房者并不关心资产价格的波动，退出的投资性需求与新增的刚性需求形成对冲，导致实际购房需求增长幅度出现回落，对应的房地产价格上涨幅度也回落。2021年至今以加息为主基调，偶尔降息。考虑到全球金融危机期间，我国中央银行为支持实体经济开展而频繁降息，担忧由此引发金融市场流动性过剩的负面影响，因而从2021年至2021年7月期间累计加息5次，以适度收缩金融市场流动性。全球金融危机事件完毕不久，又相继出现了欧债危机、美国财政悬崖等事件，为扶持实体经济增长，我国中央银行于2021年至今又进展了2次降息操作。与此相对应，局部投资性需求的购房者重新进人房地产市场，协同改善性购房需求与刚性购房需求，形成房地产市场的总体需求。3.3货币政策对房地产价格的调控机理考虑到利率是货币政策的核心工具，我国房地产价风格控目标的实现需要发挥利率工具的重要作用。现以利率工具为例，运用现金流贴现模型、资本资产定价模型与供求均衡模型，提醒货币政策对房地产价格的调控机理。据现金流贴现模型，任意资产的评估价值应等于该资产未来各期预期收益的累计净现值，房地产作为固定资产，其评估价值当然取决于未来各期预期收益的累计净现值。据此，房地产价值〔累计现值Ｐ。〕可表示为：其中，Ｐi，〔ｉ＝1,2,3……n〕表示房地产第ｉ年的价格分布，Di表示第ｉ年的房地产租金收人，以市场利率表示，ｎ表示房地产持有期限〔年数〕。依据上述房地产价值的现金流贴现模型可以发现，房地产价格与房地产租金收人呈现正相关性，即：房地产租金收入水平越高，则房地产价格就越高；房地产价格与市场利率水平呈现负相关，即：市场利率水平越高，则对应的房地产价格就越低，因为市场利率越高，对应的各期现值就越小，从而导致累计净现值就越小，房地产价格就越低。可见，作为货币政策重要内容的利率工具对房地产价格具有一定程度的调控性。[8]顾海峰，[8]顾海峰，*元姣，货币政策与房地产价风格控：理论与中国经历[J]，经济研究，2021.4关于两种政策的比较与分析4.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续安康稳定开展，“数量型〞的货币政策工具在当前较为有效。当前银行与房地产二者之间的相互依赖程度日益上升，存在着“一荣俱荣、一损俱损〞的风险。对于银行来说，房地产市场是全国各商业银行的重要贷款投向对象。对于房地产开发企业来说，房地产投资的资金来源有很大局部来自于银行，企业对银行贷款的依赖程度较高。因此，在当前的情况下，一旦房地产市场发生较大的波动，银行将形成大量的呆帐、坏账，且国民经济也会出现比较大的动乱。为此，如何运用适当的货币政策手段，一方面促使房地产市场平稳开展，另一方面又使房地产价格趋于合理，就必须正确运用我国货币政策房地产价格传导机制。基于对我国货币政策房地产价格传导机制的分析，对于房地产市场的调控，在当前的情况下，建议釆用数量型而非价格型的调控工具。具体来说，多使用信贷、存款准备金率等数量手段，而非利率等价格手段，这样才能稳住房价。[9]龚斌恩，我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D]，复旦大学，2021.[9]龚斌恩，我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D]，复旦大学，2021.4.2土地调控政策与房地产市场一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地一定就越多，土地出让数量