标杆房企商业管理模式

XX商管运作模式XX集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。本文从组织结构、经营管理、管理职责等方面详细阐述XX商管运作模式，有助于了解其商业地产流程核心。一、XX集团总体架构XX采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。XX集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。二、XX商管组织架构三、XX招商运营中心架构四、XX商管——项目经营管理XX商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次责任部门股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;项目公司财务部负责部门、其他部门配合。上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。流程要求计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报2、项目经营决策文件礼荐尖2.犬1急项目经营期供价访2.1.洋1恼时间要求：签榜订决策文或件才2兴0绕天前机呈嗓2.1.练2皱审核部门：项央目簪理中心计中划部弦震北2.1.搭3游上报内容：项谷目总体经营制期醉(妖用于财务税费就测耐算蛾)匪和项目分期经帝营赴期淋(吴用于项目奖金都测姓算糕)气计划开始搂时间：原则上响为开工婆前集6碍个月，如摘牌跪或股权转让完笨成至开工的时公间不到半年，贪则以摘牌或股恨权转让完成时奖间为准，如摘话牌或股权转让控完成至开工的刘时间超浮过巷6喘个月，则以开辛工物前跪6巷个月为经营期蛋开始时间。碌计划结束蹦时间：本期最翠后一个单体竣篇工验收后六个巡月之内院。洁(供如项目公司经傍研究销售或结箩算等事宜可能旺影响计划结束雷时点，经计划听部核准并请示趋股份公司领导万后，则结束时违点可进行调躲整患)龙。谊华迹2.1.么4得流程要求：项唇目公司财务部未牵头编街制鲜—像—挑项目公司领导原班子会饲签悦—喉—泼计划部审霜核熊—驰—伸项目管理中心溜总经黎理姥—担—栽主管项目副总趁裁纸—今—军计划部转发财胁务部登贪笔2.谜2跳项目基本奖金塞测算售令遵2.2.忧1批时间要求：签掘订决策文件站前考1盲0区天说惯刑2.2.胀2跪前置条件：树①糕项目经营期已诵确叔认振;喂②架项目目标成本介已确认并已形假成投资计划懒表例;隔③鉴项目公司成本薯控制部按经营摸性物业和销售离性物娱业蛋(樱分狂期伯)搅分拆投资计划耗表晕(披项目最终结算草时分摊原则应念与分拆计划表嚷的分摊依据一快致狗);老④波责任部门：项放目管理中心计拿划部。燃卷疑2.2.奸4肆流程要求：目及标成本确认并亲形成投资计划艇表努(辈成本控制育部词)泛—磨—架项目公司成本惑部分拆投资计垦划邻表崖—燕—露股份公司成本禽控制部确傻认另—北—验计划部编制基分本奖金方畏案舞—高—麦送转股份公司成林本控制部菠里蓬2.请3杀决策文件离填鉴2.3.感1尽时间要求：项档目首期开盘脖前禾1绢个月抬房场2.3.午2游前置条件：项驻目经营期确认谦、项目面积指窝标确认、项目译目标成本确认蚊、项目销售收伯入确认、项目键基本奖金方案贱伟蛾2.3.就3内责任部门：股影份公司成本控汇制部木摄劲2.3.渣4裕执行提示：听①惯由项目管理中疲心计划部负责决确认本期经营胡期及相关内容裳并抄送股份公济司财务部、成闪本控制部，便眼于复核费用与别税金及起草决鸦策文讯件搞;屠②萝项目管理中心百营销部负责把损批准的销售价凯格抄送股份公痛司财务部和成痕本控制部，成途本控制部负责直将复核完成的说目标成本抄送绑股份公司财务仗部粱;热③注股份公司财务捡部负责将复核锋完毕的费用及久税金抄送股份肤公司成本控制唱部拣;评④魄项目公司分别正与规划院、营篮销部、成本控挨制部和财务部灿沟通确认经济规技术指标、销蜘售价格、目标跨成本、费用及俩税金后，将所础有经营决策文歉件的相关附件再及风险提示上充报股份公司成迫本控制减部挡;妄⑤典在栏“陪项目经营决策雨文示件侦”拾批准洋后蛮2棉个工作日内，鞋股份公司成本骆控制部需将相茎关资料抄送计洋划部并进行交适底，计划部将防依据批准的决幼策文件负责审排核项目经营管俘理责任书。茂尖萝2.3.羽5制流程要求组项目公司箱总经款理刚—问—候股份公司成本仅控制部组织规异划院、计划部橡、营销部、财欣务部、审计部宏会审一项目管廉理中心总经鸡理第—柳分管项目、财部务、成本副雨总齐—泄总焦裁浙—拜董事长亮福骡3帐、项目奖金考屋核业并挡3.插1伟前置条件：工亭程结算复核报毁告、税费复核工报告、《经营零期暨销售收入镜经营决算文件覆》和《经济技译术指标经营决膜算文件》、各液部门评价及打累分。识丹创4正、项目年度考够核恨马婆4.夹1华时间要求：年胖底前个雁银4.端2馋前置条件：年饭度销售统计已厘确认、年度计泰划完成情况统市计已确认、年巴度安全质量考和核已完成、成征本动态已确认砍前纵4.蕉3狭责任部门：项规目管理中心计滩划部偷巷减4.钳4穴考核流程：计肥划部拟焦定课(起依据已签订经哈营目标管理责倘任书，结合各国部门考核打骨分践)尊—钻—间营销部、成本秤控制部、质量填监管部、财务骄部、规划院、厨设计部、投资庸部、办公含室认—察—购安全监督部、吩审计值部复—械—醉项目管理中心棚总经慧理侮—监—茫人力资源床部充—铁—祝分管项目、成乞本、财务、人铅力资源副总酱裁号—咬—匙总稠裁恶—患—怖董事长揪捡迷5丈、奖金分配方及案伍筒限5.绿1疮时间要求：项苹目奖金或年终斥奖金发放方案酿批复后逗么蜓5.躬2屑审核部门：股源份公司领导、壤项目管理中心梢、财务部，计某划部、人力资释源部等蛛阔圾5.览3行内容要求：怒①联依据股份公司弓批准的项目奖街金方案或年终拦奖金发放方案茎进行编伸制想;益②穴具体奖金分配鸣原则：总经诚理灌20需%阔，其他高管以级蛇(永含梦)秆以上人疏员治30%-40谈%农，其他员殊工潮40%-50轻%旋，最终以股份勒公司批复确认饶为见准拌;市③参奖金分配方案何应考虑出勤时览间、职务系数良和综合评定系仙数等因素。仪伪唱5.嚷4拾流程要求：项眠目公司编碗制豪—颜—夹财务部审葬核乐—鞭—彻计划部审航核岁—杀—练项目管理中心避总经圈理喂—器—瓣财务部总经反理茎—简—避人力资源部总肺经靠理乖—廉—今分管项目、财尖务、人力资源瓣副总。胃五、蛛XX岔商管各部管理娘职责妙肿居1瞎、样XX凳商管公旧司抵—岂—拌管理职能肝分下(1愤)铸负责向集团提讯供投资兴建改XX楼广场的支持信必息精;爹荷符(2腊)狮参与仓XX汤广场主力店、际非主力店、公蠢共区域房产技裙术条件中与后暴期经营、管理闯有关的部分的挡设计，并负责耳向规划研究院辞提供焰XX析广场中步行街板部分、物业管政理用房部分、贪配套的停车场疮、广告位的设太计边界条炒件谜;得剃壳(3展)乱负责系统内所鸣属公司的的工晃商登记管理和梯档案的建立于恶日常管理工牲作膏;踏烛鬼(4永)柿负责璃XX算广场的前期开种办费用、招商齐推广费用、日盾常运营成原本倘(吩含物业管理侵费梢)铺的测算和报巩审赚;蒸廉哥(5券)脾负责步行街商气铺租金市场调按研浓;路愿杏(6涂)抛负责组建各在枯建脆XX尝广场的商管公竟司资;弱素持(7挥)北负责在建扫XX纤广场的非主力伯店招商的组织误管秋理促;剖喘抓(8盘)饥负责入驻商家堆的物业管理合田同的谈判和签接订笼(钱主力店和非主幕力矩店辰);举桑狂(9卵)斜负责组织跨XX吉广场的运营接矮管特;披吸题(10深)蔑负责指导和督助促各地冻XX注广场设备设施乔移寸交杨;街陡盐(11活)断负责夫XX积广场开业的策呀划和组织实炕施宇;启向欲(12羽)下负责指导、考顶核各地商管公涝司日常招商、殿营运、物业管萍理工辛作先;博具堤(13窜)泻负责各地努XX带广场各项收入搞收缴工作监督秀考票核壤;虚粒避(14塌)胖负责监管和考脊核各地寿XX荣广场的安全工冒作甘;摧蜻拿(15很)砍负责集团商业船管理品牌的的叶建设和维假护场;埋蛋燥(16啦)设负责商业管理瓦系统的财务核擦算、资金管芦理扁;茶抢扰(17肺)耐负责商业管理椒系统的企业文馆化建扫设贯;衡龄烈(18孤)添负责商业管理软系统的团队建便设和制度建掠设指;稍鹊酸(19棵)帽配合接待集团穗安排的的投资有人的参观接待冲工作。笋垦辛2惯、烘XX皇商管公伯司挠—叫—举招商中心职责抵城绑(1钟)导负责制定集团宝商管公司招商丽、市场调查、妄商业规划等相文关管理制度及围规范，指导各独地商管公司建检立招商管理规秀范并监督执码行薯;慧许葡(2芒)疏负责草拟和提润报新建算XX策广场步行街的刺定位、商业业皱态规划、招商校政策及租金收舱益报筛告猎;三首六(3透)挺根据集团批准排的的商业业态哨规划及租金指惧标，组织制定兽新项目招商方躬案、招商计划咱及时间进度计停划，对整个招首商筹备工作过息程进行监督管剩理，并保障整那体招商工作按扔时、按质完渔成牛;励禁背(4贪)缘根据各相关部蚊门提供的步行衫街商户经营数休据及意见，对岛商户经营情况榴进行分析，为桶XX芒广场的商户调湾整提供依裁据漫;钉董鸭(5赏)片负责指导各地咬商管公司协XX粗广场步行街商辞铺调整计谦划士;英审核招商指标川并考核完成情遇况傍;惭审核商铺租赁穷合同并检查执芝行情恳况奸;歼逢刑(6讯)耍负责各洋XX疗广场广告位的供招商及招投标倾管理工买作危;贞问敬(7续)钞责对各地商管搁公司招商人员咬进行专业培训败和绩效考微核卵;铁萝棉(8心)给负责协助人力精资源部对各地不商管公司主管染以上招商人员互的招聘、转正塌、晋升、降级扬等提出意追见绿;雪腥据(9贤)批负责建立商户门信息数据库，屠并进行日常补六充、完善、更壤新打;辆泻奴(10毙)番负责次主力店互和连锁品牌商姻户的战略合作崇商务洽谈并签烧订联盟协议，货为项目招商提瓣供商户资源保赶障绿;钟灵辛(11桥)标跟进相关行业捡发展变化，定绑期提交行业发各展报告，为集封团及集团商管干公司决策提供足信息和建疯议香;南组织和推尊动集团商管公班司与招商相关婆的合同、协议馅的标准化工作偷。扎口声3爬、伐XX牛商管公间司帖—赌—盟营运中心职责苗急蔑(1拒)趋负责制定和完辰善给XX初广场营运管理涨的相关管理制竿度和标甩准僻;搭秃汪(2鲁)蹦确保各地商管价公司建立营运占管理规范并对犁执行情况进行蹈监驱督地;论旁厨(3缸)香营运决策信息费系统的建立与除管理，负责汇槽总、分析营运队数据，根据经裤营状况提出招违商调整、营销豆策划活动、经臣营环境改善和源提升计浑划悔;势词斗(4验)宪开展市场调查翠与研究，分析榴和了解市场的贤发展和广场的糕竞争环秋境伏;耕搞佳(5垒)亏根据内部运营组数据的分析和剂外部环境的调扛研，明确慌XX若广场的定位，距制定业态规划粘与品牌组合方羊案，并实施商村铺和租金调抓整号;瓣敏瑞(6塞)妨营销策划管理若，参与制定年温度营销策划方燕案和计划，组贯织和实施营销貌策划活动，进修行营销企划活傅动的跟踪与评捡估辜;伏惑税(7乖)袋经营规范的管裤理，统一广场绩的经营规范，毁提升广场的经漏营形轧象抗;半维往(8办)避经营环境管理居，确保广场内秒外环境的舒适够度，提升广场喷的凝聚阀力横;寺品黑(9绍)塌客户关系管理育，包括商户关男系和业主关系烦，建立良好和底谐的经营氛喝围来;斑泼疏(10亡)敌顾客服务管理陵，建立顾客服幻务体系并监督昆执壮行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