某集团与国际房地产标杆企业SG比较

**集团与国际房地产标杆企业SGPP比较来源：中国指数研究院TOP10研究组中国的房地产市场目前正处于由高度分散走向集中的阶段，中国房地产企业的集中度也在不断提高。在长三角、珠三角、环渤海及北京、上海等重点市场，由于竞争的加剧，主流的开发商已进入以企业品牌加项目品牌为主导的精细化竞争状态。与此同时，随着中国经济的高速发展，以及对人民币升值的预期不减，全球资本加速流向中国的房地产市场，并以直接投资（如美国Hines汉斯集团）、参股开发企业母公司或项目公司等形式，逐渐渗入中国房地产市场，参与到与本土房地产企业的激烈竞争中来。可以预见，未来的中国房地产市场，除了本土企业间的竞争外，与国际房地产企业的直接较量也指日可待。为此，我们选取美国PulteHomesInc.（简称PHM）、日本MitsubishiEstateGroup（简称三菱地所）、新加坡CapitaLandLimited（简称嘉德置地）、香港长江实业(集团)有限公司（简称长江实业）共4家国际房地产企业标杆，在国际层面与**集团进行规模性（Scale）、成长性（Growth）、盈利性（Profitability）及发展潜力（Potential）方面的比较，力求帮助**集团深入了解优秀房地产企业标杆的经营情况，在未来企业战略的制定、业务的开拓、绩效的评估等方面以资借鉴。报告所用数据来自**集团填报的“2007中国房地产百强企业研究数据信息表”。国际房地产标杆企业简介（1）美国：PulteHomesInc.(NYSE:PHM)PulteHomes,Inc.,(NYSE:PHM)是万科的标杆企业。该公司1956年在美国密歇根州成立，从事住宅开发及相关金融服务，在27个州52个市场中运营，是在纽约证券交易所上市的财富150公司。其直属子公司包括PulteDiversifiedCompanies,Inc.,DelWebbCorporation(“DelWebb”)和其他从事住宅开发的子公司。同时，PHM还拥有一家抵押贷款公司——PulteMortgageLLC。住宅开发是PHM的核心业务，其运营部门按经济和地域特征分成东北部、东南部、佛罗里达、中西部、中部、西南及加利福利亚七大部分，分别管辖相关各州业务。名下品牌包括PulteHomes,DelWebb和DiVosta，为初次置业者、初次换房者、二次换房者及活跃成年人置业者提供广泛的住宅产品。2006年PHM共销售41487套住宅，在其50余年的发展历程中，共销售了近50万套住宅。（2）日本：MitsubishiEstateGroup三菱地所三菱地所成立于1937年11月，其历史最早可追溯到1890年。1953年，三菱地所股票在东京和大阪证券交易所同步上市；1972年，三菱地所纽约分公司成立，拉开了公司跨地域、国际化发展序幕。1989年，三菱地产以8.46亿美元的价格收购洛克菲勒集团（RGI,TheRockefellerGroupInc.）51%的股权，并在1990和1991年继续增资，成功获得纽约标志性建筑洛克菲勒中心（RockefellerCenter）控制权，是三菱地所进军海外地产的标志性事件。三菱地所长期致力于房地产投资开发等业务，目前已发展成为房地产投资开发为主，业务涵盖客户定制、建筑设计、房地产咨询、城市开发管理、酒店、停车场、物业管理等的跨地域综合性地产集团。2005年以来，随着公司三年计划的逐步实施，三菱地所的业务收入与利润均取得了较高的增长速度。随着日本经济持续复苏，日本的房地产业也在稳定增长中，截至2006年末，三菱地所的主营业务收入达到76.6亿美元，创下了新的纪录。（3）新加坡：CapitaLandLimited嘉德置地集团（C31.SI）嘉德置地集团由PidemcoLand和DBSLand在2000年11月合并而成，并于同年11月21日在新加坡证券交易所主板上市，是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，业务遍布亚太、欧洲和中东地区的主要城市。其房地产及服务公寓网络遍布全球近20个国家90多个城市。嘉德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托、嘉茂中国信托、桂嘉信托及澳洲置地。在资本市场上，嘉德置地非常活跃，旗下系列上市公司为其提供了雄厚的资本，促使嘉德置地快速进行企业规模扩张。凯德置地是嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过400亿人民币，在上海、北京、广州、杭州、宁波、重庆等近30个城市开展业务。凯德置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。（4）香港：长江实业(集团)有限公司（HK:0001）长江实业是香港长江集团的旗舰公司。长江集团规模庞大，实力雄厚，截至2007年3月21日，长江集团旗下的香港上市公司的联合市值为7930亿港元。长江实业1972年11月1日在香港上市，其后经过多次收购、合并及重组，如1979年收购和记黄埔有限公司和青州英泥有限公司，1985年收购香港电灯有限公司等，企业规模逐渐壮大。目前长江实业为香港规模最大的地产发展商之一，在国内和香港拥有一系列的住宅及工商物业。2006年长江实业地产业务持续增长，在香港完成海景酒店、四季豪园等项目；在国内有广州的珊瑚湾畔、北京的逸翠园、上海的四季雅苑等多个突出项目。2006年长江实业实现物业销售营业额137.96亿港币，物业租务营业额6.24亿港币，酒店服务营业额7.29亿港币，经营业绩持续增长。业务构成比较谊在全面比较阀**娘集团与国内外择房地产标杆企削业的重要经营巨指标之前，我件们首先分析一渐下陕这催5此然家企业的不同黎业务构成，以斯便更好地理解质各企业的经营伙指标及其差异注。各公司的业怠务分类及占收快入的比重如下魄所示：社长江实业的业怖务构成不包含式共同发展公司咱（集团摊占的色物业销售收入痛除外）和上市搏及非上市的联落营公司的营业剥额。蛛五家企业按业侵务构成大致可缠以分为三仰类闭2熟：第一类括是服PH每M哪、毯**园集团，专注于进住宅开发和销滚售，住宅开发蛛销售收入占整辆体比重为分别瞧为粗98.6旨%苗和凉97.9训%激。横第二类是嘉德均置地、长江实蚕业，其业务收薪入也以房屋销垦售收入为主，套但除普通住宅淋外，还同时开凡发并经营写字恳楼、酒店、公纯寓等物业类型蚂。具体来看，肥嘉德置地住宅吩销售收入占总漆收入比重亮为麻74.20项%毙，服务式公寓社占总收入比重禁为孤15.10武%握。长江实业比炮较类似，其物揪业销售收入占介总收入比重详为捎89.9丛%吨，物业租赁、瓦酒店、物业管属理等业务收入诸分别占总收入岸的何4.07掉%李、猛4.75挂%因、练1.28拖%薯。粗第三类是三菱旨地所，其业务圣特点是以租赁义业务为主忘。食2006吹厌年，三菱地所多持有物业收入执占总收入的比贪重词为佳38.03涨%第，住宅开发业突务收入所占比贩重姻为德25.7蜓%顺。特别的是，羡三菱地所还拥善有客户定制、史城市开发及投热资管理、建筑欲设计及工程等购业务，相对于系其他几家企业辽，三菱地所的拆业务细分十分向明显。公司泉自宋2001谢填年起将其业务赶细分为办公楼数、住宅、酒店涨等不同类型支，嘴2005成幼年又将城市开绵发与投资管理享业务单独列出软，形成了针对师不同业务类型声和客户群体的离业务模式，因吐而更能满足客辞户需求。翁规模性火（击Scal堵e啦）比较糖与国际行业龙吊头公司相比，币**纠集团总资产规攀模仍有较大差盼距，但资产增异长速度领先于鼓国际优秀企业贤。宏**盼集团要获得更勺快发展速度，杰仍面临土地和倦资金的制约。辣在中国房地产蚕行业，彻**素集团的负债水俗平属于稳健状迎态，负债水平输也与一些国际援企业持平。煮2旋皇以上国际企业源业务收入构成扛来自于各公司辉年报，由于不付同企业对其业浪务分类标准不潮一致，因此不绝同企业业务比挺例数据之间可蓬能并不具有可五比性。睡（斧1嫂）资产状况扭总资产规模是撇反映企业经营沸实力的重要指外标。与国际性节标杆企业相比猪，统**昏集团在资产规摔模方面仍有较岛大差距，但在浸增长速度方面排名列前茅艘。干5久稳家公司当中，牌长江实业总资井产位居第一艺，恳2006掌磨年询达厨2498胖窝亿港元，折合庆美染元厨321编3士亿，同比增唤长译19.44响%价，增速为长江棚实免业即200挽4他年来最高水平向。其次是三菱孤地所（方约猛281势捡亿美元，同比送增横长屈1.21恋%猎）、嘉德置地环（产206兆寒亿美元，同比肤增梢长掉13.55郊%粉）舒、象PH筋M颜（下132辩私亿美元，同比拜小幅增樱长经0.89垒%祖）和柜**纪集团（寒约留5.26罗召亿美元，大幅战增障长骨52.22灌%住）。晌**筋集团总资产的上快速增长，很桂大程度得益于姻中国房地产市颠场行情的活跃出，企业盈利转抢增资本金带来粪资产规模快速屡增长，同时，截**译集团也通过发下行优先票据及心可转换债券筹定资增强了资本谣实力。资产绝辉对量的差距虽咽然存在，但从及另一角度来说聪，也意味着控**李集团的发展还冠大有空间，如拐果能抓住目前绸行业整合加剧斜的有利时机加程速发展，俩**摘集团有望跻身狱国内综合实呈力勇TOP1式0减。挨（睡2明）负债状况展企业资产源于片股东投资及举侄债。对房地产骆开发公司来说奖，项目建设及仰土地储备需要踩大量的资金支墨持，融资能力岭至关重要。分嫁析级这翁5鞭扬家公司的资产傍结构可知，语**监集团三年加菜权侄5纹资产负债率喷为我59.50雁%谨，离2006鸟款年尊为干59.91连%豪；与之形成鲜浩明对比的是长邻江实业，资产诵负债率近三年粥一直稳定俯在梳15异%者以下，远低于喉其他企华业涌50模%抵以上的水平。遭这种超低资产巷负债率的情况撕在香港房地产桃企业中极为普脏遍，除企业资乱产多年积累基割数较大之外，玉香港对房屋预灰售收入的不同示会计处理是造笑成此种现象的奖重要原因。按宾照中国大陆的去会计准则，房隆产完工并验收惰合格、艘签定了销售合幼同、收到销售笔合同金库额芦20考%旧或以上之定金歉或患/挥及已确认余下蛛房款的付款安珍排，方能确认祸销售收入的实狭现。预售业务货中，无论是否泥向购买者收齐揪全额房款，均革只能作为预收融房款，记郊入熔“够预收账增款债”疮（流动负债科任目）。而按照揉香港会计准则轰，物业预售收咳入在买卖协议姻达成后，即可功按完工比例进复行确认；确认留的周期可以是东每月、每年，纷也可以是每季恒度。因此长江扑实业的负债比培例极低，此处裁不宜作为参照遥标准，但其资絮产负债率的稳锣定特性值得借纺鉴。抖再看其他企业躺，近年来三菱毁地所、嘉德置庸地它和句PHM晨使资产负债率持军续缓慢下调，焦嘉德置地曲与妙PHM20也06完魔年资产负债率结分别腰为亮52.25象%桃和渗52.23洪%帅，三菱地株所哭2006歇仅年降低跟到扎64.93挪%剖，仍处于较高勇水平，但相停对赌2004刚眠年已下脑降姓4.63魂想个百分点。与宴这三家企业资染产负债率近三门年的下降趋势程不同，粥**循集团在快速发喝展中资产负债钉率只是围眠绕厌60炭%喷上下小幅波动功。戚企业在经营过雷程中，应合理堤利用财务杠杆撞增加企业收益旨，同时保持适海宜的资产负债私率以降低资本猾成本，减少财波务风险。结合宝前面的百强企惠业宏观分析，禁研究组认为，晌对中国的房地可产企业来说恰，茎60而%卡左右的资产负确债率在现阶段咬可作为一个稳麻健水平的参考你。抢**鼻集团在快速发坛展中将资产负船债率保持礼在内60先%狡左右表明了企樱业财务的稳健还性。赤规模性桨（脉Scal纱e圣）比较取与国际行业龙包头公司相比，洋**故集团总资产规呢模仍有较大差帖距，但资产增答长速度领先于孙国际优秀企业搁。僵**颂集团要获得更格快发展速度，蛇仍面临土地和叼资金的制约。愁在中国房地产四行业，们**旦集团的负债水系平属于稳健状茶态，负债水平鼓也与一些国际岭企业持平。薯2酷挺以上国际企业库业务收入构成名来自于各公司值年报，由于不艳同企业对其业肯务分类标准不优一致，因此不皂同企业业务比昼例数据之间可药能并不具有可朝比性。拉（俯1培）资产状况帝总资产规模是描反映企业经营蛇实力的重要指袍标。与国际性捞标杆企业相比派，鹰**练集团在资产规遣模方面仍有较广大差距，但在博增长速度方面适名列前茅兵。胡5貌蓄家公司当中，吊长江实业总资鞭产位居第一疮，燕2006或部年舱达攻2498押钓亿港元，折合借美嚷元称321持3捏亿，同比增滔长碰19.44县%窝，增速为长江号实忍业贼200离4尺年来最高水平揭。其次是三菱洲地所（盘约造281谣挑亿美元，同比冠增腹长社1.21物%第）、嘉德置地黄（任206访察亿美元，同比岸增绸长尸13.55龟%麦）破、绵PH毅M眠（徒132秤熄亿美元，同比喘小幅增奇长扭0.89芹%楼）和域**捧集团（仿约应5.26下胀亿美元，大幅杆增唇长损52.22形%绩）。荷**午集团总资产的那快速增长，很狡大程度得益于帽中国房地产反市场行情的活米跃，企业盈利妨转增资本金带派来资产规模快点速增长，同时拐，商**遮集团也通过发傲行优先票据及脚可转换债券筹嚼资增强了资本龙实力。资产绝日对量的差距虽矛然存在，但从外另一角度来说忆，也意味着增**谋集团的发展还愁大有空间，如屑果能抓住目前壤行业整合加剧霜的有利时机加祝速发展，扔**退集团有望跻身粘国内综合实首力拨TOP1梢0植。伶（坡2救）负债状况笨企业资产源于午股东投资及举域债。对房地产慨开发公司来说霞，项目建设及夫土地储备需要煎大量的资金支辅持，融资能力糠至关重要。分杯析活这朱5纽朽家公司的资产菌结构可知，遮**瞧集团三年加诞权男5挤资产负债率错为四59.50稀%蕉，款2006浇翼年千为嫌59.91驰%送；与之形成鲜卖明对比的是长配江实业，资产葬负债率近三年辛一直稳定传在姨15靠%化以下，远低于刑其他企是业彼50许%启以上的水平。捏这种超低资产第负债率的情况骄在香港房地产过企业中极为普震遍，除企业资崇产多年积累基夸数较大之外，送香港对房屋预伶售收入的不同形会计处理是造磁成此种现象的爆重要原因。按寻照中国大陆的杨会计准则，房践产完工并验收不合格、签定了贞销售合同、收知到销售合同金目额产20胳%宁或以上之定金督或愚/兵及已确认余下旁房款的付款安旁排，方能确认扣销售收入的实撕现。预售业务胞中，无论是否浴向购买者收齐跑全额房款，均田只能作为预收大房款，记闯入骆“绑预收账西款侨”蹈（流动负债科肿目）。而按照舌香港会计准则挥，物业预售收柳入在买卖协议烛达成后，即可恼按完工比例进蛛行确认；确认孙的周期可以是目每月、每年，蹈也可以是每季爱度。因此长江地实业的负债比庆例极低，此处卵不宜作为参照灵标准，但其资祸产负债率的稳况定特性值得借丝鉴。丑再看其他企业碑，近年来三菱帖地所、嘉德置回地鉴和她PHM签摸资产负债率持截续缓慢下调，戏嘉德置地灶与糟PHM20婆06亚户年资产负债率话分别其为童52.25旋%版和握52.23含%管，三菱地误所潮2006奴驰年降低折到安64.93毯%帮，仍处于较高砍水平，但相年对殃2004射嘴年已下息降鄙4.63木俘个百分点。与头这三家企业资哪产负债率近三息年的下降趋势醉不同，区**迈集团在快速发撕展中资产负债链率只是围疑绕三60酸%俱上下小幅波动尘。关企业在经营过傍程中，应合理时利用财务杠杆与增加企业收益范，同时保持适枕宜的资产负债漠率以降低资本求成本，减少财次务风险。结合血前面的百强企售业宏观分析，复研究组认为，歌对中国的房地纤产企业来说客，阴60绸%减左右的资产负崖债率在现阶段具可作为一个稳五健水平的参考响。杂**湖集团在快速发眠展中将资产负银债率保持稍在记60羊%球左右表明了企骆业财务的稳健捏性。巴成长性筐（观Growt抚h以）比较贞**怠集团近三年的色主营业务收入赌和净利润的增集长率与国际企模业相比优势明炸显，显示出强厕劲的增长态势缺，具有成长性抛房地产企业的阅特征。铁（陵1封）主营业务收朱入增长率杏

2006担努年缠PHM维榆主营业务收入列为链142.7持购亿美元，尽管阻同比小幅下勿降竟2.86砌%鼻，但茫在湿5撑统家企业中收入膜总量仍遥遥领编先。其次是三暖菱地所，主营毁业务收入虽为屯76.6造柳亿美元，同比表增蓄长当7.14逃%传。嘉德置顺地携2006狂当年主营业务收叉入不为戏31.5迎睛亿美元，同比腹下考降勿18.15分%监，货而统2005闷幼年主营业务收庸入的激增，来极自将部分物业浆销售性给扶Austra须landW厘holesa拦lePro旗perty德Trust死No.4.山检（澳洲置骄地怪4齿兼号批发房地产出信托）的一次支性收入，这种抚收入不具有可起延续性，造盏成齐2006阳刺年收入的负增巴长。两家中国质企业中，长江斩实业主营业务链收入折毅合损19.7致势亿美元，同比姻增睁长裳6.88胜%当，值得注意的摩是，长江实业译主营业务收入具没有包括共同辱发展公司（集轿团摊占之物业舍销售收入除外是）及上市与非坏上市联营公司蔬的业务收入，俭如果把这些公郊司的应摊占部摸分计入的话，耗长江实业的收蕉入应有所提升伍。市在增长率方面粘，梨**逃集团远远超过岂其他企业，那**琴集字团戏2006族炭年主营业务收薯入固为黎25.寻5呈亿元，总额虽孝然远低于其他叫国际企业，但丸同比增种长唐52.69匪%旨，近三年平均扩增速高缓达致84交%斗，在所有企业野中最高，增长至势头良好，表填明企业仍处于挥快速发展阶段幼。由于毯**折集团房地产项盏目广泛分布于迅华北、华南、利华中、东北和铜华东五大区域凳，因此仆**员集团可以抵御伪宏观调控政策匪对局部地区房素地产市场景气塔的不利影响，汉也确保了主营潜业务收入体在础2006象虹年仍能继续保榜持快速增长态昌势。航（点2否）净利润增长承率退氧表虑：京2004-2赵006酷勉年殖PHM纤毁等企业净利润索增长情况甩晃近三年，叨**受集团的净利润虑保持了较快的法增长势头。很行显然，朋**启集团净利润增京长得益于中国西上涨的房地产稿行情。三菱地牙所近两年的净换利润增长速度末较黑快摔,季住宅项目销售烘的强劲是收入狮与利润增加的须主要因素。嘉代德置地近三年默净利润持续增属长，但增幅趋钓缓续。临PHM姜身是抄5晋峰家企业中唯一矿一家净利润出仇现负增长的公文司缘。肌PHM翼昌的主要业务收逢入来源于住宅要销售，而美国冠住宅市场受利我率上升及需求坝不畅影响呈现残衰退，造经成沸PHM卖指的净利润霜继宏2004-2奖005寨圣年连续两年增艘速超因过巷50兵%侄后大幅下滑，霉市场环境变化午带来的经营风爹险由此可见一裹斑。假盈利性北（歉Profit枝abilit搂y蜡）比较螺受规模所限，藏**樱集团的盈利能升力与标杆企业血相比差距较大旱，但净利润持射续较快增长，扔净资产收益率浙与国际企业相歇比也具有一定裳的相对优势。（1）净利润悼净利润规模方才面触，稻2006沃拳年，长江实业锋实现净利意润解182.8档还亿港币描（控23.4茶斩亿美元），在陵所有企业中最质高，其净利润骄除来源于旗下气地产业务外，验还包括摊占联姥营公司（和记旁黄埔、长江生尖命科技等）总炮计辉约少102.11膝牲亿港币，净利胶润增幅散为剖28.68弟%呈，同样位居前除列，显示出强弱劲的增长势头找。嘉德置地实栋现净利爷润碰12.9酬叼亿美元，仅次钞于长江实业，稍同比增骆长属9.78乔%惭。楚PHM20昏0摧6倾年净利润筝为偶6.87妖造亿美元，同比肃大幅下贡降转53.9权%年，是六家企业狭里唯一一家下酱降的企业。三金菱地雀所早2006田溉年净利润贯为纽4.75望桐亿美元，同比瓣增凭长隆27.2戴%伪。刊**固集团近三年净遣利润持续快速嗽增长池，哑2006受及年达虹到惑3.05物旧亿元。煌（滤2序）净资产收益裕率旨（绍RO刊E巴）呀净资产收益率意是衡量上市公祥司盈利能力的宝重要指标，该饰指标越高，说私明投资带来的需收益越高。由坟上图可以看出暑，近三年来，封这卵5冷验家房地产标杆浊企业的净资产潜收益率表现差耽异明显，其抄中扁PHM嘱发净资产收益率朋近三年大起大侵落，设由炸2005轨礼年全的燃25.04御%育降箭至欲2005伙锹年表的颠10.45姻%荐；嘉德置地净备资产收益率洋在胀2005贼秘年提高竿近韵7划病个百分点，达渣到渗13.02坦%授，竟2006筹巴年小幅上升分至绝13.57碎%抗。三菱地所、感长江实业净资棉产收益率近三赏年小幅上升，努但馋在泊2006辣会年均未突诞破责10凯%笨。决回报与风险息祖息相关。值得球借鉴的是嘉德烤置地对投资风亏险的管理，其排风险管理过程达不是力求风险碧最小化，而是疗力求风险优化吃，即承担适当碰的风险并获得妇相应回报。正且是在这一思想敲的指导下，嘉揪德置地近年来跌积极对外拓展均，业务也围绕身房地产多元延秃伸。其核心业即务部想门盒—笼—嘉住宅，商业和允综合开发，零鸭售，金融，以贿及服务式公阁寓茧—愁—吨2006棚大年取得了极好篮的收益，利润求与股东回报都嫂创造了历史最耽好水平犹，孝ROE奶张达图到于13.57洁%袖。相形之下，超三菱地所与长俗江实业灶的期ROE延煎均处于较低水巩平。占**棒集团近三年来方净资产收益率踢较为稳定摊，才2006待亩年小幅上升傲至敢18.48啄%溪，球在别5唱夕家企业中处于蛾第一的位置，研净资产收益率腥具有一定的优菜势。圆发展潜力处（酸Potent铺ia煤l陈）比较点通过对房地产漠市场、资金实轿力、项目或土凶地储备情况的馋分析我们可以百看出，中国目浅前的房地产市士场大势向好，范宏观调控又带民来了企业兼并科收购的时机，交对像帐**疮集团这样具备付一定经营能力麦及项目、品牌肿积累的企业来最说，应是一个注积极拓展业务肌、增强资产实窃力的好时机，众如果杜**怕集团能进一步党打破资金和土舞地上的制约，胀将更具发展潜窃力。泪（葱1冠）美国、日本另、新加坡及中最国的房地产市遣场现状撕美国：美国的讲房地产市场目冒前正在经历经惨济衰退周期。流大多数地区的租房地产市场出区现显著降温，铸主要表现在居么民住房价格下商跌、待售房屋欺积压增多以及卡房屋销售不振装等。由于贷款撇利率上升和需弄求下降，新房惜开工虾量琴2006恼右年下坐跌据12.9哥%好。同时反映未蛾来市场走向的侮新房建涂筑许可证发放赚量喝在铃2007呜抵年质2袍虚月份下降茎了惩2.5孩%鸟，这是该指标针在过成去啊13趁锐个月中的纷第悠12乌绒次下降，表明萄陷入困境的美隔国房地产市场振今年仍难摆脱书萧条。伴随房较地产市场的衰范退，美国的次庸级房贷市场及粉房地产就业市养场危机不断。良美国房地产市张场的持续降温谎，使得开发商碍的信心普遍下行降。大日本：与美国持房地产市场的匙走势不同，日度本的房地产市醋场在经历了漫坐长的低迷后，幼目前正逐步复防苏。日本的股淹市和楼市泡沫剂在脖20共属世化纪粮80躁致年代破灭，日饼本政府相继通诵过三大改革措局施来复苏房地窝产市场：一是辉增加国债发行芒，筹资建设公术共配套项目；石二是刺激经济板，放松对金融笨行业的诸多限击制；三是调整析建筑标准以便旦于房地产项目坟开发。这些改司革措施的实施窝为日本的房地院产市场注入了障资金，增强了堤活力，减少了从再开发的难度箱，使日本的房筐地产业在二十免一世纪迈入了踢新一轮的上升去周期。薪新加坡：在新夏加坡强劲经济茄增长和不断攀拘高的股市带动革下，新加坡房类地产市场交易早活跃，吸引来膏自美国、香港炼及中东等多个宰国家与地区的灌外国投资者的辞兴趣。据估计击，捞2006确基年新加坡房地乖产市场的投资盈交易价值达贫到按54增死亿新元，松比鲁2004贪移年累的赖9歇勿亿新元增加图了词5盒浮倍。在新加坡苍，国家发展部网根据居民的不刊同收入水平设炕计不同的住宅验，并由建屋发担展商负责住房煌供应。供给普德通收入者的经战济适用房以高辣层住宅为主，哀而对于高收入袜居民，购置住两宅完全实行商删品化。才香港烤：巩2006笼沫年香港宏观经猛济表现良好，塞全年生产总值哪增长舟达深6.8牲%允，内部需求及近贸易出口同步闯增长。受益于您失业率的下降翠、薪金水平提音高及金融业兴晨旺等利好因素灵，消费及投资窗显著提升。虽翅然宴2006购货年上半年香港中房地产市场受扣加息及开发商竭延缓推盘影响巷，整体交投平已淡，但成交量茂在下半年即见桌回升，市场气萍氛大为改善。辛鉴于现有借贷闻利率水平将维泰持稳定，香港毕经济前景保持班乐观，预计置浴业信心将进一则步增强，楼价流将平稳上升，语楼市整体向好砍。拘中国大陆：近病年来，中国宏翻观经济一直平还稳快速增长，今预悟计偿2007岗抽年国民经济仍做能保持良好发红展态势。受益诱于中国经济的洞强劲发展，中自国城市尤其是魂长三角、珠三妈角、环渤海等抗**每开放城市的房命地产市场，也肃将延续目前的徒景气状态，有在着较大的发展甚空间。虽然政国府为抑制泡沫晨，对房地产业跨的宏观调控驳在报2007蝴沉年仍将延续，拨但城市化进程套的加快与国民梅财富的增加所榴带来的强劲需阶求，对房地产打市场尤其是住努宅市场将起到哭有力的支撑作客用。漂（破2艺）企业资金实厅力芽企业的资金实俘力很大程度取桂决于自有资本踩金的多少。我凭们在此将妇对氧PHM勤音等企业的股东活权益（净资产裁）进行比较。贝总资产规模最适高、资产负债窑率最低的长江望实业毫无悬念绳占据股东权益粪第一的位置轰。锹200鸡6取年，公司股东谁权益甚达拖2057辈府亿港元，折虑合剩264税岭亿美元，同比耍增普长浩8.3胆%悬，增幅为近三慰年来最高，而敌负债仅为股东服权益因的受21.45止%坝，表明长江实宁业负债水平维斧持在极低水平沙，财务风险较射小。浑2006带锻年，三菱地所量、嘉德置地级、容PHM缘膛等三家企业的借股东权益分别奥为秤102劣半亿美元现、割95粉颤亿美元速、疯66题姿亿美元，而负周债占股东权益趴的比重分别铃为甘180.95倚%弓、震117.05杜%瑞、绒100.34喘%树，其中三菱地脖所债务比重最舅高，债权人保型障程度相对较辣低。颜**港集道团塞2006搅吐年股东权益凡为盗16.5葵级亿元，负债占义股东权益的比普重基本维持赔在幸150欢%蛾左右，高畜于忧PHM居像和嘉德置地，勤但低于三菱地绪所。卡（并3耕）土地储备纹就全球而言，槽可用于房地产财开发的土地属屠于稀缺资源，济土地储备是房芝地产企业持续铜发展的基础，速同时土地储备灌也会占用房地跟产企业大量资埋金，下面就各趴企业土地储备羞进行分析。傻PH名M乏：截茧至茫2006才买年末贺，版PHM相野控制签有训232200针座块地，其批中荡158800迟雹块自有衣，识73400誉勉块处于期权协拾议阶段。由于毒美国住宅业目多前正处于经济拳周期衰退阶段揉