毕业住房价格走势

XX大学远程教育学院本科生毕业论文全题效吓灯XX限市住房价格走艳势分析研惭究剂淹（论文终告）澡专缩腔哲土木工程忘科姓镇贸岁学耍静号密指导教师镰2009烂年菊4予月并30焦日论文摘要当前,随着全国房地产业的迅猛发展和世界金融危机的出现,房地产业经过近三年的迅速发展后进入一个低谷时期，但安庆的房地产业也处于快速发展的阶段。本文在简单介绍房地产市场供需理论基本概念、影响因素的基础上,从市场供需、价格走势方面，结合安庆市近2008年住宅市场的现状，分析了该市住房市场的供需情况，并金融危机和国家政策调整等影响对安庆市住房价格走势进行了分析研究。【关键词】住房、2008年市场分析、价格走势分析研究、安庆市目录第一章安庆市简介……………1第二章房地产供需的相关概念………………1一、基础理论……………1二、影响因素……………2第三章安庆房地产供需分析…………………2一、2006年安庆市房地产市场…………2二、2007年安庆市房地产市场…………2三2008年安庆市房地产市场……………3四、2009年1-2月份安庆市房地产市场………………4五、住宅市场分析………4第四章影响因素分析…………4第五章2008年安庆市房地产情况分析………5勒一、房地产市府场供给和销售锹情况分慧析丘………………扯………………克…渡5丸二、房地产供副销结构分柜析友………………训…烘……………达……………沿…扑7域三、房地产价啄格分尽析表………………袖……湿………………辨…陶…………抗…醋9猎四、房地产物膏业形态分析批………………掉…………畏………………记…年…北11垫五、版块分顾析刘………………心………………霸…鹿………………颠…………孙11割六狡、窝200粒8度年安庆市房地初产总衫结寺………………明………………伯…明………费11贯第六药章瘦蝴浑安庆市住房价押格走势分县析励………………新………………满…珠…………士13精第七稻章孕肥肺结复论伙………………震………………亩…脚………………划………………迟…冲18裕参考文献章………………套………………蓝………………害………………骄…非18安庆市简介收安庆市位于安图徽省西南部，球长江下游北岸宴，是长江沿岸授著名的港口城微市。现辖桐城靠市、怀宁、枞演阳、潜山、岳荐西、太湖、望透江、宿故松已7绢县及迎江、大雁观、宜步秀载3库区，总面积循1.53产万平方公里，蛮总人慎口倾钥610心万人蓬，答其中市区面积绵821遍平方公里，人布口狼73象万斥。匙香安庆居民收入左在沿江地区居之处于较为落后提水平旧。葡200横7型年城市居民人抛均可支配收入规达到首次突姻破亭1000幸0树万元达挑到父1071某0吩元，城市居民亡人均消费性支兔出这为慧775偷4魂元，人均可支锦配收入在安徽醋沿江八市排名笨为扬第舍7坡位，仅比宣城紧市铸高酷20搜0男多元，与马鞍册山、芜湖、铜令陵三市差距较怀大。由于大别详山老区的贫困老人口过去分布爬的较多，多年阴安庆市臣进行卓有成效暗扶贫开发工作锯，使的贫困人夸口减少。但安闭庆农村居民收加入水平与沿江离其他市相比仍探然是最低的血，增200虏7沈年全市农民人所均纯收入粗为企350议2心元，居安徽沿保江八市的溪第择8准位，比最高的非马鞍山市安（玻614消5胞元）捐低史264毫3秩元。男安庆盗市是新兴的综胜合工业城市，孙经济发展方面至，国内生产总昌值保砖持述10帜%馅以上的增长速甘度，经济结构灵优化升级加快薪，经济增长质向量和效益显著悬提高；改革开话放方面，国有颜企业建立现代鼻企业制度取得缝重大进展，社谅会主义市场经箱济体制不断完疫善，对外开放瓦领域进一步扩份大；城市建设闻方面，基础设住施供给能力显印著改善，生态允建设和环境保馒护得到加强，粘城市现代化管乘理和服务水平滔进一步提高；耍社会发展方面习，科技教育加展快发展，社会茶事业产业化水烤平提高，精神溉文明建设和民召主法制建设取暗得明显进展，漆人民文明素质壮显著提升；人骡民生活方面，训就业渠道拓宽辛，社会保障制听度基本健全，郑城乡居民收入指持续增加，物确质文化生活质涂量进一步改善氏。遍到伞“讯十糠五酿”江末城镇居民人竹均可支配收入比达告到苏1放万元，农民人饺均纯收入超努过愉300叔0垦元侍。牺轨安庆软城市未来的发脸展目标是建设盒成一个融传统驳和现代化为一苏体的中型科教肠文化旅游城市阅。燕动房地产供需的象相关概念基础理论梳西方经济学理涨论认为，任何桶一种商品的价症格的变动主要艺是通过供求关鞭系来实现的，犹当商品供不应君求时，买者之浮间就会发生竞幸争，考导致商品价格粘上涨；当商品晒供大于求时，原卖者之间就会依开展竞争，引锣起价格下降。焰这就是人们通舟常所说的物以月稀为贵。房地逃产是一种特殊婆的商品，作为芳商品，它的价鉴格变化同样要池受到供求关系糊的影响。供求妥关系的变化是坝引发商品价格屈变化的一个主平要原因。影响因素拌1题、鱼经济因素。那经济学理论认执为，经济的持寨续快速发展，浸有助于扩大消横费和投资，引捏发物价上涨湖。房地产的供牌需及价格当然凝也不例外。三2杀、非人口因素。人沫是社会生活的临主体，人口的玻数把量锦﹑毙质赤量萌﹑堤结构等都会对测房价产生较大走的影响。人口怎增加必然要有苦住房的需求，县这也包括长期把定居的外来人则口，尤其是家葬庭规模的缩小残，当总人口不券变时，随着家卫庭规模的减小特，住房需求必朽将引发上涨。压人口的文化教竭育水叔平挎﹑虹生活质量和文嗽明程度，可以兽引起房地产价糠格高低的变化应。鸽3案、顺政策因素。房扬价和地价是一绑种相互促进的矮关系，国家出悬台的各项土地乌政策都可能引抗起房价的上升婆，房地产商开出发房地产必须厚先拿到国家出以让的土地，土飘地出让金的抬源高会引发房价雁的上涨。现在罩我国实行的是哪住房商品伞化傲﹑寿社会化，这样瑞房价就能反映艳供求的变化。盘和房地产市场妻有关的各种税阳费的高低也直说接影响了房价古的变化，房价洪的变化又直接纲影响了人们的凭消费需求。净4孤、券社会因素。国哪内外局势稳定酸，社会秩序安额定有序，这样秒的条件可以促早使人们购买住在房，增加住房梯需求。反之，竹社会环境动荡倦不安，社会秩皆序混乱，人们仪不可能安居乐郑业，对住房的编实际需求将下作降。捎安庆烛房地产供需分欧析蚂一丘、脆200遥6悬年忧安庆荣房地产市场全2006泽年房地产开发饱购置土地总面喜积糊98.86撞万平方米，完共成开发土地粱36.23报万平方米，房坑地产投资疲32.袜5购亿元。缓商品房销售面辜积为任19.07柏万平方米，阿销售栽额忌4.7葡6候亿元，增长坦率貌58乱%渠。往二砌、贸200当7薯年肠安庆白房地产市场邀2007塘年房地产开发稍购置土地总面迫积赴106.71虾万平方米，完麦成开发土地劝42.89截万平方米，房厨地产投资瑞68.肝7肿亿元，增长帖率阴18.7童%咱。端商品房销售面万积为浸26.66奏万平方米，浓销售敞额扒9.8希5锹亿元，增长重率牙11雅%贞。声三题、五200止8鲜年每安庆腊房地产市场腹200哈8已年，全市商品鲁房批准预售面猜积杆为套115.0称3吴万平方米，同隆比增铅长厉59.87佛%垂；其中商品住疏房批准预售面迁积幅73.雾9屯万平方米，同独比增崇长肾34.93夜%驼。厘200聚8衬年，闹安庆市报商品房预售面晶积赴为表46.9之2击万平方米，占乖批准预售面积棍的神40.7个%致，同比下抵降泄30.86设%错；其中商品住言房预售面邪积遭37.4覆1膀万平方米，占赠商品住房批准暗预售面积柄的滚50.6卡%放，同比下积降给37.76熔%每。籍200准8金年度，竭安庆市椒销售的商品住日房中，价格肉在券100势0要元期/影平方米以下的汗，成交面积蜓为雅0.3饭7盏万平方米，占仔总成交量俊的狡1六%储；价格乘在音1000-1任50怜0缎元血/舞平方米的，成擦交面积芳为协0.6应7缩万平方米，占暖总成交量勾的硬2破%靠；价格攻在茅1500-2酸00梳0串元待/皆平方米的，成盈交面积森为丽4.1荐4宗万平方米，占党总成交量翠的笔11裂%睛；价格基在杀2000-2姜50兽0呜元贴/押平方米的，成习交面积唱为床3.隶9添万平方米，占框总成交量支的悉11避%萝；价格挑在扬2500-3裤00勒0灵元勒/培平方米的，成迁交量处为浙11.里5土万平方米，占漂总成交量泻的雀31培%药；价格归在狠3000-4都00烛0宴元栏/绪平方米的，成念交面积说为讽13.网6铜万平方米，占锣总成交量催的营36视%济；价格齿在表400映0拌元趁/捧平方米以上的处，成交面积兔为誓3.趣1旦万平方米，占炕总成交量秀的削8逝%故。右从以上数据来住看，怨安庆市云目前的商品房碗价格主要集中犁在腔2500-4碍00蛾0疼元缴/忍平方米，其所尘占比例端为丙67叛%织，是目前市场季的主流消费价稀格杯。疏狼四筒、广200差9宵年堤1-昌2垃月份安庆市房隆地产久200失9稳年侦1-雹2墙月，全市商品榜房批准预售面拍积抬为洲10.2拼9禽万平方米，同敞比下烦降斤72碎%偿；其中商品住惕房批准预售面匠积衔8.1萍1壮万平方米，同形比下循降默25毕%芹。帜200扛9励年似1-动2煎月，蚊安庆市免商品房预售面拔积笛为种7.2教8辫万平方米，占扯批准预售面积撑的泰70.75绢%移，同比下麦降语14绸%遥；其中商品住吓房预售面井积烘6.2悟4心万平方米，占朗商品住房批准谢预售面积目的狱76.94吉%巴，同比增亏长搁6哭%南。腹200茅9侧年袋1-粪2讨月，乡安庆市煮商品房可售面层积捷为罪99.5昏7优万平方米，其横中商品住房可栽售面洞积淘75.7宽8惜万平方米。凭五义、住宅市场分绑析涨响1恒、份我市商品住房双市场从供给来捏看，具有以下绸几个特征遇：翁匆总体供给规模征扩大，产品结锄构趋向合理。商随着我市房地母产开发环境的弟日益成熟，商康品住房投资增链幅近两年均砍在顷30湖%淡左右，在持续亦的消费需求支裁持下，全市商向品住房供给规词模不断扩大，撕呈现供销两旺访的良性发展局才面。从产品结议构上看，我市猴商品住房一直硬占据房地产市笔场的主体地位议，妄达砖90签%之左右，各物业迷类型物业档次艺和分布区域均棍较为合适。供旧城改造和新辟区开发互动发康展，城区市场输正逐步向郊县系（区）市场拓却展。加大旧城农改造力度是我利市今年的重大趣举措。城市环仔境综合整治工重程等重点工程淡的相继实施，奖有效地推动了如我市城区商品刺住房市场的发芬展。痛产品供给呈多右元化和精品化赔方向发展。我阴市商品住房除验在房型、户型铸、面积、质量提、功能等内在虑品质上越来越萝走向市场细分丽的多元化发展际外，品牌、环挣境、企业形象奋等也日益成为鸭重要品质指标这。同时，高品得质而不是高档骆化的精品住房玻越来越赢得消浙费者的认同，敞竞争的加剧也鞠使开发企业更完为注重产品的河内涵质量和外牵在形象摸。贯术今年我市商品顿住房市场需求丙有以下几个特钳点姥：蜘茶消费群体特征涝：通过商报进糊行的大型需求贩问卷调查来看斤，目前的商品还房消费群体中予，砌3茎5宰岁以下年收涂入蛋1栽0成万元以内的青死年消费者齐占升36.9蜘%梁，实际签订合摧同消费者年龄态在等3搂5米岁以下的旦占屋57屋%里，表明中低收锅入水平的年轻融消费者是目前卧我市商品住房签市场的主力消推费群体蔽。羡络需求特征宰：控佣购房目的：巨多数消费者均门是出于成家立党业、改善居住告环境、孝敬父孝母、置业投资贤目的而产生购愁房需求的佛；躺球对现住房的杠不满：多数消管费者对现有住欧房的物管、绿菜化、配竭套、房间布局定等不满呼声较切高，具备较为教强烈的二次置锈业需求么。咱害影响购房决鸣策因素：价格托、位置、户型扮设计、绿化、笼配套、交通等剑均是影响消费纷者购房决策的闯重要因素码；疲鸽面积、价格倦的选择：对住替房价格的选择腊则滚有碧90喇%辞以上选择单价悼在缠300伞0室元拿/判平方米以下，苦总价商在事3骑0袋万元以下的中眉低档住宅。从英签订合同结果呼来看织，氏70-15壁0左平方米逢、离2000-3优50玩0需元棚/补平方米的商品期住宅均最受欢稿迎污。吵俘数据显唉示尤200水8衣年队安庆励市房地产市场率开发量大、在劈建工程量大、纳实际销售量也燥较大。房地产栽开发购置土地线总面积、住宅布投资同比增长座在税23弟%伐以上，全年商朵品住宅竣工斜量属714.系9珠万平方米，年夕度结转面积透为谎323.1吗7预万平方米，住摊宅销售量总面贸积担为鸭918.浅4课万平方米，同受比增虫长罪97.8存%呢。由此可见顽安庆凶的购买力和供原应能力基本持趋平，商品房市比场供销两旺，裁住房消费潜力屿较大吉。体姜头2切、住房价格有笼升。食2007葛、蝴2008掌年，丰安庆市氧商品住房价格益创出了新高，唯一些住宅小区竿每平方米低菌于课200解0讲元的商品住房令已经很少。目箭前，市区商品兴住房均价每平磨方米达到扇30暮0翼0思元至裕40芦0瓦0刊元之间，而座膝落于原新华书配店地址分的瓦“润名仕金鉴座抛”笼小高层公寓，散售价每平方箱米缴400耻0哲元以上，为付安庆市持有史以来商品丝住房最高的房穿价。过去亿的乘1慌0医多年，纲安庆市勉城区商品住房功每平方米每年缓上羽升夜10拘0情元左右牲，皆200绪7济年，突然跃升知了永40公0款至别50很0局元，上升幅度律较大机。颗第王四傅章诱影响因素分析蜜在国内经济持例续快速发展、细人口基数稳定迈、社会秩序健程康、稳定的前蝴提下，政策因斑素对房地产供柜需的影响显得茫尤为突出。抛卡开国家及地方肠政府针对房地缩产市场所采取糖的土地、行业闹规范、金融、势税收等政策调延整不说，仅次安庆院市近几年规划脾建设等政策的核出台即对房地碗产供需市场产井生了莫大的影鱼响。柴对于住房价格承未来的走向，姜理性认为应该朽从以下几个因示素来分析考虑会，首先是需求命，其次是供给铸，最后是政策负。态倍第一、先来看适住房需求。表朋面看需求取决奋于住房购买者除。住房是一种扶资产，一种特过殊商品，可以离供自己居住（敢自住需要也就匪是所谓的刚需阵），可以出租柴获得租金收入兄，也可以作为疮资产投资转手粉出售以获得利披润。由于住房纲的这些特点，概决定了影响住偶房需求的主要粥是以下一些因负素：渣1鲜、住房价格，够像一切商品一誉样，住房的需卷求与住房的价谱格呈反向变动锯2继、财产总量的渣大小。住房是鉴资产的一种形勒式，财产总量汉越大，对住房粒的需求越大，械即对住房的需申求与财产总量也呈同向变动。向这也是很多联灶合财团及富有移个人或家庭投创资房产的理论迟依据之一。诉3威、利率及拥有骑住房所得到的达净实际收益。吉这里的净收益拜是指拥有住房枯所得到的总收刷益与为此付出祥的总成本之差灰额。拥有住房杏的总收益包括均房羡租为[今出租房屋时得着到的实际房租筒与自己住房时娇的暗含房租（星暗含房租为不榆买住房时，自它己为有住房居鱼住而为租房支播付的租金，在通此可理解为节费省的沉没成本比）纹]委和资本收益（斩由于住房价格态上涨而带来的段住房增值）。舍拥有住房的成夸本包括首付款牌、利息成本（拾一般是以银行村当期抵押贷款拐利率水平来计锤）、物业费及爪折旧（这里以喷大部分人贷款何买房为例，全渗款购买的成本桨包括全款、物梯业费及折旧）救。拥有住房的脉净收益增加，龙则住房需求增转加；反之亦然数。贴4慕、其他资产的怕实际收益。结截合第三个因素禽，人们要根据蔑各种资产的收稳益率多少来配理置各种资产，忠决定它们各自因的拥有量，因榨此住房作为一繁种资产，它的昏需求还要取决江于其他资产的框实际收益率。扒其他资产的实拜际收益率相对拖住房资产的实府际收益率越高竞，则对住房的呆需求就越小，惕即对住房的需夫求与其他资产靠的实际收益呈币反向变动。这内也是很多联合叛财团及富有个洽人或家庭发现茄有更高收益率枪的可投资资产矩后退出投资房姥产的理论依据沈之二。摇第二、说说供光给，表面看供秀给取决于开发餐商，开发商对漫住房投资影响涨着新住房的供妈给，住房投资佳增加也就是新袖住房的增加，征新住房的增加索是住房的净投狂资析—四—然在原来住房存刚量上的总增加佛量。而新住房必的增加量又受祖住房需求、建压筑业中所用的扯生产要素成本造、影响建筑成特本的技术因素流以及市场上的磨住房价格影响卖。住房需求越病大，住房价格改越高、建筑成叠本越低，所提岛供的新住房就齐越多；住房需古求越小，住房狼价格越低、建企筑成本越高，办所提供的新住植房就越少。简居而言之，影响胀新住房供给的抚因素主要有住伯房需求、建造厨成本、住房价刃格。住房需求帝前面已经论述纤过，这里再结骂合住房需求归扮纳一下住房价霜格变化及建筑纳成本对新住房焦供给的影响因瓜素。万1法、利率。根据激前面的住房需饥求分析，当利洲率上升时对住氧房的需求减少喘，从而住房的咳价格下降，新呼住房建设的速渴度也放缓，住餐房投资减少，踪新住房供给下免降。因为住房老所有者发现其兰他资产投资收笛益率高于住房润投资收益时，销将会选择其他截资产投资而不较会选择住房蛮投资，这在住连房需求时也分部析过，而且影弱响住房投资的奖利率是长期抵污押贷款的利率技，住房投资也鹿是一种也是一奔种长期投资，应与这种利率关涂系最密切暖2应、财产与人口性。在短期，原迁有住房存量已盐经很大，目前什新住房现期供姻给量对住房价薯格的影响可以搬忽略。而在长女期，新住房投斜资使住房存量拨增加。财产与迈人口的影响是柔通过住房需求烘与住房价格的忍变动来影响住世房投资的。当猎财产与人口不蚀变时，住房需赌求不变，价格园不变，价格稳乔定在使住房投朽资等于折旧，始原有住房存量求不变的水平上辰，此时住房市菌场达到了长期宗均衡。当财产涛与人口增加时恩，住房需求增竭加，价格上升献，为保持长期弊均衡，住房投循资除弥补折旧矮外，还应按财池产与人口的增霞长率相应增加魂。当财产与人渡口减少时，住谱房需求减少，祝价格下降，从蚕而住房投资小祸于折旧。目前棍我国由于计划续生育政策，人比口数量稳步上械升，长期来看宗将处于下降趋纳势。而由于国熟内物价飞涨，六财产实际价值侦缩水。长期来戏看，住房需求填将减少，住房绘价格将下降，逮从而导致新住殃房供给量长期净呈下降趋势。柄从前期开发建彩设来看建造成韵本包括生产要青素成本等，主草要分析其中的挎拿地成本、资事金成本、劳动腐力成本、原材断料成本。球1棋、土地供应量它随着人口不断姑密集增加，渐土地实际供应者量晒开始下降，但浪拿地成本在稳英步跌上升。平2筑、由于建筑时数滞，开发商要隆在出售住房之假前就支付各种易费用，包括土榜地出让金等，搭要为这些费用劈筹资，其主要烂办法是获得长拾期贷款，这样盗住房投资就要讯受到长期贷款辛利率与可得到啦的贷款数量的观影响。目前国见内利率水平、丹存款准备金率牙不断上涨，并适对外资进入房姥地产开发进行梁相应限制。这劝导致不少上市壤规模小或者未种上市开发商资逼金紧张，首先探是量不足，其仰次是持有资金集成本随着时间我的流逝，利率歇的上涨而不断焦上涨，而新住现房并不会由于锅住宅价格上升抹迅速建成，建偿房有一个时滞雄，也就是开发灭周期，所幸这切个时滞并不长衰，目前国内开匙发周期养为买1事年左右，但这以种时滞对住房诵投资依然有一粒个主要影响：庸新住房供给并侧不是对现期实耐际住房价格作称出反应，而是稀对新住房建成烟时的住房预期秃价格水平作出罗反应，因此在忽住房投资的决洁定中预期起到教了重大作用。渣为此目前开发谋商不断压缩建镰设周期，缩短俱建筑时滞，减怀少长期时间内旬可能产生的众龄多因素对预期很判断的影响以间及不断上涨的编贷款利息。一弓句话对于现金旦流中大部分为课贷款的开发商涛对占资金过多禁的项目都希望描尽早开发完成情免得长期成本榜过成高。目前来看套，开发商可贷描款额以及持有拦成本已经很高举。击3取、国家执行计足划生育政策后乌所生育的孩子弟，目前已成长奔为青壮年，而侄随着教育水平获的提高，以及票人口数量的稳贝步控制，就业广岗位可选择的索多样性，作为毛国内劳动力市避场主力的数量唉也在下降，对坛比建筑市场近薪年连续扩大的栋规模，建筑市疗场的劳动力供末应相比前几年忆开始出现不足瞎。国家也制定公了要求提高建坏筑定额中人工烦项水平的政策忠。此两者共同漂决定了未来建湖筑业劳动力成蜜本将不断上升盈。友4艘、钢材作为建抽筑行业中的主遥要原材料，随偶着国际铁矿石熟价格的上涨，虑国内钢材的价布格也不断水涨殊船高柿。咏200蓬7气年蛛初纱400偷0着元左右一吨的谋钢材野到喷200饶8呜年彼5域月份已经上涨竹到极600重0姻元左右一吨，继上涨召了奸50孩%嚼，相应涨价的陵还有铜材质电听线电缆、砖、主阀门等原材料盗。疯四大成本，除互了第一项拿地咏成本输后浅期略有下降外宽，其他三项长蹄期都将处于稳棉步上涨状态。坑第三、谈谈政定策，国家制定呢了相应的经济役适用房、廉租饼房以及两限商炮品房政策，从嘱备受关注的两罢限商品房政策姿来看，国家从粒土地供应、住军房价格、财产夹及人口、利率桨等多方位条件带限制来控制两赏限商品房的建子设和购买。而招两限房的供应挽量逐步增大，宪短期来看，对私庞大的原住房裁存量影响不大乎，可忽略不计攀，但长期来看滔两限房政策将窃影响住房价格赌的变动。悄再补充一点，相长期抵押贷款花主要靠储蓄与便贷款机构来提春供资金，而金仍融机构所发放愚贷款的资金主耽要来自存款者恼的储蓄，国家亩会调整存款准没备金率，同时臂存款者随时有灭权提取自己的弹储蓄。目前国软家不断提高存扇款准备金率，点而存款者发现滋有其他投资收回益，比如说股莫市等收益率高朵于银行向其支阿付的利率时，统存款者就要提尖取存款，用于屈购买股票，目卧前的确有很多张人提取存款来俘炒股，从而使耍从事长期抵押威贷款的金融机表构不得不减少两贷款，而长期序抵押贷款的减言少又使住房投固资得不到充裕督的资金，进一软步消弱了住房从投资，减少了番新住房供给量猎。蹈对于安庆房价恭上涨的原因，竞地价拍卖价格呆不断升高，钢引材、水泥等建匙材成本上涨，使新建小区越来它越高档，多层倾楼房在减少，忌小高层和丰高层住宅楼房饭渐多，配套设馅施在提升，这腊些构成了房价废上涨的自然因众素哀。渔政策、供求、泼成本、消费和精质量环境因素干是裹安庆市劳房价上涨的五陈个主要因素。洒政策方面，从事实行土地拍卖唇起，底价一路众走高，土地交侦易价格大幅上川扬带动了房价标的上涨，今年晶一季度，剂安庆市娃土地交易价格政上面涨比7.2泪%混，居全省第二因位。供求方面讽，随着初安庆市割实嘴施装“材双翅百治”监城市战略柄，亦“甜东进北仍扩变”服、智“棍两湖两革带罪”青，城镇化建设订推进，农业人熔口涌入城市需穿要住房，居民磁收入增加，百荐姓二次置房，面以旧换新，以杆小换大，以租茅还贷越来越多骂，对房地产产逝品需求呈现多榨样化趋势。成筹本以及房屋质查量和居住环境南的提高也推动择房屋价格的上昏升。此外，消着费心理错位，亡即一方面开发密商与消费者信泳息不对称，某浪些开发商误导粉消费者，另一它方面民间闲散榨资金和外地游貌资对楼盘炒作殿，刺激了楼市但消费，加剧了颂需要购买住房傻者涨价心理预蜡期，不少居民气担心房价会持鞋续上涨，纷纷宋借助于贷款提戏前消费，造成哭住房供应缺口音加大，无形中掏也促成了房价壶的抬高。灌第五淘章甘200雕8咸年安庆市房地晚产情况分析辆200露8族年，估安庆启市房地产市场碧在国内外经济渠等多重因素的闻影响下，出现虚了一些明显的串变化。土地市禽场交易量萎缩姐，土地流拍现号象增加，房地企产企业的资金兵压力也普遍增困大。同时，商躁品房供求矛盾滋逐渐显现，房垂价涨幅增速趋抽缓，市场的观衬望气氛日益浓眨厚。为应对这盐一局面，部分缝项目开始选择渠以团购，打折男等方式促进销叶售贵。疼净智例一、房地产市钞场供给和销售埋情况分析共膀辨（一）商品房乒供销总量分析捎200创8贴年，全市商品瞒房批准预售面朵积痕为台115.0译3贷万平方米，同足比增费长往59.87津%钢；其中商品住伙房批准预售面演积后73.耕9嘉万平方米，同催比增巴长揪34.93推%降。沟200如8贸年，蜜安庆市负商品房预售面隆积围为片46.9饥2纺万平方米，占耳批准预售面积漆的设40.7伪%怨，同比下都降抽30.86朽%态；其中商品住渴房预售面席积部37.4蚁1划万平方米，占亏商品住房批准踏预售面积步的疗50.6们%晒，同比下不降颤37.76温%疏。援监

20行0然8就年，滔安庆市骂商品房年末累浪计可售面积飞为让80.8既5届万平方米，其诊中商品住房年戒末累计可售面厉积画60.5轨6振万平方米占。片脉

20锯0兽8祸年，乐安庆市污房地产市场中滋商品房非住宅欠类产品投放量劣增大，商品住鼠宅类产品投放迟量减少。商品粗房成交量大幅虽下滑；尤其是钥住宅类商品房凉成交量下降明答显，同比下多降夫37.76裕刷%辅。商品房市场决观望气氛浓厚服，市场萎缩加堵剧。商品房成此交均价模为斯3134.5轮3豪元，同比增欧长骄20.52挣%证。（二）习存量房交易情肥况分揪析碗

20阻0泉8糕年臂安庆市葬存量房共成弹交顿510味3库套，同比下颂降予13.67椅%咬；其中存量住止房成风交促460笛5雹套，同比下慈降浩14.41铃%丑。姻存量房成恨交总面积溪为过44.9文6权万平方米，同思比下夹降顽5.76北%挽；其中存量住弄房量成交总面难积死为银34.0沃7绍万平方米，同除比下职降怎16.88六%隶。缘展（三）商品房贱市场与二手房集市场联动分析静零纷200缺8窑年著安庆市航商品房与二手倾房成交量的比仓值邻为蹄1.0匪4堵：般1哭。其中商品住超房与二手房成妈交量的比值弄为住1.钢1浊：裂1亏。去年的同期魂比值分别弱为逃1.4演2朋：街1栗和急1.2锦6欢：娱1吓。劫数据表明福安庆市辆的二手房市场旋与商品房市场惨的发展，正逐新步趋于均衡聋。颗蜘辈竞二、房地产供撤销结构分到析班席蹲姿（一）价格段醉供销结构分搁析聋花200岛8另年度，望安庆市炒销售的商品住呢房中，价格挎在猎100酒0帮元斥/敌平方米以下的含，成交面积鸟为屿0.3藏7材万平方米，占励总成交量敏的填1不%秆；价格钥在丧1000-1赞50走0掠元掘/扎平方米的，成灰交面积运为任0.6拢7达万平方米，占恩总成交量嗓的锋2敢%傲；价格资在犁1500-2寻00雪0码元持/苏平方米的，成狂交面积予为脾4.1牙4闹万平方米，占楼总成交量妄的奇11特%普；价格网在痰2000-2种50抓0亏元先/赚平方米的，成些交面积落为浇3.裕9宣万平方米，占任总成交量融的己11皱%饥；价格源在孙2500-3脊00阴0唐元材/点平方米的，成织交量控为窗11.聪5钥万平方米，占糟总成交量菊的伏31绢%绿；价格瑞在腊3000-4肥00榜0恰元撇/道平方米的，成源交面积戴为恳13.聋6眯万平方米，占渗总成交量朗的辨36躲%摄；价格歇在俊400汽0套元工/笼平方米以上的锤，成交面积百为觉3.玉1密万平方米，占吩总成交量绵的戏8觉%呆。缠晚雾盾从以上数据来猎看，腊安庆市差目前的商品房挨价格主要集中锹在想2500-4舟00茂0塘元鸟/我平方米，其所尺占比例依为夺67小%皂，是目前市场涂的主流消费价井格不。哄势男社（二）面积段罚供销结构分斯析功绢机椅在不同面积的比商品住房中秀，僚6久0菊平方米以下户记型的成交量夏为壶0.2制3没万平方米，占骨总成交量洗的宰1揭%器；塘60-8警0估平方米户型的行成交量孝为磨0.笔9培万平方米，占罩总成交量颠的撤2缩%粪；询80-9害0湖平方米户型的运成交量室为橡1.在6滴万平方米，占因总成交量丧的颜4展%扬；坐90-10宅0野平方米户型的添成交量律为槽3.诞4冤万平方米，占翼总成交量专的辫9鼠%谊；痒100-12自0寻平方米户型的龙成交量非为悟6.葵7符万平方米，占属总成交量架的鹰18苍%午；积120-14兴4部平方米户型的疏成交量卫为围12.0勾6微万平方米，占崇总成交量落的罩33题%者；峰144-18盒0祖平方米户型的身成交量址为然6.挂8耻万平方米，占统总成交量拍的获18攀%昌；坛18斜0亡平方米以上户凝型的成交量懂为格5.梳6然万平方米，占姻总成交量尖的批15针%否。筑代异桐从以上分析数参据来看，瞒安庆市箱商品住房的热利销户型主要集湾中歼在谢100-18灾0语平方米之间，盒其占总成交量千的沈69岭%膝，且热销户型究有向大面积户垄型发展的趋势略。须9叠0怀平方米及以下逝户型只占销售马面积总量楼的洞7土%趴。商品住房结寒构仍需进行合盐理化调整购。乔良匠汪（三）购房对脂象结构分闪析拜洲

20慰0雀8蔑年列度坦,诊市区居民购住免房面劳积怒52.7怒5泉万平方米，占系总成交量饥的口56.9脂%节；所辖八县居普民购房面口积悠29.9贿2己万平方米，占集总成交量乎的蹦32.3础%撇；外地居民购捏房面渗积竞10.0晃5够万平方米，占左总成交量租的瞒10.8吉%重。冤安庆市穷房地产市场以浆本市市区居民读消费为主，但鞠所辖八县及外峰地居民购房比授例都有不同程沟度的上升，所辉辖八县居民购妥房比例上升明徒显干。家摔涉染三、房地产市柔场价格分盈析矩碗寻喝（一）商品房绣价格分梨析艰第

20视0评8革年度，份安庆市圣商品房平均价虽格缎为备3134.5占3胡元，同比增础长迎20.52趴%治。；商品住房父平均价格旬为捏293板6搏元皮/碑平方米，同比党增砌长翁18.87撞%往。翅基岸虚（二）二手房眠价格分股析挨斜扭

200老8竹年度，玻安庆市来二手房住房平看均价格肤为霞237丢9掀元摇/溉平方米，同比规增陪长萄19.49叔%廉。资刘棕位四、房地产物永业形态分习析幅脑洪谊经过广泛调研绕，虽然本市居磨民对多层物业佩的接受度仍然近较高，但由于居受政策、地价冷等综合因素的齐影响销，末200冰8篇年度，小高层遇、高层物业开鹰始取代多层而盈成为市场主流续。其代表楼盘葵有香樟里那水滔岸、雨润香水舞百合二期等档。搁明分析居民对小筐高层的抗性，龄主要集中在公旋摊面积较大，牵居住成本较高浓（电梯），两帆个方面次。兆帖好边而对于双拼和督联排别墅，主于要是碧桂园集凯团开发的秦潭边凤舞项目，一铅期共推出双改拼环10支2呀套，联僻排括24志6苏套。南京雨润摆地华置业开发皆的中央新城一有期，也仅有双损拼孕1房8抢套，联担排探5达4叙套急。班震呈职五、版块分岗析酱杀

20愤0睡8滨年，伴随着全劫国知名房地产垫开发企业，如者广州碧桂园，志上海绿地，南斗京雨润，温州女大发，中海外纤等纷纷落户迎集江区，大大加夺快了城市东进贞步伐。未来本盲市房地产的市蝶场供应量也将取集中在东区。折本年度，迎江畜区可售套数玩为弓180腐3仇套；大观区论为降155铜2陵套；开发区牲为劝146袄1耻套；宜秀区通为督18徐5饮套胀。咐反漏遣从各区的销售艰均价分析，短伏短两年时间，蝇东区房价升幅拴较快。未来东怀区物业将是直萄接拉高本市房徐价的主力。同诱时，众多高品弹质物业也将集竟中在东区竞相些上市的。丧削文钥六、存200赢8炒年安庆市房地徒产艺总结灿

20蛮0厦8香年，可谓是房碑地产行业虚的宅“捧政策站年教”找。从中央到地镰方频频推出针风对房地产的新语政策。上半年宿，对于房地产干市场，国家还妈是以紧缩性财袖政政策为主导瞒予以调控。不哨久，针对由美愿国次贷危机所黑引发的全球性耐金融危机的蔓胡延与加剧，中累央出台了一系返列旨在扶持房色地产市场健康锣发展的刺激性势政策。如央行摸于少9缓月份临和床1妈0郑月份先后两次受下调贷款基准垄利率。财政部般、国家税务总蓬局两部委明确弃表示，从侄1絮1巷月欺1泥日捐起，对首次购骂买究9漫0预平方米及以下款的普通住房，驰契税暂下调拍至姜1骨%芹，免征个人购众销住房印花税慨等矩。绘焰停劈为积极配合中秘央政府金，衔1佩1飞月份安庆市政脆府也出台了《庄关于促进法安庆市转经济平稳较快障增长的若干意喷见》。该意见狭就明确提出：把市紧住房公积金贷聋款最高额度解由完2渠6歼万元提高事到股3的5旗万元，住房公致积金贷款最长惕期限陶由疮2疼0谁年调整攻为郑3星0萄年，购买第一羞套商品住房首抚付款比例非由席3贵0芳％降低涌至烛2斧0吓％，购买第二黎套商品住房首嫌付款比例仍执描行南3仅0霞％。在还清住者房公积金贷款堂本息的前提下劲，可以再次办妖理贷款。鼓励泽职工提取住房称公积金购买中猴小户型、中低馆价位的自住住易房摸。足笔尽恩这一政策的出衡台，使觉安庆市层房地产成交量剑在国内房地产斧市场总体情况烦不景气的状况久下，有了一定职程度的回暖挽。万1是1玻月份，架安庆市芝商品房成交量浆为舅5.9备9倾万平方米，环波比上刚涨恰167昼%干，十二月份的猫成交量凝为守5.8洗5运万平方米，与输十月相比，上波涨莲161锣%罚。从这些数字莫我们不难看出括，上述新政对右于房地产业的虎影响还是积极否的。同时也反链映出本市房地惰产市场的刚性泊需求是客观存倍在的。前段时视间，由于各类绿媒体纷纷报道姨我国大中城市暗个别房企，一侨些楼盘大幅降流价的信息，在腾一定程度上提歪升了消费者对你降价的预期。雾由于本市房地竿产消费，主要堵以改善性自住闭房为主。在经询过长秩达酒1渠0污个月的观望后贱，视1纯1蹲月份本市房价博不但没有大幅艺下降，还呈现纵出增长态势。馒这也可看作是森消费潜能在长叛期积压后遇到轰利好政策后的浮一次释放骨。嫌呆烤宫从总体上和看小200瞒8启年度，本市房宣地产成交量出择现大幅萎缩，喊同比下踪降熄43捐%威。究其原因，练一是上半年房显地产宏观调控锐政策使行业回简归理性，政府奸调控组合拳初妄见成效；二是滋下半年美国次都贷危机和全球泻金融危机的影仓响显云现现持；三是消费者残对未来市场预隔期的改变，致汤使观望情绪浓降厚，市场交易秀延后；四是居号民收入近期没雹有明显增长，维而房价又相对猾较高，普通市煎民的购买力受汗到考验，这也考是导致成交量捷萎缩的直接原套因摄。怀足毛怎随着房地产宏雄观调控政策的贫实施，政府及嫩主管部门对促景进房地产市场氧的工作力度进塔一步加大，金都融政策、税收见政策、住房保湾障民生工程等像政策效应逐渐肿显现拴，唐200锻9虏年借安庆市容的房地产市场旺可能显现以下析特点：一是由烈于观望而被遏胡制的居民真实栏需求将会逐步波得到释放，需缩求与消费将回针归理性轨道。式二是鞭安庆市插的经济适用住是房，及廉租住愁房建设力度加姜大，投放市场积的供給将会大破幅增加，这对剩平抑房价上涨易，改善住房结境构，稳定房地咐产市场将会发虑挥积极的重要筒作用。三是虽秧然在国家一系请列新政的刺激垫下，楼市中的热一些数据发生朴了积极的变化取，但若据此得绵出房地产市场胆将走出困境还流为时尚早，面纳对这一现状，贱除政策的引导杂、政府的努力妨外，市场中的蓬广大胳主体也要理性尾对待，仍需各团方共同努力来识促进局安庆市京房地产市场的居健康稳定发展往。此外，随着丽双百城市建设响的推进，尤其泥是东部商务新已区的开发，符安庆市纪的房地产开发同得到了极大的恭促进，规模化窄的开发，将进立一步改善小区渴物业管理、公宽共设施配套及迅周边环境，住护宅品质将会大谎幅提高贼。距朗第六举章义没安庆市住房价棋格走势分析引安庆市商品住改房价格你于局200赢7刃、肝200思8笋年创出了新高矮，一些住宅小侄区每平方米低禽于临200天0灰元的商品住房参已经很少。目去前，市区商品读住房均价每平旅方米达环到戏310黑0较元呢至商450萍0胁元之间，过去茄的皆1劫0批多年，安庆市酸城区商品住房旨每平方米每年梁上至升络10傻0兴元左右奖，太200挥7萄年开始，突然贫跃升勾了置40封0厕至荷50否0当元，上升幅度丰较大，有很多腹市民感到商品拖住房价格涨得国太快了，住房然消费难于承受防得起。但冷静槐思考，通过分屿析，安庆市城缸市高品住房价律格目前是符合从经济发展规律做的。爷三精第一，商品吼住房成本增加伯，房价必然上策扬。安庆市城哭市商品住房土侧地出让，采取捐严格的招标、付拍卖、挂牌方娇式，且土地出艘让底价由专家剥组成评定组确厅定，土地出让士价格比前些年栋大幅度增加，狮几乎翻了一番报，并要一次性异缴清土地出让贯金后发给土地欠使用权证，才病能开发运作；劫同时，建筑材因料水泥、钢材爷、砖头、人工驼费用也有一定绕提高，加上小淹区建设绿化、精环境配套设施要，严格按设计状要求必须到位节其费用相应增鞭加，这些综合纠因素均加大了悠商品住房的成肿本，因此商品脉住房价格必然服上扬。先庸孙第二，过去需安庆市城市商社品住房价格缓吨慢爬坡是受五赏种因素影响。欣安庆市欣自料198财6的年由市城建综翅合开发公司开冻发金鱼山住房销起离至随199把8续年止，商品住晨房均价维持在仅每平方友米惜40圾0夕元径至兄60模0掘元之间。铅从赴199全9哨年起，卧至浩200堆5冬今年止，商品杯住房均价每平犹方米矩由而70躬0防元上升作至毒140携0睛元，每年上升久幅度周为打10付0唐元左右贪。即200拘6锅年商品住房均房价每平方米初达我160捞0商元，比上年增鼻加三20热0障元萌。苏200要7沃年商品住房均寻价每平方野米隔230感0当元，比上年增工加制50溉0向元。年安庆市话城市商品住房返价格缓慢爬坡撤是受五种因素番影响。一是私裤房建设泛滥。掘据不完全统计米，安庆市多年轰来未办证的私勤房渣有喝10寨0跟多万平方米。铸由于城郊土地充卖买控制不严达，不少人违规桨违法买地建房达，私房建设不糠刹住，自然就日挤兑了商品住孟房市场。二是搞人口增长缓慢寺。依据市统计储局资料。安庆港市城市人口现杆有密7卵3穗万人旱，西1圾0淡年前良是冬4帮2眼万人，人口增委加缓慢不利玉于住房市场的糠发展。三是外造来人口买房稀茂少。安庆市城祖市商品住房绝齿大部分是本市况市民购买自居丝，外来人员购孟房不柳到动2摄％，这也制约贫了商品住房价百格市场的上升看。四是城市工真业化程度发展柳不快，外来投迹资创业的人员堂较少，商贸物酒流发展滞后，许不利于房地产辟业的同步发展桑。五是经济适喷用住房开发量绣占有一定比例炒，在客观上起闯到平抑住房价帅格的作用。寨活犯第三，安庆齿市城区商品住苹房现行均价在佣全省地市属中系等水平。近些支年来，国家加冠大宏观调控力上度，对一些发允达城市过高的路房价进行打压门：这是很有必魄要的。象北京仔、上海、深圳央、广州等大城慨市商品住房均老价都超过每平驳方杆米晶10O0暮0却元寇至依1500蛾0栏元，不但普通耽工薪阶层购买乏不起，房价暴猛利虚高造成的细泡沫，也会阻莫碍经济的健康企持续发展。安贸庆市房地产市玩场是进入新世谢纪以后发展起选来的，与沿海箩发达城市相比映滞后了五到八征年，现正进入哗成熟时期，现防行商品住房价赤格基本上反映票了其商品的价缴值。拆绳狠第四，供求关夫系决定商品住容房价格的走势默。据市统计局菊提供资料浴，艺200误8阴年，安庆市销忌售商品住井房污37.陕3疯万平方米；商良品住房空置一促年以上的肿约惨21.油9四万平方米。这虎说明从房地产去市场供求关系呜上看，尽管房炕价有一定幅度忌提升，但商品眨房销售态势保杜持旺盛，多数董购房市民还是勤比较认同现行族的房价。如果枣房价脱离了价吵值规律，商品亭住房市场一定岸会低迷，造成跑有价无市，销远售不可能这么存热。睬笔覆第五，商品渠住房价格高低活范围合不合理绸可用居民家庭善年收入的比值肢来衡量。根据爪建设部有关资唇料和世界发展假银行评定发展评中国家住房消易费与家庭收入椒比值的惯例，式一套中等水平侮的住宅售价，胁应为普通家庭准夫妻年收入景的锤6暮至密9吧倍，高垄于隙9涉倍较难形成有圈效的市场需求氧。依据建设部蹦统计资料然，材200写7五年，全录国璃3德0绳个大城市商品匪住房均价每平万方米状达放700撒0解元左右；全萌国迅7枣0异个中等城市商三品住房均价每埋平方米搭达础360怠0芳元左右。一清套披10葵0耻平方米的住房窑，大城市居民纵购买需恼要升7芹0茂万元左右，中熔等城市居民购应买榴需准3姥6棵万元左右，均菌超过大城市、皂中等城市普通辩家庭夫妻年收设入木的息1呈0活至普1处3乒倍，商品住房讲市场销售对象惨偏向中高收入溉家庭。编段语综上所述，沉根据房地产经躺济理论的学习揉和对安庆市住塔房市场的观察拉分析，认为安托庆市住房价格第的将出现如下嫌趋势：贿趋势棒