唐山南湖区域房地产市场概况28P项目分析城市

唐山南湖房地产市场概况天朗地产北京公司2023年4月18日第一页，共二十九页。项目本体状况1城市规划23区域市场房地产发展第二页，共二十九页。项目介绍项目位于唐山市南湖区域，是未来城市重点发展区域；项目占439.78亩，住宅容积率为1，规划产品以低密度住宅和联排别墅为主；目前项目现状尚有为拆迁平房，是一级二级开发联动项目，我司进入该项目，直接与地方政府签署一级土地开发协议，由南湖管委会负责拆迁，我司负责投入资金，完成一级土地开发后，再通过招拍挂流程，确保我司二级开发。项目占地439.78亩，合计233183平米，容积率为1，规划建筑面积293183平方米第三页，共二十九页。

南湖板块核心市区凤凰新城项目位置第四页，共二十九页。项目位置

南湖板块

项目位置第五页，共二十九页。项目位置第六页，共二十九页。项目本体状况1城市规划23区域市场房地产发展第七页，共二十九页。唐山城市辐射力：环渤海地区京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境，是东北物资外调的必经之路；京深高速公路、津山高速公路横跨东西，并有联络线与京唐港贯通；在建承唐高速纵贯全境，加深了曹妃甸港口的腹地范围；曹妃甸具有建设30万吨级天然良港条件，被国家领导人誉为“国宝之地”唐山城市吸附力：本市范围的消费人群北京首都地位对唐山人口产生明显的分流作用，石家庄与唐山的空间地理关系决定了两地人口流动规模有限；唐山城市发展主要吸纳市辖范围的郊区、市、县，包括迁西、迁安、滦南、滦县等。城市概况第八页，共二十九页。城市概况唐山位于京津塘三角地带东北侧，是环渤海经济带中重要工业城市，也是河北重点经济城市第九页，共二十九页。两轴两带规划空间格局城市规划整体规划思路：…加快实施科教立市、以港兴市、人才强市三大战略，强力推进生态城市建设，以重大产业项目为抓手，以产业聚集区建设为载体，加快构建现代产业体系；以“两极”率先突破，促进“三带”跨越发展…第十页，共二十九页。中心主城区，重点提升全市政治、经济、科技、教育、文化、消费中心的综合功能，加快发展商贸流通、科技教育、金融保险、房地产、信息服务和文化娱乐等现代服务业。曹妃甸新城，培育金融、研发、会展、商务和休闲等高端服务业，建成国家级能源中转枢纽、国家级重工业基地、环渤海地区重要的滨海生态城市、京津冀科技研发中心和对外交往门户。北部山前综合发展带，包括迁安、遵化、迁西、玉田、丰润等县(市)区，把握先发优势，改造提升钢铁、建材、机械制造等传统主导产业，培育壮大旅游服务、商贸流通等特色产业，加快推进资源型经济转型，继续保持经济社会持续健康快速发展的良好势头。南部唐山湾“四点一带”，按照曹妃甸新区、乐亭新区、丰南沿海工业区和芦汉经济技术开发区的区域分工，深入推进大规模开发建设。城市规划第十一页，共二十九页。城市功能分布城市六大功能分区，其中南湖和丰南区域是未来城市发展的主要方向未来中心城区将形成6大城市中心城市中心商圈金融商务中心客运物流中心行政办公中心商贸交易中心高科技中心其中一环南湖区域和丰南区域作为未来城市发展的主要方向第十二页，共二十九页。北控、西拓、南扩、东延，南湖区域作为城市南扩的主要区域，随着政府南迁，该区域重点发展生态居住区城市空间拓展第十三页，共二十九页。交通规划铁路（高速铁路、城际铁路）京沈、京秦、大秦三大铁路公路津山、京沈干线公路机场三女河机场航空业务拓展曹妃甸国际机场前期工作京唐高铁即将开工建设，最高时速350公里，半小时进京有望实现。唐山或将成为北京远郊卫星城，住宅市场长线看好第十四页，共二十九页。南湖生态城总占地91平方公里，起步区为西北片区38平方公里，起步区中，10平方公里可建设用地，28平方公里湖面南湖生态城是以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与展览为主要特色，以休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合景区。南湖生态城第十五页，共二十九页。南湖生态城土地供应情况西北片区先行出让，建设用地711公顷，用地控制性详细规划已完成，整体划分为行政中心区、商业文化中心区、林荫大道住区、综合居住区、湖滨居住区目前意向地块及开发商情况为：新华联新加坡和美及仁恒集团绿城唐山瑞浩天泽锦城唐山城建投南湖生态城开发建设投资公司（土地一级开发企业）也将会参与部分项目二级开发南湖生态城第十六页，共二十九页。项目本体状况1城市规划23区域市场房地产发展第十七页，共二十九页。板块划分根据交通路网及功能配套，唐山市房地产市场可分为四个板块位于唐山市中心区西北部，是开发建设的新城区。南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站前路，辖区面积23平方公里。高新区南端及路北区北段，北部包括高新区南端，具体范围是南至长虹道，临近城市核心区，西临卫国路与凤凰新城板块接壤，东达河北路沿线。新华路与建设路沿线。北至兴源路及富康路，南达南新道，东临滨河路，西到站前路。南新道以南，西电路以东，复兴/康柏路以西，205国道以北。总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区。城东板块城市核心区南湖生态区凤凰新城第十八页，共二十九页。凤凰新城政府新宠，城市靓丽的名片钻石地段前身为军用机场，唐山市地质条件最好地区，1994年决定搬迁西北部作为未来城市建设发展用地。土地储备充足该区域总用地面积约23平方公里，14个村庄集体用地共17万平米，目前长宁道以北土地储备充足。景观优美环城水系将贯穿整个新城，与未来的中央公园构成现代都市文化景观园区。路网发达友谊北路、光明北路、友谊东西辅路、大里路、翔云道和长虹道等19条路段已竣工，总通车里程达到53.06公里，辖区内“八纵十二横”的道路格局已基本形成，一直配套的新建道路两侧的绿化与路灯安装工作已经完成。教育、文化设施开工建设新一中，河北联合大学轻工学院、对外经贸学校、唐山学院等已开工建设，未来将建成大学城，同时青少年宫、工人文化宫、科技馆等与公建项目有条不紊的进行建设。第十九页，共二十九页。南湖片区凤凰涅盘，城市生态新摇篮生态新城原为南部采煤沉降区及垃圾处理场，环境脏乱，自2007开始经过政府集中整治现为唐山市生态新城。•市政地标未来政府办公共所在地，唐山歌剧院、市民广场等标志性建筑以规划在南湖内建设，同时抗震遗址纪念公园、矿务公园已建成。•高档低密住宅现区域内住宅项目以低密、高档住宅为主，瑞宫、金岸红堡等项目在售。•土地储备充足总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区。核心风景区面积30平方公里。第二十页，共二十九页。城市核心区传统居住区向繁华商业区的华丽转身珍贵地段区域认知度很高，是原有住宅及政府办公区域，区内路网密集交通便利。城市综合体出现以万达广场、东方银座等为代表的一批新兴建筑基本以建筑综合体为主形式。土地供应稀少土地供应基本为熟地，配套等情况较好，基本以拆迁、改造为主要来源。成熟配套目前唐山市最繁华区域，区内教育、医疗、商业等配套设施齐全。未来将形成以建筑综合体为主要形式的高端商业繁华区第二十一页，共二十九页。板块价格平台及产品特征凤凰新城板块：•价格平台：中低端项目在7000元/平米左右，高端项目在8000-10000元./平米左右，部分高端项目过万。•产品特征：物业类型：丰富，包括高层、小高层、洋房和别墅，其中小高层较少。户型面积：中低端项目以90平米左右两居为主，高端项目面积较大。内部配套：多数配有幼儿园、小学，高端项目多配有会所（游泳、健身等）。南湖生态城板块：•价格平台：高层8000-9000元/平米，别墅17000-25000元/平米。•产品特征：瑞宫、万科南湖别墅、南湖一号、金岸红堡为别墅项目，或别墅兼洋房、小高层混合定位；新天地美域及唐宁湾为高端住宅定位。较为明显的是，别墅项目几乎全部出现在临湖区域，休闲度假类项目的定位不言而喻。由于远离市中心及工业区域，住宅项目多定位于度假休闲的高端项目。第二十二页，共二十九页。板块价格平台及产品特征城市核心区：价格平台：7000－8000元/平米（核心板块靠西区域的住宅），8500－9000元/平米（核心板块靠中间的综合体）。产品特征：物业类型：丰富，包括高层、小高层、洋房和别墅，其中小高层较少。城东板块：

价格平台：高新区住宅均价约为7000元/平米，写字楼及商业类产品较少，目前在售项目均价已达到1万元左右，路北区北部住宅均价约为6000元/平米。产品特征：目前，该区域以中档水平项目为主，区域内项目高层较多，同时多为毛坯交房，价位在低于南湖板块与凤凰新城板块价位较为接近，该版块内置业客户基本以本市自住为主。第二十三页，共二十九页。唐山市单个项目月均去化量大约为30-70套/月，成交面积约3000-7000平米/月区域市场成交项目名称景泰翰林南湖春晓梧桐大道鹭港金色河畔总结：此数据根据房产经济网得出。2011年8月份销售情况套数39套44套33套90套313套面积3710㎡5501㎡10939㎡10367㎡28335㎡均价6657元/㎡9885元/㎡8473元/㎡10145元/㎡5978元/㎡销售金额元元元元169381715元成交面积（万平米）成交金额（亿元）成交套数（套）成交均价月均套数（套）月均面积（平米）11.898.431141712095990811.026.24117756639891838.587.3386385487271505.83.7755865034748334.712.9849463204139254.654.1440288983438753.892.0843653443632423.091.9533563222825753.032.1225870082225252.81.482985276252333唐山市2011年8月销售成交唐山市2010年销售成交第二十四页，共二十九页。土地出让唐山市南湖区域土地楼面地价大约500—1000元/平米，市区土地价格大约1000--1500元/平米地块位置土地性质建设用地面积(㎡)容积率规划建筑面积(㎡)成交价成交楼面价竞得方成交时间路北区水机路以东、大庆道以南普通住居用地41725.82242811689.5696唐山市热力房地产开发有限公司2011-11-4路北区水机路以东、大庆道以南88985.87522313604690唐山市热力房地产开发有限公司2011-11-4国防道南侧、光明路西侧23826.5154831382.5893唐山新时代房地产开发有限公司2011-10-11学院路西侧、惠民园南侧492291.9935354959.9530唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司2011-6-9学院路西侧、惠民园南侧184483.7682581858.7272唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司2011-6-9北新西道南侧、学院路西侧142782129983815463516河北永基房地产开发有限公司2011-5-18北新道以南、国安街以北32489825991224854956唐山凤城房地产开发有限公司2011-4-25吉祥路以西、南新道以北101133.3333732870860唐山前城房地产开发有限公司2011-2-28吉祥路以西、南新道以北79263.3261562249.5860唐山前城房地产开发有限公司2011-2-28建设路东侧、朝阳道北侧117554.4517226788.31312唐山嘉润房地产开发有限公司2011-11-30大里路东侧、朝阳道北侧26070378210117311500唐山慧恒房地产开发有限公司2011-10-10大里路东侧、朝阳道北侧118703356105341.51500唐山慧恒房地产开发有限公司2011-10-10卫国路以西、国安街以南135805.7774068555.561105唐山凤城房地产开发有限公司2011-4-25南新道南侧、青龙河西侧地块514493154347199101290唐山军安房地产开发有限公司2011-2-28大里路东侧、朝阳道南侧1851402.5547210781924.41735唐山东润新城房地产开发有限公司2011-2-22唐山市大里路东侧，北新道南侧39355.52164324321124唐山玉龙房地产开发有限公司2011-2-5

南湖板块市区核心区域第二十五页，共二十九页。开发商格局唐山市区活跃开发商目前约有57家，其中本地47家，本省3家，外地7家。本地开发商以私营为主，国企性质只有2家。本省3家河北成冠，河北军创，河北立和外地7家和泓（北京和泓），唐山华岩（北京中赫集团），绿城，恒荣，万达，万科，远洋城（北京万昌投资有限公司）本地7家国企：唐山城投，唐山中房；集团公司：唐山东方，唐山冀东水泥开发商呈现以外地品牌开发商、本地实力开发商为主导的格局第二十六页，共二十九页