上海奉贤商业项目策划报告

基本概况整体概况 年增长%，增幅同比提高个百分点，也是历年来增长最快 投资完成额为亿元，比上年增%。网络建设和完善。至 房地产开发投资亿元，比上年增55%；商品房施工面积万平方米，增%；销售面积万平方上年降%，其中住宅销售面积万平方米，预售面积万平方米，增倍;空置面积万平方，比上年减少万平方米,降%。全年商品房销售额亿元，比上年增%。存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积万平方米，成交数量万套。港新城概述势做出的一项关系上海二十一世纪发展大局的重大战略决策。临港新城依托洋山国际深水港，紧靠浦东国新空间，据市委市政府的规划，将成为上海中心城的辅城，成为展先进制造、现代物流、研发服成具有显明产业特色、显着竞争优通向沿海各大岛屿的重要“门户”。依托未来洋山深水港的建设，临港新城的规划布局以馆、海洋水族馆等。建成后的上海临港新城，将集现代物流、港口加工、金融贸易、商业本案位于临港新城以西，同南汇区紧邻；目前，南汇区最为活跃的为惠南决策，海港开发区将依托“临港新城”与“两港”强大的辐射效应，在3-5南桥镇的互动加快“五区一城”建设，即上海工业综合开发区、上海化学工业区奉贤分以及临海化工物流区、深水港临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平路等高等级城市道路，而的开发建设对本案及：方向，并且这一规言，是一个契机。的规划与实施，很可能会极大地“弘基商业休闲广场”是南汇首座“主题商业文化概念商圈”，广场由健身、购基基本资料规划团队业休闲广场区域位置m4上海小元房地产开发有限公司海弘基企业发展有限公司益建筑设计事务所公司上海弘基商业经营管理有限公司建材建材设规划建筑规划面370m2不等，可以自由分割比备产品内墙满铺腻子粉层抹光梯厅东芝合资电梯阳台铸铁雕花栏杆窗玻璃庭院整体一站式消费外廊口中心区域内首个纯商业休闲广场，拥有极强的其品牌效应及开发经营成果，对其去化有较强促基基本资料规划团队“惠南.新天地”坐落于南汇新老商业交汇位置，是集餐饮、数码、服饰、家居、玩区域位置惠南镇人民东路、城东路3上海兴吉房地产开发有限公司海乘星行行销服务机构面积配比交汇位置，区位发展优势明显。规划业种、业为零；昭示目前该区域商业房产市场现状现状福路以北，中横河以南规则卵形，形势较不平整。地块紧贴中横河，并镇紧密联系。规划主入口位于地块南面，接平福路；两优势分析优势分析(strength)港新城等开发建设之辐射影响临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平路等高等级城市道路，而新四平路、平福路正是本案所处之区位；从这一层面上说，临港新城的开发建设对本案及周边区域市场起到深远的影响。密度小区规划项目地块嵌于平安新村小区内，平安新村均采用多层的建筑类型，周边居民住场的潜在客户。weakness)于深入地块过于深入，规划中各出入口皆未与城市主干道连接，这将在项目竣工展机会机会分析(opportunity)本案东南面之国际商贸城的崛起随着政府部门的规划实施，奉贤商贸城进入了一个新的发展阶段；将进一步发展外向型经济，延伸保税区物流、加工、金融贸易等功能。这很可能会给本案本案处于政府重金打造的远景规划、交通大动脉范围内观生活区，这将成为本案价值提升的关键因素。威胁分析威胁分析(threats)奉贤区相关产业导向 本案整体定位为奉贤区域级之以娱乐、餐饮为主，及相关配套设施的商业广场。 项目定位是在充分的市场调研基础上，结合客户与市场特性、区域和地块状况对项 区域经济和周边未来发展趋势，以及可预见之政府长远发展计划 不受交通、地域之限制，立足当地，旨在吸引周边区域之定点消费客层实施目 的性消费 从自身切入，本案特质所在从自身切入，本案特质所在 政府大规划以及交通大动脉辐射影响 独有的天然水系环绕 独特的建筑风格与形式规划超高绿化率综上，本案将可能会以稳定和持续的目标客层定点消费规模引领当地乃至周边相关区域的商业房地产发展。娱乐中心大型餐饮保健按摩分为：(主题会所形休闲餐饮及相关种类(㎡)000-8004-55-62111(㎡)400-1000(㎡)服饰服饰店100-2001-2100-200美容美发100-1502-3200-450保健按摩200-3001-2200-300休闲餐饮100202000；其中北内街设置为健身中心，北外街设置为水疗养生会这样一来，做到了内外有别，功能格局明显，成为休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的综合性商业格局，满足了区域消费者的各类综合需求。同时，考虑到KTV和夜总会的行业特性，在目前停车位无法满足的情况下，建议将天元广场中心概念性小品去除，将广场设置为夜间停车场所，以满足相应需求。显的功能分区定位，因为这将有效提高日后的经活而多变的，呈现差异化的立面分布，有利业对其的吸引力，另一方面可由买方自行进行夹层分割用作此，买商铺送夹层的概念，也将在一定程度上提高产品的附本案将以产权方式销售，同时主要面向投资客户，因此小面积商铺更易去化，因而经营角度来看，是不便于面积分割和日后去化的。邻近的两个铺位做如下调整，从而达到差异化经营的目的。面积测算(进深以11米计)：为避免因季节变化等因素而引起商业街内、外街客流量的不均衡现象，提高顾客购物的便捷性，建议商业内街可通过这种雨蓬营造避雨的室内空间，以吸引外街客流。在材料的选购上，建议采用轻质、透亮的建材作为遮阳棚的材料，目的是为了保持内部商业街道的明亮与通透。当然，也必须选购较好材质，因为常年在外风吹日晒，安全性同样也是非常重要的。、垂直动线为创造有效的营业面积，提高整个商业街的立体感和功能区隔性，考虑到2F的便捷性，应在一段距离设置连廊，以方便顾客穿越购物。VI一设置商业街门面店面化，店面设计、沿街招牌应按一定的规则排放，广告牌、橱窗、沿街铺面均应有一定的布置规范，这样使整个商业街内同场不同业的商铺尽可能显得统一而质。引入一家较为知名的经营管理公司，为整个休闲广场提供长期良好的专业经营管理的服务，因为好的经营管理公司能提升整个休闲广场的品质和品牌。特别在销售过程中，价、展开营销的前提是两三年内带来的商业契机/M2才能保证客户每年10%以上的回报。但7000元/M2的面市价很高的。另外我们没有回购保证，因而这不是纯投资项目(例金苹果投资)目前市场低谷，正好入市的投资客(利用平安镇规划定位宣传)目前不会自己经营，但看好平安镇今后商业氛围的自用客(回租计划可填补这市各郊县的小业主认识并已在其中获利的人群策略在正式规模施工前，先预留几个月时间的客户蓄水期，以销售预定的实际数量来确定在经历了一系列市场变动后，政府、发展商、客户三方，届时都会