广西南宁南站大道某项目可行性报告

****项目可行性分析报告2011年4月26日目录第一部分一、汽车消费市场分析……………31、南宁市简述…………………32、南宁汽车消费市场特点……………………43、南宁汽车消费者购车心态分类……………44、南宁汽车消费基本情况……………………55、政策支持……………………66、其他…………………………6二、区域市场现状分析……………61、区域市场分布情况…………72、汽车销售模式分析…………11三、汽车需求预测…………………121、基本情况……………………122、发展预测……………………12四、相关产业简要分析……………13喊五、项目概况林………………润………………这………………劲………………慎………………品………教13师1默、驰项目经济技术祥指标仗………………并………………撒………………垃………………事…………键13便2始、项目四至俗………………泉………………羊………………棒………………室………………炸……马14脖3序、版项目地块的优塑劣势分析斑………………疫………………较………………火………………贡……吐15晌4招、项目交通辉………………占………………德………………艺………………站………………巾……增16性5简、小结浓………………愿………………顶………………拾………………扔………………京…………货16恶六、投资分析宅………………伐………………填………………短………………券………………诊………塞17页1太、蚂项目总体投资肿估算敏………………沟………………决………………锁………………婆…………善17立2六、开发思路与滥方案多………………备………………睁………………耻………………律……………往17鞠3竖、数据分析咳………………罪………………避………………能………………麻………………裁……北18第二部分询七帝、城市发展规介划员………………爸………………滋………………响………………迁………………迈…拦19游八命、行业简介伍………………棕………………启………………膛………………掉………………验………禾19乐九鹅、项目分析奴………………尺………………蛙………………碧………………花………………殿………如20糖1躲、项目概况丢………………炒………………邮………………铺………………忌………………脾……丙20店2承、项目规划膛………………品………………涂………………轰………………药………………异…冤…煤20冬3且、项目周边市肠场烧………………修………………猾………………腾………………封………………锐21纠4聋、项目开发建蹄议朱………………捐………………斜………………承………………昌………………杠23梨十、主要结论低………………销………………沾………………程………………冷………………组………判25第一部分驾一、损汽车消费市场绑分淘析离士1偿、恋南宁渡市简述我南宁市恶是锄广西壮族自治乌区蜜的捷首府，立位于广西南部搬，土地面洁积赌2211茧2吊平方公里，市井区面珍积印647爹9丈平方公里。唉南宁市唐现辖兴宁区、先江南区、青秀正区、西乡塘区俱、邕宁区、良米庆拴区卫6堤个城区和武鸣暂县、横县、宾妄阳县、上林县惧、马山县、隆逮安踪县胡6朽个县。全市总纺人口雪为赏6段97.9捏万人，其中市丈区人口紫为施2帽67.14送万人。音南宁作为类沿海开放城市川、棉沿边的首府城统市叫、屯沿江的内河口嚼岸城市发、攀北部湾经济区掩中心城市罗，影是侦中国西部各省改区唯一沿海的息省会城市，是趟中国大西南出眨海通道的重要徒枢纽城市，涌也订是中国华南、拘西南和东南亚衡经济圈伟、销沟通中国和东灌盟的决前沿悄城市。郑201刚0物年，全市经济竟实现健康较快叠发展，财政继板续增收，农业号平稳发展，工镰业较快增长，己投资高速扩张搅，消费市场购谨销两旺，城乡冶居民收入得到时提高，整体呈伍现出结构改善举、效益好转、娃质量提高的良丹好态势。皂201副0输年南宁市主要顽经济指标气经济指标名称唐单位兽201遗0晒年悦增夫长卖%红地区生产总值滴亿元东1800.4突3希14.2毫规模以上工业羞增加值航亿元孟404.18吓17.82辨规模以上工业污总产值茂亿元甚1288.6分9困31.32创社会消费品零找售总额孟亿元誉905.93絮20.00址财政收入捉亿元搞300.88督30.13跨#烛一般预算收入尘亿元购156.10企29.77阔全社会固定资任产投资扩亿元均1483.0饥2闪42.06蹲金融机构存款府余额煌亿元舅3892.2鞋6议20.45机金融机构贷款必余额密亿元贞3909.0借2蹦19.25军进出口总值齿亿美元核22.13盐-20.62酷有点业务总量动亿元筐175.70臂18.63钓保险保费收入据亿元寿57.22倒42.51（数据来源：统计局）（数据来源：统计局）万如上请表所示，南宁论市整体经济运奇行具有增长的绿稳定性增强、挣第二产业贡献饥显著、结构进晕一步优化等特己点。进出口产凯业受国外债务唉危机、人民币病汇率因素、国摩家取消出口退童税、国外部分议国家采取各种叶贸易保护措施数限制进口等影报响而使之整体丢负增长，其他才重要经济指标澡均呈大幅上涨宋的态势。丝2徐、殃南宁刮汽车消费市场迁特点诱南宁因为其得溜天独厚的条件另，一开始就成界为中国乘—宗东盟自由贸易规区的枢纽城市滩。包括世婆界星50昏0往强的很多跨国泽公司，排近桃3蚂0遵多个国家和地净区的投资商扎甲堆到南宁寻找康投资发展的机锻遇，外资投向朴范围涉及制造焦业、房地产业灌、建筑业、服乖务业等多个领蝴域。风险投资深也非常看好南赴宁市场。而风艳投的进入，可尤以说是一个地秃区经济积极腾侄飞的信号和跳售板。资料显示辆，咽20没10恭年，南宁市财妻政收入累计葬300.88哨亿元，同比增职长衰30.13馋%弟；全蚊市叙GD叛P黑达踏到匀1趋800.43偏亿元，同比增窃长麻1指4.2不%兴，这已经是南扇宁市连续鲁8朋年保持了两位卫数的增长。其下中，第三产业浑，也就是服务捉业的增长达绪到骤17.1愁%漂。而南宁汽车贱销售服务行业举，就是第三产剃业中的支柱产廊业之一。舰广西汽车市场本前期基础薄弱镰，只是从严2009辣年开始呈现了誓快速发展的势得头，衣汽车市场的竞框争还是比较弱遭的。营销水平摔更是参差不齐触，效果也不是妻很明显。从茂市场扬目前销售情况宰来看，还是以忘低价位、小排植量的车子销售鞠为枣主沉—遗—睁整个广西都是务以这个为主。径自主品牌占比往特别大。据中音国暴-崭东盟自由贸易副区协议显示，战全面开放后，唤将允许东盟成列员企业设立独捞资公司并享有尺国民待遇，机饺动车保养和修钟理服务行业也率是其中之一。耍换言之，广西众汽车市场今后么的竞争格局将混更加激烈。帖3许、欠南宁口汽车消费者购厦车心态分呈类属惜南宁阳市汽车消费市蹈场潜力巨大，册但目前广大消村费者购车心态粮不一。欺一是望梅阳止渴型。这类务消费者非常渴垫望拥有汽车，名但不具备很强恋的消费能力，礼占消费者群体刚的绝大多数，垫主要受收入、牺停车位、消费杏环境和税费高洁等问题影响。圣对眉低价位、小排萝量的车呀型更为关注坑，脱自主品牌占比胁特别大。猴一般以比亚迪柄、奇瑞、吉利掀、汗通用五菱剧等低价车为主标。宋二是持币待购途型。这类消费具者基本有购买扭能力，但持观碧望态度，准备糟待机而动。当埋前汽车品牌太久多，车型更新都太快，消费者耗不敢轻易下决罪心，又考虑会播有降价，害怕硬万一买车后很弟快就又降价，过心理会很不平窄衡。也有些消旗费者盲目地听枯从各种传闻，匆导致其持币待耀购，如某车维息修费用太高、煌某车排“会一型搅”吩不好脚“风二型彩”渴快出来了等。停东风日产、上僚海通用和上海最大众边等珍一直是最受当琴地市场看好的削车型杏。征三是迫不及待导型。这类消费愁者有购买能力问，开始考虑价锁格以外的其他冶因素；开始注焰重产品的功能斑和服务，消费茶心态比较成熟让。押四是财大气粗饥型。这类消费汇者有购买能力禽，但偏向于高亩档车、进口车醋。如奔驰、宝赛马、奥迪等。披4刚、桨南宁剩汽车消费基本灵情况扁南宁汽车市场算多年来，日系辱品牌车型尤其躲是日产的销售背增长速度远高宇于美系品牌的诉通用、福特和积德系品牌慢大众捕。但是大众和原通用经销商的券销售网点铺得撤多，店面数量塘也多。所以就浩整个南宁乃至舱广西来说，基茄本上处于三强扁鼎立的局面。哀从钱200户9筒年昼起，刺整个南宁的汽望车增长堪称爆思发态势。销售笼之火爆超乎现伸象。整个南宁传市场的增长潜公力已经引起了登广泛关注。县到堪201胶0横年，倚国家汽车消费蜜刺激政策继续族激发居民的购殃车热情，汽车末消费步伐加快邻，对消费品市般场发展的拉动寄作用也进一步缘体现，汽车类凡商品全年实现迷零售僻额扁156.0讯1应亿元，比上年章增惕长探34.40暴%料，拉动社会消检费品零售总额提增结长妨5.2剧9数百分点；石油共及制品类商品羡的零售额也在携需求和价格的团双重推动下比眯上年增们长夫26.57通%第，实现零售罢额朝48.9迈5镰亿元。筑201粗0望年广西各区市我汽车上牌总量喜城市名称作上牌总量（辆辱）利广西藏181723固南宁市摇62711克柳州市善27313妻桂林市填20194均玉林市卵11396胃北海市卫9354着贵港市它6949拴钦州市兰6748针防城港市胜4604稠梧州市飘6334之来宾市株3909夏崇左市嘉2344大百色地区怀7800劳河池地区商7118唱贺州地区雁48795、政策支持途5.1做税收政策方面诉对符合国家、举自治区规定的魔税收优惠条件段的新办汽车贸括易企业，从企守业取得第一笔己收入之日起液，岂3俱年内减征或免振征企业所得税约。对新办和现焰有的汽车贸易蓝企业或经营单纤位当年新招持闪《再就业优惠诊证》人员，与营其签泰订孔1再年以上期限劳钻动合同并缴纳垃社会保险费的斤，依据相关规鱼定，可享受相妖应期限减征或础免征企业所得疗税，期限最长意不超寺过璃3矮年。构5.2童土地政策方面棕企业投资建设从符合规划的汽粮车市场，项目榆建设需占用农单用地的，国土伴资源部门要优屿先解决农用地燕转用指标。在完符合城市规划玩以及现行土地建政策规定的前舅提下，鼓励汽影车贸易企业用洲地盘活利用存席量土地，集约墨高效利用土地陡资源。对存量她建设用地项目捎，不受用地计惩划指标的限制勺，优先办理用借地手续。新增营汽车市场用地北全部纳入政府婶土地储备，通继过欧“鹊招拍挂猎”闪方式公开出让阅。6、其他舱南宁市的汽车芝市场主要集中盏在幸五融个区域，分别吊为瘦安吉大道片区蛇、致金源国际汽车泳城、科园大道赵片区、肌****芳片区撞、白沙大道片壮区。谨五散个区域均围绕浑着南宁市外环短线布局。落安吉大道夏以广西汽车市销场为龙头，带岸动了安吉汽车慰一条街的发展棒，分布各种重掀型汽车、品牌易轿车、二手车燕市场等；怜金源国际汽车奥城目前进驻的志汽车品普牌没4挂S穷店达到十二家筒。同时，可容联纳继3狐6兔个汽车品牌的黎名车展示中心这业已建成。骗****亭片区袭有港9烘家妄4慈S系店，主要为广田西机电旗下的累经销店，包括绩东风标致、沃等尔沃、长安马若自达、东风本歌田、长安铃木嫩、一汽大众、雨雪佛兰等。下科园大道片区罗则由鑫广达和恒广源集团痰的赢4指S管店组成。白沙此大道的店面分工布较散，是南路宁市相对比较朴成熟的汽车市左场，目前包括次有一汽丰田、墓广汽丰田、长园安福特、东风捞日产、宝马、础奔驰等品颗牌衔4陆S纷店。美二、区域市场酱现状分析乱汽车产业的竞圈争日趋激烈，寺传统的单一品皂牌托4听S化店营销模式已狠经不能适应市匀场对汽车销售蛾企业的要求，乱一种新型的汽戚车销售模产式李—单—药4圈S扶店集群在汽车见行业日渐兴起晚，并逐渐成为志汽车销售的一筛种主流模式。朋南宁地区目前纠共违有欧4疾个比较集中睬的滩4搬S档店集群产（萌金源国际汽车反城、科园大道竹片区、馅****丹片区膛、白沙大道片猴区僚）槐，皂****贴汽车城就是其敲中之一。灶区域内汽车商掘业的兴起，无弱疑与地理位置绑、经济状况、预消费理念有着躁不可分割的关趟系。扭****服处于南宁市快尊环线上与白沙狐大道相连通，铸与壮锦大道野、沙井大道箩垂直相交，蹦交通较便捷，赖距离火车南嗽站择1.柴5财公里，机场高笔速入腰口伟4.仆4陵公里，冠与油车管所掀同属江南区疗，且交通便利矩，拥有不可复检制的市场竞争弦优势。纠我司对珠****窑汽车市场进行刃市场调查评估孩，总结如下：渐1跃、巨区域较市场分布情况粉：疗名称齐图片识规格缓面积搏服务内容店广西加藤机械早设备有限公司誓销售绳、伙维修鼠占地尼约瞒35桃0蜘0愁平方米右，半建筑面积赴约诊20知0侮0强平方米，劣工程机械销售造及配件销眠售谱,魂机械设备维修某、享租陵凭呀疲。译广西千里通机颤械设备有限公细司腥代理偏、财销售奖占地写约售4柴00秒0蛇平方米层，地代理、销售和答租赁各知名品欧牌工程机械设攻备的专业化公粱司。主要以代点理柳工产品、良宣工产品为主折。渡东风标致悄4灾S合店徐占地脑约羊500爸0当平方米忌，熄建筑面国积求250珠0薪平方米摧，播262惕0产平方米的汽车唤维修车间彩是蔬授权的广西第糕一家集市“标整车销售、售猛后服务、配件浊供应、信息反舟馈弯”威四位一体的特路许经销商。财东风本田桌4飞S喊店屋占地面积右达沃500玉0丈平方米蛮。疤是广西唯一一拉家集整车销售鞭，售后维修服弃务，零部件供延应及信息反馈鄙四位一体的竹东风本田航4真S绵店。切东风雪铁龙串4讲S笼店纹约呀800篇0糊多平方米的展烛厅领，盟200场0耳多平方米的维浴修车间侧。押集整车销售、邪配件供应、维趴修服务、信息或咨询、汽车装杰饰美容于一体封。慈沃尔沃边4龙S垒店起占地面积宵约夕500腰0罩平方米漫集汽车销售、置维修服务、零危配件供应、信护息反馈喜“钱四位一体恰”萍的参4润S司服务中心各。怜一汽大众喇4滚S顷店禽占地面积绍近谦700径0候平方米恰是孩一汽陆-残大众发授权的集整车款销售，维修服复务，备件供应页，信息反馈于台一体乒的达4她S污特许经销商及弯特约服务站翠。纹长安铃木握4姨S洞店爸占地面积伯约阿6纠00捕0渣平方米材集整车销售、情维修服务、配芽件供应、信息合反馈为一体的狭唯一一作家担4负S坛店哈。点上海通用毙雪佛兰斧4贺S严店替占地面积约沿6够00高0看平方米箩是广西最大的技一家具有国际然标准的集整车钉销售、售后维哨修服务、零部节件供应及信息蛮反馈四位一体生的炭上海通用雪佛帖兰喇4民S是服务中心。奥风驰专卖店骡3播S浮汽车品牌专营魔占地面积阿3谢00骡0抽平方米，建筑怒面积来2播0我0更0堡平方米，周是竭整车销售、零卖配件供应备的专营店。摧南宁佳之迪贷比亚迪煎销售税4宝S供店泥占地面客积念480泪0重平方米，建筑般面积外5授00旬0湾平方米，球是目前比亚迪善在广西唯一一棉家剖A询4胃网销售服务中贺心，是集整车材销售、零配件傍供应、售后服朱务、信息反馈秋四位一体奥的诱4春S粱专营店。但广西华菱汽车帮3S拐店予占地面积笔约缓60捏0书0壁平方米，建筑厌面积浇约忘5静00参0表平方米，塑专营孕华菱重卡、华喇菱自缷车等重踪型工程专用车句，并兼营汽车廉零配件、机电尿产品、化工产结品、建材、进摔出口贸易等。添长安马自达牌4理S理店询占地塘面积胁约设700备0漏平方米宝集整车销售、福维修、配件、倡信息服务四位追于一体，还涵皮盖了汽车保险扔代理、汽车上颠牌，汽车美容各等一条龙服务钓。劈中国重汽系列桂南宁永润配件细销售中心、维慌修站倾销售、竿维修盘占地面积约减8腾6枣0蒸0耗平方米笛集销售、维修陪、配件、信息雄服务一体化的粒服务烈。主要销售中轻国重汽金王子劳、黄河少帅、惨解放、柳特等都全系列品牌汽举车，并专业维纪修、保养各种砌品牌汽车。驾新店在建忽占地污面积约牲6嫩00傻0员平方米界在建项目唯占地件面积约耍6库00金0勾平方米予在建项目扩占地促面积摸约浊800佩0者平方米小结：柏****宴路段集合藏了声3灾家重型汽车销眨售店，端集中了广西区符机电集团旗下区的撒标致弊、孤雪铁龙使、旧东风本田衡、躺沃尔沃庆、健一汽大众班、悦雪佛兰劈、贼长安铃木临共和7边家零4沸S率专卖店以及广订西鑫广达集团立旗下的长安碍马自达止4奉S蓄专卖店痛和南宁佳之迪厅的比亚掘迪茅4受S姜专卖店及。胜两鸣家毁3削S往品牌专卖店。茎在建项缎目尸3粱个。石9颗家召4微S钢店，惧面积大、项目风起点高、规划欲合理，不同的传功能进行了分绵区；稻占地面积基本肾从恰500逮0房—市800佛0牵平方米不等，型多为二层建筑状，建筑风格相隔似，整体表现竞简洁、时尚、裤大方。嚷均配备有维修辛、配件、售后逼服务车间。缺土地敏出租的租金凭价格起始腹约为俭10显元食/捕㎡嗽，愁往饲后灵3蛇—乘5伸年增幅功约洒5急%框左右。租期基庆本条在总1街0伤—嫁1资5雪年，最长不超矛过洋2朝0栽年。欣业主羊只提供吃租赁智场地，肤由销售商根据腥各品牌准入要换求自行建址。漏降低了项目总铸投资额，分散或了项目风险。收从某市场销售扬人员的交谈中禽了解，虽然如爪今消费政策宽陕松，护私人购车已经华成为喝南宁饱市市民补继房产消费后脱的又一恶大支出，讯但近期油价的叔频繁调整，让铅部分市民产生健了持币观望的避态势，整体来狗看，低排量、默经济型轿车仍味占市场主导位铁置。钻鉴于调研时间脾短促，被难以对各个经需营商家的具体兰销售情况进行厨定量分析子，调研中将主此要从定性层面花进行，以图乘汽车遵行业发展的大墓方向以及进入教项目的意向或霜可行性能有一简个准确客观的挎把控。伯2涉、挖汽退车销售模式分考析票模式慎特点慰优势驶劣势复独立专卖店隆（乏4S通/纹3年S删店帜）躬统一的形象与铃服务乖，室厂家占强势地碌位俘得到厂家更直迁接的支持、投秆资小号独立的店会增剥加消费者的搜我寻成本鼻汽车销售公司合多种品牌的代仆理，销售商更怜注重自身的品灭牌建设戒多种品牌销售扮的灵活性，能吓回避风险妻大而全的模式凑不利于复制，原跨区域扩张难色度加大，投资滴大狮汽车销售连锁酸店剪同一品牌或同抱一销售公司的幼多地域连锁经脾营，销售商的躁力量加强良生产厂家和销跃售商对每家连杠锁店的强有力啄支持密跨区域的连锁梨店需要更强大营的支持和管理企、投资大仰汽车专业市场艇提供大面积的犬汽车交易场所督，集合了多家魔品牌店和销售桶公司申产生了集聚效畅应，使消费者币受益更多宁销售商的成本拆增加谱汽车专业市场泰本身并不能算懂作一种汽车销圾售的模式，汽籍车专业市场的浮客户是前面三扫种销售商，其跃本质是商业地翼产商和商业物竖业管理者，通会过为汽车销售泼商提供统一销破售的平台而收险取租金收益和隔管理费用；同布时，利用专业吧市场的产业相奇关性整合汽车博相关产业，并炼向日用消费、翅休闲等领域延袍伸，以实现商悠业的最大价值眠。备注说明：弦以上是我司通怪过对值****贤汽车侮市场调研所形胞成的分析与判狱断，定性的多杨定量的少，很伞多问题难于从功量化上展开，篮主要是基于方返向性的把控，阴以作为对项目苦的甩可行性坦发展的客观依全据。而且由于窗时间有限，也漂缺乏对冒南宁市整体货的便汽车陈消费市场有一笋个全面的调研丧，所以也难于存在增量市场上哑作进一步的研讽究。浴三、掌汽车需求预测喷在需求方面，积支撑汽车产业剧进入持续高增陆长的因素有两坡个：一个是长映期被压抑的巨母大即期消费潜冰能亟待释放，肯另一个是随着插人均收入的继准续快速增长和与消费环境的逐高步改善，人们忆生活方式正在剂发生巨大变化彩，从而导致城朱乡居民对汽车狸消费需求的不列断增加。笛而汽车消费刃这一短期的巨颈大消费潜能之馅所以未得到有燥效释放，主要蝇是受过去高关构税所造成高价胳格、消费环境帽不佳及其他限撑制消费的政策风等的影响。在杂日益宽松的消少费政策（降低京汽车消费税、心银行不断增加御消费信贷规模译、采取灵活多画样的付款方式佣）作用下，耗以及国家大幅饭度降低关税的聋刺激下，轿从义200扶8喝年开始汽车特循别是经济型轿档车消费出现了丙“腥井喷灌”螺行情，汽车消高费需求得到了颜初步的集中释捷放。距无论是从短期享角度看，还是溜从长期角度看因，我国汽车特减别是轿车的消枯费潜能巨大。1、基本情况恩南宁短市作为削省会解城市，经济发疤展快，生活水慕平业逐步提沉高已经成为不纠争的事实，私娘人购车已经成词为较南宁疗市市民锡继房产消费后症的又一刃大支出，且汽露车消费档次迅仗速提高。2、发展预测挣汽车记自微200雹2绳年才正式进入忆民用消费时代咐，其汽车销售匆的模式在这几厚年发生了明显室的变化，由最衫初的国营汽车匙销售公司和物吴资公司一统天艳下逐步转变为汗以民间投资为戴主、以分散的挽零售店逐步向乱专业市场和连虽锁店形式转变稀，目前是诸侯漠纷争的局面，围但汽车连锁显挡示出更强的竞失争能力，同时文，专业的汽车漆交易市场也在厚各地纷纷突起膏，汽车销售进泛入更加理性和递买方市场的年逝代。芝四、充相关产业简要茶分析不汽车工业是产区业关联度很高怒的产业。据测弄算，汽车工业术产值与相关产虎业的直接关联脏度是拼1喝：直2如，间接关联度关则达到争1沿：捆5讲，这就意味着池发展汽车工业少能够极大推动灯其他相关产业宁的发展，汽车苍工业以汽车制择造业为核心，林通过提高汽车裹产量，不仅直侵接促进汽车零少部件、汽车修病理业的发展，概而且带动橡胶刻、塑料、玻璃软、通讯等相关慌行业的发展，敞推动销售、物格流、金融、租号赁等外围行业浓的发展，从而休达到以汽车产始业为核心，若刮干相关产业的米联动发展。螺按照产业的先功后顺序，根据局本项目的特点努，以汽车销售货为产业中心，补前端产业从钢德铁、化工等基沙础材料生产与杨销售，到汽车霉配件生产与销既售、到汽车整律装生产、后端烈从售后服务及闹相关服务业（缝汽车消费信贷机、担保、抵押校贷款等）、到否汽车保养与维闭修（约消耗汽回配比例骡的北30块%纠）、到二手车联交易、汽车租嘱赁等产业。同知时，汽车物流象业贯穿于整个衬汽车产业，汽便车文化产业也票是一个新兴的皮产业，针对汽眯车消费者的服途务业如汽车俱丝乐部等也将得件到大力发展。五、项目概况右1若、项目经济技结术指标北综合技术经济种指标表山名称丛单位殃数量桂规划总用地面永积饮平方米夫201377剩.53黄其中版规划净用地面奴积直平方米裹197879斧.88货代征城市道路膀用地面积梳平方米吉3497.6牧5愚总规划面积畏平方米耍143376织.00今其中衔4庄S呈店建筑面积睁平方米路89798.迷40榜维修楼建筑面朱积皇平方米抹10520.亡80烤仓库建筑面积坚平方米扬43056.扣40女建筑基底面积咐平方米云82164.展20资建筑密度雅41.5%岭容积率值0.72慢绿地率冬30%指停车位轰辆燥5742、项目四至泡2娃.1壳项目北面：广推西千里通机械柔设备有限公司呈、广西加藤机焦械设备有限公挪司骤、加油站瓦2.2偿项目南面：财中国源中铁四局括集团抹、扎东盟商品储运裳基地压2.3你项目东面：平淘房，珠待开发妇空地代2.4传项目西面：堡交警临部队框大楼左、长安马自达款维修车间液3记、艇项目地块的优念劣势分析桐3树.1夹项目地块的优脉势分析蛾交通条件优越掩，路网发达开馅阔，通行流畅碰，往机场撞、火车南站距齿离近；含紧邻江南公园筋，炊靠近江南区政概府孔及银凯工业园肠等资源优势和仍价值；液项目地块平整授，无拆迁负担蓬，筝适合本项目的惜大面积需求胖，臣可加快市场准类入期；榴依托包****扎成熟的汽车砌商业巧氛围碰优势，合理安丘排开发节奏和家策略。暑3绪.2旗项目地块的劣埋势分析释项目位于城市雨的怕西南面贿，阁整个片区幅对城市的辐射得带动告能力恶较弱之，爽片区知名度在针短期内难以提掉升夸；应交通条件目前梦虽好，但嚼业态单一，蚊片区萝整体墓丞待开发；读本区域人流、露客流、商流欠蓝缺，将会加大萄项目的宣传难愧度惹。4、项目交通帜项目东临壮锦叔大道，爽北面即为庙****鞭，译南面、西面、也均有骂3坚0逝米武市政规划路穿泥插而过，行交通较便捷，剖距离火车南悉站荣1.咬5达公里，机场高慧速入僵口峰4.杨4廊公里，稍与跟车管所属同属江南区有，王地块总体形状旁呈鲜三角形钢，味交通便利，拥凳有不可复制的塌市场竞争优势扮。地块位置南站大道汽车市场机场方向地块位置南站大道汽车市场机场方向5、小结落5.1券政策层面：绢把握好目前利内好的宏观政策挖；拍做好风险政策煮的评估；之5.2著产品层面：答深度研讨市场能客户对产品类要型的需求，多身元化、前瞻性紫规划设计好客筒户需求产品；诱重点工作放在佩产品规划和以娇产品优势提升新市场竞争力；热5.3察营销层面：摔营销策划提前什开展，为后期测招商据铺平道路；出深度剖析市场骂客观需求，占塌位市场高度的滋同时，寻求差寸异化营销手法华，以取得市场著突破口。六、投资分析主1修、闯项目总体投资买估算睛：贪略炕2掉、开发思路与锅方案桌2.则1霉项目规划故项目总占地面底积狼约盼30翅0锡亩。总建筑面堵积直14337份6鼓平方米，拢其中氧4赢S巩店建筑面河积足89798.笨4硬平方米，泥维修楼建筑面刚积丰10520.玻8炉平方米，仓库买建筑面锁积棒43056.纸4阁平方米。哨2.2迹项熔目济4徒S浓店碍开发策略振建议咸宜细整体设计，整喂体规划，整体畅施工，以成品缠出租。缸优点：外观整只体划一，且便器于管理稼。石缺点：前期资储金投资较大，雕招商进度有限仪，资金回笼难漆。捉茅许提供设计方案细，进行土地经谦营权出租，商身家根据各自品翼牌的准入要求务自行完成建址叨任务。伪优点盟：汽a茶、不参与经营缴，规避市场竞千争的风险；居b亮、快速岗收回前期土地叶投入施资金愈和为别的功能纵项目建设筹集交部分资金；剑c嫌、入市周期加您快，提高业主愚及经营商家效液率。敞缺点：招商进惨度及施工进度趴难协调统一，妖会影响项目前梅期的整体形象戴。纲根据南宁市场弊现状，市场风饥险，资金投入娱产出等各方面川因素分析，我驼司建议以土地刷经营权出租方芳式进行投资开无发，不仅最大敏限度的规避了创土娱地、市场竞争陶和财务风险祖，还能快速占养领市场，达到草双赢局面。3、数据分析柄3.1观土地爹租金分析陶根据南宁市汽车车市场状况分粉析，各汽车品费牌辛4局S隙店基本都是进键行土地经营权薄的租赁，目前广南宁市快环以乡外土地租赁价半格约去为娱1核0锄元父/赖平方米，租赁纺期限蠢在沉1劳0凯—些2走0疾年不等。根据桨市场需求，平唐均居3复—虚5胆年将调整租金匙，幅度约蜂在肯5控%叛—扩10狗%园不等。绣不考虑其他成载本，土地租金舒价格走势如下望图所示：次4驱S僚店土地租赁价偏格走势分析肯图稿年巷面积（㎡）法月雾租金详单价（胸元挽/胳㎡）相月稻租金筒总价（俩元它/姨㎡）乖↑湖5%冶↑秘10%逝↑夸5%汁↑吴10%急一年泊89798.链4猴10秃10嗓897984绘897984椒五年叮89798.圆4烂10.5伪11丹942883踏.2剪987782贪.4飞十年帐89798.循4售11.025砍12.1多990027针.4捷108656坛0.64茄十五年吵89798.浇4拦11.576集13.31搂103952纳8.7漫119521勤6.7婆0然二十年链89798.杀4自12.155骤14.64煮109148强2.7学131473泉8.37您（归注：根据国家总相关法律规定腐，土地租赁最球长期约只能这有破2侧0宁年。赢在前期招商阶糟段，可对商家预提供相应的招这商优惠政策。继）钢3.2晃4剩S绢店建筑规模要饥求谋4乖S合店建筑规模要蚊求所：效宽模≥发5目0魔米，进妖深芝≥碑10贺0肢米。基本规格床展厅演约怠60茎0啦米。扇另配套有维修畅、配件、售后茄车间。晴不同品牌对选室址、规模等均差有要求基。第二部分馒七僚、城市发展规是划晶南宁市委、市套政府从战略发批展的高度，牢融牢把握北部湾诱经济区开发的闸发展机遇，确雨定实日施什“刻以邕江为轴线拘，西建东扩，逢完善江北，提矿升江南，重点钟向南死”烫的城市发展战俯略，把城市框垮架向南延伸，吉江南区迎来了宫新的发展机遇耀。炎中心城突朝出访“唤一轴两带多中熟心航”赛的发展模式，光逐步形成沿邕氏江两岸串珠式捉展开、沿其支贱流纵深发展的猫城市布局形态球。骤“违一熔轴播”休，即以邕江及郊两岸为发展轴络线。饶“捎两雷带准”筐，即邕江两侧拔形成南北城市页发展带；北发枝展带以综合服估务、教育研发森、高新技术产番业、旅游休闲博等城市功能为但主；欧南发展带眠（本项目所在哀）辉以产业服务、挪工业及物流等浪产业功能为主街。晕“吴多中趣心哑”症，俯南宁市中心城臣分历4征个层次的城市想公共中心体系收。八、行业简介塑仓储是随着物容资存储的产生诞而产生的，又亩随着生产力的蝶发展而发展，掌是商品流通的梯重要环节之一购，也是物流活且动的重要支柱施。仓储是实现样物流增值服务县的功能的重要邻环节，昂出活指动对国家进行歉站旅行储备具番有保障作用，光是社会在生产蒜过程得以顺利掩进行的必要跌条件。在现实带市场上，仓储户有各种各样的梦形态，搞好仓冶储活动是企业元加快资金周转衡，降低物流成哨本，提高经济大效益的有效途贝径。迅仓储是物流与形供应链求系统与中的重要节点亮和调控中心，符现代仓储业在吉现代筐服务熊业中占有独特剃地位。现代仓启储业的发展对伍于优化物流与痕供应链系统、钉转变深国民经济抗的增长方式、迷提高国民经济环的运行质量都愚具有重大意义篇。醒仓储和运输是确物流的两大支章柱，其中仓储霸起节点作用，声运输解决路线叛的问题。在整泽个物流链中，间节点的作用日意益突出。近年垮来，珠市场涝对生产的时间晨要求更加严格扔，生产需要更测加贴近市场需择求降，告JI至T阿及时送货的愿序望更加强烈；每同时，由于供砌应链的再造和饶缩短，许多原在来由生产企业纹完成的环节开通始转向仓库；岁另外，不同的雅货主、不同的留货物及其不同酒的流向，需要嘉运输工具间的谁转换、交接。退这些因素促成轨了仓库存储逐舞渐由静态向动趟态发展，更多东的仓库开始提聋供加工、配送锁等服务，并逐影渐成为货物的部流转中心。一轿些大型的生产偏和流通企业，鸦纷纷选择租用坏或自建仍区域醉配送中心作为言自己货物的集燃散地；大型运园输企业谷投资荷货运场站、货计物分拣中心以蔬支撑零担货运尼企业的业务发铜展。现代仓储捷业在满足运输轧配送赚、茂JI知T箩采购、集散分卸拨、保税、降件低流通成本等比方面的作用举榆足轻重。因此淡，现代仓储业马已成为社会毯经济发展纯不可或缺的行恳业，在国民经施济中占有重要偏地位，呈现勃咐勃生机。仓储克做好了，物流物业发展水平才争能够提升。九、项目分析1、项目概况夹项目位于南宁答市江南区疾****尝旁，蔑****错处于南宁市快弟环线上与白沙预大道相连通，葡与壮锦大道、有沙井大道垂直生相交，帆紧邻江南公园着，靠近江南区胆政府及银凯工望业园等；坏交通较便捷，态路网发达开阔子，通行流畅，粥距离火车南本站备1.倾5涛公里，机场高指速入袜口涉4.4岩公里松。兵且背靠暴中国中铁四局旦集团减和状东盟商品储运耳基地安，形成必然的积仓储需求，借拥有不可复制剥的市场竞争优胁势郑。2、项目规划凤项目总占地面真积壮约播30阅0芝亩。总建筑面肥积推14337照6浅平方米，垃其中例4贺S粱店建筑面府积丝89798.非4朝平方米，蒸维修楼建筑面绪积嗽10520.垒8闭平方米，敌仓库建筑面埋积融43056.悲4沾平方米。那3旋、项目周边市哈场霞3.1蚂广西海吉星农溉产品国际物流锋中心公海吉星公司投导资兴建的广西伍海吉星农产品冤国际物流中心改（简称海吉星亮物流中心）项仿目位于南宁市板江南区，总占愉地约泻62匆0梢亩，总建筑面侨积础约貌6掉0射万平方米，总沸投资效约蚀1醒5被亿元，由物流天仓储、集散交项易、商业服务食、配套宿舍四晌大功能区组成奏。海吉星物流航中心将立足广拨西，流通西南朗、面向全国、习辐射东盟，综枯合食糖、茧丝寨、粮油、水果杏、蔬菜、副食团品、花卉等品突种，集交易、抱加工、配送、乳进这出口宽交棍易、电子商务驱等服务功能为忧一体，成为西凝南地区规模最根大、功能最完衣善、配套最齐匹全、辐射最广康阔的绿色、安垫全、高效的农歇产品现代物流冷中心。维该项目现督一期项目建设乡已接近尾声，肝蔬果加工配送柜区已开始试运徐营，踩于吊201娱1参年下半年正式即开业，主营品御类为水果，预祝计值近糊20专0煤名经营户入驻哲。蓝3.2贺笔南宁市万泰隆竞建材市场址南宁市万泰隆生建材市场项目樱是南宁国家经摩济技术开发掉区共1足0堪个重大项目之豪一，零坐落于白沙大录道、壮锦大道赶、鞭****敌、三联纵横的伟江南金三角，注规模宏大，功把能完善，摘项目一、二期佛规划用地食约逃20弹0陕多亩，总建筑浅面海积漫2与0朴万平方米，总碰投愤资过1.金5明亿元，主要建娇设内容包括建紫材超市、仓储明区、物流配送袖区、包装加工涉区、展示区、第综合楼及停车秒场等。该项目晋全面建成后，哀年交易额可嫁达驶1贷0廉亿元以上，年于税收走达故300槽0丰万元，可直接撑和间接为建材牢商贸流通及物必流行业提供将夺近万1.挑5笋万个就业机会倚。其物流辐射盲范围将涉及西倘南地区及东盟童各国、地区，辛是一个集商品愉交易集散仓储层、加工货物中酸转运输、装卸厘搬运、停车、蹦信息咨询等服馋务于一体的大牺型建筑装饰材固料商贸物流中旷心。史众多商家、各关类品牌已入驻牌市场，商贸物截流范围辐射南惯宁及广西区域真等。刊3.3违拦银凯工业园若银凯工业园位拴于南宁国家经壁济技术开发区应西侧，紧靠城姨市快速环道，醋沙井大道在园德区东部通过，飞南为南防铁路少，北为南站西催路、南宁火车梦南站。工业园恼占嗓地滤1旬0谜平方公里，首棋期开发面想积若4取平方公里，是貌以汽车制造、卷电子、新材料焰和轻纺为主的拦综合性产业园什区。该园区本乐着高起点、高旺标准、高规格敢的原则，建设稳综合加工片区穿、机电及铝制述品建材加工片药区、医药和精掘细化工片区、乱日韩工业园区罪四大片区，首键期还建设总面立积殿1你0稻万平方米标准确厂房，园区可耗安排大批工业产项目。她将打造成为南秀宁市现代化工妹业园区建设的铺窗口，起到带芬动和示范作用龙。成为今后南勺宁经开区安排岁招商项目的主上要载体和经济白增长的主要增步长点。厕随着绳****穿汽车市场的日单趋成熟，敞广西海吉星农叠产品国际物流胖中心的启动，茶银凯工业园、绳万泰隆建材市吗场的迅速发展迫，华南城项目燃也患已落户沙井轰片区圾，闹届时，沙井胳大柱道准—葱—和壮锦大敲道肿——蛇****暗片区将坦形成一个巨大叫的物流中心。铃商贸物流范围调辐射至广西，症乃至东南亚娃国家智。动4丙、项目开发建股议朱通过对项目周拥边发展情况，叙行业市场概