国有企业物业专项工程管理实施细则模版

物业专项工程管理实施细则第一章总则第一条根据《有限公司专项工程投资管理办法》（以下简称《办法》），为切实加强物业专项工程管理，明确工作职责和流程，有效提高工程管理质量和程序规范性，特制定本细则。第二条本细则所指专项工程为由集团资产物业管理部管理的物业后勤类改建、装修、维修等工程项目。第三条物业专项工程管理内容（一）立项申报的预审核；（二）施工准备阶段的合同审核、开工审批；（三）施工过程控制管理；（四）工程造价审计、结算与资金支付；（五）工程竣工验收与档案管理。第二章物业专项工程管理体系第四条物业专项工程管理职责（一）集团公司资产物业管理部（以下简称“资产物业部”）职责1．负责集团公司所属物业专项工程的立项申报、合同授权委托、施工过程监管、交工验收、资金支付、档案管理等工作；2．负责对物业后勤类专项工程进行立项预审核；3．负责监理单位的遴选并对施工过程进行指导监督；4．负责协调帮助解决施工程中存在的问题及难点；5．负责审计单位的遴选并对项目结算资金进行申请；6．负责审核竣工资料。（二）各分（子）公司（以下称“项目实施单位”）职责1．负责本单位物业专项工程的立项申报；2．负责本单位立项工程施工准备工作；3．负责签订工程合同、安全责任书、廉政责任书；4．负责签订监理合同、审计合同；5．负责立项工程的具体施工组织和管理；6．负责立项工程竣工验收和审计结算资料的准备；7．负责竣工资料及审计资料的归档备案。第三章立项第五条立项申报范围（一）资产物业部负责立项的后勤物业类专项工程；（二）一般修缮类项目由日常运营经费支付费用，超过正常保修、保养年限后且日常运营经费不足以承担支付成本允许申报。第六条立项预审核项目实施单位依据《办法》的要求编制项目建议书上报资产物业部。申报的施工项目难度大、技术要求较高时，可由项目实施单位向集团公司提出书面请示，经批准后，再委托具有相应资质的工程咨询单位编制。资产物业部对技术复杂、投资较大的专项工程的技术方案，可组织召开专家论证会，邀请集团公司相关部室参与，共同审定工程方案及拟采用的施工方案，报集团公司审批。第七条专项工程的立项审核要求（一）基本要求1．申报理由充分，依据真实可靠；2．技术方案可行，造价合理立项初期一般应提出2-3套方案，从造价和技术等方面进行优化比选，选择最优方案上报；3.数据测算准确现场实测实量数据，并附有图、表和计算过程及相关图片；4.对工程预期效果效益有全面分析和论证；5.从实事求是出发，按照轻重缓急、利于全寿命原则，提出立项申报。（二）时间要求原则为每年10月31日前申报下年度专项工程计划，每年5月31日前申报半年调整专项工程计划。如申报时间调整，以经营发展部公布的时间为准。（三）内容要求1．项目建设依据、理由及建设的必要性；2．建设规模、影响范围；3．主要项目内容、预计工程量、技术标准；4．工期安排；5．拟采用的施工方案（工艺流程、主要设备选型和配置）；6．拟采用的交通导改方案，附导改图及设施数量表；7．资金来源；8．其他问题及建议，包括对环境保护、节能、综合利用、安全等方面拟采取的措施；9．投资估算书，内容包括投资估算编制说明、投资估算表、工程数量表；投资估算金额由工程费、设计方案费、监理费、基本预备费、价差预备费组成；其编制执行国家、及集团公司相关规定，参照造价定额方式；工程数量表；11.相关图表及现场照片，现场照片应能反映出主要问题，并有简要说明。（四）其他要求对于工程范围、结构形式、工程数量、施工及交通导改方案明确的专项工程投资估算应达到设计概（预）算深度，采用国家或者概（预）算相关定额和编制办法进行编制。第四章施工准备第八条勘察、设计、监理、施工单位选择（一）勘察、设计、监理、施工单位选择方式1、项目实施单位按照《中华人民共和国建筑法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关法律法规的要求，下列勘察、设计、监理、施工单位通过招标方式确定：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于第（1）、（2）、（3）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。2、除需要招标的工程外，可通过竞争性谈判方式、直接委托方式确定，如需要采用不可替代的专利或者专有技术、需向原中标人采购工程、货物等特殊状况，无法选择多家单位询价的，应说明原因上报集团批准后实施。（二）竞争性谈判1．适用范围（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以下的，重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以下的，勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以下的；（2）因项目特点不适用招标的技术复杂、性质特殊、不能规定详细规格或者具体要求的；（3）招标后没有施工企业投标、没有合格标的或者重新招标未能成立的；采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的；（4）不能事先计算出价格总额的。2．基本程序（1）成立谈判小组，谈判小组由业主代表和（可聘请公司内部或外部）专业技术人员共三人以上的单数组成，其中专业技术人员的人数不得少于成员总数的三分之二；（2）制定谈判文件，谈判文件应当明确谈判程序、谈判内容、合同草案的条款以及评定成交的标准等事项；（3）确定邀请参加谈判的施工企业（供应商）名单，谈判小组从符合相应资格条件的施工企业（供应商）名单中确定不少于三家的施工企业（供应商）参加谈判，并向其提供谈判文件；（4）谈判，谈判小组委托不少于两名成员与单一施工企业（供应商）分别进行谈判。在谈判中，谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他施工企业（供应商）的技术资料、价格和其他信息。谈判文件有实质性变动的，谈判小组应当以书面形式通知所有参加谈判的施工企业（供应商）。每个谈判小组的成员应出具谈判意见，签字后作为档案留存；（5）确定施工单位（供应商），谈判结束后，业主从谈判小组提出的成交候选人中根据符合施工需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定最终的施工单位（供应商），并将结果通知所有参加谈判的未成交的施工企业（供应商）。（三）直接委托方式符合（二）适用范围的，也可直接委托集团系统内具有相应资质的子公司实施。第九条工程合同的签订（一）经集团公开招标确定的，由集团签订施工（采购）合同、安全协议及廉政协议；（二）采用其他方式确定的，由资产物业部或授权分公司与施工（采购）单位签订施工（采购）合同、安全协议及廉政协议。第十条专项工程开工管理（一）申请开工报告。项目实施单位做好各项准备工作、具备开工条件后，需向资产物业部提出开工申请。（二）项目开工必须具备的条件：１．项目建议书、投资估算已批准立项；２．设计施工图纸齐全、满足施工需要，已完成设计交底，设计概算不超投资估算；３．监理单位、现场监理工程师已明确；监理合同已签定；４．施工单位、项目经理、主要技术生产人员已明确，施工合同已签定；５．施工现场具备一定的施工条件，施工组织设计或施工方案已报监理、业务主管部室审批同意。（三）开工审批由资产物业部审批，抄送集团公司相关部门备案。第五章组织施工第十一条进度控制（一）进度计划管理原则实施的项目要求在本年度内完成。如因特殊情况必须跨年度完成，需报资产物业部批准后方可实施。（二）季报制度分（子）公司负责每季度末向资产物业部报送季工程进度及投资完成情况。资产物业部定期组织召开专项工程例会，分析、汇总形成工程进度、投资完成情况及支付情况报告。（三）工程延期进度滞后于计划时，应分析进度滞后的原因，及时组织监理单位、施工单位共同提出保障计划实施的补救措施和方案。项目建设过程中出现工程严重逾期（超工期3个月），应及时向资产物业部报告，依照有关规定可要求施工单位进行整改或暂停项目建设并按照合同中有关规定进行处罚。第十二条工程质量控制（一）工程监理制度所有工程项目实施工程监理制度，由资产物业部委托监理公司实施工程监理。监理工程师的日常工作由相关实施单位进行管理组织，实施单位应对相应监理工程师的资质、经验进行审核，对于不符合工程技术特点要求的监理工程师可要求更换。监理按合同标准进行监督，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。（二）施工过程检查制度按照国家相关法律法规的要求，结合项目特点，为实现预定的质量目标，将项目划分阶段目标，每阶段侧重点不同，施工过程中实施单位通过日常巡视，监督、检查监理和施工单位的工作情况，并留有记录（见附表1），定期进行汇总。（三）质量事故报告制度发生质量事故时，应保护好现场，按质量事故等级在规定时间内逐级上报有关部门，配合有关部门开展调查、处理工作。第十三条工程变更管理（一）工程变更范围1．资产物业部、分（子）公司认为有必要且经集团公司批准的；2．施工图设计文件有错误、遗漏的；3．现场地质条件与施工图设计文件不符的；4．施工环境、条件发生变化，影响工程功效发挥（如位置、高程等）或引起施工技术方案、使用材料等发生相应变化的。（二）工程变更的审批权限对工程变更的立项，按费用限额实行分级管理：1．对于调整内容小于批复总投资估算10%且单项变更金额小于30万元的,由实施单位自行组织技术、合同进行变更项目经济技术论证审核批准，并报资产物业部备案；2．超出批复总投资估算10%或单项变更金额超过30万元的项目，应及时上报资产物业部，由资产物业部组织相关单位论证后报集团审批。（三）工程变更办理规定1．任何一方提出的工程变更，都应说明原因、依据的合同条款、涉及的工程项目、估算的数量、单价与金额等，及相应的文字、图纸、影像材料，对于不符合合同规定的工程变更将不予以受理；2．工程变更办理规定：由施工单位填写《工程变更立项申请单》，经监理单位审查后报送项目实施单位经审核、评估、批准后实施；3．经过批准的工程变更一般不允许再次变更；4．未经批准的工程变更项目不得实施；5．分（子）公司负责工程变更立项、审批及变更图纸备案管理，建立工程变更立项、审批台帐；6．工程变更按其性质（设计、施工）进行分类。第十四条工程索赔管理（一）工程索赔原则1．必须以合同为依据；2．及时合理地处理索赔，以完整、真实的索赔证据为基础；3．加强主动控制，避免发生索赔事件。（二）索赔程序1．索赔事件发生后28天内，向监理工程师发出索赔意向通知；2．发出索赔意向通知后的28天内，向监理工程师提交补偿经济损失和(或)延长工期的索赔报告及有关资料；3．监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复；4．监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；5．当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向监理工程师发出索赔意向通知，在索赔事件终了后28天内，向监理工程师提供索赔的有关资料和最终索赔报告。（三）索赔的审批权限对工程变更赔的立项，按费用限额实行分级管理：1．对于调整内容小于批复总投资估算10%且单项变更金额小于30万元的,由实施单位自行审核批准，并报资产物业部备案；2．超出批复总投资估算10%或单项变更金额超过30万元的项目，应及时上报资产物业部，由资产物业部组织相关单位论证后报集团审批。第十五条安全管理应加强安全检查工作，针对不同施工（采购）项目特点，按照《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《中华人民共和国消防法》等相关法规的要求，结合项目进度、质量、安全的实际情况，制定相应的安全管理措施，应留有记录（见附表1），定期进行汇总。第十六条材料涨价签订合同时采用固定单价或固定总价合同，避免约定材料涨价条款，对跨年度的特殊工程必须约定的，应在招标文件或施工合同文件中明确规定材料涨价的具体条款及材料调差的计算方法。要求在项目实施过程中完善各项手续，纳入工程结算。第六章工程结算与资金管理第十七条结算管理（一）实行专项工程结算必审制度。（二）专项工程项目经交工验收合格后，分（子）公司在28天内申报工程结算资料；（二）由资产物业部委托具有相应资质的第三方工程造价审计咨询单位进行工程结算审计；（三）如果实施过程中没有发生工程变更、索赔、材料涨价及不可抗拒的事件，工程结算金额原则上不应超过投资估算中：工程费用+设计费用+监理费用之和；（四）当年实施的项目当年必须完成结算工作；（五）工程结算结果由工程造价审计咨询单位出具正式结算审定单，资产物业部、经营发展部、财务管理部会签同意后，进入资金支付程序；（六）结算工作结束后，业务主管部室应按科技档案形式，将所有前期、施工、监理等工程资料及结算资料及时归档并移交集团公司档案室。第十八条资金管理（一）按照招标文件或施工合同约定的支付比例及时间支付工程款。（二）付款依据1．集团公司下达的《年度经营发展计划》或《年度经营发展调整计划》中的专项工程计划；2．批准的项目建议书（含投资估算）；3．合同及工程结算资料；4．工程形象进度及完成情况；5．集团公司相关部室会签的工程结算签报单、工程造价审计咨询单位出具的工程结算审定单。付款