成都市某大盘营销方案

成都市*****大盘全程营销方案一、区域市场报告及定位结论部分二、营销策划及推广部分三、合作方式及取费部分一、区域市场报告及定位结论部分目录：第一章：市场调研及策划的依据＆原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(marketsurvry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：**投资环境一、**核心信息二、**基础信息三、**总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业相关政策法规三、成都土地市场分析四、近年**房地产市场整体运行状况绝五、约**秆房地产市场发饼展分布分析恭六、阳**满房地产市场环臭境结论综述及础其对本项目投剑资开发启示河第四章、项目关概况与所在街克区功能分析闸一、区位、所源属地、街道调此查饮二、临界状况池分析郑三、周边市政筛配套调查客四、道路交通研及生态环境状桥况分析涛五、地块现状革简况及规划条堪件描述球六、地块及区傲域原生价值发伐现与分析映七、本项目对芹应成都类比楼反盘调研刷八、本项目对敞应区域类比楼液盘深度调研贯第五章、项目云前期市场策划忠结论与综合定涝位建议争一、项目综合蜜定位依据及说猜明仇二、项目市打场竟SWO健T嫩分析谜三、项目总体抢概论定位装四、项目目标事市场（购房消割费者）定位分虑析炎五、项目产品较定位分析挎六、项目各物蛮业形态价格定文位建议塘七、项目户型奴总价对应分布锈八、项目开发细节奏建议虎第一章：市场网调研及策划的抛依据＆原则鼠一切科学和正驰确的结论及建叮议，以在嫩“铅信息爆贪炸尤”蝇和市场激烈竞亲争的今天，都注依赖于系统的咸决策思维方法叼和必要的科学遍手段为前提。仿方法的正确科片学与否，很大困程度上决定了悠我们所需决策秘支撑（结论或项建议）的正确屠与否。雄踏存诊莲誓愿猴佳服--岂--烛****贺精要提示：胆市场调研及策信划原则、专题姓问卷设计、数爱据群的提取来燃源、数据群的岔误差修正。俘一、什么是市预场调查没市场调查让（牵Market撞Inves成tigati婆o矩n男）：系以科学猎方法（例如抽沸样设计）搜集谨市场资料，并洞运用统计方法颤，产生市场资而讯的一系列过断程。招二、市场调查殖及研住究吼(marke考tsurv刷ry顷)却的方法与原则减市场调研的方故法衣1随、房地产市场氏调研应采用的海一般方法锈☆苗询问法问；胖☆嗽专家访谈法割；京☆卫观察法静；胀☆剃试验法类；娃☆政抽样调查法。盟在具体房地产铺项目的市场调裙研中，一般是储对上述方法的股综合应用。观市场策划的具丧体方法豪☆世头脑风暴法秩；侵☆脉德尔斐法湖；龟☆奸线性规划法归；诚☆积策划树法访；氏☆功系统分析法醒；岩☆吧综合分析法喘；宫☆锐逻辑分析法震；辰☆承排除法贯；央☆朱逆向思维法。席2寨、市场调研的懒原则牛☆搏客观性运；踏☆帆系统性穴；仪☆点相关性没；雕☆衫时效性壮；缓☆遥准确性。扶3同、抽样调查及剥问卷设计佳a扔、抽样调查娱（领Sampli陕ngInv巡estiga寻tio隐n身）；努b昆、有效抽样调番查三原则：客桂观、有效、可羞测量；仙c姻、抽样调查可汗分为二种：随炒机抽样调境查嫌+零非随机抽样调薄查；纹d音、常用的非随欲机抽样主要有绳：调◆蓬任意抽样（便轻利抽样）湖；尝◆糖判断抽样劝；里◆鲜配额抽样。口针对本项目的线特性，我们拟喊采用非随机抽皮样方法中掠的临“躁判断抽负样涨+箱配额抽谷样场”播，同时结枣合藏“谦个体样本抽惕样肚+鼠群体样本抽畜样钻”叔的关联调查及追交互式分析方执法，其目的就砌是以较短的时艰间，获取针对液性极强的所需扭资讯。果三、本项目市惨场调研、市场负策划数据群资忽料获取来源=1\*GB4渔㈠言、芹200重8欢年剑1泰月态8止日售——但200另8绝年呜1慨月母11咳日纤，我公司市调授专员对及类比应区域房地产供甚应市场进行针贵对性调查执：渗30疼%贷；=2\*GB4隙㈡亲、早200证8骗年污1善月昂9沃日肌——崇200险8贯年狸1罩月萝1荒2状日赢，我公司市调绣专员对类比区竖域在售楼盘消均费群体样本进医行数据采集；纪对类比楼盘售针楼部外及重点榴区域潜在典型夺消费者进行针省对性需求问卷攻调查厕：左30招%到；=3\*GB4滨㈢笋、景200纵8粉年转1铺月惯1芳0热日冤——耗200泉8天年锣1纯月杯1常2烤日坐，类比区域高献品质楼盘调研租：瞒2鸟0毫％；=4\*GB4允㈣黎、其它途径调正查数据：槽约部10墓%心；最㈤、采用了成惑都市、吸**道县里等政府部门以鸟及统计局、膊规划局、国土材局届等相关政府职破能部门的权威袖统计数据和资冈料耻：望10版%敏。与特别说明：由注于本次调查时铸间紧、任务重崇；所列数据我构司已在有限的忌时间内做到翔隶实核查，但不她排除有旬部分卧错误之处、但穿以不影响大方倦向为前提的原造则，请发展商件谅解！！！软第二章：邻**窑投资环境确房地产项目特瞎有的地域属性戚，决定了我们饮对每个调研的现房地产项目所杂处的城市投资冠环境均要站在偏全景式和历史诚感的高度，对挣其城市区位、或城市现状、人哈文历史、发展末规划、社会及免经济发展等资窑讯进行全面深惑度的系统描述姥和调研。其目坛的只有一个：袋只有对项目所圣处区域相关历命史文化及城市延信息充分把握耕，方能在未来室的房地产项目仙经营决策中得装到全景式的感朴性及理性支撑妨以及时空上的循有机联系。——****靠精要提示：受**引城市地位、城世市结构、城市古功能、城市发懂展方向、城市涌特色、谢城市规模、城久市交通、城市数发展目标、城曾市文脉、城市色建设及近期发芹展规划、城市义国民经济等。**核心信息哪城市区位及地尺位：谈**利县位于四川盆壤地西部、成都曲南部，距成都前市区汉2基8钞公里绵，距西南航空日港肥1肠8怖公里乐，古笔有嘉“联南方丝绸古道悔第一舍站宪”微之誉，今牧有例“缺成都南大谣门筝”独之称。自北周蝶定名，相袭至绸今，已鸟有膏145腔0怕年历史。全县阀幅员面奋积洞33镇1除平方公里，悼辖技11辅镇叶1誓乡，总人艘口巾29.6绸6悬万。城市性质：凡**革----劫中国西部民营乱经济高地柳城市结构：月**葬，是一片投资仪兴业的热土。曾**翠交通便捷，成企昆铁路、川藏原公路、范成雅高速公路状、大件公路以臣及正在建设闪的奖“讲绵阳－成都－核峨哈眉五”快城际铁路穿境翁而过，属于成赌都市一刻钟经延济圈范围，是辱川西地区重要况的物资集散地朝和交通枢纽。袖**抬有西部对台交塌流合作的平台西四川闻**靠台湾农民创业全园，有省级开歇发区四川修**处工业园区，并瞒正在积极打造乘成都南部物流寸中心，为承接孝外资西移、内摔资西进提供了剂良好载体。相**仰坚持奉霞行新“韵亲商、安商、愤扶商、富炸商遵”文的发展理念，织对落户企业在铸用地、能源、哲进出口和规费扑等方面量身制捏定优惠政策，候积极扶持企业较做大做强。同详时，对落户项构目实行全程代增理秆“春一站岛式婆”拢服务，切实把伞方便让给企业专、把麻烦留给漏政府，营造了反开放、开明、乓公平、文明的疾投资环境，先暮后被评为全尊国赖“梢浙商投资潜力侦城朝市并”爽和全纠省秧“票软环境建设示沈范泄区含”言，吸引了纳爱构斯、开利、秀煌峰、通威、成帮化等一大批国尖内外知名企业司相继落户。串城市功能定位酿：肌近年来，好**皮始终坚持以经嗽济建设为中心撇，调整优化经粥济结构为主线泪，先后被设列入全国乡村布城市化试点县音、国家软件产剖业化基地、国剩家级出口加工茅区、国家中药猪现代化科技产栋业园、国家生毛态示范区、全焦国蔬菜标准化桥生产示范等。笋城市发展方向边：岔目前，仿**恶在市委、市政漆府的领导下，窄紧紧围绕县己第敲1现2占次党代会提出读的捆“决融入大都市、稠经济再翻番、贯领先三圈猪层疲”鞋宏伟目标，大战力实挣施漆“鄙工业强县、三筝产兴县、城建武靓演县爱”腹发展战略，加渠快城乡一体化庙进程，深入推桐进社会主义新绸农村建设，努木力实现产业发帝展新突破，为设建设更具实力息、活力、魅力喜的和谐流**才而奋力前进！府。城市特色：谈全国乡村城市求化试点县、国择家生态示范区层、全国交通现钻代化试点县、融综合经济实力抢连亭续巷7球年进入四川演省罪“棚十强策县洲”滑。城市规模：丹全县幅员面辆积世33教1皱平方公里，郑辖毛1神1刚镇易1菌乡，总人芦口够29.6耐6谷万。培近呢年蕉,丸**粗人口由于外来杯人口的增箩多败,挥还在不停地增吊加。城市交通：折**缸县位于成都平饺原南轰端救,繁是川西南交通葡枢纽。距双流心国际机场晕1躺8知公里霜，螺交通条件便利奏，有国、省市且级公位路愤7车条，成乐、成跪雅高速公路穿伶境而过，成昆博铁路斜贯东境蛾。川藏、成乐撕、和省大件路敌、新蒲、新大暮、新崇等六条毕公路贯穿全境戏。笼**金县县城现有城提市道这路缠4阻8斩条，总长勿42.8版8叔公里跳，总面朗积往23.7砌1水万平方米。大渴件路、快**谎东路、枯**笔西路、总**沟南路、衔**址北路、武阳东展路、武阳中路访、武阳西路等刷构成了县城道酬路的主骨架道养路系统。城区令内已形成四通旗八达的交通网辰络。纵(楼九票)云、城市自然条蚊件：巧全县森林面积糕为闻4974.7猫hm暑2让，森林覆盖率稳为伐2拾6旬％。全县现有沾活立木蓄积量掠221296般m惭3铜。皆眼**金县属亚热带常掩绿阔叶林区嘴，由于人为活奥动频繁和五十耽年代慈的张“市大砍大计伐伯”御致使原始植被狭彻底破坏，目堆前所能见到的半都是经竿过慎“漂大砍大肤伐芒”舒后残留下来的杂次生林分和通胀过人工营造的级人工林分品。德幻**否县气候温暖，滤土壤肥沃，适捐宜生长多种植伙物。全县现有观木本植甲物盘4茧9储科暗13趋7薯种，草本植茧物让3码0粱种。主要乔木产树种有马尾松纸、湿地松、柏浅木、青冈、枫老杨、喜树、桉食树、桤木、杨波树等，主要经妖济树种有柑桔兵、枇杷、桃、雁李、梨等，主飘要珍稀名木古赏树有桢楠、银宅杏、黄桷树、乔柏木等。慈竹防林分布于农村怒宅院，林中混粒生少量枫杨等殖乡土树种，林尤下草本植物分才布极少瓶。土丽**埋县地带性植被把为常绿阔叶林逢带守，主要有蚀：喝件马尾松、青冈彩林析—愿主要分布于永久商镇、普兴镇披等浅丘区，为核天然次生林，绩针阔混交林，坟少有纯林，优寇势树种为马尾仔松、青冈，林盯下植被主要为冠莎草科草本植挽物育。斯妙湿地松、柏木旺林资—苗主要分布于永娘商镇、邓双镇魄等丘陵乡镇，检多为人工纯林硬，优势树种为五湿地松、柏木尚，林下植被主严要为莎草科草越本植物术。航暗慈竹林晒—消分布于农村宅编院，林中混生温少量枫杨等乡忙土树种，林下彩草本植物分布册极少客。喇洁道教胜地劳——课老君庙咳。为市级文物堡保护单位，座尤落于城南稠梗魔山巅，庙宇始杜创于汉代，庙工内楹联石刻、旁匾额均出自名缘家之手逃。确似鹤的王国烛——鹰斑竹林聚。为成都平原予仅有的市级森子林公园，位于姥兴义镇，背枕执羊马河，距县圣城燥8.傻9更公里静，现有面肚积宪38.锋9单亩。园中有省房二级重点保护竹树木桢楠蒙近姐20顺0抵株，有国家一裳、二类保护动铃物白鹤和灰鹤缎万余只，是开仇展森林旅游、叠赏鹤、垂钓的虎好去处锦。办贸宝资山森林公讯园盆—蜡—兔与县城仅一河资之隔，占唇地贞36别0炊余亩，属人工志与自然景观相不结合的园林，院其四季花卉、哥盆景、文化设仪施和森林植被扇已颇具规模术。殿桐梨花溪风景区愁—匙—岩位于永商镇梨笔园村、马鞍村启，梨树众多，生花开时如云似气雪，奇香四溢恋。景区内茂林俊修竹，山泉淙欢淙，环境幽静妥清爽踪。欧尖南河竹海风光宪带映—幸—捆倚城面山的南事河段长约拼8.兔4沙公里刑，河面宽阔，亭水流平缓，风映光绮丽，既是得连接县内主要桃旅游景点的纽岩带和黄金水道姥，又是举办传尼统龙舟竞渡的丹好地方。彼二、感**瓦基础信息皆说明：上在本章第一部差分梳理胆**吓核心信息的同峡时也对枣**虑基础信息进行是了较多的涉及训，因此在本部熊分着重对伶**拒近年的经济发博展信息进行整笼理。馒**禾是成都南部的扮经济高地，驴在四川的经济脊地位也是举足宝轻重尚。肯经济社会主要歼发展目标刻地区生产总值批9跨6蚕亿元匆第一产业增加是值处1泥3违亿元紧第二产业增加灯值机4锈5辨亿元宏工业增加值胃3勾0扔亿元肃第三产业增加缝值医1曾2祖亿元外人均地区生产仪总值旅420术0远美元窄地区生产总值捕年均增幅支14.5%成第一产业年均元增幅啄5%失第二产业年均棉增幅易16%茶工业增加值年馆均增幅炕18%烂第三产业年均化增幅志13%近一、二、三次更产业增加值比以重鹿8:57:3疾5振单位地区生产惩总值能源消耗者比挖“娘十城五针”初期末降低取25%棍城市化率圣70%支固定资产投资位增速蚕25%毒社会消费品零裤售总额增速伏14%逝地方财政收入态1包0遍亿元崭地方财政收入红年均增幅者18%径城市居民人均律可支配收入增艺幅己9%冲农民人均纯收铁入增幅摊9.5%捎人口自然增长温率青3转‰析以内坑人均期望寿命堡7恐7虏岁抄年度城镇登记像失业率笋4哲%婶以内质基本社会保障守覆盖率畏90%宴应用技术研究粱与开发资金占逼县级财政支出职的比例弦1.8%昏恩格尔系数加恢权平均值仔38%刑新增劳动力平客均受教育年限翠1凳3烟年箭城市居民人均黑住房建筑面积忘3魄0年平方米孝农村居民人均菌砖混结构住房菊面积锈3攻5首平方米扎工业废水排放籍达标率拒99%垫工业烟尘排放臣达标率达95%愤工业固体废物晚综合利用率芒99%择城市生活污水福集中处理率释90%导城区生活垃圾饭无害化处理率泻100%播全县绿化覆盖瓦率秃29%闪全县森林覆盖援率匙22%跨农村饮用水源浆水质达标率只80%针城区空气质量贿Ⅱ假1艰、今年以来，班**企紧紧围绕市委住、市政府和县雁委、县政株府衫“义三新突破稻年港”稍工作目标，积批极实亮施锈“茧工业强县、三乱产兴县、城建熄靓袍县张”必发展战略，加惠大招商引资力怨度，经济建设歌步伐加快，总辜体实力进一步供提高，全县规你模工业经济实先现了持续快速粮健康发展。鸭1-蚊9本月我县累计完馆成规模工业总挥产值（现价岸）习65.8流6繁亿元，按锁定河产值基数计算鹰增召长屑53.9刃%叼，按可比口径饱计算增河长锣46.98凡%歪。实现规模工末业增加田值些18.敌7记亿元，同比增映长盐30.5界%板，超市目应标冬5.床5大个百分点，对晶全县经济的贡尊献率膝为处62浇%卧，对全且工业抖经济的贡献率放为呼94.7醒%孤，增幅列全市焦第务6疏位，三圈层殖第钓2槐位。前三季度剃**惠规模工业经济宏运行的主要特烤点乔一是规模企业迅户数不断增加籍，为奥**轨工业的腾飞打咳下了基础。截惊止宣9往月底，我县规厅模企业个数由违上年末柳的排10穷4营家增加汪到腾12扩4筐家，净罪增啦2场0树家。新增规模技企业累计完成滴工业总产初值腰10.布7寿亿元，净骤增供9.扮7遥万元，拉动我类县规模工业产呜值增控长广22.旅3箩个百分点。吉二是支柱产业狠支撑作用进一影步增强辉。搭1无－阳9戏月，我县食品肠、化工、路桥巧构件及机械三松大主导产业规梳模以上企业实犬现工业产壮值握56.6升7孔亿元，占全县迫规模工业产值抵的迅8咏6俭％。其中，食超品工业完成工猾业产及值推23.4割9薯亿元，增彻长批56.刑6乒％，占全县比河重势35.袍6租％；化工产业奋完成工业产川值组8.8属8镇亿元，占全县警比重脱的宿13.幅4雁％；路桥构件盘及机械产业完贩成产贼值辫24.岁3叮亿元，增忠长犯108.范2厦％，占全县比巩重尿的喂36.孙8碗％。抹三是园区工业老发展迅速。目学前，全县规模寺以上工业企业待在虏“征园秃区督”投落户的酷有牌4搅6示家，占规模企骡业总数方的循37崇%社，初步形成了矩食品、化工、慨机械、废旧金妨属回收加工等槽产业集群，前为三季度累计实帝现规模工业增斑加皱值芳11.6霜2雕亿元，占全县葬规模工业增加长值类的席62.1船%漆，同比增长僵了观47.8萄%川，。碰四是工业经济察发展后劲增强系。今年前三季悔度我县新上工朴业项目和技改逃投望资阁3.4离4梁亿元桐，抗1-欣9寿月已完成投青资丧17.1竿1溜亿元醒，威1辉0鸡月计划投窜资辅4.4燥1童亿元；比上年离同期增券加作2序1魂个，占全部固猎定资产投资项必目怠的托39.9唯%槐，同比增悦长攀43.6璃%采，占全部固定澡资产投资甜的狸42.1陷%烟。泰华实业、裤琪乐塑业、事圈丰医疗、恒力鬼磁材、新筑路绍桥等龙振头企业均大力币实施技术改造申，为工业经济咐持续快速发展愿打下了坚实的糟基础，工业经涛济发展后劲进夹一步增强。聋五是原规模企存业稳健发展。朗1-旋9站月，我县原规汁模企业中曲有躲3交2榴户企业由于技夜改、新增生产差线、价格上涨伪以及开辟新市瓜场等原因累计漂实现工业总产蜡值守21.5法4紫亿元，净增增嘴量家达尸11.8丙8包亿元，拉动全各县规模工业产沈值增论长虏27.吧4岩个百分点。2、**农业玻200烤0禾年以来，寿**岭县委、县政府闯认真贯彻中央橡和省委、市委祖有关农村经济窑发展方针、政复策，制定了切冈实有效的措施载，加大了对农牌业生产投入力茅度，农村改革求继续深化，农踩业生产稳步发造展，农民收入给大幅增长，消帜费水平明显提匠高，生活质量走不断改善。农似民生活消费结弄构已由温饱型唱向小康型转变俯，吃讲营养、运穿讲漂亮、住艰讲舒适、行讲赴便捷、闲暇时滔间追求健康丰承富的文化生活苹成为时尚。触一、农民收入退快速增长，生抬活消费质量进表一步提演高毒抹二、饮食结构银日趋优颈化艘产三、穿衣戴帽典成为新时尚蝶贫洲四、居住环境坡不断改堡善棒登五、家庭耐用炕消费品升级换泪代吃屑六、交通通讯慌更方便于朗民泰怜七、文化教育隙娱乐消费增势邮强怎劲具葡八、医疗保健猪消费继续攀升绕。倍末3劝、材**乏第三产业发展阵现状废2007款年底，全县完塞成第三产业增碰加怨值哑20.5津0蛾亿元，同比增秒长浩10.7侦%翅，比上年同期止提坚高谱2.恳8水个百分点，占知全县国内生产伞总值的比重贩为店35.3恒%涝，比上年同期岗下汁降捡1肠个百分点。喜一、桥**炊县第三产业发胳展基本特点由（一）商业、映饮食服务网点甩大大增加混（二）新兴服羡务业增长势头达良好即（三）第三产广业固定资产投驴资增幅较大臂（四）促进就冻业成效明显稍（五）第三产锣业税收大幅提拖高捧（六）餐饮业渠独具特色腔三、宇**梳总体规划及分押区规划资讯约根据汇**墓的发展基础和孙发展趋势，结嫩合在成都市的监定位，逐步形根成僵“搭一城一区一园毕三鼠带到”辰的空间发展格书局，促进资源景的有效整合和逆合理配置，实关现城镇建设和粒产业协调发展店。设㈠、离**劝县城强总体规划资讯1、规划概况三大新城阅组团发展糖是桥**诱打造山水城市敢的核心思路，绵为了突出各组奔团自身特色，怎**坝在城市建设上番规划说了雾“间三大新庸城太”狠的蓝图。据了优解芒，僻“胆三大新越城或”贺规划面积约１快３．５平方公昆里，即以南河凭为连接带，将骑岷江新城、南址河新城、河鲜端美食城归三大新城与中叼心城区连成一延体。主城区依户托现有老城，逢向北、向西发年展，成为全县诵的文化、商业晌、金融中心。皂在该规划中，秧岷江新城毗邻兴大件路软和高速路，呈话带状分布，将姿发展为集居家付、办公、休闲少为一体的综合急性新城区。南处河新城地处规杰划区西部，沿持南河两岸分布款，依托南河美忌景，逐步建设嫌成以高尚住宅根为主的生活居志住区。河鲜美馋食城位于南河情上游，与梨花港溪景区自然融双合，形成独具喘**宅特色的旅游休决闲美食度假区组。蠢2鉴、拾工业集中发展楼区规划草工业集中发展疯区站即忘“办川浙工业园璃”应和描“册台湾农民创业拌基握地幸”柜工业集中发展梳区是全县工业热发展的主要载啄体和技术产业智开发区的配套俱产业基地。上㈤、最新规划凤热点号成都市规却划栏“竿全域成急都吴”朗立体交通网挽“订全域成枕都蹲”蕉，就是要在全爸成都范围内晴把赴“须城枯”田与单“穷乡源”殖综合起来统筹阵考虑，就是要茄让占全市绝大针多数人口的乡省村居民享受到纠与市民一样的坏保障与服务。社在的“柜全域成感都备”治理念的指导下淘，我市破除城颠乡二元体制下障的各种束缚，沉在推进城乡一狮体化道路上取坚得了一些成绩注。在建设全国漂统筹城乡综合汤配套改革试验拉区的今天丸，汁“甘全域成脚都妇”葡的理念更应当罢成为我们试验就区建设的重要蜂指导思想之一肥，成为全市各防级各部门开展津各项工作重要壶的指导思想之鹰一。棵3关2故条路年内将建夫成苍2套7周条，中心城与诉外围组团间多奶通道、快走廊耀的交通格局基破本形成；呀要1谜8源条路将延伸至场二三圈层，共售联拍结嚼1鉴4括个新城车，醉2剃5券个重点镇，无温需缴纳任何通姑行费；割下一台步毛放穿越成都连周朽边今后简阳、理德阳、眉山、瑞雅安、汶川等眠离成都将氧更赢“哈近苍”牲。近日，大件亡路已全面动工壤，预计今厨年赏5贼月完工，届时生，位于迎宾大暑道的本项目将笛首先享受超前孝规划带来的大另成都客户。抚第三章、成都责房地产市场环冬境调研娃精要提示：屠成都房地产市窝场的沿革和现东状、最新房地控产业政策、成稼都土地市场分沈析、成都房地所产市场整体运燕行状况、成都恒房地产市场发烫展趋势分析叠一、成都房地科产市场的沿革尖及现状=1\*GB4属㈠崭、榆成都房地产市绿场沿革拍成都房地产市外场起步足于渐2昌0乔世奖纪绕9俗0轻年代初期，基庭本与全国房地伟产市场同步发闭展，同样经历读了上世厨纪架9奇0男年代的泡沫与提低谷时期，直北到爬199圆8滋年伴随着全国荐房地产市场开御始复苏后，僚由炊199浓9驼年起得到稳步鱼快速发展。哥目前，成都房远地产市场经过脉约右1蠢5鸡年的发展，达昆到了第二轮发荣展的顶峰时期敲，市场已经基岁本成熟，法规秤较为规范，竞钉争已经异常激陪烈，处键于唱“寨资本为哑大础”伸的阶段。=2\*GB4晋㈡助、成都房地产略市场现状欣1讽、主要房地产距指标纯200启7贴年动1灶月旋—买200东7起年邮1井2暗月成都房地产腾开发相关指标兼指标茄数指泪同烤比伸200拌5刻年请6甩月起—任2007每年据2顺月筛商品房竣工面怕积（万平米）迈46畏2牛．傅98害3盟7毫．嗓2%混＃住宅汇31皮0屠．躺02跟6朴8岁．岭1%矩商品房施工面寒积（万平米）烤360城0丧．版58测3次1吼．会7%勺＃住宅贩291氧5据．略77惰3奥8腥．勒9%象商品房新增供皮应面积（万平缺米）凳53慨3要．模42柄6浅．评4%蹦＃住宅受41阳4听．层29冒1片7歌．短2%狐商品房销售面货积（万平米）奸52爽0愈．驱66楼23%醋＃住宅孤43忽9旺．尺5姿3纽1祖．扯1%辽商品房销售额绿（亿元）保26泉5摔．换82兴3晶6绿．肾2%极＃住宅喉20阻3狡．续19括5定1烧．挪3尤商品房均价（报元迟/挖平方米）符4875毁8傻．虑5%谱＃住宅门4534漂1祸5葡．牙4%上2捎、沸200加7陪年成都房产市席场运行分析济（登1田）亮、岗200当7门年房地产开发速投资情况辆2007个年渣1较月蔽—损1她1落月，成都市房饶地产开发投忙资可933.5符6象亿元，同比增龙长仆46.4口%浩；其中住宅完千成投奥资骆766.0辛7筹亿元，同比增捧长帅45.2狐%宽。室（盘2血）很、射200婆7败年全市商品房贼供求总量情况男200弹7胡年，全市供应塔商品境房渗3235.4碍5秆万平方米，增并长洗37.0押%裙；全市成交商因品肢房丙3004.2收4预万平方米，同并比增谊长呀33.8遇%淡。篇2007烤年五城区供应陈商品寸房末1597.8右2译万平方米，增蒙长膏34.6烂%炎，成交商品咸房袍1407.8焦0婆万平方米，增亡长哨31.0挠%寿，市场总体表轰现为供求两旺冠的局面。驾分区域供求情而况膀20预0盲7抚年，城西商品骆住宅供需量均纽为最大，全年冷供应住淡宅既304.0枪9视万平方米，同煮比大幅增稼长陡37.7跑%莫，成交住轧宅献271.5泉6垒万平方米，同娱比增正长液20.7揭%品。抹分环域住宅供进销情况豪200蹲7楚年爪三弊环路以内住宅槽供应大幅萎缩窗，市场供需明洪显向尽三没环以外延伸。记从各环域住宅党市场所占市场卧份额来看，一阿环路以内区域尼住宅供应仅占快总量指的糊3.6荷%袖，茶成交量仅轮占衫7.6泪%寸；一环至二环真路区域住宅供光应占总量愈的尿9.0侧%矮，成交量拥占泻12.3旱%殃；二环至三环死路区域住宅供世应占总量佳的肝58.9碌%番，成交量潮占久56.2殿%驾，三环路以外科区域住宅供应衡和成交占比已群分别快速跃升奥至肢28.5暴%里、懒24.0烤%善。二环以外成废为住宅市场主西力供求区域，裹区域住宅供应学和成交量分别宅占总体市场焦的宰87.4促%驰、设80.1恢%仔。否分套型供销情速况敌20耻0坏7篮年，成都市五即城催区砌9愉0星平方米以下中于小套型住宅供庄应面积为烧3相10.7砌2裤万平方米，占反全年五城区新浇增供应住宅面帜积的祸3益3.2暑%场；全匙年踢9俯0隔平方米以下住换宅成交面积为双26戚7.2知8猜万平方米，占消比围38玉.1胃%洁；廊9盏0锯—拢12券0超平方米住宅供拼应姑237.4掘9揭万平方米，成潜交号243.6幼2倚万平方米，供宰应和成交占比掠分别尸为测26.1喘%生、必26.6趟%窃。决12纤0酬—贼14颗0姐平方米住宅供酬应与需求量最诚为突出，全年弦供应量达神到黎349.9窄8寻万平方米，占公比揭26.8交%较，成交面积达找到税217.9溜6仰万平方米，占厅比落为管25.2陆%沟。去年，五城乔区哀12宰0钢平方米以下套夫型住宅供求关矩系得到了缓解夜，骑而馒12叨0获平方米以下套岸型住宅供求关宽系趋于合理。泛分价位供求情望况糟200叙7哲年，奥五城区商品房查价格大幅度上队扬，同比炕2007芦年统计微的萝3西680党元腰/闻平米上扬蜜至朝500势0累元感/丢平米，上涨幅冻度垫达俗2柜5踪％，这是成都逼房地产市场高扬速发两展河5狗年来的一个顶咐峰，现阶段由计于国家一系列饼关于土地、开扬发程序、资金渐链、利息等一阅系列宏观手段说的调控，成都著房地产市场进眠入蒙1酱1象月以后交易量星大幅度萎缩，监但由于成都市钳为中国西部中亡心核心城市，著刚性需求极大黄，相信这是一冈个较为理性的疫调控阶段耕，谜200蹄8拖年成都市场将悉趋于平稳健全毫，吗随考着盆200计8愿年奥运会的开初幕，成都房产蝶市场的寒冬将帜很快过去。锅㈢、郊区房地晓产现状犯①龟郊县市场总概认近郊三大板慎块泰—蛛—加华阳板块、温杂江板块、龙泉庙板块，形成三酷足鼎立之势。验随着各郊县交栋通条件日益改颤善人气不断提绳升，空间距离夹不再是阻碍置抬业的关键因素巧时，郊县住宅温与主城区的巨庄大价格落差将盾是促使消费流谈动的重要杠杆稳，而郊县较大榨的地块面积和两较低的容积率坊也造成其产品晨形态日趋多样提化，对消费者购的置业选择来腹说是进一步的爆分流，短期来着说以上的现象茧是发展的大势匹所趋。蒸从交通条件看宪，温江、华阳穗与主城区最具墨竞争力，而龙贞泉等地与主城祥区的心理距离则还需要进一步奉打破才能成为撤全市性竞争区转域。鹰从价格差来看腥，龙泉等地与帜主城区最具竞超争力，但从利幅好的因素看，锈华阳的升值空故间更大；温江匪的价格主要依末靠区域内大盘扇带动，市场的葡吸纳能力还有墓待进一步验证逐。批从产品形态来壶看，华阳和温仓江的产品形态狐最为丰富，可揉选择余地最大损，在各类产品汁上都有机会分狮流五城区客户磁的注意力；龙哲泉等地虽有一侮定的特色产品毅，但区域对此熄的整体包装和谅推广尚显不足脖。员㈣、伴**绝住房现状和需主求树依据色**馆200咳7索年住房状况调暴查，柏至武200黄6讽年底，全县住瞎房总建筑面积掠为绳639.3亏1合万平方米，实刻有住房套拳数占7991未4侨套。袄结郑合恭200量7昏年住房状况及晌需求调查分析僻结论，按欣照那201树0漫年全县常住人五口达凳到妇2汗7霉万，以及人均串住房使用面积指不低于煮2瞧8意平方米店的规划要求，鸣我们估算出在速未来规划期内笨，寄**愤住房总需求铸为胀55季0馅万平方米。其翼中，根令据瘦200栏5筹年末摧**贺不同收入水平李家庭结构比例策，规划期内，顺应建设商品住跌房浓39专0递万平方米，建膊设拆迁安置将房边12律0步万平方米，经晚济适用住步房骤38.已5岛万平方米大，建设廉租住灿房拜1.叔5息万平方米性。鼓文章：析**狮房产市场动态三（来源：蜡**刺公众信息网）龟据数据统计显按示肯：究200眼6文年证1闹—币9蓄月我县累计完强成房地产投件资来22841.增1鼓7些万元，占全县汪开发总投资匙的倦56.46钢%晃；预售面结积荒14.6映3文万平方米，其遇中住宅预售面跳积等13.8次3蜡万平方米，商贴业预售面鸟积摔0.7精4煮万平方米，其示他预售面娃积缘0.06稻6亿万平方米；销弊售面罗积豆8.9窗5川万平方米，其色中住宅销售面肠积六7.9去6翼万平方米，商伸业销售面爽积嘱0.9劲5雄万平方米，其化他销售面狱积谨0.04师5朗万平方米；销双售总扯额琴1.床8辅亿元。找三季度我县的墓房地产投资依享然保持了强劲搬势头着牙柳据初步统计索，唉200竞6优年三季度房地挥产投资完丽成吗9683.7够9挪万元；房地产读预售面禁积疾9.9钓3省万平方米，其纵中住宅预售面午积款9.7揪2虑万平方米，商室业预售面鞋积看0.2绸1斥万平方米；房淡地产销售面没积丈3.7圾3续万平方米，其白中住宅销售面腊积庭3.4朝2罩万平方米，环拿比上我涨窑9.04梳%腔，商业销售面坛积羽0.3泰1私万平方米；销胁售总驻额绸7692.2绢3周万元，其中住染宅销售均巩价星177庆5秀元程/构平方米。艰垦笋以上统计数据玻显示：三季度苦我县的房地产粘投资依然保持阵了强劲势头，叮同比大幅上涨腰；与二季度环撒比也上涨组了宽18僚%苍，同时从预售享面积可以看出躬，住宅仍是钥第三季度市场辽供应的主力。掩同时，受普通毛住房优惠标准帝的影响，中小健面积的住房逐膨渐成为住房市叨场供应的主体滥。据统计娘，命7宗—幕9狭月份，预售商矩品房中，单套塞建筑面积大优于茧14哥4窗平方米的占总博预售面积默的切30阅%伏左右悟，贞7蚀—伟9撒月的商品房交笛易中，单套建敲筑面积大方于秘14窄4借平方米的占总趋交易件数拿的画20卫%胁，与上一季度念基本持平，政泼策效果正在突罗现，住宅供应乳结构正逐步得味到改善。赖住宅：交易量皆有所减少，但遥价格平稳上升北趟秆三季度我县住泊宅预售面积呢为秘9.7毁2球万平方米，销弹售价格集中雷在析150瞧0焦—捏230留0许元驾/削平方米，同比厘二季度上涨奇了部5均0董元俯/神平方米左右，眨均价达到俗了姜177咐5拼元曲/钢平方米。第三嗽季度住宅交易僻量有所减少，扛但住宅消费需夺求依然强劲，亲随着房屋的消浓费周期所带来古的强势消费需从求，预计今年仆下半年到明年昼，房地产消费疾需求和价格都逮将处于一个合则理的平稳上升耳阶段。注前三季度住宅葬走势数据表：绢类型朽1枣—桶3俯月祖4手—嗓6嘴月半7毅—独9瓜月政累计院预售面积（万密平方米）骡1.27葛2.84跑9.72闪13.83投销售面积（万碎平方米）恒0.78田3.76蒙3.42现7.96积销售总额（万秘元）泽1279.2悼6486款6070思13835.沸2穴住宅价格（教元滑/腔平方米）写1640姿1725括1775本二、近期国家闪及成都房地产竖业相关政策法横规潮（一）宏观政贩策桐1救、住宅土地使缠用诞权雕7浇0晋年期满后自动狗续期熄2曲、物权法三大既明晰政律策其训将影响成都楼晓市发展成3出、舅200效7掩年成都房产市萌场运行应考虑库的主要政策因刚素影响熄4碎、关于开展房尘地产市场秩序渣专项整治的通吧知守八部委煮从枪4腥月下旬起全面铺开展房地产市浅场秩序专项整降治行动，重点啊打击房地产领谷域涉及的违法扣违规、权钱交坡易行为，力争干使市场秩序明饶显好转。赴5仁、建设部：廉尿租房是今年房维地产宏观调控巨重点跑6显、建设部将采狸取四项措施推总动建筑节能骑7仇、成都市国土状资源局出台《虫成都市集体建序设用地使用权括流转管理办冷法电(领试昏行治)军》胁8顷、国土资源部洒首次明售确趟“两两限进房棋”晒将纳入住房保节障摇9带、国务院重拳嘉收紧新开工项肾目更1笔0狐、国务院：城技镇居民不得到愉农村购买小产非权房笼（二）、土地厚市场政策帝1穿、城镇土地使减用税提高两倍蔑，外资企业纳稍入征收范围以2渔、国土资源部养发布全国工业篇用地出让最低曲价标准截桂驰3湖、国税局：《疯关于房地产开伙发企业土地增箱值税清算管理姓有关问题的通猎知》饭虽队4赌、国税局：隐茧形转让土地也熊需缴交易税味君锋5案、国土谜部古:贼加大闲置土地裹处置力度特别芹是房地产领域载哲弦6梦、国土资源部贵：土地出让不碰得对竞买者设殖限天7充、国土资源部穷等发布《土地阅储备管理办法鲁》污（三）、二手意房市场政策皂1音、建设部：二抱手房资金监管互待落实，警惕州房款被挪径用坦谷2别、成都市二手搞房网上交易将山于近期试行蝇净翼3南、国家税务总畅局：二手房装贡修费纳入契税评装修范围超伏翁4版、新规出炉：松1伏2贸月味1海日起佩外资炒二手房贿下月起全面受臣限帐（四）、金融君政策把1凡、棋200仪7葛年咬6胶次加息情况表赶（全萝年汽6混次加息调整情直况）税沉2酱、但200粮7浮年和1找0典次上调人民币权存款准备金率限情况表暗3陪、央行银监会扎联合发布房地被产调控新政尸暴禾4编、央行银监会脊明确以户为单因位执行第二套繁房贷政策弯5贤、外资银行近垮期启动房贷，提最高八成最长详期替限节3盼0僵年臣（五）、针竞对开发商的政轿策御1亚、《关于征李求贼9尖0催平方米以下住会宅设计要泼点龟(蜘征求意见遮稿南)胸意见的函》予段以废止，建设弹部要求各地严慈格遵袖守倍”瘦9斤0鸣平升米愚”很“体70延%辨指尤标另”往2糟、商务部、外川汇局发布通知强，外资投房产速再意套云”抓紧箍揉咒举”恼酸润3蔑、发改委：将贡期房改为现房奋销售通蓄偷4容、国土资源部以规定开发商拿鸽地将不撕得及“美分期付冬款巷”纱5援、国土部防开柴发符商肝"艇圈投地液"肠，单宗土地开海发建设禁也超仔3想年钞（六）、针对境消费者的政策对1唯、对特殊困难食家庭实营行斩”员零租弹金昌”距优惠，这是成速都市多种方式卡解决中等偏低凉及以下收入妙家庭住房困难架的举措之一，犁也是成都惠民傅行动的一大亮跪点。削2龙、成都：年领满颠3遭5戴岁，单身或外聚来从业人员也冈可申购限价房拨摆脾3烛、生活困难，湾可提取公积金检救急藏4由、新的房贷险柏：夫妻一方意务外，不用再还贡房贷么****平点评：抱A渐:秧房地产市场规酸模仍会继续扩盾大尊成都市正处于齿房地产业的高遍速发展期，近饶几年来开发规莲模逐年扩大，烤房地产市场需旨求日益增长。委尽管近期国家颤调控政策频繁浊出台，市场潜灾在变数增加，骂但是开发商总猎体上仍看好成痒都未来市场前衫景，去年成都子市房地产开发科投资额逐月增齐加，地购置面寒积大幅增长，叛商品房施工面晌积大幅增长，蜡投资增幅呈逐窄月走高的态势丽。从去年的房饶地产市场发展肯看，如果今年谊宏观调控继续赶稳健偏紧的政膊策导向庙，商200宋7任年成都房地产盈市场仍会得以丈稳步发展，市奇场规模会继续胳有所扩大，但络增长速度可能同会趋向减缓。怜B微：住房供应结肌构将循于破200耕8宰年开始发生明他显变化纵从夜200三6裁年天6剂月垒1郑日起级，中低价位、魔中小套型普通堵商品住房和廉童租住房的土地犹年度供应量不僚得低于居住用秩地供应总量扒的潮70贱%孝。考虑到房地么产开发周期，躁成都住房供应裤结构调整的效散果估计在今年骆底会开始发生桨明显变化。榆C胞：中期房价涨他幅将趋于平缓需200甩7押年底成房指数剃值同比增幅也粥呈明显的回落陪趋势，表明商速品房价格上涨言已逐渐减缓。魔D萝：二手房市场亮仍会稳步发展秤E华：租赁市场将瞎进一步走向规典范很200群7浇年系列政策对金住房租赁市场络没有造成显著槐影响，成都租忽赁市场依然活适跃，租金水平称略有上涨但涨诞幅不大，房屋朋租售比稳定珠在缴3%_4彻%柔之间，租金收承益率还属正常芳范围，租赁市挤场稳步发展。变四、近年所**远房地产市场整昌体运行状况献㈠挡、妇200炊0饺—哗200续7毫年瞒**剂房地产投资走提势分析锡表助1染：鼠**舟**姻镇房地产投资任增幅走势图鉴点评：傍从图中可以看孩出，垮**厦房地产投资增胞长速度剑从搂200徒4驰年起扒至跃200迹6盖年骤升艇达日3莲倍多谈，稳200蔽7凤年仍在高位运标行。即执**逐**悉镇的房蚀价蝇200齿0浇年郊至糠200奥4否年处于小幅上拨扬的状态翁，悔200崖4裹年起墓**晚**侵镇开始突鲜破缠100属0妻元纳/昆平方米的均价奋，单200俭6木年固**洲房价随着成都邪区域房价的猛交升开始大幅拉保高，突破每平趴米佣200和0拳元大关址。巾200雀7洪年起至今，勿**怕房价的上升态子势并没有放缓暖，呈现出小只大护幅上扬走势。洗这预示着成都罢房地产业投资犬今威后文1-杠3瞒年会处在相对晒平稳的发展之摆中，但投资增丛长的变化幅度优不会很大，而灰投资的绝对值典仍会有较大幅极度的增加，即膜投资规模并不毛会减少，市场材竞争也不会弱我化，将会呈日她益激烈的趋势圈。假㈡谎、校200裤0届年匀—潜200脆7季年袋**滚二手房市场投摸资走势分析赖**啊**灵镇由于封有川浙工业园泡工业经济做支页持，因此其二捆手房市场去比较缺活跃。在对闹**腥镇二手房调查哲中了解到，挽**绢镇的二手房出雷售房源多宜以甜199尿8孕年乞-200驰5戒年左右的房源携为主，而在售索楼盘毅和委0仆6壁年以后房源较燃少，市场价格跪多失在紧240脸0酷元数/创平方米峡左右，少数房奉源价格老在难260规0喜以上，多数购扒房者买来用于飘自住。在出租层方面，出租的形房源多么各种户型均有好，户型区间格在妙45仆-弟20脸0学平方米疏。价格区间颈在斯250-棵10寇0洪0程元。一愈些愧0难6些年后新房出租宅价格可植达栗80蛾0茫元左右。机二手房市场销基售较好的房源膊特征所占比班小区环境注价格因素逮地理方位厌户型条件疯房屋年限惧30%重20%拼20%厌15%胁15%诵现在兰**蹈二手房销售市拖场中，主要购亩买人群为当地奇人呜占没5炼5僵％，外地人的嫁比例逐渐增大泻至境4坐5掘％左右，经我蛇司走访调查中年发现，成都、枣双流、大邑、抢三州回流客户陆、西藏客户为去主要外地客户晌，且有逐年增腊多的趋势，表给明驱**耗山水城市的宜幕居性已显现，册外地客户对成甜都三圈层的山盯水城部市伐—唤**拉的宜居指数比似较认可收。庄第一，他们比直较熟悉当地房竭产市场情况，迹对开发项目也佛知根知底，没仪有后顾之忧。愉第二，当地人样群对楼盘品质哲要求不是很高佛，只希望在现须有的居住情况惊有所提高，较阿容易满足。无现二手房市场阻所售户型，比裳较好卖的户型氏为上80命-9耳0腹平方米笛左右交的套二户型。趣我司发现，如你：江山多娇、财山水半岛等项惠目每期房源中碎小户型均先走霸完，此对贵司状项目定位是一抢个较为可行的两参考；又如望相津阁项目，刚宿推出时取名望倡族公馆，户型财区间近为术12球9递～烈20班0惠多平米，起初菌销售压力较大袭，经成都营销樱公司为其形象引包装及创新制萝定销售策略之依后推向市场，直又遇上今年上吓半年火爆市场泪才得以达到现度在贪的洒9循0泊％左右的销售辆率；由此可见毛面对现今飞涨膨的房价，总价文是消费者购房售时参考的重要逝依据，在辫**汽县城市场中饺，隙1孟5梨～域2帐5寻万总价的中小性户型是最为畅源销的，目前市狮场上尚无一个肃纯小户型项目济在售，这种市索场特征，对于粉本项目将是一迟个极苏大的机遇。柴㈢、傲**慈市场购买群体垂概况摇200合5坐年之前，耗**架基本的购买群钢体为本地原住园居民享约肆5养5裁％，外地矿约最4顽5献％制，以第一居所变为购买目的，峰所占比巡约仪75撑%爱；匠200宾6林年随着成都区有域的房价逐步央上升，非劝**进区域人群在绝**母购买住宅比例最骤然放大约占速4决5焦%包，仍以第一居如所为主出；饼200云7勉年，启**暴开始加大旧城斧改造制度，快着速发展区域经翼济，以旅游资龙源吸引了众多躬商家前来投资建。而房地产市给场也开始提肺出桌5+蔬2奇的生活概念，夫**陵的购买群体也含表现出购买目轻的多样化的特能点。趋于目前节仅为初步阶段狠，市场反映较谎为平静，市场著群体购买目的销仍以第一居所辟为主，购买人独群来源于成都茄、外地、本地零、三州，分别宇占辛65鼻%葱、她15竹%帮、潮15即%炕、亚5个%欢。思㈣、竹**蛋商品住宅户型裕分布吧目前连**温区域住宅供应悠仍以三居室为嘉主，并奥未衫形成两级分化轮。坡主要提倡足舒适、享受型旧居所浸，另一极功能嫩紧凑型居室较恰少，更无纯中咐小户型项目在肾售腔。盐面积供应主要场集中匀在林1头1搁0糊平米的三室变及搜1挨4监0集平米之间的四答室之间。而崇9轿0天平米以下的户园型市场供应量朋较少。泉市场户型面积门供应概况糕6钉0术平米以内可90消平米以内称10号0相平米以内忠12策0响平米以内喊14拿0役平米以上其一室两厅务两室两厅钢三室两厅应三、四室两厅钻四、五室以上甘5%每1慌0按%昆25%相40津%耍20%惩综上所述，吊**棚市房地产业提由只200呆0怒年开始复苏后冷，一直稳步快教速发展。可以简肯定今后几年败**嫩房地产投资开窃发继续保持总恼量扩大，增速奶高位运行的特签点。同时，再在加上惨烈的市急场竞争、消费南者的日益成熟唉和市场环境的膀不断规范，经**隔房地产将由粗粉放型经营向集谅约化经营转变就，将由只注重从生产、销售向美注重产品设计状的个性化、多梦元化、智能化掘、市场化及居搏家生态化等方犬向发展。柔五、染**扭房地产市场发着展分布分析坦**逮位于成都的近凶郊，区位上有达着先天的优势葵。有着非常奇优越的勒工业客业生产条件，骗导致近两年住**较房地产市场的肿飞涨，这也和时**欲整个城市的定稼位相符合的。终广200院0搜年开始，算**捞初次发铸力踢—弊—舍推出规模宏大安的川浙工业笑园聋，本应一举扭禁转前期被动的滨格局，但淹**幅房地产却为抓劈住机遇在产品嚼上推陈出新，个市场上产品严帽重同质化，钩如叹200镇5昨年的的南河美柱景花园、和睦旱人家、津都花磁城、井上阳光释、都市风景、涛津城绿地、静兆水楼台、南桥手新天地、万邦黎金地阁等多个稳项目，均未造遮成大的市场影膊响，未能作出翼价格品质差，堤致使新都房产池失去了向大成抹都靠拢的一次抬良机。桐如今，逮**弟华源镇裤强劲的发展态计势布、大件路的扩河建、大成都圈眼层洗的城市扩容，陷加上成都市对发**碰的重新定位以猛及殖**登自身的优势，奋使劫**术经济面临再次太起飞的大好机男遇。糊**扮已是蓄势待发拐。困**罚现在需要的是好：一套市场化歇的语言，将里**泥拥有的机遇和龟资源给市场以个有效的传达，拣从而赢得市场勾的共鸣，与开骂发商共谋发展麦。感我们根据对党**享近年房地产市所场的发展走势庸进行分析，总岩结出瞧**妙房地产市场近铺期发展的几个略具体趋势。伟趋势一：供应龄加大，需求回庸落，供求总量府回到平衡面上趋趋势二颈：高200珠8少年蔽**鞭商品房价格涨幻幅放缓，但已侧经攀高的房价唐不会下跌。挂趋势三：商品布房市场需求潜赤力巨大，市场窑需求断层不会赞出现。陕胶被蒜扁兄矿霜咏殿礼梢禾主化、大盘化特溪征将更加明显馋。久趋势六恰：父200右8掀年草**沃商品房供应区矮域特征将更加决明显，城区高内层化，多层郊狸区化，同时电鼓梯物业供应量某也将逐步增大拣。千六、方**蝶房地产市场环努境结论综述及迹其对本项目投氧资开发启示=1\*GB4粗㈠茂、指**头房地产市场环猛境结论综述眠**唇镇为叼**旧的中心城镇，绞与川浙工业园摇邻近、南河为窑房产开发支撑添点，并围绕支交撑点开发高尚彼住宅地产，开器发面积幅线扩凯张。区域市场卷竞争激烈，先括后有万邦地产帜、四川国光房附地产开发有限悄公司、成都置堆信、四川瑞升宜房地产有限公涛司纤等机2锄0诊多家房产开发默企业来抢占这条块市场。=2\*GB4阁㈡寸、扯**果房地产市场环枝境状况对本项豪目投资开发的炉启示顶1骂、房地产市场样整体环境、发巡展态势较佳，绸为项目开发带触来机会。效2除、窝**局区域市场的正拾式启动已拨在电200偶4喝年末显端倪，洁随攻着坏200煌6崇年简**耻区域内大量土常地投放市场，算区域竞争激烈肯，而区域市场日也将迅速成熟萌，而本项目作怒为区域市场先概行者，应抓住竹市场时机，以阻高品质差异化贤社区的形象强摊势进入市场，胸以短平快的方届式赢得项目开蚂发的成功。改3沉、政府近期试下图通过一系列迟宏观调控政策盯限制房地产市编场的过热发展盗，作为西部地奏产市场发育程棋度最高的城市彩，成都市所受啄影响将更为明芽显，因此我们若在工作过程中伴应根据各政策鹊进行深入分析源并进行合理应肥对，尽力缩小休其负面影响。洞4榨、纺**青需求市场在近才年来的不断积璃累下，日益发炸展壮大，并诱于眯200捧7紫年后集中爆发近，我们应在本凭项目的营销推纳广过程中进行凤合理引导，以小实现项目的顺趣利销售。功第四章、项目茫概况与所在街益区功能分析桨房地产项目的门环境调研，包缓含了宏观、中速观、微观三大祖层面，本章节数主要调研目的露即对项目所处迁区域环境和项势目概况进行微植观层面上的现虹场环境调研，飘其作用在于为晶发展商和策划植人在后期策划组工作中全面客危观的了解来自大于现场客观层悦面上的感性认困识和相关资讯项支撑。——****浮精要提示：唱区位、所属地瘦、街道调查、屈临界状况调研寺、周边市政配葡套调查、道路牌及环境状况调亦查、地块现状捧及规划条件调拿查、项目所在桥街区片区规划正调研结论坊区位、所属地除、街道调查谎本项目位于成约都市城西南塔**花县猜**耀镇郫西北迎宾哪大道新城核心缩区域，人文生列态上佳，属于乏城市未来发展斩潜力板块，是票居家享受的风槐水优地。询二、临界状况寸分析圈本项目与迎宾觉大道与大件路阳相连，大件路阶通车后是死**端至成都除高速搁路之外的另一亚快速通道，届博时将有飞**供—宾成海都昌95就％的车辆通过糖项目门口，这臭对于本项目搞是一个非常利干好的消息；与街川浙工业园相皱邻；与市政府教规划打造的核抬心工业园相望趋。节四、道路交通岁及生态环境状节况分析蹄大件路，成雅蔽高速公路，以育及规划中的大塘成都轻轨铁路辆五、地块现状斯简况及规划条书件描述统成都市城西南餐**殖县赶**抖镇郫西北迎宾碎大道新城核心御区域，项目总驻占地疲约柳8.崭5舱亩，总建筑面腊积宋2267棒8坑～刮2834东7巾平方米，地形坟方正，平整规痕则，临主干道井。为小高层电艺梯公寓组成的峰现代宽景建筑涌体。霸六、地块及区豪域原生价值发谅现与分析鼓本项目地块区巧域有三大开发护价值，怜一是笼**稼城北新改造的置大件路至成都启出入口，移一是政府多年气规划的川浙工它业园核心位置渐。挣三是距离拨**朝汽车客运总站裹仅押10羡0老米再左右治这三点为本区钞域开发项目的牧开发支撑点。陆新城区住宅建鼓设风格多为现山代时尚型；结沉合现代中高层末电梯公寓建筑柿特色及区域环勾境以及本项目牌所处的位置及生规划条件我们思认为应顺应市碧场发展，以现吴代时尚的建筑宣风格面市，并饭树立城市新型嫩精品住宅社区虫的标杆。诊七、本项目对撇应成都类比楼想盘调研贴通过对成都类刺比区域楼盘的棵调查及研究，仇我们力图寻找览到它们在物业剪类型、建筑形鸟态、等方面的章闪光点，这将它为本项目开发京提供来自于供测应市场的重要笨参考。凤一纽、悲CLU辛B携雕塑萄二紧、正翁黄咱·薯上岭孤三赠、蓝光、凯丽烤美域牧四拾、醉蓝类光邻·执富丽碧蔓汀淋一花、缓CLU洲B残雕塑泄楼盘位置耗盐市口司开发商咽成都市金鸿实杀业有限责任公番司独售楼电球话元组开盘时间适200哭7迫年寄3痛月般楼盘价格诞均价赔：靠900棵0尿元只/跃平方米住建筑风格走现代简洁求总占地面积嫩：玉9寒亩嚼建筑结构舱框剪使总建筑面积风：绢4.8镰5笔万发平方米唤住宅惑：军4覆万平米逆商业：宵约谈800街0幼平米扰总幢数踏：鸦2克幢逃绿化娱：励2免5昼％登容积率吐：唤7挑总户数号：诚56抬6钳户肤车位比例死：铲1锅：蚀0.7痰物管第：帐1.赵2箩元饼户型面积惊4鞠0窗～衣105哭户型特点蜜主力蛾是尚7按0夫平米的精钻两瞧居室小户型，桌创新的玻璃盒特子卧室，钻石掘阳台，骨配套布设施障项目配套乖商业、会所、榆游泳池、运动贫休闲广场、幼美儿园；音交通妖盐市口传统繁娱华地带榆商业宪财富中心、春强熙路、盐市口兔成都市核心趋鞋于几大商圈饺教育稻销售情况滑售罄盒外立面，总平爬等特点科户型彼二、正旬黄达·同上岭袖楼盘位置享锦江区一环路俱南一段老马路围开发商您四川正黄置业需发展有限公司隶售楼电句话艇正开盘时间浑200摸7滤年阳1游0荣月猪楼盘价格像均价：理约舟850宽0曲元车/苗平方米浮建筑风格款中高档精品电词梯小户型赠总占地面积称：玉1盼0忆亩先建筑结构按框剪库总建筑面积：狱3标万舒平方米岗住宅承：诵2.劣8牵万平米撑商业：访约召200泳0歼平米俊总幢数杆：磨2萌幢赛绿化侮：湾2耻5轮％躬容积率原：胆4.2荡总户数固：舱43塔7影户剂车位比例帅：惕1捷：思0.7党物管傻：碎1.巷6艺元更户型面积室3虹5城～蔑96头户型特点逼主力新是喝6椅3宇～谢7掘5下平米的两居室将小户型，小而拆优秧雅热”途、民“湿闹中取重静购”奥的居家感受豪配套织设施拴项目配套凤中小宪学丙:橡四川大学、四宴川音乐学院、议四川艺校、成误都七中、成浮都井1奏2牌中、龙江路小聋学元,绿幼儿井园锦:屠空军直属机关死幼儿园、成都穴幼师实验幼儿塌园雨,迷综合商臣场郑:达好又多、家乐疮福、世纪联华匀、友谊百货、友仁和春天、国俘美、百脑桥汇鸭,糖银研行脊:棒工商银行、农霉业银行、中国良银行、招商银零行等星交通女由于项目临近扫一环路，交通勉十分便捷。公勒交雷3映、配1取8汗、蓝2熊7咳．隔3绞4血．伪6琴0秩、飞6豪2治、辽7妨2招．帅7挑7垂、剥9命2勾、垃34座3赠等，地己铁着2广、桌3自号线九眼桥站碎商业聋九眼桥、川大共、磨子桥等几分大商圈益教育运川大，川浮音堪…奏..点销售情况割8味5椅％造外立面，总平宽等特点少户型妻三、蓝光、凯妻丽美域楚楼盘位置凤金牛区苏坡乡碰清江轻村梢5选组众壮(缓金沙西单商场终旁郑)申开发商廉蓝光傍售楼电昏话壶充开盘时间猎200矛8暮年触1签月误9丛日育楼盘价格俊均价：约件6300尸元座/碧平方米轰建筑风格凝中高档精品电剥梯小户型没总占地面积：上32挠亩北建筑结构言框剪终总建筑面积：贺17桶万裤平方米受住宅：葵17村万平米绳商业：授熟总幢数：且7饿幢尘绿化脚：加2淘5负％灶容积率：撤5活总户数：谷2000甚户睁左右斧车位比例疫：艘1派：胃0.7剪物管立：捎1荡.2半元殿户型面积抬55瑞～岗131栏户型特点君主力是帐90怠平米的两居室哭小户型，取实得率为产权尽面积熄的寸11吃9符～妻12板9掉％巴配套寸设施侄项目配套业中小牧学外:贸川师大实验外舌国语学校、贝瑞森小学、青羊然实验中学、青遭羊艺术院衰校枕,室幼儿洁园寺:痒财大幼儿易园聪,彻综合商掀场郊:伴西单商场、国香美电器、百安含居块,雕银双行纯:恶农业银行、工干商银佣行含,源医旦院仿:哲金沙医院、满阔地可医院继交通笑(搞临近地证铁永4允号颠线镇)嫩东起龙泉西河寒，西至温江科匠技园区，地块态周边区域设有轧金沙车站、苏怜坡给桥听2据个地铁车站。暑商业已羊西线、一品计天下等甩教育奔财桨大绕…恼…饿..胡.壮销售情况昼2丢5馆％蒜外立面，总平罩等特点许户型先四、黑蓝盒光预·勺富丽碧蔓汀筋楼盘位置因成华区解放路热北一段老开发商摄蓝光紧售楼电丸话暖辛开盘时间举200瓣8洒年锋1哲月牧1桂9配日偶楼盘价格亏均价：崇约为600声0避元虎/币平方米辜建筑风格众高层景观电梯凑公寓发总占地面积旦：狗10掠0炉亩输建筑结构社框剪大总建筑面积羊：凳33.3种5略万悠平方米论住宅踪：爪3旬2修万平米笔商业竟：瓶1.3津5队万须总幢数惰：港扣绿化型：施2夏5违％左右谢容积率贞：可5财总户数盾：收350桌0寻户左右凶车位比例泛：筒1狠：野0.7乌物管罚：转1.蓄2惹元久户型面积那6偏0剩～祸113姜户型特点化主力睡是供9肠0异平米以内的两啦居室小户型，宵实得率最高为造产权面积时的骄15本2调％价配套阿设施恐项目配套污,傍综合商殿场能:卫家乐福、人人倾乐、好又多、锅社区配套集中介式商业中心旁等伶,病邮类局类:拣解放路邮政局撤、成都邮区中齿心纹局推,狠银恨行悉:乓中国银行、农雕业银行、建设订银栽行甚,港医木院果:41慢6故医院、四医院隙、五冶医院充交通织地址铁抛1纲、识3设、违5丹、葡6谦号线分别在项令目姿1以——速2掏公里行范围内，周边熄公交路网发达荡，出行便捷近，须1追路均、械4企5钓路鉴、迟6伪4星路均能直达。廉商业薄解放北路商圈件、荷花池、五回块石商圈窃教育般中小敬学霞:政花圃路小学、采六中、八中、斩十三中、电子末科大等忍销售情况元未开盘耀外立面，总平有等特点字户型奏1斗、类比楼盘主贸要经济指标对捉比分析记项目唐容积率瘦绿化率参户型区间笔雕塑肤7斜25%瞎4弦0炎～卖105户哲训正黄上岭横4.2蚂25%汉3具5特～硬96饱蓝光、凯丽美响域闪5板25%规5染5倡～纪131卡蓝不光尝·均富丽碧蔓汀阵5写25%土6辛0莫～好113骄通过对以上楼柄盘容积率、绿脱化率的调查，勤市区楼盘容积红率高，绿化率帆偏低，户型偏钉紧凑且给予客叫户的实用面积箩总价，偷换灰亿空间的做法是煌现今此类楼盘门的常用产品策副略，但土地资劈源是不可再生射资源，为了最吧大限度的实现颠本项目的土地排价值，就必须吧加强土地开发弃强度。在保障闪小区品质的前践提下，提高容榴积率的，并增行加高品质的小月区园内景观，为才能体现出高万档楼盘的品质槽；因此，建议跳本项目向有关定部门提交申请晒，提高项目容迹积率，争取做坝到道5秩左右，本报告掩另有章节将对询本项目经济效毁益进行分别容无积率的测算，袭发展商可对不冶同容积率的的舍经济效益做一赵参考。普2西、小区内部配既套博各名盘小区配炒套既包含有普圈通内容，也有肝自己鲜明的个隶性，总之要与回小区风格、生娃活方式相适应励。比如：某些树社区推崇一种项健康绿色的生许活方式，在小肆区配套中除配摊备有普通会所梯外，还单独修雅建了健身房、矩恒温泳池、有翅氧俱乐部、壁倍球馆、儿童乐戏园羽毛球馆、百篮球场、棋艺阅馆、乒乓球馆巴等多种运动设兆施设备来满足暮人们对运动的枣需求。本项目挪配套要想做出于个性，这必须床与小区档次、羞风格向协调，疫若定位于中高愈档物业，可配砍备一些高品质迹配套如：恒温因泳池、运动设摆施、休闲会所缓、儿童嬉戏地伯、老者活动场泽所等。交3释、绿化的特点点评：榨小区绿化布局郊有多种方式，绒比如：中庭集骡中绿地、组团想绿地、河滨绿雀化带、道路绿针化带、院落在锋旁绿地等，本弃项目小区绿化看布局需与建筑乞布局、景观布费局综合考虑。4、景观特点点评：腊室外硬质景观完是构造小区景越观的重要组成欢部分，它包括丙绿化和建筑物五本身以外的一魂切有形物体，彩如室外场地、泪路面铺砌、建办筑小品、市政荐设施等。这对角于本项目而言课，更是起到画牢龙点睛作用，休通过对室外硬丑质景观的营造揪与之自然景观脾相辉映，能够远较大幅度地提疑升本项目品质定。5、物业价格点评：剃从以上各楼盘乘价格来看，由奇于区域不同，谱价格也有较大按区别。价格是批经济活动中永抗恒的主题之一死，也是决大多顶数购房者最为书关心的数字。锣因此，最终的吵售价总是买卖糠双方妥协的结舌果。综观目前挡电梯公寓房地戴产市场，经过远几年的发展，鸟这类物业也逐积渐被消费者所酒能接受，并越瞎来越成熟。艰结八、本项目对况应区域类比楼贸盘深度调研笛说明：为更为轧深入的认识骆**盒片区房地产市桌场供给特性，床我们在原有内歪容基乎础上增加了对让区域及类比区赏域在售楼盘的粒调研及销售情辈况的深入分析预，以期为本项炊目定位提供来电自于市场的直照接支撑。般通过对以上调筑研成果的分析胶，我们选取了速部分在售项目叼的相关数据进嚷行了统计，得载到本区域及类云比区域房地产球市场供给及其列销售特征。穷第一部分：堵**隶城区在售楼盘你调研滨楼盘名称林：玉树新谊村方侦挺床楼盘位置脂**毒县区南河南岸塔（原面粉厂）划开发商迎成都市鑫兴房变地产开发有限凉公司羡售楼电鲜话碌虫开盘时间疤未知怪楼盘价格壤最块高桌恢300敏0蛇元触/葱㎡瑞建筑风格圾现代建筑风格泪，多层＋高层瘦广告定位剂总占地面积：置建筑类别誓多层、电梯背总建筑面积：阶住宅委：塘配商业苗：棚针总幢数鼓：调敲绿化率骡：研30%钥容积率贿：宿2.2秩总户数飘：石词停车位：妖物管费：盲户型区间化两室两厅至四炭室两厅掏面积区间忘100--1葱58榴主力户型刻13岭9将平米里、寿15叙1匹平米石热销户型柱配套增设施章项目配套客中小电学礼:洁**贡一小、场**尤中学、华润学测校

贤幼儿捞园姐:扮**分一幼、华润幼斩儿园

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古医钱院恶:棉**壁县人民医院、丹**需县中医医院、园**里县疾控中心

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