房地产公司工程管理工作报告项目经理工作报告月

工程管理经验交流尊敬的各位领导、各位同仁大家好！非常高兴今天能同大家共同探讨交流工程管理经验。因为在总结材料的过程也是我本人总结、思考、提高的过程，由于水平和经验有限，难免存在不妥之处，敬请指正。今天从项目前期管理、质量、安全、进度、监理单位管理、例会管理、合同签订及执行等七个方面进行交流。一、项目前期工程管理结合项目开工前公司要求上报的同工程有关的三个文件要求展开工程前期工作内容：《项目开发经营定位报告》、《项目工程总体进度计划》、《项目工程管理方案》.1、项目开发经营定位报告要求其中内容之一：项目“五证”取得时间：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。上述五证一般由前期开发部负责办理，为什么在这里要谈？因为这五证的取得需要工程密切配合。如设计图纸、勘察、施工单位的选定、环评等各类报告的编制、现场开工条件等，不一一列举，（当然上述事项各公司分工不同，但无论哪个部门负责，我认为工程部门都应该了解）。强调三点：1）、配合难点：工程管理人员不熟悉报建业务流程和具体配合要求，脑海里缺乏系统认识。实际上各项报建先后顺序非常严格，且资料有很多应付技巧，如能熟练掌握，对前期工作推进非常有利。如：图纸备案，正常过程全套施工图纸齐全，再经审图公司审图合格，建委备案，但通常要求设计院先配合出报建图纸（深度未必达到施工图纸深度），审图公司不进行审图配合出审图报告，建委完成备案手续，开始后续的招投标、质检报建等手续；还有办理报建需要施工合同如果履行完公司会签手续，估计要花不少时间，可以同施工单位沟通先盖一份供报建用的合同，双方出书面说明用途，同时提前向上级公司有关部门沟通该做法，为手续办理争取到时间。我认为我们不了解前期报建要求不要紧，但要需要同开发部进行充分沟通（沟通时多问几个这样做可不可以），并作出统筹安排，列出清单，一项项紧锣密鼓准备。思路：报建所需各项资料能准备即准备，不能等到开始报建再准备资料，因有些资料准备需要时间，理想状态一具备报建条件即能送相关部门办理手续；如环评报告、水土保持、地质灾害等报告的编制尽早提前确定合作单位，进行编制；办理施工许可证，需要项目各主要负责人亲笔签名样式，可以提前准备妥当。提醒有些事项当地还属垄断：如南宁市抗震评价所需的工程抗震设防技术报告只有地震局下属一家单位编制，在时间配合上没其它单位好协调（他们要按规定动作走手续），但施工图备案时的必备资料之一，需提前启动工作。除此之外，过程中应充分考虑必需经地产公司把关审批事项的审批流程及时间规定。如：规划设计、招投标审批，上述事项不是加急一两天就能审批完，特别规划大多需要反反复复修改，在这方面大家比我更有经验（我们公司现在最开三个月）。我们项目报建时没那么麻烦，因为我们两个项目在设计的时候，还没那么多审批环节，且是保障性住房，项目把关即可。（现在听说很多公司拿地即开工，据了解，他们的勘察、设计工作都前置，且产品已标准化，基本在拿地前就完成同当地各有关部门的对接，获得土地后即开始报建。）2）、应高度重视总平面设计：总平面包含各项指标、建筑定位，且在后期设计中：建筑面积、容积率等指标不能突破，配套类指标不能小于原定指标。总平一旦审定后再调整非常困难，南宁规定半年内不得调整，即使允许调整过程也不亚于重新报建，费时费力费神。同设计院探讨过此问题，建议总平报审时设计最好达到一定深度，理想情况建筑方案：明确户型、人防及车道出入口、设备用房等内容，因上述变动有可能造成退红线距离、防火间距、日照不符合报批要求，规划局在这几方面把关较严。但同时也存在一个矛盾问题，在总平报建时消防、人防都不具备报建条件，人防设计条件需要总平批复后才能申请，难免在消防报建和人防报建时提出修改意见，比如：消防通道设置、人防出入口设置不合理，需要调整，诸如此类修改有时会导致总平的调整，个人认为要求设计院熟悉当地规范，根据以往经验综合考虑，同时加强同各业务部门提前沟通，最好能进行业务初审。（在南宁因我们是政府工程，我们基本出草图后，即拿到业务部门去审，我想商业项目大家可以通过良好的关系向这个方向努力；还有如果有些专业合作单位能确定，可以借助他们同各个部门的关系进行提前对接。）、设计依据的基础资料取得一定要可靠，特别周边配套不完善的情况（道路标高、雨水及污水管网设置及标高）。如:前几天市重点办协调会，有项目就总平面就比道路高2米、直到道路进场施工才发现问题，尽管该项目是政府重点项目，但该问题不是道路标高提高两米就行，有时是系统工程，涉及其它管网标高调整、造价等，幸好该项目还没开工建设，会议要求同规划局及道路业主进行进一步沟通，如果要修改该项目设计方案，等于前期各项工作重新来一次，即使能做工作调整道路标高，估计也耽误不少时间（且该道路工期紧，属10月在南宁召开的体操世界赛配套工程）。插入XX项目平面图：1号项目周边配套污水管网未因征地拆迁施工到位（且具体什么时间能完成，未有定论），经向污水管网建设单位绿城水务书面申请污水排放口，批复临时接入项目西北角和东南角的两个雨水管网，并经规划局审核书面同意（现南宁有多个项目如此处理），但因雨水设计直接排入邕江，项目就位于邕江旁边，且邕江为广西重要取水源。后期在工作梳理中，担心如此处理环保验收无法通过，及时咨询环保局，答复此类情况他们可以不管，但不会环保验收，如果这样就直接影响项目的备案和交付，因我们交付后才能取得回购款，紧急督促建委组织召开会议，同意在项目东边临时绿化带增建临时污水处理设施，污水经处理达标后再排入雨水管网，妥善处理该问题。再就前期资料了解一定要全面：还需要了解周边配套配备及建设情况，如：市政给水供应量及供水压力能否满足项目开发要求；片区污水管网是否完善；就近变电站负载如何、如满负荷规划变电站建设是否能同项目建成时间保持一致；市政燃气管路是否完善；市政弱电管网是否完善（因弱电管网不通在有些地方影响正式用电接通，因为现在远程抄表需借助相关信号，如不同可以同上述运营商沟通建设临时基站）；上述事项如不完善或时间不能满足项目建设要求会引起投资增加，甚至无法按期交楼的风险（因为有些临时事项现场并不具备实施的条件）。特别注意：上述问题解决有时因征地拆迁，过程会很漫长。插入XX平面图：（现林里桥项目周边市政配套都未完善，且上述问题的解决涉及拆迁，已由市重点办召开会议督促相关单位落实，但同时分析：道路和雨水都好解决，主要是解决污水问题，做好加设临时污水处理的预案，但该项目没有场地用于建设污水处理设施，正在协调规划、环保部门在操场位置设置污水处理设施，该项工作正在落实中。）2、如何进行项目分期分区为什么要谈分期分区？因为编制上述三个报告（项目开发经营定位报告、项目工程总体进度计划项目工程管理方案）都需明确项目开发节奏；项目开发节奏需根据项目分期分区情况编制，如果只由一个部门笼统编制就会造成计划同后期实施脱节。完如何合理进行暖划分呢？效1伞）、首先分期义的理解：确定冲分期分区的过注程：是工程与鲜前期、设计、穗营销、财务、伐成本等部门提寇前沟通，达成革共识的过程，拴其确定有利于渗各部门及时有猪效地相互配合店。各部门职责：稼营销部：售楼紫部、样板房的箱位置（如果有膜单独售楼部除锹外）、开放时拖间、环境要求诉（是否园林景蛇观及封闭区域宪、样板房是否胳需要电梯，因潮有的样板房考朋虑到充分展示赶项目周边环境输优势，不一定沸设置在一层，史可能设置在诉5差层左右，如果硬客户通过楼梯伸走就影响心情算，建议走路最顺好不超过一层故高度），项目图的销售时间及乔顺序（根据销牙售策略，如先竖销售位置不理勉想、后期销售曾位置好的利于检项目升价，每确次推盘量。）灌财务部：资金隔来源、时间、菌及每期的金额准（这里指的资膝金含施工单位宅垫资，项目的疮施工安排必须呜有资金的支持饮，还需考虑施友工单位垫资承页受能力，雅景裕湾前期资金紧缝张，且当时楼编市销售不是很拥明朗，各方都田有担心，如果剖施工单位全面丙铺开将会面临信巨大的资金压召力。宏插入具XX演总平岗：采取策略为够：一期分篇4绝号楼、骑3扯号楼、锯5符、绩6等、浑7宰号楼三批次开浅工销售交楼，苍待销售回款后礼2帆期拒1老号楼、先1伏号楼同时开工屑，且开工楼栋棵周边环境越来指越好，有利销鸡售提价）辰成本部：测算没项目各阶段的昌成本，为资金礼使用提供依据字；座工程、设计：妇工程管理角度鲜对售楼区的设咳置、样板区的闹设置、分期分袋区销售、分期谅交付等方面提海出建议。（后掌面详述工程考发虑角度）般前期：针对分叠期分区情况，康报建手续办理隐的建议线明确上述事项距后，才能做到移合理分期分区称；叫2界）、工程管理谋角度考虑的因串素：责2.1仇、分期分区的劣理想目标：各稠项工作能按分输期分区实施，快如销售、交付骤。因分期后，御每期进度间隔晴时间较长，如穴不能分期交付瘦将极为不利，榆当然每个项目铺都会存在实际痕问题，不一定洪想分期分区就敏能划分。如要垄实现该目标考玻虑因素：震首先：前期证劲件办理按分期畅分区验收备案友的思路开展工续作，在办理证染件时，提前同训各职能部门（绣规划、质监、咬消防、环保、壶人防等部门）断沟通分区验收玩及备案的具体欧要求，并尽可蹲能将证件按分红期办理。如：箩南宁市分期分络期备案根据工灶程规划许可证刻来分批次。辣其次：图纸设服计按分期分区艳具备独立使用曾功能思路进行混，如消防控制枝室、监控室、歌物业管理用房蔑、首期水电设熟备房等配套在洪首期考虑，雨希水、污水的排正放设计分期独理立系统，并单谁独办理接入口池。汪再次：需了解示当地各个部门询对配套交付具州体要求，如南盘宁市规定学校尖同首期一起交狡付（有沟通余美地，但需提前讽了解并进行沟果通）栽2.2衣、销售区域名(怀含售楼部、样愿板房深)耀：要临时围挡辩区域、通道组驾织、园林景观目、功能使用（还水电通及雨污夜排放，在首次启开放时条件多扮不成熟，水电偏考虑永久管线烦，临时水电源搞，临电在报装讲时需要充分考恐虑销售区域的急负荷：空调、伯照明、园林景克观；并提前规灿划好临水临电培接入点，并预始留负荷，避免巷后期调整）脏2.3应、施工总平面兰布置提前做出集筹划，例如：棋生活区设置、笑临时施工道路困组织、机械布亏置、钢筋加工苏场及钢筋、砂血石等材料堆场疏、雨、污水排叙放方式等。对关注：塔吊、苏井架、施工电默梯的布置，因桨直接决定了施汪工道路组织，测材料堆场布置侄；布置时应避告开大堂出入口杜、加固连接层龙避开样板楼层据；挠2.6弹、特殊部位外旁脚手架的搭设福方式摆样板房范围外稼架采用悬挑方治式、范围，为课室外工程提前逮插入创造条件宰。为加快进度宁，建议在合同狱中约定所有楼划栋外架全部悬洒挑，利于园林恨工程提前介入功。清插入巷XX稻工地图片：灾说明开放通道界、悬挑、施工毒机械、材料堆它场、园林穿插闸施工样2.7做、积极和政府算相关职能部门讲的沟通协调，苦减少工程中受军政策影响产生导的障碍。如：绑各地出于地方烈主义考虑：通缺常要求合作单版位在当地进行则备案，如果我漫们选择的合作咽单位未在当地甘进行备案及开绒展相应工作，躬势必会带来停受工风险；现项霞目基本都是提分供桩基础图后陆，即进行桩基洲施工，此阶段之往往施工许可讽证没办理完成趣、但要加强与腔政府主管部门谋私下沟通（建恒委、质监站等炼），得到默许毁，同时商定后理期完善手续方性案，如对前期裤违规施工部分珠，在我们接受押范围内适当增艺加实体检测（叛合理利用法律博规则保护违规僻），举例：一沙栋已建好呈8说层民房无规划锐、施工手续，旷想办理房产证速，需先完善前伯期规划、施工猫手续，在完善饭施工证手续时殊就是对整栋楼误委托第三方检遥测机构进行结弹构鉴定合格后神办理的施工证秒手续（相对整堪栋楼来说，代殿价相当小）。现但需注意：在嫁无证阶段提醒帝合作单位高度计重视安全，在飞手续办理不齐寸时出安全事故旧，直接会带来有停工麻烦，且浙会造成后续手妇续办理麻烦。玩另一方面积极拍了解当地政策征规定，并加以磨合理利用：如溉目前在南宁市牙可以单独办理稻土方工程及基亡坑支护工程的宣施工许可证，俱前提是相应图妖纸进行单独设搏计、备案，单剂独招投标，我半认为上述事项樱单独分开，不译存在难度，操坐作性比较强，祸且上述工程的秋合法开工对工绞程进度极其有卖利；还有目前薯南宁市重点工灾程质监站可以节提前事实介入什，前提是完成菌施工图备案、颂施工招投标。割六月考评会即踩墨项目通过政糊府开会协调各团部门提前介入获，个人认为在迟小地方可以，迅在大地方难度园较大（同政府狂有良好关系可杆以，万达可以夜做到）。腹二、项目质量于管理绳1靠、个人从地产反角度对工程质惕量的理解骆对于房地产公性司而言，工程靠质量不仅仅指梨施工单位的施公工质量，它反崇映的是包括建山筑产品施工质他量在内的产品黎综合品质。主捐要包括以下四梁部分内容：瘦1芝）、施工质量度可由施工原因昨引起，也可由挡设计原因引起买（例如：露台杂根部靠砌体监霸控管理，防止垫墙体根部渗漏瑞，势必带来极迎大工作量，且倒不能有效保证三，建议该处设尿置混凝土反坎种；开敞式电梯静厅吊顶，本意译美观，但实际绪受天气潮湿影型响，过不了几剃年变形脱落，买后期维修工作浑量大，且没有纱美感，增加后唯期物业管理费渐用，建议该处陵在设计时尽可枣能将结构梁设烫计为暗梁或设融置在消防门上萍方，尽量在显书眼位置不出现搬结构梁，后期桌直接进行装修错，不再吊顶，骡同样美观；靠降室外部分门设逆计为木门，多饭出现在出屋面某楼梯口，设备跌房，经多次雨师淋后，即无法顶使用）。雷2奥）、产品效果测质量鞋主要包括：建梨筑布置：室内膜有无露梁露柱市（特别客厅避众免有梁出现，避有的地方还涉猛及风水忌讳）英；影响用户使姥用舒适性的质柜量问题：例如偿开关面板位置散布置在入户门农后面、邻空调机位置设苏置在阳台上，夹用户如封闭阳峡台空调散热在餐室内；有别墅邮将空调机位设拒置在入户门位荷置，进入室内凝先感受热风，罩感觉挺难受；旅底层商铺、会辣所未充分考虑候空调机位置，膨因这些空调机基尺寸大、噪音咏大给后期的使租用带来极大不式便剂；建筑美观质惩量问题（例如填水电空调管线谊外露于外墙，沃看上去很不美使观、首层管线狗的走向，现在盖多为架空层，现如果进入大堂匹首先看到一根穴根管线，感觉衡不好）。家3闹）、不满足政认府主管部门竣李工验收要求的叠质量问题：如越通道的净高是去否满足规范，傍阳台栏杆有效送防护高度是否魔满足，落地窗赢是否设计有护争栏，栏杆的样鸭式（包括立杆漠净距及防攀爬保）是否满足规谎范要求等；在裙很多项目验收绘时都碰到提出锤问题，后期进月行签证整改，牙建议按规范设届计施工。迅4炕）、设计出图暮质量（例如图摔纸设计矛盾等锅）。室外管井怒与园建设计未转很好衔接，如客出现管井设在冲首层私家花园评内或门口，如煮遇到维修需打胃扰业主，会引社起业主投诉，舞或道路上各类仔井随意设置，阴虽不影响使用充，但影响美观乓，最好各类管车井同园林设计行拼在同一张图笼上，统筹定位湖安排；还有，巷经常出现建筑颤图同结构图外墨立面不一致，历建议在结构施巴工时同步对照棵建筑图，及时球同设计院沟通仅协调解决。诵5涌）施工质量管梅理挪质量控制的思待路：强调事前遇主动控制（也答可以说成预控侵）、事中加强犯过程监督、事委后狠抓整改落赢实及改进提高绿。要从以下十一方提面展开：猎5斤．言1持、设计图纸质索量管理：这方送面内容在前面由涉及到一些，泡很多公司都已隙有非常详细的坐总结资料，域（插入响XX届厨房资料），蹲建议大家结合阔实际学习掌握访即可；同时加店强积极同物业哈公司沟通，其勉实他们在后期丰管理方面有很病多宝贵的经验分。如：曾同物甲业一起验收，从提出对有种植护的露台，阳台待地漏，如用常帮规直通式地漏夸，落叶容易造碌成堵塞，建议图采用钟罩式地脏漏能有效防止晋堵塞。还有毛滴发同油污结合缴后很容易造成娱管道堵塞，且鉴清理难度较大脊，建议采用毛物发收集地漏，懂并对油污做出禽有效处理。屡5.2馒、质量管理体腾系：建立了项承目公司、监理范、施工单位的烈三方质量管理厉体系，明确各嚼方责任和分工艳。在实施中，驻重点审查其体皂系有效性，注陕重考察各单位拔主要岗位所配见备人员能力、插素质、责任心棉（相对体系的歌完善，人员的嘉多少，更看重勾人员能否发挥柱作用），例：疯项目经理对项帖目的协调管理溪、资源调配至枯关重要，建议绘：必须切实调描研其以往业绩币，进场后加强拴考察、考核，蹄如不合格及时骨予以更换；质奉检员在质量管垮理中起着非常臣重要作用，如券经其验收合格刷后，在监理和惊项目部复验时原仍多次出现不魔合格，则对相宰关人员予以警束告，甚吉至更换，针对废质检员没有充酸分授权问题，北要求施工单位随报验时必须由坏质检员提出。响5.3锁、方案审查：牛本人一度认为寿方案是应付检商查资料，但现奖在认为方案是堂否有针对性，除对后期指导施砖工至关重要，卸且是我们和监交理后期管控的范有力依据，应背引起高度重视都。除常规审核岩外，首先，重柏点加强对易出蔬问题环节的方史案审查。如林矿里桥项目，为获解决外墙楼层泳接缝混凝土观泥感不好问题，丝近期要求在下乞层混凝土浇筑秀时预埋对拉螺僻栓，用于加固斯上层墙柱模板妥，有效防止漏冈浆、胀模，现漂场观感得到提押高。牌其次，重视对戚重大危险源的注审核，我们专产业水平不够时石，应组织专家庭审核，且日常薯监控我们应对珠照方案抽查，夺监理应全面检转查，如林里桥荐项目，塔吊加佳固、整体爬升邀架连接在中交蜡建检查时，存锣在不按方案执色行的情况；（悬方案理解：有史些方面可以根胀据我们经验作澡出判断，不一锐定非要严格，叮比如：常规高宿度、荷载楼层闯模板支撑扫地案杆设置，不一罪定每个位置都贺要设置。）但冲对我们关注的局环节一定严格涉要求，如模板勿对拉螺杆，方亏案温5耍道，现场实际主4拒道，直接会影畜响混凝土观感床，应严格按方挣案执行。）找建议：成立方裹案审核小组，傅引进答辩制，些此过程是参与爪方互动，沟通卸的过程，同时役也是我们及监斗理单位提出要斯求的过程。准5.4

膜、交底（纽内业交底、现薪场交底、样板风交底）：花现场示范交底体：因传统的书顽面交底工人不咳易理解问题，昨无法很好贯彻曾，应要求施工脊单位在监理、图甲方见证下，谱组织熟练工人钳进行现场操作圈示范交底以,王明确操作要点咱，讲解注意事掌项，类似手把提手教，能有效长避免管理人员箱多次重复在现墓场纠正工人错蔽误，提高了管舰理效率。温5.5跳、实行样板引丛路制：（工序膨样板、工班样州板、样板间）我每个工序开始斜前，先施工样端板，验收合格贸后再组织工班泉进场；每个工胶班进场后在现役场做实物样板蛇，验收合格后乱该工班才能大旅面积施工。条误件成熟时进行讨样板间施工，辟可以分阶段实毙施，（该项工业作易早不易迟类）胸上述样板的作勒用：雾工序样板：明载确工艺、标准悄；陵工班样板：考员察班组能力；好样板间：选用侍材料是否合适悟、插座、孔洞接埋设、预留是艘否合适，设计向是否存在冲突瞎等对(催如：符1时号项目即出现炉灶台同燃气设瓦施位置冲突，神造成签证骡)哲，是产品质量蹈整体把关。否对样板的理解板：本人一度认漫为现场实物无某法达到样板水慌平，样板只是赔做给人看的；文现在认为，现孝场大多工作还警是能达到样板感水平，样板的融组织应按能真洋正指导施工的皱思想去实施，薄否则失去意义器。值样板间的验收煌：应提前制定毙验收内容清单查，并组织齐兵全各部门人员屯：设计、营销吃、工程、有条境件物业、监理鲜、施工。设计无选材是否合适古、设计不同专乖业有没有户型巾冲突、工程插菊座、空调孔洞必定位是否准确背、美观、收口兄是否规范、物拥业使用功能是而否受影响（地邻漏）、营销从薄业主角度提出词意见；需对样板验收有劝时存在问题：忍重视不够，人快员不齐，走过询场；似乎大家粗更热衷于天天汽跟到工人后面胆，不断反复强钢调同样的问题隐；我们往往习侄惯怪工人水平承不够，其实的我确有部分工人湾的确水平不够域，但有部分工事人是对标准不剪清楚，因为他咽们好坏都做过讲，他们通常根销据施工单位给浪他们的单价来至做相应的产品忧（也就是一分薪钱一分货的概喷念）。（在工啊地碰到一个工炼人，交谈中得蜜知他在万科做榆过，问万科也食这样做吗？他圣说不，我进万月科工地就知道差要做到什么标房准才能交差！翻我觉这名工人零进场后有两方第面需要明确：朝一是：标准，蔬二是：单价是坐否合理，在林泄里桥有抹灰工蚊班认为我们的澡标准，施工单坡位的单价做不横到，有退场的唯，有同施工单之位调整价格的列）。波样板验收后的缺后序工作，监桑督监理单位、日施工单位组织丘相关人员交底雨，贯彻到位，违形成标准间按胞样板做即可的馆程度。兼5.6偏、原材料的控京制：思路：将狭管理重心前移属、范围外移，却重点跟进原材大料、设备、半忍成品的抽检和浩现场见证取样轨，注重取样的懒规范性、代表诊性。（举例钢稳筋原材料取样坊，焊接件取样芳）对不合格材诸料及时退场处须理，林里桥项关目先后殖3浮次材料退场。国如：砂对抹灰叉质量至关重要昂，目前南宁市难本地砂含泥量鸟高，用于抹灰华无法保证质量伏，必须要求用汤钦州砂、梧州货砂，当然单价毛相差一倍多；点（对原材料控占制的理解：有晌些是大环境，撑市场上都在使窝用不合格，我午们难以控制，辩但大多我们是蔑可以控制。）理注意装修材料古，受制于专业鞠知识，比较难活判断好坏，需注要加强了解相捕关知识。如：骑铝合金配件对暗使用非常重要豪，如果只关注别铝合金品牌质橡量，忽略配件请把关，会对后控期使用带来隐骆患。最5.7例、验收细则：症目前正在制定冶各工序验收细辱则，用于项目担部验收指导文瘦件：包括验收闯节点或称质量世控制点（如明肿确规定：砌砖若前先要进行轴甩线、拉结筋验阿收，合格后才王能开始砌砖）俱、验收内容、鹅验收标准及以现往出现问题等泳内容（现在只花有文字，后期循计划加入图片夫）。秩质量控制点：柔是规范没有明样确规定验收批针次，突破检验奇批界限，根据彩我们自身要求买制定的控制环看节。如：抹灰雀工程按抹灰面逆积或楼层来划妈分检验批，每赴批验收的内容铸含：主控项目壮：兼1宗、基层表面情扇况伏;2药材料品种性能桐3乒、操作要求警;4检、抹灰层与基为层的结合情况签；一般项目：票1顷、表面及细部别质量御;2吹、抹灰厚度及善分格缝菜;3槐、表面平整度碑及垂直度；试倍想？抹灰基层栽处理对其质量采很关键，如果室没设置基层验区收控制节点，境我们的基层如归何验收？只能务靠我们巡检，倚但能每处都巡法检到壁吗？不可能！翁如我们设置基档层验收控制节舌点，要求施工某单位，先进行躲基层验收，合昌格才能抹灰，咸有效使施工质具量处于受控状麻态。如：林里财桥出现因基层李拉毛不到位引扬起的抹灰开裂懂。请（插入抹灰验鉴收细则及抹灰肥照片）建5.8劝、通病的防治指：首先：重点嗽审查采取措施遵的有效性，设路置各环节的控督制点、经验的相总结。其次：段更看重有些部骡位设计进行特徐殊处理，如针崭对外墙窗台下膜易开裂的问题淹，在窗台下采毁用锋C20阵钢筋混凝土现去浇带。思路：讨有些通病需要留设计完善。苦上述措施侧重既于前期预控，迟下面侧重事中矩监控。星5.9含、强调前期管略控力度：侧重诱各工序开始阶旧段的跟踪检查集力度，直到工删序进入稳定施聋工阶段（现场磁问题应第一时刮间发现，不能带等大面积不合顷格后才发现，绒否则对采取措迷施带来一定难敞度），水平不甜够的工班，必揭须要求总包及舍时清退。如：成林里桥项目两点家总包都出现狼抹灰工班施工贤质量达不到要射求，予以清退月。胀5.10关、过程采取多忌种管控措施相缺结合的方式，亏保证质量得到迅有效控制。采俱取措施有：返伴工、罚款、不挺计量结算及邀坏请质监部门监鬼督等，采取措缘施时强调有效钉性。如：置6#旺楼第事31棵、是32炭层外墙基底未折经验收就私自盘进行抹灰。我劣司发现后，发东文明确上述尝2俯层外墙抹灰工拢程量结算时予码以扣除，使得袜上述行为在后椒期施工中得到各及时有效制止县，如单依据合捐同就该事项树进行处罚出1000洞元，力度不够灯。（为什么采吸取此措施呢？盖因为此类问题怠已是第二次发英生，第一次钢旨筋未验收，即荐进行混凝土浇幸筑，当时要求兆第三方检测合座格后，进行了俱工程款拨付。欣）泄5.11站、把关环节（赔不仅仅指质量旬方面）：如果红对现场存在问猎题只强调说，麻没有严格把关贤环节，等于浪复费口舌。首先海，因日常把关榜都由监理来进轰行（我们监督请），每道工序浑监理签字即可伸进行下步施工式，如果监理把松关不到位，直肆接会造成我们寻的要求大打折梁扣，此时必须惊规范监理检验定行为，实行动沸态控制和定期脊考核，并采取步相应的有效措炎施（如：不按夸图验收，首次随可以说水平不触够，但重复出企现就是责任心夕的问题，就要表提出警告或不吗给监理费、处今罚人员）。其疫次，需掌握有减效方法，现场屯人员有时给我可诉苦衷，人员造少幸苦，这的蓝确是客观事实浮。但细想，我港们每天去现场锐解决那些问题踏？是否存在重另复纠正工人的登错误现象？处踩理方式：发现脱一处问题，自羊己当场要求改瓜一处，但自己向一转身如何操蠢作就不得而知以，下次还会如西此重复，这样啊效率较低，效算果不好。我觉版我们的角色应渡该系统性的解呆决问题，并且筒靠以点带面来哥控制。混6缴）、售楼工程柔质量专项策划读售楼工程存在叠工期要求紧、申质量要求高的备特点，往往需祖通过采取技术革加强措施，打铃破传统的施工险工序约束，达套到要求的质量限标准，保证预戏定的售楼目标耀顺利实现。一辫般措施有：幅6.1受、为压缩墙体戴砌筑时间，墙盼体砌筑一次成聚活。加强鹿措施为墙面满颈挂钢丝网；云6.2恼、如样板房设通在首层，首层固楼板直接做成闸结构板；设6.3勺、在成本超支喜处于可接受的滑范围内，室外扒关键部位基层好采用石粉或砂河回填；事6.4概、关键部位提荐高混凝土标号替。温三、安全文明酷管理封1挑、建立完善了击三级体系：建馋立了项目公司狂、监理、施工兰单位的三级质训量管理体系，轻明确各级责任盖和分工（控制尼思路同质量，撕不再说明）。爆2京、明确做法标塑准：当地对安走全文明施工部劣分做法没有明微确规定，项目斧部、监理、施散工单位对具体笋做法理解不同室，造成现场做虏法随意性较大汗。节后同施工单单位和监理单案位就安全文明者施工统一了做胸法标准，并予奇以实施，现场充有一定改观。名（插入居XX众安全文明图片腹）幻3.犹重要部位、关气键施工的安全疲技术把关鸭特殊和危险性缩较大的工程必胳须单独编制安屠全施工方案或刺安全技术措施防，并且有设计希依据、有计算捆、有详图。如吧：塔吊加固、竭爬升架连接桐4刃、安全管控措逗施：壮1弱）、经济措施境：目前采取经柴济措施主要依强据双方签订的红建设工程施工庙合同条款进行悼处罚，征后期建议结合波招投标活动及丝地产公司制定滩《建筑工程安乳全生产、文明洪施工费使用管粮理爪实施细则》垦控制该项费用魂的专款专用的堆要求，在招标贪文件及合同中偏明确标准做法英，并分项报价摄，便于后期管阴理。：如中标婶单位未按要求婶施工，则扣减组相应费用，同我时约定费用的叉扣减不免除责求任单位的义务穴。蒜2梢）、针对施工耐单位安全整改台不积极、存在约侥幸心理的现世象，正在摸索月将安全验收同校质量验收挂钩进，安全问题整怎改未落实到位亭、安全验收不稠通过，不得进摸行质量验收。愿（采取此措施号时需根据项目酬具体情况定：蚀首先，进度压这力在施工单位形方面；其次，剪我们是否有加侨快进度需要，容如我们本身进记度要求较快，绘采取此措施反督而会使我们被最动。）催5剪、安全检查及老活动：项目部饼组织有月检、鼻周检，开展的乔活动有：进行交隐患排查、制沃定应急预案，仿并组织演练、暮同时结合上级芬公司要求及时蓬开展相应活动肠。拘6丢、售楼工程安谊全策划头1销）、现场具备宝对外开放条件印时，凡是客户密可涉足的范围翅一般不应与施让工作业立体交徒叉，否则应有招对应的安全防服范措施。比如具，施工塔吊不据应朝向售楼景怨观区域摆臂，煌如遇主体脚手栏架搭设或拆架抬时，应有专职钉安全人员巡视胁警戒并设置安汁全隔离带；享2秆）、样板房上算一层应设置安琴全防护蓬并遮塞挡上部施工泥耻水与坠物，对肯客户造成伤害钓或污染样板房糕外墙立面效果键；宣3轰）、严格控制侄施工大门，售郊楼开放区域必钓须实现全封坛闭，保证看楼够客户不得随意立进出施工场地深，避免产生坠粮物打击、跌落榜、物品丢失、者乱拍照等不必惕要的问题；手4旋）、售楼开放码所涉及的样板角房、售楼处、班园林绿化景观叮、停车场等区拌域，应在开放不前进行安全专绳项检查。例如构水景有无儿童氏跌落的安全隐贺患，阳台或楼稼梯间栏杆安全欺距离是否满足绘技术要求等。陕四、进度管控桑情况木1钥、项目计划体呢系猪:沸项目开发总进扑度计划、项目峰施工进度计划灾、阶段性进度光计划（内容根醒据具体项目定梯）铃理解：计划是速对设计出图、笨招投标、报批顷报建、现场施倚工的搭接顺序挽、工作内容、锄时间安排等方垮面进行整体策染划，是设计、凑合约、销售、沿工程等部门进勿行提前沟通过签程。缘1职）、项目开发童总进度计划：昼设计勘察、设蛇计、报建、施踏工、验收、移困交等方面，明红确项目开工、券结雀构蜜±染0.00萌、达到预售许贩可条件、结构炊封顶、外架拆射除、道路市政肯景观工程、验连收、竣工备案弦、项目交付等垂节点豪2谨）、项目施工率进度计划：明湾确各分部分项陪工程控制节点冻及劳动力、机尘械、材料配备竟及进场计划。墨3让）、阶段性进办度计划：出图童、甲供材料（产设备）采购供箩货进度计划、洋独立分包单位贫进场计划、招激投标计划、材归料定板计划、孔分部工程验收厘计划。啄2议、开发进度计叔划编制应关注柜的事项巩：瑞1论）、理清关键苗线路和关键任苦务拆一个项目的各调个分部分项工子程千头万绪，偏各工序之间的槐逻辑关系错综趴复杂，其中关芬键线路直接影驼响着进度总目俗标的能否按时筹实现，故编排亭进度计划时要蚕对关键任务的吊工期进行重点报控制。注意：鄙关键工序会随率着时间、条件不的变化，出现疤调整，需及时功分清关键工序零，并跟进。偏2看）、工序搭接锣紧凑合理，逻联辑关系清晰瞎在工程施工过绒程中，各分部蹦分项工程之间顿存在一定的逻申辑联系，施工铜顺序需精心策沾划，使各分部很分项工程在总潜工期的约束下杀无缝搭接、穿敞插施工。强调闹：工序的无缝脸搭接对工程进猫度尤其重要。萌如：中海要求柿无缝搭接，即壳规定开始时间冠，也规定结束佣时间；同时，瓦规定各配套的辆进场时间和进诸场应具备条件兼：扫阶段课进度控制要求炸结构施工床自接收工作面杂后起算，从桩象基场地移交之佛日算起，是15世天内完成地下荷室底板浇筑，游30抱天内完成地下虎室顶板砼浇筑尼，自开工期普100责天内完成所有踪地下室顶板封顶闭，宜90添天内达到预售球条件（结构十假层），识195注天完成所有结错构封顶，结构束封顶后充30罪天内完成屋面遇构架。义粗装修施工校结构施工至棉8产层时，必须开盟始粗装修施工锐，开始砌筑，惕结构封顶后一碑个月内完成全郑部砌筑施工；四在砌筑至怀8长层时开始内抹姜灰，获其中砌筑楼层舒完成两层顶砖竭时开始二次配近管及抹灰工作浆，；卫生间包辛管墙砌体与同纹层砌体同时进描行；卫生间抹苍灰、防水保护掉层施工与同层仿抹灰施工同步龙进行，结构封返顶后两个月内论完成全部内抹蚁灰施工；蚊外墙施工在砌刊体自下而上完胡成笔17垃层后开始施工栏；贞外架每拆除客7旗层移交精装修膊（搞具体间隔层数煎以悬挑架之间夜层数为准）。旬精装修施工汪要求荷17甲层结构完成后门或主体封顶后恒60拼天内完成室内瞒全部砌筑、抹紫灰、卫生间防裕水找平及保护满层、室内地坪弱刨除浮浆及清吩理、窗边收口另、楼梯间地坪愿及踏步，向精齿装修移交工作猛面。却地下室工程概地库封顶后伶60拉天内完成砌筑瓜抹灰及天花施桥工，移交地库堤安装工作面。望室外工程容2013洗年倾12字月倾20雅日项前完成地下室宾顶板防水保护省层施工；红2014他年种6率月迫1寄日例前完成园建结厦构配合施工并提移交景观单位显园建施工作业欢面。逗外架、施工电类梯、塔吊拆除山计划简进场后第绢220馅天开始羽17象层以下的外架跃拆除，第塞250糊天完成凝17厦层以下的外架舱拆除；第记255遣天开始拆除嗽17介层以上外架，累第热285长天外架全部拆览除；第民295群天开始拆除施葬工电梯，第稠305充天拆除完成；钢塔吊拆除在施临工电梯拆除完登成后仓10稻日内完成（屋行面风机屋面装晨修工程等大型起设备吊装在外现架拆除前完成青）。荣其他庸结构封顶后园45指天内完成电梯落机房、井道清抚理、电梯底坑氏堵漏，移交电帽梯安装工作面尝。趟在结构施工至巡5封层时开始安装祥人货梯，同时骂，承包人应提层前考虑施工电叫梯验收、主体科验收周期，若吸因人货梯不能归按时安装并投甜入使用，影响亡砌筑、抹灰施架工，则发包人虽将对承包人进戴行处罚蛛3耻）、配套保障繁计划：制定计灭划后，应专项龄制定其保障计诸划，如：玩出图、甲供材瞧料（设备）采足购供货照、施工样板的必时间。晒4糖）、进度计划驻要切实可行，是留有余地，符及合实际、松紧词适度军4.1懒）、项目工程蜻目标计划应考酿虑春节、雨季究（南宁午2013龟年全年雨天保94播天、倡7-9添月份健34下天）、季政府主管部门趁政策变化（南陈宁市今年炭10皱月份体操世锦肾赛，南宁每年确两会一节最少虹影响一周）丸；铁4.2上）、合理的施裤工技术间歇必淹须予以考虑：准桩基础静载检涌测时间，需考颈虑混凝土龄期怜；请4.3火）基础、地质谷情况复杂程度农：艺如妻1撑号项目，开始鹿设计桩基础为舒冲孔桩，直径倚800mm引，将2000次多条，但进场赠施工后，施工厅1改条桩需要逢15物天左右，进度茄相当慢；后要串求设计院将桩家直径修改为缩1200mm抛，骡1500兔多条，施工畏1枪条桩需要剧7淘天左右，大大浊加快了进度；绸建议：在桩基辨础选型时组织逆各方面专家从集成本、工期角雪度鸭进行密论证，因市场怪上有的桩型几踪天打基1旺天，有的一天等打几条，差别庸相当大，应根记据项目实际情扁况慎重做出选本择。窄还有溶洞地区脑，地质条件复柳杂，施工桩基椅础时间存在极连大的不确定性陷，且后期的检殊测不同于常规史地方检测，需男要较长时间；骤5)领、设计变更的久管理：有时设崇计变更甚至达从上百份，会极壤大的影响项目窑进度，应加强广管理。放3拐、进度计划执带行的动态跟进蝴1粉）、动态检查流：宜项目部原则每洋月欢25俗日进行进度对葵比，如出现滞躁后，则要求除班同施工单位相娃关人员了解情锄况，还必须深饺入一线同工班皇甚至工人进行霉沟通交流、观启察、核实情况月，并进行综合达分析，找对原狸因驴(比人员、单价、袜资金拨付、材拢料供应、机械侄配套、工人素固质死)军，针对影响进歌度的原因采取堪措施，并跟进涛效果。如：朋1红号项目电梯工撇班安装进度滞珠后，开始并没羡意识到是工班区能力的问题，爽针对安装进度豆较慢情况，同手施工单位开会浩商定荷20形天完成，但实制际患20暗天后，还有大淹量工作未完成睁，再次组织开截会施工单位说萍还需要蚊20蛛天，觉问题没右那么简单，采蚂取每天定计划叨，每天跟进情没况，连续惑3陪天观察，其所肾用工人不具备涉安装电梯水平都，且带班能力摇不足，遂做出旦更换，满足进赢度要求。教训罗：第一次开会迎后没将任务分妹解到天，及时退跟进做出预判抓，造成耽误时泼间过长，制定拳计划后应进行数合理分解，并登及时做出预判违，并采取措施永；谷对于工期较紧色项目要求每天雀跟进进展情况饰，如目前回迁泉5念号楼施工情况顽，要求每天记售录三方签字，散并拍照留底，慌提供进度滞后屿是施工单位原接因造成的有力饮证据，有效给冰施工单位施加盒压力。哨2糟）、预警机制诚：工程进展中藏，要求根据现浴场的实际资源释配置情况对各涝项工作进度进头行合理预测，匀对可能造成延拨误的工作提出轧预警，不能到炉节点才判断延池误与否，延误粱采取措施时机井。便3酬）、工作预案般：在某项工作厉出现预警后，陵及时启动预案胳，除采取常规盐的加班加点外吹。本人认为工芦序调整最有效桨，而且有很多充值得去研究：材如总包砌砖进圆度滞后，影响补外墙装修时间旨，可以适时强勾制其先施工外录围砌体，保障聪外墙装修仍按棒原计划进行；庄还有制定备选柏方案，如采用滥临水临电代替草永久水电进行昆电梯、消防调夺试、验收，尽纱管会多投入一略点成本，但总屑工期有保障，偷综合效益可观凳。减4忠、进度计划的填管控措施市1点）、节点控制犁：在签订合同潮时明确各个控锋制节点，如未灯按照约定时间彼完成各项工程固中间进度节点烛，采取暂扣罚眠金，如施工单堆位采取切实有半效措施在约定说时间内赶上进源度，可不处罚撞金。思路没：茧①被、过程中进行厌控制碌，攀②偏将进度压力能森及时有效向责赴任单位进行传膛递。改建议：在合同荡中明确，支付肚进度款是必须糕附《进度控制戴节点时间确认勿表》（格式见储下表），对进贼度滞后及时做炎出处罚，及时索给予施工单位馅压力，同时缓玉解项目的压力座，具有可归操作性。包进度控制点时率间确认表闯工程名称：编将号：解致：寿茧弟清至吓鹰兴（建设单位和歌监理单位）历我方于戚鹰年头尿月逼天日完成了在蒜彻弓抢异工程进度控制细点的施工且通台过验收。合同李规定该进度控结制点完成时间然为针摩年杠吐月共尘日，按时桑/晃提前（滞后）疑图天，按合同应骤奖（罚）课唐元，请予以确茧认。项附：你1扣、工程验收证到明资料翼承包单位（章锤）季售盾哗粗项目经理壳培喂旦社珍日陪久期乡企胖框拐稀监理单位审查侨意见：帆专业监理工程捆师迟光码墓汗您芳责予底馅旧总监肢/蹦总监代表属键台驾炮日罚阀期糖凶蜓按计枕工程部审查意川见：拳专业工程师展示装挪律旗惜爬铸掏涝团工程部经理衫晋芽迫谜日宅做期挣梳靠搂葡赶本表一式三份号，建设单位、陵监理单位、承阿包单位各一份嫩。别2穗）、总分包施地工协调羞：在①余各工序无缝搭侍接，如林里桥眼项目要求：主陷体结构施工至扑12耀层要求人货梯参安装到位，开向始砌体施工；搂在主体结构封惠顶后究2叼个月施工完成剖；心②异在总包合同中抬，明确总包对匙分包的协调配动合责任及双方促的工作范围及叶工作界面进行刺明确划分，项筹目部注重协调感配合界面施工熄，以便各项工甘作能全面展开杆，如要求总包榴优先施工机房候、管井、分包奉线路走廊等，够为各分包的进躁场创造条件；舞调试验收条件各同步完善，如显消防调试及验死收需要电梯联坝动、强弱电等支管洞封同步完兔成。肿5渴、进度计划的蝶调整：坏在实施过程中皱，经常会因为付各种原因，实港际进度同计划叶不一致，原进马度计划已不具票备控制依据，掘需按实际情况巷，在总工期目桃标不变的原则套下对进度计划躺进行调整，并心对各项资源进担行进行相应调莫配，确保各项牙工作能得到有胆效控制。欺进度理解：在秒实施中，计划怒会多次出现调局整，有时觉其污没有操作性，虎没必要纸上谈口兵。但个人觉瞧得，无论何时倚都应有能做为治控制依据的计惰划，不能因为欢多次调整就怀笛疑其作用，鸦总体计划性可银操作性不强，火不是不合理，页是各项施工条展件未按计划实罗施，发生变化使，应分析原因草，采取针对性有措施；如：有侄时只关注大面珍积施工，没关远注各单位工作倒界面的施工只科关注各单位的杜进场时间，没府关注起大面积自施工条件，应愿重新安排各分安包界面的施工因计划，并跟进踏实施情况。旅6毯、售楼区的进诉度策划坛1伟）、售楼区的谋设置应满足售垮楼区抢工进度然计划的要求如斩：万达的售楼高部没有地下室码，感觉就是在皆进行搭设。诱2盆）、样板房尽尚量设计在第一趣个标准层上层步，以便在结构淘浇筑完成后能弊够尽快进行拆冈模、砌筑、抹副灰等粗装修工泻程，从而为尽涌早将工作面移拌交给精装修单医位进行样板房抹装修创造条件掩3荐）、再如若项言目的售楼区和竞幼儿园等配套贩设施不同区，诞但由于幼儿园紫等社区配套设红施在售楼区办售理预售时就需