房地产开发报建流程潜规则

转载——房地产开发报建黑幕1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。械再举个例子，背容积率，总建愿筑面积除以净驼用地面积。也距是看起来很简容单。但是放到舞实践中一看，叠啥是净用地面忆积啊？从哪里耳起算啊？是纯哪粹的土地使用旦权证载的面积坐呢，还是比这漆个面积大那么殃一点，一直到港周边道路的道离路中线去呢？勇这个东西根本柄说不清楚，怎篮么算都行。把兴净用地面积一犁加大，总建筑级面积自然就水僵涨船高。这都橡是可以钻营的就地方。挪其他的地方，警譬如消防通道胁的设置，高层高建筑四周必须徒设立环形消防街车道。但是这傲么一搞，小区亲的绿化基本上泡就毁掉了。怎泄么办？设置那妈种隐形消防车注道，上面种草直保持绿化，就对指着图纸说这浴就是一条消防强道路。这么搞竟行不行？反正托我个人不知道拌行不行。消防妄车道的载重量净那是有非常严扇格滴设计要求拳滴，反正我个拢人不知道这种膏草地能不能承悬载得起消防车湾。盯审总平面是整泼个开发报建过箭程中最有技术签含量的活，这劝个过程一般都绵要桨2议到营3罢个月，往往都驰要和规划部门毯反复修改扯皮须，来回磨，磨折到双方都没了涉脾气，才能通膊得过。我反正诊几乎没有见过叮能顺顺当当啥己工作不做，干嗓等着就能通过增总平面审查的独。我也没见过犬那种零缺陷的剑总平面设计，财只要有心，无套论什么公司的紫总平面，无论券是你万科还是辛富力还是雅居渗乐，那只要一嘱挑起来，问题翠都是一筐筐的谜。不是消防间去距不够，就是全在不能开窗的蹲地方开了窗，连要么就是车道姜转弯半径太小龟，等等等等。旺（在这自夸一乡个：本人不才商，曾经试过在仅10迹天内完成这个扛工作，至今被侄引为传奇故事新。嘿嘿）竿4岔、管线综合审借查、排水许可语证乖管线综合洪审查是规划部尤门的专业审查提内容之一，我旬现在专门拿出斗来讲，因为这尚个东西实在是竟非常，非常的播专业啊。搞得艳不好的话，实樱在是害死人啊卖。而且，被这纹个东西害死的芬公司比比皆是字。各位千万别述以为那些什么师保利啊合生啊裂之类的大公司测就不会在这个矩问题上犯重大笔原则性的错误寺，事实上，无改论什么房地产烫公套司，在这个问训题上栽跟头的像的几率，是一袍样的，这个东蛾西就跟击鼓传以花似的，一轮茫到就死。边说了半天，管愈线综合是啥？宏包括三大项：世小区给排水管涛线、强电线路涌、弱电线路，鄙这三项综合起弦来考虑，根据适各项设计规范抽科学统筹安排件，放到同一张边图纸上。给排破水不用多解释基了，就是怎么买引自来水进小绘区，然后怎么办把生活污水和舒雨水排出小区泻；强电就是生宗活用电轨，储牲线路从哪里进奥，怎么上楼，斯怎么进门；弱如电的内容就多抱了，什么有线启电视线、各类身通讯线路、网歇线、内部监控本线路，等等等寄等，多得要死煮。上面这三样颂东西要科学的猴话，统统都得精在地下走，从湿地下穿进各栋纽单体再连接进此入千家万户。害这些线路啊什贼么的，必须要言合理的安排好鼓，不能到处乱粮走。作为非专歼业人士，要判吓断一个小区的估官线综合设计咏好不好，只需兔要看两个东西闲：舅1恐、你就这么走半进一个小区，籍看它里面是不睁是有电线搭在钳楼和楼之间。凝只要有这个，说基本上这个小韵区你就不用多圈考虑了。伐2割、沙井盖是不外是基本沿着小声区道路排布，会不是搞到到处五都是。如果什慈么沙井盖搞得坚满地都是，简亲直看不出走向熔来的，基本上织这个小区你就瘦可以考虑放弃束了。拐为什么我要这截么强调这个管据线综合呢？如铸果它设计不好疲有什么后果呢历？首先，就是亏给排水会整天嫂出问题。一下归雨小区就变池业塘的事情，我骑实在是见得太鹿多了；然后，暖对于年轻的我络来说，就是网命络整天出问题议，小区网络运童营商根本没得魔选，因为只埋魔了一条管，别舱的网络运营商顶想进来提供优膀质服务都不行查，而现在的这乏家，不是这里圆的线路坏就是呈那里坏，整天剧修，我这正打羽怪呢，嘣的一倦下，断网了。掘再然后，夏天汪千万别开空调招，一开就断电冲跳闸。家里的片电器得轮着用奶，千万别一起开开。看电视的垦时候千万别开电电脑，不然就演得在黑暗之中龙耗一晚上。这耀都是管线综合蒜没搞好的标志总啊。你说，这滨样的小区，能厨住吗？讯管线综合既然骤如此重要，那漠么我们说，我往们设计的时候密好好的考虑，蹲好好的研究，棉不就行了吗？禽事实上，是不握行。为什么？猫因为所有的线炊，你都得从外轮面引进来，都慎得跟外面有个象接口。但是接揭口在哪里呢？肠我现在告诉你男们，无论开发昼商们在事先做聋多少准备工作霉，做多少调查胶工作，都无法驴保证预留的接虽口不发生变化恋。最常见的是夫市政排污管线产突然就重新施饮工，换地方了页，哪怕它不换忠地方，就是水绝平抬高个几公拜分，这个小区股的排水因为倾央斜度不够，那这也完蛋了。这降种事情太常见缺了。大家肯定祝经常看到市政咏管线施工，把喘路挖开，今天唤搞搞这里，明旁天搞搞哪里。好我反正是被这揉个东西搞怕了氧。这种情况那戒是想赔钱都搞素不定的。然后赵，高压电线的杀接入口，一开眉始说得好好的凉，从某某变电挎站接，等到施告工完毕，要正察式接的时候，东突然发现那个供变电站已经搬染走了，又或者晓它的容量已经拾超了，不能再盖让你接，你得姻从其他地方接监，这个时候只妹能花冤枉钱，夫乱引。引到多诱少电算多少电述。至于，呃，敌会引起什么生暮活上的麻烦，奔我也不知道。煎富再说到这个排系水许可证。这加个东西是市政吼部门发的，专群门针对小区的萌排水。现在都盐是要求雨污分歪流了。就是雨权水和生活污水捡要分两条管排冠。这个东西管低的是管径和流痰量，以及连接房市政管线的位弃置。然后这个蜂东西反过来又堪影响管线综合院设计，事实上蹦是一回事。我仪就不多说了。富5溪、单体审查、湾建筑工程规划敌许可证巧规划部门混对单体设计的付审查那也是非与常严格的，但栽是总体来说，秃相对于总平面梨规划，就比较沸容易通过一点刚。单体设躬计是啥呢？就役是在总平面规侵划的基础上，代落实单体建筑令的设计方案。吼单体方案主要纺是些啥内容呢晃？我个人是这阔么总结的：关销键就是落实各站空间的大小尺游寸。这个阶段肾有些东西也很燥麻烦，最烦的和是车位。目前棕来说，我国各曲大城市在车位箭问题上管得那恼都是非常严格红的，要求一般缸是每户住宅配章一个车位，商畜业一般是姑100弃平方米配一个肯车位。大体的津配置要求基本裂上都是这样，绪各城市大同小霜异。车位不够章，基本上都别征想通过单体审爽查。璃当然，总平面该审查期间一般程来说，也会审柱车位，不过那积个阶段主要是粥经验值，按波35拦平方米到篮45说平方米平方米诸一个车位这样析的经验值，来闻评估地下室面冈积够不够，一苗般来说规划部钓门不会很在意投车位够不够，为不会认真的在黎图纸上数。但赢是单体阶段就殿不一样了，就锈开始数了。这块个时候什么毛汽招都会用上。旷比如所谓的子序母车位啦，根辜本停不进去车耻的转角位也放野个车位啦，等装等等等，不一晴而足。但是有杰些时候，无论召怎么摆都摆不征够，那也有办箩法，就是宣称许我这里要做立秃体机械停车位沙。立体机械停贵车位我相信很件多人都见过，乒那玩意非常的敲不好使唤，进旋出一次花上半楼个小时那是钢非常正常的事汽情。不过无数渠开发商都只是鸦停留在口头上婶，只要通过单猪体审查了，这屯个机械停车装估置那是绝对不资会安装的。斩那么，为什么回开发商那么不卖愿意建大点地义下室？因为建辱地下室是亏本悟的。买的人也你少。我知道这受个话一说出来满粪青们就会向铺我开炮，说什胃么厦10谅几旗20舟万买一巴掌大所的停车位，开缘发商还亏本？呀事实是，停下娱一台车，的确葡只需要摊10腾个平方米不到蒸的空间。但是腹，你要把这部巧车停进去，你届另外还需要好30企平方米的进车支道。所以按经敲验值，每个停离车位所须分担她的面积，基本化上都是厘35掘到决45元平方米。规划巡部门都这么掌耍握。你这个车际是不能垂直起脚降的。这就是施客观规律。鞋当然我这个是袍大概经验，在刃有些城市，停绕车位还是能赚弊钱的，比如广饰州、深圳和上字海的一些黄金瓶地段的楼盘，时据说停车位都层能买到父40静万一个。不过砌这个不代表一评般规律。嘿嘿队。旅审完单体设计瓦，设计公司再游细化一下出建欲筑施工图，就我可以申领建设最工程规划许可窑证。这个过程之比较没什么技畜术含量。不值昌得多说。我就均一笔带过了。脂链不过这个建设杰工程规划许可坛证，在新的《哪城乡规划法》喊中被提到非常穿高的位置，反崖复的强调。我诵个人还没钻详勾明白，不知道温这个法是什么客意思，在搞什叠么玄虚。快6舞、消防和人防甲专项审查骗这两样东西搞例死人。我直接卧这么下两个结畅论：没有哪个立小区的消防和柜人防设计是达烫标的。没有哪么个小区的消防石和人防设备是着合格。我就这长么直接一点：役消防报建，要毙说难，是所有夺专业报建中最袭艰难的，但是悄如果说简单，委也可以很简单历。至于人防报环建，这个东西袋莫名其妙，我罩不知道这个算旷什么，我对任盈何备战的东西享，都心存恶感思。端先从消防说起棋。消防部门是粱武警官兵，不近是政府机构，恶这个大家心里筝要有数。我国炼的消防审查，银在很多时候都沈是非常扯淡的蹄，非常官僚的谨。另外呢，我渐们的开发商，旧也的确是非常惨的不象话，要那满足消防规范鞠的话，这个投锈入太大了。另访外我们的消费迎者也没这种意鬼识。因为很多夹消防上的要求颈是非常影响使值用的，比如电趟梯间和楼梯间王之间设置个述1炸级防火门，那饭对业主进进出差出来讲，是非撑常不方便的。意基本上来讲，哥消防设计绝对淹不可能严格按馆规范做够做足幕。在这个方面咳，审查那也是盐越来越严。一交般说，各发展槽商都是委托消在防施工企业代从理报建。为什灰么呢？因为这讨些企业长期和拜消防部门打交敌道，跟消防部编门之间的关系缎千丝万缕源远炕流长，往往由府他们出面才能关把事情办成。为但是，我在这托里说句公道话兴：涉及生命安配全的消防规范承，基本上没人赏敢动手脚。比佛如眨12拾层以上要设置洒专门的消防电增梯，哲17编层以上设置剪享刀楼梯，这些厘强制性规范已饼经是铁律。我烈个人没见过有箩开发商能绕得丢过这些强制性唇规范的，即使合能绕过去将会献获得巨大的回现报，譬如减少厚一套楼梯，那代是多么好的事统情啊，但是基除本上没人敢去锦办。起码我不衫敢。在我个人耍日后的职业生督涯中，我也不趴敢。根人防工程是非例常神经的一样弹中国特色的东蓝西。我不知道扁这个东西算啥魔。真要有空袭轰了我绝对不会愚呆在高层建筑袖的地下室里，善911狭的那栋大楼就跨是前车之见。吉真要被炸了楼宴，呆在地下室必里绝对活埋掉苍。当然这只是晕我的个人观感隔，大家不必介梦意。关人防部门属于遥政府部门，不姨是军队编制。帝用于人防用途见的那部分地下臭室也可以搞停左车位，但是这寄部分要被划出任来，不能发产凭权证。这部分缘停车位只有使带用权。关于人忍防停车位的使酷用权问题，现嫂在的争议非常仆大。社会上各蛮种声音都有，适尤其是自以为现看通了物权法酱的神经们。我猴现在告诉你们蝶，所有的人防鞠用途的东西，移产权都是国家嫩所有。国家为主了鼓励大家搞还人防工程，就榜允许你暂时用捕着。但是这个路产权，无论如石何，都不可能拘归属于什么全爽体业主。颜因为人防用途娱部分的车位只浸不过是一种暂挑用的性质，不馋能卖，所以开溉发商绝对会想斤办法减少人防屠面积。另外，隆人防设备那也移是非常疯狂的婆东西，比如人税防那个安全门悄，那都不知道嗽算啥，那个东授西要真放进地蠢下室，还真是海搞碉堡了。也训不知道能防什怀么。炕7霸、节能审查、奔施工图审查猜在领取建概设工程规划许瘦可证之后，设隆计公司在建筑绿施工图的基础匆上再次细化，第完成结构施工循图、水电施工垫图等等全部施由工图及结构计兄算书等，完成材节能设计，做攻一个节能计算位书，就可以开娘始这两项审查悲了。善节能审查，在来我的个人经验妥里面，是怎么亭审都行的事情度。我国现在越雄来越强调可持限续发展，建筑压节能摆上的位姐置也越来越高甲。这么说吧：岂什么闻360营度大落地窗、廉全敞开式阳台远、无封闭式中惩庭这些东西，炕在节能方面肯秤定是不达标的窑。搞了这些东庸西，夏天空调钟得开到疯狂掉眨。不过老百姓替都喜欢这种新蝶鲜东西。恩，较在这里南北差系异非常明显：文北方一般在节抢能审查上都比少较能达标，老搂百姓在观念上用也比较能接受任这个，因为北该方有一个取暖示的问题，节能倚不能达标的房谦子，在冬天那堡可是要白白的笛花出取暖费的袭。但是南方人冒对这种东西就困比较不待见，宽我就好这一口随，你管得着啊毯。升说到这里不由欧得想对那个套举型建筑面积裳90衫平方米以下占歇70%择以上的异9070罪政策说两句。缩建设部的官员羽们在政策制定凝上，必定带有妖强烈的北方特葵征。北方人在婆考虑在冬天取胆暖的要求之后丙，的确不习惯业居住大面积。新开间超过光6障米的客厅，在东取暖上就肯定赵不达标了。同凉时，在完全不疤考虑洗手间的隐采光和通风要坡求时，纵90怖平方米的套型摆面积的确可以躁设计出非常不唐错的三居室的涂户型。这是与鼻北方人的使用放习惯及气候一肤致的：空气干汉燥，而且洗手罢间的使用频率肠较低，一般人级都不习惯每天线洗澡。（我说功明，我这不是聚地域歧视啊，稻我这完全是就劣事论事。）但内在南方，仅仅眼只是增加这么母一个洗手间的般窗户，折90耗平方米要设计裳出三居室，就话几乎是不可能慧完成的任务。牌这个稍微在图封上画一下就知馆道了。房子朝阅外的位置就那姜么几个面，几著个房间一占，旧厕所就不知道婚摆在哪里了。伴本人当年参与辉的好几个项目慎，为了在满足态这个之9070个的要求下还能满做侍3鸽房单位，设计高师呕了不知道嚷多少吨血。现纺在市场上的公生司逼得没法子得，被迫只能大蚀量的推出两房危单位。当然，灶两房单位也可反以住，不过就挖不能养孩子，浅一养孩子这家去就完蛋了，爸预爸妈妈爷爷奶粉奶加孩子哭，滥连转身的地方霜都没有。现实调就是这么滴残漆酷。客观规律诉就是如此。屠汽现在有些公司华为了规避这个惰9070度，还想了些花俊招，比如设计哀两套房子，再播打通它一起卖辈。在某些不良青媒体的宣传口铺径上，将这个唯做法称为不良锹开发商昧着良落心做事。我个完人无言以对。遥制恩，说个节能铅审查，一说开愈去就说了这么旱多，不好意思万不好意思。现君在开始说施工神图审查。施工窑图审查现在都浴已经在表面上鸟市场化了，允圣许开发商自己爱找资质的施工间图审查单位做握审查。施工图辰审查单位还必悼须对审查结果笑负责。但是，周基于我国的审优查技术非常的坏落后，恩，怎圣么说呢，连设腿计、施工技术察都非常落后，闯因此这个审查瘦实在是见仁见爱智，根本没法率子审。在这里拒讲一个本人曾住经亲历的事情脆。那一年在珠寿三角一个三线粮城市，在一个创别墅项目门口长建一座景观塔孙。那个塔呢，绍形状就像个纺虫锤，中间粗两喘头细。该地建建设局检查组带卷人检查施工现歌场，上了这塔钳的工架，突然松这塔就塌了，直整个检查组全速部死光。这是盗个大事啊，政睛府因此组成了枣浩大的调查，笋来查这个事故谷的原因。首先肃当然是从源头跃设计查起。结熊果一查，设计肥坚称没有任何把设计上的问题统。于是把那图化纸送去重新做少审查，一查的化话，审查人员限说，不行，这盛个图纸有问题厘。两边就吵了忠起来。最后两翼边都说服不了织对方。要说这匙个图纸违反强岩制性规范吧，先它也不违反。发但是不违反强塌制性规范就表子示安全合格吗水？我看谁也不句敢说这个话。主最后只能把施鸭工单位拉出来画，判了几个罚故了些钱，了事壁。现在合生在折广州的某楼盘默前面，也打算六树这么一个塔挂，做审查的时通候也是吵得不臭可开交。最后倘也是不了了之疼，因为这根本监说不清楚，到测底安不安全反访正我个人不知纸道。饱施工图审查是沫收费项目，非帽常贵，所以一里直都是名义上啊的市场化，事炕实上的垄断化与。施工图审查掌时除了给审查泉费，专家红包公那也是不能少抓滴，嘎嘎，嘎灯嘎。汗8比、余泥排放许助可、噪音排放野许可、夜间连选续施工许可挣英余泥和噪音，评这两个东西专萍门拿在这里讲健，是因为这两挎样东西是最扰课民的。我知道狭在很多城市，默几乎没怎么管让这两样东西：落余泥和噪音。冠但现在，越来随越多的城市，刷开始加强了对孙这两样东西的底管理。裳余泥排放现在允都快成了各大永公路管理部门永，包括公路、息交通、警察，伙的主要生财道竟路了。运输施段工余泥的车辆奥，只能在规定京时间，规定道含路上行驶。但陪在很多时候，始根本不可能这骡么规范。尤其治是工程赶进度香的时候，那是忆日夜得都运泥蹄啊，没办法，订只能打通各路窗神仙。余低泥在运输过程进中，很容易污距染路面。本人圈曾经见识过广然州的一部车，升从天河一路撒爷到番禺，结果湾被罚了混5禽万多，包工头躲拼命去做工作民都没用，估计颤是交通部门火裹大发了，撞枪叛头上了。述噪音排放许可此，是指只能在驱规定时间，用哄规范的，噪音镜较轻的方式施落工。这个是环撇境保护部门管男着的。现在很凤多城市已经禁攀止使用锤击桩她了。那玩意打影起来不是人能崇忍受的，想当黄年我刚刚进入丹这个行业时候窝，我靠，站在萄工地里，听了粪一天的锤击声锹，第二天耳朵臣里都是嗡嗡声辆，几乎没给锤沟傻了。当然用益锤击桩，那肯蚊定是最经济的笼。只要没人管房，开发商绝对小用锤击桩。因处此我个人无论串如何，都支持下在这方面加强科管理。此外，裙对那些夜间连拍续施工的，更追要予以管制。桂现在在一些城弊市，这个夜间帽连续施工的管症理，就管得非烘常好，贫比如广州和深蛮圳。那是真管吵得不错。无论趁怎么找关系都闹难批得下来。扔如果居然胆敢偷不报批就夜间袋开工？那是嫌针自己钱多，想岩支援政府的贫消困官员了。但岭是绝大多数的早城市，唉，那压处于几乎没有崭管理的地步。给醉我作为从先进俘城市走出来的竞三个代表，到钓一些二三线城紫市去，傻乎乎痰的去问人家环输保局，噪音排僵放和夜间连续趟施工怎么办手奥续啊？结果被歪人家狠狠的嘲桶笑过好几回。诵嘎嘎，我相信蚂这里也会有人谎看过我这一段鸦之后，狠狠的下嘲笑我，并且迟自鸣得意的说男：有这种手续身吗？我这里没炎有啊，我这里呼很简单啊，什浙么什么的，就忧和上面某些人鱼自鸣得意的嘴巴脸，一样。烘9专、质量监督、坐安全监督挤我为了把狂施工许可证这欧一节赶紧搞出首来，已经写得传不耐烦了。但拣是没法子。程扯序是这么一步盛步走过来的。捐施工许可证完连了之后，我随廊便这么一想，飘我靠，后面不泥知道还有多少挡程序。放验线硬、白蚁防治、玻防雷、预测绘英、预售、各专交业验收、项目浆备案验收，一粒直到交楼。这竞得写死我啊。横为什么我会突叙然发这种神经证写这种东西呢时？不明白自己赵啊不明白自己芬。特牢骚百余宇字。谢谢各位亏。仅质量监督站和鞭安全监督站都绘是建设部门下宅属机构。拿施孩工许可证之前居，必须得去两铲个站办审批手日续。这两个站锻的分工，我跟历各位说老实话穗，我分不清楚第。在我看来，侨质量问题都是待安全问题。我李就不明白为什聪么要搞两个站笼，分着管。譬弟如我打桩没按撇规定程序打，镜导致桩荷载不张达标，这个到爬底是安全问题作还是质量问题静？我反正说不宝清楚。总之两命个机构都得好带好的哄着。当号然在若干细节送上这两部门还秘是有所区别。效比如有些安全痛问题的确跟建踩筑质量关系不障大，譬如工人剃不戴安全头盔员啦，物料堆放旨不按规定乱堆维啦，这些。但蓬在我看来，安马监把质监吃掉灭，并成一个机炒构，没有任何泊逻辑和操作上回的困难。邻在现实的操作斩中，但凡涉及劫到检测的，就尊由质监办；不犬需要检测，一季般用肉眼就能选发现毛病的，萌就属于安监的造职责。由于质窝监搞检测，比连如桩荷载检测洪、水泥检测，支这些东西，都弓是收费项目，却所以质监在管凶理上就没那么都的严，为什么司呢，因为质监包大多得靠这些主收费项目养活历自己。收人钱腹手软，云云。粘安监基本不收氧费，但是他们鼠也能想出非常爆多的收费服务宅出来，譬如安循全生产培训，蔽工人佩带平安迹智能卡上班，牲等等，总之各兵有各的门路啦最。涝现在在有些城女市，质量检测伴的功能已经开也始市场化了，篮有资质的检测杯单位都能做检尖测了。我见过磨最好的城市是驴广州。做个桩积检测的费用，竭只是周边城市数的轨3男分之礼1卸。恩，在这里胖，为了避免有爪些人看不懂，朽我说一句，打幅完桩必须做检提测。检测合格话了，才能做承袋台，继续往上胜建。各位的，析明白？营不过呢，绝大健多数的城市，狗这个功能被质乳量监督站牢牢认的把持着。这潮个也是建设部御门的生财主道其啊。我要是局块长我也不肯放缝。嘿嘿菊10采、施工招投标殊、监理报建垒还是没写到施量工许可证，写盼死我了，啊啊殊啊我为什么会在想到写这个题仇材？我现在内庭心深处泛滥着颠一写到施工许犯可证就太监掉旷的冲动啊。锅参首先，我必须帮说明，按照我引国现行招投标毁法，私营房地坑产公司（无国俭有经济成分）丈，其房地产项励目不需要做建漠筑施工招投标朵，他们可以直倦接发包。但在克某些大城市，卧譬如广州，无观论什么企业施度工，都必须做塘招投标。这是悉广州在管理上织严重违反行政宣许可法的地方把。我个人对此蛛一直持非常反耽感的态度。在蒸大多数城市，堤私营企业只要雪能提供私营企呆业证明，既可坦免除施工招投良标手续。啥是广私营企业证明由呢？去工商局填打一张股东结符构书就行了。隐批在必须要做施雾工招投标的时拌候，我必须得怒说，这个领域升那是真黑不是唉假黑。黑得让圣人毛骨悚然。美搞施工的就没乒几只好鸟。我派在此随便讲个姨故事哈。施工惰企业必须把自哗己的专业技术拖人员备案到建界筑管理部门里敌去，一般包括施施工员、质量估员和安全员。寨施工投标的其杠中一个材料是劫专业技术人员副，根据项目大说小，配备的人蹦员多少也有不善同要求。大家宅知道一下就行界。有一次在广弦州，某企业围芬一个标，另外沉一个不识相企仿业就想进去，区材料一准备，吗然后发现自己孟的技术人员不崭够了，于是马筋上到建设局备无案新增人员资御料。本来这种沉新增技术人员欺备案实在是非灯常简单的事情域。结果，连交甩件都交不进去总。总之就是不抓受理。后来求逐爹爹告奶奶给瞎受理了，然后旋又因为其中一泡个人的身份证造复印得不清晰雕，全部材料退婆件。这个企业君的老板气得吐祥血。到最后当撑然这个标是投锹不进去了。我推这里讲的还只软是个小手段。凭暗地里啥招数择都用得出来。爬我个人不排除迟有些人为了逼级别人退出投标别会使用黑社会双的可能性。煮采恩，监理招标勒的程序跟施工桥招标的程序及肚做法几乎一致庭，我不多说了帝。捧监理报建是完袍成这个监理免条招标或招标手岁续之后的事情歇，做一个监理纯规划和监理细睁则，交建设部压门审核一番，胸认为星OK纺了，发一个监慧理审查意见。鱼通过了就是下构一步，施工许治可证。译监理规划和牙监理细则，老溉实讲，在我个暴人的经验里面药，我从来没看净到建设部门真澡的做过审核。劫在我个人的从替业经验里面，搭我没见过几个作政府官员能看霜得懂的。悬11哪、施工许可证符我怀着万分激允动的心情，打秒下了上面那严5温个字。写完这娱段我就开始撒谊娇，啦啦啦梨寄施工许可证所已须材料基本上师是上面全部手它续一个汇总。同缺一不可。在浆我个人的职业版生涯中，我从东来没有经历过同能办齐上面所歼有的手续，再苍申领施工许可其证的。在我与粥同行的交流中并，我也从来没耍见过老老实实明的一步步完成舟所有手续，再坚来办施工许可惊手续的。要这蔑样的话，绝对改没骄1牲年的时间出不笑来。不相信的胀同学，请回头桑再把前面理10怠个大项看一遍踢，基本上每个喇大项里的每一巡个小项的工作挨日不会少于鲁20洪个。而且得一慕步一步来。这每是什么概念？乞这是卡死你的提概念。随便哪份个环节出了任世何问题，直接婶就姥GAMEO拨VER右。复在改革开发之培初，外资企业馅刚进中国的时敞候，有个著名酒的段子，说是蚊有个企业要搞嗽一个项目，前押后盖了屡200别多个章，事还提没办成。最后桂撤资了，不干饥了。上级政府娱震怒，云云。牌现在改革昼开发这么多年系了，我们好到偷哪里去了吗？歇我们的办事流胆程方便吗？我亚们能方便快捷家的为企业服务吗吗？浪到了今时今日友，还有什么企桨业抱怨过政府守管得太严，太疼死，审批环节灾太复杂吗？听廊不到了。为什息么？因为大家乱统统都已经适年应了这个游戏短规则。大家已星经在这个圈子哑中取得了某种序平衡，达成了烂某项交易。在反这种情况下，米改革办事流程错，简化办事程烛序，反而会阻潜碍办事效率。非稿我知道我这么礼说，会有很多颂粪青完全不能变理解。我就这汽么告诉你们：叙大家都已经把仪潜规则当成了寒规则。这些规把则维系着房地觉产这个产业。董在每一个程序向中，在每一个砌环节中，都存开在利益分配，块都存在制衡。怎这个系统在经须过劫10责多年的运做之炸后，它本身已鲁经具有了生命爬力，绝对是牵涌一发而动全身亚。毛因此，我们经倘常可以看到，慢除了一些管理彩相对规范和严诞格的大城市，屋很多的城市都信可以在未领取低施工许可证的渠情况下就干上朴了很多工作，外譬如土方工程蛙，一般都是先扔动的。这就是寻一种双方博弈粥之后达到的平代衡。哪怕是在萌这些管理相对厨规范的大城市呜，也有空子可缴以钻，比如基惹坑支护可以先陈发一个单独的猫施工许可证，涨然后再发地下计室部分的施工肚许可证，再发纵地上部分。这护么把一个项目富分割成很多部浸分发证。为什句么？因为这是啊双方一起适应广，互相妥协的纯结果。政府要汤是把企业都给救玩死了，他们辱就没得玩了。冬劳之后的内容，怒大家就开始熟拦悉起来了：我短们终于进入销算售环节的各项倦手续了。啦啦虾啦，我开始撒孙娇。倾12\避插曲散,春来讲讲目前的棍宏观房地产调影控摄恩绳,盘不妨说一下耻,摔我出身是房地懂产管理部门。叙当年参与了非扯常多的房地产步政策制定。后攀来穷得不行，摄被迫下海至今俘。这也是我为泻什么能从事现负在这个工作的勤原因之一啦。羞羞在讲预售和验骑收这些东西之贤前，我想先讲案讲现在的房地己产调控政策。召理解了这个，膛才能对销售方完面的各项政策款有一个清晰的键了解。对现在禁的调控，我的脏总体评价是：叙混蛋。荷基本上，现彻在的中央层面民的调控政策分做成以下三个方苹面：围1菠、减少土地供塘给，紧缩地根帆这方面的政策招非常的立杆见议影。如果这里鼻有国土部门的源朋友，看到了高肯定大有感触纠。最近这洗3汁年以来，中央偶对地方的用地室管制，一年比注一年狠，采取甜的措施一年比漠一年毒。当然怜，这里我们必贷须有个概念，拍用地量最大的挠产业，不是房毒地产，而是工保业。尤其是各育类招商引资的糊工业园区。目筋前我国各类工渠业园区总面积卖已经超过了全删国所有城市市巧区建成区的总粪面积。这是一弓个很疯狂的概弄念。当然，在眯这种宏观性的雁打压地方用地瘦冲动的趋势下残，房地产用地做不可避免的受钻到了株连。房斤地产用地供给著量逐年减少是撕不争的事实了耗。各位不需要勺和我争论什么俩各大房地产公柏司储备了多少卫多少地，足以穗做多少多少年谨的开发，因此饺现在供地不足盯这种消息不准徐确，等等。这抗种新闻几乎都厕是不良媒体的况外行报道，连己造谣都没造出贿个样子来。只去要看看现在各碰大房地产公司竭储备的那些地肉都在什么位置笑，基本上就可谢以判断出来事阴情的真伪。有芒哪个地产公司友手头上没开发给的地，不处于盗偏远得不行的逆远郊区但是又纽发神经拖着不芹开发的，我立邪马把这篇东西牛打印出来吃掉做。在另一个方扇面来说，房地偿产公司储备那茫些目前来说几汇乎没有开发价战值的远郊土地温，其完全是寄情希望于中国数经济的健康稳蝴定发展，城市圣逐步扩张，富皂裕群体人数总踩量不断增长。介这种心态其实超倒真是一种讽垮刺。唉现芬2陷、打压购买需唤求并提高首付比例碌，紧缩银根，运提高银行准备猴金率，控制按景揭贷款，都是集这种考虑。就钥是让老百姓没高钱买房子。但定是，这种政策凭不是释放和满细足需求，它没银有解决任何问响题，它只不过汁是将需求延后瞧。我不明白为男什么老百姓对养这种政策鼓掌窑叫好。有一种惩很神奇的解释设说，这种政策说的好处是：老牧百姓买不起房律子了，开发商共脆弱的资金链怨就会断掉，开句发商就会自动牲降价了。我个欢人不对这种神里奇的逻辑予以骆打击。免得我盯的这个贴沦为色口水之争的场量所。我只对客驰观效果予以评列价。谢谢。都盼3盘、强制性限制候房地产产品类宏型遭这个很明确，死就是那个演90喘平方米以下的著户型占总建筑堂面积圆70%磨以上。这个恒9070捞的政策被唱得岁很响，好象很库英明神武的样劳子。我个人没通明白过来这到撞底有什么效果骨。户型选择完旺全是市场化的布东西。我揣摩蒜着是不是这个糕政策有这么一蜘个隐含的前提训在：开发商故父意建大户型，牲以获取高额利览润。但是，我樱晕，大户型或预者小户型，在辛单价稳定的前匆提下，单方利损润及总利润会秀有任何差别吗并？总建筑面积症不变，单价稳歌定，户型变一职下，造成影响尿无非是多几套娘房子或者少几笼套房子，利润缺有区别吗？除曲非是有这样的碗逻辑前提：大渔户型的单价比号小户型高。但盒在我的个人职少业经验里面，栗我是没发觉过糕有这种情况。帆我的个人经验瑞是反过来：小茂户型的单价一存般都比大户型络高一点点。本结人所经历的少店数几个公司在胖产品定价上基峰本上都是这么毒个策略。我不积知道北京是不哀是与我的个人词经验相反。登式我个人总结，匹房地产调控政冒策，就在上面载这三样东西里杨面玩来玩去。绘不会有别的什妙么新花样出来佩了。这个效果隐，我就不多说原了。赠接下来，继续继讲流程吧。啦客啦啦怀13傻、放线、验线释枣这个就简单的闸说一说吧。图群纸画出来之后谨，要把图纸上棕的建筑物在实惕地上落实一个城具体的位置，朱这是个技术活怖，要测量，定悠坐标。这个活传就叫放线。放耕线一般是规划腥部门下属的测钳绘院或类似的件测绘机构干，妇不过有些发达妈城市也已经把欣这个工作半市岗场化了。嘿嘿暑，又来一个半博市场化。正式哗放线的前提是抖领取了施工许苹可证。放线后军，测绘院会发静出一份放线册院。在冤工程提前施工低，违章施工的器场合，都需要桑做通这个测绘式院的工作。让内他们提前来做著放线。唉，又少来一典个掘“亡做贤通兴”呢工作。济牲放线完毕，施棍工单位照着这揪个边角点施工骤，完了之后就带做验线。一看博这个建筑的确俘是按图纸建起痰来的，没超出圣边线，测绘院姜就出验线册。值阶这个验线工作钥跟日后的验收等有莫大的关系镜。所以测绘院熔也得要像皇帝捞老子一样供着趋，尤其是在智提前放线的场袖合。唉哄14蛙、预售许可证姑贱终于说到这个达了。预售现在邻的管理已经比则较严格了。我迈所知道的，在禽房地产已经成妹为了一个产业泛的城市，预售巩许可都要求在赔网上办理，全芳程公示。现在必在预售上面做骆手脚的可能性镇越来越小了。躺诊预售许可最重营要的条件是：捧高层建筑结构税完成钩3户分之尼2矩，低层建筑结蛛构封顶。这个灵条件跟银行办笑理按揭贷款的谅条件又不一样谣：无论层数高示低，全部封顶俩才能放贷。因兼此现在高层建忙筑往往在完成抖3宵分之漏2端的结构，取得年预售许可证之凤后，开发商在储推盘时都不积暮极。因为这个羽时候，钱也不诚是很能收得到仔，只能收到个剩2答、愚3胀成，但是各项峰交易税费却要文按足成在当年袍予以计算。在辜理解了这个之动后，或许我们借对捂盘这种行唯为，会有更深细刻的认识吧。虚三现在办预售许灿可，都要做价斩格公示。交易寨价格必须明确傅到套，单价必叮须清晰，在交冶易现场，也禁括止再搞什么扭5000斗元局/茄平方防米碎“演起懒”区，这种骗人的摊玩意了。但是固，我必须要说邪，但是，政府汁没有（也没有犁权力）对房地呢产交易价格进激行管制。在办押理预售手续时之所申报的价格都，开发商可以援完全不予理会熔。这个价格申违报一下就完了哨。我每次做预闷售许可的时候哄申报价格，直驾接就是钥2500援元绿/眉平方米。从来鞠都是如此。随抓便你怎么公示茎。卖的时候照却样卖俯5000个卖导8000环卖糠10000昌多，没有任何衔法律上或者行蝶政上的责任。嫌券在预售许可方讽面还有个值得捆一说的地方就真是预测绘。房笔管部门下属的联房屋测量部门完，根据开发商威提供的图纸，总事先算一个面崭积。这个叫预吸测绘。在竣工姑之后，到实地正测量，就是实网测了。我们都往知道，面积上茶的纠纷往往是盏日后客户与开诚发商之间的主基要矛盾。这个壳矛盾是怎么来四的呢？最关键拖的就是这个预拢测与实测之间泄的面积差异。四造成这种差异述的原因很多，声比如施工不规由范造成的面积辫误差，又或者稼之前在图纸计英算上伤对公用部分的蔬统计有误差，腐这些都有可能假。但要说是开梨发商的故意造卡成的，我个人饿没有见过。开所发商也没这种奸能力或故意去秒故意做假，当看然我个人不排种除有些头被门蹈夹了的开发商诱被某些运气极避好的人撞到。迈嘿嘿。克现在为了避射免这种纠纷，温各大开发商都植学乖了，开始阀花很大的精力芝在做通房屋测幕量机构的工作迅上。总之无论老到时候实测面嫌积是多少，房烛屋测量机构都址照样按着当初颤的预测面积出赠报告。椒唉，又出来橡一王个救“梳做泳通寿”爸工作。糊15撇、关于预售中住的土地解押碎昨天在写预售振的时候，关于杯土地解押的问般题，我不是很正敢下笔。作为僻一个房地产从狱业人员，讨论肝这个话题，显炒得比较不合适旬。这个话题非谅常敏感。这其此中有无数的道煎道儿。我个人幅对这一块的玄万妙也不是很能恼理解。尽我的疏理解讲那么一舒点吧。讲丑先从土地抵押昆说起。现在关仇于土地抵押的巾规则越来越严浊格了。土地必近须在办理了施同工许可证之后富才能抵押贷款钱。这也是开发深商为什么这么芽紧张施工许可得证的原因。贷奉款额现在基本然上都是根据施愿工许可证载建扫筑规模来确定渴和发放的。在剑这方面，我相盒信全国的银行革都是大同小异掌的。土地抵押前必须办理抵押终登记，这个是健常识了。不多么说了。施蝶根据现在越来耻越严厉的销售针管理规则，办语理预售许可证驱时，该地块不鱼能有任何抵押帅。但是，我们勇都知道一个事深实就是：任何坦开发商都必然服会选择将土地载抵押贷款。这暴就意味着开发服商在办理预售底许可证时面临湿着很严重的资蓝金压力：要么聪还贷，要么更弯换抵押物，不消然这个预售许佛可证就出不来王了。束还贷是几乎不秘用考虑的事情闷，更换抵押物启？更加不可能榨。哪有那么多治实物可以拿去纤抵押啊。就算叙有的，也早就奖已经拿去抵押牲融资了，还等使到现在啊。这殃个时候就是考啊验人类的智慧魂的时候了。现容在的任务是：希即不还贷，又槐不更换抵押物析，又能解押，碧还要能办出预旁售许可证。费我不知所道其他公司的耽融资及报建人黎员是怎么处理阴这种事情的。材我只说其中的溉两个办法（唉荒，我觉得我好切象在传授犯罪苗方法似的，靠精）。现在绝大抗多数的城市，状国土部门和房淹管部门都是分次离的。在国土抢部门办理土地式抵押登记，在型房管部门办理凶预售许可证。课房管部门和国奥土部门之间是前有很深刻的仇桨恨的。这两个预部门绝对不会辟主动向对方查踩询对方的登记遇资料的。在这伟些地方，先做崖通银行工作，略比较合理的，赢能让双方的脸赞面都过得去的电借口，是更换努抵押物。更换缎抵押物的话，学原抵押物要先渣解押，再将新炒抵押物办理抵凑押登记。这个躺解押和新抵押旦中间，会有一天个抵押物悬空比期。这个悬空屿期是合理的。全无论银监还是状上级什么部门居来查，都可以刻解释过去。那口么我们就利用使这个悬空期吧赠。先以更换抵魂押物的理由非纸常合理的将土翼地解押掉（有蕉些人把银行的盲工作做得很通喷的，连更换抵沸押物这样的理岩由都不需要找鲜，直接先解押迅掉，唉，我个榴人佩服之极）星，然后拿着这末个注明了已解骂押字样的土地立证，赶紧去房保管部门，给他盛们看，啦啦啦师，我的土地证江已经解押了啦唇。房管部门一瓜看，哦，的确沟如此，于是收昂材料办预售许悟可证了。只要超他们一收材料算，立马又把这始个土地证重新叹送进国土部门希办抵押。办得毁快的话，只需骤要悬空半个小丙时。如果担心灯房管部门还会裁再看看土地证点的话，可以先业等个莫1万天两天再去国翼土部门办抵押蚊，也行。国土居部门与房管部便门分离，实在刃是一项有无数拖空子可以钻的商的制度啊。暂总此外，在可以傅办理在建工程拾抵押的城市（缓这里说明一下稀，在建工程抵迈押不是每个城取市都办得了。勇很多城市的房填管部门不受理捡这种抵押登记崇手续），也可婶以试试，土地壮解押，换成地衡面上的在建工针程抵押。同样犯是利用悬空期趟来做事。这种隐方法在国土与艳房管合并的地拐方也能用。总体之，办法都是能人想出来的。烫人有多大胆，什地有多大产，禁在房地产行业尤，那得算是真宁理啊。浴16区、规划、消防炼、人防、管线住、质量等专项饲验收，竣工验妹收备案，交楼累其实，在长说了这许多之洁后，大家应该炕都明白了，到套验收阶段是怎巡么一回事了。初在做了前面这乏许多的铺垫和称协调工作，结挣识了那许多的吓人，一步一个膛脚印的，做到预了现在，如果群还不能完成现表在的工作，就屈就真是白混了困。蛙规划验收主要朱是验收各项规作划指标是否超秆标。在封顶之定后，竣工之前圈，就可以做这绞项验收了。这浇项验收的前提必是做验线，基百本上验线可以岔通过，规划验摆收的时候也不困会有太大的麻慈烦。基本的过久程如下：规划吊局的同志坐在遍车里看一下，虑哦，封顶了。么然后拿起验线孝册来看看，哦摩，没问题，数障一数层数，哦尺，是这个层数细，就回去该干偷啥干啥了。纪袋消防、人防和桑管