房屋接管及维保管理作业指引

房屋接管及维保管理作业指引编号：HY-P2-GC02版号：A/1页码：第10页共10页房屋接管及维保管理作业指引箩编制埋日期铁2009-0得5-涛08秃审核量日期费2009-0候5-棍15秘批准心日期爬2009-0邀5-郊15修订记录牙日笨历无期建修订状态求修改内容辛修改人期审核人卧批准人没08-燕4-11节第一次修订吃见文伐09-5路-柱8栏第二次修订谜根据二级管控绣模式进行调整挖；将原慢《工程验收管俩理作业指引》拉中内部验收工桐作及狼原孝《维保管理流塞程》合并至遇本流程；编流程更名为《惹房屋接管及维丘保管理作业指标引》份。流程概况带流程目的繁规范房屋物业子验收移交过程饲，明确验收职澡责及维保管理哲职责。能适用范围押本流程适用城寄市公司设立项纲目部的房屋接景管及维保管理瓶工作。舌2忽、城市公司由渐工程技术部履拦行项目部职能兼的参照此流程汗执行。煎定义卷物业接管验收床小组：在物业踩接管阶段由工酒程技术部组织雄成立的临时专策项机构，负责筐项目物业接管杏验收工作的管各理与组织，及唤对验收发现问像题的监督整改翠；挺维修保驾小组越：接受接管验数收小组的管理筹及监督，负责副组织项目物业责接管验收及客敌户验收质量问差题的整改。藏本流程内规定瓦的整改期与保桃修期为我公司反内部阶段性工恨作划分，工程辩保修项目的保拾修期限按签订辜的三方保修合多同约定执行。估流程主导及真参与部门盗总部：技术部孩（主导）、客棚服中心、运营穴管理部云城市公司：项阶目部（内部验纤收主控）、工框程技术部（物惜业接管及维保闸主控）、经营登开发部、合约碌预算部疮外部参与单位勒：物业公司静上游流程名称芳下游流程名称累子流程名称缓《赴工程验收管理横作业指引鉴》般部门假流程中承担职铲责拾城市公司决策华层芹1兴、审批《内部衰验收合格报告徐》旨2侨、批准、签发变《项目物业接链管验收邀请函辜》；炭3缘、挪审批路《项目物业接融管验收方案》倾。吊城市公司米工程技术部逮（敢以衡称工程技术部歼）捐参加内部验收道，编制《内部左验收合格报告骂》及痒《项目物业接堡管验收邀请函中》仰并按流程规定跪完成审批及备牌案狼；威塔负责组织房屋块接管验收及移屈交工作；欧负责组织成立武物业接管验收狸小组，组织编饲制《项目物业承接管验收方案果》并负责上报骄审批。包整改期内负责届根据验收记录渣监督问题的整私改，并组织进完行复验。沾项目部撤出后混负责根据验收哑记录责成施工城单位按要求整雀改，并组织进蝴行复验。勒项目部例负责组织内部才验收及问题整仿改；倚参加房屋物业虎接管验收；萍整改期内负责竞根据验收记录壶责成施工单位插按要求整改；地在房屋验收和株移交物业公司筋前尊负责哥提供偶《途项目交接文件扎清单陆》中相关师资料，汇总至祖经营开发部。绕城市公司经营事开发部（下孕称经营开发部挠）粒参加内部验收仅；眠负责组织《项什目物业交接文牙件清单》的编蓬制、汇总并移精交物业；庸参加物业接管行验收并提出验另收意见；才负责定期对物忙业公司工作情绸况进行监督、予评价陵城市公司合约为预算部（下徒称合约预算部锋）净1烂、参与本流程孕各阶段涉及成液本的相关审核涂工作。映物业公司乘参与内部验收边提出工程建议歼；冶参加房屋验收任并提出验收意害见。吵总部技术部案（下仓称技术部）游1蛾、负责本流程纯的制订与修编策；踪2珠、根据审批通快过的达《项目物业接计管验收方案》播要求，对城市消公司物业接管敌验收工作进行悠过程跟踪；研3博、通过总部联本检对城市公司稼物业接管验收山的组织管理工痛作进行检查、育指导。指总部相关致业务单元签1箩、根据审批通察过的线《项目物业接歌管验收方案》倍要求，对城市咸公司物业接管雨验收工作进行饺过程跟踪；殖2疑、通过总部联检检对城市公司侨物业接管验收包的组织管理工亡作进行检查、钞指导。工作程序内部验收吴在完成竣工验步收后，房屋物膜业接管验收开症始前，项目部劫负责组织工程吩技术部、经营鉴开发部进行内快部验收，对工疲程质量、系统凉运行情况进行披抽查，必要时启可邀请物业公他司针对接管验彩收要求提前参泥与提出工程建刺议，内部验收劣具体抽查部位表及比例不得低助于以下标准：黎户内验收：住怜宅工程为总户炊数蔽的忧2目0炸％，商业及办悠公为各单体工沈程标准层及特确殊楼层各抽查免一层；赢楼内公共部分塘：各主要设备上机房及市政站还点、首层大茂堂骑10脊0覆％，公共走道修及楼梯间为每垃个单体工程抽访查两层；锅室外工程：园符林景怒观役10性0切％，市政工程词各专茅业锄10胞％。萌内部验收中，努工程技术部应牵按最终审批确秩定的《项目实罩施阶段产品标赏准跟踪表》及武相关政府验收按规范要求，对牧工程产品标准锣条款及工程质萌量进行检查。等内部验收发现吉的问题如需整低改，项目部负透责制订整改措晒施及实施计划影并责成施工单雀位按计划落实练，整改工作完班成后应组织内筑部验收复验。灵内部验收工作爪全部完成后，毁工程技术部负膨责汇总经营开第发部、物业公仰司意见作出综掉合评价，确定快是否满足内部扒验收的标准，绩编制《内部验金收合格报告》朱及《项目物业戚接管验收邀请缎函》上报城市烘公司决策层审跟批。《内部验乏收合格报告》杠审批通过后报贪总部相关部门哈备案，《项目应物业接管验收闷邀请函》审批胀、盖章后发物杨业公司。走内部验收同期问，由工程技术裕部负责组织成自立物业接管验呆收小组（以下走简称验收小组乳），小组成员抄由工程技术部眨、项目部、经隶营开发部、物吊业公司、施工刘单位、监理单恭位指派专人组矛成，工程技术泻部经理为验收仗小组组长，总海体协调、组织派物业接管验收步工作。（具体戴成立时间可跟催据项目总体计封划的要求适当翁提前）错验收小组成立站后，负责组织绸召开项目物业茄接管验收准备增会，制定《项扶目物业接管验零收方案》，明裳确验收接管计恶划、最终接收赌完成时间、接水管验收组织方沉式、验收标准婚、验收程序、瓣职责划分等工矿作要求，编制锋完成经物业公吵司签字确认后顺，由工程技术爪部报城市公司消主管高层、城霞市公司总经理矿审批，审批完软成后报总部技银术部、运营管唇理部、客服中陆心等相关部门敲备案。上述工翅作应在《项目彩物业接管验收娇邀请函》发出正前完成。假在房屋验收和得移交物业公司销前，经营开发器部根据皂《项目物业接亦管验收方案》韵要求，史负责与物业公企司对需移交文粱件进行核对，泊编制夸《悠项目交接文件姓清单揪》华并对应文件清溉单明确交接时克间、责任部门炉及责任人，惩经厦双方签字确认衔后报工程技术撒部、项目部弯备案，并应作始为项目专项计艇划列入城市公块司项目工作计挣划考核相。颠经营开发部根删据确认的盲《究项目交接文件御清单绢》，负责督促艇城市公司内部寿相关部门炸进行资料收集厚汇总，并根据略清单时间要求樱负责与物业公每司进行消项确昆认工作。犯总部相关部门隐通过总部联检液及过程计划跟捐踪对上述工作皱进行检查、督览促。物业接管验收干工程技术部负志责组织项目部崖、工程技术部药、施工单位和盈监理单位相关今成员组成维修除保驾小组（以侄下简称维保小崭组），项目粗部味经理为维保小阶组组长克。森盾按照约定日期圣，验收小组进现入项目现场进片行房屋验收，铃由物业公司指艳定专人根据每桨套房屋验收情版况，填写《房闻屋验收记录单胡》，并经验收绞小组成员代表驶签字确认。寺如因验收单体期楼栋数量较多润或系统验收分迁项较多，需进宿行分阶段验收懂，对未验收房毙屋交由物业公队司履行代管责扬任的，验收小慢组应在接管验徐收过程中根据分《项目物业接芳管验收方案》萄中的计划要求神，在单体验收承完成后组织召奶开阶段性小结慈会。飘阶段性小结会裳应对上阶段物温业接管验收的璃进展进行盘点蚁，明确验收问倍题的整改与检姨查安排、下阶幕段验收计划安俊排、具体代管忍范围等。小结双会会议纪要由晓工程技术部组请织整理完成并芽经参会各方会碍签后下发，工信程技术部负责亚将纪要抄报城佣市公司决策层筋、总部技术部丽、运营管理部来、客服中心等锯相关部门备案宅。同时针对具名体代管项目制派订《物业代管扫记录单》（具版体格式可参照丹《房屋移交单刘》编制）并经缝验收小组成员觉签字确认后，犹将工程交由物争业公司代管桂。贩益全部接管验收宿工作结束后，贷验收小组应组拐织召开物业接沫管验收总结会极，根据物业验扶收记录责成施挽工单位按要求愿整改并明确整夹改完成时间，利组织物业公司岛编制《物业验总收整改问题汇意总表》，汇总演表经验收小组毫成员代表共同昌签字确认后方庆为有效，分别熄由工程技术部堪、经营开发部代、物业公司备蝇案。验收小组塘在上述工作完凉成后组织签订垂《房屋移交单度》进行正式移捉交，阶段性代舰管签订的《物择业代管纪录单活》同时废止。狭验收小组负责断组织将房屋、佳公共公用部位把、设备和设备百用房、钥匙移牺交物业，核对勒并填写《房屋安设施设备移交碧清单》及《保啦修合同签署情敲况汇总表》，邻验收小组成员刺代表签字确认航。古维保小组负责娘组织填写《维焦修保驾单位名且录》，移交物榆业公司，并负聚责召集维保单正位总经刘理提(巨或公司负责此人酸)纪及维保现场负情责人，召开维鲁保交底会明确浙维保具体要求足及对接部门及课人员，并应明屈确进入维保期耍后，地产公司言将授权物业公汁司全权负责维当保管理工作，乏维保金返还或加退保时必需经枕物业公司签字怪认可。维保交宿底会会议纪要笔由项目部组织策整理经参会各袜方会签后下发结，工程技术部金负责将纪要抄桃报经营开发部堆、城市公司决禽策层、总部技俊术部、运营管拦理部、客服中佳心等相关部门词备案。填工程技术部在且上述工作全部眯完成后，负责歇组织签订《项介目物业移耐交坐/甲接管备忘录》另，上述表格应贷作为《项目物叔业移惹交伟/仪接管备忘录》丝附件，分别由罢工程技术部、椅经营开发部、呆物业公司备案书。浆总部相关部门视通过总部联检厚及过程计划跟爬踪对上述工作精进行检查、督灌促。珍整改期工作要父求：泉质量问题的整控改：颠接管验收中的谁质量问题，即结经验收小组签朽认的《物业验幻收整改问题汇剖总表》内容和抗客户集中入住址期验房提出的少房屋质量问题竖属于项目整改克问题，项目整少改问题的处理胃流程为：石由物业公司根燕据《物业验收凯整改问题汇总棋表》或《客户掀验房单》所提匠出的质量问题难的内容，填写摩《房屋维修任三务单》并应明优确整改期限及长复验时间，《开房屋维修任务移单》发项目维信保小组，并由樱物业公司、工订程技术部、经录营开发部三方搞存档备查；橡维保小组应根站据《物业验收村整改问题汇总猾表》及《房屋吹维修任务单》李要求制定整改敌工作计划，组塘织承包商进行厚限期整改，工暗程技术部对整饮改情况进行过省程监督、复核浪；亩对于物业接管垮验收过程中的洪整改问题，验滤收小组按照约最定复验时间对近整改问题进行止复验，验收小拢组根据《物业研验收整改问题读汇总表》记录衔的不合格项，袄进行逐项消项教。涉及严重影帜响使用功能、化观感质量的整差改问题或系统德工程必须在集苗中入住前完成良；面客户验收单提希出的问题整改或复验，由物业如公司根据具体镇《客户验房单懒》，对维修结桶果进行复核、收消项，验收小谨组负责维修进忆展的过程监督斥。弱所有项目整改欠问题全部整改庭完毕且验收合锐格后，项目进收入保修期。影整改期无法按贫期解决的质量售问题，且遗留枝问题经验收小焦组一致认定属础对房屋使用功参能、交房标准勇、项目品质影答响较大的，由锄工程技术部上竭报经营开发部炸、合约预算部沙审核、城市公干司决策层审批粗后按以下方式件处理，并通报朵总部相关部门奇备案：而停止支付有关昏责任方工程款塑，直至问题处垦理完毕；伙暂缓有关责任由方的工程结算突，直至问题处坐理完毕；殊由项目部或工鞠程技术部（项蛛目部撤出后）流与有关责任方鸦针对该问题签估订补充协议，况明确处理原则奇和时限；锯根据协议规定狗由责任方按要薯求的时限处理前或由项目部（锋工程技术部）冻委托其它方处雪理，所发生的佳费用从责任方脱工程款中扣除荐。炮项目整改期的孟界定搏项目整改期自筛项目物业接管渔验收起至全部遮整改问题处理阀完毕，并验收氧合格为止。丧项目整改期初预装修工程不应呜超嫩过愧2烫个月、精装倘修工程群最长不应超抚过闲4丢个月燕。继验收合格正常掏接收及整改期软终结并已完成铃全部整改问题牧处理的房屋或籍工程项目，保挣修、维修工作隆按保修期规定延执行。纠总部相关部门肤通过总部联检淋及过程计划跟诞踪对上述工作秆进行检查、督兽促。娇保修期工作要姨求：浮保修期工程维饶修开展的垄前提禽工作：系各项目物业交碑接时，项目部项负责组织与各斤保修单位、物宿业公司依据工脾程承包合同、歼物业委托合同纵、工程担保合道同的具体情况粪签订三方保修幅合同。战经营开发部概根据物业委托棕合同的约定，芳负责检查、监多督物业公司项朴目各机构的设庙立及人员配备垃情况竹，敌并根据公司制只度要求对谁物业公司船进行文客服相关流程评培训。泉工程保修工作疫的基本原则：膜工程保修的具典体项目与掠保修仰期限以保修合群同及《住宅质刑量保证书》约间定的期限为准兰。宰根据《物业委萌托合同》及三扫方保修合同约乎定，物业公司跪作来为地产公司保站修工作的代理桌人，承担保修棕期内的日常维机修投诉处理和掘维修管理责任笑。缩工程保修问题省受理及责任判巷定：供物业公司负责深记录并确认客伟户报修的问谱题吼,陈了解客户要求煮依据保修合同按规定时限通知从保修单位，并蚊要求保修单位爱接单人员签收类维修派工单幼（签收内容包开括签收人姓名谁及时间）。伐如介保修单位对问辞题判定存在异荒议或保修单位或拒绝配合查找皱问题原因的情匀况下，工程勤技术葱部盖在接到物业公萄司反馈后，应贤于当日组织歉相关保修单位钢进行现场勘察蛙判定，必要时举可支组织锻城市点公司相关粘部门贩人员参物与厌现场判定。崇判定结论译确定为保修范拆围内的，由物翻业公司工程部衔给保修单位发权函，责令进行史保修辅并抄送担保公态司哗。对于确定责昂任不属于保修坚范围内的，由赶物业公司负责坡向客户进行解凑释说明。果责任界定清楚吵后，一般问题菊的日常维修可气由物业工程部坦将保修单位制响定的维修方案剖与客户沟通，马经业主同意后士进行维修。婆情况较为复杂劈或涉及一定索扭赔的，保修单填位维修方案硬必须故由工程巴技术冤部授、经营开发部滤、物业公司治审核确定后方桨可开始施工戒，如有必要还生应卸取得客户书面评确认堡。（维修方案纱应包括以下内好容：维修方案挖；装修恢复方翻案或赔付方案蛇；维修工期）李出现紧急情况游（如：电力故坐障、严重跑水狗等），吓在接到日通报图后洞工程坝技术归部及升经营开发部吉应在当日内派脚遣专职人员到券达现场协调处稀理拐，委托担保的脑由工程技术部卧同时组织担保绕公司到场勘察栋。召保修问题升级辟处理：授在维修多次茅（较≥失2岸次）仍未达到生客户满意的炭问题且该项保俩修已办理担保继的蒙（物业公司通傻知保修单位维洲修两次不到或篇保修单位拒绝肺维修的视同两艺次维修失败，富按此吼情况碍执行），刷具体工作嘴按《工程保证析担保管理流程半》灵执行诸。总在维修多次仇（煎≥码2遍次）仍未达到章客户满意的服问题且该项保校修未办理担保庙的，工程技术纱部负责按已签云订的保修合同际具体条款执行刚。尊对于升级为投捎诉的保修问题道，由方经营开发部妇进行跟进监督输参照《客户投献诉磨及回访愧管理流程》执鞠行。弟非保修项处理吊：这属地产公司责店任而非保修单均位范围的遗留泉项目（如小区永配套设施、物益业管理用房完贸善、设计问题岁等），且对客储户使用产生影蹦响的，工程讽技术吉部递在接到相关通症报后应及时我进行现场勘察摊判定，提勇出刻解决方案展，由经营开发灯部询负责熟组织古业主意